Законодательство в сфере гражданско-правового регулирования образования земельных участков и изменения их границ

В письме Министерства экономического развития РФ от 03.04.2009 N Д23-888 "По вопросам согласования местоположения границ земельных участков" указано, что в случаях образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии необходимости уточнения местоположения границ смежных, учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков, согласование местоположения границ в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017 (с последующими изменениями и дополнениями)., не проводится и акт согласования местоположения границ земельных участков в межевой план не включается Савенко Г. В. О некоторых вопросах землеустройства и кадастровой деятельности в процессе выделения земельных участков в счет земельных долей / Г. В. Савенко, В. М. Столяров // Право и экономика. - 2013. - № 3. - С. 44-50..

В данном случае образование земельных участков осуществляется в соответствии с нормами Кодекса, согласно которым до проведения кадастровых работ разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Таким образом, в указанном случае местоположение границы образуемого земельного участка согласовывается органом местного самоуправления на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 ст. 11.3 Кодекса, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 указанной статьи, необходимы следующие документы:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

Раздел земельного участка осуществляется по правилам, установленным в ст. 11.4 Кодекса. В соответствии с п. 1 данной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 этой же статьи, а также случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (см. ч. 4 ст. 41 ГК РФ).

Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более части, каждая из которых после раздела будет соответствовать требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, то каждый образованный в результате разделения земельный участок будет представлять собой объект недвижимого имущества, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам. После этого новые земельные участки приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 Кодекса исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками Согласование границ земельного участка: практика [Электронный ресурс] // Операции с недвижимостью, образцы договоров по сделкам с недвижимостью, режим работы учреждений : [сайт]. - [Б.м., б.г.]. - URL: http://90876. ru/product /soglasovanie-granic-zemelnogo-uchastka-praktika/..

В любом случае субъективное право прежних собственников "переходит" на новые объекты прав - вновь образованные земельные участки.

При этом следует обратить внимание на то, что п. 2 указанной статьи сформулирован в императивной норме, в то время как положения п. 3 являются диспозитивными. В качестве исключения из общего правила, участники общей собственности вправе по соглашению между собой установить иные условия "перехода" права общей собственности на образованные в результате раздела земельные участки.

Пунктом 4 ст. 11.4 Кодекса в специальных нормах установлено исключение из общего правила п. 1 этой же статьи, согласно которому земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Подчеркнем, что в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, измененный земельный участок, который являлся предметом раздела, сохраняется в новых границах.

Несмотря на некоторое сходство, раздел земельного участка по правилам п. 4 ст. 11.4 Кодекса не следует отождествлять с выделом земельного участка (ст. 11.5 Кодекса), так как выдел может быть осуществлен только в случае выдела доли или долей из исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 11.4 Кодекса раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Поэтому арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен обеспечить выполнение землеустроительных работ по межеванию территории в пределах предоставленного ему земельного участка.

В соответствии со ст. 43 ГК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов Богатков С.А. Как провести межевание земельного участка? [Электронный ресурс] // Азбука права : электрон. журнал : [сайт]. - [Б.м.], 2013-2014.- URL: http://azbuka.consultant. ru/cons_ doc_ PBI 200366/..

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. В таком случае не применяется общее правило п. 1 этой же статьи, согласно которому земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование как объект правовых отношений.

Положения ст. 11.5 Кодекса, регулирующей выдел земельного участка, применяются только в тех случаях, когда исходный (преобразуемый) земельный участок, из которого осуществляется выдел нового земельного участка, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

В соответствии с п. 1 указанной статьи выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Круг субъектов права долевой собственности п. 1 ст. 11.5 Кодекса не ограничивает. Поэтому доли в праве собственности на земельный участок, из которого осуществляется выделение, могут принадлежать как гражданам и (или) юридическим лицам, так и государству, государственным и муниципальным образованиям.

Правила ст. 11.5 Кодекса не могут применяться в случаях, когда осуществляется раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан (см. п. 4 ст. 11.4 Кодекса).

Кроме того, выдел отличается от раздела земельного участка тем, что при выделе исходный участок сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), тогда как при разделе исходный земельный участок по общему правилу прекращает свое юридическое существование в качестве объекта прав (см. п. 1 ст. 11.4 Кодекса).

