Характеристика договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава I. Характеристика договора аренды

1.1 Правовое положение, объекты и условия договора аренды

Глава II. Обязательства, возникающие при заключении договора аренды

2.1 Права и обязанности арендодателя

2.2 Права и обязанности арендатора

Глава III. Анализ вопросов и ошибок, возникающих при заключении договора аренды

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они составляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору". Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М., 1993. - С. 186. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными вещами определенное вознаграждение (merces) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Вознаграждение за пользование или наемная плата, должна определяться в денежном выражении; но в договорах найма или аренды, сельскохозяйственных земельных участков допускалось определение наемной платы в натуре - известная доля урожая. На нанимателе лежало обязательство платить наймодателю за пользование вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. По общим правилам - если не было иного соглашения, наемная плата вносилась по истечении соответствующего промежутка времени (postnumerando). Если же наниматель внес наемную плату вперед, а использование в течение всего периода за который была внесена наемная плата, оказывалось невозможным не по вине нанимателя к примеру, по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон сгорел нанятый дом, нанимателю дается actio conducti для возвращения наемной платы. Вопрос о платеже наемной платы получил специальную регламентацию для тех случаев когда она определена в известном количестве продуктов - сельскохозяйственная аренда. Различные случайные обстоятельства могут повлиять на урожай, и так его понизить его, с тем, что для арендатора окажется непосильной арендная плата, установленная по договору. Римские юристы ввели по этому вопросу следующие указания: если имела место неодолимая сила - vis cui resisti non potest, вследствие чего пропал урожай, наниматель освобождался от обязанности платежа наемной платы; если ничего чрезвычайного не происходило, то убыток от неурожая. нес наниматель. В отношении неурожая на нанятом участке, римские юристы давали следующее разъяснение: урожайность это дело случайное: один год - неурожайный, а другой -дает обильный урожай, исходя из этого в неурожайный год, когда арендатору трудно уплатить полную арендную плату, следует допустить уменьшение платы - remissio mercedis, но, если следующие за неурожайным годы будут урожайными, то наймодатель вправе получить арендную плату и за неурожайный год.

Если в других случаях лицо, получающее по договору вещь в пользование, принимало на себя обязательство дать за это в пользование другую вещь и т.п., то такой договор не подходил под категорию locatio-conductio.

Среди свободных римских граждан достаточно рано появилась резкая имущественная дифференциация. Вместе с крупными землевладельцами, которые обрабатывали свои огромные латифундии и с трудом множества рабов, образовалась прослойка бедных крестьян, которые были свободны, но малоземельны или вовсе были без земли. Эти безземельные или малоземельные крестьяне были вынуждены снимать у богатого рабовладельца небольшие куски земли для обработки. Также в городах было много граждан, не имевших собственных домов и снимавших жилище у богатых домовладельцев. Соотношение наймодателей и нанимателей с социально-экономической стороны приводило к соответствующему уменьшению прав нанимателя - его экономическая зависимость от наймодателя выразилась, в том, что наниматель вещи не признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной владельческой защитой против различных самовольных посягательств на его землю и хозяйство. Отразить такие самовольные нарушения обладания снятым земельным участком наниматель мог только через посредство сдатчика на имя которого считался обладающим данным участком наниматель. Понято, как возрастала в силу этого зависимость нанимателя от сдатчика, и без того дававшая себя знать.

Также срок не являлся необходимым элементом договора найма: можно было предоставить вещь в пользование и без указания точного срока (“на неопределенный срок”). В этом случае договор мог быть в любое время прекращен по заявлению каждой стороны.

На наймодателе была обязанность предоставить нанимателю пользование нанятой вещью, или вещью и плодами от нее. Вместе с вещью должны были быть переданы и принадлежности к ней к примеру, при сдаче земельного участка инвентарь.

В общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. Конкретнее, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Если Гражданский кодекс 1964 года Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 406; 1966. - №32. - Ст. 771; 1973. - №51. - Ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - №23. - Ст. 638; 1987. - №9. - Ст. 250; 1988. - №1. - Ст. 1; 1991. - №15. - Ст. 494; 1992. - №15. - Ст. 768; - №29. - Ст. 1689; - №34. - Ст. 1966. постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательства СССР об аренде Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. №25, ст. 481. от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.

Определение договора аренды, содержится в Гражданском кодексе РФ. Под ним понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное положение соотносится с нормой, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании.

Гражданский кодекс РФ определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как, к примеру, договор купли-продажи. В то же время Гражданский кодекс исключает возможность использования договора аренды в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. «Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики» Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М., 1998. - С. 154.. Также Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Однако сегодня такого закона еще не существует.

В настоящее время договор аренды приобретает все большую значимость, так как с развитием общественных отношений, вынуждены развиваться и нормы, которые регулируют эти отношения. Сегодня граждане предпочитают не приобретать дорогостоящее имущество, а выступать его арендаторами, с последующим его выкупом в зависимости от их желания.

Целью данной работы является исследование определения и общих положений договора аренды.

Задачи данной работы:

1. Составление общей характеристики договора аренды.

2. Исследование обязательств и прав, возникающих при заключении договора аренды.

3. Анализ вопросов, возникающих при заключении договора аренды.

Глава I. Характеристика договора аренды

1.1 Правовое положение, объекты и условия договора аренды

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает следующее определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров. Брагинский М. М., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000г. С. 380

Приведем три основных аспекта, характерных договора аренды:

1. Договор аренды - соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование, либо только пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

2. Договор аренды носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Кроме случаев выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях договор аренды прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу договора купли-продажи.

3. Договор аренды всегда носит возмездный характер - арендатор обязан платить за пользование имуществом.

Также договор аренды является двусторонним. Понятия «аренда» и «имущественный наем» корреспондируют друг другу, так как при любой аренде происходит наем имущества.

Отношения, возникающие при вступлении в силу договора аренды носят обязательственный характер, то есть содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Невозможно не учесть того, что лицо, которому имущество передано в аренду, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, то есть как обладатель вещного права на данное имущество.

Следует заметить, что объем полномочий обладателя такого вещного права будет отличаться от объема полномочий собственника имущества. Договор аренды может порождает различные правоотношения, обязательственного и вещного характера. Например, при аренде определенные правоотношения в первую очередь складываются между арендодателем и арендатором а затем уже между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель, предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности, но также в рамках заключенного договора аренды возникает обязательственное правоотношение, которое определяет права и обязанности сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается вещно-обязательственное правоотношение, к примеру арендатор может заключить договор субаренды, и выступать в качестве законного владельца данного имущества и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору. З.А. Ахметьянова. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, №2, С.34

Отсюда следует вывод, что правоотношения которые появляются при вступлении в силу договора аренды, носят как обязательственный так и вещный характер. Вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора с арендодателем. Согласно договора аренды арендатор одновременно приобретает с передачей ему имущества правомочия владения и пользования имуществом, следует заметить что объем всех названных правомочий в каждом случае устанавливается законом и непосредственно самим договором аренды.

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды четко видна и главная договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. Также следует заметить, что в пункте 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается на то, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Это не может означать изменение цели договора, потому что не всякий арендатор может быть признан владельцем, а пользователем он будет во всех случаях. Возмездность договора аренды отличает его от договора ссуды. Аренда имущества предполагает в своем роде пользование имуществом с использованием его потребительских качеств Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249., то есть право пользования арендованным имуществом, которое предполагает извлечение из вещи ее полезных свойств которые остаются в собственности арендатора, согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ. Но правило пункта 2 статьи 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором, на что указывает ст. 136 ГК РФ.

Глава II. Обязательства, возникающие при заключении договора аренды

2.1 Права и обязанности арендодателя

Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды, и ответственность за недостатки отданного в аренду имущества. Гражданский кодекс Российской Федерации, пункт 1, статья 612. При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и документами, кроме случаев, предусмотренных договором. В случае, если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не сможет воспользоваться имуществом в соответствии с его назначением, со стороны арендатора может быть предъявлено требование арендодателю предоставить ему данных принадлежностей и документов или расторжения договора и также возмещения убытков, на что указывает пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать следующим требованиям: быть пригодным для использования в соответствии с целевым назначением, быть в состоянии, которое отвечает обычно предъявляемым требованиям либо нормам (например ГОСТ), сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами и принадлежностями.

Арендатор может требовать в случае несоответствия имущества, передаваемого по договору аренды, вышеизложенным критериям: предоставления необходимых для имущества принадлежностей и документов, расторжения договор аренды, возмещения убытков, понесенных арендатором, вследствие передачи ему арендодателем непригодного для целей договора аренды имущества.

Также, арендодатель несет ответственность за нарушение срока сдачи в аренду имущества, определенного в договоре аренды. Если в договоре аренды не указан срок сдачи имущества в арендатору, то срок должен быть разумным. В случае, если арендодатель нарушает все допустимые сроки передачи арендованного имущества, то согласно ГК РФ возможны следующие варианты: истребовать данное имущество от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права, возместить убытки, которые были причинены задержкой в исполнении передачи имущества, потребовать от арендодателя расторжения договора.

При получении имущества в аренду с существенными недостатками, арендатор вправе: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы или либо возмещения расходов арендодателя на устранение недостатков имущества, удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

2.2 Права и обязанности арендатора

Теперь стоит рассмотреть обязанности другой стороны договора - арендатора. Одной из ключевых обязанностей данной стороны договора является обязанность использования арендованного имущества согласно условий договора аренды, а если эти условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Один из примеров использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для проживания физического лица, в качестве офисного или торгового.

Однако существуют общие правила для арендатора, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, конкретнее, пунктом 2 статьи 616 ГК РФ. Итак, арендатор обязан: поддерживать имущество в надлежащем состоянии; производить за свой счет текущий ремонт имущества; нести расходы по содержанию имущества. Это общие правила, к которым применима следующая формулировка: если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор вправе использовать арендованное имущество, используя к примеру, такое право как субаренду и передавать свои права и обязанности другому лицу по договору субаренды.

Законом могут быть установлены другие правила по распоряжению имуществом ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора, в случае если арендатор: добросовестно исполнял свои обязанности по договору; имеет намерение продлить аренду, письменно уведомив арендодателя в срок указанный в договоре либо до окончания действия договора.

Арендатор также правомочен требовать расторжения договора, в том случае если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество или препятствует пользованию данным имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу форс-мажорных обстоятельств приходит в состояние не пригодное для использования; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества; арендованное имущество имеет существенные использованию недостатки, в соответствии с которыми его нельзя использовать по назначению, ответственность за которые несет арендодатель.

В случае, если арендатор продолжает использовать имущество по истечении срока договора аренды и со стороны арендодателя не поступило возражений, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок Гражданский кодекс Российской Федерации, пункт 2, статья 621..

Рассмотрим окончание срока действия договора и прекращение его действия производится на следующих основаниях: использование арендатором арендованного имущества с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение арендатором имущества; арендатором недобросовестно вносятся платежи в соответствии с договором аренды, платеж не вносился более двух раз.

Досрочное расторжение договора аренды. Возможно расторгнуть договор аренды, который заключен на неопределенный срок. Для этого нужно известить об этом вторую сторону за один месяц для движимого имущества и за три месяца, для недвижимого, согласно статьи 610 ГК РФ. Причем причины расторжения договора не имеют правового значения.

Но для расторжения срочного договора нужны веские причины соответствующие закону. Перечень оснований для расторжения договора аренды определяется статьями 619 и 620 ГК РФ. Предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике чаще, чем иски арендатора. Прежде всего это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе арендаторов происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. Поэтому рассмотрим спорные ситуации при расторжении договора по инициативе арендодателя.

Расторжение договора до истечения срока имеет место быть в силу различных обстоятельств например, арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества или желает использовать имущество самостоятельно. Во всех этих случаях стороны обращаются за ответом к закону и тексту договора. Но ни одна из вышеприведенных ситуаций не является основанием для расторжения срочного договора аренды. Судебная практика - постановление ФАС ДВО от 28.12.2007 №Ф03-А24/07-1/5797.

Досрочное расторжение договора аренды можно рассмотреть как санкцию, применимую в случае нарушения его условий одной из сторон. Рассмотрим постановление по одному из дел: «Утверждение истца о том, что ранее ответчик имел субарендаторов и это, хотя и исправлено, но является нарушением договора, верно, но не будет основанием для столь серьезной ответственности в виде расторжения договора» - постановление ФАС МО от 06.06.2006 №КГ-А40/4289-06.

Общие основания расторжения договора аренды по инициативе одной стороны указаны в ст. 450 и 451 ГК РФ. Это существенное нарушение договора другой стороной или существенное изменение обстоятельств. Также возможно расторжение договора при существенном нарушении условий договора, в том случае если оно не было связано с порядком пользования имуществом, но в его результате сторона лишилась того, на что могла бы рассчитывать.

Глава III. Анализ вопросов и ошибок, возникающих при заключении договора аренды

договор аренда консенсуальный возмездный

В настоящее время существуют пробелы, а также противоречия законодательства в этой области.

Объектами аренды часто является дорогостоящее имущество в отношении которого установлен особый правовой режим.

В настоящее время в состав договоров аренды имущества часто включаются дополнительные приложения, которые содержат различные правила и инструкции для сторон договора. Часто они включают в себя важные положения для сторон или содержат в себе условия различных действий.

Часто арендатор невнимательно ознакамливается с содержанием этих приложений, что может привести к фальсификации. Чтобы избежать подобных неприятных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом данных приложений, а также подписать их на каждой странице. По закону, договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации в случае, когда они заключены сроком на один год и более. Такой договор вступает в законную силу только после государственной регистрации. Не стоит забывать, что помимо Гражданского Кодекса российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества регулируется также нормами Жилищного Кодекса Российской Федерации. Если срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя не поступило предложения расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на неопределенный срок, и регистрация его вновь не требуется.

Также весьма распространены схемы, когда при заключении договор не регистрируется или заключается на срок до 12 месяцев, с тем, чтобы избежать уплаты налогов. Но это мнение ошибочно, так как даже если договор не прошел государственную регистрацию, налоги с арендной платы все равно придется платить. В методических рекомендациях МИМНС до 2002 года имела место фраза: «отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для непризнания расходов», но в 2002 году ее убрали из методических рекомендаций. На основании этого все затраты произведенные арендатором до момента вступления договора аренды в законную силу признаны не будут потому что документы подтверждающие расходы не соответствуют требованиям законодательства. Но при этом у арендодателя все доходы полученные по не действующему договору будут учтены то есть подлежат налогообложению.

Одной из основных ошибок арендатора, также является привычка не проверять принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Совет: всегда нужно проверять правоустанавливающие документы на имущество, которое арендуется.

В акте приема-передачи имущества должно быть указано состояние и недостатки, чтобы потом арендодатель не перенес ответственность за их устранение на арендатора.

Еще одна ошибка при заключении договора аренды: неправильное установление арендной платы. Под этим имеется в виду, что договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ) - это соответствующее условие является основным для этого договора. В случае, если из текста договора будет невозможно уяснить размер арендной платы, договор будет считаться незаключенным.

Рассмотрим пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма не отвечает на вопрос: требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы или самим договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика показала что имеет место пользу вторая точка зрения. Объясняется это тем, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ не отменяет общие нормы главы 29 ГК РФ об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров. Также, в случае если арендная плата установлена в форме платежей денежными средствами, то в договоре должна быть определена твердая цена аренды. В случаях, когда арендатор получает имущество в неудовлетворительном состоянии, либо когда договором аренды предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние имущества на момент его получения от арендодателя и состояние имущества в момент его возврата. Для чего необходимо подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи. В данном акте необходимо отразить характеристики имущества, например если предметом аренды является нежилое помещение, характеристику помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов а также, необходимость в текущем или капитальном ремонте, далее состояние инженерных коммуникаций и возможность использования помещения в целях аренды для использования помещения для того профиля деятельности в целях которого оно арендуется. Также возможно включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.

Следующая ошибка со стороны арендатора: принятие условий арендодателя без попыток внести изменения в договор аренды. Многие даже не пытаются вносить изменения в договор аренды и принимают его полностью в редакции арендодателя, которая часто содержит в себе множество весьма неудобных для арендатора условий. Поразительно что, несмотря на этого факт, некоторые арендаторы продолжают соглашаться на такие условия. Каждая из сторон имеет право выражать свою точку зрения и ставить наиболее выгодные для себя условия, достигнув, в итоге консенсуса. Арендаторам нужно отстаивать свои интересы.

Устное оформление договоренностей и нюансов. Арендаторы часто попадают в ситуацию, когда обращаются к арендодателю с просьбой внести изменения в некоторые положения договора. Арендодатель согласен, но под различными предлогами отказывается вносить изменения в сам договор и убеждает арендатора в том, что изменение условий договора лишь формальность, на которую у сторон недостаточно времени, а ведущее значение имеет то о чем стороны устно договорились. Но как только договор аренды подписан сторонами, арендодатель забывает об устных договоренностях и начинает требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений, зачастую угрожая обращением в суд или досрочным расторжением договора аренды. Такая ситуация способна причинить существенные неудобства арендатору. Поэтому, следует учесть, что достигнутые с арендодателем договоренности приобретают юридическую силу только после того как стали частью письменного договора или оформлены дополнительным письменным соглашением к нему. Необходимо настаивать на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если эти договоренности в интересах сторон.

Отсутствие юридической проверки - также одно из упущений сторон договора.

Многие при заключении договора аренды не осуществляют должным образом проверку юридической чистоты помещения, которое планируют арендовать, а также прав арендодателя на него. Проверка прав арендодателя это в себя проверка права собственности арендодателя. В случае если арендуемое имущество закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления также нужно проверить наличие согласия собственника этого имущества на передачу его в аренду.

Тщательность проверки прав арендодателя зависит от того срока, на который планируется арендовать помещение, от масштабности договора. Чем больше размер возможных убытков сторон тем важнее необходимость проверки юридической чистоты помещения и прав арендодателя на него. К примеру, права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если арендодатель отказывается выдавать выписку из ЕГРП, то арендатор может ее получить самостоятельно в регистрационном органе по месту нахождения имущества.

Также необходимо проверить наличие у лица, которое подписывает договор аренды, полномочий на заключение такого договора.

Обычно в договорах аренды отсутствуют условия о гарантии юридической чистоты арендуемого объекта. Эти условия особенно важны в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту арендуемого объекта и прав арендодателя на него не удалось. Гарантии только тогда имеют ценность, когда за их нарушение или недостоверность договором предусмотрены санкции. Поэтому необходимо прописывать какую ответственность несет каждая из сторон за нарушение гарантий и заявлений.

Сегодня уровень правовой культуры еще не развит для того, чтобы всеми участниками неукоснительно соблюдались условия заключения и исполнения договора, поэтому неизбежны нарушения с их стороны. Во избежание ошибок необходимо уровень знаний не только сторон договора и развивать правовую культуру во всем обществе.

Заключение

Рассмотрев данную тему можно сделать вывод, что, со стороны законодателя просто необходимо более внимательное отношение к принимаемому нормам и а также к их реализации на практике. Данное условие является основополагающим и необходимым так как это вызвано не только систематическими злоупотреблениями и грубыми нарушениями среди участников правоотношений, но и тем фактом, что нормативная база призвана обеспечивать наибольшую эффективность регулирования отношений.

Договор аренды является тем договором, который может стать помощью для развивающихся производственных комплексов, не имеющих пока средств на приобретение своего собственного имущества, физических и юридических лиц, которые не могут позволить себе приобрести определенный вид имущества. Поэтому, напрашивается вывод, что при совершенствовании раздела гражданского права в области аренды, повысится уровень жизни и правового развития всего общества.

Общая характеристика договора аренды такова: договор аренды - это гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой как, например, договор купли-продажи. Договор аренды носит временный, консенсуальный и возмездный характер.

При заключении договора аренды у сторон возникают следующие права и обязанности (перечислим основные из них):

· Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды, и ответственность за недостатки отданного в аренду имущества;

· Одной из ключевых обязанностей данной стороны договора является обязанность использования арендованного имущества согласно условий договора аренды, а если эти условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора аренды стоит обращать особое внимание на состояние арендуемого имущества, выполнение юридической проверки, изучение приложений к договору, наличие правоустанавливающих документов на арендуемое имущество, государственную регистрацию договора аренды в установленных законом случаях.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).

2. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая (от 26.01.1996 N 14-ФЗ).

3. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

4. Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. №25.

Учебная литература:

5. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.

6. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

7. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Издательство "Статут", 2002.

8. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006.

9. Гражданское право, часть 2. Уч. пособие. А.Д. Корецкий, К.М. Маштаков, Е.А. Маштакова М.: «МарТ», 2003 г.

10. Гражданское право. Том 2. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2002.

11. Борисевич, М.М. Римское гражданское право: учебное пособие / М.М. Борисевич. - М., 1995.

12. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., Статут. 2009.

13. Евтеев В.С. Возмещение убытков как вид ответственности в коммерческой деятельности: Учеб. пособие для вузов. М., Зерцало - М. 2007.

14. Тузов Д.О. Ничтожность и оспоримость юридической сделки: пандектное учение и современное право. М., Статут, 2006.

15. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007.

Периодические издания:

16. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, N 2.

17. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5.

18. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, N 4.

19. [http://bishelp.ru/nedviz/zakon/dok/dog_arendi1.php], Типовой договор аренды нежилого помещения, 28.05.2011 г.

Размещено на Allbest.ru