Право собственности и иные вещные права на земельные участки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения о праве собственности на земельные участки

1.1 Понятие права собственности на землю

1.2 Гражданско-правовые понятия «земля» и «земельные участки»

Глава 2. Отдельные виды вещных прав на земельный участок

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

2.2 Право пожизненного наследуемого владение земельным участком

2.3 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Заключение

Список используемых источников



Введение

собственность земельный бессрочный сервитут

Актуальность темы исследования. Реформирование земельного законодательства и внесение существенных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации создали волну для исследований. Последние изменения являются, безусловно, прогрессивным шагом на пути к эффективному правовому регулированию гражданской ответственности, и нуждаются в новом научном осмыслении. Многие авторы учебников, юристы высказывают мнение о данном законодательстве, находят пробелы и предлагают способы дальнейшего совершенствования. Анализ работ, статей, монографий привел к проблеме множества мнений, причем не только последних лет, но и времен Римского права.

Юридическое признание земли недвижимым имуществом стало важным моментом в развитии данного института. Земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором имеются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь является объектом не только земельных отношений, но и гражданских. Соответственно стираются определенность и грань между земельным и гражданским отраслями права, претендующими на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая в нем немало неясностей и даже конфликтных ситуаций.

Собственникам земельных участков действующее законодательство гарантирует защиту прав всем. Устанавливая способы и правила защиты прав, государство тем самым осуществляет охранительную функцию при государственном регулировании отношений собственности на земельные участки. Высокая социальная значимость права на земельные участки определяет традиционно достаточно устойчивый интерес к нему со стороны ученых-юристов.

Содержание и правовая природа права собственности и иных вещных

прав на земельные участки в6 условиях происходящих законодательных изменений остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на земельные участки, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав.

Огромное количество судебных споров о переоформлении прав на земельные участки говорит о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов.

Вышеизложенные и иные причины свидетельствуют об актуальности исследуемой темы, и проблемы необходимости ее теоретического обоснования и дальнейшего научного исследования, совершенствования законодательства и правоприменительной практики в данной области отношений.

Цель исследования заключается в систематизации и анализе общетеоретических и практических аспектов реализации гражданско-правовых норм, регулирующих право собственности и других вещных прав на земельные участки в действующем российском законодательстве, выявление их эффективности, а также выработка предложений по совершенствованию указанных гражданско-правовых норм и практики их применения.

В соответствии с поставленной целью определяется необходимость решения следующих задач исследования:

- раскрыть понятие права собственности на земельные участки;

- сравнить понятия «земля» и «земельные участки»;

- исследовать правовой режим земельных участков;

- определить сущность и разграничение употребляемых в законодательстве и науке гражданского права понятий, используемых для обозначения объектов права собственности и иных вещных прав на земельные участки, в целях единообразного их понимания и применения в науке и на практике;

- изучить и проанализировать категорию вещных прав на земельные участки, установить ее место в системе вещных прав, выделить виды вещных прав земельные участки и предложить их классификацию;

- сформулировать выводы и предложения по совершенствованию законодательства по исследуемой теме.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности и иных вещных прав на земельные участки.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы.

Методологическую основу исследования составляют такие методы, как описание, компаративный и логический анализ, а также эмпирический метод исследования.

Теоретическую основу дипломной работы составили труды современных ученых С.А. Боголюбова, Т.Е. Абовой, В.А. Белова, М.И. Брагинского, О.В. Бурлаченко, В.В. Витрянского, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, В.А. Лапача, А.А. Маковского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.В. Чубарова и других авторов.

Нормативно-правовая и эмпирическая основа настоящего исследования состоит из Конституции РФ, гражданского законодательства, иных федеральных законов, подзаконных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики. В работе проанализированы законы РФ, в том числе Гражданский и Земельный кодексы, постановления Правительства, нормативно- правовые акты министерств и ведомств, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения, определения и постановления системы арбитражных судов и системы судов общей юрисдикции в различных регионах, принятые по конкретным делам в области права собственности и иных вещных прав на земельные участки.

Теоретическая значимость исследования заключается в комплексном изучении права собственности и иных вещных прав на земельные участки на современном этапе, позволяющем получить цельное представление об исследуемой проблеме на основе анализа норм гражданского законодательства, основных научных правовых теорий, правоприменительной практики в целях разработки рекомендаций, направленных на более эффективное использование гражданско-правовых отношений в праве собственности на землю.

Практическая значимость определяется возможностью применения предложений и выводов, выявленных в ходе данного исследования в правоприменительной, в том числе в судебной практике, а также в законотворческом процессе в целях совершенствования действующего гражданского законодательства.

Научная новизна исследования заключается в систематизации точек зрений ученых по поводу права собственности и отдельных видов вещных прав на земельные участки, сравнению понятий «земля» и «земельные участки»; а также в комплексном анализе защиты прав собственников земельных участков.

Структура работы определяется задачами исследования и включает в себя введение, две главы, объединяющие пять параграфов, заключение и список библиографических источников.



Глава 1. Общие положения о праве собственности на земельные участки

1.1 Понятие права собственности на землю

Право собственности является основным, наиболее широким по содержанию вещным правом. На нем базируются все остальные ограниченные вещные права. Именно собственность неразрывно связана с присвоением вещи, создавая возможность другим лицам присвоения этой же вещи. Вещным же традиционно называют право на вещь (имущество). Собственник, осуществляя правомочия самостоятельно, создает воздействие на вещь, не нуждаясь при этом в помощи, в содействии каких-либо третьих лиц. Вещное же право на земельные участки понимается как мера возможного поведения его обладателя в отношении вещи, снабженной установленной правопорядком обязанностью всех третьих лиц воздерживаться от его нарушения.

Земля - достаточно специфический и по происхождению, безусловно, ценный объект. Поэтому общая норма: «Лица, имеющие в собственности имущество (в том числе и землю), вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом» в комментируемой статье дополняется важным ограничением: «…поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

В различные периоды развития, как общества, так и государства, право собственности имеет свое специфическое содержание. О.А. Омельченко по этому поводу говорит, что «эта категория исторически конкретна: каждая юридическая традиция, каждая правовая культура наполняет своим содержанием отвлеченное понятие собственности»1.

Процесс становления собственности был достаточно длинным. Еще с римского права, как известно, берет свое начало данный институт. Право собственности имело большое значение в развитии римского права. Римские юристы не оставили нам точного понятия права собственности. Как пишет В.А. Савельев, «в архаическом латинском языке не существовало даже общепризнанных терминов, означавших юридические институты владения и собственности»2. Понятие собственность было значительно теснее связано с категорией «власть», нежели в современном праве3.

Во времена Советской власти земля из гражданского оборота была полностью изъята, находилась в исключительной собственности государства (в том смысле, что собственностью каких-либо других субъектов она не могла быть) и предоставлялась субъектам гражданско-правовых отношений на праве землепользования.

Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе»4 впервые провозгласил существование в стране частной собственности на землю, в том числе индивидуальной. Затем частная собственность на землю в Российской Федерации была закреплена Законом РСФСР от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР»5 и Земельным кодексом РСФСР 1991 года6.

Конституция Российской Федерации7, принятая 12 декабря 1993 года, провозгласившая право частной собственности на землю, собственникам земельных участков предоставила право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36). Согласно ст. 9 Конституции РФ «земля и другие природные ресурсы могут находиться в

частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Таким образом, законодательство попыталось создать предпосылки для признания земельных участков объектами имущественного оборота и распространения на них норм гражданского законодательства, что и сделал Гражданский кодекс. Конституция же, в свою очередь, гарантировала право на землю и защиту этого права способами, установленными законодательством.

Обозначенными выше нормативно-правовыми актами было положено начало для проведения земельной реформы, в результате которой произошли явные земельные преобразования.

Однако, отсутствие на государственном уровне конкретной программы реализации земельной политики привели к тому, что процесс реформирования протекал крайне бессистемно. Большинству субъектов федерации пришлось разрабатывать и реализовывать региональные законодательные акты разного уровня подготовки, но в пределах направления земельной реформы. Однако строгая система земельного законодательства, конкретно на уровне Федерации, отсутствовала. К концу 90-х годов темпы земельной реформы снизились.

Необходимо отметить, что совершенно очевидно было, что в таких условиях разработка и принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации стала первоочередной задачей для законодателя.

Новый Земельный кодекс Российской Федерации был принят Государственной думой 28 сентября 2001 года и вступил в законную силу 30 октября 2001 года.

В соответствии с п. 2 статьи Конституции РФ Земельный кодекс РФ право собственности признает на землю за государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами. Так, статья 15 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет, что собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Как иностранные граждане, так и лица без гражданства, а также и иностранные юридические лица вправе быть собственниками земельных участков, за исключением тех, находящихся на приграничных территориях. Так, в соответствии с законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и иными федеральными законами Президентом РФ установлен перечень данных территорий.

В процессе развития правового регулирования права собственности на земельные участки указанный объект права приобрел сложный правовой статус, а само законодательство имеет тенденцию к динамическому развитию и совершенствованию.

Понятие права собственности на земельные участки по сути не содержится в действующем законодательстве, в этой связи по указанным правом стоит понимать систему правовых норм определяющее фактическое отношение к имуществу, наделяющее собственников определенными правомочиями и обязательствами, подлежащее определенному правовому оформлению. Именно земельный участок среди множества недвижимого имущества единственным объектом, перемещение которого невозможно без значительного ущерба его назначению. В этой связи именно земельный участок является видообразующим в классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.

В.В. Чубаров, ко всему прочему еще выделяет его абсолютную неподвижность или неперемещаемость в пространстве, материальность, товарность, юридический характер.

Ряд авторов отмечает, что право предоставления иностранным гражданам и лицам без гражданства на определенных условиях приобретать в собственность земельные участки не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа8. На наш взгляд, данная позиция представляется спорной, так как в части приобретения земельных участков в собственность российское законодательство четко ограничивает права иностранных граждан и лиц без гражданства, также иностранных юридических лиц, причем речи о многонациональном народе не идет.

При введении института частной собственности на землю стало необходимым выделение объекта частной собственности. Этот объект и его оборотоспособность отражаются в нормах ст. 129 и 130 ГК РФ.

Целесообразно отметить, что субъектному составу такого права как право собственности может принадлежать только индивидуально-определенный земельный участок, территориальные границы которого должны быть четко определены. Данный порядок закреплен законодателем, и за нарушение которого влекут за собой последствия, в результате которых могут возникнуть споры о праве собственности на данный земельный участок, что в наше время набирает обороты.

Так, Федеральный арбитражный суд Южного округа отменил решение нижестоящего суда о купле-продаже земельного участка, в виду неисследования условий договора в части данных о конкретном земельном участке, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В обосновании суд разъяснил, что как объект права собственности земля выступает в обороте в качестве ограниченного в пространстве земельного участка, его местоположение и конкретные границы определяются в результате сложного землеустроительного процесса9.

В связи с отсутствием четких перечней, появляется множество споров на практике каким же образом переоформить иностранным гражданам земельные участки на право собственности. Так в Астраханской области в переоформлении земельного участка на право собственности было отказано, в виду того, что территория Ахтубинского района Астраханской области, относится к приграничной территории10 и по выбору лица не может быть переоформлена.

Согласно земельному законодательству государственная собственность на землю выступает в двух формах, прежде всего собственность Российской Федерации, собственно федеральная собственность, а также собственность субъектов РФ. Отметим, что из ст. 16 ЗК РФ в качестве объекта права государственной собственности выступают не земельные участки, а земли, что опять-таки говорит о расхождении норм в земельном законодательстве.

Муниципальная же собственность на землю в свою очередь, это прежде всего собственность на земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, которые необходимы для развития поселений, а также иные земли в границах муниципального образования.

Что же касается приобретения земельных участков по иным гражданско- правовым основанием, кроме сделок, то необходимо сказать, что в частности статья 45 ЗК РФ гласит: в государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных (муниципальных)», конфискованные в порядке статьи 50 ЗК РФ, реквизированные согласно статьи 51 ЗК РФ, а также государственной собственностью становятся земли, национализированные в порядке статьи 235 ГК РФ.

Содержание права собственности в свою очередь проявляется через триаду прав, а именно: владение, пользование и распоряжение. Как отмечает Ю.К. Толстой, правомочие владения - юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью11. Правомочие же пользования в свою очередь означает юридическую возможность извлечения полезных свойств вещи в процессе ее потребления. А правомочие распоряжения раскрывается в возможности предопределять судьбу вещи в результате совершения каких-либо действий с ней. Итак, можно сделать вывод, что право собственности - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещи по его личному усмотрению, а также в его интересах, и невмешательства третьих лиц.

Чтобы воспользоваться любым из этих прав, необходимо предоставление удостоверяющего право собственности документа. Таковым является свидетельство о государственной регистрации прав. В противном случае без его наличия совершение каких-либо действий по отчуждению имущества не представляется возможным.

Немало важным считается и то, что в соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации собственник свободно осуществляет свои права по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако, если оно не наносит вред окружающей среде12. Отметим, что свобода не свобода не должна носить неограниченный характер.

