Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Вечерний факультет

Кафедра земельного и экологического права

Курсовая работа

по дисциплине «Земельное право»

на тему: «ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА»

Выполнила: студентка

2 курса 25 группы

Рябкова Е.Н.

Проверил: преподаватель

Шепелева Н.М.

Екатеринбург

2016



Содержание

Введение

Глава 1. Правовое регулирование использования земель для строительства

§1. Понятие земельного участка как объекта земельных отношений

§2. Понятие и содержание «использование земельных участков для строительства»

§3. Роль территориального планирования и градостроительного зондирования в правовом регулировании предоставления земельных участков для строительства

Глава 2. Предоставление земельных участков для строительства

§1. Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления при предоставлении земельных участков для строительства

§2. Процедура предоставления земельных участков для строительства

Заключение

Библиографический список

Приложение 1. Порядок предоставления земельных участков под строительство согласно Земельного кодекса РФ

Приложение 2. Стадии предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства согласно Земельного кодекса РФ

Приложение 3. Процедуры предоставления земельных участков для строительства



Введение

Обеспечение охраны и рационального использования земель является одной из наиболее важных функций государства. Конституцией Российской Федерации "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) провозглашено, что земли и иные природные ресурсы охраняются и в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на советующей территории (ст. 9 Конституции Российской Федерации).

Потребление природных ресурсов всегда сопряжено с публичными и частными интересами. Решение государственных задач должно согласовываться с общественными интересами населения, а также с частными права граждан и юридических лиц, реализуемыми при застройке земельных участков.

Согласование интересов застройщиков и интересов населения обеспечивается государством путём регулирования отношений по поводу предоставления земельных участков для строительства, а в последующем установления норма, ограничивающих использование земельного участка как особого объекта прав.

В земельное законодательство были введены новые формы предоставления земельных уставов для строительства: комплексное освоение в целях жилищного строительства, предполагающее создание инфраструктуры на выделенном под строительство земельном участке в целях организации жизненного пространства, а также развитие застроенных территорий - объединение частного капитала и земельно-имущественных ресурсов муниципальных образований для решения проблемы расселения жителей из аварийного и ветхого жилья. Данные правовые конструкции имеют существенное значение для развития населенных пунктов, однако механизмы реализации форм требуют изучение и доработки.

В настоящее время механизмы государственного регулирования процесса предоставления земельных участков для строительства не отлажены. В земельном законодательстве до сих пор не устранены пробелы и противоречия, а на практике многие нормы не соблюдаются.

На основании вышеизложенного актуальным представляется исследование вопросов, связанных с правовым регулированием процесса предоставления земельных участков для строительства, что предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Объектом изучения и рассмотрения в настоящей курсовой работе выступают общественные отношения по предоставлению земельных участков для строительства в условиях земельного, градостроительного и гражданского законодательства.

Предметом курсовой работы является: система нормативных правовых актов (законодательство Российской Федерации и ее субъектов, а также правовых актов органов местного самоуправления), регулирующих вопросы, связанные с процессом предоставления земельных участков для строительства, в том числе касающихся соотношения публичных и частных интересов, судебная практика, научные труды советских и российских ученых, касающиеся рассматриваемой темы и являющиеся теоретической основой работы.

Основными целями исследования в курсовой работе являются:

- комплексный анализ понятия «использование земельных участков для строительства», включая определение роли и места этого понятия в системе земельного права и законодательства;

- исследование зависимости реализации полномочий собственника по застройке земельного участка от правового регулирования градостроительного зонирования и территориального планирования;

- определение достаточности правового регулирования вопросов предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для непосредственного осуществления жилищного строительства немедленно после получения соответствующего права на земельный участок;

- определение современного состояния правового регулирования отношений, связанных с процессом предоставления земельных участков для строительства, выявление наиболее актуальных теоретических и практических проблем в данной сфере, а также возможных путей их решения, включая меры по совершенствованию действующего законодательства.

