Право собственности и иные вещные права на земельные участки

Недостаточно урегулирована была процедура отказа от земельного участка, несмотря на то что сам отказ имел весьма существенные правовые последствия. Утративший силу п. 1 статьи 53 ЗК РФ указывал, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) прекращение соответствующего права не влечет за собой.

В случае если данное право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то оно прекращается у лица, которое подало данное заявление с момента принятия решения в установленном законом порядке.

Ранее пользователи земельного участка были принуждены осуществить государственную регистрацию при отказе права на земельные участки, что приводило к необоснованным затратам. Законодатель постарался упростить данную процедуру.

Проанализировав действующее законодательство, можно сделать вывод, что на сегодняшний день использование института постоянного (бессрочного) пользования земельными участками применимо только к органам государственной власти, органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов Российской Федерации. Фактически данный институт был введен до момента решения проблемы, которая связана с приватизацией земельных участков на законодательном уровне, для того, чтобы урегулировать сложившиеся в период действия советского законодательства отношения, исключавшего право частной собственности на землю. В отношении же прочих «юридических лиц», можно сказать, что в земельных правоотношениях они должны участвовать на рыночной основе. В этой связи возможно целесообразным осуществлять переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, имеющегося у юридических лиц, на право аренды либо право собственности.

2.2 Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Еще одно из вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, является право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Только физическое лицо может быть носителем данного права. В Гражданском кодексе Российской Федерации указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267, в ЗК - ст. 21 - ныне исключена.

Содержание права пожизненного наследуемого владения раскрывает статья 266 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка, по терминологии ГК РФ, и землевладелец согласно ст. 5 ЗК), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Необходимо отметить, что если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает другое, владелец земельного участка вправе на нем возводить здания, сооружения и создавать иное недвижимое имущество, в этой связи приобретается на земельный участок право собственности43.

Еще с римского права берет свое начало категория пожизненное наследуемое владение земельным участком, когда появилось право с греческим названием «эмфитевзис», что означало - насаждать. Позднее, в эпоху феодализма, эмфитевзис получил название чиншевого права и широкое распространение в средневековой Западной Европе. Само название института в переводе с латинского языка обозначало плату за пользование землей. Размер платы (чинша) был небольшим, уплачивался он деньгами и/ или натурой и устанавливался по соглашению сторон44.

Чиншевые отношения в России появились с присоединением части Польского государства, у которого на тот период времени они уже достаточно хорошо были развиты. Российское же право данный институт встретило неоднозначно. Некоторые цивилисты считали, что данные отношения не соответствуют духу российского законодательства45, другие полагали наоборот46.

Именно договор послужил основанием к порождению чиншевых отношений, в котором прописывались взаимные права и обязанности сторон, сумма чинша. Нотариального удостоверения данный договор не требовал.

Кроме письменных договоров заключались и в устной форме договора, подтверждением которых свидетельские показания служили.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком состоит в бессрочном владении и пользовании земельным участком с определенной хозяйственной и потребительской целью. Данное вещное право может опосредовать предоставление земель гражданам как для производственных нужд (ведение садоводства, крестьянского, личного подсобного хозяйства, животноводства), так и для удовлетворения нехозяйственных, личных потребностей (строительство и обслуживание жилого дома или дачи)47. Таким образом, возможность обладателя владеть и пользоваться земельным участком - основное содержание права пожизненного наследуемого владения. Согласно п. 3 статье 5 ЗК РФ под землевладельцем следует понимать лицо, которое владеет и пользуется земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.

Только граждане (физические лица) могут быть субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком. До введения в действие Земельного кодекса приобретенное гражданином право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регулируемое ранее ч. 1 ст. 21 ЗК РФ, сохраняется. Однако, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Согласно п.2 ст. 266 ГК РФ, «если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности».

В статье 265 Гражданского кодекса Российской Федерации не нет определенных оснований установления права пожизненного наследуемого владения земельным участком, поскольку она лишь прямо отсылает к земельному законодательству (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством). Таким образом, данная статья гласит, что основания установления данного титула должны быть предусмотрены в Земельном кодексе Российской Федерации, который в свою очередь, и содержит прямой запрет после вступления в силу на приобретение права пожизненного наследуемого владения по административно-правовым основаниям (предоставление).

