Право собственности и иные вещные права на землю

2) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268-273 ГК РФ).

В соответствии со ст. 268 ГК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются юридическим лицам по решению уполномоченного государственного или муниципального органа. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Они могут владеть ими и использовать участок для целей, для которых он предназначен;

3) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Согласно ст. 277 ГК РФ сервитутом могут также обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Право сервитута закреплено в законодательстве, однако для его установления необходимо заключение дополнительного соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Такой договор подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 45-46..

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод, другие (ограниченные) вещные права на землю - это устанавливаемые и определяемые на уровне закона и подлежащие государственной регистрации, не ограниченные конкретным сроком действия субъективированные права на чужой земельный участок, открыто и самостоятельно используемые субъектом для удовлетворения своих интересов, носящие абсолютный характер, обременяющие право собственности и производные от него, но в то же время привязанные не к личности собственника, а к земельному участку. К другим (ограниченным) вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком.

2.2 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - это ограниченное вещное право в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которое состоит в возможности бессрочно владеть и пользоваться земельным участком с определенной хозяйственной или личной целью Писарев Г.А. Наследование земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения // Наследственное право. 2008. № 3. С. 25..

Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено в ст. 266 ГК РФ, согласно которой гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Таким образом, важнейшим элементом содержания указанного права выступает возможность извлекать полезные свойства земельного участка и присваивать его плоды, продукцию и доходы (ст. 136 ГК РФ).

Кроме того п. 2 ст. 266 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности Гришаев С.П. Право пожизненного наследуемого владения. М.: Проспект, 2007. С. 17..

Как следует из самого названия, право пожизненного наследуемого владения переходит по наследству.

Основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения в таких случаях является наследование либо по закону, либо по завещанию с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового субъекта этого права.

Свидетельства о праве на наследство выдаются только тем наследникам, которые приняли наследство, причем как юридически, так и фактически, однако последним - чаще всего при наличии решения суда.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. При этом применяются правила Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 17 июня 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594..

Такое свидетельство удостоверяет право наследника на владение и пользование земельным участком и является обязательным документом для государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком Буряков В.Н. Специальные виды наследования земельных участков // Наследственное право. 2008. № 1. С. 12-13..

Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав.

Субъектами данного права могут быть только граждане, что вытекает из природы этого права: переход его может быть осуществлен только после смерти гражданина. Вместе с тем определенные правомочия по распоряжению земельным участком у субъекта указанного права сохраняется. Так, он может передавать земельный участок другим лицам только в аренду или в постоянное бессрочное пользование.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 3 ст. 21 ГК РФ) Амелина Н.Е. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения // Гражданское право. 2008. № 2. С. 29..

В свою очередь, ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком.

Согласно ст. 267 ГК РФ, владелец указанного земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. При этом продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливается полный запрет на распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением случая перехода прав на земельный участок по наследству.

Такой запрет на распоряжение указанным земельным участком не ограничивает право его владельца на возведение на соответствующем участке объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия пользования, а не распоряжения земельным участком Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2008. С. 56-57..

Согласно ст. 287 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено. Основания такого прекращения делятся на две группы.

К первой группе относятся случаи, когда право пожизненного наследуемого владения прекращаются по волеизъявлению их обладателя. В частности, это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также, если гражданин приватизирует его.

Ко второй группе относятся случаи принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, в частности, при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными земельным законодательством;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5)изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009. С. 134..

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.

2.3 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - это ограниченное вещное право в отношении земельных участков, которое состоит в возможности бессрочного, безвозмездного пользования чужим земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование Чередникова М.В. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав: автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. С. 7..

Содержание указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование Ельникова Е.В. Право постоянного (бессрочного) пользования: новеллы законодательства и проблемы правоприменения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С. 23..

Согласно ст. 20 ЗК РФ субъектами этого права могут быть только юридические лица, точнее их ограниченный круг.

Так, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Одновременно п. 2 ст. 20 ЗК РФ ввел запрет на предоставление земельных участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.

В соответствии с гражданским законодательством обладатели права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком самостоятельно определяют возможности и пределы его использования в собственных интересах. В частности, собственник вправе:

1) возводить здания и сооружения как для потребительских, так и производственных целей;

2) проводить мелиоративные работы и строить водные объекты;

3) использовать земельный участок для производства сельскохозяйственных работ и заниматься поиском полезных ископаемых в пределах, предусмотренным Федеральным законом «О недрах» О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823..

С учетом общественной значимости использования земельного участка субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обязаны использовать его в соответствии с целевым назначением, с учетом сохранности окружающей среды, порядка использования природными объектами, соблюдением градостроительных, противопожарных и экологических норм и правил Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Некоторые виды ограничений вещных прав на землю // Правовые вопросы строительства. 2008. № 1. С. 37..

«Бессрочность» права пользования понимается не только как временная неограниченность, но и как возможность прекращения права только по основаниям, прямо предусмотренным в законе, а не соглашением сторон Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 года (ред. от 10 марта 2010 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. № 6. С. 19-20.. Одностороннее волеизъявление собственника обремененного земельного участка не может служить основанием прекращения права пользования. В этом проявляется устойчивость положения землепользователя Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав: автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 11..

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком указываются в земельном законодательстве. В частности, субъекты данного права могут приобрести его в собственность или добровольно отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20, 45 ЗК РФ). В то же время ГК РФ и ЗК РФ предусматривают принудительное изъятие земельного участка при реквизиции для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), путем его выкупа по правилам, установленным для прекращения права собственности.

В статье 45 ЗК РФ приводится перечень обстоятельств, позволяющих соответствующим государственным и муниципальным органам принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

1) использование земельных участков не по назначению;

2) неустранение совершенных умышленных земельных правонарушений (отравление, порча или уничтожение плодородного слоя почвы);

3) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв;

4) систематическая неуплата земельных налогов;

5) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом Боголюбов С.А. Указ. соч. С. 64..

Земельный кодекс РФ ограничивает возможность субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжаться предоставленной недвижимостью, однако при отчуждении права собственности на жилое здание или другой объект строительства данный собственник передает покупателю право на использование соответствующей части земельного участка Суханов Е.А. Указ. соч. С. 83..

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой основанное на законе бессрочное владение и пользование ограниченным кругом юридических лиц земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с предоставлением им прав по использованию земельного участка, предусмотренных законодательством, и обязанностей по эксплуатации земельного участка, установленных федеральными законами.

2.4 Право ограниченного пользования чужим земельным участком

Право ограниченного пользования чужим земельным участком - это ограниченное вещное право, которое состоит в возможности одного лица пользоваться в установленном объеме земельным участком другого лица Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги. 2010. № 6. С. 16..

По смыслу ст. 274 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды.

Земельный кодекс РФ устанавливает два вида сервитутов:

1) частный сервитут;

2) публичный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 274 ГК РФ) Филимонов Н.С. Юридическая природа сервитута в земельном законодательстве Российской Федерации // Юрист. 2009. № 8. С. 62-63..

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Таким образом, если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Указ. соч. С. 66..

В соответствии с п. 3 ст. 23 ЗК РФ к публичным сервитутам относятся:

1) право прохода или проезда через земельный участок;

2) право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) право проведения дренажных работ на земельном участке;

5) право забора воды и водопоя;

6) право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

7) право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

8) право свободного доступа к прибрежной полосе; и др. Суханов Е.А. Указ. соч. С. 87.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута Гришин А.А. Указ. соч. С. 21..

Согласно ст. 277 ГК РФ объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Что касается субъектов данного права, то круг правообладателей публичного сервитута не определен. Поэтому он регистрируется не как ограниченное вещное право, а как ограничение права собственности на объект недвижимости (п.п. 37-38, 41, 52 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (ред. от 22 ноября 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.).

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП Исрафилов И. Указ. соч. С. 17..

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута Волкова М.А. Указ. соч. С. 299-300..

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Согласно ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка Спектор А.А. Основания возникновения, ограничения и прекращения вещных прав на земельные участки // Административное и муниципальное право. 2008. № 4. С. 28..

Таким образом, право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет собой право требования собственника земельного участка от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

3. Актуальные проблемы права собственности и других вещных прав на землю

На сегодняшний день вопросы, связанные с правом собственности и другими вещными правами на землю, вызывают множество споров и трудностей как среди ученых, так и правоприменителей.

В первую очередь, этому способствует несовершенство правового регулирования института земельных отношений.

Право собственности и другие вещные права на землю осуществляются, как правило, в правовой форме. Правовое регулирование - это процесс воздействия государства с помощью юридических норм (норм права) на общественные отношения с целью их упорядочения, развития и охраны в соответствии с потребностями общества Соколов М.В., Филиппова Е.Ф. Проблемы регулирования вещных прав на земельный участок // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2009. № 10. С. 63. .

Правовую основу земельных отношений составляют Конституция РФ, ЗК РФ, ГК РФ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ «О недрах», другие законы и иные правовые акты Российской Федерации. Таким образом, под правовой основой земельных отношений следует понимать систему специальных законов, нормативных и иных правовых актов, в соответствии с которыми и на основании которых действует и применяется законодательство, регулирующее сферу права собственности и других вещных прав на землю Крассов О.И. Указ. соч. С. 8..

Более подробно остановимся на вопросе о соотношении земельного и гражданского законодательства.

Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Таким образом, отношения, связанные с осуществлением права собственности и других вещных прав на земельные участки, а также совершением сделок с земельными участками, носят по сути своей гражданско-правовой характер.

Однако согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. А в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Соответственно, земельное законодательство, исходя из установленного гражданским правом понятия и содержания, например, права собственности или договора аренды, определяет и закрепляет особенности порядка их возникновения и прекращения, а также ограничения прав собственников и арендаторов - по отношению к земельным участкам. При этом глава 17 ГК РФ также содержит нормы, регулирующие земельные отношения. До принятия ЗК РФ 2001 г. они восполняли существовавшие пробелы в законодательстве о земле, но после вступления указанного Кодекса в силу частично стали ему противоречить. Так, ст. 129 ГК РФ было предусмотрено, что земельное и иное природоресурсное законодательство будет определять лишь объем оборотоспособности земли и иных природных ресурсов. ЗК РФ далеко вышел за эти пределы и неоднократно подвергался критике представителями науки земельного права именно по тем основаниям, что те или иные его положения не соответствуют конкретным нормам ГК РФ Трофимова Н.О. Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2008. № 12. С. 36..

Рассмотрим некоторые противоречия более подробно.

ЗК РФ содержит в себе нормы как публично-правового, так и частноправового характера. На первый взгляд, Кодекс взял на себя несвойственную ему функцию регулирования гражданских отношений. В то время как регулирование вещных прав и оборот земли следовало бы оставить гражданскому праву.

Вследствие такого подхода законодателя получилась коллизия между нормами двух отраслей права.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами. ЗК РФ был принят позже по сравнению с ГК РФ, в связи с чем получается, что при разрешении вопросов в сфере земельных отношений следует использовать нормы ЗК РФ, даже если ГК РФ содержит иное регулирование. То же было подтверждено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Судов РФ О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 22..

ЗК РФ установил, что, хотя пожизненное наследуемое владение землей сохраняется, земельные участки на данном праве впредь предоставляться не будут. Федеральным законом от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ (принят ГД ФС РФ 6 июня 2007 г.) (ред. от 4 декабря 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213. в ГК РФ были внесены изменения, которые привели положения ГК РФ в соответствие с нормами Земельного кодекса РФ. В настоящее время единственным способом, которым владелец может распорядиться земельным участком, является передача по наследству.

