В настоящее время в связи в введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплутационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

2.2 Понятие и содержание договора продажи предприятия

недвижимость имущество отчуждение продажа

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено особым характером предмета - предприятия как имущественного комплекса. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Любому организованному предпринимательскому делу - бизнесу присущи:

- статический элемент - обособленный от иного имущества комплекс из материальных и нематериальных составляющих;

- динамический элемент - осуществление планируемых действий;

- цель - производство товаров или оказание услуг;

- продолжительное (постоянное участие) в имущественных отношениях;

- людские ресурсы.

Поэтому, с одной стороны, предприятие - это сумма вещей, прав и фактических отношений (возможности, добрая воля), которые через посредство субъекта прав (предпринимателя) связаны в организационное единство, с другой стороны, "понятие предприятия выходит за рамки понятия обособленного имущества, так как к предприятию относятся также и возможности (клиентура, репутация, секреты предприятия, рынок сбыта, целесообразная организация, реклама и т.п.)" Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. - 2004. С. 134.

В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т.д.) Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, согласно п. 1 ст. 86 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, когда основной вид деятельности должника осуществляется на основании разрешения (лицензии ФЗ от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от

21 марта, 2 июля, 31 декабря 2005 г.)), покупатель приобретает преимущественное право на получение указанного разрешения (лицензии).

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

Статья 132 ГК говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части. Вместе с тем при буквальном толковании ст. 559 ГК должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса.

При продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать фирму, клиентелу, доброе имя и т.п. При продаже предприятия в целом помимо возможности передачи в полном объеме нематериальных активов предприятия сохраняется производственное или торговое дело, рабочие места для занятых на предприятии людей. Поэтому продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения.

В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть соответствующий уполномоченный орган по управлению государственным (муниципальным) , а не само унитарное предприятие как юридическое лицо.

Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования. Помимо общих требований к покупателям предприятия, закрепленных в гражданском законодательстве, в законодательстве о приватизации могут устанавливаться особые требования к ним п. 3 ст. 4, ст. 9 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ".

Перед заключением данного договора стороны должны совершить:

-предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия,

- аудиторскую проверку его деятельности,

- оценку предприятия как бизнеса.

На основании их результатов до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации,

- бухгалтерский баланс,

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, - перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК), документ об оценке предприятия.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация выполняет следующие функции:

Во-первых, это проверка фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния.

Во-вторых, это один из способов оценки состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами, а именно в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49.

Проведение инвентаризации - императивное требование закона. Инвентаризация должна быть полной, т.е. проводиться в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон (ст. 561 ГК). Инвентаризация - это одно из оснований оценки предприятия, и она может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка:

- во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

- во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия ФЗ от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.). В основе заключения договора продажи предприятия должен лежать бухгалтерский баланс, принятый налоговыми органами.

Оценка предприятия (бизнеса) при его продаже всегда краеугольный камень данной сделки. Как экономическая операция оценка лежит вне правовой проблематики. Оценочная деятельность - это деятельность профессиональная, основанная на богатой достижениями теории оценки недвижимости. Оценка предприятия более сложна, чем оценка иных видов недвижимого имущества, так как в этом случае речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от многих статических и динамических факторов Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. - 2004. С. 136.

Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Правила о цене недвижимости, изложенные в ст. 555 ГК, в полной мере относятся и к цене продаваемого предприятия.

Рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе стоимости предприятия, а также перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исполнение договора продажи предприятия можно свести к трем наиболее важным действиям сторон:

- уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

- передача предприятия продавцом покупателю;

- оплата покупателем стоимости предприятия.

Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, осуществляется по договоренности между сторонами одной из них в порядке, предусмотренном ст. 562 ГК. Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. При этом следует иметь в виду, что уведомлением кредитору фактически делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя. Поэтому в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК и п. 1 ст. 389 ГК ответ кредитора будет считаться надлежащим образом оформленным, если ему будет придана письменная форма.

Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право в письменной форме сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга. При этом следует иметь в виду, что кредитор, уведомленный надлежащим образом, может, не сообщая ничего продавцу, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК).

Если кредитор, уведомленный надлежащим образом, или ничего не сообщит продавцу, или не заявит одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя предприятия. Вследствие этого стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия. Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК будет обязан принять такое исполнение. Более того, обязанность покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия, может быть внесена в договор продажи предприятия. Кредитор же сохраняет право дать согласие на перевод долга. До тех пор пока кредитор не даст такого согласия либо обязательства не будут надлежащим образом исполнены, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п. 4 ст. 562 ГК).

В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований:

а) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков;

б) о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Указанный выше трехмесячный и годичный сроки по своей природе являются сокращенными сроками исковой давности Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. - 2004. С. 138.

Если в состав предприятия, переданного покупателем продавцу, будут включены обязательства (долги), которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, то перед таким кредитором продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

В соответствии с п. 1 ст. 563 ГК передача предприятия должником осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. В связи с переходом на покупателя указанного риска к нему переходит и право на использование имущества, вошедшего в состав предприятия, в предпринимательских целях.

Возникшие в результате этого имущественные приращения войдут в состав переданного предприятия. Последнее положение логически вытекает из правила п. 3 ст. 564 ГК, согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом прав собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Как видно из закона, цель приобретения предприятия, обычно не входящая в состав существенных условий договора, в случае, когда покупатель использует право ограниченного распоряжения переданным ему предприятием до государственной регистрации перехода права собственности на предприятие, приобретает характер существенного условия, необходимого для договоров данного вида. Определение для таких случаев целей приобретения покупателем предприятия нужно во избежание взаимных претензий сторон, а также для предотвращения возможности нанесения ущерба деловой репутации предприятия.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК). Здесь возникает вопрос о природе права продавца и правомочий покупателя на имущество, переданное в составе предприятия, с момента передачи предприятия до момента государственной регистрации права собственности на него.

Передав в составе предприятия вещественные элементы, продавец исчерпывает свое право распоряжения ими, но сохраняет право собственности на них до момента регистрации права собственности покупателя на предприятие. В этом случае права продавца предприятия аналогичны правам продавца нежилой недвижимости. В отношении обязательственных прав требований продавец продолжает оставаться их субъектом. Последнее не согласуется с тем, что покупатель, принявший предприятие, не став его собственником, может нести ответственность по долгам предприятия, собственником которого по-прежнему является продавец.

Так, согласно п. 4 ст. 562 ГК покупатель после передачи предприятия несет солидарную с продавцом ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Вследствие указанного очевидно, что в договоре продажи предприятия требует тщательного урегулирования вопрос о моменте перехода прав требований от продавца к покупателю Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. - 2004. С. 140.

После передачи предприятия продавцом у покупателя возникает определенная возможность распоряжаться предприятием. Это следует из п. 3 ст. 564 ГК, согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

2.3 Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости

Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

Толкование ст. 552 ГК позволяет определить статьи , что собственник земельного участка при продаже расположенной на нем иной недвижимости имеет право продать соответствующую часть земельного участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве. Учитывая, что при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности на эту недвижимость, целесообразно при заключении сделки продажи недвижимости передавать земельный участок в долгосрочное пользование с последующей пролонгацией при исполнении пользователем всех возложенных на него как договором, так и законом обязанностей Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - С.98.

В ЗК содержится норма (п. 4 ст. 35), в соответствии с которой отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Если эту норму толковать как императивную, в соответствии с которой, в частности, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, этот участок должен быть передан покупателю на праве собственности, то здесь налицо противоречие с положением комментируемой статьи Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - С.99.

Если в договоре не определены права, на которых к покупателю недвижимости переходит земельный участок, то к нему переходит право собственности на часть земельного участка, занимаемого соответствующей недвижимостью. Эта норма носит императивный характер. Однако из комментируемой статьи не ясно, как оформляется переход права собственности на земельный участок, на каких условиях - возмездности или безвозмездности.

Думается, что в связи с тем, что переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Такую передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок.

Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости.

Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от комментируемой статьи. В соответствии с данным правилом при продаже зданий ( строений, сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.

Приведем полный текст статьи 35 ЗК РФ достаточно подробно регламентирующей переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение:

Пункт 1.При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пункт 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного Кодекса( В ней фактически речь идет о праве граждан и иных лиц на приватизацию данного земельного участка).

Пункт 4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Ст. 37 Земельного Кодекса к особенностям купли-продажи земельных участков относит следующие требования законодательства.

Во-первых, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Во-вторых, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами( п. 2 ст. 37 ЗК).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:-

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Между гражданским и земельным законодательством есть и иные противоречия ( ст. 553 ГК и ст. 35 ЗК). Они касаются вопросов связанных с приобретением права на недвижимость при продаже земельного участка.

Так согласно ст. 553 ГК собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности. Эта нарма предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.

В то же время ЗК по иному решает вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке. В соответствии с ч. 4 п. 4 ст. 35 ЗК не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм комментируемой статьи и ст. 35 ЗК возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК или в ГК, либо путем разъяснения компетентных органов Комментарий к ГК РФ , части второй / Под ред. .Абовой Т.Е. и Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - С.102.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 8 Федерального закона

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». (ред. от 18.07.2005). Они касаются следующего.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

ГЛАВА Ш. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 30 июня 2006 г.). Имущественные права граждан и юридических лиц получили надежную защиту путем признания их государством в лице специальных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" (с изм. и доп. от 2 мая 2006 г.).

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели становятся собственниками и, следовательно, получают полную возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Согласно п.2. ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права.

Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Наравне с нотариально удостоверенными сделками регистраторы обязаны принимать и документы, оформленные в простой письменной форме. Однако регистраторы не выполняют функций нотариуса, они не готовят проекты договоров, не выясняют желания и намерения сторон. В регистрирующем органе представляются уже подписанные сторонами соглашения. Лица, решившие заключить сделку без нотариуса и самостоятельно составить договор, должны знать требования законодательства к содержанию договоров и перечень необходимых для регистрации документовКиндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права и сделки . М.:- Юрайт-Издат, 2004. С.24.

3.1 Принятие документов на регистрацию

Государственная регистрация, как уже отмечалось, носит заявительный характер. Обратиться с заявлением о регистрации на основании договора купли- продажи должны все участвующие в нем стороны. Заявление может быть подписано уполномоченным на то лицом при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности, т.е. нотариально удостоверенной.

Если правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

В соответствии с изменением редакций статей 15 Основ законодательства о нотариате и 16 Закона о государственной регистрации по сделке удостоверенной нотариусом, нотариус сам предоставляет необходимые для проведения регистрации документы и он же получает свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"// СЗ РФ от 3 июля 2006 г. N 27 ст. 2881.

К заявлению, согласно ч. 2 ст. 16, ст.17 Закона о государственной регистрации, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления. Так, например, ст.8 Градостроительного кодекса РФ Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изм. и доп. ) в ведении муниципальных образований находятся принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства, организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Необходимо учесть, что договоры могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Подлежат обязательной регистрации те договоры, предметами которых является жилое помещение, а также договоры о продаже предприятий.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 Закона о регистрации могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 ).

При совершении сделки в интересах несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки и попечительства.

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре (представитель) обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изм. и доп. от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г., 22 декабря 2004 г.).

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Размер государственной пошлины в соответствии со ст. 11 Закона о регистрации определен ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ Налоговый кодекс РФ первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-Ф (с изменениями на 22 июля 2005 г.). Размер платы за предоставление сведений из реестра определен Постановлением правительства РФ от 14.12.2004 г. № 773 Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме" Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме".

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации.

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам:

заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;

заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 Закона);

дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором государственной регистрации прав;

иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. С указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 Закона, должна быть произведена государственная регистрация.

Кабинет Министров Республики Татарстан, будучи обеспокоенным качеством оказания государственных услуг при прохождении предрегистрационной подготовки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с решением Совета глав муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан от 17.05.2006 г. утвердил Универсальные регламенты оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок Постановление Кабинета Министров РТ от 7 сентября 2006 г. N 455"Об утверждении Универсального регламента оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок", оформления документов при передаче жилых помещений в собственность граждан РТ Постановление Кабинета Министров РТ от 7 сентября 2006 г. N 453 "Об утверждении Универсального регламента оформления документов при передаче жилых помещений в собственность граждан РТ", оформления документов для государственной регистрации сделок с жильем в РТ Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 7 сентября 2006 г. N 454"Об утверждении Универсального регламента оформления документов для государственной регистрации сделок с жильем", оформления документов при совершении сделок с государственными и долевыми землями сельскохозяйственного назначения Постановление КМ РТ от 7 сентября 2006 г. N 452"Об утверждении Универсального регламента оформления документов при совершении сделок с государственными и долевыми землями сельскохозяйственного назначения".

Ответственность за реализацию регламентов возложена на Министерство земельных и имущественных отношений РТ и исполнительные комитеты муниципальных районов и городских округов РТ, а контроль за исполнением постановления - на Министерство Юстиции РТ.

В качестве первоочередной меры указано освобождение малоимущих граждан РТ от уплаты государственных пошлин.

Регламенты устанавливают правила оформления документов в целях последующей государственной регистрации прав, формирования актуализированной базы налогообложения.

Основными организациями-участниками являются:

Управление Федеральной регистрационной службы по РТ (У ФРС по РТ);

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость);

уполномоченный центром ответственности орган;

органы опеки и попечительства;

Республиканское государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ (РГУП БТИ);

общественная организация "Нотариальная палата РТ" (нотариус);

некоммерческое партнерство "Гильдия риэлторов" РТ (аккредитованный риэлтор);

землеустроительные коммерческие организации (или частные предприниматели), имеющие лицензии на выполнение геодезических и топографических работ в ходе осуществления землеустроительной деятельности (межующие организации).

Рассмотрим принцип формирования регламентов на примере процедуры оформления документов для государственной регистрации сделки и перехода права на земельный участок и права на земельный участок, которая может осуществляться как самим гражданином, так и доверенным лицом - Агентом, которым может быть аккредитованный риэлтор, адвокат, другие уполномоченные на то лица, прошедшие подготовку в Институте государственной службы при Президенте РТ.

Регламентом вводится уведомительный характер информационного сообщения об имеющихся в организациях-участниках сведениях, необходимых для государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним.

Согласно регламенту, граждане, желающие зарегистрировать земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение или не завершенный строительством объект) или совершить сделку, обращаются в уполномоченный центром ответственности орган с заявлением по форме, утвержденной постановлением КМ РТ.

Уполномоченный орган предоставляет заявителю необходимую консультацию, проводит ознакомление со всеми необходимыми нормативными документами, с размерами оплаты услуги согласно утвержденным тарифам (межевание, регистрационный сбор, доверенность, стоимость услуг), сроком выполнения услуги.

В день приема документов на одного из Агентов составляется нотариально удостоверенная доверенность заявителя со всеми полномочиями, в том числе и оформления права собственности в ГУ ФРС по РТ с правом получения правоустанавливающего документа, а также свидетельства о государственной регистрации права.

При приеме заявления Агент определяет наличие у заявителя необходимых первичных документов, проверяет правильность заполнения заявления, сличает данные, указанные в заявлении, с соответствующими данными представленных документов, вносит запись о принятии документов в книгу учета входящих документов, выдает заявителю извещение о принятии документов.

В результате заключается агентский договор на ведение предрегистрационного дела и осуществление регистрационных действий в Управление ФРС по РТ.

В определенные договором сроки или на основании извещения заявитель получает у Агента оформленные документы. Регламент определяет, что сроки представления оформленных документов должны находиться в пределах от 37 до 52 дней. Определены и часы приема заявителей уполномоченным органом - с 9.00 до 19.00 часов (в рабочие дни).

Агент при выявлении необходимости запроса информации, имеющейся у организаций-участников, в течение одного часа направляет запрос:

в органы опеки и попечительства о заявленной регистрации сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.п.) на объект недвижимости, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи либо граждане, ограниченные в дееспособности, на который уведомление должно быть подготовлено в течении 7 дней;

в налоговые органы для получения сведений о наличии задолженностей по уплате налога на недвижимость в случае получения заявленного объекта недвижимости в дар или по наследству, уведомление от которых должно быть получено в течении 10 дней;

в РГУП БТИ, который в течении дня передает сведения о наличии арестов и ограничений на объект недвижимости.

Агент в течение рабочего дня подает заявку в органы технической инвентаризации на получение технического паспорта на объект капитального строительства, который должен быть подготовлен в течении дня при наличии и семи рабочих дней при отсутствии данных технической инвентаризации на объект.

Агент в течение рабочего дня подает запрос в органы местного самоуправления на получение сведений об объекте капитального строительства (о принадлежности дома с указанием года постройки, общей площади, владельца строения и адреса) или акта его приемки в эксплуатацию (в случае нового строения), которые предоставляются в течении дня.

В случае отсутствия сведений об объекте капитального строительства в органах местного самоуправления Агент должен направить документы в суд. И даже суд Кабинет Министров Татарстана обязал в течение десяти дней принимать решение о признании или отказе в признании факта владения и пользования имуществом.

Затем Агент в течение рабочего дня формирует пакет документов для регистрации права на объект недвижимости, а Управление ФРС по РТ в течение семи рабочих дней принимает решение о регистрации и вносит запись о праве в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП).

В течение двух рабочих дней предоставляется градостроительный план земельного участка,

по восемь дней отведено на межевание участка, на внесение сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель,

шесть дней - на закрепление земли в собственность,

и еще шесть дней на регистрацию права собственности на земельный участок и перехода права собственности на земельный участок и находящееся на нем здание.

При отказе Агент в течение трех дней устраняет недостатки и повторно представляет документы в Управление ФРС по РТ.

За нарушение требований настоящего Регламента организации -участники привлекаются к ответственности согласно действующему законодательству о государственной и муниципальной службе, Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Тарифы и государственная пошлина на оказание услуг организациями-участниками соглашения регулируются постановлением КМ РТ и Налоговым кодексом РФ.

Оплата услуг аккредитованного риэлтора производится исходя из рыночной стоимости их услуг, которые определяются по результатам конкурса на проведение работ и аккредитации риэлторских компаний.

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона О государственной регистрации .

Документы, необходимые для регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

В связи с принятием ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" существенно изменен ряд статей Закона о государственной регистрации прав . Появилось понятие декларации об объекте недвижимого имущества и утверждена форма декларации. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения:

- о его адресе (местоположении),

- виде (названии),

- назначении,

- площади,

- количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей,

- годе его создания,

- о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества,

- его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения,

- кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Утверждены Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 531

Изменения определили, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка, кроме случаев, когда документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании таких документов как: