Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

аренда договор недвижимость лизинг

Актуальность темы. Среди ряда групп вещей центральное значение имеет подразделение вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, является существенной основой имущественного положения субъектов, их правовой защищенности, влияет на успешность хозяйственной деятельности, на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. Права на недвижимое имущество, их переход, прекращение, ограничение этих прав, а также отдельные сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Такой порядок оборота недвижимости подчеркивает особое ее значение как объекта гражданского оборота.

Возникающие в связи с оборотом недвижимости сложные вопросы еще не нашли должного решения ни в законодательстве, ни в судебной практике. Вместе с тем в юридической науке предприняты основательные разработки проблемы природы и значения имущественных комплексов в гражданском праве, в том числе в области недвижимости. Исследованиями недвижимого имущества как объекта гражданского оборота, особенностей аренды недвижимости занимались такие известные советские, российские и белорусские авторы как М.И. Брагинский, А.В. Венедиктов, В.А. Витушко, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, Д.А. Колбасин, В.В. Огородников, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Е.В. Тресцова, В.Ф. Чигир, В.В. Чубаров,

Г.Ф. Шершеневич и другие. Тем не менее, цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не имели обобщающего характера, ограничиваясь достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.

Тем больший интерес для цивилистической теории и практики представляют отношения, связанные с арендой недвижимого имущества. Экономическая сущность и социальная значимость аренды в целом и аренды недвижимости, в частности, в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность нецелесообразно, невыгодно, затратно. Удовлетворение потребностей в этом имуществе осуществляется посредством аренды.

В теории гражданского права не выделяют договор аренды недвижимого имущества как таковой. Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК) [2] выделяет следующие виды аренды недвижимости: аренда зданий и сооружений; аренда предприятия как имущественного комплекса; финансовая аренда (лизинг) - в отношении недвижимого имущества. Земельное законодательство выделяет такой вид аренды недвижимости, как аренда земельного участка (ст. 17 Кодекса о земле). Выделение указанных видов договоров аренды объясняется особенностями предмета каждого из этих договоров. Каждый вид договора аренды недвижимости регулируется как соответствующими нормами ГК, так и отдельными специальными нормативными правовыми актами (как правило, это декреты, указы Президента, постановления Правительства). Особое значение для регулирования аренды недвижимости имеет Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10].

Тема курсовой работы является актуальной для теории и практики гражданского права и требует дальнейшего изучения на основе анализа опыта зарубежных государств в регулировании правового положения недвижимости как предмета арендных правоотношений в гражданском обороте.

Объект работы - общественные отношения, связанные с арендой недвижимого имущества. Предмет работы - нормы гражданского права Республики Беларусь, определяющие порядок и условия аренды различных видов недвижимого имущества, а также порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимости.

Цель работы - дать характеристику правового регулирования правоотношений, связанных с арендой недвижимости, определить особенности договоров аренды недвижимого имущества, а также порядок их государственной регистрации.

Задачи работы логически обусловлены ее целью: 1) определить и охарактеризовать недвижимость как объект гражданского оборота и предмет договора аренды; 2) дать краткую характеристику договора аренды и выделить виды аренды недвижимости; 3) определить специфику договоров аренды зданий и сооружений, а также аренды земельных участков; 4) охарактеризовать аренду предприятия как имущественного комплекса; 5) определить понятие и значение договора лизинга; 6) проанализировать порядок, значение, особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

Методы, примененные в процессе исследования: 1) диалектический;

2) логический; 3) классификации; 4) анализа и синтеза; 4) описания и сравнения; 5) структурно-логический; 6) формально-юридический; 7) метод анализа правовых норм; 8) метод сравнительного правоведения и др.

Анализ источников. В основе работы - как нормативные правовые акты, так и источники специальной литературы по теме. Среди правовых актов особо следует отметить Гражданский кодекс, Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», Декрет №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений)», Указ

№150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и др. Источники специальной литературы представлены работами белорусских и российских специалистов в области гражданского права (Т.В. Авдеевой, Н.Л. Бондаренко, А.В, Каравай, В.Ф. Чигира и др.).

Структура работы: введение, пять разделов, заключение, список использованных источников и приложения (на 6 л.). Объем работы - 38 страниц.

1. Понятие и правовая характеристика недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые закреплено ст. 130 ГК. Отнесение вещи к числу движимых или недвижимых - один из важнейших критериев определения ее правового режима. Движимыми являются все вещи, не отнесенные законом к недвижимости. Движимые вещи обычно не подлежат государственной регистрации, имеющей значение для гражданского оборота.

Недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. Современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота. Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

По общим признакам недвижимое имущество характеризуется тем, что оно постоянно расположено в одном и том же месте, его перемещение либо вообще невозможно, либо хотя и возможно, но с несоразмерным ущербом его назначению, в результате чего вещь обесценивается. Следовательно, отнесение вещей к категории недвижимых связано прежде всего с их естественными свойствами [29, с. 407].

К этой группе вещей согласно п. 1 ст. 130 ГК относятся: 1) земельные участки, 2) участки недр, 3) обособленные водные объекты, 4) все то, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, посевы, например, поле пшеницы, здания, сооружения и т.п.).

Содержание п. 1 ст. 130 ГК свидетельствует о восприятии белорусским законодателем подходов, содержащихся в ряде иностранных правовых систем: отнесение к недвижимым вещей в силу их естественных свойств, а также распространение правового режима недвижимости на наиболее важные движимые вещи (недвижимые вещи в силу закона).

При определении вещей, являющихся недвижимыми в силу их естественных свойств, законодатель выделяет следующие категории вещей:

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Приводится неисчерпывающий перечень вещей, относящихся ко второй категории, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) (статья 1 Кодекса о земле 2008 года) [9].

Участок недр - часть недр с определенными пространственными границами, имеющая характеристики, отражаемые в государственном кадастре недр и акте, удостоверяющем геологический или горный отвод (статья 1 Кодекса Республики Беларусь о недрах) [8].

Водный объект определяется статьей 1 Водного кодекса Республики Беларусь [1] как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в которых имеет характерные формы, а также признаки водного режима.

Лес - это совокупность естественной и искусственно созданной древесно-кустарниковой растительности (насаждений), напочвенного покрова, животных и микроорганизмов, образующая лесной биоценоз и используемая в хозяйственных, рекреационных, оздоровительных, санитарно-гигиени-ческих, научно-исследовательских и других целях (ст. 1 Лесного кодекса) [4].

Многолетние насаждения - искусственные многолетние насаждения всех видов, кроме дикорастущих, озеленительные и декоративные насаждения на улицах, площадях, в парках, садах, скверах, на территории учреждений, во дворах жилых домов, живые изгороди, снегозащитные и полезащитные полосы, насаждения по укреплению песков и берегов рек, овражно-балочные насаждения и т.п.; искусственные насаждения ботанических садов и других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научных целей и другие искусственные многолетние насаждения (Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств в бюджетных организациях, утвержденная Постановлением Министерства финансов от 31.10.2012 №60 [23]).

Здание - это строительная система, состоящая (по мере необходимости) из наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение - это объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и так далее (пункт 2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров от 28.07.2004 №39 [22]).

Закон от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10] называет такие объекты недвижимого имущества, как незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в т.ч. жилые. Связь вещи с землей, в силу чего вещь является недвижимым имуществом, может быть непосредственной (здания, насаждения) либо опосредованной - в составе или через посредство других вещей, также являющихся недвижимыми (квартиры в составе жилых домов, комнаты в составе квартир, нежилые помещения в составе жилых домов или других строений, сооружений).

Другую группу составляют вещи, законодательными актами приравненные к недвижимым. Их можно назвать недвижимыми по их назначению, хотя по своим естественным свойствам они движимы. Таковыми являются:

1) предприятия в целом как имущественный комплекс, 2) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», 3) космические объекты. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество.

Предприятию как имущественному комплексу посвящен третий раздел настоящей работы, где дана подробная характеристика этого объекта гражданского оборота.

Статья 130 ГК в целях определения круга воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река-море», космических объектов, относимых к недвижимому имуществу, использует слова «подлежащие государственной регистрации».

Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, и подлежащий государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательством (статья 1 Воздушного кодекса Республики Беларусь [7]).

Судно в соответствии со ст. 2 Кодекса торгового мореплавания [3] - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях торгового мореплавания. Судно внутреннего плавания - это судно, которое по своим техническим характеристикам пригодно и допущено к эксплуатации по внутренним водным путям; судно смешанного (река-море) плавания - это судно, которое по своим техническим характеристикам пригодно и допущено к эксплуатации по морским и внутренним водным путям (статья 1 Кодекса внутреннего водного транспорта) [6].

Понятие «космические объекты» не определено в законодательстве Республики Беларусь. Вместе с тем вопрос определения данного понятия не решен также и в российском законодательстве, значительно более развитом в направлении регулирования соответствующих отношений. В российской литературе вопрос о содержании данного понятия является дискуссионным.

Все то, что не обозначено как недвижимость по естественным свойствам или по назначению, признается движимыми вещами. Это любые перемещаемые в пространстве вещи, исключая те, которые законодательными актами приравнены к недвижимости.

Отнесение вещей к недвижимым или движимым имеет важное значение. Оно существенно влияет на их правовой режим.

Единого законодательного акта, определяющего правовой режим недвижимых вещей, в Республике Беларусь нет. Соответствующие правила содержатся в ряде статей ГК и некоторых других нормативных актах. В качестве общего положения ст. 131 ГК предусматривает государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи и сделок с ними.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него, а также сделок с ним установлены Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [10].

Особенности правового режима недвижимого имущества отражены и в иных статьях ГК. Это проявляется, в частности, в установлении особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 226 ГК), в обращении взыскания на предмет залога, которое в отношении недвижимого имущества допускается в определенных случаях и без заявления требования в суд (п. 1 ст. 330 ГК), в диспозитивном правиле об определении места исполнения обязательства (ст. 297 ГК), в установлении сроков большей продолжительности для реализации права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимую вещь (п. 2 ст. 253 ГК) или приобретения права собственности на недвижимую вещь способом приобретательной давности (п. 1 ст. 235 ГК) и т.п.

Одним из существенных элементов правового режима недвижимых вещей является государственная регистрация прав на такие вещи, сделок с ними.

Поскольку объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовой режим конкретного объекта (не находится ли дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать это можно по результатам государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Такие права могут быть оспорены только в судебном порядке.

2. Договор аренды: краткая характеристика

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (ст. 577 ГК) [2].

Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени.

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом [24, с. 386].

Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Например, в случае наследования несовершеннолетними земельного участка допускается предоставление их в аренду законным представителем наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме (ч. 8 ст. 17 Кодекса о земле [9]).

Аренда имущества регулируется ст. 547-641 гл. 34 ГК. Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными законодательными актами и другими актами законодательства. Прежде всего, такие особенности регулирования касаются именно аренды объектов недвижимости.

Так, аренда земельных участков регулируется ст. 17 Кодекса о земле [9];

- аренда водных объектов - ст. 26 Водного кодекса [1];

- аренда участков государственного лесного фонда - ст. 45 Лесного кодекса [4] и Положением о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления сопользования, утвержденным Указом Президента от 09.09.2009 №444 [14];

- аренда (фрахтование) судов - ст. 161-171, 173-183 Кодекса торгового мореплавания Республики Беларусь [3];

- фрахтование воздушных судов - ст. 36-44, 96 Воздушного кодекса [7];

- аренда речных судов - ст. 49-58, 59-67 Кодекса внутреннего водного транспорта Республики Беларусь [6].

Отдельные правила об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в Законе от 05.05.1998 «Об объектах, находящихся только в собственности государства» [11].

Правоотношения, связанные с арендой недвижимости, регулируются Декретом Президента от 19.12.2008 №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12], Указом от 29.03.2012 №150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» [15] и др.

В развитие законодательных актов Совет Министров, министерства, государственные комитеты, комитеты при Совете Министров издают специальные нормативные правовые акты.

По своей правовой природе договор аренды является: 1) консенсуальным, 2) двусторонним, 3) возмездным [25, с. 32].

В ГК выделяются следующие виды договора аренды: 1) прокат;

2) аренда транспортных средств, 3) аренда зданий и сооружений, 4) аренда предприятий, 5) финансовая аренда (лизинг). Кодекс о земле регулирует такой вид аренды, как аренда земельных участков. По каждому виду аренды имеются специальные акты законодательства.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Арендодателями могут быть собственники имущества либо уполномоченные лица.

Предметом договора аренды является имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. В ГК дан примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Законодательными актами могут устанавливаться виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, - независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (ст. 580 ГК).

Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата).

Арендная плата может устанавливаться в виде: 1) определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода; 3) предоставления арендодателю определенных услуг; 4) возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца.

Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).

Арендодатель по договору аренды обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также все документы и принадлежности; 2) нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества; 3) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков; 4) производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора: 1) своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества; 2) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; 3) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт; 4) при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время.

Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют права другой стороны.

Договор аренды прекращается: 1) с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит); 2) в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора; 3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

Примеры из судебной практики, связанные с прекращением договора аренды недвижимого имущества приведены в Приложении 1.

Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом названных договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования имуществом на время.

Следовательно, предметом договора аренды могут быть только индивидуально определенные непотребляемые вещи, тогда как по упомянутым сходным с арендой договорам предметом могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и потребляемые вещи, определенные родовыми признаками.

3. Специфика договоров аренды зданий и сооружений и аренды земельных участков

Договор аренды здания или сооружения - соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 621 ГК). Выделение договора аренды здания или сооружения в отдельный вид договора аренды объясняется особенностями предмета договора: им являются объекты недвижимого имущества, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания и сооружения.

Отношения аренды зданий и сооружений регулируются ст. 621-626 ГК. Они распространяются на отношения аренды зданий и сооружений, возникающие между участниками гражданского оборота как частной, так и государственной форм собственности. С целью повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствования порядка сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, Президент Республики Беларусь издал несколько законодательных актов. Основными из них являются: 1) Декрет от 19 декабря 2008 г. №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12]; 2) Указ от 29 марта 2012

№150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования» [15].

В Республике Беларусь установлен единый порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской и коммунальной собственности. Указом №150 [15] установлен открытый прозрачный порядок заключения договоров аренды указанных объектов.

Указом №150 утверждены Положения: 1) о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности; 2) о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;

3) о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли; 4) порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в госсобственности.

Капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, находящиеся в республиканской собственности, предоставляются в аренду по соглашению сторон, по правилам согласования оферты и акцепта без аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Допускается заключение договора аренды указанных объектов без проведения аукциона в определенных случаях.

Порядок проведения аукциона устанавливается Советом Министров.

Договор аренды капитальных строений должен быть заключен сторонами в течение 5 дней со дня принятия решения о сдаче такого объекта в аренду, а при сдаче объекта по результатам проведения аукциона - в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона и подписания протокола аукциона.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, на срок менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 622 ГК, п. 2,8 и п. 3,5. ст. 9 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним» [10]).

Это положение является исключением из общего правила п. 2 ст. 580 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации независимо от его срока, если только законодательными актами не установлено иное. Пункт 2 ст. 622 ГК и установил иное, поэтому договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года не должен проходить государственную регистрацию.

Правила п. 2 ст. 622 ГК и п. 3.5 ст. 9 Закона [10] изменены Декретом от 19 декабря 2008 г. №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [12]. Подпунктом 1.2 п. 1 Декрета №24 [12] установлены иные правила государственной регистрации договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений об изменении или расторжении этих договоров, а также прав на недвижимое имущество, возникающих в связи с заключением данных договоров. Указанные договоры не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

На арендодателя возложена только обязанность в течение 10 дней со дня заключения договора аренды, субаренды указанных объектов на срок не менее года письменно уведомить территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре (ч. 1 и 2 пп. 1.3 п. 1 Декрета №24). В уведомлении указываются сведения о сторонах договора, указанные в ч. 3 подп. 1.3 п. 1 этого же Декрета.

Арендодатели капитальных строений, находящихся в республиканской собственности, установлены положениями Указа №150 [15].

Неотъемлемым приложением к договору аренды здания или сооружения является план предмета аренды (техническая документация, на которой обозначены все нежилые помещения, их размер) и план земельного участка.

Сторонами по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодателями капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности являются республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству, Национальный банк, Администрация Президента, Управление делами Президента, другие государственные органы и иные организации, подчиненные Президенту, Национальная академия наук, Генеральная прокуратура, администрации СЭЗ, республиканские унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, находящиеся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации госсобственности.

Сдавать в аренду здания и сооружения коммунальной собственности вправе исполкомы Советов депутатов и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов. Здания и сооружения, находящиеся в частной собственности, сдаются в аренду их собственниками.

Арендаторами зданий и сооружений могут быть физические и юридические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации, а также иностранные государства. Иностранные физические и юридические лица могут быть арендаторами зданий и сооружений и иных помещений лишь после их регистрации в установленном порядке.

Предметом договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, являются эти объекты.

Как и предмет, существенным условием договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются (п. 1 ст. 625 ГК).

В арендную плату, полученную от сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателям в соответствии с законодательством.

Указ от 29 марта 2012 г. №150 [15] принят в том числе и для совершенствования порядка определения размеров арендной платы по объектам недвижимости. Согласно Указу государственное регулирование размеров арендной платы будет осуществляться при сдаче в аренду: капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, которые находятся в государственной собственности или принадлежат хозяйственным обществам, у которых более 50% акций находятся в республиканской и (или) коммунальной собственности.

Указ предусматривает регулирование размеров арендной платы при сдаче в аренду находящихся в госсобственности, в собственности хозяйственных обществ капитальных строений, изолированных помещений, их частей - на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли. Государственное регулирование размеров арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящиеся в частной собственности, отменяется. Формирование арендной платы за такие торговые места будет осуществляться в соответствии с нормами ГК, иных нормативных правовых актов, на основе соглашения сторон.

Определение размеров арендной платы осуществляется на основе установленной базовой арендной величины. Размер базовой арендной величины ежегодно устанавливается Советом Министров с учетом годового уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему) и применяться с 1 апреля текущего года.

Указом предусматривается ряд норм, направленных на реализацию положений Директивы Президента от 31 декабря 2010 г. №4 [17]. Осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не будет являться основанием для увеличения размеров арендной платы.

Для центров поддержки предпринимательства, инкубаторов малого предпринимательства установлено применение понижающего коэффициента 0,5 не только для расчета арендной платы за арендуемые ими площади, но также и для расчета арендной платы при предоставлении этих площадей центрами поддержки предпринимательства, инкубаторами малого предпринимательства в субаренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

В Указе определены юридические лица, которым недвижимое имущество может предоставляться в безвозмездное пользование (без уплаты арендной платы), установлен перечень отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, категорий арендаторов и недвижимого имущества, в отношении которых при расчете размеров арендной платы должны применяться установленные размеры понижающих коэффициентов.

Указ №150 призван создать механизм расчета и изменения арендной платы за сдаваемое в аренду имущество, обеспечить защиту прав арендаторов.

Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента по обоснованным предложениям Совета Министров, Национального банка, Администрации Президента, Управления делами Президента, Национальной академией наук Беларуси, облисполкомов и Минского горисполкома. Исходя из базовой ставки и этих показателей определяется ставка арендной платы - стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади в месяц, рассчитанной исходя из базовой ставки с применением понижающих и повышающих коэффициентов. Она определяется путем умножения базовой ставки на коэффициент.

Арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты. Срок исполнения обязательств по внесению арендных платежей, установленных дополнительным соглашением к договору аренды при изменении законодательства в части увеличения ставок арендных платежей наступает с момента заключения дополнительного соглашения, если иной срок не установлен дополнительным соглашением (Приложение 2).

Срок договора аренды здания или сооружения определяется по общим правилам в договоре аренды (ст. 596, 581 ГК). Срок оплаты арендной платы при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, является существенным условием договора аренды.

Судебная практика по спорам, связанным со сроком договора аренды нежилого помещения приведена в Приложении 3. Судебная практика по спорам, связанным с арендой зданий и сооружений, приведена в Приложении 4.

Статьей 17 Кодекса о земле [9] определен порядок предоставления в аренду земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 17 КоЗ земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с Кодексом о земле [9] и иными актами законодательства об охране и использовании земель.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в установленных случаях.

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях госорганов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполкомами.

Строительство арендаторами капитальных строений или размещение иных объектов недвижимости на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена постановлением Совета Министров от 20.03.2008 №427 [20].

4. Аренда предприятия и лизинг недвижимости как самостоятельные виды договора аренды

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 627 ГК).

Предприятие как имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК). Имуществом предприятия являются и принадлежащие ему права требования. По договору аренды предприятия на арендатора переводятся и долги предприятия как субъекта права.

Поскольку в состав имущественного комплекса предприятия, передаваемого в аренду, входят права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в т.ч. землей и другими природными ресурсами, их передача производится в особом порядке (п. 1 ст. 627 ГК). Не подлежат передаче арендатору по договору аренды предприятия права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, поэтому включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 627 ГК).

Договор аренды предприятия не является способом разгосударствления и приватизации. Договор аренды предприятия не влечет изменения правового статуса арендодателя. Он не прекращает своей деятельности и продолжает оставаться субъектом гражданского права. Договор аренды предприятия - консенсуальный, возмездный, взаимный договор. Отношения по договору аренды предприятия регулируются нормами права § 5 гл. 34 (ст. 627-635 ГК) и субсидиарно сначала нормами права § 4 гл. 34, а затем § 1 гл. 34 ГК.

Форма договора аренды предприятия определяется по правилам ст. 629 ГК. Этот договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК и п. 1 ст. 629 ГК), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 629 ГК). Государственная регистрация данных договоров должна осуществляться в порядке регистрации сделок с недвижимостью (ст. 131, 165, 1147 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 629 ГК).

Сторонами по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Сдача в аренду предприятий, находящихся в республиканской собственности на праве хозяйственного ведения, переданных в подчинение Нацбанку, Администрации Президента, Управлению делами Президента, другому государственному органу и иной организации, подчиненных Президенту, осуществляется ими по решению, согласованному с Президентом (п. 3 Указа от 4 июля 2012 г. №294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» [16]). Сдача в аренду предприятий, находящихся в собственности Республики Беларусь и закрепленных на праве хозяйственного ведения за республиканскими юридическими лицами, подчиненными республиканским органам госуправления и иным организациям, подчиненным Правительству, либо за этими органами и организациями, переданных в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам, производится по решению Совета Министров (п. 4 Указа от 04.07.2012 №294 [16]).

Предприятия коммунальной собственности сдаются в аренду исполкомами Советов депутатов и местными администрациями в установленном порядке. Предприятия, находящиеся в частной собственности, сдаются в аренду их собственниками (юридическими и физическими лицами).

Поскольку предприятие сдается в аренду для предпринимательской деятельности арендатором может быть только субъект хозяйствования (индивидуальный предприниматель или коммерческая организация).

Предметом договора аренды предприятия может быть предприятие в целом как имущественный комплекс. Его часть может быть предметом рассматриваемого договора лишь в том случае, если она образует объект, используемый как технологически целый имущественный комплекс, например филиал предприятия. Любое другое сочетание имущества предприятия не может быть предметом договора аренды предприятия.

Существенным условием договора аренды предприятия является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются. Этот вывод вытекает из анализа правил п. 2 ст. 621 и п. 1 ст. 625 ГК. Решая вопрос о размере арендной платы, стороны должны руководствоваться правилами ст. 625 ГК.

Срок договора аренды предприятия определяется сторонами при заключении договора. Он должен быть достаточно продолжительным. Поскольку срок договора аренды предприятия не является существенным условием этого договора, поэтому при отсутствии в договоре срока, он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 581 ГК).