Согласно ч. 2 и 3.1 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости представляется только заявление о постановке на учет такого образуемого объекта недвижимости и необходимые для его кадастрового учета документы. Данное правило распространяется на случаи образования земельных участков в результате раздела, при котором преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Учет изменений преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (см. п. 2 ст. 11.5 Кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Поэтому юридическим основанием осуществления выдела земельного участка является заявление участника общей долевой собственности на земельный участок, из которого будет осуществляться выдел.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (см. п. 3 ст. 252 ГК РФ).

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков по правилам ст. 11.6 Кодекса допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.

В соответствии с ч. 3 ст. 25 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (уточнение границ земельного участка). При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка (смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.

Вид права собственности на земельный участок, образованный в результате объединения смежных земельных участков, зависит от субъектного состава собственников исходных (преобразуемых) участков.

В соответствии с п. 2 - 4 ст. 11.6 Кодекса при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, единоличный собственник всех объединяемых смежных земельных участков индивидуально приобретает право собственности на новый земельный участок, образованный в результате объединения.

Если смежные участки принадлежали на праве собственности разным лицам, то образованный в результате объединения таких участков новый земельный участок будет принадлежать указанным лицам на праве общей собственности (совместной или долевой).

Если смежные участки принадлежали на праве общей собственности (совместной или долевой) разным лицам, то образованный в результате объединения таких участков новый земельный участок будет принадлежать указанным лицам на праве общей собственности.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Объединение смежных земельных участков, владение и пользование которыми осуществляется на одном из прав, указанных в приведенных нормах п. 5 ст. 11.6 Кодекса, возможны только в том случае, если субъектом соответствующего ограниченного права является одно лицо.

У лица, которому на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования предоставлен земельный участок, из которого при объединении образуется новый земельный участок, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон .

Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих смежных земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 Кодекса.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Подчеркнем, что, как и в случае объединения земельных участков (ст. 11.6 Кодекса), перераспределение может осуществляться только в отношении смежных земельных участков. При этом смежным земельным участком следует считать участок, часть границ которого одновременно является частью границ другого земельного участка.

В результате перераспределения исходные (преобразуемые) земельные участки прекращают свое существование в качестве объектов земельных и гражданско-правовых отношений. Вместо прекративших существование земельных участков образуются новые земельные участки, которые могут быть только смежными.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Кодексом (см. п. 2 ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Юридические режимы перераспределения земельных участков, установленные в п. 2 и 3 ст. 11.7 Кодекса, различаются в зависимости от того, в частной или публичной собственности находятся исходные (преобразуемые) земельные участки.

В соответствии с п. 2 ст. 11.7 Кодекса при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Следовательно, если в перераспределении участвуют земельные участки, находящиеся в частной собственности (в собственности граждан и (или) юридических лиц), то юридическим основанием для образования новых земельных участков будет служить соглашение об образовании земельных участков, которое заключается между собственниками смежных исходных (преобразуемых) земельных участков.

Указанное соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации. Текст соглашения может быть оформлен в виде отдельного договора, заключенного в письменной форме, либо содержаться в ином гражданско-правовом договоре (например, в договорах мены, дарения или купли-продажи земельных участков).

Право собственности на образуемые в результате перераспределения новые земельные участки возникает у собственников исходных (преобразуемых) в соответствии с теми условиями, которые указанные собственники установят в соглашении об образовании земельных участков.

По общему правилу п. 3 ст. 11.7 Кодекса перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается. Исключениями из этого правила являются случаи:

1) перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

2) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 Кодекса.

Следовательно, если речь идет о смежных земельных участках, находящихся в публичной собственности (государственной или муниципальной), то по общему правилу п. 3 ст. 11.7 Кодекса такие земельные участки не могут перераспределяться между их собственниками и (или) между субъектами права частной собственности (физическими или юридическими лицами). Обратим внимание, что исключения из указанного общего правила установлены в исчерпывающем перечне. Поэтому перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между физическими или юридическими лицами возможно только в двух случаях.

