Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава I. Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву

1.1 Недвижимое имущество как объект арендных отношений: ретроспективный анализ

1.2 Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, развитие правового регулирования в России

Глава II. Особенности договора аренды зданий, сооружений

2.1 Понятие и существенные условия договора аренды зданий, сооружений

2.2 Стороны договора аренды, права и обязанности сторон

2.3 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений

Глава III. Вопросы и проблемы в законодательстве и правоприменительной практике.

Заключение

Обобщение практики Арбитражного Суда Новосибирской области по спорам, вытекающим из договоров аренды зданий, сооружений, за 2007 - 2010г.г.

Список использованных источников

Введение

Аренда недвижимости - одна из наиболее распространенных форм договорного, возмездного, частичного и срочного отчуждения имущества.

С 90-х гг. XX п. в нашем государстве проводятся социально-экономические реформы, определяющие вектор развития России на ближайшую и отдаленную перспективы. Это в полной мере относится и к реформе гражданского и земельного законодательства.

Начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. и заканчивая заменившим их Гражданским кодексом РФ, гражданское законодательство, более чем 15 лет с момента начала экономических преобразований адекватно отзывается на экономические потребности общества. Не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ПК РСФСР 1922г. было отменено.

В настоящее время в России существует развернутое гражданское законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служит Гражданский кодекс Российской Федерации.

Ст.9 Конституции РФ Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993. //Российская газета. - 1993. - № 237. установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В cсистеме природных ресурсов земля обладает уникальными свойствами, одновременно выступая в нескольких качествах: как средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, как объект права собственности и иных вещных прав, а также аренды и других сделок гражданско-правового характера. Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 30.10.2001г., является головным отраслевым законом, обладающим приоритетом в регулировании земельных отношений.

В силу определенных исторических, экономических, социальных факторов имеется ряд проблем правового регулирования отношений, связанных с арендой недвижимости. Их решение имеет большое практическое значение для стабилизации имущественного оборота, восстановления нарушенных прав и интересов субъектов гражданских правоотношений. Поэтому данная тема -аренда недвижимости - является актуальной для российской цивилистики.

Целью дипломной работы является анализ доктринальных источников, посвященных проблеме становления недвижимого имущества как объекта гражданского права, характеристика договора аренды зданий, сооружений, а также определение отдельных особенностей этого договора, сопоставление позиций ученых по этим вопросам, выявление коллизий между нормами законодательства, взаимодействия между законопроектной деятельностью и судебной практикой, разработка на этой основе предложений по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации в области аренды зданий, сооружений.

Для достижения цели работы были поставлены следующие задачи:

Исследовать положения договора аренды зданий, сооружений;

Проанализировать теоретические подходы к определению предмета договора аренды зданий, сооружений, прав и обязанностей сторон по договору, порядку заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий, сооружений;

Изучить законодательство, регулирующее отношения по аренде зданий, сооружений;

Обобщить и исследовать судебную практику по рассмотрению споров, вытекающих из арендных отношений.

Предмет исследования составляют изучение правовых норм, регулирующих договор аренды зданий, сооружений, современные проблемы регулирования указанных правоотношений.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу аренды зданий, сооружений.

Методами исследования явились формально-юридический метод, позволяющий определить юридические понятия, выявить их признаки, сравнительно-правовой метод, историко-логический метод, определяющий динамику отношений во времени, метод правового анализа и синтеза.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и обобщения практики Арбитражного суда Новосибирской области по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды зданий, сооружений.

Все вышесказанное приводит к выводу, что договор аренды недвижимости имеет большое значение в регулировании гражданско-правовых отношений. Система правовых отношений в этой области в полной мере еще не сформирована. Насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней и требует продолжения дальнейшего изучения

Глава I. Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву

1.1 Недвижимое имущество как объект арендных отношений: ретроспективный анализ

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав, занимающий значительное место в нише всех гражданско-правовых отношений. По поводу недвижимости складываются многие экономические отношения, требующие урегулирования на законодательном уровне, в частности, нормами гражданского права. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

В современное российское законодательство юридическое деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено Законом от 24.12.1990г. «О собственности в РСФСР» О собственности в РСФСР: закон РСФСР от 24.12.1990. № 443-1// Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416., которым был установлен различный срок владения движимым и недвижимым имуществом для приобретения права собственности на это имущество. Но вопрос о том, какое имущество считать движимым, а какое недвижимым, остался нерешенным вплоть до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. В п.2 ст.4 Основ определено, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано(недвижимость по природе).В перечень того, что прочно связано в землей были включены здания, сооружения, предприятия иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению или другими словами, критерий прочности связи с землей.

В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат Гражданский (часть первая, введена в действие федеральным законом от 30.11.1994. № 52-ФЗ, с последними изменениями от 27.12.2009. № 352-ФЗ; часть вторая, введена в действие федеральным законом от 26.01.1996. № 15-ФЗ, с последними изменениями от 17.07.2009. № 145-ФЗ. далее по тексту - ГК РФ, ГК), Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы Российской Федерации, а так же такие федеральные законы как: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ// Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998. № 102-ФЗ// Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400., и иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Но в указанных выше нормативных актах закреплены только общие положения правового режима недвижимого имущества, которые детализированы в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и т.д. Кроме норм материального права законодательство, регулирующие общественные отношения, связанные с оборотом недвижимого имущества, включает в себя и нормы процессуального права: Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральный закон «Об исполнительном производстве» Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007. № 229-ФЗ// Собрание Законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849. и другие нормативно-правовые акты.

Ст. 35 Конституции Российской Федерации Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12. 12.1993.// Российская газета. - 1993. - № 273. устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Данное положение основного закона государства закрепляет фундаментальную предпосылку полноценного функционирования оборота недвижимого имущества на территории РФ.

В Гражданском кодексе РФ впервые в российской истории закреплено понятие недвижимости, которое стало основой всех современных изысканий. В ст. 130 зафиксировано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей (в том числе здания, сооружения), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В указанной статье помимо термина «недвижимые вещи» в качестве синонима используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также имущественные права. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества / С. Гришаев // Хозяйство и право. - 2006. - № 12. - С. 102.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждалось и обсуждается столь же активно, как и в других отраслях. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ. Следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения. Козырь О. М. недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы. Теория. Практика. / О. М. Козырь. - М.: - 1998. - с. 271; Чубаров В. В. проблемы правового регулирования недвижимого имущества: дис. … д-ра юрид. наук: 12.00.03 / В. В. Чубаров. - М.: - 2006. - С. 145; Абова Т. Е., абалкина А. Ю. Комментарии к ГК РФ (части первой) / Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю. - М. - 2002. - С. 334.

В то же время некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно с современной точки зрения, и нуждается в изменении, это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировки дефиниции.

Ст. 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3)недвижимость. Все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку и не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» является вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Так, Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. / У. Маттеи, Е. А. Суханов. - М.: Юристъ. - 1999. - С.334.

Употребление в ст. 130 ГК РФ термина недвижимость также вызывает ряд вопросов. Так, В.А. Лапач полагает, что термин «недвижимость» в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика / В. А. Лапач // СПб.: Юрид. Центр Пресс. - 2002. - С. 356.

О.М. Козырь справедливо отмечает, что «ГК РФ по сравнению с основами гражданского законодательства 1991г. применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует более точным понятием - «недвижимые вещи», поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу закона». Козырь О. М. недвижимость в новом ГК России. // ГК России. Проблемы. Теория. Практика. / О. М. Козырь. - М.: - 1998. - С. 271.

