Пpaвa на землю: законодательное регулирование и практика в Стaвpoпoльcкoм кpae

Полномочия между органами государственной власти и органами местного самоуправления разграничены федеральными законами, как общими, например ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», так и специальными (например, «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)41, а также уже упоминавшимися краевыми законами. Исчерпывающий перечень полномочий органов местного самоуправления не приведен ни в Земельном кодексе Российской Федерации, ни в других законах, ни в иных нормативных актах, поэтому органы местного самоуправления вправе принимать к своему рассмотрению вопросы, которые либо прямо отнесены к их ведению, либо не отнесены к компетенции органов государственной власти. Наиболее существенными полномочиями органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений являются: разработка и утверждение правил землепользования и застройки, установление норм предоставления земельных участков в собственность для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, а также норм бесплатной передачи земель в собственность из земель, находящихся в муниципальной собственности.

Открытость и гласность в правоприменительной практике обеспечиваются такой процедурой принятия решения о предоставлении земель, которая предполагает широкое распространение сведений о предоставлении земель, допускает общественный контроль за принятым решением. Этот принцип развит в отдельных положениях Закона: п. 1 и п. 2 ст. 11, п. 2 ст. 13, п. 2 ст. 14.

Органы государственной власти Ставропольского края и органы местного самоуправления обязаны обеспечить использование земель по целевому назначению. Ведь использование земель, особенно сельскохозяйственных, по целевому назначению - один из главных принципов земельного права (см. подп. 6, 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Напрямую этот принцип не нашел своего отражения в указанном Законе, однако он несомненно подразумевается. Указанный принцип гарантируется федеральным земельным и гражданским законодательством. Несоблюдение принципа целевого использования земельных участков является основанием прекращения прав на земельные участки (подп. 1 п. 2 ст. 45 и подп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации , ст. ст. 284, 285 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нецелевое использование земель признано административным правонарушением (ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Задачей органов государственной власти Ставропольского края и органов местного самоуправления является как создание условий для обеспечения правомерного использования земли (например, своевременное принятие решений об изменении поселковой черты), так и предотвращение и пресечение нецелевого использования земель (например, обращение в суд с иском о прекращении права собственности на земельный участок в связи с его нецелевым использованием).

Принцип платности землепользования закреплен помимо комментируемой статьи в под. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и означает, что любое предоставление и использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Детализация этого принципа содержится в в статьях 16, 17, 19, 20 указанного Закона.

Под принципом эффективности использования земель понимается создание законодательных, организационных и технических условий, при которых управление землями приносило бы наиболее значимый результат. При этом результат может быть положительным не только с экономической точки зрения, но и с социальной, экологической: поддержание приемлемого уровня социальной защиты населения, сохранение природы и т. д. Провозглашенный принцип нашел отражение и воплощение в статьях 5, 7 и 8 Закона.

Гражданско-правовые сделки с земельными участками невозможны без постановки земельного участка на кадастровый учёт и проведения межевания (землеустройства) земельного участка. В Ставропольском крае установлены предельные нормативы стоимости межевания.

На период до 01 марта 2016 года установлены предельные максимальные цены кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения:

Индивидуального жилищного строительства - в размере 4 рублей за 1 квадратный метр.

Индивидуального гаражного строительства - в размере 78 рублей за 1 квадратный метр.

Дачного хозяйства, огородничества, садоводства - в размере 4 рублей за 1 квадратный метр.

Личного подсобного хозяйства площадью:

- до1000квадратныхметров-вразмере1312рублейза земельный участок;

- до5000квадратныхметров-вразмере2624рублейза земельный участок;

- до 15000 квадратных метров - в размере 3936 рублей за земельный участок .

Вторым по значимости является краевой закон «Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края». Земельные доли (иногда говорят «земельные паи») явились самым важным итогом проведения земельной реформы 90-х годов двадцатого века. В результате этой реформы все (за некоторым исключением)работники совхозов и колхозники получили в частную собственность земельную долю.

Предмет Закона -- отношения по использованию земельных долей. Согласно ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля является долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Земельным участком является часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может находиться в общей долевой собственности нескольких лиц, при этом количество участников долевой собственности не ограничивается. Однако следует обратить внимание на следующее обстоятельство. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, 13, 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Все земельные доли должны стать долями в праве общей долевой собственности на определенные земельные участки. Это могут быть участки, образуемые в счет выдела одной или нескольких долей, а могут быть участки, образованные сотнями и даже тысячами участников общей долевой собственности.