Индивидуальные правовые акты органов, которые осуществляют предоставление земельных участков, нарушающие запрет на предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ)48.

Согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона, оформление земельных участков в собственность граждан, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается в установленных земельным законодательством случаях.

Если до введения в действие Кодекса земельный участок был предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, то гражданин вправе на данный земельный участок зарегистрировать право собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).

Если гражданин возведет на своем земельном участке, предоставленному ему на праве пожизненного наследуемого владения, то в в этой связи возникает право собственности на данное строение.

Использование земель, как гласит ст. 12 ЗК РФ, должно осуществляться способами, не нарушающими экологические системы, способность земли в сельском и лесном хозяйстве быть средством производства, что является основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения обязан предпринять все необходимые меры по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозий, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, от воздействия которых может произойти деградация земель. Кроме того, правообладатель обязан защищать сельскохозяйственных угодия от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защищать растения и продукции растительного происхождения от вредных организмов, ликвидировать последствия указанных загрязнений, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель, сохранению достигнутого уровня мелиорации, рекультивации нарушенных земель, после чего восстанавливать плодородие почв.

Действующая редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка по распоряжению земельным участком, который владеет таким участком на праве пожизненного наследуемого владения. Любые способы распоряжения земельным участком, предоставленным на указанном праве, запрещены, за исключением перехода прав на такой участок по наследству единственного случая.

Земельный участок может перейти кроме как по наследству как при наследовании по закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ч. 3 ГК РФ наследование земельных участков имеет некоторые особенности49. Так в соответствии со ст. 1181 ГК РФ «принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется». Далее в этой же статье указывается, «при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом»50. Таким образом, необходимо отметить, что наследуется имущественное право выраженное в возможности владения им, а не сам земельный участок. Участок, принадлежащий на праве пожизненного наследуемого владения, передать по наследству нельзя, так как переходит по наследству только то имущество наследодателя, которое ему принадлежит на праве собственности.

Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной регистрации по правилам ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На основании свидетельства о праве на наследство проводится государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству.

Согласно определению свидетельство о праве на наследство - это документ, который выдается нотариусом или должностным лицом, уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие по месту открытия наследства на основании заявления наследника. Согласно ст. 1162 ГК РФ, по желанию наследников свидетельство может быть выдано на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. Если выявлено что такое свидетельство не было выдано после выдачи указанного свидетельства наследственного имущества, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство51.

Наследникам выдается свидетельство о праве на наследство в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации случаев. Например, свидетельство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства при наследовании как по закону, так и по завещанию, если имеются достоверные данные о том, что кроме обратившихся за выдачей свидетельства лиц, не имеется иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть.

Как уже говорилось, правообладателем пожизненного наследуемого владения земельным участком является физическое лицо, само содержание данного понятия исключает переход юридическим лицам и публично-правовым образованиям данного права. Как уже отмечалось, граждане не обязаны, а имеют право, переоформлять уже предоставленное им право пожизненного наследуемого владения в право собственности. В этой связи возможен в порядке наследственного правопреемства бесконечный переход таких прав.

Статьей 53 ЗК РФ предусмотрено прекращение право пожизненного наследуемого владения земельным участком, равно как и право постоянного (бессрочного) пользования, добровольно при отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок либо принудительно в случаях, предусмотренных ст. 45 ЗК РФ, во-первых, при использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями

7 и 8 ЗК РФ; во-вторых, при использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; в-третьих, при неустранения совершенных умышленно следующих земельных правонарушений52:

Статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает перечень правонарушений, неустранение которых ведет к прекращению права пожизненного наследуемого владения, а именно:

а) отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

б) нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

в) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной, эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

г) систематическая неуплата земельного налога;

- неиспользования в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не

установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиция земельного участка;

- иных предусмотренных федеральными законами случаях53.