Особого внимания при анализе определения недвижимости требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких, как, например, участок земли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает никаких возражений. Речь идет не о земле вообще, а именно об участке, части земли. Именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь с землей, причем на столько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Однако современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место жилые и нежилые здания, мосты и т.д. будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированны как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Кроме названных критериев, которые обычно называют материальными ст. 130 ГК РФ использует и юридические критерии, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда, суда дальнего и внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам. Кроме необходимости специального регулирования оборота, необходимо заметить, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе.

Отнюдь не положительной стороной действующего законодательства является тот факт, что, понятие недвижимого имущества дано путем перечисления вещей. В законе нет единого классификационного критерия недвижимости. Законодательные положения рассчитаны на конкретные объекты, а, следовательно, при правовом регулировании отношений, объектом которых является недвижимость, необходимо исходить из роли и значения каждого объекта. Действительно, если обратиться к букве закона, то можно заметить, что закон избирательно регулирует отношения, объектом которых является недвижимое имущество. Так, нормы § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» применяются только при аренде такого вида недвижимости как здания и иные сооружения, а положения ст. 609 ГК РФ (§1 гл. 34 ГК РФ) подразумевают под недвижимостью, прежде всего, земельные участки. Не рассчитаны на отношения, объектом которых являются земельные участки, нормы о приобретательной давности, поскольку «презумпция государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ч.2 ст. 214 ГК РФ), исключает возможность появления «бесхозяйных» природных ресурсов» Лисаченко A. B. Приобретательная давность в российском гражданском праве. / А. В. Лисаченко. - Томск: Изд-во Томского Университета, 2000. - С. 27.. В ГК РФ можно найти и другие примеры «избирательного» регулирования отношений по поводу отдельных видов недвижимого имущества.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод об отсутствии единого понятия недвижимости и единого классификационного критерия, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. Законодательные положения рассчитаны на конкретные объекты, а, следовательно, при правовом регулировании отношений но поводу недвижимости, в частности договоров аренды, необходимо исходить из определения роли и значения каждого объекта. Такая позиция законодателя является обоснованной, поскольку не представляется целесообразным определять единые признаки для всех объектов недвижимости в силу их большого разнообразия. Также существует необходимость индивидуального подхода к регулированию отношений с различной недвижимостью, так как в зависимости от того или иного объекта аспекты, подлежащие регулированию в большей или меньшей степени варьируются. Что в свою очередь объясняется свойствами самого объекта и характером тех отношений, которые подлежат оформлению.

1.2 Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, развитие правового регулирования в России

Аренда как форма экономических отношений субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность, известна достаточно давно. Наше государство не является исключением, хотя само понятие "аренда" использовалось не всегда, и арендные отношения претерпели определенные изменения.

После победы Октябрьской революции наступил период, получивший название "военного коммунизма" (1917-1921 годы). Условия "военного коммунизма" определяли в экономике обязательную национализацию промышленности, значительной части предприятий строительства, транспорта, торговли. Соответственно этому периоду вся произведенная продукция принадлежала государству, которое в свою очередь обеспечивало предприятия всем необходимым для производственной деятельности. Практика показала, что такая система хозяйствования была малоэффективной. Поэтому на смену "военному коммунизму" пришла новая экономическая политика (НЭП), которая характеризовалась развитием кооперации, переходом к самоокупаемости и безубыточной работе государственных предприятий, а также использованием концессий и аренды.

В 1921 году было принято постановление Совнаркома РСФСР "О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства" Рутгайзер В. М., Берлин А. Д., Семенушкин М. И. Аренда и арендные отношения в СССР: Учеб пособие для экон всеобуча трудящихся. / В. М. Рутгайзер, А. Д. Берлин, М. И. Семенушкин. - М.: Произдат, 1990. - С 240.. В соответствии с этим постановлением кооперативам, товариществам и другим объединениям, а также отдельным гражданам было предоставлено право арендовать государственные промышленные предприятия в целях их эксплуатации. Предприятия передавались в аренду на конкурсной основе с учетом интересов государства.

Указанное постановление предусматривало определенные правовые гарантии для арендаторов. В частности, договор аренды в течение срока его действия мог быть расторгнут только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора аренды не допускалось ни по инициативе государственных органов, ни по инициативе арендаторов. Необходимо отметить, что данное постановление предоставило право выхода арендованных предприятий на внешний рынок с разрешения Народного Комиссариата Внешней Торговли для приобретения оборудования, промышленного снабжения рабочих и т.д.

Уже в то время деятельность арендных предприятий показала неэффективность хозяйствования на основе принципов "военного коммунизма". Тем не менее, нередко договоры аренды государственных предприятий расторгались совершенно необоснованно, что вызывало нестабильность арендных отношений. В 1921 году был принят декрет ВЦИК "О воспрещении досрочного расторжения договоров об аренде государственных предприятий".

В декрете отмечалось, что нарушения договорных обязательств, вторжение в сферу арендных отношений органов и лиц, на то не уполномоченных, и одностороннее расторжение заключенных соглашений не должно иметь место.

Получив определенные правовые гарантии, арендные отношения в государственном секторе экономики стали развиваться. Так, например, в сентябре 1992 года в РСФСР насчитывалось около четырех тысяч предприятий, сданных в аренду.

Арендная плата того периода времени была преимущественно натуральной формы. Известный экономист В. Милютин считал, что такая форма арендной платы являлась отсталой, и со временем она будет вноситься в денежной форме Милютин В. Аренда предприятия / В. Милютин // Итоги новой экономической политики в 1921 - 1922 годах. Петроград, 1923. С 41..

Для законодательства советского государства 1920-30-х годов характерно, что сам по себе термин "аренда" в нормативных актах не применялся, а использовался термин "договор имущественного найма". Гражданский кодекс РСФСР 1922 года Новицкая Т. Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года/ Т. Е. Новицкая. - М.: ИКД «Зерцало - М», 2002. содержал главу, нормы которой регулировали отношения, возникающие из договора имущественного найма.

Гражданский кодекс 1922 года определял договор имущественного найма как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (статья 152).

Нормы Гражданского кодекса 1922 года, регулировавшие отношения имущественного найма, на практике применялись в основном во взаимоотношениях граждан с государственными органами (наем жилых помещений в домах местных Советов) и применительно к бытовому прокату гражданами предметов (мебели, музыкальных инструментов и т.д.).

Кодекс установил правило, в соответствии с которым, при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохранял силу для нового собственника (статья 169 Гражданского кодекса).

Объектами имущественного найма в то время являлись жилые помещения (статья 166), земельные участки (статья 169-а), государственные или коммунальные предприятия (статья 153). Применительно к договору найма государственных или коммунальных предприятий Гражданский кодекс 1922 года предусматривал их нотариальное удостоверение и составление описи имущества.

Представляет интерес решение законодателем вопроса о формах платы за наем имущества. Гражданский кодекс 1922 года допускал несколько форм оплаты: 1)совершение платежей деньгами и натурой; 2)отчисление установленной доли продуктов, предметов выработки или денежного дохода; 3)выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты.

Подобное сочетание различных форм платы по договору имущественного найма являлось, несомненно, позитивным. В дальнейшем законодательство (Гражданский кодекс РСФСР 1964 года) отказалось от всех не денежных форм арендной платы, однако эти формы были реанимированы в Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 года.

Несмотря на то, что термин "аренда" не применялся в законодательстве практически до 1989 года, в юридической литературе 1950-х годов можно было встретить точку зрения о тождественности понятий аренды и договора имущественного найма и употреблении их в качестве синонимов.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 годаГражданский кодекс РСФСР: с постатейными материалами. - М.: Юридит. лит., 1990 - С 512. содержал главу 27, нормы которой регулировали отношения по заключению договора имущественного найма, и главу 28, устанавливающую правила найма жилого помещения. По сравнению с прежним законодательством Гражданский кодекс 1964 года прямо установил возможность заключения договора найма строения или нежилого помещения.