Также ЗК РФ практически свел на нет существование такого института, как постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, запретив дальнейшее предоставление земельных участков на данном праве юридическим и физическим лицам, за исключением учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления. Однако согласно п. 3 ст. 268 ГК РФ данное право может переходить от одного юридического лица другому в случае реорганизации в порядке правопреемства.

Такое сокращение нормативного регулирования данных институтов и прав владельцев можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Однако такое упрощение представляется нецелесообразным и достаточно сомнительным с практической точки зрения, в частности, данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, поскольку современный отечественный оборот земли не может обойтись одним правом собственности.

При этом эти новые вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая содержания. К примеру, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется право на использование соответствующей части земельного участка, возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле. Пункт 1 ст. 271 ГК РФ квалифицирует это право как право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Какое вещное право понимает законодатель под понятиями право на использование соответствующей части земельного участка и право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, непонятно. Можно было бы предположить, что это право бессрочного пользования, однако п. 1 и п. 2 ст. 20 и в п. 1 ст. 28 ЗК РФ исключают такую возможность Ахмадгазизов И.С. Проблемы регулирования ограниченных вещных прав на землю // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. С. 29-30..

Статья 23 ЗК РФ закрепила институт публичного сервитута, устанавливаемого с учетом результатов общественных слушаний, о порядке проведения которых Кодекс почему-то умалчивает. В ст. 262 ГК РФ говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода нормы, известные еще римскому частному праву, в цивилистической теории всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, то есть бессубъектного) субъективного права Суханов Е.А Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Современное право. 2008. № 6. С. 23..

В ЗК РФ никак не регулируются институты узуфрукта (как единого ограниченного вещного права на получение выгод от использования чужой вещи или права, в том числе земельного участка) и права застройки, которое следовало бы установить в развитие принципа, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ; известные другим правопорядкам земельные обременения и многое другое.

Таким образом, следует признать, что попытка Земельного кодекса РФ по-своему урегулировать гражданско-правовые отношения, связанные с землепользованием, оказалась не совсем удачной. Необходимо учитывать, что специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не своеобразие регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого должны быть определены предмет и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ задачей Кодекса является установление необходимых публично-правовых ограничений, запретов и процедур с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека и исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву. В связи с чем, ЗК РФ в своем нынешнем виде требует переработки в части регулирования ограниченных вещных прав на землю Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец, 2006. С. 57..

Наряду с вышеизложенным исследованием проблем вещных прав на землю, немаловажным выступает решение вопроса о принудительном изъятии земельного участка у собственника и связанных с ним трудностей.

Согласно ст. 284 и 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, а также если земельный участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

В настоящее время применение этой нормы на практике становится крайне затруднительным, так как отсутствует механизм реализации этой процедуры. Например, ст. 286 ГК РФ предусматривает порядок такого изъятия в общем виде, в остальном отсылая к земельному законодательству, которое, в свою очередь, этот вопрос оставило без урегулирования.

Кроме того, положения ст. 286 ГК РФ противоречат Конституции РФ, так как в ней предусмотрена возможность для органов государственной власти или местного самоуправления принимать решение о принудительном изъятии земельного участка. Собственник же, не согласный с этим решением, может обжаловать его в суд. Между тем ст. 35 Конституции РФ говорит о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Здесь имущество изымается не для государственных нужд, а в качестве ответственности за совершенное правонарушение, следовательно, без решения суда государственный или муниципальный орган власти такое решение принять не может Аверьянова Н.Н. Принудительное изъятие земельного участка у собственника как специальная земельно-правовая ответственность // Нотариус. 2008. № 2. С. 23..

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Но здесь также отсутствует механизм этой процедуры. То есть не ясно: должны ли соблюдаться досудебные - предупредительные процедуры, их сроки и порядок проверки результатов и т.п.

