Договор аренды нежилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Правовая природа договора аренды нежилого помещения

1.1 Становление и развитие арендных правоотношений в РФ

1.2 Правовая регламентация договора аренды нежилого помещения

Глава 2. Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

2.1 Понятие договора аренды нежилого помещения

2.2 Элементы договора аренды нежилого помещения

2.3 Форма и государственная регистрация договора аренды

2.4 Здания, сооружения и предприятия как предмет договора аренды

2.5 Особенности расторжения договора аренды зданий, сооружений и предприятий

2.6 Актуальные вопросы практики применения договора аренды нежилого помещения

Заключение

Библиографический список



ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Актуальность темы дипломного исследования заключается в том, что в настоящее время договор аренды нежилого помещения является одним из самых используемых договоров. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Степень научной разработанности рассматриваемой темы довольно обширна. Вопросы правового регулирования договора аренды нежилого помещения часто являются предметом дискуссий среди ученых и законодателей, поэтому по выбранной теме имеется довольно обширный теоретический и практический материал.

Отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Л.В. Абрамова, Г.Д. Алексеева, A.M. Анфимова, И.Д. Беляева, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, М.Ф. Владимирского-Буданова, В.В. Витрянского, В.Д. Газмана, Г. Дернбурга, Л. Дюги, Б. Завидова, О.С. Иоффе, А.В. Кашанина, Л.А. Лунца, Д.И. Мейера, К.А. Неволина, Л.А. Новоселовой, К. Победоносцева, И.А. Покровского, В.К. Пугинского, А.Д. Рудокваса, Д.Я. Самоквасова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.П. Хохлова, Г.Ф. Шершеневича, Я.Н. Щапова И.И. Яковкина, В.Ф. Яковлева и др.

Особо следует отметить фундаментальное исследование В.В. Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право», где произведено подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора аренды.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды нежилого помещения.

Целью настоящей дипломной работы является исследование теоретических и прикладных аспектов договора аренды нежилого помещения с учетом законодательства и правоприменительной практики.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. проанализировать правовую природу договора аренды нежилого помещения;

2. исследовать понятие и определить источники правового регулирования договора аренды нежилого помещения;

3. рассмотреть права и обязанности, возникающие из договора аренды нежилого помещения;

4. исследовать особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения;

5. рассмотреть понятие аренды зданий и сооружений как составной части аренды нежилых помещений;

6. рассмотреть особенности заключения договора аренды, форму и государственную регистрацию;

7. рассмотреть актуальные вопросы аренды нежилого помещения.

Методологическую основу исследования составили диалектический метод познания, методы формальной логики, а также историко-правовой, системно-структурный, сравнительно-правовой методы.

Теоретическую основу настоящего дипломного исследования составили: Конституция РФ Конституция РФ от 12.12.1993 г. // Собрание законодательства РФ. 2009.№4.Ст. 445. , Гражданский кодекс РФ Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410., Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594. и др. Практика применения договора аренды нежилого помещения отражена в информационных письмах и постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. При проведении исследования, были использованы материалы правоприменительной практики, в том числе собранные во время прохождения преддипломной практики.

Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и библиографического списка. В первой главе рассматривается становление и развитие арендных правоотношений в РФ, правовая регламентация договора аренды нежилого помещения, во второй главе - дается понятие договора аренды, исследуются права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения, порядок заключения, изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения, а также практика применения договора аренды нежилого помещения.



Глава 1. Правовая природа договора аренды нежилого помещения

1.1 Становление и развитие арендных правоотношений в РФ

Одним из классических договоров является договор аренды, история которого насчитывает тысячелетия. Впервые, в актах Древнего Египта и Вавилона небольшими фрагментами упоминается аренда.

Аренда земли была широко развита в Вавилоне. О широком распространении этой формы землепользования говорит значительное количество сохранившихся деловых документов по этим вопросам.

Аренда оформлялась в виде договора, который заключался по определенным правилам. В этом документе оговаривались следующие моменты: объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование надела, а также назывались свидетели и фиксировалась дата заключения сделки. В аренду сдавались земли царского фонда.

Плата собственнику надела за эксплуатацию земли обычно составляла одну треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях, когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, приносящий куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской.Авдиев В.И. История Древнего Востока. 3-е изд., перераб. - М.: Высшая школа, 1970. - С. 108.

Арендная плата являлась обязательством арендатора перед владельцем земли. В случае недобросовестной работы арендатора арендная плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних сельскохозяйственных угодий.