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества -одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката. Если же договор имущественного найма заключался на более длительный срок, он считался заключенным соответственно на десять, пять лет, на один год или на срок, установленный типовым договором бытового проката.

Предусматривалась ГК 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 279). Однако указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого выступали государственные, кооперативные и общественные организации, а также к договорам бытового проката. Здесь действовали специальные правила: в первом случае договор имущественного найма, заключенный без указания срока, по истечении сроков, установленных ГК (пять лет или один год), считался прекращенным. Во втором случае договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установленный соответствующим типовым договором.

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, кооперативная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 280).

Что касается содержания договора имущественного найма, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.).

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта, либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Наниматель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребовать от наймодателя возмещения убытков.

Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Например, О.С. Иоффе отмечает: «Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается едино-кратная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусматривается специальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов» Иоффе О. С. Обязательственное право. / О. С. Иоффе. - М., 1975. С. 308..

Другое отличие законодательства, действовавшего в период ГК 1964г., от ГК 1922г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за пользование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответствии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в пределах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, постановление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения»).

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964г.).

В целом же, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.

В современном Гражданском кодексе РФ 1994 Гражданский кодекс Российской Федерации ( части первая, вторая, третья, четвертая): По состоянию на 20 сентября 2008 года. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. - с. 528. года договору аренды зданий и сооружений посвящен отдельный четвертый параграф главы 34. Официально значение терминов «здание и сооружение» не нашли своего отражения в нормативных актах РФ, но несмотря на это законодатель активно их использует.

В юридической литературе существует точка зрения, согласно которой предлагается ввести легальное определение зданий и сооружений (нормативной основой которого служит СНиП). Суровцова M. H. Проблемы применения законодательства об аренде зданий и сооружений в хозяйственной деятельности / М. Н. Суровцова //Вестник Томского государственного педагогического университета. Вып 3. - 1998. - С.35.

В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием понимается архитектурное сооружение, постройка, дом. Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. - M.: Азбуковник, 1997. С.227, 747. Таким образом, понятие здание и сооружение являются видовыми по отношению к понятию «постройка», а, следовательно, логичнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе. Внтрянский В. В. Договор аренды и его виты: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В. В. Витрянский. - М : Статус. - 2001.- С. 83.

Различия между зданиями и иными сооружениями не имеют правовою значения. С юридической точки зрения они определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле, через категорию вещей, определенных индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости.

К числу признаков здания в юридической литературе относят:

1) искусственность возведения;

2) «привязка» к определенному земельному участку;

3) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

4) самостоятельность (здание - это отдельно стоящий объект);

5) законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Внтрянский В. В. Договор аренды и его виты: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. / В. В. Витрянский. - М.: Статус. - 2001.- С. 83.

Здания предназначены для пребывания в них людей. По цели пребывания здания подразделяются на жилые и нежилые (производственные, административные, торговые, лечебные и т.д.). Сооружения не предназначены для постоянного пребывания в них людей, и используются для технических целей (трубопроводы, очистные сооружения и т.д.).

По значимости использования - на основные и служебные. Эта классификация соответствует традиционному делению вещей на главную вещь и принадлежность. Деление зданий на основные и служебные значимо для выделения предмета договора аренды. Очевидно, что основное здание может являться самостоятельным (без служебного) предметом договора аренды. Думается, что и для заключения договора аренды только служебного здания препятствий быть не может. Статья 135 ГК РФ, устанавливая правило о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи, носит, тем не менее, диспозитивный характер. Следовательно, стороны своим соглашением могут установить, что в аренду передается только служебное здание. Если предметом договора аренды являются основное и служебное здание вместе, то в данной ситуации можно было бы говорить об аренде имущественного комплекса как совокупности разнородных объектов, связанных с одним земельным участком и используемых по одному назначению для достижения единой цели. Однако в рамках действующего законодательства рассмотрение основного и служебного зданий как имущественного комплекса не представляется возможным, поскольку в качестве имущественных комплексов выделены только предприятие и кондоминиум.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Между тем, стоить отметить различия между зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, поскольку последние в свою очередь активно вовлечены в оборот, и, являясь самостоятельными объектами, отличными от зданий и иных сооружений, требуют особой правовой регламентации отношений, объектом которых они являются.