В научной литературе данная проблема неоднократно поднималась Анисимов М.А., Храмова В.С. Право собственности на землю в Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Норма, 2007. С. 80-82; Боголюбов С.А. Указ. соч. С. 147-148; Петров С.В. Право собственности: Учебное пособие. М.: Юрлитиздат, 2005. С. 55-57.. Но ее решения так и не предлагается.

Самым лучшим выходом из этой проблемы стало бы внесение соответствующих изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Но несмотря на явные противоречия ГК РФ и ЗК РФ, в настоящее время законодатель не предпринял ни единой попытки исправить ситуацию, внеся соответствующие поправки Право собственности: актуальные проблемы / Под ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008. С. 171..

Изъятие земельных участков также возможно для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. При этом государственный орган, добившейся принятия судебного акта в свою пользу, не связан обязанностью требовать его исполнения. В связи с чем, реализация права на принудительное изъятие земельного участка, возникшего на основании принятого судебного решения, целиком зависит от усмотрения государственного органа, который может им воспользоваться в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством, либо воздержаться от его использования.

Очевидно, что такая неопределенность в отношениях собственности недопустима. Она не только дестабилизирует имущественные отношения, но и создает угрозу правам и законным интересам собственника, которые и без того уже подверглись стеснению.

В этой связи представляется необходимым устранить существующий пробел в законодательстве, установив достаточно сжатый срок, в течение которого судебный акт может быть исполнен. По истечении этого срока принудительное изъятие земельного участка должно становиться невозможным.

Такое регулирование позволило бы дисциплинировать государственные органы, ведущие процедуру изъятия, повысить их ответственность за решения, принимаемые в этой сфере Андрианова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права. 2008. № 1. С. 15-16..

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод, современное состояние законодательства, регулирующего вопросы права собственности и других вещных прав на землю, находится на неудовлетворительном уровне. Пробелы и противоречивость законодательства порождает сложности на практике, рост количества земельных споров.

Сложившаяся обстановка требует выработки новых подходов к регулированию земельных отношений, устранения существующих проблем.

Заключение

В ходе проведенного исследования вопросов права собственности и других вещных прав на землю были сделаны следующие выводы:

1) Под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. К основным формам собственности на землю относятся частная, государственная и муниципальная собственность. Права всех собственников защищаются равным образом.

2) Под содержанием права собственности на землю следует понимать закрепленную за собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этого земельного участка действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

3) К основаниям прекращения права собственности на земельный участок относятся: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

4) Другие (ограниченные) вещные права на землю - это устанавливаемые и определяемые на уровне закона и подлежащие государственной регистрации, не ограниченные конкретным сроком действия субъективированные права на чужой земельный участок, открыто и самостоятельно используемые субъектом для удовлетворения своих интересов, носящие абсолютный характер, обременяющие право собственности и производные от него, но в то же время привязанные не к личности собственника, а к земельному участку. К другим (ограниченным) вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком.

5) Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.

6) Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой основанное на законе бессрочное владение и пользование ограниченным кругом юридических лиц земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с предоставлением им прав по использованию земельного участка, предусмотренных законодательством, и обязанностей по эксплуатации земельного участка, установленных федеральными законами.

7) Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет собой право требования собственника земельного участка от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Современное состояние законодательства, регулирующего вопросы права собственности и других вещных прав на землю, находится на неудовлетворительном уровне. Пробелы и противоречивость законодательства порождает сложности на практике, рост количества земельных споров.

Сложившаяся обстановка требует внесения соответствующих изменений и дополнений в нормативные правовые акты. К примеру, для устранения существующих проблем могут быть предложены следующие рекомендации:

1) внести дополнения в нормы ЗК РФ, в которых было бы раскрыто более полное и подробное содержание вещных прав на земельный участок;

2) внести дополнения в ст. 284 и 285 ГК РФ, которые закрепят механизм изъятия у собственника земельного участка;

3) внести дополнения в ст. 279 ГК РФ, согласно которым будет установлен сжатый срок исполнения судебного акта об изъятии земельного участка, по истечении которого принудительное изъятие должно становиться невозможным.

Список источников и литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г.) (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28 сентября 2001 г.) (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. № 44. Ст. 4147.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17 июня 1997 г.) (ред. от 17 июня 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

4. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (принят ГД ФС РФ 26 июня 2002 г.) (ред. от 8 мая 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

5. О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

6. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (ред. от 22 ноября 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

II. Материалы судебной практики

7. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 5. С. 22.

8. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 6. С. 14-16.

9. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 года (ред. от 10 марта 2010 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. № 4. С. 19-20.

10. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 11. С. 15

11. Решение Ленинского районного суда города Челябинска от 01 марта 2011 года по иску Емельяновой М.И. к СНТ «Трубопрокатчик-3» о признании права собственности на земельный участок.

III. Литература

12. Амелина Н.Е. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения // Гражданское право. 2008. № 2. С. 29-30.

13. Ахетова О.С. Право собственности на землю в Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 2. С. 36-39.

14. Ахметьянова З.А. О содержании вещных прав // Российская юстиция. 2010. № 1. С. 22-24.

15. Буряков В.Н. Специальные виды наследования земельных участков // Наследственное право. 2008. № 1. С. 12-13.

16. Возникновение, прекращение и защита права собственности: постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. 306 с.

17. Волкова М.А. Гражданское право. Часть 1 (учебно-методический комплекс). М.: Статус, 2008. 528 с.

18. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие. М.: Дашков и К, 2007. 193 с.

19. Гражданское право Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник: в 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Том 2. 371 с.

20. Гражданское право: учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.Н. Садиков и др. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. Т. 2. 411 с.

21. Гришаев С.П. Право пожизненного наследуемого владения. М.: Проспект, 2007. 196 с.

22. Гришин А.А. Специфика правовой природы ограниченных вещных прав на землю // Адвокат. 2008. № 6. С. 18-20.

23. Ельникова Е.В. Право постоянного (бессрочного) пользования: новеллы законодательства и проблемы правоприменения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С. 23-26.

24. Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3. С. 14-15.

25. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки: автореф. дис. д-ра юрид. наук. М., 2010. 21 с.

26. Иконицкая И.А. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 27-28.

27. Исрафилов И. Государственная регистрация ограниченных вещных прав // Законность. 2010. № 6. С. 16-18.

28. Карташова Ю.А., Гришина Я.С. Все о земельных участках: основания и порядок приобретения. М.: Омега-Л, 2008. 270 с.

29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2007. Том 1. 483 с.

30. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, Д.С. Бондаренко, Е.А. Галиновская и др.; под ред. С.А. Боголюбова. СПб.: Питер Пресс, 2009. 307 с.

31. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009. 334 с.

32. Лукьяненко В.Е., Пудлина Е.И. Основания прекращения прав на земельные участки // Нотариус. 2009. № 1. С. 27-29.

33. Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Некоторые виды ограничений вещных прав на землю // Правовые вопросы строительства. 2008. № 1. С. 36-37.

34. Писарев Г.А. Наследование земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения // Наследственное право. 2008. № 3. С. 25-26.

35. Сотникова М.С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки // Современное право. 2009. № 4. С. 21-22.

36. Спектор А.А. Основания возникновения, ограничения и прекращения вещных прав на земельные участки // Административное и муниципальное право. 2008. № 4. С. 28-30.

37. Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. 2009. № 5. С. 19-21.

38. Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитут) земельным участком // Налоги. 2010. № 6. С. 15-18.

39. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2008. 256 с.

40. Филимонов Н.С. Юридическая природа сервитута в земельном законодательстве Российской Федерации // Юрист. 2009. № 8. С. 62-63.

41. Царикаева Ж.М. Особенности правового закрепления института собственности в Конституции РФ // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2007. № 2. С. 36-37.

42. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник. М.: Дашков и К, 2007. 302 с.