Купля-продажа недвижимости

акт о предоставлении гражданину земельного участка,

акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок,

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок,

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется даже, если сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана земельного участка.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок не допускается.

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

3.2 Правовая экспертиза

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - Москва, 1999 г. С.114..

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о регистрации.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

представители сторон имеют надлежащие полномочия;

имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия;

соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу. Там же

Для проверки законности истребуются документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Проверяется законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

После проведения экспертизы вносится запись в ЕГРП и с этого момента у покупателя (иной стороны по сделке) возникает право собственности. В практике разрешения дел об оспаривании действий и бездействий связанных с регистрацией прав на имущество для восстановления нарушенного права полностью зачастую имеет значение дата совершения регистрации.

Но, основываясь на нормах Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

Так, АО обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что АО, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.

Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику, и на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации, а также ст. 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"п.3.

Ст.19 ФЗ о государственной регистрации прав устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. В данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации - на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РФ, приостановление государственной регистрации могут предуматривать определения суда об обеспечении иска (ст.139-142) и о приостановлении исполнительного производства.

Согласно АПК РФ к подобным судебным актам относятся определения суда об обеспечении иска, о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях, о приостановлении исполнительного производства (п.1 ст.24 Закона «Об исполнительном производстве» ФЗ от 21 июля 1997 г № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) предусмотрел специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки»(ст. 21) .

Согласно п.1 ст.19 Закона о регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации.

Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором - таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

Ст. 20 Закона о регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о регистрации закрепляет основания для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим. В п.2 указано, что судебный спор о границах участка отказ влечь не может.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ ГПК РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изм. и доп. На 27 декабря 2005 г.), а в арбитражный суд - предусмотренном ст.ст. 197-201 АПК РФ АПК РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изм. и доп. На 27 декабря 2005г.)

3.3 Внесение записей в реестр и выдача документов, подтверждающих регистрацию сделок и прав

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях (ст. 12 Закона о государственной регистрации).

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов - на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Е

Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что на настоящий момент в Татарстане, как и в других регистрационных округах разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов появляются по мере принятия собственниками квартир решений о регистрации кондоминиума, определения размера доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и регистрации прав. Существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах. Это связано с тем, что согласно ст. 289 ГК квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, а в соответствие со ст. 290 ГК собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Право же на долю возникает с момента регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной регистрации.

Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру.

Правила ведения реестра предусматривают внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, т.к. после государственной регистрации подлинник согласно п. 5. ст. 18 Закона о государственной регистрации возвращается заявителю. Согласно законодательству ЕГРП, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей.

Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РФ, которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции, осуществившем регистрацию. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя.

Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки и документов, удостоверяющих личность и его правомочия.. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

Подводя итоги можно сказать, что государство предусмотрело достаточно полно процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, в случае предусмотренных законом, сделок с недвижимостью. Полученные после проведенной регистрации документы на недвижимое имущество являются единственным доказательством существующего на недвижимое имущество права. И, несмотря на то, что государственная регистрация несет заявительный характер, собственники недвижимости фактически не могут избежать этой регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет определить, что недвижимость в российской действительности стало весьма популярным объектом права. Рынок недвижимости развивается семимильными шагами, что в целом напрямую отражается и развивающееся законодательство .

Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Действительно сама статья 130 Гражданского кодекса 1994 года, которая впервые после стольких лет забвения, дала официальное определение недвижимости, сама требует уточнения. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина - недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают.

Таким образом, сама дефиниция недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения. Одна из них звучит так:

"Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)".

Другое предложение ввести в статью 130 ГК такое определение - "Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей" Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий

//Журнал российского права. - 2005. - № 8.

Стремительное развитие законодательства о недвижимости вполне естественно влечет за собой и изменения в нем. Можно отметить, это эти изменения способствуют упорядочению и, в то же время упрощению правил работы с недвижимостью. Только за 20045 год в законодательстве о недвижимости появились следующие новеллы :

- отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- прекращение прав членов семьи собственника жилья при его продаже;

- отмена общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние;

- регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;

- запрет на бесплатную приватизацию государственного и муниципального жилья, полученного после 1 марта 2005 г.;

- возможность приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 г., только до определенного периода;

- установление требований к договорам долевого строительства многоквартирных домов, в т.ч. необходимости их государственной регистрации;

- публичный порядок предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства;

- отмена кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок;

- денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам.

В частности, последнее изменение (денежная компенсация) произошло в связи с новой редакцией ст.31 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» В ред. ФЗ от 29.12.2004 N 196-ФЗ.. Данная статья определяет, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме. Положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года .

Закон о государственной регистрации, вступивший в юридическую силу в 1998 году, внес огромный вклад в организацию рынка недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество позволила не только контролировать законность сделок с недвижимостью, но и сделать этот рынок прозрачным для всех реальных и предполагаемых его участников. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество ( а в случаях предусмотренных законом, и сделок с ним) настолько значима, что некоторые из ученых даже предлагали ввести в легальное определение недвижимости такой признак, как государственная регистрация.

Однако с таким мнением нельзя согласиться. Государственная регистрация прав и сделок является лишь следствием, констатацией наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.

Как определяет закон, государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Закона).

Завершая рассмотрение данной темы, необходимо отметить и следующее. Купля-продажа является лишь одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, Гражданский кодекс, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно заявить - это пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью.

Именно поэтому, на наш взгляд, законодатель должен, если не дополнить главу тридцатую ГК новыми параграфами, посвященными недвижимости, но, во всяком случае, провести инкорпорацию норм гражданского, земельного, жилищного, семейного, водного, градостроительного и других отраслей права. Все это позволит участникам данного рынка в большей степени усвоить правила этого рынка и, конечно же, защитить свои права от огромного количества мошенников и недобросовестных лиц.

Размещено на Allbest.ru