Так например, согласно решению Кольского районного суда Мурманской

области по исковому заявлению гражданки С. Натальи об оспаривании Постановления Главы администрации Кольского района от 19.02.2011 № 59- ПГ «Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка», в удовлетворении исковых требований отказано, приняв к сведению, что в 2008 году, после смерти М.Н. жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, был бесхозным, наследники долго не оформляли свои права на наследство, документов на земельный участок под домом никогда не было, площадь земельного участка документально подтверждена не была. В кассационной жалобе гражданка С. просила решение суда отменить ввиду того, что судом первой инстанции было неправильно применены нормы материального и процессуального права, имелось в наличии несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так судебная коллегия Мурманского областного суда отменила первоначальное решение суда в связи с неправильным применением судом обстоятельств дела. Судом было установлено, что домовладение принадлежит на праве собственности истице С. Данное домовладение истица приобрела в порядке наследования по закону, у нотариуса ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, а затем органы государственной регистрации зарегистрировали ее право собственности на дом и выдали истице свидетельство о государственной регистрации права собственности. Так Решением Кольского районного суда в 2008 году был установлен факт принятия наследства гражданки С. на жилой дом с постройками после смерти ее матери гражданки М., а именно домовладения, состоящего из жилого дома, амбара и ограждения, расположенных на земельном участке размером 1733 кв.м. Принятое наследство считается принадлежащим Г. со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия и государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

О принудительном прекращении прав на земельные участки решение принимается судом в соответствии со статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением установленных федеральными законами случаев.

Но есть и правило (п. 2 ст. 54 ЗК РФ), в виду которого права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть прекращены не в добровольном порядке, а принудительно, при условии если после привлечения их к административной ответственности неустранены факты ненадлежащего использования земельного участка.

Из всего вышесказанного целесообразно сделать вывод, что в случаях получения земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения земельными участками до принятия нового Земельного кодекса РФ, сохраняется данное право постольку, поскольку будет осуществляться их наследование, однако, со временем это право исчезнет, если полностью не распоряжаться такими земельными участками. Кроме того, при тщательном изучении и анализе норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации и ряда иных федеральных законов, прослеживаются явные противоречия применительно к праву пожизненного наследуемого владения, которые необходимо разрешать на законодательном уровне.

2.3 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Еще в дореволюционном праве был введен принцип безвозмездного предоставления и осуществления сервитутов на земельный участок. Однако и здесь можно найти одно исключение. Речь идет о Гражданском кодексе Царства Польского (Кодексе Наполеона), действие которого на присоединенных в 1815 г. к Российской империи в качестве Царства Польского (позднее - губерний Привислинских) территориях, сохранило свою силу. Так, в ст. 682 упомянутого документа предусматривалось, что если участок которого со всех сторон огорожен и не имеет прямого доступа к общественной дороге, собственник вправе требовать предоставления прохода через земли своих соседей «с обязанностью выплачивать надлежащее вознаграждение за вред, который он может причинить»54.

Земельные сервитуты считаются самыми древними сервитутами с момента появления Римской Империи. Им присущ, как и любым другим вещным правам, абсолютный характер, конкретно предназначены для извлечения выгоды и защищались путем правовых исков. Ранее земельные сервитуты делились на городские и сельские, в зависимости для чего они предназначены были.

Что же касается российского права, то еще со времен Руси право на чужую вещь называлось угодьем. Ряд ограничений правомочий соседа в интересах лиц, которые проживают рядом, в данной области на то время предусматривалось Соборным уложением 1649 года55. Так к примеру, запрещалось возводить строения на меже или близко к меже своего соседа, даже запрещалось ставить печи и плиты рядом со стеной соседа, также выметать сор со своей постройки на соседскую, в случае если она была ниже.

Таким образом еще во времена Руси права соседа ограничивались, поскольку соседу запрещалось совершать определенного рода действия в отношении своего земельного участка. Однако, были и положительные моменты, которые прописывались в Соборном уложении, например право прохода через чужие пашни или к примеру леса, также водные объекты.

В дальнейшем развитие сервитутного права постепенно укреплялось с развитием российского законодательства.

В период событий Октябрьской революции 1917 года, государством всецело была проведена монополизация собственности на землю, в свете чего в сервитутах не было особой необходимости. В связи с чем необходимо отметить, что многие точки зрения авторов говорят о неразвитости в России такого вещного права как сервитут.

Так например о сервитутах даже не упоминается ни в Земельном кодексе РСФСР 1970 года, ни в Земельном кодексе 1991 года, а лишь после длительного отсутствия, сервитут был закреплен в п. 4.10 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации 1994 года». Позднее в 1994 году правила установления сервитутов были закреплены в Гражданском кодексе РФ 1994 года.