В соответствии с указанными целями курсовой работы я ставлю перед собой следующие задачи:

1) проананализировать основные понятия, связанные с правовым регулированием предоставления земельных участков для строительства;

2) исследовать разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления при предоставлении земельных участков для строительства;

3) определить правовую взаимосвязь функций предоставления земельного участка, территориального планирования, градостроительного зонирования;

4) проанализировать основные способы предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства;

5) выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы правового регулирования процедуры предоставления земельных участков для строительства и практики применения законодательства в данной сфере.

Структура курсовой работы включает в себя введение, две главы, состоящих из параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы.



Глава 1. Правовое регулирование использования земель для строительства

§1. Понятие земельного участка как объекта земельных отношений

Объектами земельных правоотношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Земельный участок - это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее ЗК РФ) "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2001. № 44.С. 4147 в статье 6 приводится следующее определение земельного участка: "Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке".

Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны соответствовать данному понятию.

Несмотря на то что правовые нормы могут быть установлены в отношении земли как природного объекта и природного ресурса, конкретные земельные отношения в большинстве случаев возникают по поводу определенного земельного участка - объекта земельных правоотношений.

Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка. Земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной нормами как ЗК РФ, так и ФЗ «О землеустройстве» Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О землеустройстве" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016);. Данные об участках учитываются в соответствии с установленными требованиями о ведении государственного земельного кадастра. Отдельные условия формирования земельного участка установлены ЗК РФ.

На основании вышеизложенного можно дать более полное определение понятия «Земельный участок как объект земельных отношений» - это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.

§2. Понятие и содержание использования земельного участка для строительства

Одним из видов использования земельного участка является его предоставление.

Термин «предоставление земельных участков» впервые появился в советском земельном законодательстве с принятием Закона СССР от 13 декабря 1968 г. № 3401-VII «Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. С. 485;. Ранее в законодательстве, регулирующем отношения по перераспределению земель, употреблялись термины «отвод» или «изъятие» земель для государственных или общественных надобностей Грицкова Ю.В. Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий: Дисс. … канд. юрид. наук. М.2009.С.66.

В советский период в науке земельного права предоставление земельных участков рассматривали с разных позиций Балезин В.П. Правовой режим земель городской застройки. М. 1962. С. 49-50; Кабанов В.А. Государственное управление землями сельскохозяйственного назначения. М. 1958. С. 37; Право землепользования в СССР и его виды. М. 1967. С. 5; Краснов Н.И. Государственное управление земельным фондом. М. 1969. С. 178-179; Ерофеев Б.В. Земельное право России. Часть 1. М. 1994 С. 190-193.

Одним из основных видов использования земли как пространственного базиса является строительство и последующая эксплуатация строений, сооружений. Земля как природный ресурс ограничена, что вызывает необходимость в рациональном управлении земельными ресурсами.

Понятие «управление» имеет несколько значений. В обобщенном виде под ним понимается любое целенаправленное организующее воздействие на какие-либо процессы для приведения их в соответствие с определенными закономерностями Прохорова Н.А. Понятие «управление» в земельном праве» // Государство и право. 2003.№ 6.С.90-95;.

Управленческие отношения представляют собой разновидность общественных отношений, складывающихся между объектом и субъектом управления и выражающихся через практическое осуществление последним определенных функций управления.

До проведения земельно-аграрной реформы 1990-х годов в земельно-правовой литературе для обозначения деятельности государства по организации использования и охраны земли как важнейшего природного объекта, являющегося объектом государственной собственности и права землепользования, употребляется термин «государственное управление земельным фондом» Общая теория советского права. М.1983.С.210..

Отмечалось, что юридической основой государственного управления землями является единство в одном субъекте в лице государства:

а) территориального верховенства как элемента государственного суверенитета;

б) права государственной собственности на землю.

Соответственно, акты государственного управления землями являлись актами по организации земельных отношений, основанными на территориальном верховенстве и праве государственной собственности на землю Краснов Н.П. Правовой режим земель специального назначения. М.1961.С.71; .

На сегодняшний день земельное законодательство не содержит определения «государственного управления землями». Тем не менее управленческая деятельность государства в обеспечении рационального использования и охраны земли как основы жизни и деятельности общества не потеряла своего значения. Напротив, действующий ЗК РФ вводит понятие «управление» в качестве правомочия публичного собственника (п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 11).