Арендный договор заключался на один-два года. Сроком на три года сдавались целинные земли. Причем плата за пользование наделом в таких условиях взималась только на третий год. Если участок арендовался под будущий сад, то узаконенные 50 % урожая выплачивались лишь на пятый, последний год аренды.Авдиев В.И. История Древнего Востока. 3-е изд., перераб. - М.: Высшая школа, 1970. - С. 113.

О широком распространении арендных отношений в Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким земледельцам.

В Римском праве у договора аренды была более современная форма, где он существовал в виде договора найма вещей (locatio-conductiorerum). Характерной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды.

В римском праве существовало три различных вида найма:

1. наем вещей (locatio - conductiorerum);

2. наем услуг (locatio - conductiooperarum);

3. наем работы, или подряд (locatio - conductiooperis). Римское частное право. Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М.: Юриспруденция, 2011. -- С. 276.

Общее заключалось в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

По договору найма вещей (locatio - conductiorerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.Римское частное право. Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М.: Юриспруденция, 2011. -- С. 289.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи. Предметом договора найма выступали также так называемые нетелесные вещи (resincorporales), т.е. имущественные права, например, узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.Римское частное право. Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М.: Юриспруденция, 2011. -- С. 292.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.

Основная обязанность нанимателя - внесение платы за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Римское частное право. Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М.: Юриспруденция, 2011. -- С. 306.

Римское право последовательно исходило из обязательственно - правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно - правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно - правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя.

Гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, Швейцарии и ФРГ) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых. Несмотря на то что в странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества.Римское частное право. Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М.: Юриспруденция, 2011. -- С. 445-446.

Российскому праву договор аренды был известен еще со времен «Русской правды». Но в тот период и немного позднее различия между арендой и близкими понятиями были не вполне отчетливы. Современный вид договор аренды приобрёл лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты, которые заключались позднее, только частично смогли его дополнить. В советские годы роль аренды была нестабильной: уровень использования уменьшался в 30-40-е годы, или же возрастал (1928-29 годы и после 1985-ого года).

Договор найма (аренды) изучался русским правоведом XIX в., Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа».Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. - С. 58.

В советском гражданском праве, код нормы о договоре имущественного найма были включены в кодифицированные акты,а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 275 ГК 1964 г.). Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. - С. 69.

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а наниматель являлся титульным владельцем. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 288 ГК 1964 г.). Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. - С. 75.

В советский период существовали ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

Еще одной тенденцией правового регулирования отношений аренды в советский период было уменьшение значения норм имущественного найма, содержащихся в Гражданском кодексе, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Арендные отношения преобразованиями были затронуты в первую очередь.

Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР».Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. С. 103

13 ноября 1989г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.

С 1992 года начался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно исчезло.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве.

В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества. С принятием ГК РФ 1996 г. договор аренды получил широкую правовую регламентацию, основанную на взаимном урегулировании прав сторон арендных правоотношений.

В конце XX века договор аренды широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

1.2 Правовая регламентация договора аренды нежилого помещения

С давних времен такое распоряжение имуществом, код как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, код поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Договор аренды является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве. Одним из самых простых и эффективных способов получения дохода, код с точки зрения арендодателя, является аренда. Не имея достаточных денежных средств для приобретения имущества в собственность, код арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом он не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, код доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, код являются его собственностью. В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в области предпринимательской деятельности.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, код перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, код что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст. 288), ни в ст.130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, код посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает в следствии недостаточно полного и точного определения понятийного аппарата в данной сфере. В этой связи, код необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Аренда нежилых помещений - один из часто встречающихся видов договоров аренды недвижимого имущества. В связи с отсутствием самостоятельного правового регулирования данного договора его стороны, как показывает практика, код применяют нормы об аренде зданий и сооружений.

Чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в конкретную правовую форму. Государство методом производства правотворческой деятельности, закрепляет в нормативных актах обязательные правила поведения, являющиеся обязательными для исполнения. Непосредственно эти правила и считаются источниками права - внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.

Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости - это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п.

Первым и главным источником права является Конституция Российской Федерации Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета от 25 декабря 1993 года.. Она обладает высшей юридической силой по отношению к другим источникам (п.1 ст.15).

Следующим источником правового регулирования отношений аренды недвижимости является Гражданский кодекс РФ.Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года, №51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. №32. Ст.3301 Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая, от 26 января 1996 года, №14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 №5. Ст.410. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации.

В главе 34 ГК РФ закреплены общие положения о договоре аренды. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ).

В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в §1 гл.34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в §2-6 гл.34 ГК РФ.

Кроме ГК РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах.

Так, к договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ). п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. №3.