В современном праве сервитут это ограниченное вещное право, а именно: право на чужую вещь, можно сказать состоящее в ограниченном пользовании ею. Так, вещь, обремененная сервитутом, именуется в дальнейшем служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут - господствующей. Именно судьбе имущества следует это ограниченное вещное право - сервитут, постольку, поскольку он устанавливается исключительно в целях обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи. Необходимо отметить, что переход права собственности на имущество к другому лицу для прекращения иных вещных прав на это имущество не является основанием (ст.

216 ГК)56. Право следования - неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК). Согласно ст. 277 ГК РФ объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.

В современном российском законодательстве в отличие от дореволюционного права закреплен принцип возмездного установления сервитута. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник обремененного сервитутом земельного участка, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, за пользование участком соразмерную плату. Размер вознаграждения, уплачиваемого собственнику, определяется соглашением сторон на основе принципа свободы договора (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ). В случае недостижения согласия по условиям сервитута спор разрешается в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Длительное время в российском гражданском законодательстве существовал правовой вакуум этого вопроса. Только с 17 марта 2004 г. данные отношения впервые были урегулированы благодаря принятию Федеральной службой земельного кадастра России Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут (далее Временные методические рекомендации). За сервитут предусматривалась плата в качестве компенсации убытков, причиненных собственнику земельного участка в связи с возникновением ограничений его права, о которой говорилось в упомянутом ведомственном акте57.

Современным сервитутом именуется ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Вещь, которая бременена сервитутом именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, - господствующей. Отметим, что сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, данное ограниченное вещное право следует судьбе указанного имущества. Как мы уже знаем, статья 216 ГК РФ гласит: «переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Неотъемлемой характеристикой ограниченного вещного права считается право следования. Таким образом, при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя о сервитуте. Договора купли-продажи в противном случае может быть расторгнут, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об обременении, что следует из ст. 460 ГК. Исключительной особенностью является, что объектами сервитутов могут быть только земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В законодательстве указывается на то, что сервитут может быть установлен в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности. Однако в одно из судебных решений говорится, что в соответствии со ст. 41 ЗК РФ землепользователи осуществляют права собственника земельного участка. В этой связи суд пришел к выводу, что имущество землепользователя также может быть обременено сервитутом58. Подобный подход применим и на пользователей иного недвижимого имущества.

Считаем целесообразным отметить, что не только в отношении земельного участка сервитут устанавливается, как видно из судебной практики и на здание, и сооружение и иное недвижимое имущество (ст. 277 ГК РФ).

Так решением Волго-Вятского округа дело по иску гражданки Т. о разрешении спорного вопроса с ООО «иК» в отношении земельного участка, дело было направлено на повторное рассмотрение в нижестоящий суд, сославшись на несостоятельность сделанных выводов о том, что право на установлении сервитута может быть предоставлено лишь для земельного участка, а не для помещения59.

На протяжении веков государство и общество стремилось с помощью правовых норм привести к порядку и стабильности отношения между людьми. В результате чего не обошло стороной и отношения, касающиеся земли.

В современном праве земля выступает в качестве объекта различных по своему содержанию и характеру правоотношений.

Одним из важнейших объектов гражданского оборота и недвижимого имущества занимают земельные участки. Тем не менее, в юридической литературе, до сих пор нет единого понятия земельного участка, а также нет четкого определения его признаков. Кроме того, нет ясности, что именно земля или земельный участок являются объектом вещных прав, обязательственных прав и объектом гражданского оборота. Принимая во внимание большую значимость данного вопроса, считаем необходимым, сделать акцент на том, что законодатель очень часто связывает понятия «земля» и «земельный участок»60.

В ряде случаев, в законодательстве, юридической литературе, также судебной практике понятия «земельные участки» и «земля» употребляются как синонимы, т.е. не разделяются как самостоятельные объекты61. Определенную ясность в значение данных понятий внесло последовавшее в дальнейшем приведение в соответствии различных отраслей законодательства регулирующих земельно-имущественные отношения. Так в некоторых актах употребляющийся в качестве недвижимого имущества термин «земля», был заменен на «Земельные участки»62.

Рассмотрение различных нормативных правовых актов, показало, что понятие «земля» шире понятия «земельный участок». Например, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»63 раскрываются отношения, связанные с переводом и выделением «земельного участка» из той или иной категории «земли». Что же касается категорий земель, то земельным законодательством они определены в зависимости от свойства и целевого назначения в соответствующем регионе.