В пользу тезиса о том, что нежилые помещения отличны от здания, говорят следующие особенности помещений.

Во-первых, здание имеет непосредственную связь с земельным участком, а нежилое помещение опосредованную. Безусловно, нежилое помещение, находящееся в здании, трудно представить вне земельного участка, однако эта связь относится, прежде всего, к зданию, а не к помещению. Именно здание характеризует структуру отношений «нежилое помещение - земельный участок». Нельзя не согласиться с тем, что местонахождение нежилого помещения, а точнее здания, в котором это помещение расположено, влияет на величину арендной платы.

Во-вторых, нежилое помещение, по своей сути, является пространством, ограниченным стенами (элементами здания). Такое пространство способно к изменениям, например, путем перенесения стены. При этом происходит фактический перенос не помещения, а элемента здания, которым это помещение было ограничено. Само помещение приобретает иные характеристики, что обусловлено связью нежилого помещения с аналогичными объектами. При его изменении (перемещении) первоначальное помещение перестает существовать, образуя новое, обладающее другими индивидуализирующими признаками. При формировании нового объекта на базе нескольких помещений, эти помещения прекращают свое существование, а помещением становится новый объект, включавший ранее существовавшие помещения.

В-третьих, особенностью нежилого помещения является его относительная обособленность. Относительная, потому, что элементы здания, ограничивающие помещение, одновременно относятся к нескольким помещениям, коммуникационные сети, входящие в здание, также включены в общую систему. И все же нежилое помещение это обособленный объект. Его обособленность проявляется в возможности пользования им независимо от аналогичных объектов. В основе такой обособленности лежит принцип единого пространства, т.е. «наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта». Алексеев В. А. Регистрации прав на недвижимость. / В. А. Алексеев. - М.: Проспект. 2001. С.72. Кроме того, нежилое помещение является индивидуально-определенным объектом. Об индивидуальной определенности свидетельствует тот факт, что каждое нежилое помещение имеет строго определенное месторасположение в «организме» здания, которое подтверждается поэтажным планом. При аренде нежилого помещения необходимо указывать не только его площадь, но и месторасположение.

И, наконец, в-четвертых, при аренде здания или иного сооружения арендатору передаются права на земельный участок, на котором расположено это здание. При аренде нежилого помещения весьма затруднительно определить ту часть земельного участка, которая соответствует помещению.

Однако, исходя из практики ВАС РФ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «О государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним» от 01.06.00г. № 53. Вестник ВАС РФ. 2000.№ 7., нежилое помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, т.е. является частью здания, сооружения и, соответственно, объектом договора аренды здания, сооружения. Поэтому было бы разумно название параграфа 4 гл.34 ГК РФ (Аренда зданий и сооружений) заменить на: «Аренда зданий, сооружений и нежилых помещений» и расшифровать понятия в ст.650. Данные предложения внесли бы ясность в вопросы регулирования аренды и сократили бы количество судебных споров и научных разногласий, затрагивающих данную проблематику.

В теории и практике гражданского права возникает вопрос: следует ли рассматривать здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно расположено, как единый объект недвижимости?

Современное российское законодательство занимает противоречивую позицию по этому вопросу. С одной стороны, оно рассматривает землю и здания, на ней возведенные, как самостоятельные, независимо друг от друга участвующие в обороте объекты, для которых могут быть установлены различные правовые режимы. С другой стороны, как физически и юридически связанные между собой виды недвижимого имущества.

Согласно подп. 5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства провозглашено «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами». Соответственно, п.4 ст. 35 ЗК РФ закрепляет, что здания, сооружения, находящиеся на земельном участке, и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением тех случаев, когда отчуждение части здания, сооружения не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка, и когда здания находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

В гражданском законодательстве приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельному участку, на котором они находятся. Так, из ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащему другому лицу, имеет право пользоваться частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Это право установлено законом и не требует согласования с собственником.

Необходимо заметить, что для нормального использования объектов недвижимости, для упорядочения оборота, важно, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость подчинялись единому правовому режиму. И смысл концепции «единого объекта» О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы): распоряжение Правительства РФ от 10.07.2001. № 910-рн// Собрание Законодательства РФ. - 2001 - № 31. - ст. 3295. том, чтобы с помощью норм права нужно обеспечить равноправие указанных объектов. В связке «земля-здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в доказывании, но и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Суть правового режима «единого объекта недвижимости» состоит в том, что эти связи «земля-здание» не могут быть разорваны, отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. При этом не имеет значения, какой из этих объектов предполагается к отчуждению - здание или земельный участок.

В связи с изложенным, представляется необходимым обратить внимание на точку зрения В.В. Витрянского: «Следует заметить, что идею «единого объекта» (т.е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозможно. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства не могут служить препятствием для собственников здания, сооружения отчуждать его по своему усмотрению…» Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В. В. Витрянский // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 16.. Позиция Витрянского В.В. представляется обоснованной. Только том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица, с точки зрения правового режима следует говорить о «едином объекте недвижимости».

Вместо теории «единого объекта недвижимости» В.В. Витрянский предлагает проводить в гражданском законодательстве принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов, в частности путем правового регулирования, при котором собственник здания (сооружения) обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание.

Думается, что при всей своей актуальности данный принцип более уместен для применения при обороте недвижимости.

Можно говорить о том, что здания, сооружения один из старейших видов недвижимого имущества, существующего в качестве объекта арендных отношений. Его правовое регулирование претерпевало изменения в зависимости от экономических, политических и социальных факторов. Иногда это способствовало осуществлению правоотношений в этой области, но в некоторых случаях, наоборот, тормозило правовое и экономическое развитие арендных отношений. Но стоит отменить, что к настоящему времени названные объекты имеют гибкое, необходимое, обоснованное существующими реалиями, правовое регулирование. Большое внимание к зданиям, сооружениям, выступающим в качестве объекта арендных отношений, обусловлено, прежде всего, большой степенью их вовлеченности в оборот, многообразием аспектов, нуждающихся в регулировании, и не нашедших еще своего отражения в законодательстве, и вызывающих споры в правоприменительной практике. Проблемы правоприменительной практики, вопросы, не урегулированные в законодательстве, будут освещены автором в последующих двух главах работы.

Глава II. Особенности договора аренды зданий, сооружений

2.1 Понятие и существенные условия договора аренды зданий, сооружений

Квалифицирующими признаками договора аренды здания и сооружения являются предмет и форма договора. Этот договор представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 гл.34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если ее параграфом 4 не предусмотрено иное.

Объектом договора является здание или сооружение.

Здание-это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является соотношение его жилой и нежилой частей.

Сооружение-это любой иной кроме здания (дома) строительно-архитектурный или технический объект, например, гидротехнический, транспортный, это - линии электропередач, путепроводы, пристани, мосты, дороги и.т.д. В целом определение конкретного объекта как сооружения, определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах исходя, в общем, из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащиеся в них определения не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ морское судно-это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна является предметом специального регулирования (аренда транспортного средства).

Договор аренды здания или сооружения является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным в силу закона является условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК РФ). Под страхом признания его незаключенным в договоре должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе.

Так, между ЗАО «ПТИ» (арендодатель) и ООО «ТСТ Карго» (арендатор) 01.04.03г. и 01.03.04г. подписаны договоры аренды части стены здания для установки рекламного щита, расположенного по адресу г.Новосибирск, ул.Ленина 12. общей площадью 18 кв.м. ООО «ТСТ Карго»( истец) обратился в арбитражный суд Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2005г. дело № А45-13678/05-11/337. с иском о признании вышеназванных договоров аренды недействительными, в виду того, что ЗАО «ПТИ» не является собственником имущества, переданного им в аренду. Истец ссылается на постановление апелляционной инстанции по другому делу, которым установлено, что собственником этажей с первого по четвертый вместе с наружными стенами здания, расположенного по вышеуказанному адресу является ОАО «Новосибирскбизнескомпания». Ответчику ЗАО «ПТИ» на праве собственности принадлежат помещения площадью 532.4 кв.м. расположенных в здании по вышеназванному адресу, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права. Далее Разъяснением Департамента строительства и архитектуры № Д-32 от 02.02.05г.,Правилами распространения наружной рекламы в г.Новосибирске, утвержденными Решением городского совета № 403 от 28.02.01г., установлено, что договор аренды наружной стены здания, как части примыкающего к этой стене помещения, может быть заключен с легитимным собственником такого помещения. Решением суда первой инстанции оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции по делу Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2004г. дело № А45-14281/04-КГ33/319., имеющим преюдициальное значение для рассматриваемой правовой ситуации в силу ст.69 АПК РФ, установлено, что кроме ответчика ЗАО « ПТИ» и третьего лица в здании, расположенном по адресу ул.Ленина ,12, находятся другие юридические лица, владеющие на праве собственности помещениями подвала, цоколя, разными этажами. Следовательно, с учетом изложенных обстоятельств, установленных судебными актами по вышеназванному делу, ответчик ЗАО «ПТИ» мог бы заключить договор аренды внешней стены, примыкающей к помещениям, собственником которых он является.

Из договоров аренды от 01.04.03г. и от 01.03.04г. усматривается, что ЗАО «ПТИ» передает принадлежащую ему на правах собственности, а ЗАО «ТСТ Карго» принимает в аренду часть стены здания для установки рекламного щита общей площади 18,0кв.м. Вместе с тем, сторонами в договорах не установлено конкретное место расположения части стены здания, подлежащей аренде, относительно всей стены в целом и сторонами также не установлены способы, позволяющие определенно установить место нахождения части стены здания, общей площадью 18.0кв.м., подлежащей передаче в аренду. Поскольку часть стены является объектом недвижимости, отличным от здания, на котором она находится, но неразрывно с ним связанным, суд полагает обоснованным применением к спорным договорам норм главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные правоотношения.

Таким образом, суд полагает, что существенное условие договора аренды - имущество, подлежащее передаче в аренду, сторонами не согласовано, что в силу ч.3 ст.607 ГК РФ является основанием для признания договоров незаключенными.

Анализирую данное решение суда можно сказать следующее: в практике встречаются нетипичные правоотношения, для оформления которых с трудом удается подобрать подходящий тип договора. Бывает, что в пользование предоставляется часть неделимой вещи, ее конструктивный элемент или ее поверхность (как в приведенном примере - часть стены здания). В Информационном письме Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. № 66 // Закон. - 2005. - № 3.- С. 36 - 55. Президиум ВАС РФ не признает правоотношения между сторонами спора, связанные с использованием конструктивных элементов здания (крыш, стен и пр.) для рекламных целей, арендными, так как конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Президиум ВАС РФ отмечает, что предметом спорного договора в таких случаях является предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше (стене) здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а так же условиями самого договора. Но позднее было принято другое постановление пленума ВАС №64 от 23.07.2009г Постановление Высшего Арбитражного Суда от 27 июля 2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».., "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В пункте 7 этого постановления говорится о том, что «допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.