Ст.22 ЗК РФЗемельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 года №136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 №44. Ст.4147. регулирует особенности аренды земельных участков. Однако нормы ГК РФ преобладают над ЗК РФ поскольку при разрешении споров, затрагивающих правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.

В последнее время принят ряд концептуальных актов в области аренды объектов недвижимости.

Так, следует назвать Градостроительный кодекс РФГрадостроительный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. №1 (часть 1). Ст.16., кот Лесной кодекс РФ Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года №22-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. №5. С.610., Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. №29. Ст.3400. и другие.

Эти акты сопровождаются обширными комментариями, в результате чего появилось большое количество новаций в законодательстве о недвижимости.

Среди федеральных законов об аренде недвижимости следует назвать Закон о недрахЗакон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года №2395-1 «О недрах» // Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. №10. Ст.823., Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594; 2004. №45. Ст. 4377. и др.

В систему источников правового регулирования аренды недвижимости входят и подзаконные акты. Среди них следует назвать нормативные указы Президента Российской Федерации, например, Указ Президента РФ «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права из аренды».Указ Президента Российской Федерации от 05 марта 2001 года №262 «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды» //Собрание законодательства РФ. 12.03.2001 №11. Ст.1007.

Среди нормативных актов, код регулирующих арендные отношения в области недвижимости, код важное место занимают постановления Правительства РФ, например, Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда».Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 1998 года №345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда» //Собрание законодательства РФ. 06.04.1998. №14. Ст.1585.

Таким образом, некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, код указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст.3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами).

Также существуют и другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, и они могут определяться актами министерств и ведомств.

Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст.7 ГК РФ).

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст.5 ГК РФ).

Кроме того, код применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст.6 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды, именуемый также имущественным наймом является традиционным институтом гражданского права, который был известен еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Источниками правового регулирования аренды объектов недвижимости являются нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п. Основными из них являются Конституция РФ, ГК РФ, ЗК РФ и др.



Глава 2. Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

2.1 Понятие договора аренды нежилого помещения

Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. В российском гражданском праве понятия аренда и имущественный найм выступают синонимами.

Легальное понятие договора аренды дается законодателем в ст.606 ГК РФ: - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Аренда недвижимого имущества отличается особым правовым режимом.

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде (§I Главы 34 ГК РФ). Это было сделано ввиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купле-продаже недвижимости предусмотрены специальные правила §7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в §8 «Продажа предприятия»).

Некоторые авторы считают, что нежилые помещения объединены под общим значением "здание"Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10. - С. 113.. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., Азбуковник. 2005. - С. 559.. Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей" Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. - М., Норма. 2011. - С. 10..

Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета" Философский энциклопедический словарь / Под ред. Носова А.П. - М., Советская энциклопедия. 1983. - С. 621.. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

Договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещений для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

В ГК РФ есть общее указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), но, ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

"В нежилых зданиях... вещное право на часть здания... по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Крашенинникова П.В. - М.: Статут, 2013. - С. 619.. При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицаетсяСуханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. - 2002. - №4. - С. 14..

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1992. - №3. - Ст. 89..

Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1994. - №1. - Ст. 2., и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации Собрание законодательства РФ. - 1994. - №13. - Ст. 1478..

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Собрание законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различным критериям» Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Финансовая аренда представляет совой традиционно временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученную арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия данной аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность выкупа по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданий и сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов.

2.2 Элементы договора аренды нежилого помещения

Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано. Обычно, в описание предмета входят: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение; описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.); площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ; назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т.д.). Все эти данные могут быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т.д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая, также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам (л. 34 ГК РФ), не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами (гл. 35 ГК РФ).

Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:

- Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

- Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

В роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности - факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Согласно ст.608 ГК РФ, арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сдача имущества в арендуявляется одним из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Иные лица, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 2011. С.187. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

В роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г.№96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности".

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия - в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2012. С. 459.. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, специальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности - собственное имущество, которым государственное или муниципальное образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе.

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.

В качестве условных наименований для договора аренды используют термины "арендодатель" и "арендатор", причем вначале указывают наименование организации - арендодателя, затем наименование организации - арендатора. При этом следует назвать фамилии, имена, отчества и должности лиц, подписывающих договор аренды, а также указать основание, дающее им на это право.

Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субарендуЛанда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения // Юрист. - 2008. - №4. - С. 17..

В договоре следует указать существенные и договорные условия.

Существенными условиями договора аренды являются:

1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключеннымКатунин Д. Судьба договора аренды // Бизнес-адвокат. - 2009. - №17. - С. 16..

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, но есть случаи оплаты в равных долях.

3. Указание на размер арендной платы, так как данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользованияСарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - №4. - С. 19..