Земля, в первую очередь рассматривается как природный ресурс, обладающий уникальными свойствами: средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, объект права собственности и иных вещных прав на землю64.

Вместе с тем, специалисты экологического права «земля» характеризует с различных ее составляющих, которые имеют немало важное социальное и экономическое значение. В частности А.К. Голиченков, определяет землю не просто как компонент природной среды, природный объект, а естественное средство производства и естественный пространственный базис, являющийся и объектом земельных общественных отношений и соответствующих правовых отношений, в рамках которых выступает недвижимостью, объектом права собственности и иных прав на землю65.

Традиционное для экологической отрасли права определение «земли», предложено А.С. Боголюбовым как «поверхность, охватывающая плодородный слой почвы»66, достаточно полно отражающее ее природные свойства.

Определение земли можно найти в государственном стандарте ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», согласно которому «земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства67.

Таким образом, считаем необходимым разграничить сферы действия гражданского и земельного права, так как специфика земли обусловлена сочетанием частноправового и публично-правового методов регулирования. Так предметом регулирования земельного права является природный объект земля, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является, а все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего, права частной собственности), также сделки с землей должны регулироваться гражданским правом.

Именно природные свойства земли, имеющие значение при включении в гражданский оборот образуемых земельных участков, так как в большинстве случаев на них располагаются и природные объекты, и недвижимое имущество, придает самому участку еще и смешанный правовой режим. Несмотря на то, что гражданским законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ) возможность отчуждения земли иных природных ресурсов закреплена, ее оборот допускается специальными актами и с соблюдением специальных условий.

Считаем, что именно употребление законодателем одного и того же легального понятия для обозначения различных по своей природе фактических явлений влечет в практике применения материальных норм многочисленные проблемы.

Начиная с 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации, вместе с ним и ГК РФ гражданско-правовое понятие земельного участка закрепили как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Уточнение данного понятия содержалось в недействующем в настоящее время ФЗ «О государственном земельном кадастре»68, в соответствии с которым к земельному участку относилось все, что «…находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Действующий ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вообще не содержит разъяснений по поводу данного объекта недвижимости, выделяя лишь его уникальные характеристики, указываемые в сведениях государственного кадастра недвижимости.

В различных нормативных правовых актах встречается определение земельных участков, при этом особое значение для реализации права собственности имеет положение Градостроительного кодекса РФ, поскольку письменно в нем учитывается использование земельных участков, равно как и того, что находится под их поверхностью, отмечается необходимость точного описания границ и застроек.

Из земли как «несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» формируются земельные участки, в результате чего и приобретают статус имущества, недвижимости.

Перечень индивидуализирующих характеристик земельного участка в действующем законодательстве не содержится. Таким образом, характеризующих правовой режим земельного участка совокупность признаков имеют определяющее значение для дефиниции данного понятия.

А.Ю. Колов сформулировал следующие основные признаки земельного участка: во-первых, земельный участок - это индивидуально-определенный объект; во-вторых, данный объект неперемещаемый, элементами его могут являться почвенный слой, древесно-кустарниковая, лесная растительность, обособленные водные объекты; градостроительные объекты.».

Площадь, категория земель, в границах которых расположен земельный участок, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него и некоторые другие также относятся к характеризующим признакам земельного участка. При этом на такую характеристику как площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов) - физическая площадь, также границы участка на плоскости проекции по координатам углов поворотов границы - геодезическая площадь следует особое внимание обратить69. Вместе с тем, какую площадь земельного участка, и какие параметры имеют существенное значение для описания земельного участка, в законодательстве не указано.

Особенность земельных участков как недвижимых объектов гражданских прав заключается еще и в их многофункциональном значении, неперемещаемости, в том числе в указанной выше специфике индивидуализации.

Учитывая вышеизложенное можно выделить следующие основные признаки земельного участка как объекта недвижимости:

- пространственная сфера, т.е. территориальные границы, местоположение и площадь;

- поверхностный (почвенный) слой, растения, недра, в той мере, в которой их использование разрешено законодательством;

- неперемещаемость и непотребляемость, что присуще объектам недвижимости;

- товарность, способность быть объектом имущественного оборота с учетом категории земель;

- простой или сложный (составной) индивидуально-определенный объект, в том числе как объекта права;

- правовой режим земельного участка (земли лесного фонда, водного фонда и др.), т.е. целевое назначение (категория земель) и разрешенное использование.

