2. К сожалению, недопустимо долго затянулось принятие закона о национализации как обязательного условия приватизации, хотя, согласно Конституции Российской Федерации, национализация и приватизация являются равноценными актами. России необходимо иметь два конкурирующих сектора - государственный и частный. Для осуществления национализации необходимы теоретико-экономическая концепция и правовая база.

Поскольку в гражданском законодательстве, в частности в ст. 235 и 306 ГК РФ, имеется указание на то, что обращение имущества в государственную собственность производится только на основании закона, представляется, что должен существовать законодательный акт, регулирующий общий порядок и общие вопросы обращения имущества в государственную собственность.

3. При регламентации завершающей стадии приватизационного процесса особое внимание следует уделить правам и обязанностям сторон приватизационной сделки. В случаях, определенных договором, бывший собственник обязан способствовать новому в получении кредитов, ресурсов, государственных заказов. Одновременно целесообразно предусмотреть механизм контроля за соблюдением новым владельцем плана приватизации, условий подписанного договора. Для отдельных предприятий федерального и регионального значения возможно установление особого режима хозяйствования.

4. По-прежнему законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества не может быть реализовано надлежащим образом в отсутствие ряда нормативных правовых актов. Необходимо принятие федерального закона "О государственной собственности" и внесение необходимых изменений и дополнений в Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" для установления тех объектов, которые могут находиться только в государственной и муниципальной собственности и не подлежат приватизации.

5. Кроме того, необходимо разработать и принять федеральный закон "О разграничении государственной и муниципальной собственности".

На наш взгляд, данные нормативные правовые акты позволят избежать возможности включения в перечень объектов, подлежащих приватизации, тех из них, которые имеют стратегически важное значение для общества и государства. Необходимо учитывать реализацию интересов публично-правовых образований в сохранении и развитии объектов государственной и муниципальной собственности, имеющих общегосударственное и местное значение.

6. Полагаем, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст. 36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретаемого права на земельный участок собственником объекта недвижимости и сформулировать абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: "Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами". Аналогичные изменения следует внести в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.

7. Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Для решения обозначенных спорных вопросов необходимо привести абз. 2 ст. 36 ЗК РФ в соответствие со ст. 28 Закона о приватизации, дополнив его следующим положением: "Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка".

8. Еще одним недостатком действующего порядка переоформления прав на земельные участки, в основе которого лежит незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю, является сложность установления органа власти, уполномоченного на распоряжение земельным участком. Согласно п. 14 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающему правила определения продавца земельного участка, до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают: 1) органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; 2) органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости.

В целях преодоления обозначенных проблем считаем заслуживающим поддержки предложение Правительства РФ о целесообразности передачи органам местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, независимо от того, из какой собственности были приватизированы такие объекты недвижимости, а также от того, какой из уровней власти принимал решение о предоставлении земельного участка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативный материал

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 26.06.2007) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.06.2007) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 10.05.2007) //Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. ст. 251.

5. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 05.02.2007) //Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. ст. 1.

6. Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 17.05.2007)// Собрание законодательства РФ. № 17. 1996. ст. 1918.

7. Федеральный закон от 05.03.1999 № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»(ред. от 27.07.2006, с изм. от 26.04.2007)//Собрание законодательства РФ. № 10. ст. 1163.

8. Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (ред. от 26.06.2007)//Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. ст. 3493.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 05.02.2007)//Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.

10. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (ред. от 24.12.1993)//Ведомости СНД и ВС РСФСР.1992. № 3. ст. 89.

11. Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ред. от 27.04.2007)// САПП РФ. 1994. № 1. Ст.2.

12. Указ Президента РФ от 15.03.2000 № 511 «О классификаторе правовых актов» // Собрание законодательства РФ. 2000. № 12. Ст. 1260.

13. Указ Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» (ред. от 25.11.2003)//Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. ст. 1478.

14. Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» // БНА ФОИВ. 2002. 44.

15. Закон от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994)//Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. ст. 416.

16. Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»(ред. от 05.08.2000) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.

17. Закон РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»// Ведомости РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.

Специальная литература

18. Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993-2003 гг. // Российский экономический журнал. 2005. № 4. С. 7.

19. Андреев В.К. Право государственной собственности в России. М., Юристъ, 2004. - 344 с.

20. Андрефф В. Российская приватизация: подходы и последствия // Вопросы экономики. 2004. № 6. С. 58.

21. Белов Е. Оспаривание сделок приватизации//Законность. 2007. № 3. С.45.

22. Белых В.С. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы // Государство и право. 1996. № 10. С. 29-30.

23. Богатырев М.А. Приватизация как гражданско-правовой институт//Право и экономика. 2006. № 10. С.34.

24. Брагинский М.И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М., Юридическая литература, 1981. - 244 с.

25. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. - 503 с.

26. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., Юридиздат, 1963. - 344с.

27. Бриксов В.В. Реализация субъективных публичных прав в сфере приватизации земли: проблемы конституционного и земельно-правового регулирования //Закон. 2007. № 1.С.11.

28. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1.С.24.

29. Владимиров А. Приватизация ТЭКа: победа или поражение здравого смысла? // Независимая газета. 1999. 7 мая.

30. Галиновская Е.А. Недвижимость на земельном участке (о некоторых проблемах приобретения прав на землю) // ЭЖ-Юрист. 2003. № 41. С. 10.

31. Гражданское право: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., Норма, 2005.- 903 с.

32. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., Бек, 1993. - 766 с.

33. Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 13 - 14.

34. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2005. - 201 с.

35. Ельникова Е.В. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости//Юрист. 2006. № 9. С.30.

36. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Канд. дис. - М., 2003. С.83-87.

37. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. М., Госполитиздат, 1949. - 144 с.

38. Камышанский В.П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом // Закон. 2005. № 11. С. 71.

39. Киц А. Механизм приватизации требует доработки контроля//Гражданское право. 2006. № 1. С.11.

40. Кливер Е.П., Солодкевич И.М. О толковании статьи 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2004. №N 11. С. 12 - 14.

41. Колотыркин В.В. Практические аспекты приватизации земельных участков в городе Москве // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 1.С. 24.

42. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА, 2005. - 879 с.

43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2002.- 788 с.

44. Комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Л.А. Окунькова, Б.С. Крылова, А.С. Пиголкина, А.Е. Постникова, М.Я. Булошникова. М., Бек, 1994. - 455 с.

45. Концепции развития российского законодательства / Под ред. Л.А. Окунькова, Ю.А. Тихомирова, Ю.П. Орловского. Изд. 3-е. М., 1998. - 156 с.

46. Конюх Е.А. Правовые аспекты выкупа собственниками объектов недвижимости земельных участков, находящихся государственной или муниципальной собственности//Юридический мир. 2006. № 3. С.30.

47. Красинский В.В. Обзор законодательства о недвижимости в Российской Федерации в 2005 - 2006 гг.//Военно-юридический журнал. 2007. № 3. С.12.

48. Кряжевских К.П., Кряжевских О.В. Недействительность сделок приватизации//Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006. С.45.

49. Кряжевских О.В. Сделка приватизации // Юридический мир. 2003. № 12. С. 31.

50. Лотникова Н.П.Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования//Вестник ВАС РФ. 2007. № 2. С.17.

51. Матвиевская Э.Д. Российская собственность и продолжающийся процесс приватизации. Конец второго тысячелетия (2000-2002 гг.). М., Юрайт, 2003. - 144 с.

52. Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.С.23.

53. Моисеева Е.В. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом//Журнал российского права. 2006. № 9.С.56-57.

54. Новоселов В.И. К вопросу об административных договорах // Правоведение. 1969. № 3. С. 43.

55. Петраков Н. Отношения собственности: анализ трансформации в переходной экономике // Проблемы теории и практики управления. 2005. № 2. С. 16.

56. Петров И.С. Приватизация как способ преобразования собственности//Адвокат. 2000. № 9. С.13.

57. Петров И.С. Некоторые вопросы нормативно-правового регулирования приватизации в Российской Федерации//Журнал российского права. 2005. № 2. С.19.

58. Писков И.П. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. № 6. С.11.

59. Попондопуло В.Ф. О частном и публичном праве // Правоведение. 1994. № 5. С. 54.

60. Пятков Д.В. Сделки и административные акты как основания гражданских правоотношений // Современное право. 2002. № 10.С.11.

61. Радченко С. Как не лишиться приватизированного имущества?//ЭЖ-Юрист. 2004. № 33. С.3.

62. Ревина С.Н. Проблемы правового регулирования отношений собственности и приватизация//Право и политика. 2005. № 5. С.37.

63. Румянцева Е. Оценка собственности в ходе проведения приватизации в России // Проблемы теории и практики управления. 2005. № 1. С. 120.

64. Рябухин С.Н. Региональный аспект приватизации государственной собственности // Эко. Всероссийский экономический журнал. 2004. № 7. С. 4.

65. Рябченко Л. Недействительность сделок приватизации//ЭЖ-Юрист. 2005. № 20. С.16.

66. Рябченко Л. Сложности оспаривания приватизации//ЭЖ-Юрист. 2005. № 17. С.13.

67. Самигулина А.В. Правовые последствия договора продажи предприятия //Право и экономика. 2007. № 4. С.24.

68. Саморотова А. Ни одной чистой сделки. Счетная палата дала бизнесу три месяца на исправление ошибок приватизации // Новые известия. 2004. 5 июля.

69. Синицына С.М. Вопросы применения статьи 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. № 10. С. 31.

70. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. Т. 1. Изд. 2-е. М., Бек, 1998.- 677 с.

71. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав// Вестник МГУ. 2002. № 4. С.14.

72. Ткаченко Т. Приватизация с отчуждением земли//ЭЖ-Юрист. 2006. № 49. С.5.

73. Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности / Под ред. Жуйкова В.М. М., Юрист. 2001.- 344 с.

74. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. № 8. С. 124-125.

75. Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут. - Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.7 - М.: Юр. лит., 2000. С.16-23.

76. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., Статут, 1995. - 766 с.

Материалы правоприменительной практики

77. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2005. № 5.С.11.

78. Постановление Президиум ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. по делу № 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12. С.24.

79. Постановления Президиума ВАС РФ от 09.12.2003 № 11314/03//Вестник ВАС РФ. 2004. №2. С.14.

80. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13 мая 2004 № Ф04/2808-1064/А27-2004// Вестник ВАС РФ.2005. № 1.С.56.

81. Постановление Западно-Сибирского округа от 23 января 2001 № Ф04/135-961/А27-2000// Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.С.56.

82. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября 1998 № Ф04/1703-474/А45-98 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.С.36.

83. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08 сентября 1999 № Ф04/1822-404/А75-99// Вестник ВАС РФ. 1999. № 10.С. 27.

84. Постановление ФАС Уральского округа от 9 октября 2002 г. по делу № Ф09-2461/2002-ГК.//Вестник ВАС РФ. 2003. № 4.С.44.

85. Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2002 № КГ-А40/1339-02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 10.С. 27.

86. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01 июля 2002 № А42-3625/01-10 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 10.С. 47.

87. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2001 № Ф08-665/2001// Вестник ВАС РФ. 2001. № 6. С. 41.

88. Постановление ФАС Поволжского округа от 23 декабря 1999 г. № 4467/99-26//Вестник ВАС РФ. 2000. № 5.С.16.