Балкон действительно относится к помещениям квартир. Однако, учитывая, что капитального ремонта требует балконная плита, относящаяся к несущим конструкциям дома, ремонт должен осуществляться управляющей организацией Определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года. Дело №33-7021/2012 [Электронный ресурс].

Этот опыт показывает, что для собственников многоквартирных домов очень важно иметь правильное представление о том, где завершается частная собственность и где начинается общедомовая.

В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

1.3 Способы управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, или лица, привлеченные ими для управления домом. В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления.

Жилищный Кодекс налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

Как уже отмечалось, Жилищный Кодекс предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли обще домовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

1) Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

2) Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

3) В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме. Жилищное право Российской Федерации : учебник для ма- гистров / И.Л. Корнеева. - М.: Издательство Юрайт, 2015. - С. 274.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ:

1) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ в договоре управления.

2) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья, а товарищество собственников жилья в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.

При управлении домом управляющей компанией обеспечивается профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг, грамотный расчет средств, необходимых на содержание и ремонт общего имущества, благоустройство и т.п. Управляющая организация заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и обеспечивает оказание полного комплекса жилищно-коммунальных услуг. Данная форма широко применяется при управлении крупным многоквартирным домом из-за наличия большого числа участников. Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2012. - С. 11.

При непосредственном управлении каждый собственник заключает от своего имени договоры ресурсообеспечения и самостоятельно решает все вопросы, относящиеся к пользованию коммунальными услугами и проживанию в этом доме. При этом собственник практически не зависит от того, насколько добросовестно оплачивают эти услуги его соседи, однако вопросы управления общедомовым имуществом на сегодня являются слабо проработанными. Такой способ управления оправдан в одноэтажных жилых домах с небольшим количеством квартир.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной управляющей организацией договоры управления, в которых должно быть указано:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг; которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / под ред. Е.Л. Забарчука. - 5-е изд. перераб. и доп. - с. 635.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

1. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Управление домом посредством создания товарищества собственников жилья является коллективным управлением, при котором интересы жителей должно защищать специально создаваемое в соответствии с требованиями действующего законодательства юридическое лицо.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст.39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2012. №3. - 113 с.

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Создание ТСЖ несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты. К минусам создания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационные платежи, несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами, отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. К плюсам можно отнести:

а) ТСЖ может выполнять работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома самостоятельно штатом собственных сотрудников, либо выбирать обслуживающую компанию. При этом в случае, если качество предоставляемых услуг обслуживающей организации не соответствует требованиям собственников, то ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами.

б) ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в многоквартирном доме, определяет их объемы и очерёдность. План таких работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

в) ТСЖ самостоятельно заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, а также договоры на выполнение отдельных видов работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, обустройству прилегающей территории и т.д.

г) ТСЖ имеет возможность получения доходов от хозяйственной деятельности. Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Например, общее имущество ТСЖ может быть использовано для получения доходов путем сдачи в аренду нежилых помещений или стен здания (под размещение рекламы либо технического оборудования).

д) государством для собственников, которые выбрали способ управления в виде управляющей организации или ТСЖ, предоставляются на условиях софинансирования субсидии из бюджетов всех уровней в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // "Парламентская газета", №98, 02.08.2007.

е) в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию ресурсов за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как собственники знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в многоквартирном доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги. Управление многоквартирными домами - настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - №11. - С. 101-102.

Эффективная кампания по продвижению товариществ собственников жилья должна строиться исходя из особенностей отдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТСЖ, и их мотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономически целесообразные каналы и способы распространения информации, доносить только нужную и интересную населению информацию, использовать все многообразие тактических приемов и методов. При этом отправной точкой должны служить качественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТСЖ, собранные при опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания по продвижению идеи ТСЖ должна осуществляться лицами, которые сами искренне верят в преимущества ТСЖ и готовы рассказать об этом всем.

Необходимо выделить и другие пути повышения эффективности ТСЖ и пути выведения ТСЖ на новый качественный уровень.

Необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных личностей, стали неотъемлемой частью системы общественных отношений, т.е. необходимо сделать органы ТСЖ системным явлением.

В качестве первоочередного пути повышения эффективности деятельности ТСЖ необходимо проведение информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2012. №3. - С. 59.

Прежде всего, необходимо определить целевую аудиторию ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе. Исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, а так же способ донесения этой информации.

К сожалению, на сегодняшний момент законодательно не закреплены некоторые вопросы функционирования ТСЖ. В частности это вопросы: об осуществления накоплений на капитальный ремонт домов, о детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, о возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, о процедуре предоставления собственнику помещения регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления, об обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов.

Так же для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, по мнению А.Б. Рыжова необходимы законодательные решения, касающиеся:

- осуществления накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов, в том числе введение накопительного страхования. Необходимо вывести и накопления ТСЖ на капитальный ремонт из-под обложения НДС и налогом на прибыль, определить порядок расходования средств таких накоплений;

- детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;

- возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, создавать элементы общего имущества дома в целях обеспечения возможности предоставления коммунальных услуг, получения при смене поставщика коммунальных ресурсов ранее выплаченных прежнему поставщику инвестиционных надбавок в составе тарифов на ресурсы;

- дополнения компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правом вводить обязательную для каждого собственника помещения в многоквартирном доме плату на осуществление инженерного надзора, проведение аудита, финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ;

- процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления как представителями муниципалитетов - крупнейших собственников помещений в многоквартирных домах и нередко собственником управляющих многоквартирными домами организаций;

- обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, с управляющими организациями. Возможно также внесение изменений в ст. 165 ЖК РФ, предусматривающих замену финансовой помощи на капитальный ремонт управляющим многоквартирными домами организациям и ТСЖ на единовременные адресные субсидии, перечисляемые гражданам. Рыжов А.Б. Правовые основы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. 2015. №4. Ч. I. С. 10-14.

Итак, мы можем подвести итог по вышесказанному.

Для эффективного функционирования ТСЖ требуется создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры, необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ. Так же необходимо развивать нормативную базу, регулирующую проведение капитальных ремонтов, и повышать эффективность управления и содержания общего имущества многоквартирных домов, в том числе за счет ТСЖ.

правовой управление жилищный многоквартирный



Глава 2. О праве собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме

2.1 О помещениях и границах земельного участка многоквартирного дома

До 1990 года многоквартирные дома находились в государственной, общественной или кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Бюллетень нормативных актов", №1, 1992. и Закон СССР от 6 марта 1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР» Закон СССР от 06.03.1990 №1305-1 "О собственности в СССР" // "Ведомости СНД СССР и ВС СССР", 1990, №11, ст. 164 (утратил силу). ввели частную собственность на объекты недвижимости.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения многоквартирных домов подлежат государственной регистрации. Согласно Жилищному кодексу РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, также собственник несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В ЖК РФ указано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». К такому имуществу, в том числе относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания технических помещений дома; помещения предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений; а так же земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ. М.: Проспект, 2010. С. 115.

Но, к сожалению, просто перечисление объектов, входящих в состав общего имущества, не решает вопросов отнесения того или иного объекта к общему имуществу, поэтому данная проблема остается актуальной при проведении государственного кадастрового учета общего имущества и государственной регистрации прав на него.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005. т.е. проще говоря, являясь собственником квартиры, вы являетесь собственником общего имущества в данном многоквартирном доме и имеете право распоряжаться им. Все решения, касающиеся общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений в данном доме на общем собрании.

Существуют случаи, когда на нежилые помещения в многоквартирных домах претендуют различные сторонние организации, в том числе управляющие компании, которые путем государственной регистрации права на такие помещения пытаются стать участниками управления общей собственностью в многоквартирном доме, не имея при этом, ни одной квартиры в собственности. При наличии сведений о том, что помещение является общим имуществом, должно приниматься решение об отказе в государственной регистрации права, но такие решения принимаются не во всех изученных случаях. Зачастую, при регистрации права не учитывается факт того, что имущество может быть общим, а учитывается только факт отсутствия первичной государственной регистрации прав на него. Тарарин А.М. Налогообложение земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома / А.М. Тарарин, И.Ю. Кутнич // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. №4. С. 61-69

К сожалению, только судебными органами может быть разрешен вопрос об отнесении или не отнесении нежилого помещения к общему имуществу, так как законодательством РФ не установлен четкий перечень лиц, в обязанности которых входит определение состава общего имущества. Следовательно, вопрос об отнесении помещений к общему имуществу продолжает оставаться актуальным. Для его решения необходимо принятие нормативного акта, содержащего критерии отнесения к общему имуществу и наделение соответствующими полномочиями органа государственной власти. Подготовку документа обосновывающего выбор того или иного критерия отнесения имущества в многоквартирном доме к общему имуществу можно доверить аттестованному кадастровому инженеру, как лицу, уже управомоченному законом на описание объектов недвижимости, и подготовки документов для кадастрового учета.

Что же касается земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом он тоже включается в состав общего имущества. От площади земельного участка под многоквартирным домом будет зависеть и стоимость уборки придомовой территории, размер земельного налога и прочие вопросы, связанные с содержанием общего имущества.

Согласно действующему законодательству земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // "Российская газета", №145, 30.07.1997.

Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом должен определяться с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки. Ножечкин, И.В. Сложности определения границ земельного участка под многоквартирным домом при исполнении договора управления многоквартирным домом / И.В. Ножечкин // Аграрное и земельное право. - 2012. - №11 - С. 56-62.

Но, к сожалению, в настоящее время это зачастую не соблюдается и формирование земельных участков осуществляется непосредственно под многоквартирным домом и придомовая территория не включается. В случаях формирования участка меньшей площади, чем предусматривалось нормативами, а следовательно в случае нарушения права, за защитой своих интересов, собственники вынуждены обращаться в суд.

Наличие единого подхода к определению состава общего имущества и размеру земельного участка под многоквартирным домом, позволит избежать споров относительно размера взимаемой платы за пользование домом и участком между сособственниками помещений многоквартирного дома, а также споров между управляющими организациями и контролирующими органами.

2.2 Проблема принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу

Интересна позиция суда по поводу принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу многоквартирного дома. Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда. Определение Конституционного суда от 19.05.2009 №489 О-О // СПС «КонсультантПлюс». Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества.

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 №489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома Там же..

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд. См. Определение Конституционного суда от 24.02.2011 №137 О-О // СПС «КонсультантПлюс», Определение Конституционного суда от 16.12.2010 №1587 О-О // СПС «КонсультантПлюс», Определение Конституционного суда от 17.06.2010 №814 О-О // СПС «КонсультантПлюс», Определение Конституционного суда от 22.04.2010 №472 О-О // СПС «КонсультантПлюс» и т.д.

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения №489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 // СПС «КонсультантПлюс».. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Далее речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то, что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности. Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-30206/2010 // СПС «КонсультантПлюс»

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 №А53-6270/2009 Постановление ФАС СКО от 20.12.2012 №А53-6270/2011 // СПС «КонсультантПлюс» были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Техническим признается подвал:

- спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

- оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

- не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду. Постановление ФАС СКО от 10.08.2014 №А32-4632/2013 // СПС «КонсультантПлюс». Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить внимание, - Постановление ФАС УО от 15.03.2011 №Ф09-1144/11 С6 Постановление ФАС УО от 15.03.2011 №Ф09-1144/11 С6 // СПС «КонсультантПлюс».. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

- ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;

- ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;

- смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;

- грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение - обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во-первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении №12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 №13391/09).

В Постановлении №13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 16.01.1992, №3, ст. 89. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541 1,жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз - указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 №4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" // "Российская газета", №15, 23.01.1993(утратил силу). Временное положение о кондоминиуме, Указ Президента РФ от 23.12.1993 №2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" // "Российская газета", №5, 11.01.1994 (утратил силу). ст.290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления №13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.) Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-48167/2009 // СПС «КонсультантПлюс».. Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2013 №А56-36543/2012, ФАС МО от 09.12.2015 №КГ-А40/14250/14. Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-7732/2010 // СПС «КонсультантПлюс»..

Относительно размещения в подвальных помещениях - самостоятельных объектах недвижимости - инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 №А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана Постановление ФАС СЗО от 18.01.2010 №А56-9227/2008 // СПС «КонсультантПлюс»..

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Ростовского областного суда в Постановлении от 24.11.2013 №44 Г-99/2012 Постановление Президиума Ростовского областного суда от 24.11.2013 №44 Г-99/2012 // СПС «КонсультантПлюс».. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ №3020-1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам - «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Таким образом, подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение - обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО Постановление от 02.03.2010 №Ф09-982/10 - С6 // СПС «КонсультантПлюс»., не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано выше, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т.д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Глава 3. Проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома

3.1 Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Изучая данные опросов населения ВЦИОМ, не трудно заметить, что проблемы в сфере ЖКХ возглавляют проблемный рейтинг страны на протяжении последних несколько лет. В Ростовской области ситуация выглядит аналогично, жалобы на некачественные услуги в сфере ЖКХ с 2011 года вышли на первое место в структуре обращений жителей в надзорные органы. Данная статистика была приведена 16 марта 2015 года на заседании Консультативного Совета по защите прав потребителей, действующего при региональном управлении Роспотребнадзора по Ростовской области. Заседание Консультативного Совета по защите прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Ростовской области [Электронный ресурс] Нельзя забывать, что деятельность жилищно-коммунального хозяйства влияет на качество жизни каждого города, региона и страны в целом. Сегодняшнее положение жилищно-коммунального хозяйства имеет признаки общего кризисного состояния, характеризующегося недоступностью основных жилищно-коммунальных услуг, низким качеством и нестабильностью их предоставления, и неудовлетворительным состоянием жилого фонда, требующего значительных затрат и профессионального подхода в управлении. По официальным данным, предоставленным Федеральной службой государственной статистики представляется реальная картина о состоянии жилищного фонда на сегодняшний день, рост ветхого и аварийного жилья прогрессирует с каждым годом, за последние 20 лет общее количество ветхого и аварийного жилья увеличилось более чем в три раза. В 1990 году весь ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 32,2 млн.м², с 1992 года ввод нового жилья в эксплуатацию стал быстро сокращаться, а количество ветхого и аварийного жилья резко возросло, к концу 2014 года в ветхом и аварийном состоянии оказалось 100,1 млн.м жилой площади. Аналогичная ситуация происходит с эксплуатируемые сетями инженерно-технического обеспечения, в замене нуждается 44,2% уличной водопроводной сети системы централизованного водоснабжения, 41,8% уличной канализационной сети, 28,6% тепловых и паровых сетей, потери тепла в сетях централизованного теплоснабжения к концу 2015 года составили 10,9% от общего количества подачи тепла Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.

Правительство на протяжении всего пути реформирования предпринимает шаги для преобразования жилищно-коммунальной сферы, но желаемых результатов достичь не удается. Проблемы остаются нерешенными: увеличивается аварийный и ветхий жилищный фонд, неудовлетворительное состояние комплекса систем и коммуникаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность населения прогрессирует. Причинами таких обстоятельств являются: отсутствие конкурентной среды в управлении и обслуживании многоквартирными жилыми домами, использование устаревших технологий, недостаточное и нецелевое финансирование отросли, отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов, а также равнодушие собственников жилья и нежелание участвовать в управлении своим имуществом. Выход из сложившейся ситуации виден в принятии федеральным органом власти в приоритетном порядке неотложных мер по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, в поиске новой эффективной модели по осуществлению прогрессивных преобразований в этой жизненно важной отрасли российской экономики и выход ее на первый план в экономической политике России.

Рассматривая путь реформирования жилищно-коммунального хозяйства можно выделить несколько этапов, обусловленных периодами выхода федеральных законов и других законодательных актов. Для выявления причин, сдерживающих, развитие жилищно-коммунальной сферы и анализа результатов процесса реформирования ЖКХ выделим и рассмотрим основные из этих этапов.

С появлением нового государственного строя в России произошли значительные изменениям в структуре жилищно-коммунального хозяйства, начало которым положил Федеральный закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» принятый 4 июля 1991 года. Данный закон позволил жильцам стать владельцами занимаемых ими жилых помещений, вступив в право собственности и предоставил возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Бюллетень нормативных актов", №1, 1992. Целью данного закона было создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Но нельзя не учитывать тот факт, что данный закон предоставил, не только права и возможности, но обязал граждан самостоятельно принимать решения в управлении своим имуществом, осуществлять обслуживание и ремонт приватизированных ими жилой площади и части общего имущества за счет собственных средств. Следует уточнить, что в ходе приватизации жильцам в собственность передавалась недвижимость, нуждающаяся в ремонте. Устранение данного состояния основного фонда жилищно-коммунального хозяйства требовало значительных затрат, которые домовладельцы не могли себе позволить из-за нестабильности в экономике государства. Кроме того, собственники не имели навыков управления жилой недвижимостью. В ходе многолетней монополии государства в хозяйственной деятельности страны общество разучилось самостоятельно принимать решения в управлении своим имуществом. Само понятие собственности не вызывало никакой ответственности у граждан, основная масса жильцов по сей день халатно относятся к процессу управления и эксплуатации жилых домов, не вникая и не интересуясь на какие нужды уходят финансовые средства от оплаты коммунальных услуг, доверяя этот процесс управляющим фирмам-однодневкам, желающим получить максимальный доход в наиболее короткие сроки. Жилищное право : учебник / под общ. ред. Р.А. Курбанова, В.В. Богданова / Р.А. Курбанов, Е.В. Богданов, Т.Э. Зульфугарзаде и др. - Москва: Проспект, 2016. - С. 176.