Земельные доли сами по себе запрещено передавать в аренду. В аренду могут быть переданы лишь прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности. Проблемы, возникшие в связи с этим, рассматриваются в следующем параграфе.

Ранее действовавшие договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и п. 2 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» -- после выдела земельного участка должны быть переданы по договору аренды, заключаемому участниками общей долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками

Долевой собственности иудостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

Моментом возникновения права собственности на долю может считаться дата государственной регистрации права или дата, определявшаяся законодательством ,действовавшим до введения в действие ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, в соответствии с п. 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей или имущественных паев» (утратило силу в связи с введением в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») моментом возникновения права собственности на земельную долю являлась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации(предприятия).При сделках по отчуждению земельных долей моментом возникновении права собственности на земельную долю будет и дата регистрации права собственности на нее в районных (городских) комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. Напомним, что до внесения изменений в Устав (Основной закон) Ставропольского края законом Ставропольского края от 08.11.2000 № 55-кз под запретом находились лишь сделки по купле-продаже земельных участков.

В Законе говорится о собственниках, которые не реализовали свое право на распоряжение земельной долей либо неизвестны. Пожалуй, указание на неизвестность собственника не совсем правильно, поскольку, если право зарегистрировано, то собственник известен. По крайней мере, сведениями о правообладателях земельных долей располагают органы государственной регистрации. Более предпочтительно было говорить о собственниках, местонахождение которых неизвестно.

К распоряжению земельными долями до введения в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» относились: выдел земельной доли для организации крестьянского хозяйства или личного подсобного хозяйства, передача земельной доли в аренду, внесение ее в уставный капитал, дарение доли и передача земельной доли по наследству, передача земельной доли на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением.

В настоящее время действует новая редакция ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с п. 1 которой участник общей долевой собственности на земельный участок без выделения земельного участка в счет земельной доли по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать, или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину -- члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Такие случаи приводятся в п. 1 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так, участник или участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», т. е. при соблюдении требований к предельным размерам и местоположению земельных участков.

В соответствии с п. 5. ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которою в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Образуемые в счет невостребованных земельных долей участки должны отвечать следующим требованиям землеустройства:

- при образовании земельных участков не должны допускаться недостатки в землепользовании (вклинивание, чересполосица, излишняя изломанность границ, дальноземелье) (вклинивание, чересполосица, излишняя изломанность границ, дальноземелье);

- границы земельных участков должны проходить, по возможности по границам полей, лесополос и дорог;

- вновь образуемые земельные участки должны быть компактно расположены;

- учитываются сложившиеся потребности в использовании земель добросовестными собственниками земельных долей;

- при выделении орошаемых земель границы образуемых земельных участков устанавливаются по границам всего орошаемого участка;

- при выделении земельных участков из состава земель, находящихся в пользовании специализированных хозяйств, выдел земельных участков допускается, если не ущемляют ся потребности такого хозяйства в земельных угодьях, необходимых для сохранения сложившейся специализации хозяйства;

- при проведении инвентаризации земель одновременно с установлением границ оставшейся общей долевой собственности, проекты границ земельных участков изготавливаются таким образом, чтобы исключить изменение площадей земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, собственники которых добросовестно их используют, а земельные участки в счет неиспользуемых земельных долей формируются по фактическому остатку.

Последнее правило особенно примечательно. Им исправляется положение, при котором собственники земельных долей были формально владельцами, скажем 10 га, но на деле на их земельную долю приходилось меньше -- например, 8 га. Такое часто случалось и по вине органов власти, допускавших ошибки в расчетах, и по вине судов, восстанавливавших права граждан на земельную долю, но не указывавших на то, где брать землю для нового собственника земельной доли.

Инвентаризация земель -- один из видов землеустроительных работ. Ее содержание определяется ст. 13 Федерального закона «О землеустройстве» как мероприятия, проводимого для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель. Одной из целей проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения является выявление невостребованных земельных долей, что было подробно установлено Постановлением Правительства Ставропольского края от 26 мая 2003 г. № 91- п «О порядке проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края», которым утвердило Порядок проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края.

