Законодательство в сфере гражданско-правового регулирования образования земельных участков и изменения их границ

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Гражданско-правовое регулирование образования земельных участков и изменения их границ в РФ

1.1 Правовое регулирование образования земельных участков

1.2 Порядок образования земельных участков

1.3 Виды и способы изменения границ в РФ

Глава 2. Совершенствование правового регулирования образования земельных участков и изменение их границ

2.1 Особенности образования земельных участков

2.2 Перераспределение как способ образования земельного участка

2.3 Кадастровое и юридическое регулирование образование земельного участка

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Возрождение частной собственности на землю в Российской Федерации привело к изменениям правовой модели образования и изменения земельных участков в и ее закрепление в законодательстве России и явилось отражением нового этапа развития экономических отношений.

Актуальность дипломного проекта продиктована современной ситуацией в государстве, характеризующейся сменой власти, ментальных установок. Земельные участки стали рассматриваться как продукт, возник рынок пользователей земельных участков. Именно поэтому гражданско-правовое регулирование образования земельных участков является одним из важных институтов гражданского права.

В процессе проведения реформ в России появилось порядка более 40 млн. участков. Земельный рынок в России в настоящее время формируется за счет сферы передачи государственных и муниципальных земель в аренду. В 2007 году в России с учетом договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4519093 земельных участков общей площадью 115843,9 тыс. га.. В этом году общее количество участков составляет 100 млн.

Данные изменения непосредственно связаны с возможностью вовлекать земельные участки в гражданский оборот, в том числе и сдавать их в аренду и стремительным «внедрением» рыночных отношений в России.

Земельный кодекс, закрепил принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель. Он связывает его с учетом трех главных факторов: природных, социальных и экономических.

Правовой режим земель представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц. Право собственности как субъективное право. Оно является наиболее широким, но не единственным вещным правом.

Тема данной выпускной дипломной работы актуальна в силу того, что, первоначальным источником всякого богатства является земля. На данный момент важной проблемой является реализация прав участников гражданско-правового регулирования образования земельных участков при вступлении их гражданские отношения и всё это определяет экономическое, политическое и социальное значение жизни общества. Все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга своими природными характеристиками и показателями, имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества. Поэтому, необходимо новое правовое регулирование в области образования и изменения границ земельных участков, которое бы исключило необоснованные нарушения прав участников гражданских отношений.

Цель дипломного проекта - исследование законодательства в сфере гражданско-правового регулирования образования земельных участков и изменения их границ.

Для выполнения поставленной цели ставлю следующие задачи:

- рассмотреть порядок образования земельных участков

- описать виды земельных участков и способы изменения границ

- изучить вопросы особенности образования земельных участков

- рассмотреть кадастровое и юридическое регулирование земельного участка.

Объект исследования: права собственности на землю в Российской Федерации.

Предмет исследования - нормы как современного, так и ранее действовавшего отечественного права, регулирующие вопросы земельных отношений.

Новизна исследования состоит в новом многоплановом и комплексном подходе к исследованию проблем относительно гражданско-правового регулирования образования и изменения границ земельных участков земли.

Методологическая база включает различные научные методы познания, такие как: исторический, диалектический, экономический, системный анализ, структурный анализ, статистический.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Гражданско-правовое регулирование образования земельных участков и изменения их границ в РФ

1.1 Правовое регулирование образования земельных участков

В настоящее время приобретает актуальность понятие "образование земельного участка". Связано это, прежде всего, с изменением законодательства, развитием территорий населенных пунктов, а также увеличением потребностей населения.

Базовым нормативно-правовым актом, регулирующим порядок образования земельных участков, является Земельный кодекс РФ. См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. (далее - ЗК РФ).

Кроме этой главы, нормы об образовании и изменении границ содержатся и в других законодательных актах, в частности, в Федеральном законе "О землеустройстве" См.: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582., в Градостроительном кодексе Российской Федерации См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16., в некоторых иных федеральных законах, а также в ряде подзаконных актов См., напр.: Постановление Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 г. N 688 "Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства" // СЗ РФ. 2009. N 35. Ст. 4240..

Если земельный участок рассматривать как объект экономических отношений, то применяются специальные нормы, регламентированные Гражданским Кодексом РФ (ст. 128, 130, 260) См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301..