Более подробно рассматриваются права собственника земельного участка в ст.40 ЗК РФ в отношении объектов, находящихся над и под поверхностью участка. Так, в частности, собственник земельного участка имеет право не только пользоваться для своих нужд полезными ископаемыми, которые находятся на территории его земельного участка, также использовать пресные подземные воды, а также пруды, и конечно же возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в установленном законом порядке. Для этого необходимо соответствовать целевым назначениям указанного земельного участка и иметь на это разрешение. Также собственник должен соблюдать не только ряд градостроительных требований, но и еще строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Не забываем также, что собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур на своем участке, получать с них сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации. В данном случае также имеется ряд исключений, это: если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Наряду с правами собственник также несет и обязанности, исчерпывающий список которых определен ст. 45 ЗК РФ. Основной обязанностью собственника земельного участка предопределено - соблюдение целевого назначения земельного участка при его использовании. Кроме того, законодатель относит к обязанностям собственника своевременное использование земельных участков, не допускать загрязнении и захламления их, вносить своевременные платежи. В противном случае может привести к прекращению права собственности на земельные участки.

В соответствии с п. 2 статьи 260 ГК РФ: «земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, в частную собственность не могут предоставляться, и объектами сделок не могут быть. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте». В отношении земельных участков существуют, как мы уже говорили ограничения, они устанавливаются не только Земельным кодексом, но и другими федеральными законами.

Так как земельные участки являются объектом гражданских правоотношений, они имеют определенные границы, в пределах которых находится поверхностный слой, водные объекты и находящиеся на нем растения, все сделки с земельными участками регистрируются в соответствии с Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Именно государственный кадастр недвижимости систематизирует в себе сведения обо всем недвижимом имуществе, в частности и земельный участок тоже.

Одним из важных документов на земельный участок, является межевой план. Именно данным документом определяются границы местоположения земельного участка. Отметим, что межевой план в свою очередь составляется на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о определенном земельном участке. Именно межевой плане является носителем информации о земельном участке, конкретно в нем отображаются все сведения об указанном земельном участке или земельных участках.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что к земельным участкам режим бесхозяйного имущества не может быть применим. В связи с чем представляется правильным считать, что правовой режим «бесхозяйных недвижимых вещей» приобретают недвижимые вещи за исключением земельных участков и других природных ресурсов, собственник от которых отказался, исключительно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

1.2 Гражданско-правовые понятия «земля» и «земельные участки»

На протяжении веков государство и общество стремилось с помощью правовых норм привести к порядку и стабильности отношения между людьми. В результате чего не обошло стороной и отношения, касающиеся земли.

В современном праве земля выступает в качестве объекта различных по своему содержанию и характеру правоотношений.

Одним из важнейших объектов гражданского оборота и недвижимого имущества занимают земельные участки. Тем не менее, в юридической литературе, до сих пор нет единого понятия земельного участка, а также нет четкого определения его признаков. Кроме того, нет ясности, что именно земля или земельный участок являются объектом вещных прав, обязательственных прав и объектом гражданского оборота. Принимая во внимание большую значимость данного вопроса, считаем необходимым, сделать акцент на том, что законодатель очень часто связывает понятия «земля» и «земельный участок»13.

В ряде случаев, в законодательстве, юридической литературе, также судебной практике понятия «земельные участки» и «земля» употребляются как синонимы, т.е. не разделяются как самостоятельные объекты14. Определенную ясность в значение данных понятий внесло последовавшее в дальнейшем приведение в соответствии различных отраслей законодательства регулирующих земельно-имущественные отношения. Так в некоторых актах употребляющийся в качестве недвижимого имущества термин «земля», был заменен на «Земельные участки»15.

Рассмотрение различных нормативных правовых актов, показало, что понятие «земля» шире понятия «земельный участок». Например, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»16 раскрываются отношения, связанные с переводом и выделением «земельного участка» из той или иной категории «земли». Что же касается категорий земель, то земельным законодательством они определены в зависимости от свойства и целевого назначения в соответствующем регионе.

Земля, в первую очередь рассматривается как природный ресурс, обладающий уникальными свойствами: средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, объект права собственности и иных вещных прав на землю17.

Вместе с тем, специалисты экологического права «земля» характеризует с различных ее составляющих, которые имеют немало важное социальное и экономическое значение. В частности А.К. Голиченков, определяет землю не просто как компонент природной среды, природный объект, а естественное средство производства и естественный пространственный базис, являющийся и объектом земельных общественных отношений и соответствующих правовых отношений, в рамках которых выступает недвижимостью, объектом права собственности и иных прав на землю18.

Традиционное для экологической отрасли права определение «земли», предложено А.С. Боголюбовым как «поверхность, охватывающая плодородный слой почвы»19, достаточно полно отражающее ее природные свойства.

Определение земли можно найти в государственном стандарте ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», согласно которому «земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства20.

Таким образом, считаем необходимым разграничить сферы действия гражданского и земельного права, так как специфика земли обусловлена сочетанием частноправового и публично-правового методов регулирования. Так предметом регулирования земельного права является природный объект земля, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является, а все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего, права частной собственности), также сделки с землей должны регулироваться гражданским правом21.

«Земля» - понятие сборное, включающее перечисленные в Земельном кодексе объекты, т.е. не только поверхность земли на глубине ее почвенного слоя, природный объект и природный ресурс, но и земельные участки, и их части, так как они также являются таковыми22.

Как природный ресурс - земля не может рассматриваться в качестве объекта права собственности, т.к. закрепленное ст. 9 и 72 Конституции понятие «природные ресурсы» не может отождествляться с объектами собственности, в связи с тем, что назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее23.

Именно природные свойства земли, имеющие значение при включении в гражданский оборот образуемых земельных участков, так как в большинстве случаев на них располагаются и природные объекты, и недвижимое имущество, придает самому участку еще и смешанный правовой режим. Несмотря на то, что гражданским законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ) возможность отчуждения земли иных природных ресурсов закреплена, ее оборот допускается специальными актами и с соблюдением специальных условий.

Считаем, что именно употребление законодателем одного и того же легального понятия для обозначения различных по своей природе фактических явлений влечет в практике применения материальных норм многочисленные проблемы.

Начиная с 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации, вместе с ним и ГК РФ гражданско-правовое понятие земельного участка закрепили как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Уточнение данного понятия содержалось в недействующем в настоящее время ФЗ «О государственном земельном кадастре»24, в соответствии с которым к земельному участку относилось все, что «…находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Действующий ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»25 вообще не содержит разъяснений по поводу данного объекта недвижимости, выделяя лишь его уникальные характеристики, указываемые в сведениях государственного кадастра недвижимости.

В различных нормативных правовых актах встречается определение земельных участков, при этом особое значение для реализации права собственности имеет положение Градостроительного кодекса РФ26, поскольку письменно в нем учитывается использование земельных участков, равно как и того, что находится под их поверхностью, отмечается необходимость точного описания границ и застроек.

Касающимся определения сущности земельного участка является содержание п. 2 ст. 261 ГК РФ, устанавливающей, что на земельный участок право собственности распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.

Из земли как «несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» формируются земельные участки, в результате чего и приобретают статус имущества, недвижимости.

Перечень индивидуализирующих характеристик земельного участка в действующем законодательстве не содержится. Таким образом, характеризующих правовой режим земельного участка совокупность признаков имеют определяющее значение для дефиниции данного понятия.

В.В. Чубаров как разновидности недвижимой вещи к признакам земельного участка относит его материальность, нерукотворность, абсолютную неподвижность, товарность, юридический характер и территориальную определенность27. С.А. Боголюбов называет также такие «востребованные» свойства земель как специфических вещей: незаменяемость, невосполнимость, неуничтожаемость и неупотребляемость до конца; деление земель на категории по их целевому назначению, зонирование земель28. Ряд авторов выделяют следующие качества земельного участка - как объекта гражданских правоотношений: простая недвижимая вещь - участок сельскохозяйственного назначения, сложная недвижимая вещь - участок с расположенными на нем объектами недвижимости «единый объект недвижимости», также составная часть отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса29. При этом как справедливо отметил В.В. Витрянский если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, то при таком разделе прежняя вещь должна прекратить свое существование, а на ее месте образуется два или более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь30.

А.Ю. Колов сформулировал следующие основные признаки земельного участка: во-первых, земельный участок - это индивидуально-определенный объект; во-вторых, данный объект неперемещаемый, элементами его могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты; градостроительные объекты31.

Обязательное условие для того, чтобы земельный участок стал полноценным объектом недвижимости и был включен в оборот это установление границ земельного участка на местности32. Неотъемлемым и важнейшим юридическим признаком земельного участка является его целевое назначение33.

Г.В. Романовой среди прочих признаков земельного участка выделены его кадастровый номер, кадастровая оценка, ограничения (обременения)34.

Площадь, категория земель, в границах которых расположен земельный участок, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него и некоторые другие также относятся к характеризующим признакам земельного участка. При этом на такую характеристику как площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов) - физическая площадь, также границы участка на плоскости проекции по координатам углов поворотов границы - геодезическая площадь следует особое внимание обратить35. Вместе с тем, какую площадь земельного участка, и какие параметры имеют существенное значение для описания земельного участка, в законодательстве не указано.

Особенность земельных участков как недвижимых объектов гражданских прав заключается еще и в их многофункциональном значении, неперемещаемости, в том числе в указанной выше специфике индивидуализации.

Учитывая вышеизложенное можно выделить следующие основные признаки земельного участка как объекта недвижимости:

- пространственная сфера, т.е. территориальные границы, местоположение и площадь;

- поверхностный (почвенный) слой, растения, недра, в той мере, в которой их использование разрешено законодательством;

- неперемещаемость и непотребляемость, что присуще объектам недвижимости;

- товарность, способность быть объектом имущественного оборота с учетом категории земель;

- простой или сложный (составной) индивидуально-определенный объект, в том числе как объекта права;

- правовой режим земельного участка (земли лесного фонда, водного фонда и др.), т.е. целевое назначение (категория земель) и разрешенное использование.

На наш взгляд наиболее удачной является следующая дефиниция земельного участка: «Земельный участок это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, местоположение, площадь, описанная в установленном законом порядке, обладающая определенным правовым режимом и другими индивидуализированными характеристиками, отражаемыми в государственном кадастре недвижимости». Полагаем, что данное определение, включенное п. 1 ст. 261 ГК РФ, позволит регулировать с учетом требований специального земельного законодательства имущественные отношения соответствующей отраслью права.

Земельный кодекс Российской Федерации среди объектов земельных отношений выделяет части земельных участков, содержания данного понятия не раскрывая, что породило большее количество дисскусий.

Гражданское законодательство регулирует куплю-продажу земельного участка с совокупностью других объектов недвижимости - зданием и сооружением в общих чертах (ст. 552 ГК РФ). В то же время земельное

законодательство (ст. 35 ЗК РФ) содержит специальную норму о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Данные статьи значительно отличаются друг от друга и нормы гражданского кодекса теряют по сути свой смысл.

На наш взгляд, нормы гражданского кодекса РФ и земельного кодекса РФ должны укреплять закрепленные в Конституции РФ основные права, а именно свободное использование каждым имущества для незапрещенной законом деятельности (ч. 1 ст. 34), свободное владение, пользование и распоряжение собственниками землей, не нанося ущерб окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36).

Реализация на практике принципа «единства судьбы» неотделимых объектов недвижимости (строения и земельного участка) должна стать одним из главных направлений государственной политики в области земельно- имущественных отношений. Считаем необходимым дополнить норму п. 1 ст. 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» принципом восьмым: Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления нарушенных прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, единства неотделимых объектов недвижимости».

Дальнейшего совершенствования, несомненно, требует как и гражданское, так и земельное законодательство, как в понятиях «земля»,

«земельный участок», так и в разграничении действий указанных актов. Именно, принятие специального законодательства, в виде земельного кодекса РФ в 2001 году, стало необходимым условием гармоничного развития политической и экономической сфер жизни, но дальнейшее развитие земельного кодекса пошло по пути отстранения гражданского права от регулирования свойственных ему вопросов права собственности на данный объект и приведения всего законодательства не в соответствии гражданским правом, а с земельным.

В процессе эволюции правового регулирования права частной собственности на земельные участки данный объект права приобрела сложный правовой статус, а само законодательство идет к динамическому совершенствованию и развитию.

В действующем законодательстве понятия права собственности на земельные участки не содержится, в связи с чем под данным правом, следует понимать систему правовых норм определяющее фактическое отношение к имуществу, наделяющее определенными правомочиями и обязательствами собственников и подлежащее особому правовому оформлению. Земельный участок среди недвижимого имущества является единственным объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению не возможно. Считаем, что именно земельный участок должен стать видообразующим в классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.



Глава 2. Отдельные виды вещных прав на земельный участок

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

К правовым формам закрепления принадлежности материальных благ наряду с правом собственности следует отнести и иные, близкие к праву собственности по юридической природе вещные права (ограниченные законом или волей собственника)36.

Статья 216 ГК РФ определяет перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право настоящего (бессрочного) пользования земельным участком (ст.368 ГК РФ); сервитуты (ст.ст.274,277 ГК РФ).

Все иные права, указанные в Земельном кодексе Российской Федерации, за исключением права собственности, такие как право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут являются ограниченными вещными правами и производными от них. Такое многообразие порождает неразбериху и безответственность в использовании земельных участков, добавляет дополнительные сложности субъектам правоотношений в оформлении прав на землю, в их учет и порядок регистрации.

Вещные права представляют собой одну из правовых форм реализации отношений собственности. Их обладателю они дают возможность непосредственного (независимо ни от какого-либо третьего лица) воздействия.

Институт права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком глубоко уходит своими корнями в институт права землепользования, возникший наряду с правом государственной собственности на землю в первой четверти ХХ века.

Право землепользования выступало в качестве самостоятельного основания владения землей. Таким образом, в результате национализации всей земли возникло право исключительной собственности государства на землю и наряду с ним же возникло право землепользования - особый правовой титул обладания землей всеми субъектами (кроме государства).

Земельный кодекс Российской Федерации под постоянным (бессрочным) пользованием раскрывает бесплатное предоставление земельных участков. Пользование землей без заранее установленного срока является постоянным в этой связи закон не находит отличия между постоянным и бессрочным пользованием. Более того, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»37 (в редакции от 08.03.2015 г. № 48-ФЗ) п. 12 ст. 3 разъясняется, что предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствовало предусмотренному Земельному кодексу Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В советское время земельное законодательство конкретного определения права землепользования не содержало как правового института, а также отдельных его форм и видов. С принятием же Земельного кодекса значительно сузился состав землепользователей, в этой связи со дня введения Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставлялись только в установленных п. 1 ст.20 ЗК РФ случаях (ныне утратил силу).

В свете нововведений в гражданском законодательстве 2015 года согласно п. 1 статьи 268 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень субъектов, кому может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 2 ст.39.9 ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются «органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям, таким как бюджетные, казенным и автономные учреждениям, казенным предприятиям, а также и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий». Отсюда следует, что гражданам в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются земельные участки.

Что же касается органов государственной власти и органов местного самоуправления, которым может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования землей, не всем представляется понятым, к юридическим лицам какой организационно-правовой формы относятся указанные субъекты. Ни в одном законе не прописана такая организационно- правовая форма юридического лица как орган государственной власти или местного самоуправления. В этой связи возникала масса споров между правоведами, которые стремились к упрощению законодательства в данной сфере.

И. А. Иконицкая отмечает, что признание органов государственной власти и местного самоуправлении субъектами права постоянного (бессрочного) пользования нельзя признать тактичным, поскольку не государственные органы являются субъектами имущественных отношений, а юридические лица. Так и в 5 статье Земельного кодекса Российской Федерации не нашлось места в составе субъектов земельных отношений38.

А.Н. Гуев отмечает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе иметь земельные участки на данном титуле права, так как это противоречит ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации39. Что порождает массу споров среди правоведов. В этой связи возникают трудности в применении норм о различных категориях юридических лиц, в том числе подлежат ли они реорганизации и распространяются ли на них норма п. 3 ст. 268 ГК РФ. Считаем, что это большое упущение законодателя.

Так основанием приобретения данного права будет административный акт, т.е. решение государственного или муниципального органа. В ранее действовавшей редакции статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации говорилось о том, что гражданам и юридическим лицам могло предоставляться данное право, причем не уточнялось - конкретно каким юридическим лицам. Эта норма противоречила положениям п. п. 1 и 2 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которыми с момента введения в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 г.) «в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки должны предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, а гражданам (в том числе индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование уже предоставляться не могут».

Однако, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности за гражданами и юридическими лицами сохраняется в случае, если данное приобретено было до введения Земельного кодекса Российской Федерации. В обратном случае данное право должно быть признано в судебном порядке недействительным. В этой связи усматриваются явные расхождения с п. 2 ст. 3 вводного закона, в соответствии с которым юридические лица обязаны переоформить земельные участки с постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести на праве собственности в установленный законом срок. Что опять таки порождает недовольства среди данных субъектов права, ведь данная процедура переоформления права является дорогостоящей и длительной.

К примеру: гражданка П. обратилась в Кировский городской суд с исковым заявление к Администрации Кировского муниципального района о признании за ней права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Истица указала, что на основании договора купли-продажи от 15 марта 1983 года, решения суда от 30.06.2008г. и определения суда от 25.08.2008г. она является собственником индивидуального жилого дома № 102 по ул.С. в городе Кирове. Поскольку истец фактически пользуется земельным участком, ранее предоставленном под строительство Жилого дома на праве бессрочного пользования, дом находится в собственности истца, ее права на земельный участок и дом не оспорены, суд счел возможным удовлетворить требования истицы.

Так, Боковский районный суд, рассмотрев исковое заявление гражданина О. о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 1734 м, доставшийся ему от супруги в 1987 году, руководствуясь ст. 260, 261 ГК РФ, ст. 15 ЗК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, постановил, исковые требования гражданина О. удовлетворить, поскольку ранее земельный участок предоставлен указанному гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения Земельного кодекса Российской Федерации.

За юридическими лицами право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется до определенного срока, который неоднократно продлевался законодателем в виду того, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не успевали его переоформить.

Из п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» видно: «юридическое лицо, не попадающее в исчерпывающий перечень организаций, обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком». Из этого следует, что ставшее в результате реорганизации обладателем такого титула юридическое лицо, попросту обязано переоформить право на право собственности либо взять участок в аренду. Никакой утраты права не влечет непереоформление этого права, однако согласно ст. 7.1 КоАП может повлечь административную ответственность, предусмотренную, в виде наложения штрафа. Такое юридическое лицо не сможет с участком совершать никаких действий распорядительного характера40.

В частности п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»41 указывается, что непереоформленние прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения, поскольку ЗК РФ не рассматривает его в качестве основания прекращения прав на земельный участок. Кроме того, согласно определению от 25 декабря 2003 года Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что положения земельного законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не содержат оснований для изъятия земельных участков, а потому не могут как допускающие внесудебный порядок лишения имущества и тем более национализацию рассматриваться42. По всей вероятности, пропустившее установленный срок юридическое лицо привлечь к ответственности невозможно.

В связи с тем, что само переоформление юридическими лицам прав на земельные участки, закрепленные за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования, процедура платная, тогда важен и вопрос переоформления прав на такие земельные участки, принадлежащие индивидуальным предпринимателям. Принимая во внимание п. 3 ППВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 определено, что согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан,

осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются регулирующие деятельность юридических лиц являющихся коммерческими организациями, правила Гражданского кодекса Российской Федерации. Можно сделать вывод, что граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны до строго установленного законодателем срока переоформить, как и юридические лица, закрепленное за ними право на земельный участок, что опять таки влечет за собой затраты со стороны лица, обладающего данным правом.

Некоторые субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления с целью упрощения процедуры переоформления права приняли некоторые нормативные акты. Так, к примеру, в Саратовской области порядок оформления права постоянного (бессрочного) пользования утверждены постановлением Правительства Саратовской области от 10.11.2002 г.

Субъекты данного права в отличие от собственников земельных участков лишены значительного правомочия - правомочия распоряжения земельным участком. Лица, которые на праве постоянного (бессрочного) пользования, обладают земельным участком, даже при наличии согласия собственника земельного участка не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование. Сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, будут признаваться ничтожными как не соответствующие закону

Так Федеральный арбитражный суд П. округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества "НИмибис", на решение от 13.01.2014 Арбитражного суда А. области и Постановление апелляционной инстанции от 20.04.2015 того же суда по делу N А 12-335-21/14 по иску Закрытого акционерного общества " НИмибис ", к Главе Администрации г. А., о признании недействительным Постановления Главы Администрации г. А. 18.12.2013 N 1250 "Об отказе ЗАО "НИмибис" в намерении приобрести в собственность земельный участок площадью 168,64

га", УСТАНОВИЛ: Исковые требования мотивированы тем, что ранее предоставленный истцу земельный участок общей площадью 168,64 га в постоянное (бессрочное) пользование Постановлением Главы Администрации г. А. от 31.07.2013 N 785 в соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ подлежит в обязательном порядке переоформлению в собственность по правилам ст. 36 настоящего Кодекса сроком до 1 января 2008 г. Решением Арбитражного суда А. области от 23.05.2015 в иске отказано со ссылкой на п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случаях отказа лица от права на земельный участок, закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подается заявление об этом. Условия и порядок отказа от права определены ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации. Решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования должно быть принято органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение месяца со дня подачи заявления. Лицу в течение трех дней со дня принятия решения направляется копия соответствующего документа.