В соответствии с п. 5 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» образование земельного участка в счет не- востребованных земельных долей осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Описание проектов границ земельных участков подлежит опубликованию в районной газете по месту проведения землеустройства.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка. Таким образом, и неиспользование в течение трех и более лет права распоряжения земельной долей не исключает возможность собственника доли и по истечении этого срока заявить права на нее. По истечении 90 дней со дня опубликования проектов границ земельных участков органами исполнительной власти

Ставропольского края принимается решение о межевании земельных участ- ков либо ином описании его местоположения с последующим утверждением границ этого участка в соответствии с законодательством.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок. Однако собственника невостребованной земельной доли можно лишить права собственности только по постановлению суда. Поэтому решению суда о признании права собственности на невостребованные доли Ставропольского края или муниципального образованию должно пред- шествовать судебное решение о прекращении права собственности на земельную долю.

В соответствии с распоряжением Правительства Ставропольского края46 «О дополнительных мерах по реализации ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закона Ставропольского края «Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края» право обращаться в суд с заявлением о прекращении права собственности в отношении невостребованных земельных долей и признании права государственной собственности на земельные участки, образованные из этих невостребованных земельных долей наделялось министерство имущественных отношений.

Не во всех случаях край может и должен заниматься невостребованными земельными долями. В результате инвентаризации земель, например, будет установлено, что в одном хозяйстве существует большое количество невостребованных земельных долей, а в другом хозяйстве их -- единицы. «На фоне, в общем, огромных задач -- отмежевать и признать право собственности края на значительных площадях -- заниматься двумя- тремя выявленными долями у государственных органов нет ни интереса, ни возможности распылять усилия, сосредоточенные на больших участках».

Орган местного самоуправления, воспользовавшись этим, может за свой счет осуществлять работы, предусмотренные Законом: инвентаризацию, межевание, обращение в суд и регистрацию права муниципальной собственности. Не могут быть предметом притязаний органа местного самоуправления те участки, которые были выявлены и образованы за счет средств краевого бюджета. Однако органы местного самоуправления свои действия должны были согласовывать с уполномоченным органом исполнительной власти Ставропольского края, которым является ми- нистерство сельского хозяйства Ставропольского края.

В земельном законодательстве существует принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Поэтому неопределенность в оформлении прав не должна быть препятствием в использовании земель.

Данная норма защищает сельскохозяйственные организации от административной ответственности за самовольное занятие земель. Однако занятие земель можно назвать вполне правомерным тогда, когда сельскохозяйственная организация исполнила ряд формальностей, предусмотренных главой 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (действия в чужом интересе), а именно: уведомила об использовании чужой земли заинтересованных лиц по известным адресам и запросила их о дальнейших указаниях.

Сельскохозяйственная организация, используя землю на основании действия в чужом интересе, исполняет перед государством обязанности собственника, то есть:

- использует земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием;

- сохраняет межевые, геодезические и другие знаки;

- осуществляет мероприятия по охране земель;

- своевременно производит платежи за землю;

- не допускает загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение земель.

Фактическое владение земельным участком на указанном основании открывает путь хозяйствам к приобретению права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если взглянуть на историю вопроса, то с момента реорганизации (1992--1994 года) колхозы и совхозы утратили право постоянного бессрочного пользования своей землей. Земли были поделены на земельные доли. В том числе и на те доли, которые были признаны невостребованными.

Таким образом, утверждение о том, что якобы без законных оснований колхозы и совхозы и их правопреемники владеют и пользуются какой-то частью земли уже на протяжении 10--12 лет является необоснованным. Условием приобретательной давности является добросовестное, открытое и непрерывное владение чужим недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет. Это означает, что если колхоз или совхоз были реорганизованы с условием правопреемства, платил налоги за землю, всегда обрабатывал землю (т. е. не подвергался административным взысканиям за неиспользование или ненадлежащие использование земель), то через несколько лет он вправе, собрав необходимые доказательства, требовать через суд признания за собою права собственности на земельные участки, на

находящиеся на праве общей долевой собственности, а также на невостребо- ванные земельные доли.

Поэтому органам государственной и органам местного самоуправления необходимо проявить расторопность в деле обращения невостребованных земельных долей в собственность края или муниципального образования.

Проблемы минимального и максимального размеров земельных участков в Ставропольском крае

Рассматривая вопросы распоряжения землями в Российской Федерации и в Ставропольском крае, постоянно приходится сталкиваться с проблемой размера земельного участка. Лишь в некоторых случаях эта проблема разрешена на федеральном уровне. Так, например, «иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды». Этой нормой установлено ограничение, а фактически ,- запрет на приобретение иностранцами земельных участков в собственность.

