Договор купли-продажи нежилых помещений

Таким образом, с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение».

Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования Гришмановский Д.Ю. дис. Купля - продажа нежилых помещений. . Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (ст. 288 ГК РФ).

Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Т.е. к нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.

Нежилые здания могут иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании предприятия). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.). Понятие нежилого помещения сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения.

Основным документом для характеристики здания, строения является его технический паспорт, который содержит подробные данные территориального расположения, типа строения, площади, назначения, износа и др.

Практика показывает, что не все проблемы, связанные с правовым регулированием данных отношений, удалось решить. Одна из проблем возникает из-за недостаточно полного определения понятийного аппарата в исследуемой сфере.

Некоторые авторы определяют здание как архитектурное сооружение, предназначенное для постоянного нахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и неразрывно связанное с землей, а сооружение как всякую значительную постройку, имеющую временный характер и техническое назначение. Дорогавцев Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий). //Государство и право. 2002. Ж7. С.105-107.

В общероссийском классификаторе основных фондов народного хозяйства в РФ дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного развития населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия для производственных процессов (мосты, плотины, каналы), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. - Элиста АПП «Джангар»,1999.С.250..

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений ипредприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 182 * 183..

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» Гражданское право России Часть вторая. Курс лекций / Под ред. М И. Брагинского, Н И. Клейна. М : БЕК,1997. С. 223.. Подобная классификация значима для выделения индивидуально определенного предмета договора купли-продажи здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации. В соответствии с законом о регистрации прав объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

Несмотря на то, что гражданское законодательство использует категории здание и сооружение как различные, в строительной практике здание рассматривается как вид сооружения. «Сооружением называют всё, что создано человеческим трудом для обеспечения материальных и духовных потребностей общества. Зданием называется наземное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности (например, жилые дома, магазины, школы, заводские корпуса и т.д.)». Но так как правовой режим зданий и сооружений идентичен, то юридического значения разграничение этих объектов не имеет.

При характеристике названных объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего, здания), без какого-либо ущерба для недвижимости Эта проблема уже поднималась на страницах юридической литературы (см, например, Сыродоев Н.Л.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право (далее - Гос-во и право).1998. №S. C.91: Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998. №11. С. 11;Доботкин Д.Л. Вещи, включаемые в состав недвижимости //Юридический мир. 1998. №1.С59).. Если в данном случае следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельный участок, но и в соседний район сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению. Действительно, юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. Поэтому, на наш взгляд, предпочтение следует отдать формулировке Основ гражданского законодательства 1991 г. - «земельные участки и все, что прочно с ними связано», которая ближе к истине, чем та, которая имеется в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. 31.05.91 Верховным Советом СССР//Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. №26. Ст.733..

Пожалуй, в данном случае следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно нахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке, то есть недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве и имеет стационарный характер.

Для признания здания недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть наличие фундамента. К числу недвижимых вещей не могут быть причислены временные и переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому подобные сооружения, как не отвечающие признаку, указанному в п.1 ст. 130 ГК РФ. О том, что не любое сооружение может быть недвижимостью, обращено внимание и в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд указал, что «суд не исследовал вопрос о том, можно ли признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 кв. метров...» Постановление Президиума ВАС РФ №8224/98 от 01 06 99 /Справочно-правовая система «Консультант плюс»(документ опубликован не был) Конечно же, для признания объекта недвижимостью не имеет значения егоразмер, главное определить наличие прочной связи с земельным участком (см. п.1 ст. 130 ГК)..

Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного "имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения.

Ставится вопрос о том, с какого момента можно считать ту или иную вещь₁ недвижимостью. Одни юристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права на неё и является понятием юридическим, другие, напротив, признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» /Под общ. ред В.П. Крашенинникова. М, 1999. С. 15-16 (авт. - Б.М Гонгало); Святкина Н.И. Понятие иструктура недвижимости //Актуальные проблемы правовой науки и практики- Сб. науч. трудов. Кемерово, 1999.С 282.. На наш взгляд, следует согласиться с последним суждением.

Содержание ст. 130 ГК устанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от их естественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком, не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на него права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующие объекты, -пишет Б.М.Гонгало, - если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение прав собственности на него» Гонгало Б.М. Указ. работа С. 16.. В ряде случаев нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации используют термин недвижимость, который не должен применяться, если встать на позицию первой группы авторов (ст.ст. 219, 222, п.З ст.225 и др.).

Например, возведенное здание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостная конструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникации и тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо, создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношении объекта в целом -- недвижимости, который подлежит защите всеми правовыми средствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей (в смысле ст. 130 ГК), оно является недвижимым.

Интерес представляет следующее дело. В суд было заявлено требование о признании договора мены недействительным, ввиду того, что одной из сторон являлось государственное унитарное предприятие, которое произвело отчуждение стационарного промышленного холодильника без согласия собственника (необходимого для отчуждения недвижимого имущества). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что истец не доказал невозможность перемещения холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. Апелляционная инстанция правомерно отменила решение, заметив, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро - и водоснабжению, и оно является строением первой капитальности. «Суд первой инстанции, - указал ВАС РФ, - ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое» См: Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10 99г. //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВВАС РФ) 2000. №1. С 38-40.

Естественное свойство недвижимости (связь с земельным участком) утрачивается с момента отделения её от земной поверхности, и недвижимое имущество переходит в движимое (например, продажа дома на снос в качестве стройматериалов, древесина, добытые полезные ископаемые и т.д.).

В то же время существует и такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведённый земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи с землей» Козлова И.В. Указ. статья. С. 155. Так же трудно себе представить недвижимость в качестве предмета кражи.Однако существует мнение, что «предметом кражи может выступать и недвижимость, при том непременномусловии, что её передвижение в пространстве возможно осуществить без особых потерь потребительскойстоимости и целевого назначения» (См.: Исмагилов Р. Объект и предмет кражи //Законность. 1999 №8.0.51).. Следует согласиться с мнением Н.А. Сыродоева, что в случае перемещения здания, сооружения в пространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаваться недвижимостью (хотя из буквального смысла п.1 ст. 130 ГК РФ можно сделать противоположный вывод) См.: Сыродоев Н.Л. Указ. статья. С.91.. В данном случае здание или сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком, даже если при перемещении не был причинён ущерб их назначению.

Представляется, что в указанном И.В. Козловой случае всё же с юридической точки зрения имеет место возникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельном участке, поскольку здания (в данном случае - жилой дом) индивидуализируют не только и не столько особенности постройки, оригинальность архитектуры и тому подобное, сколько определённым местонахождением, которое фиксируется в учётной документации на недвижимое имущество и в данных государственной регистрации права собственности на строение. В соответствии с законодательством складывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, его необходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, право собственности на которые принадлежит бывшему владельцу здания. После перенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом (как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права. Хотя с точки зрения обывателя вещь (жилой дом) осталась прежней.

Также не следует забывать и о принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв ред Е.А. Суханов. М., 1998. С. 304.

Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Закона о регистрации прав, согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25).

По мнению других авторов, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации. Таким образом, в соответствии с указанной статьей до регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества право собственности на него возникнуть не может.

Закон о регистрации прав в п. 2 ст. 25 установил, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано лишь в случае необходимости совершения сделок с ним. Однако эти объекты не названы среди подлежащих государственной регистрации объектов недвижимости.

Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью в случае консервации строительства и необходимости совершения сделки по их реализации. Вместе с тем следует учитывать то обстоятельство, что Федеральный закон «Об исполнительном производстве» предусматривает возможность продажи права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество должника.

До вступления в силу данного Закона в удостоверении и регистрации подобной сделки вообще отказывалось по причине того, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и поэтому сложно с достоверностью установить принадлежность прав на него конкретному лицу. Поэтому признание объекта незавершенного строительства недвижимостью означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности. Представляется, что собственником данного объекта гражданских прав является лицо, финансировавшее данное строительство (это может быть инвестор, заказчик, а в некоторых случаях и подрядчик) Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во БЕК, 2000. С.60..

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» СЗРФ. 1994. ,№7. Ст. 693 было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» СЗ РФ. 1997. №20. Ст.2240. предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу отражена в постановлении №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник Верховного Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 14-21.. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи. 25 Закона о государственной регистрации прав незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

На мой взгляд, стоит придерживаться позиции судебной практики, которая в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам. Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки предусмотренные ст. 130 ГК РФ: они неразрывно связаны с земельным участком и перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Практическое значение имеют проблемы правового регулирования купли-продажи нежилых помещений как части зданий, сооружений. Сложности, связанные с нежилыми помещениями, как было уже сказано, соотносятся с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности, когда возникает несколько субъектов при пользовании общим имуществом здания. Совершенно правильна классификация зданий на жилые и нежилые, т.к. их правовые режимы использования различны, и основное отличие жилых помещений от нежилых -- назначение этих объектов.

И поэтому с тем, чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение» как единицу комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

1.3 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений

Состояние экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства и товарного обращения. Эти процессы предполагают совершение различных актов обмена товаров. В качестве наиболее распространенной юридической формы выражения и закрепления таких отношений выступает договор купли-продажи.

Конституция Российской Федерации 1993 г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободную экономическую деятельность (ст.ст. 8, 34), на частную собственность (ст. 35), закрепила равенство различных форм собственности (государственной, частной, муниципальной и иных), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности (включая средства производства, предметы потребления и недвижимость), владеть и распоряжаться им.

Изменение объектов гражданских правоотношений, в первую очередь отношений частной собственности, послужило причиной совершенствования законодательства, регулирующего обязательство купли-продажи. Отдельным § в гл. 30 ГК РФ регламентирован договор продажи недвижимости как разновидность купли-продажи. Договор купли-продажи нежилых помещений является разновидностью купли-продажи недвижимости с присущими ему особенностями.

В науке гражданского права термин «договор» имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения, а также 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5) наименование разновидности нормативных правовых актов. Рассмотрим договор купли-продажи нежилых помещений в значении правового института, сделки и обязательства.

Правовой институт купли-продажи нежилых помещений. Купля-продажа является одним из типов поименованных в законодательстве договоров Тип договора - это совокупность разнообразных юридических признаков этого договора, позволяющих разграничивать договорные правоотношения. Юридические типичные признаки, характеризующие тот или иной тип договорной связи, прежде всего включают в себя направленность соглашения, а также основные права и обязанности сторон, которые обычно сформулированы в легальном определении конкретного договора. Желаемым экономическим и юридическим результатом договора купли-продажи, его направленностью является установление правоотношения по передаче вещи в собственность. «Направленность обязательства, -отмечает Ю.В Романец, - является основой для выработки унифицированных правовых норм. Вторичные системные признаки, как правило, лишь уточняют базовое правовое регулирование, обусловленное направленностью» (Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров //Журнал российского права. 2000. №5/6. С.31).. Правовые нормы, регулирующие отдельные типы договоров, определенным образом сгруппированы и составляют институт права.

Как правовой институт купля-продажа -- это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований статьи 3 ГК РФ, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, расположенные в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Общие положения, установленные в этом параграфе, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимости а равно нежилых помещений, если иные правила не предусмотрены в параграфе 7, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости, а равно нежилых помещений.

Как разновидность института купли-продажи продажа нежилых помещений включает в себя юридические нормы, закрепленные в ГК РФ, в отдельных законах (ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и др.) и в подзаконных нормативных актах, принятых в соответствии с законом.

При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним (взаимным).

Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие -- передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

В соответствии с нормой п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Несмотря на то, что «иное» может быть предусмотрено законом, правило п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже, мене жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарению недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ), ренте (ст. 584 ГК РФ), аренде недвижимости; в законе могут быть исключения (п. 2 ст. 609 ГК РФ, см. и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Исходя из установления, содержащегося в пункте 3, и в ряде случаев в специальных указаниях части второй ГК РФ, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи о регистрации конкретного договора в Единый государственный реестр прав. Тем самым указанные договоры не являются в классическом пониманииконсенсуальными или реальными сделками.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи нежилых помещений является консенсуальным и вступает в силу с момента получения оферентом акцепта в отличие от других видов продажи недвижимости (в частности, предприятия, жилого дома, квартиры), сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

Другим признаком договора купли-продажи нежилых помещений является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и консенсуальныи договор дарения.

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей Победоносцев К. называл такие договоры обоюдно-интересными, поскольку каждая сторона, заключаядоговор, имеет свою выгоду (См.: Курс гражданского права. 3-я ч. Договоры и обязательства. М -СПб, 1880.С 26). (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом правоотношение купли-продажи не всегда имеет эквивалентный характер. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Отсутствие встречного предоставления не свидетельствует о том, что возникшее из договора обязательство не состоялось. Обязанность предоставить имущество, произвести работу, осуществить услугу, оплатить соответствующее действие контрагента составляет содержание определенного договорного обязательства. Само обязательство возникает с момента заключения договора, и с этого времени является существующим. Если вопреки условиям договора не произведено встречное предоставление (например, не оплачен товар), имеет место неисполнение своей обязанности одним из участников обязательства, и к нему могут применяться санкции, установленные в законе и (или) договоре. К неисправной стороне следует предъявлять требования из нарушения договорного обязательства.

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием возникшего из договора правоотношения являются взаимные права и обязанности продавца и покупателя.

Сделка купли-продажи нежилых помещений. Договор купли продажи нежилых помещений является одним из видов юридических фактов - сделок -и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор купли продажи нежилых помещений как юридический факт обладает следующими признаками:

это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов -события (ст. 153 ГК РФ);

договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);

это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей, что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

договор -- это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.

Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.

После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.

Предмет сделки купли-продажи нежилых помещений. В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Как юридический факт, договор только порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон в момент заключения договора направлено лишь на определение условий товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора -- объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ) придаёт соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже. Таким образом, продаваемое нежилое помещение является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 4 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления - обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Современное законодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться в гражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограничен в силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Нежилые помещения могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит.

Предметом договора купли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение как разновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений не могут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметом рассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённое имущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, то по одним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одна или несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

В связи с этим необходимо рассмотреть один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения - перевод жилого помещения в разряд нежилых. Ст. 228 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР говорят, что жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитии Ведомости СССР. 1983. №26. Ст.883. Проект жилищного кодекса в ст. 16 дает понятие жилого помещения как помещения, предназначенного для проживания граждан и отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим правилам и нормам Проект Жилищного кодекса РФ // Российская газета. 10 06 2004.. Жилые помещения призваны обеспечить постоянную потребность человека в жилье. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры купли-продажи жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными.

На основании п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации" размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений их жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. На основании действующего жилищного законодательства (ст. 8, 9 Жилищного кодекса) перевод жилого помещения в нежилое допускается только в исключительных случаях по решению соответствующих государственных органов. Порядок перевода жилых помещений, являющихся собственностью муниципальных образований, в нежилые регулируется законодательством субъекта Российской Федерации.

Категорически запрещается перевод жилых помещений, расположенных в жилых домах в следующих случаях:

- если они не являются комнатой в коммунальной квартире, для размещения складов;

- для размещения складов, а также размещения производств представляющих опасность и несоответствующих строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и иным требованиям содержания жилого фонда.

Лицо, пожелавшее перевести жилое помещение в разряд нежилых должно обратиться с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию по переводу жилых помещений (домов) в разряд нежилых при администрации города. В заявлении должны быть указаны причины, по которым лицо желает перевести помещение в разряд нежилых. По своему желанию заявитель может представить на рассмотрение комиссии технико-экономическое обоснование своей просьбы и гарантии финансирования реконструкции. Каким образом должны быть предоставлены гарантии в приложении не говорится.

Согласно Постановлению главы города Челябинска от 23 февраля 1998 г. № 235-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» при изменении функционального назначения помещения проведение реконструкции обязательно Вечерний Челябинск. 1998. 12 марта. Разработка рабочего проекта реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения помещения включает в себя составление технического задания согласованного с санэпидемнадзором, госпожнадзором, Главным управлением архитектуры и градостроительства города, при необходимости с комитетом по экологии и Государственной инспекции безопасности дорожного движения. Если помещение необходимо увязать генеральным планом с городскими территориями и когда его реконструкция влияет на внешний облик здания, то Главное управление архитектуры и градостроительства города может само предоставить план реконструкции помещения. После согласования рабочего проекта, собственник помещения получает разрешение на реконструкцию в районной администрации и может заключать договор на реконструкцию (перепланировку) или техническое перевооружение с организацией имеющей лицензию на право выполнения данного вида строительных работ. Изменения, связанные с реконструкцией помещений подлежат регистрации в межрайонном предприятии технической инвентаризации.

В межведомственную комиссию заявитель должен предоставить:

- технический паспорт или выписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементов и строения в целом, либо технического состояния строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значение стоимости объекта;

- заключение Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии с пожеланиями собственника;

заключение Госпожнадзора; документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (дом);

документы, подтверждающие отсутствие задолженности поквартирной плате; документы, подтверждающие, что выданном помещениине прописаны граждане.

В случае если городская межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряд нежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилого помещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятие технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт на строение. Собственник помещения с момента получения данного свидетельства оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам, установленным на данной территории для нежилых помещений.

Таким образом, официальный' статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами: изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией, переводом жилого помещения в разряд нежилых.

Цена договора купли-продажи нежилых помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.

Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ). Зарубежное законодательство также не содержит требования о соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства встречному удовлетворению не влияет на действительность договора.

Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).

Стоимость нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к следующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.

В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества БТИ производит оценку имущества, учитывая только затраты на возведение объекта в ценах 1969 г., используя соответствующий коэффициент, ежегодно утверждаемый Гостехинвентаризацией. Такая оценка используется для целей налогообложения..

При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи Оценка недвижимого имущества специалистами является обязательной в случае продажи недвижимого имущества, принадлежащего РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе, когда имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за юридическими лицами (ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).. Оценщики Оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, деятельность которых регулируется нормами ФЗ от 16.07.98 г. «Об оценочной деятельности в РФ» являются одной из новых фигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российской экономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» ³СЗРФ. 1998.№31.Ст.3813, устанавливающий законодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена, прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанный закон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).

Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж См.: Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. М., 2002. С.3-8.. Например, при оценке нежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как местоположение, капитальность строения, его общую площадь, этажное расположение помещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик должен передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной стоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром для установления цены договора купли-продажи этого помещения.

ГК содержит норму, согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора купли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Это правило носит диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре. Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену за помещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую использование помещения по назначению.

В случае, когда цена помещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади (например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Также хотелось бы остановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи как качество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридических словарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре под ред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности. По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствами продукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцом или другим нормативно-техническим документом Тихомирова Л.В, Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под. ред. М.Ю. Тихомирова - М., 1997. С.198.. Словарь гражданского права под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств, обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности в соответствии с назначением вещи, продукции, товара Словарь гражданского права / под ред. Додонова В.Н , Каминской Е.В , Румянцева О Г. М„ 1997. С. 119..

Но, к сожалению, в настоящее время на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодности нежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано в отношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

Поэтому некоторые авторы, предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом и ценой Скнба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореф дне...канд. юрид. наук. -- М., 2001. С. 7.. Техническая характеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта, составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполноту критериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение технической характеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должно соответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупатель осматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущих конструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов. Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта.