Правовая характеристика договора аренды
Характеристика договора аренды как одного из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; реализации отношений товарообмена. Правовое регулирование данного договора, его условия. Права и обязанности арендатора и арендодателя.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 05.11.2014 |
| Размер файла | 40,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
договор аренда имущество пользование
Введение
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1 Понятие и условие договора аренды
1.2 Правовое регулирование договора аренды
Глава 2. Содержание обязательства договора аренды
2.1 Права и обязанности арендатора
2.2 Права и обязанности арендодателя
Заключение
Список используемой литературы
1.1
Введение
Актуальность исследования: актуальность данной темы, безусловно, высока. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение любого договора сводится к регулированию в рамках закона поведение людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.
Аренда - в гражданском праве один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд. Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование. В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, так как с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения.
В гражданском праве, наряду с обязательствами по отчуждению имущества группа обязательств по передаче имущества во временное пользование юридически оформляет особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести право пользования этим имуществом, с последующим его выкупом (по их желанию).
Объектом исследования: являются общественные отношения, обеспечивающие право по передаче имущества во временное владение и пользование. Аренда - наем предприятия, источников природных ресурсов, какого - ни будь имущества, земли, помещения во временное пользование. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.
Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, и может не потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имущества во временное пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер, и их содержание складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.
Цель исследования: целью настоящей работы является исследование понятия договора аренды.
Задачи исследования: исследование общей характеристики договора аренды, изучение содержания обязательства по договору аренды, анализ актуальных вопросов по договору аренды с введением их в практику.
Методология исследования: изучение данной темы основано на использовании следующих методов исследования: нормативного, сравнительно-правового, рассуждения, логического, описания, и др.
Разработанность исследования: в ходе исследования были использованы труды следующих ученых: Козырь О.М., Иванов А.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Новицкий И.Б., Перетерский И.С., Ахметьянова З.А., Васильева Е.Н., Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю., Мейер Д.И., Брагинский М.М., Витрянский В.В., Синайский В.И., Шершеневич Г.Ф. и др.
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1 Понятие и условие договора аренды
Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием "аренда имущества", без придания специального юридического значения их одновременному применению. Законодательство советского периода использовало термин "аренда" для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий, хотя Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст. 277) также оперировали понятием "имущественный наем". Понятие "аренда" использовалось также и для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.
Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах и когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством.
ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как "тождественные".
Главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. Однако следует сразу сделать оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Возмездность арендного договора отличает его от ссуды, что было отмечено выше, и на что в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором. Следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 609 ГК на договоры аренды с правом выкупа арендованного имущества распространяются только нормы о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, но не иные нормы о договорах купли-продажи такого имущества.
Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, т.к. после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве. Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.
Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (например: атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.).
Срок в договоре аренды не относится к его существенным условиям, при его отсутствии договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, при котором каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. В связи с этим Д.И Мейер высказал мнение, что "с научной точки зрения договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным, если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении. А контрагенты предоставили себе определить его впоследствии. Законом могу устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества (например: в договоре проката максимальный срок не может превышать одного года (ст. 627 ГК), срок аренды участка лесного фонда составляет от одного года до девяносто девяти лет (ст. 31 Лесного кодекса). Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды, а также предоставление возможности каждой из сторон после определенно промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
1.2 Правовое регулирование договора аренды
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.
В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, но временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора: соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности, так как собственником имущества остается арендодатель; аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю (исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи); договор аренды всегда возмездный так как арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
По юридической природе договор аренды является консенсуальным т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), возмездным, взаимным и двусторонним, так как права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником п. 1 ст. 298 ГК РФ). Между тем отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям.
Общим правилом является передача имущества арендатору в его владение и пользование. С развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, возможной стала аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею). Существенным условием такого договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.
Обычно как тождественные используются понятия "аренда" и "имущественный наем" - при любой аренде имеет место наем имущества. Термин "аренда" иногда применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а не наем, кроме того, "извлечение из нее плодов". Однако указанное, положение не нашло отражения в российском законодательстве.
В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и права на него. Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку при предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами -- арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.
Аренда с точки зрения закона, по мнению отдельных авторов, имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом), т.е. "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом".
Содержание прав и обязанностей сторон в договорах аренды регулируется нормами обязательственного права. Нельзя не учитывать, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.
Объем полномочий обладателя такого вещного права будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.
Договор аренды может порождать правоотношения как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).
Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте. Нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.
Следует согласиться, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного".
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ), а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса (ст. 40, ч. 4 ст. 41, ст. 42 Лесного кодекса РФ и т.д.; Положение об аренде участков лесного фонда) или водные объекты (ст. 41 Водного кодекса РФ)). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования и подлежащие возврату.
К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр.; если сдается земельный участок или его часть-прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду; если сдается здание сооружение или помещение-надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в арендупомещение с указанием размера арендуемой площади. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество Необходимо отметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Глава 2. Содержание обязательства договора аренды
2.1 Права и обязанности арендатора
Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.
Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.
Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества, сдаваемого в аренду определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством. Основной обязанностью арендатора является пользование арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества.
Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду. Использованием имущества не по назначению может служить пример использования помещения, арендованного для офиса, в качестве торгового, складского помещения или для размещения в нем промышленного предприятия.
Обобщенные правила об обязанностях арендатора (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) содержаться в пункте 2 ст. 616 ГК РФ. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии; производить за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".
Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут определяться сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения. Под ними следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения, или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного в наем.
В период владения и пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Пределы осуществления арендатором права пользования арендованным имуществом определяются условиями договора, а если такие условия не установлены, то назначением имущества. Согласно п. 2 ст. 615 ГК, если иное не установлено специальными нормами ГК либо других правовых актов, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).
Иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора устанавливаются Законом или иными правовыми актами. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Однако, арендатору транспортного средства напротив, предоставлены более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом (например, право заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК)). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).
По истечении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он: надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.); готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах "при прочих равных условиях" (это касается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и др.); желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. При продолжении использования имущества после истечения срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.).
Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 624 ГК в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК).
Следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 609 ГК на договоры аренды с правом выкупа арендованного имущества распространяются только нормы о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, но не иные нормы о договорах купли-продажи такого имущества.
Прекращение действия договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.
Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Отмечая нелогичность этого правила, Д.И. Мейер указывал, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре.
Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором. Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.
Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.
2.2 Права и обязанности арендодателя
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). Арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором), без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель обязан предупреждать арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть выражено как в деньгах, так и в иной материальной форме. Со времен римского права бытует сомнение в том, является ли отдача части продукции, плодов, доходов платой за наем имущества. Многие юристы склонны видеть при таком расчете совместное пользование вещью - товарищество (договор о совместной деятельности).
Арендные платежи должны вноситься в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).
Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).
От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Для отдельных видов договоров аренды законодатель может установить иные сроки. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Оно действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица. В законе (п. 2 ст. 610 ГК) ничего не говорится о форме, в которой должны совершать предупреждение об отказе от договора его стороны. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. ст. 158 - 163 ГК), а также п. 1 ст. 609 ГК о форме договора аренды.
Необходимо отметить, что по общему правилу, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. Судебная практика считает, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Вместе с тем если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК). Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели.
Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям: быть пригодным для использования строго по целевому назначению; находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям; соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу; передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями; сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Законодателем предусмотрена ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. При нарушении арендодателем всех договорных и разумных сроков передачи арендованного имущества Кодекс допускает: истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ); возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества; право требовать от арендодателя расторжения договора. Законодателем также предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору(замены арендованного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся у арендодателя в надлежащем состоянии, либо безвозмездного устранения арендодателем недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора). В случае уже когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду -- так называемые явные недостатки.
Заключение
Анализ норм действующего законодательства и характер отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать выводы, что возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем, при этом арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды, что предусмотрено законом, а целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или недостаточно средств для его приобретения.
Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.
Исходя из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора: соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности (собственником имущества остается арендодатель); аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю; договор аренды всегда возмездный (арендатор обязан оплатить пользование имуществом). Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Список используемой литературы
Нормативно-правовые акты
1. Федеральный закон от 29 января 1997 г. (с изменениями от 21 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №5. Ст. 610; Парламентская газета. 2004. 28 дек.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (с изменениями от 2 ноября 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594; 2004. №45. Ст. 4377.
3. Утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. №345 (с изменениями от 19 июня 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. №14. Ст. 1585; 2003. №25. Ст. 2532.
4. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст. 4472; 2004. №35. Ст. 3607.
5. Ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 №15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3399).
6. См. п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. №33. Ст. 3999).
7. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.12.2013).
Специальная литература
8. Учебник "Римское частное право / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского С. 446 - Юристъ, 2004.
9. Гражданский кодекс советских республик. Текст и практический комментарий / под ред. А. Малицкого С. 249.
10. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, №2.
11. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.
12. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 150.
13. С.И. Ожегов и Н.Ю. Шведова Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова, - 4-е изд., дополненное. - М.: Азбуковник, 1999.-944 стр., С. 28.
14. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249.
15. Популярный юридический Энциклопедический словарь; Редакционная коллегия О.Е. Кутафин, В.А. Туманов, И.В. Шмаров; Москва Научное издательство "Большая Российская энциклопедия" 2000 С. 60.
16. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч 2. С. 262.
17. Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000г. С. 380.
18. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 396.
19. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 461.
16. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. №5. С. 117.
20. З.А. Ахметьянова. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, №2, С.34.
21. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. №10. С. 37-44.
22. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. №10. С. 37-44.
23. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, №4.
24. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. С.334 (автор комментария - Е.А. Павловский).
25. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 270.
26. Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М., 1872. С. 118.
27. Гражданский кодекс советских республик. Текст и практический комментарий / под ред. А. Малицкого. С. 255 (автор комментария - А.Е. Семенова).
Научные статьи
28. п. 2 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. №3.
Судебная практика
27. Судебная практика (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.
курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.
дипломная работа [61,8 K], добавлен 06.11.2002Общая характеристика договора. Правовое регулирование договора в законодательстве Российской Федерации. Понятие и условия соблюдения договора. Содержание обязательства права и обязанности арендатора. Права и обязанности арендодателя. Нюансы аренды.
курсовая работа [32,5 K], добавлен 13.12.2007Правовое положение и объекты договора аренды, его основные условия и признаки (консенсуальный, взаимный, возмездный). Исследование обязательств и прав арендодателя и арендатора. Анализ вопросов и ошибок, возникающих при заключении договора аренды.
курсовая работа [40,7 K], добавлен 10.06.2013Сдача имущества в аренду. Понятие, элементы, предметы договора аренды. Законодательное определение договора. Обязанности арендодателя и арендатора. Отказ от договора аренды, досрочное расторжение договора, возмещение убытков, смена собственников.
курсовая работа [39,8 K], добавлен 02.11.2008Правовые основы договора аренды: его стороны, предметы (объекты), сроки и формы заключения. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности договора аренды зданий и сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовой аренды (лизинга).
курсовая работа [33,6 K], добавлен 24.11.2014Понятие, значение и содержание договора аренды, общие положения: стороны, объект, срок. Права и обязанности арендодателя и арендатора, расторжение договора, основания его прекращения, право на возобновление. Правовое регулирование, разрешение споров.
курсовая работа [43,5 K], добавлен 23.11.2011Особенности договора аренды, его предмет, права и обязанности арендодателя. Виды аренды транспортных средств. Порядок установления арендной платы. Нормативно-правовое регулирование лизинга. Порядок составления договора безвозмездного пользования.
контрольная работа [31,5 K], добавлен 28.09.2012Общие положения об аренде. Виды, формы и стороны договора аренды, его условия, сроки и порядок заключения. Государственная регистрация договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности и правовое значение договора проката.
курсовая работа [700,3 K], добавлен 19.01.2016Законодательное регулирование предмета аренды. Содержание и условия договора аренды, обязанности и ответственность арендодателя и арендатора. Установление размера и сроков арендной платы. Особенности правового регулирования аренды транспортных средств.
курсовая работа [40,9 K], добавлен 27.01.2011