Федеральными законами установлены лишь общие принципы в отношении размера земельных участков, а основное правовое регулирование осуществляется правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления осуществляют правовое регулирование в пределах полномочий, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

К полномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Установив такие полномочия для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, федеральный законодатель предоставил им право определять максимальный и минимальный размеры земельных участков без всяких ограничений.

«Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства».

В Ставропольском крае минимальный размер участка, предоставляемого бесплатно в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, равен установленному правилами землепользования и застройки (в Ставрополе это - 300 кв. м), а максимальный - до 1500 кв. м

Если земельный участок предоставляется для иных целей, например, для возведения нового промышленного предприятия, то в этом случае земля предоставляется в соответствии с нормами отвода.

Такие широкие полномочия, предоставленные региональным и местным властям, вызывают серьёзные противоречия в толковании прав граждан на земельные участки. Так, например, В Ставропольском крае и в других субъекта Российской Федерации была установлена очень завышенная норма - 300 га - для возможности собственнику земельной доли выйти со своей земельной долей из состава коллективного хозяйства и образовать крестьянское (фермерское) хозяйство.

Это привело к затягиванию процесса оформления прав граждан на земельные доли, так как государственная регистрация не может быть осуществлена, если земельный участок меньше установленной законом субъекта Российской Федерации площади. С 1 марта 2008 года при постановке на кадастровый учет органы Роснедвижимости требовали от заявителей установить и описать границы каждого поля. В результате краевая норма в 300 гектаров вошла в противоречие с требованиями федеральных органов и собственники земельных долей столкнулись с невозможностью оформления своих прав на участки. Ведь размер ставропольских полей по преимуществу менее 300 гектаров, что и не позволяло проводить постановку земельных участков на государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них.

«Таким образом, в крае была приостановлена работа по приведению договоров аренды земельных участков в соответствие с требованиями Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая должна была завершиться 27 января 2009 года».

Проблема 300 гектаров была острой с первого дня вступления этой нормы в силу. Собственники земельных долей фактически лишились права распоряжаться своими земельными долями. Их опять насильно, с помощью закона, обязывали либо оставаться в прежнем коллективном хозяйстве, либо образовывать новое, опять же коллективное хозяйство, с площадью земли не менее 300 га. Такое новое крепостничество привело к многочисленным конфликтам и к судебным спорам.

Собственники земельных долей из станицы Баклановской Изобильненского района Ставропольского края не согласились с новым закрепощением и обратились в суд, так как, по их мнению, губернатор и краевая Дума, принявшие краевой закон «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае», нарушают их конституционные права. Оспаривался п.1 ст.25: селяне считали, что минимальный размер участков в триста гектаров лишает людей права на выделение собственных долей или сдачу их в аренду по собственному усмотрению.

Суд отказал станичникам в удовлетворении их иска, исходя из норм Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми право на установление такого размера земельного участка принадлежит краевым властям. С этим решением суда можно поспорить. Суд ссылался на законы, но забыл про Конституцию Российской Федерации. Станичники, которые

обратились в суд, обладают правом собственности на свои земельные доли, а это значит, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этой долей, например, сдать в аренду. В условиях рыночной экономики уже не только бывший колхоз или совхоз имеет право на аренду этих долей, но и любой более эффективный арендатор. Краевой и федеральный законы этому препятствовали. Но законы должны учитывать права человека, в том числе и право на собственность. «Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием».

Дискуссия о том, нужно ли снимать ограничение в 300 га при выделении участка из земель сельхозназначения, в 2007-2008 г.г. приобрела общекраевой масштаб. Сторонниками сохранения трехсотгектарной планки остались краевые депутаты, на рассмотрение которых аграриями был представлен законопроект о снижении нормы до десяти гектаров. Безусловно, у тех, кто за или против, свои резоны. Однако отказ парламентариев стал полной неожиданностью для ставропольских аграриев. Собственно, насколько они обеспокоены, можно судить по многим факторам. Собственники земельных долей обращались в суд, к Губернатору Ставропольского края, писали в газеты. В том случае, если «узда» для пайщиков сохранится, вырисовываются отнюдь не радужные перспективы. Так, в своем коллективном обращении в «Ставропольскую правду» руководители нескольких хозяйств Георгиевского района (ООО «Рассвет», ООО «Изобилие», ООО «Агро-Смета», ООО «Новинское», ООО «Новая Дружба», ООО «Подгорненское») приводили подробные цифры по «зависшим» там земельным участкам площадью менее 300 га. В общей же сумме эти клочки составляют более тысячи гектаров, принадлежащих 192 собственникам. «Хозяйства затратили денежные средства на проведение межевых работ, но заключить договора аренды в соответствии с действующим законодательством не могут, так как эти участки не ставят на кадастровый учет. Тем не менее арендная плата собственникам пока выплачивается, компенсируются затраты на уплату земельного налога», -- пишут руководители перечисленных предприятий и предупреждают: «Если не решится наша проблема и проблема собственников в оформлении участков, мы вынуждены будем отказать людям в выплате арендной платы».

Непростая обстановка к октябрю 2008 года сложилась и в Андроповском районе, где незарегистрированными остаются более 60 тысяч гектаров. Это, по преимуществу, поля площадью намного меньше трехсот гектаров. Отсутствие надлежащим образом оформленных прав на земельные участки не дает возможности органам местного самоуправления формировать бюджет, одной из основных статей дохода которого является земельный налог. При его ставке 0,3% от кадастровой стоимости и среднерайонной кадастровой оценке земель сельхозназначения 48411 руб./га районный бюджет теряет около 9 миллионов рублей ежегодно, отмечали руководители района.. Обращение с аналогичными доводами отправилось в Госдуму края и от сельхозпроизводителей Предгорного района. Там зависали 14,4 тысячи гектаров разрозненных участков. За них район в 2009 году также рискует недополучить 18 процентов доходов. Сохранение нынешнего ограничения просто вынуждает людей «применять исключения» (например, для выращивания овощей вновь образуемый участок может быть меньше 300 гектаров), хотя заранее известно, что они не будут заниматься заявленным в бумагах видом деятельности.

Такие случаи, как оказалось, встречались сплошь и рядом. К примеру, почему фермеры Красногвардейского района, владеющие наделами менее 300 гектаров, однажды при перерегистрации у налоговиков массово поменяли в документах основной вид деятельности на пчеловодство? А уже через пару лет были приняты поправки в краевой Закон «Об управлении и распоряжении

землями», и оно было исключено из перечня видов деятельности, на которые ограничение в 300 га не распространяется. И вот красногвардейские фермеры- пчеловоды снова в массовом порядке быстро «переквалифицировались» в овощеводов… Такой пример, в частности, содержится в обращении на имя председателя ГДСК Д. Еделева краевой Ассоциации крестьянско-фермерских хозяйств и сельхозкооперативов.

К концу 2008 года без оформления в Ставропольском крае «зависли» более 600 тысяч гектаров. Но есть и еще один важный нюанс. 600 тысяч неоформленных гектаров не могут быть включены в налогооблагаемую базу. А если заглянуть глубже, то их в принципе нельзя использовать. Инициаторы снижения трёхсотгектарного ограничения ссылались и на другие регионы России. Тот же Краснодарский край, с которым наш край любят сравнивать, примерно вместе со Ставропольем вводил аналогичную норму. Правда, чуть меньше -- в 200 гектаров. Потом, когда замедлились темпы оформления участков, там снизили планку до сотни га. «А в прошлом году, когда процесс и вовсе остановился, ограничение вообще было снято». Та же картина в Оренбургской, Тамбовской, Волгоградской областях.

Таким образом, по мнению большинства специалистов, связанных с сельским хозяйством, Закон «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» затруднял создание новых и расширение уже существующих крестьянских (фермерских) хозяйств. Для дальнейшего развития многие крестьянские (фермерские) хозяйства края предоставленным им правом расширения обрабатываемой земли воспользоваться не могут, поскольку круг членов крестьянских (фермерских) хозяйств, не состоящих в родстве с главой хозяйства, законом ограничен пятью гражданами, а площадь земельных долей членов семьи фермера, как правило, меньше площади в 300 га». Безусловно, не распространяется ограничение на земельные участки, используемые для семеноводства, овощеводства, картофелеводства и др. Но известно, что в данном случае это должно быть основным видом деятельности крестьянско-фермерского хозяйства, однако, 78 процентов крестьянских (фермерских) хозяйств края реально занимаются выращиванием зерновых культур

Спор о размере земельного участка всё-таки разрешился путём принятия нового краевого закона и в нём теперь минимальный размер земельного участка снизился до 30 га. Некоторые депутаты краевой Думы (их меньшинство) считали, что по примеру Краснодарского края нужно вообще снять такое ограничение.

И ещё одна проблема, связанная с размером земельного участка, беспокоит и депутатов, и общественность Ставропольского края. Речь идёт о норме предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. В советское время во всех городах существовало ограничение при выделении такой земли в 5 соток (500 кв. м). После принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации правом устанавливать такие ограничения в городах стали обладать муниципальные органы. При этом существует значительный разнобой в установлении минимального размера земельного участка. Так, например, в городе Лермонтове установлен следующий порядок предоставления земельных участков.

Максимальные размеры земельных участков предоставляемых в собственность, составляет:

- для индивидуального жилищного строительства в границах кварталов застройки на основании разработанных проектов в собственность - 800 кв. м;

- для садоводства и огородничества в границах существующих садоводческих товариществ - 600 кв. м;

- для размещения индивидуальных гаражей капитального и временного типа - 30 кв. м;

- для ведения животноводства - 1 гектар.

- для ведения личного подсобного хозяйства - 25000 кв. м.

В случаях возможности расширения существующих участков (при наличии согласований заинтересованных учреждений и организаций), дополнительный земельный участок (превышающий размеры установленные пунктом 1) предоставляется на праве собственности за плату. При этом общая площадь участка после прирезки не должна превышать:

- 1500 кв. м. - для индивидуального жилищного строительства;

- 1200 кв. м. - для садоводства и огородничества;

- 48,0 кв. м. - для гаражного строительства61.

Характерной особенностью подобных решений явилось увеличение нормы предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства (с 500 до 1500 кв.м).

В городе Ставрополе также существовали правила предоставления земельных участков для указанных целей. Этими правилами предусматривались такие нормы предоставления земли.

В городе Ставрополе земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются гражданам: в кварталах новой индивидуальной застройки в размере от 700 до 1500 квадратных метров; в кварталах существующей более десяти лет застройки, с полным инженерным обеспечением, в размере до 700 квадратных метров (при этом площадь предоставляемого участка не может быть менее 200 кв. метров)62. В 2005 году этот порядок был отменён, а затем в 2010г. Были приняты Правила землепользования и застройки в городе Ставрополе, в соответствии с которыми под индивидуальное жилищное строительство земельный участок должен иметь площадь от 300 до 1500 кв. м..

Но и при действии вышеуказанных правил, и после их отмены администрация города Ставрополя принимала довольно-таки странные постановления по предоставлению земельных участков. Так, постановлением главы города Ставрополя гражданину Д. под индивидуальное жилищное строительство был предоставлен земельный участок площадью 1986 кв. м. А в том же квартале под строительство 63-квартрного жилого дома был предоставлен участок площадью всего 1640 кв.м.

Поэтому считаем необходимым вернуться к нормам предоставления земельных участков для строительства индивидуального жилого дома площадью не более 500 кв. м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги проведённому исследованию, можно утверждать, что предусмотренное Конституцией Российской Федерации разделение предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации оправдало себя и в регулировании земельных отношений. Регионализация земельного законодательства в целом даёт положительный эффект, однако, как говорили раньше, «пережитки прошлого» дают о себе знать. Краевые законодатели вслед за законодателями федеральными стараются ввести как можно больше ограничений для субъектов прав на земельные участки. Руководствуются они, конечно, благой целью: не допустить разбазаривания земли. Эти решения принимаются не потому, что законодатели плохие, а потому, что у всех у них нет достаточного опыта регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики. То же самое, хотя и в меньшей степени, можно сказать и о федеральных законодателях.

Ставропольское краевое законодательство в области земельных правоотношений является достаточно сбалансированным и, в основном, отражающим потребности населения края в регулировании земельных отношений. Отдельные рассмотренные в выпускной работе недочёты можно легко устранить путём внесения поправок в краевые законы. Это, в первую очередь, касается прав на земельные доли.

Полученные в результате земельной реформы права граждан на земельные доли стали большим шагом вперёд. Для реализации этих прав в полной мере следует полностью отменить право устанавливать минимальный размер земельного участка. Собственник земельной доли должен иметь право в любое время выйти из коллективного хозяйства, получить возможность беспрепятственно зарегистрировать свое право и в полной мере распоряжаться своим земельным участком. Предлагаю эти изменения внести в виде поправок в Земельный кодекс Российской Федерации, не передавая на региональный и местный уровни права по определению минимального и максимального размеров земельных участков.

Требуется вносить изменения и муниципальные правовые акты по вопросам использования земельных участков в муниципальных образованиях Ставропольского края. Безусловно, в каждом муниципальном образовании может существовать своя специфика в определении порядка предоставления и использования земли в конкретном населённом пункте. Однако один вопрос, по нашему мнению, должен быть решён везде одинаково. Предлагаю восстановить обязательную максимальную площадь земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства, в 500 кв. м. Это устранит двойственность в процедуре предоставления земель для строительства многоэтажного или индивидуального жилого дома.

Предлагается также снять все ограничения по минимальному размеру земельного участка сельскохозяйственного назначения при выходе собственника со своим земельным участком из кооператива, иной сельскохозяйственной организации с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Это будет стимулировать развитие предпринимательской деятельности на селе.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014г. № 11- ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014г., № 31, ст. 4398.

2. Об изменении и дополнении Конституции (Основного закона) РФ - России: Закон РФ от 09.12.1992г. // ВСНД РФ и ВС РФ. - 1993. - № 2.

- Ст. 55.

3. Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР: Закон РСФСР от 15.12.1990г. N 423-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1990. - N 29. - Ст. 395.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. - М.: Изд- во «АКАЛИС», 1996.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. (ред. от 30.12.2015г.) № 136-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 30. октября.

6. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001г. (ред. от 30.12.2015г.) № 137-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 30 октября.

7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001г. № 195-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 31 декабря.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. (ред. от 03.07.20015г.) № 122-ФЗ // Российская газета. - 1997. - 30 июля.

9. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 г. (ред. от 22.08.2004г.) № 28-ФЗ // СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст 149.

10 .О земельной реформе: Закон РСФСР от 23.11.1990 г. № 374-1 // ВВС РСФСР. - 1990. - N 26. - Ст. 327.

11 .О землеустройстве: Федеральный закон от 18.06.2001г. (ред. от 03.07.2015г.) N 78-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 23 июня.

12 .О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон от 11.06.2003г. (ред. от 23.06.2014г.) N 74-ФЗ // Российская газета. - 2003. - 17 июня.

13 .О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001г. (ред. от 03.07.2015г.) № 178-ФЗ // СЗ РФ. -- 2002. -- № 4 -- Ст. 251.

14 .Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002г. (ред. от 03.07.2015г.) № 101-ФЗ // Российская газета. - 2002. - 27 июля.

15 .Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10.1999г. (ред. от 05.10.2015г.) № 184-ФЗ // Российская газета. - 1999. - 19 декабря.

16 .Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10 2003 г. (ред. 05.10.2015г.) N 131-ФЗ // Российской газете. - 2003. - 8 ноября.

17 .О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства: Закон РФ от 23.12.1992 г. N 4196-1 // ВСНД и ВС РФ. -1993. - № 1. - Ст. 26.

18 .О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента Российской Федерации от 16.05.1997г. № 485 (ред. от 03.11.1999г.) // Российская газета. - 1997. - 10 июня.

19 .О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР: Указ Президента Российской Федерации от 27.12.1991г. № 323 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1992. - № 1. - 2 января. - Ст. 53.

20 .О приведении земельного законодательства Российской федерации в соответствие с Конституцией Российской федерации: Указ Президента РФ от 24.12.1993г. № 2287 // Российская газета. - 1994. - 5 января.

21 .О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий: Указ Президента РФ от 25.03.1992г. № 301 // Российская газета. - 1992. - 28 марта.

22 .О реализации конституционных прав граждан на землю: Указ Президента Российской Федерации от 07.03.1996г. (утратил силу с 25 февраля 2003г.) № 337 - П. 4 // Российская газета. - 1996. - 12 марта.

23 .О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: Указ Президента Российской Федерации от 27.10.1993г. № 1767 (ред. от 25.01.1999г.) // Российские вести. - 1993.- 29 октября.

24 .Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: Указ Президента РФ от 14.06.1992г. № 631 // Российская газета. - 1992. - 18 июня.

25 .О правовом обеспечении экономической реформы: Постановление СНД РСФСР от 01.11.1991г. № 1831-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 31.10.1991. - № 44. - Ст. 1456.

26 .О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса: Постановление Правительства РФ от 04.09.1992г. № 708 // САПП РФ. - 1992. - № 12.- Ст. 931.

27 .О порядке реорганизации колхозов и совхозов: Постановление правительства РФ от 29.12.1991г. № 86 // СПРФ. - 1992. - № 1-2. - Ст. 9.

28 .О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ставропольского края: Закон Ставропольского края от 29.12.2008г. N 100-кз // Ставропольская правда, - 2008. - 30 дек.

29 .Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края: Закон Ставропольского края от 11.10.2002 г. (ред. от 29.12.2008г.) N 42-кз // Ставропольская правда.- 2002. - 15 октября.

30 .О некоторых вопросах регулирования земельных отношений (принят Думой Ставропольского края 26.03.2015): Закон Ставропольского края от 09.04.2015г. № 36-кз // Ставропольская правда. - 2015. - № 69.- 14 апреля.

31 .О дополнительных мерах по реализации федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закона Ставропольского края «Об упорядочении отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края»: Распоряжение Правительства Ставропольского края от 27.09.2004г.(ред. от 28.02.2008г.) № 406-рп // Сборник законов и других правовых актов Ставропольского края. - 2004. - 15 ноя. - Ст. 4077.

32 .Об установлении предельных максимальных цен кадастровых работ: Постановление Правительства Ставропольского края от 14.03.2014г. (ред. от 21.05.2015г.) № 96-п // Ставропольская правда. - 2014. - № 69-- 21 марта.

33 .О порядке проведения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края: Постановление Правительства Ставропольского края от 26.05.2003г. (утратило силу с24 мая 2007г.) № 91-п // Сборник законов и других правовых актов Ставропольского края. - 2003. - N 15 (117). - Ст. 2848.

34 .О мерах по повышению эффективности использования земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства в городе Ставрополе: Решение Ставропольской городской думы от 27.01.1999г. № 11 // Вечерний Ставрополь. - 1999.- 18, 20 фев.

35 .О предоставлении Д. в аренду земельного участка по ул.Маяковского, 7: Постановление главы г. Ставрополя от 07.09.2005г.№ 3064.

36 .О признании утратившими силу некоторых нормативных правовых актов в области градостроительства и землепользования: Решение Ставропольской городской думы от 29.12.2005г. N 220 // Вечерний Ставрополь. - 2006. - 25 фев.

37 .Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ставрополя: Решение Ставропольской городской Думы от 27.10.2010г. (подписано 08.12.2010г.) (ред. от 26.08.2015г.) № 97. Ст. 35 // Вечерний Ставрополь. - 2010. - № 231. - 18 декабря.

38 .Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Алекс и компания» места размещения многоэтажного жилого дома со встроенно- пристроенными помещениями по ул. Маяковского, 7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно- изыскательских работ и строительства» Постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. (ред. от 10.03.2006 г.) № 545.

39 .Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков в собственность на территории муниципального образования - город Лермонтов: Решение Совета города Лермонтова Ставропольского края от 26.04.2006 г. (ред. от 31.05.2006г.) N 68 // Система «Гарант».

2. Комментарии к нормативным актам

40 .Вишневецкая Р.Я. Постатейный комментарий к Земельному кодексу-- М., 2002.

41 .Волков Г.А , Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. А. К. Голиченкова. - М., 2002.

42 .Конституция Российской Федерации: Научно-практический комментарий / Под ред. и со вступит. статьей акад. Б.Н. Топорнина. - М., 1997.

43 .Комментрий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А.Боголюбова. - М.: Юрайт-Издат, 2006.

44 .Комментарий к земельному законодательству Ставропольского края / Под ред. Э.С.Навасардовой. - Ставропольль: Изд-во СтАГУ«АРГУС», 2004.

45 .О выдаче документов на право пользования землей: Постановление главы города Ставрополя от 07.10.1992г. № 1599 // Архивный отдел администрации города Ставрополя. - Фонд № 199, оп. № 1, д. 78, л. 65.

46 .Сборник законодательных актов Ставропольского края по вопросам землепользования с комментарием к земельному законодательству (по состоянию на 01.01.07) / под общ. ред. Э.С.Навасардовой. - Ставрополь: АГРУС, 2007.

3. Учебная и научная литература

47 .Болтанова Е. С. Земельное право. -- М., 2002.

48 .Вступительная статья Председателя Государственной Думы Ставропольского края Ю.А.Гонтаря // Сборник законодательных актов Ставропольского края по вопросам землепользования. недропользования. природопользования с комментарием к земельному законодательству (по состоянию на 01.01.07.).

49 .Галиновская Е.А. Земельное законодательство: общие и региональные интересы // Соотношение законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации. - М., 2003.