Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Договор аренды зданий и сооружений

Введение

Вопросы правового регулирования аренды зданий и сооружений всегда актуальны. Разрешение вопросов и споров, связанных с арендными отношениями, является непростой задачей, что в первую очередь с множественностью нормативных правовых актов.

Аренда, как экономическая категория, сопутствует обществу на протяжении всей его истории, за исключением, вероятно, только начальных его этапов, когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял свои потребности с помощью таких способов присвоения, как владение и пользование.

Сегодня договор аренды - один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера. И проблема его правового регулирования по-прежнему остается актуальной.

Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения, порядок предоставления имущества арендатору, форма и порядок уплаты арендной платы, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

Методической и правовой основой работы являются нормативно-правовые акты и публикации, монографии, судебная практика по вопросам аренды, положения которых посвящены определенным видам договора аренды и аренде отдельных видов имущества. В своей работе автор опирается на труды В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева и др.

Объект исследования - правовые аспекты правового положения арендатора и арендодателя по гражданскому законодательству, основы договора аренды.

Предмет исследования ? правоотношения, в рамках которых стороны договора аренды реализуют свои права и исполняют обязанности.

Цель дипломной работы - раскрыть содержание, рассмотреть и подчеркнуть особенности договора аренды зданий и сооружений.

Задачи выпускной квалификационной работы:

1. раскрыть общие положения договора аренды: дать понятие договора, исследовать его существующие условия, раскрыть содержание.

2. раскрыть особенности договора аренды зданий и сооружений.

Цель и задачи работы определяются её структурой. Выпускная квалификационная работа состоит из двух логически связанных между собой глав, введения, заключения. Все главы разделены на параграфы, позволяющие акцентировать внимание на отдельных проблемах в рамках одного вопроса. В первой главе выпускной квалификационной работы раскрывается и анализируется содержание договора аренды. Вторая глава посвящена особенностям договора аренды зданий и сооружений.

1. Общие положения договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

Институт найма вещей был известен ещё римскому праву (location - conduction rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Такое требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. Что касается потребляемых вещей, то «наниматель обязан возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена» Юридические документы в гражданско-правовых отношениях. - Изд. 4-е: Под ред. Тихомирова М.Ю. - М.: Тихомиров М.Ю., 2010. - С. 812.

В русской дореволюционной науке гражданского права требования римских юристов к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи: «Вещи заменимые непригодны для найма, потому что, передавая их другим, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма» Пластинина Н.В. Гражданские дела: комментарии и рекомендации по составлению претензий и исковых заявлений. - М.: Дашков и К, 2010. - С. 368.

.

В самом общем смысле объектом аренды могли быть любые не потребляемые вещи, то есть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг).

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Рассматривая понятие договора аренды, необходимо выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма), - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются в законе как тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. - М.: ЮрИнфоР, 2002. - С 315. Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах; когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2). Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР. 2004. - С. 330..

Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК)1 Гражданский Кодекс Российской Федерации 1, 2, 3, 4 части с изм. и доп. на 06.04.2011 г. М., ЮРАЙТ, 2011.

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. «Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права» Алексеев С.С., Гонгало Б.М. и др. Гражданское право. Учебник - Изд.2-е. - М.: ПРОСПЕКТ, 2010. - С. 528.

.

Право следования - это принцип, согласно которому право следует за вещью при ее переходе к другим лицам, что означает право собственника, лишившегося помимо своей воли обладания вещью, истребовать ее из чужого незаконного владения. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании «свойства следования» за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав Канторович Я.А. Основные идеи гражданского права. - М.: ЮрИнфоР, 2009. - С. 504. Однако правовед А.А. Иванов считает, что «это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права» Канторович Я.А. Основные идеи гражданского права. - М.: ЮрИнфоР, 2009. - С. 504.

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

Действующий ГК РФ рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности во Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи так же и плодов. Однако, ранее, эти традиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так если ГК 1964 г. постоянно использовал термин «имущественный найм», то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября1989г., касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10..

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование (либо только пользование) за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений - договор. Почему? Потому что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйствование или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду - доход. Обязательства по передаче имущества возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорный характер. Содержание обязательств по передаче имущества в пользование складываются из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а так же по оплате его использования. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 606 ГК РФ).

Так же необходимо отметить, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М., 1993. - С. 186. определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда, и т.п. В тоже время ГК РФ исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее.

«Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики»¹⁷. Сформировавшийся в

последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет право на существование.

Основы законодательства СССР об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящихся в государственной или муниципальной собственности, признаны неподлежащими применению на территории РФ, о чем говорится в ст. 3 Вводного закона Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 1999. - С. 157.

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор имущественным наймом.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и др. имущественные комплексы, здания сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничена (п. 1 ст. 607 ГК). Но на сегодняшний день такого закона нет.

Рассмотрев вышеизложенное, автор делает вывод о том, что договору аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Договор аренды является консенсуальным, т.к. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды, является возмездным, т.к. арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды, является двусторонним обязывающим, т.к. каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в её пользу, и одновременно её кредитором, в том, что имеет право от неё требовать.

Таким образом, цель договора аренды, по мнению автора - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

1.2 Общие положения договора аренды

договор здание государственный аренда

Первостепенное значение для любого договора имеют те вопросы, которые связаны с определением его существенных условий, т.к. договор считается заключенным лишь в том случае, если между сторонами, в требуемой законом форме, будет достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

«Согласно общему правилу существенными являются: условие о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должны быть достигнуты соглашения» Гражданское право Учебник Т.2. Изд. 4-е. доп. МО РФ Удостоено премии Правительства РФ. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: ПРОСПЕКТ, 2008. - С. 848..

