Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Глава 1. Общие положения об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома
• 1.1 Правовая характеристика управления в контексте договора управления многоквартирным домом
• 1.2 Понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома
• 1.3 Способы управления многоквартирным домом
• Глава 2. О праве собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме
• 2.1 О помещениях и границах земельного участка многоквартирного дома
• 2.2 Проблема принадлежности подвальных помещений к общедомовому имуществу
• Глава 3. Проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома
• 3.1 Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
• 3.2 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации
• 3.3 Проблемы правового регулирования проведения капитального ремонта в многоквартирных домах
• Заключение
• Список использованной литературы



Введение

Актуальность исследования. В начале девяностых годов двадцатого века в России произошли серьезные изменения, реформированию подверглась вся российская экономика в целом, сфера жилищно-коммунального хозяйства не была исключением. Процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства продолжается до сегодняшнего дня.

Жилищно-коммунальное хозяйство является одним из самых значимых элементов национальной экономики, затрагивающим интересы каждого человека. Проблемы в сфере ЖКХ имеют как экономический, так и социальный характер. Необходимость проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства очевидна, в первую очередь для улучшения благосостояния и жизненного уровня населения. От решений жилищных проблем, включая уровень и качество жилищно-коммунальных услуг, во многом зависят темпы дальнейших преобразований в России и политическая стабильность в обществе. Потребности в услугах жилищно-коммунального хозяйства на сегодняшний день население ощущает особенно остро. По данным опубликованным 12 августа 2015 года Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проблемы в сфере ЖКХ и ЖКУ тревожат 46% россиян Официальный сайт Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). Несмотря на то, что процент граждан, считающих ситуацию в сфере жилищно-коммунального хозяйства одной из важнейших проблем страны за последний месяц снизился, в июне 2014 года он составлял 54%. Считаем необходимым заметить, что ситуация в сфере ЖКХ стала менее значимой, но столь низкое значение отмечается впервые за последний год и эта проблема продолжает занимать лидирующую позицию среди других проблем страны на момент опроса.

Управление многоквартирным домом в современной России призвано решить такие важные для любого жителя задачи, как содержание и ремонт общего имущества (лестничных клеток, лифтов, подсобных помещений и пр.) и предоставление коммунальных услуг. В соответствии с Жилищным кодексом РФ законодательно закреплены следующие формы управления многоквартирным домом: делегирование полномочий в управляющую компанию, непосредственное управление и управление правлением ТСЖ. Каждая из этих форм управления, предложенных в статье 161 ЖК РФ, имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому актуальность исследования проблем управления многоквартирными домами является достаточно актуальной.

Цель исследования - рассмотреть вопросы правовой организации управления общедомовым имуществом многоквартирного дома.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

- дать правовую характеристику управления в контексте договора управления многоквартирным домом;

- рассмотреть понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома;

- охарактеризовать способы управления многоквартирным домом;

- проанализировать спорные вопросы права собственности подвальным помещением и земельным участком в многоквартирном доме;

- выявить проблемы управления общедомовым имуществом многоквартирного дома и предложить пути их решения.

Объект исследования - правовое регулирование общедомового имущества многоквартирного дома.

Предмет исследования - правоотношения, складывающиеся в процессе управления общедомовым имуществом многоквартирного дома.

Теоретической основой являются научные достижения в теории гражданского права. В процессе написания выпускной квалификационной работы мы опирались на труды таких ученых и исследователей, как Абесалашвили М.З., Алиева З.А., Бугров, Л.Ю., Гусов К.Н., Толкунова В.Н., Сапфирова А.А., Таль Л.С., Щур Д.Л., Щур-Труханович Л.В. и многих других.

Методологическую основу работы составили общенаучные методы - диалектический метод познания общественных процессов, анализ и синтез, классификация, а также частно-научные методы - сравнительно-правовой, формально-юридический и др.

Эмпирическую базу исследования составили: нормы действующего законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РФ, разъяснения руководящих судебных органов, в частности Пленума Верховного Суда РФ, материалы судебной практики.

Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, трех глав с подпунктами, заключения и списка использованной литературы.



Глава 1. Общие положения об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома

1.1 Правовая характеристика управления в контексте договора управления многоквартирным домом

Проблема использования термина «управление» в жилищном законодательстве видится в том, что он используется законодателем в разноприродной среде. Поясним в чем тут дело, согласно пункту 1 и 2 статьи 1 ГК РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Российская газета", №238-239, 08.12.1994. гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Часть 1 статьи 1 ЖК РФ "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005. говорит уже о том, что жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Сравнение этих норм нам показывает, что гражданское законодательство базируется на принципе «недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела», а жилищное на принципе руководящего начала органов государственной власти, то есть вмешательство «старшего брата» в частные дела презюмируется. Соответственно и природа методов воздействия различна, в гражданском праве - это, по большей части, диспозитивные методы в жилищном праве императивные с необязательно диспозитивной составляющей.

Семантический анализ термина «управление» показал, что управление (философском смысле) -- это деятельность субъекта по изменению объекта для достижения некоторой цели. Управление -- так же понимается как процесс планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь цели организации Рубцов В.А. Проблема понимания термина «управление» в контексте договора управления многоквартирным домом [Текст] // Право: история, теория, практика: материалы III междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2015 г.). - СПб.: Свое издательство, 2015. - С. 69-72..

В административном праве под управлением понимается действия, которые носят распорядительный характер. Эти действия направлены на работу сложных в своей организации систем, ориентированных на обеспечение их сохранности и режима деятельности. В общей теории выделяют такие понятия, как субъект, объект и содержание управления. Объектом управления выступают различенные системы и то, что их составляет. К таким составляющим относят явления и события, людей. Субъектами управления выступают всегда физические лица. Выделяют два субъекта управления. Это единоличные и коллегиальные субъекты. Содержанием управления выступают правоотношения, возникающие в ходе деятельности по управлению. Они включают в себя оказание влияния на объекты посредством координирования направления разнообразных действий, процессов путем использования методов и механизмов.

В том же направление рассуждает наука уголовного права, так в примечание к статье 201 УК РФ дается понятие управленческие функции. Признавая управляющим лицо, выполняющее функции единоличного исполнительного органа, члена совета директоров или иного коллегиального исполнительного органа, а также лицо, постоянно, временно либо по специальному полномочию выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в этих организациях.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 16 октября 2009 г. №19 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 16.10.2009 №19 "О судебной практике по делам о злоупотреблении должностными полномочиями и о превышении должностных полномочий" // "Вестник Следственного комитета при прокуратуре РФ", №4, 2009. придал определенный смысл вышеуказанным терминам так под организационно-распорядительными функциями, следует понимать полномочия должностного лица, которые связаны с руководством трудовым коллективом. К организационно-распорядительным функциям отнесены полномочия лиц по принятию решений, имеющих юридическое значение и влекущих определенные юридические последствия. К административно-хозяйственные функциям отнесены полномочия должностного лица по управлению и распоряжению имуществом и (или) денежными средствами.

В случае употребления термина «управление» в гражданско-правовом смысле, к примеру, Ю. В. Романец считает, что данный термин обозначает осуществление «правомочий собственника (более или менее ограниченных) в отношении договорного имущества в течение определенного срока в целях извлечения выгоды» Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. - С. 95..

Принимая во внимание сказанное, можно сделать вывод о том, что философские, управленческие и правовые дисциплины согласны в том, что управление - это всегда некое воздействие субъекта управления на объект управления.

Применительно к конструкции договора управления МКД можно сказать следующее: согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией. Законодателем устанавливается императив субъекта управления. Мы помним, как в начале исследования нами указывалось о руководящей роли государства в жилищном законодательстве теперь самое время вспомнить о гражданском законодательстве, и вот в какой связи, под многоквартирным домом понимается - согласно пункта 6 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // "Российская газета", №28, 10.02.2006. это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы, либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Статья 1 ГК РФ гражданское законодательство гарантирует мне «недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела». На наш взгляд недопустимо навязывание со стороны государства субъекта, который будет воздействовать на индивидуальную собственность как на объект управления в безальтернативном варианте.

Следующей проблемой является то, что жилищное законодательство содержит целый набор субъектов, воздействующих на МКД, так согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ - это будет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом. Статья 144 ЖК РФ предлагает в таком же качестве Органы управления товарищества собственников жилья, которые состоят из общего собрания членов товарищества, правления товарищества, сюда же необходимо добавить председателя правления ТСЖ и руководство Управляющей организации.

Возникает вопрос, насколько соответствует науке управления следующая конструкция. Многоэлементный субъект управления и многоэлементный объект воздействия. Думается необходимо пояснить, что мы понимаем под многоэлементностью субъекта и объекта. Субъект - это всегда люди соответственно здесь будем понимать все виды собраний, правлений, и отдельных лиц. Объект - это собственность конкретных лиц в МКД и плюс их обще долевое имущество.

Приведенные ранее нами понятия, например, судебных инстанций касались непосредственно действий так или иначе наказуемых, данные определения даются не в целях вскрытия сути термина «управление», а в целях исполнения функции правосудия. Приведение понятие управления из гражданско-правовой сферы также касались действий по достижению целей. В действительности же если подняться на уровень выше конкретных действий, то мы придем к выводу о том, что за любым управленческим действием таким как планирования организации координации и так далее лежит деятельность по принятию решений того ради чего, какими силами и что сделать? И не важно, будет это акт законный или нет. Важнее то, кто принял решение и кто может это реально осуществить, тот и будет, является реальным субъектом управления.

Представим ситуацию, общее собрание приняло решение произвести ремонт, а управляющая организация не делает этого, по причине того, что это, например, не выгодно. В этой ситуации, на лицо наличие двух субъектов с различными целями и возможностями, каждый из которых является субъектом управления и непонятно кто становится объектом управления в данной схеме. Если вывести эту ситуацию из сферы жилищного законодательства и привести ее в сферу чисто гражданского, то этот же пример будет выглядит, следующим образом, общее собрание принимает решение какой ремонт нужен и какие средства на него могут быть потрачены, объявляют тендер, получают предложение от организации, которая готова выполнить указанные подрядные работы. Тогда схема уже будет выглядеть, следующим образом, субъектом будет являться общее собрание, а объектом воздействия будет подрядная организация как лицо выполняющее решение. Данная схема больше соответствует классическим схемам управленческой и правовой науки. Данные выкладки вырабатывались сотнями лет с одной целью: исключить конкурирующую разобщенность элементов системы как импульс разрушающий систему отношений изнутри.

Также необходимо отметить природу жилищного законодательства в ее сути -- слишком большое значение придается государственной воле. Государство считает, что оно в состоянии лучше принимать решение, чем конкретный собственник. Возможно это и так, тогда необходимо полностью отказаться от диспозитивности, которая в данном случае становится элементом, порождающим конфликт и саботаж в системе управления.

Можно с уверенностью утверждать, что законодателем не найден идеальный баланс сочетания императивного и диспозитивного начал в жилищном законодательстве.

Хотелось бы отметить следующие законодателем понимается термин «управление» в рамках ЖК РФ как воздействие субъекта на объект, но ошибка законодателя заключается в том, что, во-первых, субъект и объект поменялись местами в конструкции управления МКД то есть собственники стали частью объекта управления, а исполнитель услуг из объекта воздействия превратился в полноценного субъекта управления МКД. Следующая ошибка уже правового плана заключается в том, что законодатель создал конкурирующих субъектов управления. Для исправления сложившейся ситуации нам видится выход в ликвидации конкурирующих субъектов управления и оставлении единственного субъекта управления МКД без вариантов. Думается, законодателем так же должны быть исключены лица оказывающие услуги МКД из орбиты субъектов, имеющих возможность, влиять исходя из своих личных интересов, на МКД, который им не принадлежит.

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституцией РФ гарантировано:

право на жилище и его неприкосновенность;Конституция Р.Ф. Федеральные округа РФ, Флаг, гимн, герб. Глоссарий. - Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ»; Феникс, 2010. - с. 13

определено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище¹;

статьей 40 Конституции установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами .

Указанные конституционные положения нашли свое отражение в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом.

В законодательстве СССР упоминание о многоквартирных домах относится к 1949 году. В абз. 3 п.11 Постановления Совмина РСФСР от 01.03.1949 №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» Постановления Совмина РСФСР от 01.03.1949 №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [Электронный ресурс] говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах, определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».

С момента появления многоквартирных домов, как функционально-планировочной формы организации жилища, возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского Кодекса Собрание РФ и Федерального закона от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно экономическим условиями.

В концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации переход на договорные отношения был назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем ни одна из договорных моделей предусмотренных законодательством того период (1996-2005 г.) полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственником жилья, и управляющими организациями. Предложенная жилищным кодексом конструкция договора управления многоквартирным домам заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений управлением многоквартирными домами.

Договор управления многоквартирным домом нами рассматривается как сделка и как обязательство. В понятие управления многоквартирным домом, предложенное некоторыми исследователями входит следующее:

многоквартирный дом -- комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящееся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной или муниципальной собственности;

общее имущество многоквартирного дома -- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений гаражи, площадки для собственного транспорта, мастерские, технические чердаки), иное, обслуживающее более одного помещения оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

нежилое помещение -- изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - 2002., №3. - с. 22-23.

После вступления в действие 1 марта 2005 года Федерального закона РФ «Жилищный кодекс РФ» (далее - ЖК РФ) были существенно укреплены правовые основы управления жилой недвижимостью и таким образом усилена роль профессиональных управляющих компаний в жилищной сфере.

Законодателем в ЖК РФ дано понятие управления многоквартирным домом, «как деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». При этом соответствовать указанным критериям должен любой из выбранных собственниками способов управления, а не только профессиональная деятельность управляющих организаций. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; под ред. О.А. Городова. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. - с. 401.

Статьей 161 ЖК РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией. Там же с. 401

Выбранный способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников жилых помещений. Законом РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. о введении Жилищного Кодекса в действие было установлено, что если собственниками не будет выбран способ управления домом или принятое решение не будет реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и уведомляет всех собственников о его результатах. После ряда уточнений законодателем срок вступления в силу указанной нормы был определен 1 мая 2008 года.

В случае назначения для управления домом управляющей компании собственники обязаны заключить договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией на тех условиях, которые были предусмотрены конкурсом. Через год после заключения договора управления орган местного самоуправления снова созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом. Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Пунктом 3 статьи 30 Жилищного Кодекса введен принцип по объектного управления жилой недвижимостью, который вытекает из установленной обязанности собственника жилого помещения выбрать способ управления и нести бремя содержания только своего дома. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; под ред. О.А. Городова. - 3 - е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. - с. 71. Это означает, что платежи проживающих в данном доме граждан должны быть использованы на содержание и ремонт именно данного дома, а не переданы в бюджет, в котором они полностью обезличиваются.

Пунктом 2 статьи 163 Жилищного Кодекса законодатель так же ввел обязательное требование проведения открытых конкурсов на управление многоквартирными домами из состава государственного и муниципального жилищного фонда. Там же с. 415. На наш взгляд это требование существенно активизирует процессы формирования рынка услуг по управлению жилыми объектами.

Жилищным Кодексом РФ установлены рамки деятельности управляющих компаний, определенные договором управления, который должен заключаться в письменной форме на срок от одного до пяти лет. Управляющая организация по договору управления обязана:

— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;

— предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность;

— ежегодно в течение первого квартала представлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома;

2. перечень работ и услуг по содержанию этого имущества;

3. перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

4. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

5. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно требований пункта 9 ст.161 Жилищного Кодекса предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, что обеспечивает целостность жилого дома как объекта управления. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; под ред. О.А. Городова. - 3 - е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. - с. 402 В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии о статьей 154 ЖК РФ вводится плата за управление многоквартирным домом (в составе платежа за содержание и ремонт жилого помещения). Там же с.346

В целях развития рынка услуг по управлению жилой недвижимостью в соответствии со статьей 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, содействовать повышению квалификации действующих управляющих и обучению тех, кто имеет намерение работать в данной сфере Там же с. 419.

1.2 Понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома

Впервые понятие «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» появилось в российском законодательстве в Гражданском кодексе РФ: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Такое определение является исчерпывающим при определении общего имущества. Подробное описание так же дано в Жилищном кодексе РФ.

Проблемы с определение общедомового имущества существуют повсеместно. Зачастую происходит незаконное отчуждение с последующим оформлением в собственность. Обязание проведения инвентаризации общедомового имущества через определенные промежутки времени могло бы снять некоторую напряженность.

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.36 указывает: «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Жилищный Кодекс РФ определяет порядок отчуждения и выделения общедомового имущества, а также определяет признаки, по которым можно определить, является ли имущество многоквартирного дома общедомовым.Есть определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года, в котором Судебная коллегия установила:

"В настоящее время балкон квартиры, находящейся в собственности, пришел в полную непригодность, находится в аварийном состоянии. Собственники обратились в ООО «УК Тракторозаводского района» с заявлением о ремонте балконной плиты. Заявителю было предложено произвести ремонт балкона по решению общего собрания собственников за счет собственных средств. Собственники обратились в суд с иском к УК и просили возложить обязанность на ответчика произвести замену аварийной плиты.

Согласно п.п. 14 и 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, основанием для принятия решения о проведении капитального ремонта служит акт осмотра общего имущества, обязанность проводить который, возлагается на управляющую организацию.

Акт осмотра фиксирует состояние общего имущества и выявляет несоответствие его элементов требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан. Данные, указанные в акте осмотра, позволяют управляющей организации разработать мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов, неисправностей, повреждений.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

В результате проведенного 19 января 2012 года сотрудниками Государственной жилищной инспекции волгоградской области обследования санитарно-технического состояния общего имущества… выявлено локальное разрушение кирпичной кладки несущей стены, прогиб балконной плиты, трещины. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения обязанности на УК провести ремонт балкона. Довод апелляционной жалобы УК о том, что балкон не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, противоречит установленным по делу обстоятельствам.