Прекращение права общей долевой собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Право общей собственности: общие положения

1.1 Историческое развитие права общей долевой собственности

1.2 Понятие и виды долевой собственности

1.3 Отличия права совместной собственности от права долевой собственности

2. Содержание права общей долевой собственности

2.1 Субъекты и объекты права общей долевой собственности

2.2 Содержание правомочий собственника

3. Прекращение права общей долевой собственности

4. Новый проект ГК РФ

5. Проблемы осуществления права общей долевой собственности

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Институт общей долевой собственности, будучи известным еще праву дореволюционной России, особую актуальность и значимость приобрел в 90-е годы 20 века в связи с переходом к рыночной экономике и увеличению класса частных собственников. Провозглашение в Конституции РФ 1993 года свободы предпринимательства, экономической деятельности, поощрение конкуренции являются надежными правовыми гарантиями института общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности регулируется многими отраслями права: гражданским, семейным, земельным, жилищным и др., что также свидетельствует о его значимости и распространенности.

Тема общей долевой собственности рассматривалась многими учеными - юристами. В своей работе я изучила точки зрения Суханова Е.А., Филатовой У.Б., Белова В.А., Покровского И.А., Садикова О.Н., Алексеева С.С., Дроздова И.А. и других.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения общей долевой собственности как особый правовой феномен, а также совокупность отношений собственников по поводу владения, распоряжения и пользования общим имуществом.

Цель курсовой работы - исследовать понятия «общая долевая собственность», «доля», изучить законодательство об общей долевой собственности и его содержание, а также выявить современные проблемы, связанные с правом общей долевой собственности.

Задачи, вытекающие из поставленной цели:

- определение правовой природы понятия права общей долей собственности,

- определение содержания прав субъектов,

- исследование нормативно правовой базы, регулирующей право общей долевой собственности,

- исследование судебной практики,

- выявление современных тенденций развития института общей долевой собственности на основе нового проекта ГК РФ.

Работа состоит из пяти пунктов и пяти параграфов, в которых рассмотрены вопросы определения, содержания права общей долевой собственности, возникновения и прекращения права общей долевой собственности, проведен сравнительный анализ действующего законодательства с новым проектом ГК РФ, изучена судебная практика.

1. Право общей собственности: общие положения

1.1 Историческое развитие права общей долевой собственности

Институт общей долевой собственности является одним из древнейших правовых институтов, известных еще римскому праву. В Древнем Риме сособственники обладали полной властью над всем общим имуществом, один сособственник мог распорядиться имуществом по своему желанию, за исключением некоторых случаев, когда требовалось согласие остальных сособственников (например, установление сервитута). Для совершения сделки с общим имуществом недостаточно было воли большинства, и один сособственник мог пресечь действие путем своего несогласия. Из-за этого возникали определенные трудности и объединения, основанные на общей собственности, как правило, распадались. Позднее Юстиниан ввел правило большинства: для совершения сделки необходимо согласие тех сособственников, которые располагали более 50% доли общей собственности. Недовольное меньшинство, в свою очередь, могло потребовать выдела и раздела их имущества. А позднее и вовсе сложилось правило, согласно которому, собственник может распоряжаться лишь принадлежащей ему на праве собственности долей, а всем имуществом сособственники распоряжались по общему согласию.

Что касается России, то нормы, регулирующие вопросы общей долевой собственности, так или иначе, присутствовали в Русской Правде, в Соборном Уложении 1649 года, в Своде законов гражданских. Для данных актов характерен казуальный характер расположения статей, то есть не было отдельной главы, посвященной праву общей собственности, но было системы.

Соборное Уложение Алексея Михайловича предусматривало возможность распоряжения имуществом сособственников только с общего согласия (ст.13 главы XVII «О вотчинах»). Затем аналогичное положение было перенесено в Свод гражданских законов (т.X, ч.1, ст.546, 555). В связи с этим правилом возникала проблема для лиц, вступающих в сделки с сособственниками, так как не было возможности узнать, было ли достигнуто общее согласие или нет. Сначала действовало правило, согласно которому, лицо, добросовестно приобретшее вещь, находящуюся в общей собственности, в случае несогласия сособственника, не обязан возвращать вещь, но в дальнейшем Сенат признал подобную сделку недействительной.

В советское время появился кодифицированный акт - Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. Кодекс впервые закрепил определение общей собственности. Согласно ст. 61 право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность).

