Заслуживает внимание практика Федерального арбитражного суда Приволжского округа, который рассматривает требования истца, заявленного в порядке ст. 451 ГК РФ о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств - переходом прав собственности на объекты недвижимости отказал в иске. Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого указанными выше объектами и необходимой для его использования на таких условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила, предусмотренные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 617 ГК РФ при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае, если новый собственник объекта не оформляет права на аренду в порядке ст. 35, 36ЗК РФ, то прежний владелец вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке п. 2 ст. 611 ГК РФ. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, т.е. законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан³⁹.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. Согласно ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 10.05.2007 №69-ФЗ)) построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации. Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть технический паспорт и поземельная книга.

В то же время, согласно ст. 6 Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. №93 - ФЗ ст. 8 Градостроительного кодекса дополнена частью 4 следующего содержания: «До 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта» Молчанов А.А. Гражданское право. - М.: ЭКСМО, 2010. - С. 576.

.

Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как

самого здания и сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое на него право имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации, т.к. согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года. По истечении срока действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

- надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору, т.е. использовал имущество по назначению, не допускал ухудшение его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату;

- готов заключить договор на условиях, равных предлагаемых другими претендентами на аренду;

- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателю в срок, указанный в договоре, а если он не был там определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель - юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В субаренду нежилые помещения могут предоставляться любым зарегистрированным в установленном порядке юридическим лицом, однако при этом необходимо получить согласие арендодателя - соответствующего комитета по имуществу.

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами, посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК.

Так, в удовлетворении иска о признании договора аренды нежилого помещения заключенным было отказано, так как арбитражным судом не выявлено наличия заключенного в письменной форме договора аренды, и истцом не представлено доказательств принятия ответчиком письменного предложения заключить спорный договор».

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

При желании стороны могут нотариально удостоверить договор аренды. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: - договор аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

· - договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

· - договоры аренды предприятия, как имущественного комплекса, независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

· - договора субаренды, к которому применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

· - соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 386, 391, 615 ГК);

· - соглашение об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

При заключении договора аренда здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях - памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружения в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

Гражданский кодекс (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).

Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Автор приходит к выводу, что договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды - это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений - от аренды производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем, в соответствии со ст. 16. Закона о приватизации муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества; выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

2.3 Особенности отдельных видов договора аренды зданий и сооружений

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, Брагинский М.И. и Витрянский В.В. указывают: «…К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения / М.И. Брагинский. - М.: Статут, 2008. - С. 548..

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…»⁴⁰.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98 договор лизинга должен содержать следующие существенные условия:

точное описание предмета

объем передаваемых прав собственности

указание срока действия договора

наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга

перечень дополнительных услуг и т.д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте.

Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет том, что договор следует считать незаключенным, т.к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Очень важно рассмотреть и особенности разновидностей договора аренды зданий, сооружений, к которым применяются дополнительные требования.

Существуют некоторые основания для выделения подвидов договора аренды зданий и сооружений, рассмотрим некоторые из них:

· Объект аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений является то, что необходимо соглашение всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст. 246 ГК РФ). В качестве примера можно привести аренду нежилого помещения у собственника - объединения физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или же Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.н. Частные собственники общей долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов по жилью членам ТСЖ, ЖСК и т.п. В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи, выхлопные газы, вибрация и др.). Изложенное накладывает отпечаток на условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов договоров аренды нежилых помещений.

· Объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание «Д.У.» после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.

· Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.

· При аренде имущества государственных учреждений и казенных предприятий, арендодателем должен выступать Госкомитет по управлению государственным имуществом РТ. Право заключения договора аренды возникает по решению Госкомитета, соответствующего комитета, в том числе через конкурсы, аукционы и другие виды торгов. Для рассмотрения вопроса о праве аренды юридическому или физическому лицу необходимо представить в Госкомитет (комитет) следующие документы:

- заявление в произвольной форме с указанием наименования имущества и его технических характеристик (месторасположение, площадь, уровень благоустройства и др.), согласованное с балансодержателем;

- планировка размещения арендуемых площадей, утвержденная балансодержателем;

- копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи заявки;

- бухгалтерский баланс организации на последнюю отчетную дату (при необходимости).

В месячный срок со дня получения заявки на аренду имущества и документов. Госкомитет рассматривает данную заявку, издает распоряжение о сдаче имущества в аренду и направляет его с проектом договора аренды балансодержателю на исполнение. Балансодержатель в течение 10 дней должен сдать имущество в аренду. Арендатор в десятидневный срок со дня получения имущества в аренду обязан представить утвержденный балансодержателем договор аренды и акт приема-передачи имущества в Госкомитет на утверждение. Копию распоряжения о сдаче имущества в аренду Госкомитет после государственной регистрации договора аренды направляет в бюро технической инвентаризации города, района для заполнения карточки учета нежилых помещений Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения / М.И. Брагинский. - М.: Статут, 2008. - С. 548..

Таким образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества.

· При аренде имущества коммунальных учреждений особенностью является то, что арендодателем должен выступать орган, уполномоченный распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ).

· Необходимо отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом:

- от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки; - требуется решение совета директоров;

- свыше 50% от балансовой - требуется решение общего собрания акционеров.

При аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности, требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом. Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения - договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду. Но возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?

· Договор «субаренды» помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субаренды в законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субаренды - ничтожен.

· Существенными условиями договора являются форма договора, срок, цена, условие об арендуемом имуществе.

Таким образом, автор пришел к выводу, что с арендой недвижимости связаны следующие две особенности:

1. В Гражданском кодексе РФ закреплена обязанность сторон - арендатора и арендодателя - документально оформить передачу здания или сооружения в пользование арендатору.

2. В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами. 
С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно связывает юридическое признание исполнения арендодателем его обязанности передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

2.4 Государственная регистрация перехода прав на здание, сооружение

Государственной регистрации подлежат не все договоры аренды зданий и сооружений, согласно ГК РФ (ч. 2 ст. 651), если данный договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По мнению И. Исрафилова «Поскольку в тексте ГК (п. 2 ст. 651) содержится термин «не менее года», следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком и на один год» Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Учебник в 3-х частях. - Изд. 2-е., перераб. и допол., - М.: ЭКСМО, 2010. - С. 704..

Согласно, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. №53 условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилых помещений, т.е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений» Юридические документы в гражданско-правовых отношениях. - Изд. 4-е: Под ред. Тихомирова М.Ю. - М.: Тихомиров М.Ю., 2010. - С. 812..

Это поставило «жирную точку» в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента подписания его сторонами.

Что касается самой регистрации договора аренды недвижимости, то ГК РФ содержит лишь основные положения, т.е. устанавливает требуемую форму

договора, а так же условия действительности данной сделки и сроки, при которых договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений связанных с регистрацией договоров аренды, осуществляется, который вступил в силу на территории РФ с 1 февраля 1998 г., а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).

В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изм. и доп. 23.11.2007, Рид Групп, 2011 г., аренда недвижимого имущества выступает, как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (как правило, в виде штампа, установленной формы). А так же проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Ст. 26 Закона регулируется порядок регистрации договоров аренды недвижимости имущества, в том числе зданий и сооружений.

Рассмотрим данную статью более детально. Пунктом 1 этой статьи установлено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ,

а п. 3 этой же статьи гласит, что регистрации подлежит договор аренды помещения или части помещения как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Давая такую формулировку, законодатель тем самым породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации - договор аренды, как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды. Более того, очень часто и на практике уполномоченные органы ставят вопрос как о регистрации договора аренды недвижимости, так и о параллельной регистрации права аренды на это имущество, причем независимо от срока действия самого договора аренды.

Такое несоответствие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК юристы называют: «технической оплошностью законодателя» Пластинина Н.В. Гражданские дела: комментарии и рекомендации по составлению претензий и исковых заявлений. - М.: Дашков и К, 2010. - С. 368..

Так, по мнению О. Гутникова, в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, т.к. для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо предоставить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды… Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличаются договор аренды (сделки) как основание, из которого такое право-обременение возникает» Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. // Экономика и жизнь. 1997. №32 - С 213..

С этим трудно согласиться, так как в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договор аренды здания или сооружения не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. А, следовательно, не может служить основанием для регистрации «права аренды».

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества».

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Учебник в 3-х частях. - Изд. 2-е., перераб. и допол., - М.: ЭКСМО, 2010. - С. 704..

Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «О государственной регистрации» государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» - юридически не состоятельна. Указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам, непосредственно регулирующими вопросы, связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.

Такой позиции придерживались многие юристы еще до принятия Закона о регистрации, справедливо отмечая, что государственной регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку «регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Регистрация «права аренды» отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания или сооружения, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в этом случае явно является излишней Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Учебник в 3-х частях. - Изд. 2-е., перераб. и допол., - М.: ЭКСМО, 2010. - С. 704..

Таким образом, при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

Согласно ст. 9 Закона функция по осуществлению регистрации возлагается на учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Возглавляют такие учреждения регистраторы, которые являются государственными служащими.

Ст. 13 ФЗ « «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает следующий порядок государственной регистрации:

Учреждение юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (т.е. договоре) и выдаются свидетельства о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Государственная регистрация производится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Учебник в 3-х частях. - Изд. 2-е., перераб. и допол., - М.: ЭКСМО, 2010. - С. 704..

Согласно п. 3 ст. 13 Закона государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Статьей 19 Закона установлены случаи, при которых государственная

регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, направлении представленных документов на подтверждение их подлинности).

Государственная регистрация прав может быть также приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании письменного заявления правообладателя или его уполномоченного представителя. Государственная регистрация может быть проведена в более короткий срок по сравнению с месячным сроком, указанным в ст. 13 Закона.

Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т.е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента подписания его сторонами.

На практике существует проблемный вопрос, касающийся вступления в законную силу долгосрочных договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта сдачи-приемки объекта, т.е. после реальной передачи арендатору помещения (здания, сооружения) в пользование. Иными словами, арендатор обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта.

На этом этапе могут возникнуть разногласия с Государственной налоговой инспекцией, поскольку право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает с момента заключения договора, который, в свою очередь, связан с моментом государственной регистрации договора. Практика показывает, что от момента подписания договора сторонами и начала фактического использования объекта арендатором до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Законодатель не связывает включение платы за аренду недвижимости с фактом государственной регистрации договора. Тем не менее, известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам.

ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания, сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).

В этой связи возникает вопрос, подлежит ли выдаче арендатору свидетельство о произведенной государственной регистрации ограничений (обременений). Представляется, что на этот вопрос следует ответить отрицательно. Согласно п. 1 ст. 14 Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Исходя из положений пп. 1, 2 ст. 14 Закона можно сделать вывод о том, что свидетельство должно выдаваться только в случае возникновения права или при переходе права на здание, сооружение от одного лица к другому. Данная позиция подтверждается также п. 1 ст. 4 Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Так, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В этом случае на основании ст. 14 Закона «О государственной регистрации…» новому владельцу недвижимого имущества должно быть выдано свидетельство о государственной регистрации перехода к нему соответствующих прав.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе и зданий, сооружений, определен в ст. 26 Закона. Пунктом 1 этой статьи установлено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, а п. 3 этой же статьи гласит, что регистрации подлежит договор аренды помещения или части помещения как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Сформулировав указанную статью подобным образом, законодатель породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации - договор аренды как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды. Более того, зачастую на практике уполномоченные органы ставят вопрос как о регистрации договора аренды недвижимости, так и о параллельной регистрации прав аренды на это имущество, причем независимо от срока действия самого договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Учебник в 3-х частях. - Изд. 2-е., перераб. и допол., - М.: ЭКСМО, 2010. - С. 704..

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.

Никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «О государственной регистрации» государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» - юридически не состоятельна. Ибо, указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам непосредственно регулирующими вопросы связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.

Такой позиции придерживались многие юристы еще до принятия Закона о регистрации, справедливо отмечая, что государственной регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку «регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество».

Регистрация «права аренды» отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания или сооружения, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в этом случае явно является излишней.

Таким образом автор делает вывод, что при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

В данном параграфе автором были рассмотрены лишь проблемные и наиболее важные вопросы регистрации.

Заключение

При написании выпускной квалификационной работы автор пришла к следующим выводам:

- договору аренды присущи только ему характерные черты, которые позволяют рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование;

- договор аренды, является возмездным, т.к. арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

- договор аренды, является двусторонним обязывающим, т.к. каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в её пользу, и одновременно её кредитором, в том, что имеет право от неё требовать.

- нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.

- договор аренды - это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

- договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений - от аренды производственных комплексов до бытового проката.

- при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.

Подводя итог вышеизложенному в работе автор отмечает, что аренда является распространенным видом гражданско-правовых отношений как в области предпринимательства, так и в иных сферах, включая бытовую.

Библиографический список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации, от 12 декабря 1993 года // Российская газета от 25.12.1993 г./ в ред. от 30.12.2008 г.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации 1, 2, 3, 4 части с изм. и доп. на 06.04.2011 г. М., ЮРАЙТ, 2011.

3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ с имз. и доп. на 06.04.2011. Омега-Л, 2011.

4. Комментарий к гражданскому процессуальному кодексу РФ (постатейный материал). Под. ред. Жилин Г.А. - М.: ПРОСПЕКТ, 2011. - С. 891.

5. Алексеев С.С., Гонгало Б.М. и др. Гражданское право. Учебник - Изд.2-е. - М.: ПРОСПЕКТ, 2010. - С. 528.

6. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: «Фонд Правовая культура», 1999. - С 157.

7. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: ЮрИнфоР, 2002. - С 315

8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: ЮрИнфоР, 2002. - С 287.

9. Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. // Экономика и жизнь. 1997. №32. - С 213.

10. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - С 193.

11. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10.

12. Нестеров В. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес гид, №1, 2001. - С 186.

13. Новицкий Н.Б. Римское право. - М.: Дашков и К, 2011 - С 186.

14. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8. - С 92.

15. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. - М.: СПАРК, 1995. - С. 126.

16. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть 4-е издание. Конспект лекций. - М.: Юрайт, 2010. - С. 226.

17. Юридические документы в гражданско-правовых отношениях. - Изд. 4-е: Под ред. Тихомирова М.Ю. - М.: Тихомиров М.Ю., 2010. - С. 812.

18. Алексеев С.С. Гражданское право. - М.:НОРМА, 2010. - С. 432.

19. Канторович Я.А. Основные идеи гражданского права. - М.: ЮрИнфоР, 2009. - С. 504.