Обзор организационных и правовых механизмов, связанных с изъятием земельных участков для нужд дорожной отрасли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общие сведения о землепользовании

1.1 Климат

1.2 Растительность

1.3 Гидрография

1.4 Почвы

1.5 Характеристика населенного пункта

1.6 Характеристика землепользования

1.7 Земли транспорта

2. Правовой режим земельных участков, используемых для строительства дорог (ограничения использования земель для строительства дорог)

3. Рекомендации по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство

Заключение

Библиографический список

Приложения

землепользование строительство дорога правовой



Введение

Автомобильные дороги являются важнейшим звеном транспортной системы страны, без которого не может функционировать ни одна отрасль народного хозяйства. Уровень развития и техническое состояние дорожной сети существенно влияют на экономическое и социальное развитие как страны в целом, так и отдельных регионов.

По данным Федерального дорожного агентства (ФДА), ежегодный прирост сети дорог общего пользования с твердым покрытием за счет нового строительства и реконструкции составляет 0,5--0,8%, а с учетом перевода в сеть общего пользования сельских дорог этот прирост составляет около 3% в год.

Согласно Государственному (национальному) докладу о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, в России на 1 января 2008 года общая площадь земель под дорогами составила 7,9 млн. га. Эта площадь включает в себя земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, а также скотопрогоны, улицы, проезды, проспекты, площади, иные пути сообщения.

В сравнении с предыдущим, общая площадь дорог в 2007 году увеличилась на 0,3 тыс. га. В категории земель промышленности и иного специального назначения увеличение площади земель под дорогами составило 6,4 тыс. га.

В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос изъятия (в том числе выкупа) земельных участков у физических и юридических лиц для государственных нужд.

Особенно остро эта проблема встает именно в вопросах, связанных с дорожным строительством. Нормы, регулирующие процедуру и механизм изъятия или выкупа земельных участков у частных собственников содержатся в нескольких нормативных актах.

Задачей этого обзора является краткое изложение организационных и правовых механизмов, связанных с изъятием земельных участков для нужд дорожной отрасли.



1. Общие сведения о землепользовании

СПК "Галкино" расположен в Арзамасском районе Нижегородской области. СПК с запада граничит с АО "Луч", с севера, юга и востока - с СПК "Долина". Общая площадь хозяйства составляет 619,37 гектара, в том числе пашня - 536,31 га, сенокосы - 8,2 га, пастбища - 70,4 га.

Специализация хозяйства имеет животноводческое и растениеводческое направление. Связь с областным и районным центром осуществляется автотранспортом по автомобильной дороге.

Готовая продукция сдается населению в село Галкино, находящееся в 19 км к западу от г. Арзамас.

Природно-климатическая характеристика объекта.

1.1 Климат

Объект проектирования находится в умеренно-континентальной зоне. Среднегодовая температура составляет +3,2 С. Малый вегетационный период начинается 6 мая при температуре более 10°С, заканчивается 18 сентября и составляет 132 дня. Большой вегетационный период начинается 19 апреля при температуре больше 5⁰С, заканчивается 9 октября и составляет 172 дня. Поздние заморозки заканчиваются к 4 июня, ранние начинаются с 14 сентября. Средняя дата полного оттаивания почвы - 24 апреля. Годовое количество осадков равно 490 миллиметров. Обеспеченность влагой (%) вегетационного периода ранних яровых культур - 75.

Вероятность начала выпаса скота - 30 апреля. Дата полного оттаивания почвы - 24 апреля. Глубина промерзания почвы - 93 см.

Преобладающее направление ветра - западное.

На рисунке 2 представлена климатограмма многолетних данных по метеостанции Арзамас.



1.2 Растительность

Арзамасский район находится в зоне широколиственных лесов. Средняя лесистость правобережья реки Теши составляет 20%. В лесах правобережья наряду с наличием хвойных пород (сосны, ели) увеличивается количество лиственных пород (березы, осины, ольхи, липы), появляется дуб, образуются дубравы.

1.3 Гидрография

Гидрографическая сеть хозяйства представлена мелкими ручьями, текущими по днищам оврагов и пересыхающими в летнее время. Также на территории хозяйства имеется несколько прудов.

1.4 Почвы

Почвенный покров территории хозяйства представлен серыми лесными почвами различной смытости и черноземами типичными, выщелочными, обыкновенными.

Плодородие почв, которое зависит от содержания гумуса и от механического состава почвы, выраженное в баллах бонитета, составляет 87 (для черноземов) и 73 (для серых лесных почв) балла. Содержание гумуса колеблется от 3,02% до 5,78%.

1.5 Характеристика населенного пункта

Территория хозяйства СПК имеет неправильную конфигурацию границ, при этом населенный пункт село Светицкое расположен на севере данного землепользования.



Таблица 1 - Характеристика населенного пункта

Наименование населенного пункта	Людность, чел	Число дворов	в т.ч. работников хозяйства
1	2	3	4
село Галкино	180	45	43

1.6 Характеристика землепользования

Территория хозяйства имеет неправильную конфигурацию границ. Большую площадь занимают сельскохозяйственные угодья, размещенные на всей территории СПК.

На данном землепользовании представлены следующие категории земель и виды угодий на момент землеустройства (таблица 2).

Таблица 2 - Экспликация землепользования по видам угодий

№ п/п	Категории земель, землепользователи и виды угодий	Площадь земель, га
1	2	3
1	Земли СПК "Галкино", всего	619,37
	в том числе: пашня	536,31
	сенокосы	8,2
	пастбища	70,4
	под водой	0,6
	под дорогами	3,86

1.7 Земли транспорта

Землями транспорта признаются земли, в отношении которых одновременно выполняются три условия:

1) эти земли расположены за границами населенных пунктов;

2) используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов транспорта (автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта);

3) права на эти земли возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 87 и п. 1 ст. 90 ЗК РФ).

Земли транспорта составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации (ст. 7 ЗК РФ).

В состав земель транспорта в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации транспортных и иных объектов включаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 7 ЗК РФ).

Состав земель транспорта (п. 1 ст.90 ЗК РФ)
железнодорожного	автомобильного	морского и внутреннего водного	воздушного	иного, например трубопроводного

Порядок использования отдельных видов земель транспорта, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории, если иное не установлено Земельным кодексом РФ, определяется (п. 5 ст. 87 ЗК РФ):

1. Правительством Российской Федерации в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;

2. Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

3. Органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.

Следует отметить, что, в соответствии со статьей 24 Земельного кодекса РФ, земли транспорта, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования.

В связи с тем, что предметом настоящего обзора является земельное законодательство применительно к дорожному строительству, ниже приводятся только схемы видов использования земельных участков в дорожном строительстве.

В целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки для (п. 3 ст. 90 ЗК РФ):
размещения автомобильных дорог	размещения объектов дорожного сервиса, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел	установления полос отвода автомобильных дорог

Право собственности на земли транспорта при строительстве автомобильных дорог.

Правовое регулирование вопросов собственности на земли транспорта связано с рядом особенностей, вытекающих из предмета регулирования. С одной стороны, обеспечение бесперебойной работы транспорта, поддержание в рабочем состоянии и строительство новых объектов транспортной инфраструктуры в целом по стране является одной из задач государства, как публично-правового образования, обеспечивающего на всей территории Российской Федерации существование единого экономического пространства. При этом строительство и реконструкция одних инфраструктурных объектов достаточно затратны и практически не доходны, следовательно, мало привлекательны для бизнеса в чистом виде. С другой стороны, часть элементов транспортной инфраструктуры может быть передана в частные руки при условии соблюдения установленных законом требований к безопасности их эксплуатации, поддержания необходимого состояния и т.п.

Представляется, что особый правовой режим земель транспорта неразрывно связан с правовым режимом объектов недвижимости, размещенных на землях транспорта.

Применительно к предмету настоящего обзора, на землях транспорта расположены автомобильные и железные дороги, как объекты недвижимости, неразрывно связанные с землей. Поэтому право собственности на автомобильную дорогу, как объект недвижимости, совпадает с правом собственности на землю. Это урегулировано нормами Федерального закона "Об автомобильных дорогах".

Так, статья 6 указанного Федерального закона устанавливает, что автомобильные дороги могут находиться в:

1. федеральной собственности;

2. собственности субъектов Российской Федерации;

3. муниципальной собственности;

4. в собственности физических или юридических лиц.

В нижеприведенной таблице описано право собственности на автомобильные дороги и, соответственно, право собственности на земельные участки, на которых расположены дороги:

Таблица

К федеральной собственности относятся:	Автодороги, которые включены в перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения или перечень автодорог необщего пользования федерального значения, утверждаемые соответственно Правительством РФ, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти. Автодороги, которые включаются в перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения или перечень автодорог необщего пользования федерального значения, утверждаемые соответственно Правительством РФ, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, являются федеральной собственностью (передаются в федеральную собственность в порядке, установленном федеральными законами и Правительством РФ).
К собственности субъекта Российской Федерации относятся:	Автодороги, которые включены в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения либо перечень автодорог необщего пользования регионального или межмуниципального значения, утверждаемые высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Автодороги, которые включаются в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения либо перечень автодорог необщего пользования регионального или межмуниципального значения, утверждаемые высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, являются собственностью субъекта Российской Федерации (передаются в собственность субъекта Российской Федерации в порядке, установленном федеральными законами и Правительством Российской Федерации).
К собственности муниципального района относятся:	Автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах муниципального района, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, автомобильных дорог местного значения поселений, частных автомобильных дорог.
К собственности городского округа относятся:	Автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.
К собственности поселения относятся:	Автомобильные дороги общего и необщего пользования в границах населенных пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.
К собственности физических или юридических лиц относятся:	Автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках, или автомобильные дороги, переданные в собственность таких лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кроме того, автомобильные дороги, которые исключаются из утвержденных соответственно Правительством Российской Федерации, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти перечня автомобильных дорог общего пользования федерального значения или перечня автомобильных дорог необщего пользования федерального значения, передаются в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном федеральными законами и Правительством Российской Федерации.

Автодороги, которые исключаются из перечня автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения либо перечня автодорог необщего пользования регионального или межмуниципального значения, утвержденных высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, передаются в собственность Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном федеральными законами и Правительством РФ.

Включение автодороги в перечень автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения либо перечень автомобильных дорог необщего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения является основанием для закрепления такой автомобильной дороги за владельцем автомобильной дороги на соответствующем вещном праве.

Таким образом, земли транспорта, в зависимости от требований, предъявляемых нормами специальных федеральных законов, урегулировавших те или иные правоотношения, могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также физических или юридических лиц.



2. Правовой режим земельных участков, используемых для строительства дорог (ограничения использования земель для строительства дорог)

Поскольку земельное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, правовой режим земельных участков определяется, помимо кодексов и федеральных законов, также законами субъектов Российской Федерации, и, соответственно, подзаконными нормативными актами, изданными в развитие законов.

В качестве основных федеральных нормативных актов, определяющих правовой режим земельных участков, используемых для строительства дорог, можно выделить:

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ "Земельный кодекс Российской Федерации"; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; Федеральный закон от 25 декабря 2004 г. №172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"; Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №48 "О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий"; Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. №200-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 28 мая 2007 г. №324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности"; Приказ Минтранса России от 25 июля 1994 г. №59 "Правила приема в эксплуатацию законченных строительством федеральных автомобильных дорог"; Постановление Правительства РФ от 10 марта 2000 г. №221 "Об утверждении Правил выдачи на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения"; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (Гр. К РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (преимущественно часть 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ГК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (ЖК РФ), Лесной кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 г. №200-ФЗ (ЛК РФ). Помимо этого, важное значение имеют такие федеральные законы, как Федеральный закон от 08.11.2007 №257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон Об автомобильных дорогах), Федеральный закон от 17.07.2009 №145- ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон О Росавтодоре), Федеральный закон от 21.07.2005 №115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (далее - Закон о концессионных соглашениях).

Право собственности на земли транспорта при заключении концессионного соглашения.

В связи с тем, что земли транспорта и неразрывно связанные с ними объекты недвижимости в подавляющем большинстве случаев относятся к инфраструктурным объектам, строительство, реконструкция и эксплуатация которых являются дорогостоящими и имеют важное государственное значение, нормы действующего законодательства предусмотрели специальный механизм государственно-частного партнерства в этих вопросах - заключение концессионных соглашений между государством (концедентом) и индивидуальным предпринимателем, российским или иностранным юридическим лицом либо действующими без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двумя и более указанными юридическими лицами (концессионерами).

Порядок заключения концессионных соглашений, а также взаимоотношения сторон, в том числе и по поводу земли, урегулированы Федеральным законом от 21.07.2005 №115-ФЗ "О концессионных соглашениях".

В соответствии со статьей 4 Закона о концессионных соглашениях объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества:

- автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств;

- объекты железнодорожного транспорта;

- объекты трубопроводного транспорта;

- морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, гидротехнические сооруженпортов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

- объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов.

Все перечисленные объекты относятся к недвижимости, неразрывно связанной с землями транспорта. Поэтому порядок предоставления концессионеру земельного участка, необходимого ему для реализации концессионного соглашения, урегулирован ст. 11 Закона о концессионных соглашениях.

Земля по концессионному соглашению:

- остается в собственности государства,

- предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) на срок концессии,

- концессионер не вправе передавать свои права на землю, если иное не предусмотрено концессионным соглашением,

- прекращение концессии является основанием для прекращения прав на землю.

Порядок приобретения земель в государственную собственность для строительства дорог.

Приобретение земель в государственную собственность для строительства дорог осуществляется на основе градостроительной документации. Важнейшими документами являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, каждый документ территориального планирования более низкого уровня разрабатывается и утверждается с учетом требований и положений акта территориального планирования более высокого уровня.

Так, статья 9 ГрК РФ устанавливает, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами".

В соответствии с п. 1 статьи 10 ГрК РФ, документами территориального планирования Российской Федерации являются, в том числе и схемы территориального планирования Российской Федерации в области развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи. Подготовка данных схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или ее части. Схемы территориального планирования Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе объектов федерального транспорта. Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схемах территориального планирования РФ, включают в себя границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения.

При подготовке документов территориального планирования статьей 28 ГрК РФ установлено проведение в обязательном порядке публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, в том числе по внесению в них изменений, с участием жителей поселений, городских округов.

Документы территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований должны были быть разработаны к 1 января 2010 года.

Документы градостроительного зонирования (Глава 4 Градостроительного Кодекса РФ) - правила землепользования и застройки, разрабатываемые на территории муниципального района. Правила землепользования и застройки (п. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

1. порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2. карту градостроительного зонирования;

3. градостроительные регламенты.

1. регулирование землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2. изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3. подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4. проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5. внесение изменений в правила землепользования и застройки;

6. регулирование иных вопросов землепользования и застройки.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются (п. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ):

1. федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2. органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

3. органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;

4. физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Далее процедура будет выглядеть следующим образом: комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации (п. 4 ст. 33 ГрК РФ).

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям" (п. 5 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, муниципальные образования, с учетом документов территориального планирования РФ, субъекта РФ и своих собственных для всех своих территорий утверждают свои документы градостроительного зонирования, в том числе правила землепользования и застройки, проводя публичные слушания (ст. 31 Градостроительного кодекса РФ). А дальше, при необходимости внесения в них изменений, в том числе по инициативе Российской Федерации по правилам пп. 1 п. 3 ст. 33 ГрК РФ, обеспечивают внесение в них изменений (и разрешенного вида использования, и зонирования, и категорий земель).

Выкуп (изъятие земель).

Законодательством России (равно как и многих других стран) земля рассматривается как особый природный ресурс, как достояние народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 9 Конституции РФ). Эта конституционная норма позволяет ограничивать права собственников земли в интересах общества, а в исключительных случаях даже осуществлять принудительное изъятие земельных участков. Такие случаи предусмотрены ст. 49 ЗК РФ, согласно которой изъятие допускается в связи с размещением ряда объектов государственного значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. В частности, разрешается изъятие земельных участков для размещения объектов федерального транспорта, а также объектов транспорта регионального значения.

Изъятие земельных участков не может быть осуществлено произвольно: оно должно быть обоснованным. Предпосылкой принудительного изъятия земельных участков для дорожного строительства должны служить документы территориального планирования.

Принудительное изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается лишь при условии выплаты собственникам и иным правообладателям справедливой компенсации. Право собственников и иных правообладателей на справедливую компенсацию закреплено Конституцией РФ.

Резервирование земель.

Порядок резервирования земель устанавливается федеральными законами (п. 7 ст. 90 ЗК РФ).

Ситуации, при которых возможны ограничения прав на землю (ст. 56 ЗК РФ):

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, в частности, в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации и может быть обжаловано в судебном порядке.

Основные этапы в процедуре принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд

Решение об изъятии	Принятие компетентным государственным органом решения об изъятии земельного участка, а также об изъятии расположенных на нем иных объектов недвижимости
Оценка земельных участков; расчет убытков	Оценка изымаемых земельных участков, расчет убытков. При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки является обязательным (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").расчет
Уведомление собственников	Уведомление собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов о принятом решении (п. 2 ст. 63 ЗК РФ). К уведомлению прилагаются проекты соглашений о выкупе. В случае, если правообладателями земельных участков, подлежащих изъятию, являются землепользователи, землевладельцы или арендаторы, вместе с уведомлением о принятии решения указанным лицам направляются проекты соглашений о компенсации убытков, включая упущенную выгоду.
Обеспечение регистрации обременения прав	Обеспечение регистрации обременения прав на землю в связи с принятием решения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, в том числе жилых помещений (ст. 32 ЖК РФ), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) - в месячный срок.
Уведомление об изъятии	Уведомление правообладателей изымаемых земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости о регистрации решения об изъятии в ЕГРП в качестве обременения их прав.
Заключение соглашений о выкупе	Заключение соглашений о выкупе с собственниками земельных участков и соглашений о компенсации убытков с землепользователями, землевладельцами или арендаторами (в случае их согласия с изъятием);
Выплата собственникам	Выплата собственникам изымаемых земельных участков рыночной стоимости земельных участков и находящегося на нем недвижимого имущества, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Такие выплаты и компенсации могут быть осуществлены, помимо прочего, путем предоставления других земельных участков;
Выплата компенсаций иным лицам	Выплата компенсаций убытков иным правообладателям;
Обеспечение государственной регистрации права	Обеспечение государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации либо Московской области на изъятые земельные участки на основании решения об изъятии и заключенных соглашений - в месячный срок;
Предъявление исков в суд	В случае не достижения согласия с собственниками изымаемых земельных участков - предъявление исков в суд о принудительном изъятии земельных участков / прекращении прав на земельные участки. Иски могут быть предъявлены не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лете момента направления такого уведомления.
Выплата компенсаций	Выплата компенсаций и обеспечение государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации либо субъектов РФ на изъятые земельные участки на основании судебных решений

Одновременно с принудительным изъятием земельных участков для государственных нужд осуществляется расторжение договоров аренды земельных участков, прекращение сервитутов. В ряде случаев земельные участки находятся в государственной либо муниципальной собственности, но предоставлены юридическим лицам и гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения. В этом случае происходит принудительное прекращение этих прав с возмещением убытков.

Гарантии для правообладателей.

В Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (п. 1 ст. 35 Конституции РФ). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в данной статье, Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные вещные права (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13. 12. 2001 №16-П). В практическом плане это означает, в частности, защиту прав лиц, владеющих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного бессрочного пользования. "Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, - указано в Постановлении, - во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей... Такой подход ...корреспондирует толкованию понятия "свое имущество" Европейским Судом по правам человека, лежащему в основе применения им статьи 1 Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод".

Земельные участки.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Механизм перевода земель из одной категории в другую.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ, все земли в РФ подразделяются по целевому назначению:

В силу требований законодательства, для строительства автодорог федерального и межрегионального значения могут быть использованы только земельные участки из состава земель транспорта, земель лесного фонда (ст. 45 Лесного кодекса РФ), а также из состава земель населенных пунктов (п. 8 ст. 85 ЗК РФ).

Согласно действующему законодательству, при принятии решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой по землям населенных пунктов требуется проведение публичных слушаний.

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 24 декабря 2004 года вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также иных случаев, предусмотренных действующим законодательством, с учетом результатов публичных слушаний.

Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

Для земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, необходимо после осуществления процедуры резервирования осуществить процедуру изъятия (преимущественно путем выкупа).

В случае если в соответствии с документацией по планировке территории или решениями о предварительном согласовании мест для размещения автодорог госкомпании предусмотрено образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела из существующих земельных участков, решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях размещения автодорог госкомпании может быть принято в отношении образуемых земельных участков при условии согласия собственников, землепользователей (за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений) и землевладельцев на образование земельных участков из существующих. В этом случае указанное решение об изъятии принимается до образования новых земельных участков из существующих.

И только после изъятия земельных участков у физических и юридических лиц, при изменении одного вида их разрешенного использования на другой возникает необходимость и возможность проведения публичных слушаний по правилам п. п. 3-10 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ согласно Закону о порядке введения в действие Градостроительного кодекса.

Также статья Градостроительного кодекса РФ устанавливает:

"3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

4. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

5. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.

6. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

7. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.

8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

10. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения".

Кроме того, статья 28 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 24 сентября 2003 г. определяет случаи проведения публичных слушаний и порядок их проведения. В том числе пунктом. 3 статьи установлено, что на публичные слушания должны выноситься:

• проекты планов и программ развития муниципального образования;

• проекты правил землепользования и застройки;

• проекты планировки территорий и проекты межевания территорий;

• вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства;

• вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

• вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Также п. 4 рассматриваемой статьи устанавливает, что порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и должен предусматривать:

• заблаговременное оповещение жителей о времени и месте проведения публичных слушаний;

• заблаговременное ознакомление с проектом муниципального правового акта;

• другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей муниципального образования;

• опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний.

Требования к использованию лесов при строительстве автомобильных дорог установлены Правилами использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, разработанными в соответствии со ст. 45 Лесного кодекса РФ и утвержденными Приказом МПР России от 17. 04. 2007 №99.

На землях сельскохозяйственного назначения разрешено строительство только внутрихозяйственных дорог (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Законодательством также запрещено строительство дорог на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения (п. 7 ст. 95 ЗК РФ) и на землях запаса (п. 2 ст. 103 ЗК РФ).

Тем не менее, если строительство дороги является целесообразным и обоснованным, то такое строительство возможно после перевода земель в категорию земель транспорта или земель населенных пунктов, если такой перевод допускается законодательством. Основания и порядок перевода земель из одной категории в другую регулируется законодательством Российской Федерации - ЗК РФ и Федеральным законом от 21 декабря 2004 №172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", а также законодательством субъектов Российской Федерации. На территории Московской области это Закон МО от 07. 06. 1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".



3. Рекомендации по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство

1) Выбор, согласование, изъятие и предоставление (отвод) земельных участков (площадок, трасс) для строительства объектов производится в соответствии с положениями Земельного кодекса России, Закона об основах градостроительства в Российской Федерации, земельного законодательства субъектов РФ, муниципальных органов и на основании решений о предоставлении земельных участков для строительства, принимаемых местной администрацией.

2) Процедура выбора, согласования, изъятия и предоставления (отвода) земельных участков для строительства осуществляется в два этапа.

На первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в градостроительной документации или предпроектных обоснованиях (расчетах) инвестиций в строительство (объектов, не учтенных в градостроительной документации), выполненных в соответствии с Порядком разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий? зданий и сооружений СП 11-101-95.

На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством России и на основе материалов проектной документации для строительства, выполненной в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, прошедшей экспертизу, в соответствии с Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95 и утверждение в установленном порядке.

3) Обязательными условиями при выборе и предварительном согласовании (закреплении) земельного участка и последующего предоставления его для целей строительства являются:

- соблюдение законов и законодательных актов России и субъектов РФ, регулирующих земле-природопользование, утвержденных градостроительных решений и требований нормативных документов, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, экологическое и санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, а также соблюдение охраняемых законами прав и интересов граждан, юридических лиц и государства;

- обоснование комплекса намечаемых мероприятий по предупреждению отрицательных экологических, санитарно-эпидемиологических, социально-культурных и других негативных последствий в результате реализации намечаемой хозяйственной деятельности;

- выполнение прогнозной оценки долговременных последствий от воздействия на окружающую среду намечаемого строительства;

- разработка альтернативных проработок и выполнение расчетов технико-экономических показателей намечаемого к строительству объекта для нескольких выделяемых земельных участков и определение оптимальной площадки (трассы) путем сравнения социальных, экологических, санитарно-эпидемиологических и других условий и воздействий на окружающую среду, обеспечения нормальных условий эксплуатации объекта;

- для уникальных объектов площадка (трасса) должна выбираться с учетом материалов инженерных изысканий геолого-структурных и тектонических особенностей района строительства;

- обоснование мероприятий по предупреждению возможного возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с авариями на намечаемом к размещению объекте и создание условий по ликвидации их последствий.

Обоснование выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства и последующее предварительное его согласование выполняются после одобрения местной администрацией Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестора при разработке предпроектных обоснований инвестиций (расчетов) в строительство, с учетом требований Типового положения о выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласования документации на строительство, а также оплаты указанных услуг.