Основное правило осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения был принцип большинства голосов, этот принцип отличал институт общей собственности РСФСР от европейских правил (например, в Германии и Швейцарии большинство определялось по размеру доли, а не по количеству голосов, как в РСФСР).

Среди обязанностей сособственников выделялись следующие: 1) содержание своей доли в общем имуществе 2) соблюдение правила преимущественной покупки доли (кроме случая публичных торгов).

Среди прав собственников было право требовать выдела своей доли из общего имущества. При невозможности выдела в натуре, сособственнику выплачивалась денежная компенсация.

Гражданский кодекс 1922 г. четко не разграничивает долевую и совместную собственность, однако доктринально такое разделение уже осуществляется. К объектам совместной собственности относят общее имущество супругов и имущество колхозного двора. Классификация долевой собственности, в свою очередь, достаточно хаотична, так как не имеет единого критерия.

Поскольку в ГК 1922 г. были определены лишь общие положения и принципы осуществления сособственниками своих правомочий, многие "законодательные пробелы решались ведомственными нормативными актами, а также судебной практикой".

Дальнейшее своё развитие институт общей собственности получил с принятием в 1961 году Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы). Здесь впервые было закреплено деление права общей собственности на долевую и совместную. Согласно ст.26 Основ «Имущество может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким колхозам или иным кооперативным и другим общественным организациям, либо государству и одному или нескольким колхозам или иным кооперативным и другим общественным организациям, либо двум или нескольким гражданам.

Различается общая собственность с определением долей (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность)».

Значительный шаг вперед в вопросе регулирования общей долевой собственности был сделан с принятием Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 г. (далее - ГК 1964 г.). Общей собственности здесь посвящается целая глава, состоящая из 19 статей. Кодекс подтверждает нормы, предусмотренные Основами. Помимо этого закрепляется принцип единогласного осуществления правомочий собственников.

Среди обязанностей сособственников выделяют: обязанность платить налоги в соответствии со своей долей, а также обязан содержать свою долю в надлежащей состоянии.

За сособственниками закреплялись следующие права:

1) право на отчуждение своей доли другому лицу;

2) преимущественное право покупки (кроме случая продажи с публичных торгов).

3) в случае нарушения права преимущественной покупки сособственник, чьи права были нарушены в течение 3 месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4) право выдела своей доли из общего имущества

Помимо этого, в ст.123 впервые были предусмотрены основания прекращения права общей долевой собственности. Прекращение осуществляется, путем:

1) раздела имущества в натуре, если этот раздел возможен;

2) выкупа государством, кооперативной или другой общественной организацией долей, принадлежащих гражданам;

3) продажи гражданам доли, принадлежащей государству, кооперативной или другой общественной организации;

4) продажи всего имущества с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соответственно их долям.

Важно, что размер долей стал влиять на осуществление правомочий собственника.

К совместной собственности ГК 1922 года отнес собственность членов колхозного двора и собственность занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве.

В постсоветский период на территории РФ действовали Основы гражданского законодательства 1991 г. Общей собственности здесь посвящена лишь ст.46, которая не привнесла никаких новшеств.

Мы кратко рассмотрели историю института общей собственности в России и теперь можно перейти к анализу данного института в соответствии с действующим ГК РФ 1994 г.

1.2 Понятие и виды долевой собственности

Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью. Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник, 1 том.-М.: Статут, 2011. - 572 с.

Размер долей участников определяется либо законом (в случае наследования по закону), либо соглашением. Если невозможно по закону и соглашением определить доли, они автоматически считаются равными (п.1 ст.245 ГК).

Сама доля - это не часть имущества, выраженная в натуре (в квадратных метрах иди килограммах), она выражена арифметически (1/2, 25% и т.д.). Доли предполагаются равными, если иное не установлено соглашением между сособственниками или законом. То есть участники общей долевой собственности могут поставить размер доли в зависимость от вклада участника в объект общей собственности. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы - М.: Издательство Норма, 2004.

По общему правилу, основанием возникновения общей долевой собственности является поступление в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Основаниями приобретения общей собственности, в частности, выступают: приобретение вещи несколькими лицами по договору (купли-продажи, мены, дарения, приватизации жилой квартиры, ренты и др. - п. 2 ст. 218 ГК), наследование вещи несколькими наследниками (абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК), создание вещи (п. 1 ст. 218 ГК), ее совместная переработка (ст. 220 ГК), приобретение в собственность плодов, продукции, доходов от использования законными владельцами общего имущества (абз. 2 п. 1 ст. 218 ГК), клад, найденный одним лицом на земельном участке, в здании, строении, ином имуществе другого лица (поступает в собственность обоих в равных долях - п. 1 ст. 233 ГК), совместная находка вещи (ст. 228 ГК), переход заложенного имущества в собственность владельцев облигаций с залоговым обеспечением (ст. 27.3 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг») и другие. Перечень данных обстоятельств открытый, то есть, не ограничен законом.

В последние годы намечена тенденция к расширению сферы применения норм о долевой собственности. Объект права долевой собственности различен. В связи с этим можно выделить следующие специфические виды общей долевой собственности:

1) долевая собственность по договору простого товарищества. Согласно п.1 ст.1043 ГК РФ: «Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства».

2) долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Данный вид регулируется ФЗ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Возникли данные правоотношения в результате реорганизации колхозов и совхозов и их приватизации членами закрепленных за ними земель. Объект приватизации - не единая вещь, а массив различных земельных участков, которые принадлежали одному колхозу или совхозу.

3) долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме или кондоминиуме лиц, которым принадлежат на праве собственности жилые помещения в соответствующем доме. Согласно ст.290 ГК РФ:

«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».

Особенностью данной нормы является то, что права на соответствующее общее имущество могут передаваться только совместно с правом собственности на жилое помещение. В связи с этим И.А. Дроздов сформулировал понятие «обслуживающей» долевой собственности, отметив, что её объект - обслуживающее имущество -- следует рассматривать как принадлежность, а обслуживаемое имущество -- как главную вещь, поскольку они связаны общим назначением. Дроздов И.А. Понятие "обслуживающей" долевой собственности // Правоведение. - С.-Пб.: Изд-во С.-Петербург. ун-та, 2000, № 6. - С. 125-139

1.3 Отличие права совместной собственности от права долевой собственности

Право общей собственности в ГК РФ регламентируется 16 главой. Согласно п.1 ст.244 «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности». П.2 ст.244 гласит: «Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)».

В теории права существуют различные точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:

1) В долевой собственности, в отличие от совместной, присутствуют доли. Отсюда следует, что участник долевой собственности имеет право распоряжаться своей долей, а участник общей совместной собственности - нет. Такой точки зрения придерживаются Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, Е.А. Суханов и другие.

2) Ю.Х. Калмыков и М.Г. Маркова считают, что разграничение общей собственности является условным, так как размер долей участников совместной и долевой собственности известен заранее. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности // Очерки по гражданскому праву.- Л., 1957 г.

Но данная точка зрения является спорной, поскольку и у совместной и у долевой собственности есть свои особенности осуществления прав собственника.

3) Теория О.Н. Садикова состоит в том, что в общей совместной собственности, как и в долевой, присутствуют доли, но их размер заранее неизвестен. В связи с неопределенностью в размере доли участник общей совместной собственности не может ей распорядиться. ^{Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова),} 1997 г.

Исходя из вышеприведенных теорий и опираясь на статьи Гражданского кодекса РФ, можно выделить следующие особенности, разграничивающие совместную и долевую собственность:

1) круг субъектов общей долевой собственности не ограничен законом. Данные правоотношения могут возникнуть между гражданами РФ, гражданами и юридическими лицами, просто между юридическими лицами, муниципальными образованиями, между Российской Федерацией и её субъектами и т.д. Субъекты общей совместной собственности определены законом и состоят, как правило, в лично-доверительных отношениях.

2) в связи с первой особенностью можно выделить еще одну: общность имущества в совместной собственности выражена в большей степени, чем в долевой. Там же, где 1

3) на участников общей совместной собственности возложен запрет отчуждения их доли, в связи с наличием у них лично-доверительных отношений, а также по причине неопределенности размера доли каждого из сособственников. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы, М.: Издательство Норма, 2004.

3) согласно п.1 ст.253 ГК РФ «участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом». И здесь не важен размер долей, так как вся материальная и иная выгода распространяется на всех сособственников. Личная связь сособственников обуславливает наличие у них общей воли. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при невозможности достигнуть согласия - в порядке, установленном судом. Причем, участник долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

4) что касается распоряжения имуществом: закон закрепляет за собственником долевого имущества право распоряжения только своей долей, и, соответственно, вся выгода от распоряжения распространяется на собственника доли. Распоряжение всем имуществом осуществляется по соглашению всех участников. А распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех её участников. Поэтому в соответствии с пунктом 3 ст. 253 ГК РФ сделки с общим имуществом может совершать любой участник, если иное не установлено соглашением всех участников совместной собственности. Здесь есть несколько исключений: согласно ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Данная мера обусловлена необходимостью учета интересов обоих супругов и обеспечения стабильности гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 2 ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. Это обусловлено тем, что фермерское хозяйство занимается предпринимательской деятельностью, и целесообразно сосредоточить управление им в одних руках.