Согласно п. 1.1 ст. 11.2 Кодекса земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном ФЗ N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 25.07.2011, N 30 (ч. 1), ст. 4594. .

Поскольку земельный участок признается объектом недвижимости, то, соответственно, он подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. и др.). Существенное значение для складывающейся практики имеют также разъяснения, инструкции ряда министерств и ведомств Так, Министерством экономического развития Российской Федерации подготовлено письмо "О разъяснении некоторых норм земельного и градостроительного законодательства" от 4 февраля 2010 г. N Д23-349. См.: СПС "КонсультантПлюс"..

В главе I.1 ЗК РФ законодатель предпочитает использовать словосочетание "образование земельных участков", но это выражение условно См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 2010. С. 56 . В таком случае заметен акцент на волеизъявление собственника о включении части принадлежащего ему имущества в число объектов, способных к обороту. Разумеется, это касается преимущественно случаев, когда земельные участки образуются из государственных и муниципальных земель, в том числе при предоставлении их для строительства, так как иные земельные участки, если не говорить об изменении их конфигурации, уже существуют как самостоятельные объекты.

О понятии "образование земельных участков" можно говорить как минимум в двух смыслах.

Во-первых, по смыслу ст. 11.2 под "образованием земельных участков" следует понимать лишь возникающий эффект в силу соответствующих действий, а не сами действия, приводящие к нему. Именно поэтому и говорится, что земельные участки образуются "при" разделе, объединении, перераспределении, выделе земельных участков безотносительно собственника. Существенно, что непосредственно в главе I.1 ЗК РФ не регулируется сам процесс таких перемен, в ней содержатся лишь самые общие требования к их основаниям или итогам; исключение, видимо, составляет ст. 11.9 ЗК РФ, предусматривающая ряд конкретных правил (о сохранении целевого назначения и разрешенного использования, о недопустимости пересечения границ таких участков, границ муниципальных образований и населенных пунктов и др.).

Во-вторых, в широком смысле под образованием земельных участков можно понимать не только конечный результат, но и конкретные действия, приводимые к нему, включая процедуры межевания, присвоения кадастрового номера, определения границ и т.д. Относительно этого процесса используется также понятие "формирование земельного участка", причем как в литературе См.: Условия и порядок формирования земельного законодательства предусмотрены земельным законодательством: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. С.А. Степанова // СПС "КонсультантПлюс"., так и в законодательстве (см., напр.: п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса, ст. 20.5 Федерального закона "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" См.: Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" // СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799., ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.).

Следует признать, что закон не раскрывает содержание обоих понятий, что дает основания использовать оба термина, но с необходимыми оговорками.

Юридическое определение понятия "земельный участок" установлено в ст. 11.1 главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Обратим внимание, что поскольку земельным участком признается часть поверхности земли, постольку к составу земельного участка не относятся недра (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения). Правовой режим недр определяется законодательством Российской Федерации о недрах, которое включает в себя Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (в ред. ФЗ от 03.03.1995 N 27-ФЗ) СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823 (с последующими изменениями и дополнениями). и принимаемые в соответствии с ним другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Завершающим этапом в образовании земельного участка приобретает ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает постановку на учет земельных участков после их формирования.

1.2 Порядок образования земельных участков

образование земельный участок кадастровый

Как было сказано выше, порядок образования земельных участков предусмотрен в ст. 11.2 ЗК. Они могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков по правилам п. 1.1 ст. 11.2 Кодекса, о чем подробнее будет сказано ниже.

Образование земельного участка осуществляется посредством создания нового объекта, в частности путем: а) преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка; б) образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования: образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения Корнеев А. Л. Некоторые вопросы образования земельных участков / А. Л. Корнеев // Экологическое право. - 2012. - № 5. - С. 38-43..

Образование многоконтурных земельных участков проводится по общим правилам образования земельных участков, установленным главой I.1 ЗК РФ, с учетом особенностей, указанных в письме Министерства экономического развития РФ от 22.12.2009 N 22409-ИМ/Д23 "Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках" Кадастр недвижимости. 2010. N 3..

Образование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ образуемого участка в установленном порядке.

Согласно ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" образованные участки ставятся на кадастровый учет. Кроме того, сведения, которые содержатся в кадастре недвижимости, имеют временный характер. Земельный участок следует зарегистрировать как объект недвижимости в течение двух лет, иначе все вышеуказанные сведения будут аннулированы.

Образование земельных участков возможно при создании искусственных земельных участков на водных объектах, которые находятся в федеральной собственности. Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, - это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком Сафин З.Ф. Образование земельных участков: гражданско-правовая природа юридической конструкции, вопросы совершенствования правового регулирования // Вестн. Сарат. гос. юрид. акад. - 2012. - № 5. - С. 90-95.. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с главой I.1 Кодекса.

Вышеуказанные земельные участки также подлежат государственной регистрации.

По общему правилу, участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Для регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, необходимо представить заявление от его имени. Если участок образовывается из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то заявление должно поступить от соответствующего государственного органа.

Если выделяется доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственные назначения, то применяются нормы ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018 (с последующими изменениями и дополнениями).. В подобном случае для регистрации необходимо заявление полномочного представителя общего собрания собственником (если их количество не менее пяти человек) Вершинин В. В. Теоретические и методические аспекты землеустроительного обеспечения реализации законодательства Российской Федерации в области совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 6. - С. 28-37..

Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с п. 1 и 2 ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", являются:

-Первоначальный правоустанавливающий документ на земельный участок.

-согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Кодексом.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:

- заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

Следует отметить, что получать согласие от арендатора или залогодержателя права аренды первоначального земельного участка на образование нового при выделе доли не требуется.

Таким образом, после образования земельного участка любым способом, регистрации всех проводится одновременно. Исключения составляют случаи образования участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц Аликиева А.М. Земельное право : учеб. пособие / А.М. Аликиева ; Рос. Федерация, М-во образования и науки, Федер. агентство по образованию, Тюмен. гос. ун-т. - Тюмень : Истина, 2009. - 350 с..

Если есть обременения прав на земельные участки, то они тоже подлежат государственной регистрации.

Следует отметить, что исходный земельный участок может быть не зарегистрирован в установленном законном порядке. Но если регистрации была ранее произведена, то при регистрации вновь образуемых земельных участков, следует зарегистрировать прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. Заявление подается одновременно.

Теперь рассмотрим вопрос о целевом назначении земельного участка.

По общему правилу, у вновь образованных земельных участков остается такое же целевое назначение и разрешенное использование как и у исходного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Если земельный участок, из которого образуется предоставляемый земельный участок, был отнесен к определенной категории земель, то образуемые из него земельные участки будут отнесены к той же категории. При этом принятия каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении категории земель образуемого земельного участка не требуется.

Вместе с тем действующим законодательством четко не определено, в каком порядке определяется категория земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как объектом кадастрового учета является только индивидуально-определенная недвижимость и сведения о землях в государственный кадастр недвижимости не вносятся.

По мнению департамента недвижимости Минэкономразвития России, такими документами могут быть акт о выборе образованного земельного участка, принятый с учетом целевого назначения земель, с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, либо утвержденная в установленном порядке схема расположения земельного участка См.: письмо Министерства экономического развития РФ от 10.02.2010 N Д23-456 "Об определении категории земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной собственности"..

Исходя из норм действующего земельного законодательства, можно сделать вывод, что процедуре образования земельных участков предшествует процедура получения согласия от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Исключение составляют случаи при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 этой же статьи.

Исключения из указанного общего правила исчерпывающим образом определены в специальной норме второго предложения п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Согласие субъектов прав на исходные земельные участки на образование новых земельных участков не требуется, если: а) исходные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям (указанные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на такие земельные участки); б) образование земельных участков осуществляется на основании решения суда (например, в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

Во всех иных случаях для образования новых земельных участков предварительное письменное согласие субъектов прав на исходные земельные участки является обязательным.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 27 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости является нарушение предусмотренных федеральными законами требований к образованию объекта недвижимости.

Учитывая, что наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков является обязательным условием такого образования, проверка наличия такого согласия должна осуществляться органом кадастрового учета наряду с выявлением иных оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков Воробьева Л. В. Земельное право / Л. В. Воробьева. - Тамбов : Изд-во ТГТУ, 2009. - 96 с..

Как вывод- получение согласия является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет (см. письмо Министерства экономического развития РФ от 13.10.2008 N Д23-671 "Об условиях образования земельных участков") Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2009. N 1. .

При наличии нескольких собственников, необходимо получение согласие каждого из них. А правильнее говоря, следует заключить соглашение об образовании нового земельного участка. Собственниками могут выступать как физические, так и юридические лица.

Если выделяется доля, то действуют нормы ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (см. также п. 3 ст. 11.5 Кодекса).

Образование земельных участков может производиться по решению суда и согласия в подобных случаях получать не надо. Как пример, изъятие земельного участка для государственных нужд.

Как и прочие земельные споры, споры об образовании земельных участков могут рассматриваться только в судебном порядке Сафин З.Ф. Образование земельных участков: гражданско-правовая природа юридической конструкции, вопросы совершенствования правового регулирования // Вестн. Сарат. гос. юрид. акад. - 2012. - № 5. - С. 90-95.. Административный порядок разрешения указанных споров законодательством не предусмотрен. Часть 5 ст. 40 Закона о кадастре недвижимости, определяя порядок разрешения таких споров, содержит отсылку к положениям ЗК РФ. В свою очередь, глава IX ЗК РФ устанавливает достаточно общие правила защиты права на земельный участок и порядок рассмотрения земельных споров. В ней указаны следующие способы судебной защиты нарушенных прав:

- признание права на земельный участок;

- восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения;

- признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;

- возмещение убытков или исполнение обязательств в натуре (в том числе восстановление земельных участков в прежних границах, устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств).

Анализ положений ст. 59 - 62 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что они не содержат каких-либо специальных средств правовой защиты, которые отражали бы особенности правоотношений, возникших в рамках процедуры согласования местоположения границ земельного участка. Между тем правообладатель земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы, в таких средствах нуждается. Их цель - определить такую границу между земельными участками, местоположение которой будет устраивать и правообладателя земельного участка, и заинтересованных лиц или, по крайней мере, минимизирует негативные последствия, вызванные демаркацией земельных участков, для одной из сторон. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, предъявленные требования должны способствовать восстановлению нарушенных или оспариваемых прав, а в результате их удовлетворения должен удовлетворяться материально-правовой интерес лица, обратившегося за судебной защитой.

Поскольку речь идет о судебном средстве правовой защиты, наиболее логично устанавливать оптимальную границу между земельными участками в рамках искового производства. В первую очередь это обусловлено тем, что (будь то в суде общей юрисдикции или же в арбитражном суде) оно предлагает достаточно обширный перечень средств доказывания, необходимый в столь специфической сфере, как землеустройство. Кроме того, любое изменение или уточнение местоположения границ смежных земельных участков непосредственно затрагивает интересы их правообладателей, а, следовательно, процессуальное положение истца и ответчика по делу будет для правообладателей в такой ситуации оптимальным Мандрюков А.В. Разрешение споров, связанных с установлением местоположения границ земельного участка // Руководитель строительной организации. 2011. N 6. - С. 9 -11.. Наконец, привлечение в исковое производство в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастрового инженера, осуществившего кадастровые работы на земельном участке со спорной границей, а также кадастровой палаты как органа, осуществляющего учет уникальных характеристик земельного участка, также отвечает интересам надлежащей демаркации земельных участков.

Желательность или даже необходимость привлечения указанных субъектов в качестве лиц, участвующих в деле, обусловлены несколькими факторами.

Во-первых, как отмечал В.В. Ярков в комментариях к Арбитражному процессуальному кодексу РФ, цель участия третьих лиц в деле - отстаивание собственных материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может определенным образом повлиять. Преследует привлечение третьих лиц и чисто процессуальную цель - исключить вынесение противоречивых судебных актов (если в последующем между третьим лицом и одной из сторон возникнет спор, факты, установленные вступившим в законную силу решением суда по делу с участием этой стороны и третьего лица, будут иметь преюдициальное значение) Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.В. Яркова. М., 2011..

Во-вторых, для суда указанные лица могут быть весьма полезными источниками информации по делу. Их участие в деле обеспечит оперативное получение судом доказательств (объяснений), в том числе и при оценке иных доказательств (например, землеустроительных экспертиз) .

Что же представляет собой иск об установлении границ земельного участка и какова его правовая природа?

Как известно, основными признаками, которые позволяют отграничить одно средство судебной защиты (иск) от другого, являются основание и предмет.

Применительно к требованию об установлении границ земельного участка основание иска - это наличие возражений относительно местоположения границ земельного участка; предмет иска - это отыскание надлежащей границы земельного участка. Иными словами, основной целью предъявления иска об установлении границ земельного участка является демаркация смежных земельных участков, а не правопритязания одного из правообладателей земельного участка на часть чужого смежного.

Таким образом, главным последствием разрешения спора о границах будет внесение соответствующих изменений в уникальные характеристики объекта недвижимости (а при отсутствии таких характеристик - их закрепление) и правоустанавливающие документы или же прекращение нарушения права на земельный участок.

Судебная практика также рассматривает иск об установлении границ земельного участка как самостоятельный способ защиты, направленный на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. В рамках заявленного требования смежная граница между земельными участками подлежит установлению в соответствии с координатами поворотных точек См.: Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2013 по делу N А41-15260/09..

К требованиям об установлении границ земельного участка не должен применяться срок исковой давности, что в первую очередь обусловлено тесной связью такого требования с вещными правами на земельный участок.

С учетом обозначенных целей иска об установлении границ земельного участка следует выделить следующие обстоятельства, подлежащие доказыванию, и определить распределение бремени доказывания.

Обращение в суд с иском об установлении границ предвосхищается процедурой согласования границ земельного участка, содержащей в себе правовую презумпцию. Она заключается в том, что смежная граница между земельными участками, установленная в рамках процедуры межевания, при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц является правильной и подлежит внесению в кадастр.

Такая правовая презумпция опровержима. При наличии обоснованных возражений со стороны заинтересованных лиц местоположение границы может быть изменено. Таким образом, представляется вполне логичным применение обозначенной презумпции и в рамках судебного процесса. Иными словами, местоположение границы, указанное кадастровым инженером в рамках процедуры межевания земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы (и установление которой будет указывать истец в исковом заявлении), будет являться для суда единственно верным, если ответчиком по делу не доказано иное.

Ответчик в свою очередь должен опровергнуть указанную презумпцию путем представления суду доказательств, свидетельствующих о том, что формируемая согласно предложенному межевому плану в интересах истца граница земельного участка нарушает его права как правообладателя земельного участка либо создает иные неудобства в его использовании См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-62720/11-150-512..

Неправильное установление местоположения общей с соседним земельным участком границы связано в первую очередь с нарушением права владения и пользования заинтересованным лицом своим земельным участком или его частью, например, приводит к уменьшению площади участка. Кроме того, заинтересованному лицу как правообладателю земельного участка принадлежат и косвенные по отношению к владению и пользованию права, такие, как право доступа на свой земельный участок. Указанное право заинтересованного лица также может быть нарушено, например тем, что формируемая по межевому плану граница создает препятствие в доступе к участку.

Алгоритм установления местоположения спорной границы в рамках судебного процесса должен идти по двум взаимосвязанным направлениям. Во-первых, суду следует установить площадь каждого из смежных земельных участков. Важность данного направления заключается в том, что площадь земельного участка как одна из его уникальных характеристик зависит от конфигурации границ соответствующего земельного участка . Иными словами, если местоположение границы смежных земельных участков изменяется, меняется и их площадь. Таким образом, площадь земельного участка должна выступать для суда, определяющего местоположение спорной границы, своего рода ориентиром. Во-вторых, это непосредственно процесс отыскания (установления) местоположения границы смежных земельных участков. На этом этапе суд должен, оценив представленные в дело доказательства, определить границу смежных земельных участков. Но, поскольку процесс межевания в целом и установление местоположения границ земельного участка как один из его этапов требуют специальных знаний, правильность разрешения спора ставится в прямую зависимость от доказательной базы, собранной судом. Причем, как показывает практика, того массива доказательств, который представляется сторонами по делу, суду зачастую не хватает для того, чтобы разрешить возникший спор, что вынуждает его назначать проведение землеустроительной экспертизы уже в самом процессе.

Следовательно, для правильного разрешения спора о местоположении границы земельного участка важную роль играет досудебная стадия возникшего спора, а именно процесс аккумулирования доказательств, в том числе проведение альтернативной процедуры межевания с целью определения заинтересованным лицом той границы, которая, по его мнению, должна быть надлежащей, проведение землеустроительной экспертизы и др. Вместе с тем, как указывалось выше, ввиду отсутствия прямого законодательного регулирования процедуры согласования границ, как своего рода досудебной стадии разрешения спора, участники спорных правоотношений, как правило, не уделяют процессу получения доказательств должного внимания и предпочитают осуществлять его уже во время судебного процесса по делу, что обременительно и для суда, и для самих сторон спора.

Резюмируя изложенное, следует отметить, что иск об установлении границ земельного участка - это направленный на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка самостоятельный гражданско-правовой способ защиты прав, который должен использоваться при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых последним, в рамках процедуры согласования границ Землякова Г. Л. Согласование и установление границ земельных участков: проблемы правового регулирования // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 6. - С. 66-70 ; То же [Электронный ресурс] // Рос. право в Интернете : электрон. юрид. журнал. - 2013. - № 1. - URL: http://rlijournal.com/ 2013/01/ zemlyakova/.. Итогом рассмотрения указанного требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек (либо иным способом, предусмотренным Законом о кадастре недвижимости). На основании судебного акта установленная граница вносится в государственный кадастр недвижимости.

Этот подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, в соответствии с которой резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ земельных участков, вновь образуемых в результате раздела (выдела), а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

1.3 Виды и способы изменения границ в РФ

Вопросы установления границ значимы для любого компонента образования (формирования) земельных участков: и для межевания, и для кадастровой работы, и для определения их конфигурации. Да и анализ судебной практики свидетельствует, что количество споров по поводу именно границ при образовании (формировании) земельных участков не уменьшается, а скорее возрастает Елисеев И.Н./ Особенности рассмотрения споров о границах земельных участков (Елисеев И.Н.) ("Вестник ВАС РФ", 2013, N 9). - С. 17..

Вопросы установления границ земельных участков является актуальным на сегодняшний день. Связано это с увеличение количества земельных участков, границы которых не фигурируют в государственном кадастре недвижимости. В связи, с чем возникают споры между правообладателями, в том числе и в судебном порядке Мандрюков А.В. Разрешение споров, связанных с установлением местоположения границ земельного участка // Руководитель строительной организации. 2011. N 6. - С. 9 -11.. Кроме этого, действующее законодательство не регулирует надлежащим образом правовые отношения между правообладателями земельных участков, а также вопросы устранения ошибок в сведениях, содержащихся в кадастре объектов недвижимости о местоположении границ земельных участков.

Одной из уникальных характеристик, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект гражданских правоотношений, является описание его границ В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) описание местоположения границ земельного участка является информацией об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости.. Границы земельного участка служат основой для выявления другой, не менее значимой характеристики земельного участка - его площади.

Что же представляет собой граница земельного участка?

В связи с отсутствием в Российском земельном законодательстве понятия границы, то можно предположить, что "границы земельного участка" - это идентификационный признак земельного участка, который образуется при проведении межевания путем описания указанного признака в кадастре объектов недвижимости. Таким образом, правовая составляющая- это права правообладателя использовать земельный участок по назначению в пределах его границ. Фактическая составляющая выражается в способе отделения участка от смежных границ.

Вопрос о спорах между правообладателями по поводу границ земельных участков является дискуссионным как в теории, так и на практике. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. М., 2011. С 99 - 104; Мандрюков А.В. Разрешение споров, связанных с установлением местоположения границ земельного участка // Руководитель строительной организации. 2011. N 6; Михайлова А.Л. О возможных формулировках исковых требований при разрешении в судах общей юрисдикции споров, возникающих в ходе согласования местоположения границ земельного участка // Российская юстиция. 2011. N

В идеале, если правовые и фактические границы совпадают, то спора не возникает. Но несовпадение этих границ приводит неизбежно к конфликту интересов.

Как правило, разногласия могут возникнуть на этапе согласования границ, либо когда уже происходит постановка на кадастровый учет, в случаях, если другой участок уже стоит на учете.

Рассмотрим вторую ситуации. Для внесения в кадастр недвижимости сведений по уже учтенному ранее участку следует представить имеющиеся свидетельства на участок. Помимо этого это документ, определяющий границы земельного участка. Подобным документом выступает межевой план.

Следовательно, на сегодняшний момент единственной возможностью уточнить границы ранее учтенного земельного участка является проведение кадастровых работ, результатом которых будет изготовление межевого плана, устанавливающего, в том числе местоположение границ земельных участков.

Межевание - это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения Жмурко С. Межевые войны. Экономия на межевании - верный путь к судебным тратам (Жмурко С.) ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 8). - С. 37.. Межевание производится на основании заявления владельца земельного участка, который обращается в специализированную организацию, для проведения геодезических работ.

Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам, с помощью которых определяются координаты характерных точек границ земельного участка, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или - при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ. Данный порядок был разработан и утвержден Постановлением Правительства РФ от 20.08.2009 N 688 "Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства" (далее - Правила).

В силу п. 2 Правил установление на местности границ объектов землеустройства осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующих объектах землеустройства.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом "О землеустройстве" сведений о недвижимом имуществе.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (п. 1 ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

С недавних пор процедура межевания не является обязательной. Это стало возможным благодаря тому, что 24 октября 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 18.10.2007 N 230-ФЗ, которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки.

Отмена обязательной процедуры межевания упрощает государственную регистрацию прав на земельный участок, если в наличии есть только документ о собственности старого образца. В этом случае владельцам таких участков можно не тратиться на геодезистов - достаточно подать имеющиеся документы на землю в Росреестр и получить Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.

Но надо отметить, что отмена обязательной процедуры межевания несет в себе не только положительные моменты, но и отрицательные. Проблемы могут возникнуть не сейчас, а позже. Ведь без межевания границы участка не определены; где он находится, достоверно не установлено. В такой ситуации возможны злоупотребления, споры с соседями, а также самовольный захват земельного участка со стороны не только соседей, но и других лиц.

Из анализа адвокатской практики можно сделать вывод, что основная часть споров в области земельных отношений, как граждан, так и юридических лиц происходит между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут договориться между собой, где должна проходить граница между их земельными участками.

Земля, являясь недвижимым имуществом, очень дорога. Поэтому каждый метр земельного участка ревностно охраняется его собственником. И если один из владельцев вдруг выяснит, что его земельный участок стал меньше по размеру, чем указано в правоустанавливающих документах, то претензии, как правило, направлены к владельцам соседних земельных участков. Тут и начинаются межевые войны.

Для того чтобы выяснить, соответствует ли фактический размер земельного участка тем данным, которые указаны в правоустанавливающих документах, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он, обладая необходимыми правами, опытом и техникой, проведет точное измерение земельного участка и установит, что произошло и виноват ли сосед Мандрюков А. В. Установление местоположения границ земельного участка [Электронный ресурс] // Аюдар: консалтинговая группа : [сайт]. - Н. Новгород, 1996-2014. - URL: http://www.audar-urist.ru/articles/18/razreshen-sporov-zem..

Если сосед все же виноват, то это является поводом для обращения с иском в суд. Претензии обоснованы, если будет установлено, что сосед изменил границу земельных участков, передвинув забор.

В случае нарушения границы со стороны соседа по земельному участку, которое выражается в перемещении забора и захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы земельного участка и истребовании его из чужого незаконного владения.

Сложно доказать, где должна проходить граница земельного участка, если не была ранее проведена процедура межевания и границы не были установлены в соответствии с законом.

Статья 11.3 Кодекса регулирует образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Указанные нормы обладают приоритетом по отношению к общим нормам Кодекса, посвященным образованию земельных участков.

По общему правилу п. 1 ст. 11.3 Кодекса образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков. Исключениями из этого общего правила являются случаи:

1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГрК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

4) перераспределения земельных участков в соответствии со ст. 11.7 Кодекса;

5) иные предусмотренные федеральными законами случаи.

Перечень таких случаев не является исчерпывающим, так как федеральными законами могут быть предусмотрены и иные случаи.

Раздел земельных участков производится по правилам ст. 11.4 ЗК РФ.

Образование земельных участков из участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории (см. ст. 46.2 ГК РФ), осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (см. п. 7 ст. 11.2 Кодекса).

В соответствии с п. 4 ст. 11.7 Кодекса в случаях, указанных в п. 3 этой же статьи, перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса.