Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия
Сделки с недвижимостью. Предприятие как особый объект гражданских прав. Заключение, государственная регистрация и исполнение договора купли-продажи предприятия. Особенности продажи заложенных предприятий, предприятий с недостатками, при банкротстве.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.12.2008 |
| Размер файла | 55,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Все трудовые договоры (контракты), действующие на момент продажи предприятия должника, сохраняют силу, при этом права и обязанности работодателя переходят к покупателю предприятия. Данная норма соответствует положениям трудового законодательства.
При этом работники не лишаются права расторгнуть трудовой договор (контракт) с покупателем предприятия. [5 стр.224-225]
Продажа предприятия осуществляется в порядке, установ-ленном для проведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено Законом о банкротстве. Однако в случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному, продажа предприятия осуществля-ется только путем проведения закрытых торгов. В них принимают участие лица, которые в соответствии с законом могут иметь в соб-ственности или на ином вещном праве указанное имущество.
Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на тор-ги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, опреде-ленной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привле-ченного внешним управляющим и действующего на основании до-говора с оплатой его услуг за счет имущества должника. При этом начальная цена не может быть ниже минимальной цены предприятия, определенной органами управления должника при обращении с хо-датайством о продаже предприятия. Порядок и условия проведения торгов определяются собранием кредиторов или комитетом креди-торов. Условия проведения торгов должны предусматривать получе-ние денежных средств от продажи предприятия не позднее, чем за месяц до истечения срока внешнего управления.
Размер задатка для участия в торгах устанавливается внеш-ним управляющим и не должен превышать 20% начальной цены.
Продолжительность приема заявок (предложений) на участие в торгах должна быть не менее 25 дней. [5 стр.225-226]
В сообщении о продаже предприятия должны содержаться:
- сведения о предприятии, его характеристики и порядок озна-комления с ними;
- сведения о форме проведения торгов и форме подачи пред-ложения о цене предприятия;
- требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги;
- условия конкурса в случае его проведения;
- срок, время и место подачи заявок и предложений о цене предприятия;
- порядок оформления участия в торгах, перечень представ-ляемых участниками торгов документов и требования к их оформле-нию;
- размер задатка, сроки и порядок его внесения, реквизиты счетов;
- начальная цена продажи предприятия;
- величина повышения начальной цены («шаг аукциона») в случае открытой формы подачи предложений о цене предприятия;
- порядок и критерии выявления победителя торгов;
- время и место подведения итогов торгов;
- порядок и срок заключения договора купли-продажи;
- условия и сроки платежа, реквизиты счетов;
- сведения об организаторе торгов. [8 стр.103]
При подготовке к проведению торгов внешний управляющий (организатор торгов) организует прием заявок (предложений) участ-ников торгов, а также задатков.
Внешний управляющий (организатор торгов) проводит торги, осуществляет подведение итогов торгов и определяет победителя, а также подписывает протокол об итогах торгов. [5 стр.226]
Лицо, ставшее победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов под-писывают договор купли-продажи предприятия.
При продаже предприятия посредством публичного предложе-ния договор купли-продажи предприятия, по общему правилу, за-ключается внешним управляющим с лицом, предложившим в тече-ние месяца с даты опубликования сообщения о продаже максималь-ную цену за предприятие. Согласно ст. 562 ГК РФ договор купли-продажи предприятия должен содержать условия о составе и стои-мости имущества, включенного в состав предприятия. [1, стр.562]
Покупатель обязан уплатить цену продажи предприятия, опре-деленную на торгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц с даты подведения итогов тор-гов. Денежные средства, вырученные от продажи предприятия, вклю-чаются в состав имущества должника. [5 стр.22-228]
2.5. Особенности продажи заложенных предприятий при
обращении на них взыскания
Предприятие может быть предметом договора об ипотеке (за-логе недвижимости), и продажа его при обращении взыскания на предприятие как предмет залога также имеет определенные особен-ности, предусмотренные ст. 349 и 350 ГК РФ и Федеральным зако-ном «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)». [7 стр.218]
Продажа заложенного предприятия в силу ст. 56 указанного закона при обращении на него взыскания производится путем про-дажи его по решению суда с публичных торгов, за исключением от-дельных случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущест-ва, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуаль-ным законодательством Российской Федерации, кроме случаев, ко-гда Законом об ипотеке установлены иные правила.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется ст. 447-449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудеб-ном порядке.
Публичные торги по продаже заложенного имущества органи-зуются и проводятся по месту нахождения предприятия органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Рос-сийской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих пуб-личных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официаль-ным информационным органом органа исполнительной власти соот-ветствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продавае-мого имущества и его начальной продажной цены.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые должны быть указа-ны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может пре-вышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое пред-приятие. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Укло-нение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено за-ложенное предприятие (покупную цену), за вычетом ранее внесен-ного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заклю-чает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о резуль-татах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижи-мое имущество. [5 стр.228-229]
Публичные торги считаются несостоявшимися, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несо-стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате-лем приобрести заложенное предприятие по его начальной продаж-ной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила ГК РФ о договоре купли-продажи предприятия. Ипотека в этом случае прекращается. [8 стр.64]
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные. Начальная продажная цена заложенно-го предприятия на повторных публичных торгах снижается на 15%.
В случае объявления повторных публичных торгов несосто-явшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное предприятие по цене, не более чем на 25% ниже началь-ной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Реализация заложенного предприятия возможна и путем про-ведения аукциона -- при условии, что в отношении такого способа реализации между сторонами достигнуто соглашение (ст. 59 Закона об ипотеке). При этом аукцион должен быть открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В качестве организатора аукциона по продаже заложенного предприятия выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая дей-ствует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
В течение пяти дней с момента выполнения требования об оп-лате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи предприятия. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на не-движимое имущество.
Сумма, вырученная от реализации предприятия, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму-щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится ор-ганом, осуществляющим исполнение судебных решений. Если пред-метом ипотеки, на который обращается взыскание, является госу-дарственное или муниципальное предприятие, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые опре-делены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет. [5 стр.230-231]
В любое время до момента продажи заложенного предприятия на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения на него права залогодержателем должник вправе прекратить взыска-ние на заложенное предприятие, удовлетворив все обеспеченные за-логом предприятия требования залогодержателя, невыполнение ко-торых послужило основанием для обращения взыскания на предпри-ятие, -- в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты со-ответствующих сумм (ст. 60 Закона об ипотеке).
Состав предприятия, являющегося предметом ипотеки и соот-ветственно предметом договора купли-продажи предприятия при обращении на него взыскания, включает (если иное не предусмотре-но договором ипотеки) материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, го-товую продукцию, права требования, исключительные права, кото-рые могут передаваться в соответствии с законом, но не пассивы (долги) предприятия. [5 стр.232]
Заключение
В данной работе были рассмотрены особенности договора купли-продажи предприятия как особой сделки на рынке недвижимости. В результате можно прийти к следующим выводам.
Договор купли-продажи предприятия является самостоятель-ным видом договора купли-продажи, однако отношения, возникающие из этого договора, регулируются нормами ГК РФ о до-говоре купли-продажи недвижимости, а при отсутствии таковых, применяются общие правила о купле-продаже товаров.
В соответствии со ст. 559 ГК РФ договор продажи предпри-ятия - это такой договор, по которому продавец обязуется пере-дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуще-ственный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязу-ется принять его и уплатить обусловленную договором цену.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее, законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия. Дело в том, что продажа предприятия в целом, "на ходу" предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.
Хотелось бы отметить, что наше законодательство, находясь в стадии становления, несовершенно, поэтому оно не лишено пробелов и коллизий. Например, законодатель не установил никаких правовых последст-вий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного предприятия. Это обстоятельство порождает проблему. С одной сто-роны, законодатель не определил пределы существования предпри-ятия во времени и в пространстве. По общему правилу зарегистри-рованные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совер-шить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется.
Список использованной литературы
Нормативные акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, часть вторая) от 26.01.96 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.95) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5.- ст. 410
2. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, (Части второй) /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина- М: Издательство "Юрайт", 2003
3. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ в редакции от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. - 2001.- №33. - ЧI. - ст. 3430.
4. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Научная и учебная литература
5. Невзгодина Е.Л.Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под.ред. А.И.Казанника. - Омск: Омск. гос. ун-т, 2003. - 695 с.
6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно- издательский дом «Филинъ», 1999. - 592 с.
7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск : Издательство «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999. - 558с.
8. Киндеева Е.А. - Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд, испр. - М.: Юрайт - М, 2001. - 432 с.
9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с.
10. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / ред. В.И. Ресина. - 2-е изд. - М.: Дело, 2000. - 328 с.
Подобные документы
Предприятие как специфический и комплексный объект гражданских прав. Исследование правовых особенностей сделки купли-продажи предприятия. Изучение содержания договора купли-продажи. Ответственность сторон по договору. Особые случаи продажи предприятия.
курсовая работа [42,6 K], добавлен 10.11.2014Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.
курсовая работа [74,2 K], добавлен 24.09.2014Определение договора купли-продажи недвижимости. Право собственности на недвижимость. Регистрация продажи земельного участка. Отказ от исполнения договора и возврат уплаченной денежной суммы. Правовые особенности сделки. Особые случаи продажи предприятия.
курсовая работа [40,4 K], добавлен 18.12.2010Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.
курсовая работа [67,3 K], добавлен 16.06.2012Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи. Элементы договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, правовой статус сторон.
дипломная работа [70,8 K], добавлен 19.06.2010Понятие, элементы договора купли-продажи. Классификация договоров купли-продажи. Характеристика некоторых видов договоров купли-продажи. Особенности договоров розничной купли-продажи, поставки товаров для государственных нужд, купли-продажи предприятий.
дипломная работа [109,7 K], добавлен 01.12.2014Предприятие как имущественный комплекс и объект продажи. Условия договора продажи предприятия. Форма и государственная регистрация, особенности исполнения обязательств договора продажи предприятия. Государственная регистрация перехода права собственности.
реферат [37,2 K], добавлен 01.08.2010Понятие и признаки договора купли-продажи. Правовое регулирование договоров купли-продажи в зарубежных странах. Субъекты договора купли-продажи. Существенные условия договора. Договор розничной купли-продажи, поставки, продажи недвижимости.
дипломная работа [87,2 K], добавлен 04.10.2006Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013Международно-правовое регулирование отношений купли-продажи. Понятие международной купли-продажи товаров как наиболее распространенной юридической формы внешнеторговой сделки. Особенности условий и основные виды договоров купли-продажи, их значение.
контрольная работа [29,5 K], добавлен 14.02.2011