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. В аренду могут быть переданы земельный участок и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы: здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые вещи (п. 1 абз. 1 ст. 607 ГК РФ). Следует так же заметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования. В п. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности расширенного толкования понятия вещи. Например, сложная вещь, указанный вид впервые закреплен в ГК РФ. Ст. 134 ГК РФ охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером сложной вещи может считаться предприятие (включая здания, оборудование и т.д.) либо крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая вещь, распространяется на все составляющие её разнородные вещи. Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной».

Деление на «главную» вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ) является традиционным для Гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общими назначениями. Примером может служить: лодка и весла, велосипед и насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи значения не имеют. Но, тем не менее, данная норма так же относится к числу диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей, «главная вещь» или «принадлежность» будут являться объектом аренды.

Возможность ввода ограничения или запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответственного закона (п. 1 абз. 2 ст. 607 ГК РФ), в отличие, например от Основ законодательства об аренде, которые допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами Гражданский Кодекс Российской Федерации 1, 2, 3, 4 части с изм. и доп. на 06.04.2011 г. М., ЮРАЙТ, 2011.

В первую очередь это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК РФ). Например: атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смысл использования их состоит в употреблении.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) является арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

«Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, т.к. субъектное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом» Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 1999. - С. 157.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены данными правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают. К примеру, субъективным правом хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а так же имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступать в качестве арендодателя имущества, приобретенного, им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

Как известно РФ, субъекты РФ, а так же муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются разногласия и споры между указанными субъектами и субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе передача его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются арбитражными судами на основе вышеуказанного постановления.

Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества может выступить лишь соответствующий орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Госкомимущество РФ и комитеты по управлению имуществом (его территориальные управления) обладает полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче данного имущества в аренду не делегированы правительством РФ иным государственным органом исполнительной власти.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а так же муниципальное имущество должно сдаваться в аренду в порядке, установленном правовыми актами субъектов РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, орган управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателя соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной и муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, - это имущество, которое государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве, такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством и муниципальным образованием за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством (муниципальным образованием), а так же за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе. К примеру: собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Здесь можно отметить «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, установленных законом - независимо от суммы сделки» Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 1999. - С. 157.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем правом собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ). Суть этих требований сводится к тому, что договор Аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а так же договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, поскольку в гл. 30 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-продажи движимого имущества.²³

В ГК РФ внесены изменения касающиеся срока договора аренды (ст. 610 ГК РФ). Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным. ГК РФ так же устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении определенного законом предельного срока договора аренды будет считаться прекращенным.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его существенных условий, которые в свою очередь устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми принадлежностями и относящимся к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель так же и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться установленными ГК (ст. 612), способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Законодательно не исключена возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правом третьих лиц (сервитут, право залога и т.д.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателей предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставления арендатору за плату имущество во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора не может быть признан заключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст. 424 ГК РФ).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - ГК включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы, при этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. ГК РФ предусмотрены следующие формы арендной платы:

· определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно;

· обозначенная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

· представляемые арендатором арендодателю определенные услуги;

· передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;

· возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами Законодательства об аренде является регулирование в ГК РФ вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог измениться сторонами не чаще одного раза в 5 лет. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы мог быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Заслуживает внимание введенная ГК новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Некоторыми правами, предусмотренными ГК, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права:

· сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

· передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять в безвозмездное пользование;

· отдавать арендные права в залог;

· вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества в субаренду так же допускались при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде. Место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. - М.: Юрайт, 2010. - С. 993..

Вместе с тем введение в действие части первой ГК РФ лишило подобную практику права на существование. Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц, в нашем случае - арендодателя.

В ст. 618 ГК РФ содержатся некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды подписания с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

В ГК имеются положения (в виде диспозитивных норм), регулирующие обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по содержанию арендного имущества. Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя. Капитальный ремонт должен производится арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан, либо возникает неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть сделан арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возместить произведенные затраты, либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Стабильности арендных отношений способствует закрепление в ГК правила, согласно которому переход права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Следует заметить, что и ранее арбитражно-судебная практика придерживалась этого правила, о чем свидетельствует как многочисленные решения арбитражных судов по конкретным делам, так и отдельные разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ.

К числу, несомненно, положительных черт действующего законодательства необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды закрепленное в ст. 619, 620 ГК РФ. Это становится очевидным, если учитывать, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 68) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда. Определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а так же в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ). Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

ГК называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратится с иском в суд о досрочном расторжении договора, если арендодатель не представляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК РФ); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

При процедуре расторжения договора необходимо учесть то, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению. Если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Так в судебно-арбитражной практике рассматривается такое дело:

«На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя» Пластинина Н.В. Гражданские дела: комментарии и рекомендации по составлению претензий и исковых заявлений. - М.: Дашков и К, 2011. - С. 368.. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска» Новицкий Н.Б. Римское право. - М.: Дашков и К, 2011 - 186..

Поэтому, нужно обратить внимание на то, что ГК установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендодателем и арендатором в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение закреплено а АПК РФ и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104,108, АПК РФ) Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ с имз. и доп. на 06.04.2011. Омега-Л, 2011.

.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора о возобновлении арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор предполагался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца. Арендатору,

надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с арендатором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение:

«В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора. В п. 3. ст. 86 Основ 1991 г. предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.