Право собственности и иные вещные права на землю

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Общие положения о праве собственности на землю

1.1 Понятие и формы права собственности на землю

1.2 Содержание права собственности на землю

1.3 Прекращение права собственности на землю

2. Понятие и общая характеристика других вещных прав на землю

2.1 Понятие и виды других вещных прав на землю

2.2 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

2.3 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

2.4 Право ограниченного пользования чужим земельным участком

3. Актуальные проблемы права собственности и других вещных прав на землю

Заключение

Список источников и литературы

Введение

Права человека, в том числе право собственности на землю, составляют основы правового статуса личности в Российской Федерации и не могут быть изменены иначе, как в порядке, установленном Конституцией РФ. Таким образом, право собственности на земельные участки гарантируется Конституцией, и ни один гражданин на территории России не может быть лишен права приобретать земельные участки в частную собственность.

На сегодняшний день отношения собственности составляют основу жизнедеятельности любого общества и материальную основу существования каждого человека, тем самым категория собственности занимает центральное место в системе социальных отношений и определяет основы государственного и общественного строя. Особенное место в системе данных отношений занимают право собственности и иные вещные права на землю.

Право собственности как комплексный правовой институт, прежде всего, конкретизируется нормами гражданского права. Наряду с этим правоотношения с землей также регулируются нормами Земельного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, устанавливающими основания возникновения и прекращения данных отношений.

На первый взгляд земельное законодательство окончательно закрепило нормы, регулирующие правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Однако эти положения либо в большей степени не соответствуют, либо кардинально отличаются от норм ГК РФ, регулирующих аналогичные правоотношения. Данное обстоятельство отрицательно влияет на надлежащее применение норм гражданского и земельного законодательства России, регулирующих вопросы исследуемой темы, а также приводит к существенному нарушению прав участников гражданского оборота.

Таким образом, потребность в детальной разработке вопросов возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на землю обусловлена тем, что состояние гражданского и земельного законодательства России, регулирующего гражданские отношения, объектом которых является земля, нельзя признать удовлетворительным в части регулирования правового положения земельных участков. Некоторые законодательные акты внесли существенные изменения в гражданское и земельное законодательство по регулированию отношений, объектом которых являются земельные участки, поэтому немало вопросов, касающихся правового регулирования владения, пользования и распоряжения земельными участками необходимо подвергнуть подробному исследованию.

Наконец, несмотря на постоянное обновление российского гражданского и земельного законодательства, сохраняется задача совершенствования норм, регулирующих право собственности и иные вещные права на землю.

Указанные обстоятельства и определили выбор и актуальность темы выпускной квалификационной работы, характер ее целей и задач.

Целью работы является комплексное исследование вопросов права собственности и других вещных прав на землю.

Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:

1) определить понятие и формы права собственности на землю;

2) проанализировать содержание права собственности на землю;

3) рассмотреть основания прекращения права собственности на землю;

4) раскрыть понятие и виды других вещных прав на землю;

5) исследовать правовую природу права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права ограниченного пользования чужим земельным участком;

6) проанализировать проблемы регулирования права собственности и других вещных прав на землю;

7) выработать предложения, направленные на совершенствование законодательства и практики его применения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу прав владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регулирующие основания приобретения и содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки, практика их применения.

Теоретическую базу настоящей работы представляют труды ученых в области гражданского и земельного права, в частности: О.С. Ахетовой, В.Н. Бурякова, С.П. Гришаева, И.А. Емелькиной, Ю.А. Карташовой, М.Ю. Тихомирова, М.В. Чередниковой, О.В. Шихалевой и других ученых.

Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ), Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Закон «О недрах» и другие нормативно-правовые акты.

Эмпирическую основу исследования составили постановления Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, решения Ленинского районного суда города Челябинска.

Методологическую основу работы составляют современные научные методы познания, такие как: метод научного наблюдения с применением метода системного анализа, метод гипотезы, метод индукции и дедукции, метод сравнения, метод обобщения и т.д.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения и списка источников и литературы.

1. Общие положения о праве собственности на землю

1.1 Понятие и формы права собственности на землю

В системе отношений, возникающих в различных сферах жизни общества, отношения собственности занимают особое положение. Они являются одной из основных категорий всей системы права, и определяют важнейшие общественные отношения, положение человека в обществе и государстве.

Институт права собственности оказывает непосредственное влияние на формирование современной российской государственности, составляет материальную основу государственной власти в России, придает ей социально-экономическую, политическую и правовую стабильность, служит фундаментом рыночных преобразований и является приоритетным направлением реализации социальной функции государства.

Под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами Царикаева Ж.М. Особенности правового закрепления института собственности в Конституции РФ // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2007. № 2. С. 36..

Центральным объектом права собственности в России является земля. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля рассматривается как особый объект права собственности.

Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу - правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс РФ, кроме этого, предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Ахетова О.С. Право собственности на землю в Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 2. С. 37..

Право собственности на земельный участок является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит дозволение совершать любые действия, разрешенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Право собственности существует в течение всего того времени, пока существует имущество, являющееся его объектом, - земельный участок. Поэтому право собственности имеет бессрочный характер.

В основу права собственности заложен следующий принцип: одна и та же вещь (земельный участок) может принадлежать только одному собственнику или нескольким сособственникам. В связи с этим право собственности имеет исключительный характер.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие. М.: Дашков и К, 2007. С. 84-85..

В соответствии со ст. 8 Конституции РФ земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Формы права собственности имеют большое теоретическое и практическое значение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, составляющего объект этого права, и спектр тех возможностей, которыми располагает его собственник.

Основные формы собственности на землю, признаваемые в Российской Федерации, перечислены в Конституции РФ. Согласно п. 2 ст. 8 на территории Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В составе частной собственности различают собственность граждан и юридических лиц Карташова Ю.А., Гришина Я.С. Все о земельных участках: основания и порядок приобретения. М.: Омега-Л, 2008. С. 27..

Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, то есть земельный участок. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Это пространственная сфера деятельности собственника земельного участка. На своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения. Эта территория может также использоваться им как средство производства. На ней можно выращивать плодовые, декоративные деревья, кустарники и другие растения. На земельном участке могут находиться растительность, водные объекты, которые собственник также может использовать.

Деятельность собственника на своем земельном участке осуществляется в определенном пространстве - воздушном или подземном. Для того чтобы построить дом, нужно возвести фундамент, вторгнувшись в подземное пространство, и занять часть воздушного пространства над земельным участком в результате постройки здания. Поэтому законодательство закрепляет также право собственника земельного участка на пространство, то есть на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком или на использование части подземного пространства (недр).

Согласно п. 3 ст. 261 ГК собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования. М.: Дашков и К, 2007. С. 102..

По действующему гражданскому и земельному законодательству Российской Федерации граждане имеют возможность приобрести в собственность земельные участки:

1) путем совершения сделки купли-продажи земельного участка с другим лицом (ст. 34, 37 ЗК РФ);

2) путем выкупа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28, 36 ЗК РФ);

3) путем переоформления права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ),

4) по наследству (ст. 1181 ГК РФ).

Таким образом, в частной собственности находятся земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, то есть законно Волкова М.А. Гражданское право. Часть 1 (учебно-методический комплекс). М.: Статус, 2008. С. 281..

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ).

Согласно ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки:

1) которые признаны таковыми федеральными законами;

2) право собственности РФ, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

3) которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

К особенностям права государственной собственности на землю следует отнести:

1) субъектом права собственности является само государственное образование, а управление и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом осуществляют органы государственного управления, а также специально уполномоченные юридические и физические лица;

2) полномочия собственника государство осуществляет в основном путем издания правовых актов;

3) Российская Федерация может иметь на праве собственности любое имущество, в том числе и изъятое из оборота, а субъекты Российской Федерации - любое имущество, за исключением имущества, отнесенного к исключительной собственности Российской Федерации (например, ядерного оружия);

4) существуют способы приобретения права собственности, характерные только для государства: национализация, конфискация, реквизиция, иные случаи принудительного возмездного изъятия имущества, налоги и т.п.;

5) присущее только государственной собственности основание прекращения права собственности - приватизация, то есть отчуждение имущества из государственной (а также муниципальной) собственности в собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном законом.

Существуют две части государственной собственности.

Первая - распределенное государственное имущество, то есть собственность государства, закрепленная за государственными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; в отношении этого имущества правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению ограничены;

Вторая - нераспределенное государственное имущество (казна) Иконицкая И.А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 27-28..

Согласно ст. 18 ЗК РФ к собственности субъектов РФ относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

2) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

3) иные предусмотренные ФЗ земельные участки и предусмотренные ФЗ земли.

Под муниципальной собственностью следует понимать имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным образованиям: городским, сельским поселениям и пр. (понятие муниципального образования дано в ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Муниципальная собственность, как и государственная, является публичной формой собственности, поэтому она строится в основном по принципу государственной собственности.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

2) земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

3) иные предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли Сотникова М.С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки // Современное право. 2009. № 4. С. 21-22..

Для всех вышеперечисленных форм собственности земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

1) оборотоспособность, то есть земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Для земельных участков установлена также и специальная регистрация - в органах Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок, находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается неделимым, сособственнику не может быть выделена часть участка в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.

Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является «единым целым». На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;

4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве Гражданское право: учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.Н. Садиков и др. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. Т. 2. С. 208, 210-211..

На основании вышеизложенного, под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. Данное право подразделяется на частную, государственную и муниципальную собственность. Права всех собственников защищаются равным образом.

1.2 Содержание права собственности на землю

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством.

Согласно ст. 209 ГК РФ содержание права собственности как субъективного права лица, являющегося собственником, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника - обладателя этих правомочий физически, то есть своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах Возникновение, прекращение и защита права собственности: постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 17..

Первым элементов в составе права собственности на землю выступает право владения, которое прямо упоминается законом в ст. 209 ГК РФ.

Под правом владения землей следует понимать возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, то есть необходимо наличие правового титула (основания) на владение имуществом - земельным участком. В качестве правового титула могут служить правоустанавливающие документы или иные основания (например, решение суда).

Так, Емельянова М.И. обратилась в суд с иском к СНТ о признании за ней права собственности на земельный участок №, площадью 601 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. <адрес> В обоснование своих требований истец указала, что она с <дата> является членом садоводческого товарищества, пользуется спорным земельным участком, регулярно оплачивает членские взносы, решением общего собрания садоводческого товарищества ей был выделен указанный земельный участок в пользование. Но в связи с тем, что на момент выдела земельных участков в натуре правление садоводческого товарищества не оформило надлежащим образом документы на спорный земельный участок, истица не имеет возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на указанный земельный участок.

В результате суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Емельяновой М.И. и признать за ней право собственности на земельный участок под №, площадью 601 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Решение Ленинского районного суда города Челябинска от 01 марта 2011 года по иску Емельяновой М.И. к СНТ «Трубопрокатчик-3» о признании права собственности на земельный участок..

Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для государственной регистрации права на землю. Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (ред. от 17.06.2010) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.. Такие документы должны соответствовать законодательству, которое действовало на момент их составления в месте расположения земельного участка. В них должен быть указан правообладатель, вид права на землю, а также описание земельного участка, позволяющее однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

1) договоры и акты приема-передачи к ним;

2) решения судов, вступившие в законную силу;

3) свидетельства о праве на наследство;

4) решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, Д.С. Бондаренко, Е.А. Галиновская и др.; под ред. С.А. Боголюбова. СПб.: Питер Пресс, 2009. С. 83-84..

С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование.

Право пользования землей - это допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, право пользования реализуется в двух формах:

1) что может делать собственник на земельном участке;

2) какими способами допустимо реализовать эти права собственника.

Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Последним элементом состава права собственности на землю выступает право распоряжения землей, которое представляет собой допустимую законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

1) изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

2) изменение правового режима земель. По российскому законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. Такие ограничения тем более оправданны, так как целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

3) изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть, во-первых, процесс предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности. По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства.

В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 Земельного кодекса установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков Боголюбов С.А. Указ. соч. С. 39-41. .

На основании вышеизложенного правомочия владения, пользования и распоряжения землей можно подразделить на общие и специальные, то есть присущие всем случаям отношений собственности на землю и имеющиеся специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.

К числу общих правомочий собственников земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных действий в отношении земли или воздержание от них.

Права собственника - это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле, то есть если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию. Так, каждый собственник земли имеет право:

1) самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

3) передавать земельный участок в залог, по наследству;

4) продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды;

5) передавать земельный участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и товарищества, а также в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы и др.

Собственники земельных долей имеют право:

1) продавать принадлежащие им земельные доли;

2) закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка);

3) дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.

Обязанности собственника - это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязательному исполнению. Собственник обязан:

1) эффективно использовать свою землю в соответствии с ее целевым назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу;

2) своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей;

3) повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т.п.

Наряду с общими существуют специальные правомочия собственников земельных участков. Данные правомочия тремя группами факторов:

1) особенностями земельных участков, находящихся в собственности;

2) особенностями правового статуса собственников земли;

3) иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков, влияющие на правомочия собственников, обусловлены двумя признаками: их свойствами, имеющими объективную природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться мероприятия по удалению сорняков и т.п.

Состояние земельных участков обусловлено не только природными явлениями, но и хозяйственной деятельностью человека. Так, загрязненные угодья подлежат проведению мероприятий по устранению этих недостатков; земли с нарушенными почвами - рекультивации; деградированные сельхозугодья, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, - консервации и т. п.

Особенности правового статуса собственников земли присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закреплена в уставе.

Вместе с тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражданина, имеющего на праве собственности участок для индивидуального жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и личное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банкротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, могут носить разносторонний характер. Это и ограничения, вытекающие из отношений соседства; и изменение юридического статуса местности, на которой расположен земельный участок; и возникновение общественных потребностей в данном земельном участке; и т.п. Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки / С.Ю. Стародумова // Адвокат. 2009. № 5. С. 19-20.

Подводя итог вышеизложенному, под содержанием права собственности на землю следует понимать закрепленную за собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этого земельного участка действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

1.3 Прекращение права собственности на землю

Регулирование прекращения права собственности на земельный участок занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении права собственности на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства.

Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Основания прекращения права собственности установлены в главе 15 ГК РФ. Перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок достаточно краток и включает такие основания, как:

1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

2) добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок;

3) принудительное изъятие у собственника его земельного участка, порядок которого установлен гражданским законодательством (в частности в ст.ст. 235, 237-239, 242, 243, п. 2 ст. 272, 278-282, 284-286 ГК РФ) Лукьяненко В.Е., Пудлина Е.И. Основания прекращения прав на земельные участки // Нотариус. 2009. № 1. С. 29..

Так, одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок законодатель называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных нормами земельно-правовых актов. Все перечисленные выше договоры должны пройти процедуру государственной регистрации в соответствующих учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке требуется также нотариальное удостоверение.

Земельное законодательство (ст. 52 ЗК РФ) устанавливает условия и порядок отчуждения земельного участка с учетом ограничений его оборотоспособности, предусмотренных в ст. 27 ЗК РФ. Так, не могут быть объектом сделок земельные участки, изъятые из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Те участки земель, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, то есть когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком Боголюбов С.А. Указ. соч. С. 62-63..

Другим основанием прекращения права частной собственности на земельный участок является добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок определены в ст. 53 ЗК РФ.

В отличие от аналогичных норм гражданского законодательства (ст. 236 ГК РФ) земельно-правовые нормы более четко регламентируют способ выражения волеизъявления правообладателя, предусматривая подачу заявления об отказе от права на земельный участок надлежащей формы. Иные действия: публичный отказ от права, прекращение выполнения всяких работ на земельном участке и другие, свидетельствующие об устранении правообладателя от намерения сохранить право на земельный участок, - тем не менее не могут выступать в качестве правопрекращающего юридического факта.

Более того, даже в случае отказа лица от принадлежащего ему права собственности на земельный участок, выраженного в надлежащей письменной форме, автоматического прекращения соответствующего права не происходит. В этом случае согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством, в частности п. 3 ст. 225 ГК РФ.

Согласно нормам данной статьи бесхозяйный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. И лишь по истечении года со дня постановки такого участка на учет орган, уполномоченный управлять недвижимым имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. В течение всего этого достаточно длительного периода прежний собственник должен продолжать выполнять обязанности, вытекающие из права собственности на земельный участок:

1) уплачивать земельный налог,

2) нести бремя содержания принадлежащего ему земельного участка,

3) поддерживать его в надлежащем состоянии,

4) осуществлять мероприятия по охране земель,

5) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почвы и иные Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3. С. 15..

В ряде случаев право собственности на земельный участок может быть прекращено в принудительном порядке. Принудительное изъятие у собственника его имущества, по общему правилу, не допускается, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них:

1) обращение взыскания на имущество (в частности, земельный участок) по обязательствам собственника допускается лишь на основании решения суда согласно ст. 278 ГК РФ (иной порядок обращения взыскания в соответствии со ст. 237 ГК РФ может быть предусмотрен законом или договором в отношении другого имущества). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу. К примеру, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, в результате наследования), оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% голосов, такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником (ст. 5 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.;

3) выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Условия, порядок и основания такого выкупа регламентированы ст. 49 и ст. 55 ЗК РФ. В ст. 49 ЗК РФ установлены два исключительных случая, когда осуществляется изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

- выполнение международных обязательств РФ;

- размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Иные обстоятельства могут быть установлены федеральными законами, а также законами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Так, администрацией города [город] было принято решение об изъятии земельного участка [адрес], на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. Данные нужды заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Изъятие каждого жилого помещения в доме [адрес] было проведено путем выкупа Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 11. С. 15..

В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ);

4) реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок;

5) конфискация является единственным случаем безвозмездного изъятия земельного участка, так как применяется она как крайняя мера в качестве санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений;

6) изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании. Статья 45 ЗК РФ содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны в ст. 284 и ст. 285 ГК РФ. Так, земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством;

7) отчуждение земельного участка в принудительном порядке предусмотрено также в п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Такая ситуация может иметь место, когда небольшой земельный участок переходит по наследству к нескольким наследникам, доли которых оказываются меньше минимального размера, установленного для конкретного целевого использования земельного участка, и поэтому не могут быть выделены в натуре;

8) собственник может быть лишен решением суда своего права на земельный участок в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ. При этом, как правило, стоимость недвижимости значительно превышает стоимость земельного участка, на котором она расположена.

Кроме того, прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 71-73..

Таким образом, право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях:

1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

2) при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

3) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

право земля вещный собственность

2. Понятие и общая характеристика других вещных прав на землю

2.1 Понятие и виды других вещных прав на землю

Другие (ограниченные) вещные права на землю представляют собой предусмотренное законом право на чужой земельный участок, предоставляющее управомоченному лицу непосредственное господство и характеризующееся абсолютным характером, выражающееся в возможности владения, пользования, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - и распоряжения чужой вещью, либо при наступлении определенного условия - ее принудительной реализации, либо преимущественного приобретения на нее права собственности Волкова М.А. Указ. соч. С. 293..

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки: автореф. дисс. … д-ра юрид. наук. М., 2010. С. 9-10..

Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правомочиями собственника, являются гораздо более узкими. Вместе с тем сопоставление содержания прав собственника и рассматриваемых прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать «самостоятельно», в отрыве от прав собственности, помимо них. Поэтому при отсутствии или прекращении права собственности на земельный участок невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право.

Ограниченные вещные права ограничивают и тем самым как бы обременяют право собственности. Данные обременения сохраняются и при смене собственника «обремененной вещи», так как ограниченное вещное право в таких ситуациях обычно не прекращает своего действия (ограничения права собственности). В результате чего важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующей вещи (в данном случае - земельного участка). Иначе говоря, эти права, как бы обременяя вещь, всегда следуют за ней (точнее, за правом собственности на соответствующую вещь), а не за ее собственником Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой: в 3 т. (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2007. Том 1. С. 382-383..

Для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 25 Земельного кодекса РФ ограниченные вещные права на земельный участок подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Необходимость такой регистрации продиктована тем, что любой участник гражданского оборота вправе иметь необходимую информацию обо всех вещных правах на земельный участок, который он собирается приобрести в собственность или получить в пользование, до того, как заключит соответствующую гражданско-правовую сделку Исрафилов И. Государственная регистрация ограниченных вещных прав // Законность. 2010. № 6. С. 16..

К признакам ограниченных вещных прав на земельный участок следует отнести:

1) ограниченность по содержанию в сравнении с правом собственности;

2) производность и зависимость от права собственности как основного вещного права;

3) наличие права следования;

4)обязательная государственная регистрация Гражданское право Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник: в 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Том 2. С. 71..

Содержание ограниченных вещных прав, как и содержание права собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения, с той лишь разницей, что обладатель ограниченного вещного права, реализуя принадлежащие ему правомочия, зависит в определенной мере от усмотрения собственника и мера его возможного поведения в отношении чужой вещи не может быть абсолютной.

Мера возможного поведения субъекта ограниченного вещного права:

1) ограничена в силу прямого указания закона;

2) зависит от воли собственника Ахметьянова З.А. О содержании вещных прав // Российская юстиция. 2010. № 1. С. 22..

Согласно ст. 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

1) право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК РФ).

Пользоваться участком на этом праве могут только граждане. Данное право включает в себя возможность владеть и пользоваться участком, передавать его по наследству, в аренду или безвозмездное срочное пользование и, если иное не вытекает из закона, возводить на нем здания, строения, сооружения. Распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением случаев перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства и права на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок Гришин А.А. Специфика правовой природы ограниченных вещных прав на землю // Адвокат. 2008. № 6. С. 19-20.;