На наш взгляд наиболее удачной является следующая дефиниция земельного участка: «Земельный участок это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, местоположение, площадь, описанная в установленном законом порядке, обладающая определенным правовым режимом и другими индивидуализированными характеристиками, отражаемыми в государственном кадастре недвижимости». Полагаем, что данное определение, включенное п. 1 ст. 261 ГК РФ, позволит регулировать с учетом требований специального земельного законодательства имущественные отношения соответствующей отраслью права.

Земельный кодекс Российской Федерации среди объектов земельных отношений выделяет части земельных участков, содержания данного понятия не раскрывая, что породило большее количество дисскусий.

Гражданское законодательство регулирует куплю-продажу земельного участка с совокупностью других объектов недвижимости - зданием и сооружением в общих чертах (ст. 552 ГК РФ). В то же время земельное законодательство (ст. 35 ЗК РФ) содержит специальную норму о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Данные статьи значительно отличаются друг от друга и нормы гражданского кодекса теряют по сути свой смысл.

На наш взгляд, нормы гражданского кодекса РФ и земельного кодекса РФ должны укреплять закрепленные в Конституции РФ основные права, а именно свободное использование каждым имущества для незапрещенной законом деятельности (ч. 1 ст. 34), свободное владение, пользование и распоряжение собственниками землей, не нанося ущерб окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36).

Реализация на практике принципа «единства судьбы» неотделимых объектов недвижимости (строения и земельного участка) должна стать одним из главных направлений государственной политики в области земельно- имущественных отношений. Считаем необходимым дополнить норму п. 1 ст. 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» принципом восьмым: Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления нарушенных прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, единства неотделимых объектов недвижимости».

Дальнейшего совершенствования, несомненно, требует как и гражданское, так и земельное законодательство, как в понятиях «земля»,

«земельный участок», так и в разграничении действий указанных актов. Именно, принятие специального законодательства, в виде земельного кодекса РФ в 2001 году, стало необходимым условием гармоничного развития политической и экономической сфер жизни, но дальнейшее развитие земельного кодекса пошло по пути отстранения гражданского права от регулирования свойственных ему вопросов права собственности на данный объект и приведения всего законодательства не в соответствии гражданским правом, а с земельным.

В процессе эволюции правового регулирования права частной собственности на земельные участки данный объект права приобрела сложный правовой статус, а само законодательство идет к динамическому совершенствованию и развитию.

В действующем законодательстве понятия права собственности на земельные участки не содержится, в связи с чем под данным правом, следует понимать систему правовых норм определяющее фактическое отношение к имуществу, наделяющее определенными правомочиями и обязательствами собственников и подлежащее особому правовому оформлению. Земельный участок среди недвижимого имущества является единственным объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению не возможно. Считаем, что именно земельный участок должен стать видообразующим в классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.



Заключение

Подводя итог проведенному изучению и анализу действующего гражданского законодательства и земельного законодательства следует отметитьё что в рамках данной выпускной квалификационной работы осуществлена попытка изучения такого института как право собственности, так и отдельных видов ограниченных вещных прав на земельный участок.

Реформирование земельного законодательства вызвало многозначащие дискуссии в современной правовой литературе. В частности переоформление в собственность земельных участков и сохранение субъектами правоотношений уже имеющихся вещных прав на земельные участки. Анализируя достоинства и недостатки нового законодательства, многие авторы и ученые высказывают свою точку зрения, способы совершенствования. Возникает проблема множества мнений.

В работе были проанализированы статьи, книги, монографии нескольких авторов и сопоставлены между собой, сделаны общие выводы и выражено собственное мнение.

Длящийся в течение десятилетий процесс обсуждения и принятия изменений в земельное законодательство не привел к надлежащему урегулированию земельных отношений. Чрезмерную остроту приобрела проблема участия земли в гражданском обороте.

Проведенный анализ вещных прав свидетельствует о том, что кроме абсолютного вещного права как собственность, другие ограниченные вещные права могут относиться либо к земельным участкам. Так право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком как и право пожизненного наследуемого владения земельным участком исключительно применяются к земле, и к иному имуществу ни в какой мере не могут относиться. Что же касается сервитута, то он может как и на земельный участок устанавливаться, так и на иное недвижимое имущество.

Учитывая вышесказанное, мы пришли к следующим выводам:

1. Такая отличительная черта (объект) вещного права как индивидуально- определенная вещь должна обладать материальностью, то есть невозможно осуществлять физическое обладание нематериальными объектами;

2. На современном этапе объектом вещного права выступает индивидуально-определенная вещь, выраженная в физической форме; предоставляет возможность управомоченному лицу непосредственно воздействовать на данную вещь в установленных законом пределах и порядке, или ему не противоречащих;

3. Земельный участок как объект недвижимого имущества - это индивидуально-определенная часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, с расположенными на ней или без таковых водных объектов, многолетних насаждений, объектов капитального строительства. Нами предлагается признать, что древесно-кустарниковая растительность, водные объекты, объекты капитального строительства могут выступать не иначе как в качестве характеристик земельного участка, а не его элементов;

4. Отсутствие конкретного перечня территорий, которыми запрещено обладать земельными участками на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства, порождает споры о возможности переоформить иностранными субъектами земельные участки на право собственности. «Предоставление», продажа земельных участков иностранным участникам рынка недвижимости должна проходить под жестким контролем государства, в рамках усовершенствованного гражданского, земельного и иного специального законодательства. Предлагаем расширить перечень запрещенных для оформления на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства либо ограничить их в оформлении прав на земли Российской Федерации в свете тяжелой ситуации, связанной с терроризмом и террористическими актами как в России, так и других странах;

5. Принятый новый Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» в целях совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности породил массу вопросов, как среди теоретиков, так и практических работников, поскольку нормы, регулирующие вещные права на земельный участок претерпели весьма существенные изменения и вступают в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ;

6. Также, граждане и юридические лица не торопятся переоформлять права на земельные участки, ведь данная процедура переоформления права является дорогостоящей и длительной, целесообразным было бы на законодательном уровне предусмотреть уменьшение платы за государственную регистрацию и ужесточение административной ответственности управомоченных лиц с целью внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В виду отсутствия единой практики решений многих практических вопросов до настоящего времени проблемой остаются многочисленные вопросы, связанные с процессом установления ограничений использования земель общего пользования. Проанализировав изменение земельного законодательства, мы решили, что его целью является упрощение процедуры приобретения прав на земельные участки.

Для создания эффективного механизма обеспечения охраны земель и рационального использования их необходимо устранить пробелы в законодательстве об ответственности за земельные правонарушения и недостатков в его применении.

В завершении отметим, что проведенное изучение и анализ права собственности, безусловно, не исчерпывает всех вещно-земельных проблем, которые возникают в этом сложном и многогранном процессе существования и взаимодействия норм разных отраслей права, однако специфика данной темы и ее объем не позволили охватить все ее стороны в рамках настоящей выпускной квалификационной работы.



Список использованных источников

I. Нормативные правовые акты и официальные документы

1. Конституция Российской Федерации - Москва: Юрайт-Издат. - 2016. - 49с.

2. Гражданский Кодек Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.- Москва: Проспект. - 2016. - 192с.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 14.11.2002, № 138-ФЗ - Москва: Проспект, КноРус. - 2015 -230с.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ (с изм. и доп. от 22, 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №30. - С 5519.

5. О минимальном размере оплаты труда: федеральный закон от 19.06.00№82-ФЗ « (с изм. и доп. от 24 июня 2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - №30. - С 3206.

6. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219 (с изм. и доп. от 22 ноября 2006 г) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №8. - С 2957.

7. О государственном земельном кадастре: федер. закон от 2.01.2000 № 28- ФЗ утратил силу, в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

8. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ. - Москва: Омега-Л, 2013. - 4017 с.

9. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федер. Закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ. - Москва: Омега-Л, 2015. - 63 с.

10. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ. - Москва: Омега-Л, 2013. - 4017 с

11. Постановление Федерального Арбитражного суда Южного округа от 24.01.2005 № А82-231/ 2004.

12. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.04.2003 № А06-1178У- 2102.

13. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.02 № А13-6702-13/ Справочная система консультант плюс. - Арбитраж: Северо-западный округ.

14. Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.03 № А64-2718/02-8 / Справочная система консультант плюс. - Арбитраж: Центральный округ.

15. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001. № 137-ФЗ. - Москва: Омега-Л, 2010. - с. 224.

II.Учебники, монографии, статьи, диссертации

16. Александрова, А. Становление и развитие института определения границ земельных участков / А. Александрова // Экологическое право. - 2007. - № 4. - С. 8-12

17. Аверьянова, Н. Н. Объекты земельных имущественных отношений / Н. Н. Аверьянова // Нотариус, 2015. - 25 с.

18. Алексеев С.С. «Гражданское право», учебник, / Алексеев С.С. // М.: Норма. - 2015. - С. 320-329.

19. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / Алексеев В.А. // «Волтерс Клувер» - 2015.- С. 510-512.

20. Боголюбов, С. А. Экологическое право: учебник для вузов / С. А. Боголюбов. - Москва: Норма, 2012. - 45 с.

21. Боголюбов, С. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства / С. Боголюбов // Журнал российского права. - 2014. - № 8. - С. 43.

22. Витрянский, В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В. Витрянский // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 6.

23. Голиченков, А. К. Экологическое право России: словарь юридических терминов: учебное пособие для вузов / А. К. Голиченков. - Москва: Городец, 2008. - 3 с.

24. Губе, К. Гражданские законы губерний Царства Польского / К. Губе. - Варшава, 1877. - 339 с.

25. Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий«земля» и «земельный участок». / Е. И. Давыдова // Молодой ученый. - 2014. -№ 12. - С. 371.

26. Дзагоев, С. В. Гражданско-правовое регулирование приобретения права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: автореф. дис. канд. юрид наук: 05.02.22 / С. В. Дзагоев.- Владикавказ, 2008. - 6 с.

27. Евтихеев, И. И. Регулирование земельных отношений в городах / И. И. Евтихеев // Горки, 1929. -432 с.

28. Емелькина, И. А. Право собственности и другие вещные права: учеб. пособие / И. А. Емелькина. - Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2003. - С 103.

29. Иванов, А. А. Права на землю и иное недвижимое имущество. / А. А. Иванов // Журнал российского права. - 2007. - № 2. - С. 105-111.

30. Казанцев, В. Возрождение сервитутного права в России / В. Казанцев // Москва: Российская юстиция, 2015. - №5. С. 40-47.

31. Колов, А. Ю. Вещные права на земельный участок / А. Ю. Колов. - С. 81- 82.

32. Мисник, Н. Приведение гражданского и земельного законодательства / Н. Мисник // Экологическое право. - 2012. - № 7. - С. 60.

33. Омельченко, Е.А. Основы римского права./Е.А. Омельченко // Москва, 1994. - 161 с.

34. Перфилов, В. Ф. Геодезия: учебник для вузов / В. Ф. Перфилов, Р. Н. Скогорева, Н. В. Усова. - Москва, 2012. - 94 с.

35. Полынкова, Е. Г. Признание права частной собственности / Е. Г. Полынкова. - 2013. - № 3. - С. 60-61.

36. Зенин И.А. «Гражданское право», учебник / Зенин И.А. // М.: Юрайт. - 2015. - С. 231-240.

37. Дерюгина, Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: автореф. дис. канд. юрид. наук / Т.В. Дерюгина. - Волгоград, 2002. - 27 с.

38. Ковалева, Е. Надзор и контроль за использованием и охраной земель в Российской Федерации / Е. Ковалева // Журнал «Хозяйство и право». - 2015. -№ 3. С. 15.

39. Попов, М. В. Комментарий к ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» / М. В. Попов. - Москва, 2002. - С. 29.

40. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Литовкин, Е. Суханов, В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. Москва: Статут, 2008. - С. 364.

41. Романова, Г. В. Содержание права собственности на земельные участки: автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Г. В. Романова. - Краснодар, 2009. - 11 с.

42. Савельев, В.А. Римское частное право (Проблемы истории и теории)./В.А. Савельев // Москва, 1995. - 22 с.

43. Савельев, В. А. Власть и собственность: юридические аспекты собственности в праве классического периода / В. А. Савельев // Древнее право.- 1996. - № 1. - С. 112.

44. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. «Гражданское право», учебник, том 2, / Сергеев А.П. // М.: ТК Велби. - 2015. - С. 338.

45. Тихомиров, М. Ю. Собственность на землю в РФ. / М. Ю. Тихомиров // Право и экономика, документы, комментарии, практика. - 2008. - № 2. - С. 69.