Договор аренды зданий и сооружений
Понятие и общие положения договора аренды. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды, его типы, отличительные особенности, содержание и основные элементы. Государственная регистрация перехода прав на здания, сооружения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.01.2012 |
| Размер файла | 96,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Указанное право арендатора, должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.
Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предлагал заключить договор аренды с другим арендатором.
Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.
В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выяснено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется» Комментарий к гражданскому процессуальному кодексу РФ (постатейный материал). Под. ред. Жилин Г.А. - М.: ПРОСПЕКТ, 2011. - С. 891. .
В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения, содержалась следующая информация:
«Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при организации арендодателем такого конкурса в его условиях должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.
При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников
в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным, перед другими лицами, правом на его возобновление.
Поскольку согласно п. 3 ст. 86 Основ 1991 г. арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право, на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя продлить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, является ли арендатор участником конкурса или нет.
Если с победителем конкурса договор аренды ещё не заключен, а арендодатель уклоняется от подписания договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.
В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым подписан договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении»27.
В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения арендатор обязан возвратить сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренным договором (ст. 622 ГК РФ). Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и кроме этого, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623 ГК РФ) все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях является собственностью арендодателя.
Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Примером выкупа имущества в силу закона может служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.
Так в соответствии с п. 5.11. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 г. товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение досрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 1999. - С. 157.
В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, - акционерные общества открытого типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25% уставного капитала которых, находится в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации право на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.
Уместно выделить при этом и такое обстоятельство. Передаточный акт принимается к рассмотрению только при наличии акта инвентаризации, составленного на основе баланса предприятия, отражающего все его активы и долги (Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. №49). Следовательно, только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен соответствующий документ («передаточный акт»), регламентирующий процесс фиксации факта передачи объекта аренды Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 1999. - С. 157.
Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ №66)30.
В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ №66).
Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна «лазейка» для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена.
Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ №66) Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 года № 66 //Вестник ВАС РФ. 2002. № 3..
Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Хотя в конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, которая корреспондирует со ст. 615 ГК.
В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ. Второй пункт ст. 617 ГК содержит новеллу, которая гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Кодекс не разъясняет, о каких «обусловленных личных качествах» арендатора идет речь. Но представить себе, что имеется в виду, вообще-то можно. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п.
Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему
указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.
Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим; для юридических лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года - формальным, срочным, коммутативным.
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть любой субъект гражданских отношений, являющийся собственником передаваемого в аренду имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица.
Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Существенными условиями договора являются форма договора, срок, цена, условие об арендуемом имуществе.
На основании вышеизложенного автор пришел к выводу, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как правильно отмечает А.Н. Гуев, аренда исключительных прав, иных объектов интеллектуальной собственности невозможна. Гуев А.Н. Гражданское право. Учебник. Том 2. - М.: Экзамен. 2006. - С . 111.
2. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды
2.1 Здания и сооружения - объект аренды
Как уже было ранее отмечено, существенным условием договора аренды является предмет аренды. Автор попытается проанализировать один из видов договора аренды - аренду зданий и сооружений.
Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными. В приложении к договору следует составить план - схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещения есть другие нежилые и жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план-схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако, целесообразно рассмотреть, что же законодатель включает в понятие здания и сооружения ГК РФ не содержит ответа на вопросы в чем же различие между зданиями и сооружениями. Но если исходить из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения же служат чисто техническим целям и люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает. Хотя, прежде всего, понятие здания и сооружения подразумевает нежилые помещения, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. В том случае, если здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим, который предусмотрен гл. 35 ГК РФ «Наем жилых помещений».
В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилого помещения какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 2002. - С 193. Думается, это утверждение не совсем верно.
ГК РФ не выделяет нежилого помещения в числе объектов арендных отношений, они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование юридических лиц (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилые помещения могут означать как здание в целом, так и его часть» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10..
А теперь рассмотрим, что подразумевается под нежилыми помещениями в нормативных актах разного уровня.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О товариществах собственниках жилья» помещение определяется, как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования жилых, нежилых или иных целей находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так же РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин «жилое помещение» как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилые дома в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин «нежилое помещение» можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. изолированных помещений, и их частей).
В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиП) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изм. и доп. 23.11.2007, Рид Групп, 2011 г..
Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. №217-Р «Об упорядочении процесса учета и разграничения право собственности на нежилые помещения» Нестеров В. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес гид, №1, 2001. - С 186
, «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».
Согласно федеральному закону «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. А в силу ст. 26 данного закона в том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные здания, сооружения на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендной площади. Договоры аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующим помещением (части помещения).
Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понимание в широком значении то при аренде нежилого помещения необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином «помещения», то такое широкое его понимание в данном случае не оправдано. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилого помещения нередко понимается и аренда нежилых зданий. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.
При всех противоречиях целесообразнее придерживаться основной точки зрения на соответствие выше названных понятий и учитывать то, что «ГК РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание», включающий весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д. и жилых (жилые дома)) строений» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10..
Очевидно, что нежилые помещения, как часть нежилых зданий, являются объектом договора Аренды зданий (сооружений) и было бы разумно название § 4 (аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК понимать как «аренда объектов недвижимого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения)». Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина «нежилые помещения», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданием, строением. В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого § 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.
В данном вопросе автор ставит точку цитатой из Информационного письма ВАС №53, в которой говорится, что «нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений» Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 года № 66 //Вестник ВАС РФ. 2002. № 3., к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.
2.2 Особенности договора аренды зданий и сооружений
В главе «имущественный найм» ГК 1964 г. особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. ГК 1996 г. включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. «Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землей и т.п.» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 2002. - С. 193
Определение договора аренды зданий и сооружений содержится в п. 1 . ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Специальные требования к форме договора аренды зданий (сооружений) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа подписанного сторонами. Заключение договора посредством обмена письмами (документами и т.д.) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды зданий или сооружений, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики ГК в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения).
В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью. В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.), а так же применительно к договору дарения жилого дома (III ч. ст. 257 ГК РСФСР 1964 г.)
В то же время обязательного нотариального удостоверения требовал договор дарения на сумму свыше 500 рублей и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 рублей (I ч. ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают, по сути, не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (т.к. таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок.
Однако введение всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договор аренды зданий и сооружений, вряд ли целесообразно.
Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2. ст. 651 ГК РФ).
Несмотря на то, что проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, количество конфликтов в этой области не уменьшается. Возникают конфликты, в частности, вследствие неправильного понимания смысла и значения соответствующих правовых норм. при этом зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности. Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречиях законодательства.
Но перейдем к дальнейшему рассмотрению особенностей договора аренды зданий и сооружений.
Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения.
Подтверждением этому может служить установленная в ГК РФ презумпция включения платы за пользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания (сооружения). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) поэтому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.
Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных па них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения / М.И. Брагинский. - М.: Статут, 2008. - С. 548.
объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.
Четкому определению прав арендатора и арендодателя призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК РФ (ст. ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.
В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Как отмечает В.В. Витрянский, положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.
В договоре аренды зданий (сооружений) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). Цена в договоре аренды зданий и сооружений является его существенным условием. При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды зданий и сооружений считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.
Как уже было отмечено установленная в договоре арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение может быть применено только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Следовательно, закон или договор может установить отдельную плату за землю, наряду с платой за аренду зданий и сооружений. В случаях, когда арендная плата зданий и сооружений установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения - на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). стороны могут предусмотреть и иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории; для гаража) или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными на то государственными органами. поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы и услуги. Так, федеральный закон «Об образовании» предусматривает (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ним объекты собственности «по ценам, которые могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе». Плата за аренду зданий и сооружений - один из источников дохода государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названный закон допустил, что «средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении».
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.п. арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.)
Следует так же отметить, что ГК РФ не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. В этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК РФ). И применительно к договору аренды зданий и сооружений условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определятся в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.
Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.
Именно так поступила одна организация, которая, передала в пользование предприятию автомашину «КРАЗ» с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, но забыла указать в договоре с ним размер арендной платы. Поскольку арендатор не вносил арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия долга за пользование автомашиной. Суд требования организации удовлетворил. Он взыскал с предприятия арендную плату исходя из стоимости машино-часа эксплуатации машины «КРАЗ», установленной областной администрацией (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2003 №А19-3726/02-7-Ф02-773/03-С2).
Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 г. по делу № Ф08-5489/2007..
Иногда в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.
Представим себе такую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения - два под склад готовой продукции, одно под офис, а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату, как за все имущество в целом, к примеру, 1 млн. руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например, 800 тыс. руб. - складские помещения, 150 тыс. руб. - офисные, и 50 тыс. руб. - складское оборудование. С точки зрения практической целесообразности лучше все-таки распределять сумму арендной платы по каждому объекту. Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть - в непроизводственной.
Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.
Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).
Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами (см. Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г. №1843-У).
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 г. №А38-1324-16/98-2005, ФАС Московского округа от 27.09.2007 г. №КГ-А40/9644-07, ФАС Поволжского округа от 10.06.2008 г. №А55-18133/2007 и другие).
Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора аренды зданий и сооружений. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
В акте приема-передачи указывается состояние объекта на момент передачи в аренду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственность арендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этих недостатках, или должен был их обнаружить при приемке имущества. Если арендатор подписал акт приема-передачи с оговоренными в нем недостатками имущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и не вправе предъявлять арендодателю претензии.
До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды зданий или сооружений.
Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК). Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 т. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.
По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения, либо в случае прекращения его по иным основаниям, соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи и подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.
В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно - техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.). Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.
Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально - определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость - это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А.А. Иванов. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.
Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества, а в п. 2 ст. 615 - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.
В п. 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечено следующее: «принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ» Юридические документы в гражданско-правовых отношениях. - Изд. 4-е: Под ред. Тихомирова М.Ю. - М.: Тихомиров М.Ю., 2010. - С. 812..
Таким образом, ВАС РФ признал, что на нежилое помещение распространяется тот же правовой режим, что и на здание в целом.
Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируются в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п. 1 ст. 654).
В комментариях законодательства «под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования».
Понятие же сооружения, определяют основном путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторные, тепловые и другие инженерные сооружения, формально связанные с землей. Вызывает интерес довод В.М. Кроза, что действующим законодательством не выработано четких критериев позволяющих определить категории «здание» и «сооружение» так как даже их простое разграничение по дополнительному признаку (возможность использования для проживания) позволяет достаточно серьезно менять как само понятие, так и его содержание.
При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания и сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.
Подобные документы
Договор аренды в гражданском законодательстве. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие, предмет и стороны договора. Содержание договора. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью. Значение договора.
дипломная работа [46,7 K], добавлен 01.06.2003Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон по договору. Процедуры изменения и расторжения договора.
дипломная работа [77,3 K], добавлен 25.04.2012Система норм, регулирующих аренду зданий и сооружений. Общая характеристика, форма, государственная регистрация и срок договора аренды. Стороны по договору аренды зданий и сооружений, их права и обязанности. Арендная плата по договору аренды недвижимости.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 24.08.2013Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений, особенности его правового регулирования по российскому законодательству. Основные элементы, предмет, субъекты и содержание договора. Проблемы государственной регистрации аренды недвижимости.
курсовая работа [58,4 K], добавлен 18.03.2011Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история. Элементы договора аренды зданий (сооружений), его предмет, стороны, форма и государственная регистрация. Арендная плата по договору, его содержание, порядок изменения, расторжения.
дипломная работа [147,8 K], добавлен 19.07.2011Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.
курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011Понятие, значение, элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений. Рассмотрение порядка заключения и исполнения договора; форма и государственная регистрация. Изучение основных видов юридической ответственности арендатора и арендодателя.
курсовая работа [35,6 K], добавлен 27.05.2014Понятие договора аренды и его форма. Субъектный состав договора аренды. Предмет, срок, содержание договора аренды. Арендная плата. Прекращение договора аренды. Аренда транспортного средства, зданий и сооружений, предприятий. Финансовая аренда (лизинг).
курсовая работа [45,1 K], добавлен 02.10.2008Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.
дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений. Характеристика и анализ общественных отношений, возникающих в связи с его заключением, изменением и прекращением. Особенности исполнения обязательства по передаче здания или сооружения в аренду.
курсовая работа [67,8 K], добавлен 27.08.2012