Государственному управлению землями присущи следующие черты:

- во-первых, это детальность государственных органов исполнительной власти;

- во-вторых, она направлена на создание условий рационального использования и охраны земель;

- в-третьих, это деятельность, обеспечивающая рациональное использование и охрану земель всеми субъектами, имеющими права на земельные участки Бобылев А.И., Попов В.В., Лукьянов О.В. Правовое регулирование земель железнодорожного транспорта: теория и практика. М.2003.С.119.

Рассматривать деятельность государства по организации рационального использования и охране земель как государственное регулирование всех земельных отношений представляется не совсем верным. Государственное регулирование земельных отношений - это не только правоприменительный, но и правотворческий процесс, предполагающий установление в правовых нормах правил определенного поведения субъектов земельных отношений, необходимых для рационального использования земли.

Содержание управления землями раскрывается в ряде функций, выполняемых соответствующими компетентными органами. Функции управления - «обособленные виды деятельности органов управления, составляющие единый механизм по регулированию использования и охраны земель» Бобылев А.И. Земельное право: теория, законодательство, практика. Оренбург, 1995.С.51; .

Виды и содержание самих функций вытекают из земельного законодательства и иных нормативных актах. Они определяются социальными, экономическими и научно-техническими требованиями, предъявляемыми к организации использования и охраны земель. К числу функций управления земельным фондам относится, например, предоставление земельных участков заинтересованным в этом гражданам и юридическим лицам для выполнения определённых хозяйственных задач и удовлетворения личных потребностей Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. М.: Проспект, 2009.С.164 .

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что предоставление земельных участков для целей строительства можно рассматривать в двух аспектах:

Так, например, на основании ЗК РФ предоставление земельных участков осуществляется на основании решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков. Тем самым, закон определяет юридический факт, как решение соответствующего компетентного органа управления о предоставлении земельных участков конкретным субъектам на конкретном праве.

Предоставление земельных участков, как и их изъятие, осуществляется на основании решений (постановлений) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции (ст. 29 ЗК РФ). Общие рамки компетенции указанных органов определены ст. ст. 8 - 11 ЗК РФ.

Установлено, что управление и распоряжение земельными участками, включая изъятие и предоставление их для государственных и муниципальных нужд, осуществляются их собственниками, т.е. Российской Федерацией в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, субъектами РФ в отношении земель, находящихся в их собственности, и органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности. Из этого общего правила следует одно исключение для субъектов РФ: они вправе, помимо земель, принадлежащих им на праве собственности, осуществлять отнесение к целевым категориям и перевод из одной категории в другую земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности. Соответственно, этих полномочий органы местного самоуправления, а также граждане и юридические лица лишены. Очевидно, что Российская Федерация и ее субъекты могут при необходимости делегировать свои полномочия по распоряжению землей нижестоящим по подчиненности органам. Распоряжение землями, относящимися к неразграниченной государственной собственности, осуществляется крупными муниципальными образованиями - районами и округами, за исключением административных центров и столиц субъектов Федерации, порядок предоставления земельных участков в которых осуществляется по правилам, определяемым органами государственной власти субъектов Федерации. С точки зрения особенностей процессуального механизма предоставление земельных участков законодательством разграничивается на:

- предоставление земель для строительства;

- предоставление земель для целей, не связанных со строительством.

Уполномоченные на выполнение соответствующих функций органы власти, принимая решения о предоставлении конкретных земельных участков физическим и юридическим лицам, а также заключая сделки на основании этих решений, распоряжаются землей от имени собственника. Однако выбор земельных участков для предоставления, и определение условий, на которых они предоставляются, является функцией управления, осуществляемой государством и органами местного самоуправления в рамках земельной политики государства как суверена.

Процедуру предоставления земельных участков для строительства можно условно разделить на две основные стадии:

I стадия - принятие решения компетентными органами;

II стадия - оформление прав.

На первой стадии приоритет должен быть отдан земельно-правовым нормам и императивному методу, так как на данном этапе принятие административного акта осуществляется исходя из властных полномочий государства как суверена согласно перспективам дальнейшего развития конкретного района и иных функций управления. На второй стадии при заключении сделок с земельными участками на основании принятых административных актов должны применяться нормы гражданского права с учетом особенностей объекта - земельного участка, и диспозитивный метод регулирования, то есть происходит реализация полномочий государства как собственника.

Таким образом, предоставление земельных участков для строительства рассматривается преимущественно как распорядительная деятельность при помощи гражданско-правовых средств, где правомочия государства как собственника являются функцией государственного управления землями, которая должна осуществляться в рамках государственной и муниципальной земельной политики.

В связи с этим, права на земельные участки могут возникнуть и по основаниям, предусмотренным для возникновения гражданских правоотношений, содержащихся в гражданском законодательстве.

Можно выделить следующие основания возникновения прав на земельные участки в соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ);:

- сделки, предусмотренные законом;

- акты государственных органов или органов местного самоуправления, наделенные полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- судебные решения.

Применительно к сфере земельных отношений можно говорить только о таких гражданско-правовых основаниях, как договоры и сделки, прямо предусмотренные законом. Это вытекает из положений п. 3 ст. 129 ГК РФ, которое допускает совершение сделок с землей и природными ресурсами только в той мере, в которой оборот этих объектов допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Акты государственных органов и органов местного самоуправления, в отличие от действий граждан и юридических лиц, являются властными актами6 порождающими правовые отношения. Данные акты представляют собой форму осуществления этими органами функций по распоряжению землей. Посредством этих актов происходит распределение и перераспределение земельных участков.

Гражданский кодекс закрепил сложившуюся практику, согласно которой судебное решение может не только изменять или прекращать уже возникшие гражданские права и обязанности, но и служить основанием их возникновения. Земельный кодекс закрепляет возможность обжалования в суд решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе решений о предоставлении земельных участков. Согласно ст. 59 ЗК РФ судебное решение, вынесенное в пользу гражданина или юридического лица, является основанием возникновения у них соответствующих прав на земельный участок. При наличии такого судебного решения уполномоченные органы обязаны соответственно заключить сделку и/или осуществить государственную регистрацию права на землю.

Предоставление земельного участка для строительства во многих случаях требует наличие нескольких документов: соответствующий акт уполномоченного органа власти и заключение на основании этого акта гражданско-правового договора (аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования).

Завершающим этапом оформления права на земельный участок является государственная регистрация прав, за исключением случаев аренды, если договор заключен на срок менее года.

В законодательстве отсутствует определение термина «предоставление». Так, по мнению В.В. Шарапова, земельный участок считается предоставленным «с момента вступления в силу соответствующего решения государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления Шарапов В.В. О запрете распоряжения федеральной землей // Право и экономика.№ 6.2008.СПС Консультант Плюс;. В результате комплексного анализа земельно-правовых норм, считаю, что «процесс предоставления земельного участка считается завершенным на этапе принятия решения уполномоченным органом власти или местного самоуправления».

§3. Роль территориального планирования и градостроительного зондирования в правовом регулировании предоставления земельных участков для строительства

земельный участок строительство территориальный

В России система территориального планирования начала бурно развиваться в связи с проведением земельной реформы и восстановлением права частной собственности на землю. В результате проводимой политики система последовательно разрабатываемых сверху донизу градостроительных документов заменяется градостроительными регламентами. Таким образом, на смену инвариантному «целевому использованию» земельного участка приходит установленный перечень разрешенного использования для всех участков, расположенных на территории «правовой зоны».

Переход к зональному правовому регулированию застройки в России является большим шагом вперед в определении и соблюдении интересов городского сообщества и в снижении неопределенности и рисков застройщиков См.: Лимонов Л.Э. Крупный город, регулирование территориального развития и инвестиционной стратегии. Издательство.: «11аука», 2004.- 27 с.. Опыт зарубежных стран активно использовался при создании системы территориального зонирования.

Следует отметить, в России все земли подразделяются на категории, которые определяют основное назначение земель. Земельные участки не являются однородными в составе одной категории земель и могут использоваться для различных видов деятельности, однако все они объединяются одним общим назначением. С введением в действие нового Градостроительного кодекса РФ сфера

применения градостроительного зонирования была расширена. Градостроительное зонирование стало распространяться на все земельные участки, а не только на земли поселений (одну из категорий земли). Однако, градостроительному зонированию не подлежат земельные участки, находящиеся в составе земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон. В США зонирование применяется для регулирования использования земель в городах и других населенных пунктах (урбанистическое), сельскохозяйственных земель (сельскохозяйственное) и земель, охрана которых необходима в природоохранительных целях (экологическое). Таким образом, зона распространения правил зонирования различна в России и США.

С принятием Градостроительного кодекса РФ и формированием

территориального зонирования произошли существенные изменения в определении назначения и использования земельного участка. Градостроительным кодексом РФ предусмотрены основные документы, их содержание и основные направления в развитии градостроительной деятельности.

Ранее законодательство предусматривало принятие единого документа, который должен был содержать план развития всей территории Российской Федерации (Закон РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации» Российская газета, № 189. 25.08.1992;, Градостроительный кодекс РФ 1998 г. СЗ РФ, № 19, 1 1.05.1998, ст. 2069;). Однако, документ территориального планирования всей территории России с учетом экологических последствий реализации планируемых мероприятий в их совокупности так и не был принят.

Принятие Федерального закона РФ от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» СЗ РФ, 25.06.2001, № 26. Ст. 2582; обусловило разделение документации о планировании земель на землеустроительную и градостроительную. На основании градостроительной документации осуществлялось территориальное планирование земель населенных пунктов, планирование всех остальных земель осуществлялось в землеустроительной документации. В качестве основного документа градостроительной документации территориального планирования на федеральном уровне должна была быть принята Генеральная схема расселения на территории Российской Федерации, в качестве основного документа землеустроительной документации - Генеральная схема землеустройства.

Принятие нового Градостроительного кодекса РФ 2004 г. существенно

изменило систему территориального планирования. Во-первых, территориальное планирование стало отраслевым. Во-вторых, с 1 января 2007 г. была отменена экологическая экспертиза документов планирования использования земель (Федеральный закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» СЗ РФ, №48, 27.11.1995, ст. 4556.). В-третьих, отменена норма о принятии единого документа территориального планирования использования всей территории России. В-четвертых, отменено разделение документации на землеустроительную и градостроительную. В связи с изменениями, внесенными в Федеральный закон «О землеустройстве» не требуется

получения землеустроительной документации на земельные участки, а нормы Градостроительного кодекса РФ распространяются на все категории земельных участков.

Таким образом, в системе территориального планирования произошли следующие изменения:

- отсутствует единая политика, касающаяся планирования развития градостроительной деятельности;

- введен отраслевой принцип;

- отсутствует оценка влияния на окружающую среду по отношению ко всей территории страны.

Данные изменения нельзя назвать положительными, так как законодатель сделал шаг назад в правовом регулировании охраны окружающей среды, рационального природопользования и обеспечения экологической безопасности.

Таким образом, в отношении документов территориального планирования и градостроительного зонирования, в которых фиксируются, планируются и определяются основное целевое назначение земель, в том числе их застройка, должна в целях обеспечения экологической безопасности проводиться экологическая экспертиза. Однако, действующим законодательством она предусмотрена не для всех документов территориального планирования.

На основании вышеизложенного можно подвести итог, что с институтом градостроительного зонирования непосредственно связан ряд новых важных правовых категорий, закрепленных в российском законодательстве:

- «правила землепользования и застройки»;

- «градостроительный регламент»;

- «разрешенное использование земельных участков».

В результате введения в законодательство данных понятий существенно меняются принципы и порядок использования земель, установления их правового режима.

Можно сделать вывод, что система территориального планирования направлена на регулирование характера использования недвижимости в соответствии с теми перспективами развития территории, которые намечены государственными и местными органами управления.

По результатам анализа проектов изменений действующего законодательства выявлено, что законодатель признал земельно-правовую сущность процесса территориального планирования и градостроительного зонирования, правовое регулирование которого осуществляется нормами Градостроительного кодекса РФ, и предпринял меры для устранения коллизий норм земельного и градостроительного законодательств, что отражено в проекте Федерального закона № 50654-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты».



Глава 2. Предоставления земельных участков для строительства

§1. Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления при предоставлении земельных участков для строительства

Предоставление земельных участков осуществляется компетентными органами государственной власти либо органами местного самоуправления, наделенными полномочиями по распоряжению земельными участками.

Так, Российская Федерация совершает сделки с недвижимостью в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом, субъекты РФ - в лице Правительства соответствующего субъекта либо органа, наделенного соответствующими полномочиями. От имени муниципальных образований выступают органы местного самоуправления.

Условно органы власти, обеспечивающие предоставление земельных участков для строительства, можно разделить на два вида:

- основные (те органы, которые наделены полномочиями по распоряжению земельными участками);

- обеспечивающие (те, которые участвуют в процессе предоставления земельных участков для строительства, но не принимают решения).

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах их полномочий. Их компетенция в общем определена ЗК РФ в ст. 9-11, 29. Статьей 29 установлено, что предоставление участков гражданам и юридическим лицам осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах установленной для них компетенции.

Правительство РФ наделило полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Данное агентство осуществляет свою деятельность в соответствии с положением «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 № 69119.

В каждом субъекте РФ высший исполнительный орган, Правительство субъекта РФ, либо само распоряжается земельными участками, либо передает свои полномочия соответствующему органу исполнительной власти.

В Свердловской области управомоченный распоряжаться земельными участкам является Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (сокращенно МУГИСО).

С принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признанием утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» " (далее - Закон о внесении изменений) существенно изменился порядок разграничения государственной собственности на землю.

Установлены следующие критерии отнесения земельных участков к тому или иному субъекту права собственности:

1) наличие зданий, строений, сооружений, находящихся соответственно в собственности того или иного субъекта (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования);

2) факт предоставления земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, субъекту РФ или органу местного самоуправления, а также соответственно казенному предприятию, государственному (муниципальному) унитарному предприятию или некоммерческой организации, созданным соответствующим органом;

3) признание таковыми федеральными законами (для муниципальных земель - также принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ).

§2. Процедуры предоставления земельных участков для строительства

Традиционно процедуры предоставления земельных участков делятся на конкурентные и неконкурентные.

Неконкурентные процедуры предоставления земельных участков осуществляются без предварительного согласования места размещения объектов.

Конкурентные процедуры подразделяются на те, в ходе которых торги проводятся на этапе предоставления земельного участка, и те, в ходе которых торги проводятся до предоставления земельного участка - «на этапе выбора контрагента по договорным отношениям, в ходе реализации которых потребуется предоставление земельного участка в упрощенном порядке».

М.В. Попов ко второй группе конкурентных процедур относит предоставление земельных участков лицам, победившим в торгах на право осуществления определенной градостроительной деятельности:

- реализации концессионного соглашения;

- развития застроенной территории;

- строительства объекта недвижимости, осуществляемого за счет

бюджетных средств Попов М.В. Указ. соч. С. 144; .

Порядок предоставления земельного участка для строительства в границах застроенной территории введен Федеральным законом РФ от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» СЗ РФ, 25.12.2006, №52 (1 ч.), ст. 5498.. Введение законодателем новой формы предоставления земельных участков обусловлено проблемами, связанными с устранением и обновлением ветхого жилищного фонда. В случае заключения договора о развитии застроенной территории земельный участок должен находиться в муниципальной собственности или в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам. Данный земельный участок предоставляется либо в собственность бесплатно, либо в аренду с арендной платой в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Земельным кодексом РФ предусмотрено две процедуры предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Приложение 1):

1) без предварительного согласования места размещения объектов;

2) с предварительным согласованием места размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Проведение торгов при предоставлении земельного участка для строительства по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта не требуется Так, решение администрации об отказе в утверждении актов выбора земельных участков и проектов территориального землеустройства границ земельного участка под строительство кафе, гостиницы и здания для торговли овощами и фруктами в районе рынка было признано незаконным, так как администрация до этого разрешила обществу провести работ по выбору земельных участков, то есть выбрала процедуру предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием. См.: Каширин А. Прав ли чиновник // ЭЖ-Юрист, 2008, № 32. СПС Консультант Плюс..