Во-первых, такое перераспределение допускается по правилам ст. 46.1 и 46.2 ГК РФ, если исходными (преобразуемыми) являются земельные участки в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии. Следует обратить внимание на то, что возможность образования земельных участков внутри застроенной территории должна быть изучена, прежде всего, с точки зрения учета интересов жителей многоквартирных домов, находящихся на земельных участках, границы которых определяются исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, а при отсутствии указанных документов - с учетом фактического использования. При этом необходимо соблюдение требований к образуемым земельным участкам, установленных ст. 11.9 Кодекса, ст. 41 ГК РФ и положениями местных градостроительных нормативов.

Во-вторых, перераспределение допускается, если в результате будут образованы земельные участки для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. В случаях, указанных в п. 3 ст. 11.7 Кодекса, перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением. В рассмотренных выше двух случаях, когда перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами допускается, юридическим основанием перераспределения земельных участков является соглашение между собственниками исходных (преобразуемых) земельных участков. При этом от имени публичных собственников в качестве сторон таких соглашений выступают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 Кодекса. Соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации с учетом императивного требования специальной нормы п. 4 ст. 11.7 Кодекса: в таком соглашении обязательно должны быть определены условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки.

Глава 2. Совершенствование правового регулирования образования земельных участков и изменение их границ

2.1 Особенности образования земельных участков

Разнообразием современных земельных правоотношений обусловлены различные способы образования земельных участков, предусмотренные законодательством. Так, статьёй 11.2 Земельного кодекса РФ определено следующее: земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.И. Сай, С.А. Боголюбова. - СПб., 2013. - С. 351..

В целях предупреждения ошибок, в применении предоставленных Земельным кодексом возможностей рассмотрим способы образования участков с учетом их индивидуальных особенностей.

Для формируемых (новых) земельных участков предусмотрено образование их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В отношении поставленных на кадастровый учет земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, возможно осуществление объединения (только для смежных земельных участков), перераспределения (в исключительных случаях, предусмотренных ч.3 ст.11.7 Земельного кодекса) и раздела. Причем законодатель определяет в данном случае два вида раздела:

1) раздел, при котором образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, - раздел, который можно назвать «классическим», когда сумма площадей образуемых земельных участков составляет площадь исходного земельного участка;

2) раздел, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, - когда производится образование одного или нескольких земельных участков, что не приводит к прекращению существования исходного земельного участка, но лишь требует исключения из него площади образуемых участков и изменения соответствующих его границ. Данный вид раздела применяется исключительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также к земельным участкам, предоставленным садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.

Необходимо заметить, что все способы преобразования (образования) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривают обязательное наличие соответствующих решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, - что вполне закономерно, так как указанные органы, представляя собственника, вправе распоряжаться данными земельными участками.

Вызывающим наибольший интерес населения является, безусловно, вопрос о возможностях (способах) преобразования земельных участков, находящихся в частной собственности.

Итак, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть преобразованы следующими способами: раздел, объединение, выдел, перераспределение Корнеев А. Л. Некоторые вопросы образования земельных участков / А. Л. Корнеев // Экологическое право. - 2012. - № 5. - С. 38-43.. Остановимся на их особенностях.

Объединение и перераспределение возможно исключительно для смежных земельных участков, то есть для участков, имеющих общие границы. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование исходных земельных участков прекращается. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, существование исходных земельных участков также прекращается.

При разделе земельного участка, находящегося в частной собственности, образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок прекращает свое существование (за исключением описанного выше случая раздела, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах) Сафин З.Ф. Образование земельных участков: гражданско-правовая природа юридической конструкции, вопросы совершенствования правового регулирования // Вестн. Сарат. гос. юрид. акад. - 2012. - № 5. - С. 90-95..

С учетом норм земельного законодательства можно сделать вывод, что способы объединения, перераспределения и раздела применимы для земельных участков, находящихся как в частной индивидуальной собственности (в том числе в собственности одного и того же лица), так и в общей долевой либо совместной собственности. При объединении, перераспределении и разделе земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки (при перераспределении - в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков).

Только для земельных участков, находящихся в долевой собственности, предусмотрен способ преобразования - выдел (выдел доли или долей). При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей из земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В завершение разговора о преобразовании земельных участков хочется также обратить внимание на следующее. По общему правилу образование земельных участков допускается только при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Приведенная норма Земельного кодекса РФ защищает законные интересы лиц, не являющихся собственниками, но обладающих земельными участками на праве аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.п.

Необходимо отдельно отметить, что исходные земельные участки прекращают свое существование не в момент постановки на кадастровый учет образуемых объектов недвижимости, но только после регистрации прав на образуемые объекты недвижимости. При этом до дня государственной регистрации права, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер Атаманов С.А. Кадастр недвижимости : учеб.-справ. пособие для кадастровых инженеров / Атаманов С.А., Григорьев С.А. - М. : Букстрим, 2012. - Из содерж.: 4.4.3.2. Проекты межевания территории ; То же [Электронный ресурс]. - URL:http://books. geodesy.ru/book/1/part/107.. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения (временные) аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Приведенные нормы установлены статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы. В случае необходимости преобразования земельных участков требуется учитывать характерные особенности земельных участков (к примеру, наличие смежных границ при объединении), а также нормы земельного законодательства, которые регламентируют возможность либо невозможность преобразования в зависимости от того, какие лица являются субъектом права в отношении соответствующих земельных участков (частная либо государственная собственность). И, так как право на объекты недвижимого имущества возникает с момента его регистрации, - после постановки на кадастровый учет образованных земельных участков необходимо помнить о сроке, в течение которого законодательство позволяет зарегистрировать Ваши права Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки : кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт-Издат, 2011. - 806 с. .

2.2 Перераспределение как способ образования земельного участка

Перераспределение земельных участков - это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

В результате перераспределения земельных участков из нескольких смежных земельных участков образуется несколько других земельных участков, а существование исходных участков прекращается.

При перераспределении участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков Земельное право: Учебник. / Под ред. С.А. Боголюбова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2013. - С. 283..

Площадь образуемых земельных участков при перераспределении (по соглашению сторон) может отличаться от площади земельных участков, из которых они образованы Корнеев А. Л. Некоторые вопросы образования земельных участков / А. Л. Корнеев // Экологическое право. - 2012. - № 5. - С. 38-43..

В каких же случаях возникает необходимость в процедуре перераспределения земельных участков? Это могут быть самые различные жизненные ситуации, когда существующая конфигурация смежных участков больше не удовлетворяет потребностям владельцев (соседей). Например, предположим по границе, образованной характерными точками 1-3, муниципалитет провел коммуникации (ЛЭП, газопровод, водопровод и т.д.). В этом случае, для доступа к коммуникациям владельцу земельного участка 1 придется проводить их на свой участок через земельный участок 2 (с установлением сервитута в отношении последнего). Если участки принадлежат разным собственникам - это усложняет взаимоотношения соседей, а если это инвестиционные участки и предназначены для продажи, то стоимость участка 1 будет существенно ниже второго. При перераспределении, путем изменения конфигурации (новая граница обозначена пунктиром), данная проблема легко решается и владельцы участков обеспечены возможностью независимого подключения к коммуникациям с минимальными затратами.

В большинстве случаев поставленную задачу можно разрешить путем объединения земельных участков и дальнейшего раздела в нужной конфигурации (трасформируя права собственников в долевую собственность и обратно).

Однако процедура перерераспределение земельных участков позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат, решая задачу изменения конфигурации смежных земельных участков значительно проще.

Перераспределение земельных участков не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым земельным участкам. Никаких иных ограничений, кроме вышеуказанных, в том числе в части изменения площадей образуемых земельных участков, законом не установлено Земельное право: Учебно-методический комплекс. / Нецветаев А.Г. - М.: Изд. центр ЕАОИ, 2013. - С. 97..

Как и в иных случаях образования новых земельных участков из существующих, образование земельных участков путем перераспределения допускается только при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков Современные проблемы земельного права: учебное пособие./ С.А.Липски - М.: ГУЗ, 2013 - 144 с.. Вместе с тем, с учетом новой редакции Требований к подготовке межевого плана Аликиева А.М. Земельное право : учеб. пособие / А.М. Аликиева ; Рос. Федерация, М-во образования и науки, Федер. агентство по образованию, Тюмен. гос. ун-т. - Тюмень : Истина, 2009. - 350 с., для осуществления государственного кадастрового учета такое согласие (как и соглашение собственников о перераспределении земельных участков) представлять нет необходимости.

Особенности перераспределения земель сельскохозяйственного назначения.

Проект территориального землеустройства в виде проекта перераспределения сельско-хозяйственных угодий составляется в случае перераспределения земель, используемых СХО или находящихся в общей долевой собственности.

Содержание проекта -- в проекте предусматривается:

- определение (уточнение) размера земельной доли;

- определение (уточнение) границ земель фонда перераспределения;

- определение (уточнение) границ земель, являющихся собственностью СХО;

- определение (уточнение) границ земель, находящихся в общей долевой собственности;

- определение на землях, находящихся в общей долевой собственности, границ земель, переданных собственникам земельных долей на различном праве СХО или др.

- юридическим лицам и гражданам, а также границ невостребованных земельных долей;

- составление схем раздела массивов сельско-хозяйственных угодий, передаваемых (переданных) в общую долевую собственность, на которых отображаются проектное местоположение границ земельных участков, их нумерация и при необходимости, положение полевых дорог и защитных лесных полос относительно проектируемых границ земельных участков.

Кроме этого, может предусматриваться:

1.закрепление определенных массивов сельско-хозяйственных угодий за определенными собственниками земельных долей;

2.установление последовательности предоставления в счет земельных долей запроектированных земельных участков в массивах сельско-хозяйственных угодий;

3.передача в собственность граждан и юрлиц угодий, выбывших из сельско-хозяйственных использования;

4.передача в собственность земельных участков, полученных в счет имущественных паев.

В СОСТАВ ПРОЕКТА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ включаются: пояснительная записка; проектный план; экспликации земель; список собственников земельных долей.

СОДЕРЖАНИЕ ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ: Сведения о землях территории до проведения землеустройства (кому и на каком праве принадлежит участок, его правовой режим, площадь, экспликация земель, качественные характеристики сельско-хозяйственных угодий, наличие ограничений в использовании). Цель проведения землеустройства. Обоснование проектных решений.

В составе земель сельскохозяйственных предприятий к концу 2013 г. насчитывалось около 12 млн. собственников земельных долей, на которые приходилось 99,7 млн. га сельскохозяйственных угодий, в т. ч. невостребованных 24,9 млн. га. Средний размер земельной доли в РФ менее 10 га. Из общей площади земельных долей, которыми распорядились, 91,9 % передано сельскохозяйственным предприятиям на различном праве.

Собственникам земельных долей предоставлены широкие возможности. Они имеют право:

-- распорядиться земельной долей, получив свидетельство на право собственности;

-- передать земельную долю по наследству;

-- использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;

-- продать земельную долю;

-- подарить земельную долю;

-- обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

-- передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

-- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

-- внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации Савенко Г. В. О некоторых вопросах землеустройства и кадастровой деятельности в процессе выделения земельных участков в счет земельных долей / Г. В. Савенко, В. М. Столяров // Право и экономика. - 2013. - № 3. - С. 44-50..

Включение земельных долей в земельный оборот нарушило экономику, организацию производства и территории почти каждого сельскохозяйственного предприятия. Это требует проведения комплекса землеустроительных работ по наведению порядка в распоряжении земельными долями, использовании земель и отводе их в натуре.

Одним из основных видов землеустроительных работ на территории сельскохозяйственных предприятий, которыми используются земли, имеющие различный правовой статус, будет являться установление местоположения и границ земельных массивов, соответствующих по площади земельным долям.

К этим земельным долям относятся:

- выкупленные сельскохозяйственной организацией как юридическим лицом и перешедшие в ее собственность;

- внесенные в качестве вклада в уставной (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации без права изъятия земельной доли в натуре при выходе из состава этой организации;

- внесенные в качестве вклада в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации с правом изъятия земельной доли в натуре по истечении срока, на который земельная доля была передана для использования;

- переданные сельскохозяйственной организации для использования на праве аренды;

- зарегистрированные собственниками, которые пока не приняли конкретного решения по распоряжению земельной долей;

- невостребованные собственниками, в том числе переданные для использования сельскохозяйственными организациями с их согласия и включенные в фонд перераспределения;

- выкупленные органами местного самоуправления для использования при расширении личного подсобного хозяйства.

Во всех случаях, при проведении землеустроительных работ с земельными долями следует избегать чрезмерного дробления земельных массивов, выделяемых под земельные доли, что в дальнейшем неминуемо приведет к необходимости осуществления мер по их консолидации (объединению).

В случае, если земельными собственниками принято решение о выделении земельных долей на местности, с целью снижения ущерба от дробления массивов земель при составлении проектов землеустройства необходимо осуществить следующие решения.

1. Земельные участки собственников земельных долей надо проектировать правильной формы, по возможности прямоугольными, с параллельными длинными сторонами. По отношению к рельефу местности, длинные стороны участков следует размещать поперек склона во избежание концентрации водного стока вдоль границ участков.

2. В равнинной местности при однородном почвенном покрове земельные участки необходимо размещать в виде прямоугольной сетки границ с выходом коротких сторон этих участков на магистральную дорогу. Ширина магистральной дороги должна обеспечивать свободный разъезд двух машин и проезд достаточно громоздкой сельскохозяйственной техники и может доходить до 6 м. Остальные межучастковые дороги проектируют шириной 3-4 м. Во всех случаях к каждому земельному участку должен быть обеспечен удобный подъезд Сыродоев Н. А. Земельное право / Н. А. Сыродоев. - М. : Проспект, 2011. - 368 с. .

3. На массиве, подлежащем разделению на земельные доли в районах ветровой эрозии, следует предусматривать совмещение границ земельных участков с продольными и поперечными лесными полосами для защиты пашни от дефляции.

Поперечные лесополосы при этом располагают поперек направления господствующих ветров с расстоянием между ними 400-600 м, а продольные лесополосы - вдоль направления ветров с расстоянием 1500-2000 м.

4. При выделении земельных массивов, подлежащих разделу на земельные доли, в проектах землеустройства надо обеспечить соответствие качества выделяемых земель желаемой специализации (структуре посевных площадей), устанавливаемой земельными собственниками. Для этого все разделяемые земельные массивы должны быть оценены по своим агроэкологическим свойствам, по пригодности возделывания различных сельскохозяйственных культур или их групп. Только после этого следует приступать к отводам земель.

5. Для предотвращения появления раздробленности земельных угодий, ухудшения использования земель, остающихся в неделимых фондах или коллективной собственности, а также в целях планирования и поэтапного отвода земельных долей в натуре их собственникам, в проектах землеустройства необходимо предусмотреть выделение земельных массивов, подлежащих первоочередному разделу.

Эти массивы должны отвечать следующим требованиям:

- иметь удобный подъезд;

- не отличаться по качественному состоянию, плодородию, мелиоративному и культуртехническому обустройству в ту или другую сторону от остальных земель сельскохозяйственного предприятия;

- при изъятии от хозяйства и разделении на земельные доли данный массив не должен способствовать появлению недостатков землепользования (вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья, чересполосицы);

- соответствовать по своим качественным характеристикам специализации вновь образуемых хозяйств.

6. При разделении массивов на участки собственников земельных долей необходимо предусматривать возможность их последующего объединения в различные хозяйственные образования, совместного осуществления полевых работ. присоединения рядом расположенных участков с целью восстановления и перехода к крупному производству, а также проведения комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных работ всеми земельными дольщиками.

7. Для того, чтобы не дробить и не расчленять земельные массивы сельскохозяйственных предприятий и создать наилучшие условия выделяющимся собственникам земельных долей, нужно обеспечить выполнение следующих правил:

- выделять земельные доли в натуре, преимущественно группам желающих, чтобы обеспечить занятие всего массива, подлежащего разделению (в противном случае из-за появляющихся неудобств в обработке, проезде незанятые земли могут выйти из оборота);

- начинать выделение земельных долей единичным собственникам, если не собралась их группа, не от центра массива, а от его периферийной части, чтобы обеспечивалась компактность расположения неразделенных участков;