5) Совместная собственность может появиться только в силу прямого указания закона. Её возникновение по договору, в том числе с участием юридических лиц или публично - правовых образований, не допускается. То есть долевая собственность - это правило, а совместная собственность - исключение из него.

6) Смена режима собственности из совместной в долевую допускается по усмотрению сособственников, в обратном порядке - только в соответствии с законом. Кушнир И.В. Гражданское право, Учебник

Мы провели сопоставительный анализ двух видов общей собственности, и теперь можем перейти к непосредственному рассмотрению права общей долевой собственности.

долевой собственность судебный

2. Содержание права общей долевой собственности

Содержание права включает в себя совокупность прав и обязанностей субъектов права. Рассмотрим элементы содержания подробно.

2.1 Субъекты и объекты права общей долевой собственности

Общая долевая собственность либеральна в плане субъектов собственности. Ими могут выступать физические, юридические лица, а также государство в лице своих органов. Право долевой собственности может быть установлено, независимо от вещи и вида собственности. Одна и та же вещь, может иметь различных собственников. Главное условие - количество собственников долей не менее двух.

Объектом права общей долевой собственности может выступать как недвижимое и движимое имущество, делимые и неделимые вещи. Согласно ст.133 ГК РФ неделимыми называют вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещей или изменения их хозяйственного назначения (например, однокомнатная квартира, автомобиль, книга), и которые в обороте выступают как единый объект вещных прав.. В последние годы судебная практика признала неделимыми и те вещи, которые в результате раздела теряют свою ценность (например, коллекция книг).

Делимые вещи могут быть поделены собственниками с выделением доли каждого в натуре и только в случае, если это разрешено законом. Неделимая вещь, как правило, передаётся одному собственнику с обязательством выплатить компенсацию остальным сособственникам.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Также к объектам правоотношений относится и движимое имущество - вещи. К движимым вещам относятся любые вещи (включая деньги и ценные бумаги), не отнесённые законом к недвижимости.

Вещи обладают юридическими признаками, такими как доступность обладания, материальность и полезность (ценность). Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. - 2000. - N 3. Но скорее эти признаки носят субъективный характер, ведь у каждого человека свой набор ценностей и одна и та же вещь одному человеку может показаться ценной и полезной, а другому, наоборот, - бесполезной.

Таким образом, объектами права общей долевой собственности может быть абсолютно любое имущество, его характер, количество зависит только от субъекта права собственности.

2.2 Содержание правомочий собственника

В общем смысле, содержание права собственности участника общей долевой собственности составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Но поскольку должны быть учтены интересы всех сособственников, их права ограничены необходимостью согласовывать все действия в отношении общего имущества с остальными сособственниками.

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Однако законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен иной порядок, который, по сути, противоречит ГК РФ. Ст.14 гласит: владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствовало не менее 20 % участников общей долевой собственности. Данная норма обусловлена большим количеством сособственников на земельные участки сельскохозяйственного назначения, и иногда весьма затруднительно получить согласие каждого. Комментарий к ГК РФ, части первой, (постатейный) (том 1) (3-е издание, переработанное и дополненное) под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, «Юрайт-Издат», 2007

Согласно концепции Р.П. Мананковой владение и пользование общей долевой собственностью может осуществляться в двух формах: совместной и раздельной. Мананкова Р.П.: «О стоимостной характеристике вещи и праве распоряжения долей в общей собственности», Томск, издательство Томского университета, 1968 г.

Совместная форма предполагает использование каждым сособственником общего объекта как единого целого, без деления его на части. Получается, пользование юридически неделимой вещью автоматически предполагает данную форму.

Обратно противоположно раздельное пользование, которое предусмотрено п.2 ст.247 ГК РФ и гласит «участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерное его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации». Часто бывает, что нет соответствия между долей и конкретной частью имущества. Например, в трёхкомнатной квартире проживает пара людей (не супругов), их доли равны. Но понятно, что третью комнату неудобно использовать пополам, в такой ситуации сособственники устанавливают порядок пользования общим имуществом. При ущемлении прав одного из участников долевой собственности, второй обязан выплатить ему компенсацию. В таких ситуациях различают два понятия: реальная и идеальная доля. Реальная доля - часть имущества в натуре, фактически предоставленная в пользование собственнику. Идеальная доля, наоборот, подчеркивает нематериальный характер доли.

По поводу данного случая существует множество судебных прецедентов. Определением Верховного Суда РФ от 3.12.2013 по делу №4-КГ13-32 было определено обязать сособственника - А выплатить компенсацию сособственнику - Б, так как доля последнего составляла 1/40 общего имущества, что равно 0,5 м площади жилья. Естественно, невозможно выделить в натуре долю, поэтому целесообразнее выплатить компенсацию. См. Приложение 1. Определение Верховного Суда РФ от 3 декабря 2013 г. N 4-КГ13-32// СПС «Консультант Плюс»

Наряду с правомочиями владения и пользования в содержание права общей собственности входит правомочие распоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. Согласно ст. 246 распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Это означает, что только вместе участники долевой собственности могут определить юридическую судьбу объекта собственности и отсутствие согласия хотя бы одного из сособственников влечет незаконность сделки. В таком случае спор разрешается в судебном порядке. Согласно решению Кировского районного суда г. Самары по делу №2-1498/14, истцу в иске о компенсации доли с целью выкупа было отказано, так как ответчик, не имея другого жилья, не дал согласие на выкуп его доли. См. Приложение 2. Решение Кировского районного суда г. Самары по делу № 2-1498/14// Интернет портал «РосПравосудие»

Однако что касается доли в праве общей долевой собственности, то здесь доля входит только в имущество сособственника и поэтому распоряжаться своей долей он может по своему личному усмотрению. ГК предусматривает для сособственника возможность продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо иным способом распорядиться ей. Однако при этом не должно нарушаться преимущественное право покупки. Данное право состоит в следующем: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250). В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» предусматривается еще одно основание, при котором не применяется право преимущественной покупки: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

Публичные торги проводятся в случае обращения взыскания по долгам собственника-должника, при условии невозможности выделения доли в натуре или несогласия остальных участников долевой собственности.

Продавец доли обязан оповестить сособственников о намерении продать свою долю в письменной форме с указанием цены и условий продажи. Любой из сособственников имеет право приобрести данную долю, вне зависимости от размера его доли в общем имуществе. В случае покупки доли несколькими сособственниками доля делится между ними в том соотношении, о котором они сами договорятся. Если они не смогут договориться о пропорциях, спор решается судом. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня их уведомления, продавец имеет право продать долю постороннему лицу.

Наличествует особенность относительно продажи земель сельскохозяйственного назначения. После сособственников преимущественным правом покупки пользуется соответствующим субъект РФ или муниципальное образование.

К приобретателю по договору доля в праве общей собственности на движимую вещь переходит с момента заключения договора, если сторонами не предусмотрено иное. Объектов купли-продажи здесь выступает не сама вещь, а право на неё, поэтому норма, предусмотренная п.1 ст. 223 ГК не распространяется на данные правоотношения. В случае с недвижимыми вещами, договор о продаже доли подлежит государственной регистрации, соответственно, с государственной регистрацией связан момент перехода доли в праве общей собственности.

Если будет засвидетельствовано нарушение преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности (кроме продавца) имеет право в течение трёх месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Характерно то, что данный срок (3 месяца) не может быть продлен даже по уважительным причинам, то есть он является пресекательным. Так, в одном из дел было нарушено право преимущественной покупки сособственника и произведена продажа с последующим дарением 2/9 доли квартиры. Челябинский областной суд вынес апелляционное определение, согласно которому необходимо перевести права покупателя на сособственника, чьи интересы были нарушены, и признать сделку дарения ничтожной. См. Приложение 3. Апелляционное определение Челябинского областного суда по делу №11-11172/2013// СПС «КонсультантПлюс»

Другим случаем, когда сособственник вправе требовать перевода на себя прав и обязанность является уменьшение цены или изменение условий отчуждения.

П.4 ст.250 не допускает уступку преимущественного права покупки, так как этим искажается назначение и смысл данного права.

Аналогичные правила применяются к отчуждению доли по договору мены. Однако они не применяются к иным сделкам по отчуждению доли, таким как дарение, рента, внесение вклада в уставный капитал и т.д. А также данные правила не применяются в случае продажи одним сособственником доли другому сособственнику, так как законные интересы остальных участников не нарушаются. Согласно решению Лесосибирского городского суда Красноярского края по делу №2-321/2014, истцу в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры было отказано в связи с договором дарения. См. Приложение 4. Решение Лесосибирского городского суда Красноярского края по делу №2-321/2014// Интернет портал «РосПравосудие»

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в общих расходах, таких как уплата налогов, сборов и иных обязательных платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению всего общего имущества (ст.249). Согласно апелляционному определению Свердловского областного суда от 22.10.2013 по делу №33-13175/2013, ответчик обязан выплатить обязательные платежи ТСЖ. Ответчик не проживал постоянно в квартире, принадлежавшей ему на праве общей долевой собственности, и ошибочно полагал, что в связи с этим не обязан выплачивать обязательные платежи (по содержанию жилья, капитальный ремонт, отопление, коммунальные услуги). Однако независимо от места постоянного жительства сособственник обязан соблюдать ст.249 ГК РФ. В данном случае сособственник вправе лишь сделать перерасчет. См. Приложение 5. Апелляционное определение Свердловского городского суда по делу №33-13175/2013// СПС «КонсультантПлюс»

Согласно ст. 248 плоды, продукция и иные доходы от использования имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. То есть даже, если плоды извлечены из определенной доли, они поступают в общую собственность.

3. Прекращение права общей долевой собственности

Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Их можно поделить на две группы. Первую группу составляют основания, которые вообще прекращают право собственности, как односубъектной, так и общей. Среди них такие как гибель и уничтожение вещи, принудительное изъятие имущества с компенсацией (изъятие имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу закона, изъятие земельного участка или недвижимости в публично-правовых целях, изъятие бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, реквизиция, национализация), а также безвозмездное принудительной изъятие (конфискация). Но для института общей долевой собственности данные виды не так интересны, как основания, относящиеся ко второй группе. Она включает специфические основания, такие как раздел и выдел из общей долевой собственности.

Данный способ прекращения права общей собственности регулируется ст.252 ГК РФ.

Начнем с выдела. Согласно п.2 ст.252 участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Это правомочие является абсолютным, и в случае несогласия остальных участников долевой собственности, выдел всё равно будет произведен по воле собственника доли. Собственник в любой момент может заявить о своем намерении совершить выдел доли.

Выдел может быть произведен в натуре, либо в денежной форме. Собственник сам решает, в каком виде он хотел бы получить долю. При невозможности достичь согласия между участниками о способе и условиях выдела, собственник выделяющейся доли вправе обратиться в суд с требованием выдела в натуре его доли.

Согласно решению Агаповского районного суда Челябинской области по делу №2-313/2014 требования истца о выделе в натуре доли из общего имущества садоводческого некоммерческого товарищества «Берёзовая роща» и признания права собственности на земельный участок были удовлетворены. См. Приложение 6. Решение Агаповского районного суда Челябинской области по делу № 2-313/2014 г.// Интернет портал «РосПравосудие»

В случае если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования его по назначению, существенное ухудшение технического состояния, выделяющийся сособственник может потребовать выплаты компенсации за долю.

В связи с тем, что часто бывают ситуации, когда невозможно выделить долю в натуре, такой «денежный» способ широко применяется в гражданском обороте. Использование данного способа обусловлено свойствами денег, а именно их делимостью и родовым характером.

При анализе денежной компенсации как способа выдела доли нельзя не обратить внимание на соотношение требования о выплате компенсации и предложения о купле-продаже доли, обращенное к сособственникам. Во многом данные способы похожи, но имеются существенные различия. Во-первых, при купле-продаже, у сособственников есть выбор - покупать или нет, а в случае с компенсацией, это их обязанность - выплатить деньги. Во-вторых, при купле-продаже продавец сам определяет цену и условия продажи своей доли, а размер денежной компенсации определяется исходя из действительной стоимости имущества. Поэтому нельзя отождествлять данные способы.

Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Согласие необходимо, так как в случае компенсации собственник утрачивает свои права на общее имущество. Но далее закон предусматривает исключение из данного правила, которое гласит: в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Субъективный характер третьего условия данной нормы (существенный интерес) предполагает разрешение судом в каждом конкретном случае на основе всех предоставленных сторонами доказательств.

Аналогичный порядок выдела в исключительных случаях закон предусматривает для неделимых вещей. Суд может передать вещь в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в пользовании ею, независимо от размера долей остальных сособственников, но с обязательством выплатить им компенсацию.

Чаще всего в практике встречается так называемые смешанный способ выдела доли, то есть выдел в натуре плюс компенсация. Это обусловлено тем, что не всегда возможно достигнуть соответствия между выделяемой частью имущества и размером доли в праве. Данный способ предусмотрен п.4 ст.252 ГК РФ.

Свои особенности выдела предусмотрены для земель сельскохозяйственного назначения. При выделе таких земель действуют требования в отношении его размера и местоположения, а также правило о выплате денежной компенсации остающимся сособственникам в случае, если рыночная стоимость расчетной единицы площади такого участка превысит аналогичный показатель оставшегося после выдела земельного массива. Кроме того, оставшиеся сособственники вправе возражать против выдела конкретного земельного участка, а также его местоположения или размера компенсации. Данные споры решаются в судебном порядке. Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учебник, 1 том.- М.: Статут, 2011. - 580 с.

Другой способ прекращения права общей долевой собственности - раздел. В соответствии с п.1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Раздел имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. Г.П. Батуров отмечал, что раздел отличается от выдела только числом участников. Если общее имущество находится в собственности двух участников, то речь может идти только о разделе. Иначе говоря, раздел имущества происходит в том случае, когда прекращается участие в праве общей долевой собственности всех сособственников. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М., Юридическая литература. 1978.

Ст. 255 предусматривает еще один способ прекращения права общей собственности. Она гласит: кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Также ст.255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

«Таким образом, требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания путем продажи этой доли с публичных торгов может быть удовлетворено только в случае совокупности условий: отсутствия у должника иного имущества, на которое могло быть обращено взыскание по исполнительному производству, а также доказательств отказа остальных участников общей долевой собственности от приобретения доли должника в имуществе по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. В деле № 33-87/2014 не были соблюдены вышеперечисленные условия, и в связи с этим суд отказал истцу в обращении взыскания на долю ответчика. См. Приложение 7. Апелляционное определение Омского городского суда по делу № 33-87/2014// Интернет портал «РосПравосудие»

4. Новый проект ГК РФ

Как известно, сейчас на обсуждение представлен проект нового Гражданского кодекса РФ. Проект предусматривает качественное изменение многих норм гражданского законодательства. Это обусловлено как динамичностью гражданско-правовых отношений, так и тем, что многие нормы устарели и неактуальны для современной действительности. Я изучила изменения, которые касаются института общей долевой собственности, и хочу рассказать о наиболее существенных нововведениях.

Общая собственность регулируется главой 19.1 нового ГК РФ (ст.271-282).

Начнем по порядку. В п.5 ст.271 содержится норма, согласно которой общая собственность возникает при смешении однородных вещей, принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения. Смешение вещей - это такое их соединение, при котором невозможно установить, какая из них поглотила другую. Данная норма была предусмотрена еще в римском праве. Например, двое людей решили построить дом и оба закупили кирпичи. Один купил 100 кирпичей, а другой - 200, соответственно доля второго в общей собственности (доме) будет в два раза больше.

В п.3 ст.275 содержится интересная норма, которая не предусмотрена ГК РФ. Она гласит: общая долевая собственность на неделимую вещь, находящуюся в собственности одного лица, может быть установлена на основании соглашения собственника с третьим лицом при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность владеть и пользоваться частью вещи в соответствии с ее назначением.

А в ст. 276 содержится схожая норма, согласно которой доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением.

То есть нельзя одному из сособственников выделить ванную комнату, другому - кухню, а третьему - комнату, так как это повлечет невозможность использования вторым и третьим ванной, первым и третьим - кухни и т.д.

Очень много нововведений, касающихся порядка владения и пользования общим имуществом (ст.277).

Участники долевой собственности могут установить режим пользования вещью, при которой вещь (часть вещи) предоставляется разным сособственникам на разные периоды времени. Все соглашения участников долевой собственности о владении и пользовании должны быть оформлены в письменном виде.

Согласно п.5 ст.277 каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

С одной стороны данная норма стабилизирует и нормирует отношения между сособственниками. Но, с другой стороны, права нового сособственника в случае внесения правил владения и пользования недвижимостью в Единый государственный реестр, притеснены.

Ст. 280 дополнила действующую ст.252 нормой, согласно которой сособственник утрачивает долю в праве собственности на движимое имущество с момента получения компенсации, а долю в праве собственности на недвижимое имущество - с момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам.

Качественным изменением стали нормы, касающиеся крестьянского (фермерского) хозяйства. Если в действующем законодательстве их собственность относится к виду совместной собственности, то новый ГК признает собственность хозяйств долевой. Порядок владения и распоряжения, а также прекращения прав собственности регулируется статьями 281-282.

Это основные изменения, но далеко не все. На основе изученного я сделала вывод, что взгляд современных юристов на институт общей собственности очень изменился. Нам остается ждать, примет Государственная Дума проект полностью, частично или оставит всё как есть.

долевой собственность судебный

5. Проблемы осуществления права общей долевой собственности

В действующем Гражданском кодексе есть масса моментов, которые либо слабо урегулированы, либо создают преграды к осуществлению собственникам своих прав на общее имущество.

Нормы, регулирующие право общей долевой собственности рассредоточены как по ГК РФ, так и по другим нормативно-правовым актам (Жилищный кодекс РФ, ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сформулированный в законе перечень видов общей собственности является исчерпывающим. Режим долевой собственности не является однородным. В частности, определенной спецификой обладает режим долевой собственности на вспомогательное имущество: общее имущество многоквартирного дома (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК), коммунальной квартиры (ст. 41 ЖК). Концепция развития законодательства о вещном праве.- М., 2009 г.

Доля, как показывает практика, может составлять предмет только тех сделок, к моменту совершения которых она существует. На основании этого делается вывод, что образование общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц, невозможно. Данное ограничение препятствует эффективному гражданскому обороту.

Что касается общего имущества в многоквартирном доме, то наличествует следующая проблема: субъект общей собственности не имеет возможности выделить свою долю в натуре. Это положение противоречит ст. 252 ГК РФ, согласно которой участник общей долевой собственности имеет право выдела своей доли. Было бы целесообразно по данному вопросу получить разъяснение Конституционного суда.

Как я уже писала выше в своей работе, существует проблема выдела доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Очень важна проблема разбивания одной доли на маленькие другие. Естественно, нарушаются требования гражданского и жилищного законодательства, когда в одной квартире небольшой площадью проживает 100 человек. В связи с этим предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, ограничивающую возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п. либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. При этом на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно.

Это те немногие проблемы, которые я выделила, изучая тему. Конечно же, они требуют разрешения на законодательном уровне.

Заключение

Общая долевая собственность - древнейший институт гражданского права, который был известен даже римскому законодательству. Характеризуется данное право множественностью собственников и единством объекта собственности. Каждому из сособственников принадлежит определенная доля в общем имуществе, причем доля понимается не как часть имущества, а как арифметическое выражение части от общего имущества.

Содержание права общей долевой собственности достаточно широко регламентировано главой 16 действующего ГК, но существуют и пробелы, которые учтены проектом нового ГК РФ. Сособственники обладают следующими правами: владение, пользование общим имуществом, распоряжение своей долей в общем имуществе, а также распоряжение всем имуществом по соглашению с остальными сособственниками, право раздела и выдела из права общей долевой собственности, право совершать неотделимые улучшения и получать плоды и доходы от использования общего имущества, при выделе имущества собственник вправе определять в каком виде получить долю - в натуре, или в качестве денежной компенсации. Среди обязанностей сособственников выделяют: обязанность содержать имущество в хорошем состоянии, платить налоги и иные обязательные платежи, при продаже своей доли соблюдать нормы, регулирующие преимущественное право покупки, при выделе одного из участников выплатить компенсацию по соглашению между сособственниками или по судебному решению.

Право общей долевой собственности имеет особенности в случае регулирования отношений по поводу квартиры в многоквартирном доме или земель сельскохозяйственного назначения.

В целом, данный институт гражданского права актуален в наши дни и продолжает совершенствоваться.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года // «Собрание законодательства РФ», 14.04.2014, N 15, ст. 1691.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301, ред. от 2.11.2013

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

4. ФЗ от 11.06.2003 г., №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // «Собрание законодательства РФ», 16.06.2003, N 24, ст. 2249,

5. ФЗ от 24.07.2002 г., №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // «Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, N 30, ст. 3018.

6. ФЗ от 22.04.1996 г., №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», // «Собрание законодательства РФ», N 17, 22.04.1996, ст. 1918,

7. М.Н. Тихомиров, П.П. Епифанов «Соборное уложение 1649 года», 2000г.

8. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.

9. Закон СССР от 8.12.1961 «Об утверждении Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик».