Актуальность темы исследования. На современном этапе экономических преобразований в Российской Федерации особое значение приобретают вопросы государственного регулирования земельно-имущественных отношений. Одним из основных инструментов государственного управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений является государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Основным источником информации ГКН являются результаты землеустроительных и кадастровых работ. Проведение таких работ регламентировано целым рядом федеральных законов, основными из которых являются №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и №78-ФЗ "О землеустройстве".

Результаты кадастровых и землеустроительных работ используются не только для ведения ГКН. Они также представляют большую ценность для разработки документов территориального планирования, решения вопросов экологической безопасности, защиты плодородия почв и т.д.

Вопросы создания ИПД в Российской Федерации изложены в "Концепции создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации", одобренной Правительством РФ.

Цель исследования состоит в уточнении местоположения границ и площади земельного участка.

Для достижения поставленной цели должны быть решены следующие вопросы:

­ сделать обзор нормативно-правовых и нормативно-технических документов;

­ дать характеристику района работ;

­ произвести уточнение местоположения границ и площади земельного участка;

­ сделать сметно-финансовый расчет;

­ оценить технику безопасности и охрана труда.

Объект исследования. Совокупность пространственных данных и элементов их описания, используемых при ведении государственного кадастра и проведении землеустройства.

Предмет исследования методология регулирования земельных отношений.

Методы исследования. Для разработки проекта применялся метод объектно-ориентированного моделирования. Исходные данные для проведения моделирования были получены в результате аналитической систематизации и обобщения информации по литературным источникам.

В Российской Федерации практически все органы государственной власти, органы местного самоуправления и хозяйствующие субъекты производят и используют в своей работе пространственные данные. Большинство регионов имеют и успешно эксплуатируют региональные геоинформационные системы.

Общей проблемой создания и использования пространственных данных органами исполнительной власти является несогласованность проведения работ различными органами и учреждениями, ориентация только на свои отраслевые интересы; используемые данные часто дублируются, создаваемые продукты оказываются несовместимы.

Глава 1. Обзор нормативно-правовых и нормативно-технических документов

Кадастр регулирует сделки с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, включая объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

Другая группа недвижимости включает все объекты, подлежащие государственной регистрации в специальных регистрах или реестрах. В эту группу включаются объекты, перемещение которых предусмотрено природой их существования: самолеты, морские и речные суда, космические корабли и другие.

Объекты недвижимости обладают физическими, юридическими и экономическими характеристиками.

К физическим характеристикам объекта недвижимости относятся пространственно-площадные параметры, принадлежность объекта или его части к территориальным зонам, а также прочие характеристики, используемые для определения стоимости недвижимости и ее описания как объекта кадастрового учета.

Земельный участок - пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства. Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей. Имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного владения, целевое назначение и разрешенное использование.

Самым важным моментом, который необходимо учесть, приобретая земельный участок для строительства дома, является категория и вид разрешенного использования земли. Далеко не всех участках существует возможность возведения жилого строения, дачного или садового домика, а на еще более меньшем их количестве есть возможность оформления постоянной прописки или регистрации.

Всего существует семь категорий земель:

1. земли сельхозназначения.

2. земли промышленности.

3. земли особо охраняемых территорий.

4. земли лесного фонда.

5. земли водного фонда.

6. земли запаса.

7. земли поселений.

Существует важный момент касательно земель последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство. На этих землях возможно не только строить загородный дом, но и прописаться в доме. Также строительство домов предусматривается и на землях тех поселений, которые выделены под личное подсобное хозяйство.

Строительство и прописка также возможны и на землях сельхозназначения. Допустим, существуют такие земельные участки сельхозназначения, для которых предусматривается использование земли под индивидуальное жилищное строительство. Пристальное внимание нужно обратить на категорию "земли сельхозназначения", с возможностью использования "огородничество" или "садоводство" или для "дачного ведения хозяйства". Если вид категории - "дачный", то существует возможность построить жилой дом или с правом регистрации или без нее. Если это "садовый" участок, то у вас есть возможность построить жилой дом, но только уже без права регистрации. Если же у вас "огородный" участок, то права на строительство жилого дома и его регистрацию у вас не может быть. Однако на дачных участках частенько появляются проблемы с регистрацией. Если у Вас есть участок сельхозназначения с возможностью его использования под дачное строительство, то в доме на подобном участке все же прописка возможна соответственно форме установленной в судебном порядке

Для капитального строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или строительства личного подсобного хозяйства, покупателю необходимо стать фермером, имеющим соответствующий сертификат. Чтобы точно выяснить, какое строительство и возможно ли оно вообще на покупаемом земельном участке, разумнее всего обратиться в земельный комитет района. У местных властей возможно получить информацию, относительно возможностей и перспектив перевода земель из одного назначения в другое.

Вещное право (лат. jus in rem) - субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Земельные ресурсы представляют собой составную часть ресурсного потенциала, в который также входят природно-климатические особенности, социально-экономический, инфраструктурный, человеческий, экологический потенциалы. Правовой статус земельного участка обосновывает целевое назначение, форму законного владения и эксплуатации. статусные характеристики земельного участка включают: право собственности на земельный участок, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Субъект управления, объект управления, метод и механизм управления являются структурными звеньями в системе управления земельным ресурсами. Государственные и муниципальные органы власти, а также общественные институты, в части их полномочий по регулированию земельного рынка, оказывают прямое и косвенное воздействие на объект управления. Земельные ресурсы, с точки зрения их социально-экономического и политико-правового потенциала выступают в качестве объекта управления. Вся совокупность форм и методов, используемых субъектами управления для регулирования объекта управления, является механизмом управления.

Рассматривая предоставление земельных участков под строительство следует отметить, что данный процесс регулируется земельным законодательством, тем самым является субинститутом земельного права. Основная цель правового регулирования процесса предоставление земли направлена на рационализацию мер использования земельного ресурса, при соблюдении прав всех участников процесса.

Сама процедура предоставления земельных участков может быть разделена на две составляющие: предоставление права пользования и оформления этого права. Первая стадия процесса регулируется земельно-правовыми нормами, направленными на создание административного акта в интересах государства с использованием императивного метода. Вторая стадия процесса использует диспозитивный метод и находится пространстве гражданско-правового регулирования. На втором этапе реализуются полномочия государства, как собственника. Таким образом, предоставление участков под строительство является частью распорядительной функции государства, регулируемой номами земельного и гражданского права, а также осуществляемой в рамках земельной политики муниципальных образований [7, C.103].

Рассматривая нюансы правового регулирования процедуры предоставления земельных участков под строительство, нельзя не отметить дополнительные инструменты, позволяющие осуществлять контроль за соблюдением природоохранных мер. В документах территориального планирования и градостроительного зонирования, находящихся во введении органов муниципального управления, содержатся нормы, которые регламентируют планирование территорий. Данный вопрос находится в области воздействия Федерального закона "Об экологической экспертизе", положения об обязательности проведения государственной экологической экспертизы документов территориального планирования и градостроительного зонирования в части соблюдения экологических требований. Следует отметить, что нормы Градостроительного Кодекса не содержат директивных норм направленных на приостановление процесса застройки, при отсутствии согласования, либо отрицательного заключения государственной экспертизы. Данный вопрос должен быть критериально регламентирован в законодательных нормах, в целях предотвращения нарушений прав граждан.

Рассматривая установленные законодательством формы осуществления торгов на предоставление земельных участков для строительства наблюдается заметное превалирование аукционов над конкурсами. Назначенные для жилищного строительства, а также для строительства, осуществляемого за счет бюджетных ассигнований и на основании заключенного договора о развитии застроенной территории, земельные участки, предоставляются только на аукционах. Основным негативным фактором данного процесса, является его коррупционность. При проведении аукционов все ограничения для участников снимаются, что также является основанием для проявления коррупционных мотивов. Обеспечить соотношение ценового и качественного критерия при проведении аукционов необходимо законодательно ^[7, C.105^].

Признание судом результатов торгов недействительными повлечет за собой недействительность договора. Иск о признании торгов недействительными может подать заинтересованное лицо, а основанием будет служить нарушение правил, установленных законом.

Так как участие в торгах лиц, заинтересованных в отсутствии состязательности при их проведении, не соответствует природе конкурентной процедуры, необходимо тщательно проработать вопрос "незаинтересованности" в конкуренции участников торгов.

Учитывая отсутствие в действующем законодательстве достаточных оснований признавать торги несостоявшимися, выделяются две проблемы: в торгах принимают участие взаимосвязанные лица, либо лица, взаимосвязанные с их организатором или заказчиком, в связи с чем следует законодательно приписать критерии недопущения к участию аффилированных и взаимосвязанных лиц, в том числе имеющих близкое родство.

Концессионное соглашение заключается для строительства либо реконструкции объектов государственного либо муниципального значения (объекты инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства), на основании которого предоставляется право аренды, либо субаренды земельного участка.

Определяя особенности концессионного договора, следует выделить, что на стороне концедента всегда выступает публично-правовое образование, концессионный договор заключается на основании властного акта органа государства или местного самоуправления и является смешанным договором. С одной стороны, при заключении концессионного соглашения недопустима множественность участников на стороне концедента, с другой стороны, концессионный проект может затрагивать как муниципальное образование, на территории которого будет осуществляться реализация проекта, так и субъект Федерации (в зависимости от масштаба проекта), в том числе и интересы Российской Федерации.

Учитывая то, что объект концессионного соглашения находиться в собственности концедента на момент заключения концессионного соглашения, заключение договора должно осуществляться соответственно с представителем собственника. При этом земельные участки, которые могут находиться в распоряжении у иного публичного собственника, должны быть переданы собственнику объекта концессионного соглашения для их предоставления концессионеру [10, C.24].

Следует отметить, что в русле градостроительного планирования и впоследствии проведения строительных работ предусматривается процедура межевания, что приводит к возрастанию затрат ввиду отсутствия взаимодействия при проведении кадастровых работ. Целесообразно определить, что в случае утверждения документов градостроительного зонирования повторного проведения кадастровых работ, для установления границ земельных участков не требуется.

Особое внимание в вопросе предоставления земельных участков под строительство следует уделить публичным интересам. Публичные интересы являются гарантом защиты прав граждан на благоприятную окружающую среду и исполнение государственных задач. Рассматривая землю следует акцентировать внимание на следующих публичных интересах: экологическом, экономическом и социальном.

В основе интересов застройщиков всегда лежит максимизация прибыли. Публичные и частные интересы не всегда могут совпадать. Правовое регулирование позволяет сбалансировать публичные и частные интересы, посредством территориального планирования и градостроительного зонирования, осуществления государственной экологической экспертизы, публичных торгов.

Соблюдение интересов застройщиков и населения, регулируется правовыми нормами предоставления участков для строительства и ограничения использования земельного участка как объекта права.

Современные тенденции позволяют объединить два способа предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового к одному - без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление земельных участков подлежащих застройке и градостроительному зонированию, за счет бюджетных средств осуществляются на открытых торгах.

Конкурентные процедуры, способствуют соблюдению публичных и частных интересов. Современное земельное законодательство обозначило формы предоставления земельных участков для строительства. комплексное освоение в целях жилищного строительства. Правовые нормы регулируют инфраструктуру на выделяемом под строительство земельном участке, развитие застроенных территорий, что позволяет объединить частный капитал и земельно-имущественных ресурсы муниципалитетов, в целях расселения жителей аварийного и ветхого жилья. Указанные правовые институты направлены на развитие населенных пунктов. К сожалению механизмы исполнения установленных не апробированы в полном объеме, за счет их недоработанности, эффективность значительно снижена.

Неконкурентные процедуры предоставления земельных участков осуществляются без предварительного согласования места размещения объектов. Аналогичные конкурентные процедуры осуществляются посредством проведения торгов и бывают двух видов. В первом предоставляется земельный участок, во втором приобретается право на градостроительную деятельность (договор о развитии застроенной территории, концессионное соглашение и строительство объекта недвижимости, осуществляемого за счет бюджетных средств).

Для того, чтобы механизм государственного регулирования предоставления земельных участков обеспечивал исполнение поставленных задач, необходим постоянный мониторинг проблем возникающих при осуществлении рассматриваемого процесса. Необходима концентрация внимания на пробелах в законодательстве и их устранение.

Рассматривая вопросы предоставления земельных участков, нельзя не осветить проблемы их изъятия, поскольку эти аспекты находятся в тесной взаимной связи. Среди вещных прав особое место занимает право собственности. В настоящее время в гражданском законодательстве отсутствует определение права собственности, но в п.1 ст. 209 ГК РФ дано его содержание: "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". В англосаксонском праве содержание права собственности характеризуется значительно большим количеством правомочий собственника, которые в своих сочетаниях дают несколько сот вариантов осуществления права собственности. При этом в любых сочетаниях правомочий собственника выделяется его право на безопасность, что наиболее важно для субъекта права собственности на земельный участок. В российском гражданском законодательстве право на безопасность не входит в содержание права собственности, оно гарантировано Конституцией РФ. В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".

Имущественное право на земельный участок - является самостоятельным объектом гражданского права, который возникает в процессе самостоятельного, независимого от вещи гражданского оборота, как объект правового регулирования. В рассматриваемой проблеме земельный участок становится объектом гражданского права, при условии если он не изъят из оборота, не ограничен в обороте или имеет денежную оценку в объеме прав на земельный участок и включает право на возмещение ущерба, причиненного имущественной собственности гражданина.

Анализируя нормы российского законодательства, регулирующее правоотношения в земельном обороте, следует акцентировать внимание на том, что субъективное гражданское право на земельный участок определено как право, установленное в законодательном или договорном порядке, гарантирующее реализацию правомочий правообладателя земельного участка. Полномочия при этом определяются исходя из вида субъективного права лица на земельный участок, право на требование соответствующего поведения от других и наличие возможностей устранения вмешательства третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности. При этом реализуется право на защиту, в рамках охранительного гражданского правоотношения.

Выделим особенности публично-правового режима земельного участка. На основании закона субъективное право может быть ограничено на земельный участок и даже принудительно прекращено решением государственного, муниципального или судебного органа.

Порядок ограничения субъективных гражданских прав, можно установить в следующих условиях:

защита прав и интересов третьих лиц;

общественная и государственная безопасность;

охрана окружающей среды.

Исходя из изложенного необходимо отметить, что ограничение права на земельный участок не может осуществляться с намерением причинить вред правообладателю земли. Ограничение права не подразумевает возникновение привилегий для одних субъектов прав на землю и дискриминационные последствия для других. Решения государственных и муниципальных органов не должны способствовать ограничению субъективных гражданских прав на земельный участок, иначе это может быть квалифицировано как злоупотребление правом. Пределы ограничения субъективных гражданских прав на земельный участок должны предполагать нравственную основу гражданско-правового регулирования, строится на принципах добросовестности, справедливости и разумности.

До настоящего времени исследователи в области гражданского права не пришли к единому пониманию основных категорий института принудительного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В науке гражданского права не решены многие правовые проблемы, среди которых главными являются те из них, которые связанны с понятиями "государственные и муниципальные нужды", "выкупная цена", "равноценное возмещение", "имущественное право на земельный участок" и др. Поскольку, с одной стороны, в соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля признается национальным достоянием, а с другой стороны, она может находиться в частной собственности, данные проблемы вызваны, прежде всего, столкновением публично-правовых и частноправовых интересов. Формирование законодательства, которое гарантирует поддержание баланса прав, обеспечивающих защиту публичных и частных интересов, требует четкого выделения и определения в правовых нормах понятия публичного интереса и защищаемых им принципов. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время институт принудительного изъятия земельных участков основан на приоритете принципа защиты лишь государственной и муниципальной собственности, что противоречит принципам и нормам конституционного права, в соответствии с которыми защищаются равным образом все формы собственности.

Правовое регулирование правоотношений, возникающих при принудительном изъятии земельных участков у граждан для государственных и муниципальных нужд осуществляется в рамках не только гражданского законодательства, но и земельного, градостроительного и жилищного. Отсутствие механизма согласования применяемых правовых норм гражданского и специального законодательства в ряде случаев приводит к появлению значительного количества юридических коллизий, порождающих нарушение имущественных прав граждан. Анализ законотворчества за последние 10 лет свидетельствует о том, что отдельные изменения правовых норм гражданского и отраслевого законодательства, регулирующих изъятие земельных участков, не носят системного характера. Более того, в ряде случаев такие изменения порождают новые правовые коллизии, что затрудняет применение новых норм в правоприменительной практике [12, C.67].

В отсутствии четкого федерального регулирования принудительного изъятия земельных участков в последние годы сложилась практика принятия самостоятельных региональных правовых актов в этой области, в большинстве которых уже заложена потенциальная опасность нарушения имущественных прав граждан при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Поскольку изъятие земельных участков у граждан в последнее время приобретает системный характер и в некоторых случаях осуществляется в массовом порядке на конкретных компактных территориях (например, в Сочи и Владивостоке, в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге), защита прав граждан при принудительном изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд приобретает огромное значение.

Сферу правового регулирования принудительного прекращения права собственности можно отнести к числу наименее разработанных в правовой науке. Внимание большинства правоведов сосредоточено на правовом регулировании изъятия земельных участков, а не на проблемах, связанных с защитой нарушенных прав граждан при изъятии земельных участков.

Анализируя нормы законодательства о распределении полномочий органов власти в части распоряжения публичными землями, можно сделать вывод о том, что в настоящее время существует три вида правовых режимов публичных земельных участков: земельные участки, зарегистрированные за соответствующим публичным образованием (права собственника, в том числе распоряжение, осуществляет соответственно публичное образование-собственник); земельные участки, отнесенные по соответствующим критериям к тому или иному публичному собственнику, но не прошедшие установленный процесс государственной регистрации (их правовое положение спорно); земельные участки, не подпадающие под критерии, установленные Федеральным законом РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и находящиеся в государственной собственности (ими распоряжаются муниципальные районы или городские округа).

На основании изложенного при предоставлении земельных участков для строительства, подлежащих второму виду правового режима, может возникнуть вопрос об органе власти, уполномоченном на осуществление правомочия по распоряжению данными участками. На наш взгляд, в данном случае земельным участком может распоряжаться только тот орган, который будет осуществлять полномочия собственника, оформив права соответственно законодательно установленному критерию. Распоряжение будет осуществляться только после государственной регистрации права собственности. До этого момента распоряжение данным участком должно быть запрещено. Однако, действующее законодательство допускает возможность распоряжения такими участками органами местного самоуправления.

С момента приватизации земель сельскохозяйственного назначения путем наделения определенных категорий граждан земельными паями и по настоящий момент правовое регулирование отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками данной категории (долями в праве общей собственности на них) претерпевает постоянные изменения. Изменения в данной области внесены Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" (дата вступления в силу - 01.07.2011 года).

Изложим основные из них:

1) Изменен порядок принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010)"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Федеральный закон)). Механизм дополнен и конкретизирован, что, как видится, делает его реально применимым на практике.

В частности, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника не только в случае его неиспользования для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение трех лет со дня возникновения права собственности, но и в случае его использования с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки (критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 г. № 612).

Принудительное изъятие осуществляется в судебном порядке при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением. В этом случае уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который по результатам рассмотрения данных материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием по одному из вышеуказанных оснований.

В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством. Вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

2) Доработан порядок предоставления в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения арендаторам таких земельных участков (ст.10 Федерального закона).

В соответствии с абз.1 и абз.2 п.4 ст.10 Федерального закона "переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель".

Возможно, такая редакция абзаца 2 пункта 4 данной статьи призвана восполнить правовой пробел и, как следствие, разрешить проблемы, возникающие в случае отсутствия надлежащего оформления арендных отношений. Ответ на этот вопрос будет ясен после издания соответствующего нормативного акта, устанавливающий указанный перечень.

Статья 10 Федерального закона так же дополнена п.5.1 следующего содержания:

"Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования".

3) Статьей 12.1 Федерального закона конкретизирован правовой статус невостребованных земельных долей и порядок оформления их в муниципальную собственность:

Невостребованными земельными долями могут быть признаны земельные доли, принадлежащие гражданам, которые не распорядились ими в течение трех и более лет подряд (при этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не могут быть признаны невостребованными по данному основанию); земельные доли, сведения о собственниках которых не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности (далее - орган местного самоуправления), составляет и опубликовывает список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления вправе утвердить такой список самостоятельно.

Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.

4) Статьями 13, 13.1, 14 и 14.1 Федерального закона изменен порядок выдела земельных участков в счет земельных долей, в том числе: порядок проведения общего собрания участников долевой собственности и его полномочия, оформление и содержание протокола общего собрания участников долевой собственности; в проведении общего собрания участников долевой собственности активное участие принимает орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения соответствующего земельного участка.

5) Статья 19.1 Федерального закона дополнена п.3, который устанавливает предельные сроки для оформления прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или утверждения их проекта межевания:

"Если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 года обязан:

1) провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;

2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;

3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков".

Таким образом законодатель стремится завершить процесс оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения, навести порядок в их правовом регулировании. Вышеуказанные изменения, на наш взгляд, призваны ускорить оформление прав, создать ситуацию, при которой земля сельскохозяйственного назначения сконцентрируется в руках субъектов сельскохозяйственной деятельности и будет

Исторически к возникновению учета земельных участков привела необходимость защиты земельного владения и собственности. Эта роль учетной деятельности публичной власти прослеживалась на протяжении долгого времени, и сохранилась по настоящее время. Вместе с тем, на современном этапе развития общества, когда в природе происходят серьезные деградационные процессы, помимо защиты прав на землю и фискальной функции кадастра, перед учетом земель могут быть поставлены новые задачи. Одной из таких существенных задач считаем сохранение земли как компонента окружающей среды.

В связи с утверждением Приказом Минэкономразвития РФ от 18 декабря 2009 г. № 534 концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, в которой предлагается объединить государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в единый информационный ресурс, перспективы развития системы учета недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, без учета экологической составляющей, вызывают оправданные опасения.

Во-первых, учитывая самую значительную в мире площадь нашего государства - 17 098 200http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8 - cite_note-0#cite_note-0 гектар По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики по состоянию на 01. 01.2009. // http: //www.gks.ru/wps/PA_1_0_S5/Documents/jsp/Detail_default. jsp? category=1112178611292&elementId=1135075100641. , возникает вопрос о применимости такой системы, создаваемой по аналогии с рядом зарубежных стран (Дании, Швеции, Нидерландах, Норвегии) к России.

Во-вторых, идея концепции заменить достаточно новый Федеральный закон от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" очередным законодательным актом, регулирующим одновременно и процедуру учета, и процедуру регистрации прав на недвижимость, вероятнее всего, не будет способствовать стабильности отношений. Ряд проблем, связанных с правоприменением Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" до сих пор не разрешен. Сомнительно, что принятие нового закона эти проблемы снимет - любой нормативный акт требует проверки временем.

В-третьих, заложенная в основу концепции идея объединения двух информационных систем - единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости позволяет в очередной раз убедиться, что законодателем земельный участок рассматривается только как объект недвижимости, но не как природный ресурс. Хотя задача устойчивого развития территорий и остро стоящая сегодня задача сохранения благоприятной для человека окружающей среды требуют не ослаблять внимание к природоохранной составляющей земельных отношений.

Помимо обозначенных идей, обоснованные вопросы вызывают еще и высказываемые в настоящее время мнения по поводу необходимости отмены деления земель на категории и замены их территориальным зонированием Официальный сайт Российской газеты. // http: //www.rg.ru/2013/06/13/zemlya-kategorii-site-dok.html. . Нам представляется, что внесение таких поправок требует детального обсуждения и анализа последствий, поскольку эти два института не дублируют, а взаимодополняют друг друга.

По мере развития земельных отношений и повышения роли информации о земельных ресурсах для целей государственного управления ими, правила учета земель стали излагаться в отдельных нормативных актах, начали создаваться отдельные государственные органы, ответственные за описание земель и хранение собранной кадастровой информации, периодически стала проводиться инвентаризация земель.

Главный вывод, который мы сделали, изучая развитие законодательства об учете земли в историческом контексте, заключается в том, что на протяжении многих веков, равно как и на современном этапе, основные функции кадастра сводились и сводятся к описанию земель для целей налогообложения и защиты прав. На наш взгляд, поскольку состояние окружающей среды продолжает с каждым годом объективно ухудшаться, что отмечается в различных научных, публицистических работах, а также в государственных докладах, на современном этапе развития земельных отношений необходимо переосмысление целей государственного кадастрового учета земли и создание эколого-ориентированной модели учета земельных участков для сохранения земли как природного ресурса.

Управление земельными ресурсами в городах имеет ряд особенностей, из которых можно особо выделить пространственную ограниченность территории и, как следствие отсутствие возможности (либо существенное затруднение) территориального развития. Рассматривать землю только как товар и стремиться интенсивно ее использовать в условиях сегодня нельзя. Решение задач управления в городе возможно лишь через создание целостной системы управления земельными ресурсами.

Управление землей невозможно без наличия необходимой и достоверной информации. Решения в области управления земельными ресурсами в городах Свердловской области сегодня принимаются на основе информации многих ведомств при доминирующей роли градостроительного кадастра. Однако данные градостроительного кадастра не способны предоставить полную информацию о правах на конкретные объекты недвижимости, количественные и качественные, экономические и прочие показатели, характеризующие эффективность использования городских земельных ресурсов. Источником и механизмом представления такой информации служит государственный земельный кадастр. Однако большинство принципов, в соответствии с которыми функционирует система Росреестра, сегодня не работает и нуждается в усилении. Сведения Росреестра, служащие основой для принятия управленческих решений должны быть дополнены показателями, учитывающими социальные, экономические, экологические и другие особенности соответствующего поселения. В свою очередь, совершенствование информационной базы о земельно-имущественном комплексе поселений для целей принятия управленческих решений, по нашему мнению, следует развивать в направлении слияния информационных данных земельного и градостроительного кадастров.

В настоящее время органы местного самоуправления на территории Свердловской области сталкиваются с проблемой выбора вида права при предоставлении земельного участка. В работе предложен алгоритм принятия управленческого решения, связанного с выбором права при предоставлении земельного участка (рис.1).

Рисунок 1 - Алгоритм принятия решения о предоставлении земельного участка в городском муниципальном образовании.

Одним из показателей результатов управления земельными ресурсами считается увеличение налоговых и других поступлений в местный бюджет. На наш взгляд, не менее важным является оперативность принятия решений на основе используемой информации.

Говоря об органах, информация которых используется в процедурах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в первую очередь следует обратить внимание на органы, осуществляющие сбор и систематизацию информацию о самой недвижимости См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 июля 2007 г. № 235 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Ведение Росреестра" // БНА 2007. № 39. . Некоторые авторы уже давно и не без оснований полагают, что в систему государственной регистрации прав следует включать не только собственно органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но также органы, осуществляющие государственный учет объектов недвижимости См.: Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации М., 2005.С. 120. .

Такое взаимодействие обусловлено сложностью самой процедуры государственной регистрации прав, использованием в ней сведений, находящихся в компетенции других федеральных органов государственной власти, которые выполняют в связи с этим свои собственные государственные функции и оказывают соответствующие государственные услуги, наличием ряда организаций, которые активно участвуют в обороте недвижимости и могут оказывать влияние на процедуру государственной регистрации прав. Кроме того, следует учитывать, что информация о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, содержащаяся в ЕГРП, ведение которого возложено на Росреестр, является весьма важной для ряда других государственных органов, использующих ее в своей деятельности.

Конечно, если рассматривать регистрацию прав в позиций гражданского права, то оснований для такого вывода в общем-то довольно мало. Иное дело, если речь идет об административно-правовом механизме регистрации прав. Здесь соответствующая процедура необходимо включает наличие сведений о самом недвижимом имуществе, которое содержится в государственном кадастре. Если это имущество в кадастре не числится, то и о регистрации прав речи быть не может. Таким образом, в административно-правовом процессе регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним государственный учет недвижимости оказывается необходимым элементом процедуры регистрации прав.

Такая позиция, в конце концов, оказалось в известном смысле реализованной при реорганизации Росрегистрации. Эта Служба, реорганизованная ныне в Росреестр стала правопреемником и обладателем полномочий упраздненного в связи с созданием Росреестра Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости).

Таким образом, по меньшей мере, организационно функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного учета объектов недвижимого имущество оказались в компетенции одного федерального органа исполнительной власти - Росреестра. Это само по себе создало предпосылку для максимального исключения из перечня документов, необходимых для государственной регистрации прав, сведений из государственного кадастра недвижимости, которые могут быть включены в ЕГРП на уровне взаимодействия подразделений Росреестра и его территориальных органов без участия заявителей, что нашло отражение и в Федеральном законе № 122-ФЗ.

Так, в соответствии с п.10 ст.33 Федерального закона № 122-ФЗ до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п.1 ст.17 Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта.

Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта или иной документ, предусмотренный для регистрации прав Федеральным законом № 122-ФЗ и содержащий описание такого объекта, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если же в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о нем. Пункт 11 ст.33 предусматривает, что после 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниям государственной регистрации прав, но только в случае, если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.