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется в собственность или аренду исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельным кодексом РФ предусмотрены разные стадии по проведению работ в целях предоставления земельного участка для строительства и дальнейшего получения прав на земельный участок. Однако, несмотря на различия, они во многом схожи. В обоих случаях для предоставления земельных участков для строительства необходимо пройти следующие стадии:

- проведение работ по формированию;

- государственный кадастровый учет.

Завершающей стадией двух процедур является оформление результатов проведенных работ:

- в случае предоставления земельных участков без предварительного согласования: подписание протокола о результатах торгов;

- в случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием: принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

При этом естественным дополнением процедуры предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования является проведение торгов после формирования земельного участка, а процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием - выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта до формирования земельного участка

Основным отличием одной процедуры от другой является проведение торгов либо их отсутствие Как указывает в своей работе Мальцев, это должно быть критерием для классификации способов предоставления земельных участков для строительства. См.: Мальцев, Предоставление прав на земельные участки в городе Москве. - Дисс. на соискание уч. ст. к.ю.н. - М., 2008. - С. 165.. Данный критерий взаимосвязан с видом формирования земельного участка до его постановки на кадастровый учет.

Так, в случае предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования он формируется органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Данная процедура включает в себя следующие действия компетентных органов и организаций:

- осуществление государственного кадастрового учета;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-

технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Формирование земельного участка как отдельная стадия в случае его предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта в ЗК РФ не указана. В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, прежде чем провести его кадастровый учет, проводятся выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (Приложение 2).

Процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

23 июня 2014 года во исполнение ряда поручений Президента Российской Федерации и положений Дорожной карты «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» был принят Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ). Указанный закон вступает в силу с 1 марта 2015 года (за исключением отдельных положений), внося существенные изменения в правовое регулирование предоставления земельных участков, в том числе и для строительства.

Законодательство в сфере предоставления земельных участков для строительства в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, ни в коей мере не утрачивает свое значение и актуальность с наступлением указанной даты. Это связано с тем, что Федеральным законом № 171-ФЗ устанавливается длительный переходный период, в течение которого в ряде случаев остаются применимыми нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в действующей ныне редакции. В качестве примеров можно привести два его положения (в законе их значительно больше):

1) До 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона 171-ФЗ) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (см. пункт 1 статьи 34);

2) В случае если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ) опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ), но не позднее 1 января 2018 года (см. пункт 4 статьи 34).

Таким образом, с 1 марта 2015 года в течение нескольких лет органам государственной и муниципальной власти, частным инвесторам и иным заинтересованным лицам невозможно будет ограничиться освоением «нового» правового регулирования в изучаемой сфере общественных отношений - в некоторых случаях необходимо будет помнить и применять «старое».

Существенным изменением действующего ЗК РФ является расширение объема понятия «образование земельного участка», которому в новой редакции ЗК РФ посвящена целая глава 1.I с одноименным названием.

Анализируя соотношение понятий «образование» и «формирование» земельного участка по действующему законодательству, можно сделать вывод о том, что формирование земельного участка по своей сущности является способом первичного образования земельного участка из публичных земель. Аналогичный подход находит свое отражение в новой редакции ЗК РФ. Понятие «формирование» земельного участка по смыслу ЗК РФ в старой редакции исключается, при этом понятие «образование» земельного участка расширяется за счет включения в его объем правовой конструкции аналогичной по своей сущности формированию земельного участка (т.е. первичному созданию земельного участка из публичных земель).

Таким образом, понятие «образование» земельного участка» с 1 марта 2015 года включает в себя две группы общественных отношений:

- первая - по первичному созданию земельного участка из неиспользуемых публичных земель (которая ранее именовалась «формированием земельного участка»);

- вторая - по вторичному созданию земельного участка (земельных участков) при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из уже существующих земельных участков (которая ранее представляла собой собственно «образование земельного участка»).

Федеральный закон № 171-ФЗ объединяет предусмотренные в настоящее время в ЗК РФ процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового (статьи 30, 30.1, 30.2, 31, 32, 38, 38.1, 38.2 и др.) с процедурой предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством (статья 34). В связи с этим, 1 марта 2015 года вступил в законную силу единый порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для всех целей использования (формулировки целей предоставления «для строительства» и «для целей, не связанных со строительством» применительно к процедурам исключаются).

Анализируя положения главы V.I ЗК РФ, можно выделить четыре самостоятельные процедуры предоставления земельных участков непосредственно для целей строительства (Приложение 3):

- первая процедура: предоставление земельного участка на аукционах (без предварительного согласования);

- вторая процедура: предоставление земельного участка с предварительным согласованием (без аукциона);

- третья процедура: предоставление земельного участка без аукциона и без предварительного согласования;

- четвертая процедура: предоставление земельного участка с предварительным согласование (на аукционе).

На основании анализа вышеуказанных процедур видно, что согласно четвертой процедуре земельный участок (основным видом разрешенного использования которого является строительство здания, в данном случае - индивидуального жилого дома) может оказаться в собственности заинтересованного лица посредством предоставления земельного участка на аукционе. Во всех других случаях заинтересованное лицо имеет право приобрести земельный участок для целей строительства посредством аукциона на праве аренды только в соответствии с первой из выделяемых процедур.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что нормы ЗК РФ, регулирующие процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, основывающиеся на использовании торгов, отвечают требованиям рыночной экономики и обеспечивают равный доступ заинтересованных лиц к государственным земельным ресурсам. Создана система продвижения градостроительного зонирования, как правового основания для осуществления предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заинтересованным лицам для жилищного строительства.



Заключение

На основании целей и поставленных задач в данной курсовой работе можно сделать следящие выводы и положения:

1. Предоставление земельных участков для строительства - функция государственного управления, представляющая собой совокупность норм, определяющих основания, условия и порядок предоставления земельных участков для строительства, имеющий своей целью обеспечить распределение и перераспределение земель в интересах их наиболее рационального использования.

2. ЗК РФ достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства. Для того, что бы внести предложения по совершенствованию механизмов законодательного регулирования порядка предоставления земельного участка для целей строительства, обозначим основные проблемы действующего законодательства: Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения производится лишь в случаях зафиксированных в ЗК РФ (размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства), тогда как данный порядок, как более открытый, должен стать общим правилом предоставления земельного участка для строительства. Так как, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта создает множество административных «порогов» для заинтересованного лица, преодолевать которые зачастую приходится неправовыми методами. Остается наедятся, что преобладание на практике процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, явление временное, до разработки документации по планированию развития территорий с дальнейшим выставлением земельных участков (сформированных в соответствии документами территориального планирования) на торги, и что за этим последует закрепление предоставления земельного участка для строительства путем проведения торгов в качестве общего правила.

3. Однако на данном этапе формирования земельного законодательства необходимо сделать процедуру предоставления земельного участка для строительства с согласованием места размещения объекта максимально открытой, и снять неопределенность, оставленную ЗК РФ, судьбы прав законных землепользователей земельных участков включенных в состав предоставляемого земельного участка. Для этого необходимо предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта признать государственной или муниципальной нуждой.

4. Действующим законодательством государственная экологическая экспертиза в области охраны окружающей среды предусмотрена только для документов нормативно-технического характера, утверждаемых федеральными органами и органами власти субъектов Федерации.

5. На данный момент Градостроительный кодекс РФ не рассматривает ни отрицательное заключение органов, согласующих документ территориального планирования, ни несогласие лиц, участвовавших в публичных слушаниях, ни отсутствие факта проведения или наличие отрицательного заключения государственной экспертизы в качестве препятствия для утверждения документа территориального планирования. В целях предотвращения нарушения прав граждан, несоблюдения публичных интересов, массовых происшествий на строящихся или введенных в действие строительных объектах представляется целесообразным указанные критерии признать основаниями для отклонения утверждения данных документов.



Библиографический список

1. Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. // Российская газета. 1993 г.. 25 декабря.