Договор аренды нежилого помещения

В связи с тем, что из обязанности по поддержанию имущества (зданий и сооружений) в надлежащем состоянии вытекают обязанности арендодателя производить капитальный ремонт зданий и сооружений в работе уделяется внимание и содержанию понятия капитальный ремонт в рамках договора аренды зданий и сооружений. В действующем гражданском законодательстве не предусматривается понятия «капитальный ремонт», что является одной из причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя.

Правовой режим доходов, полученных по договорам аренды зданий и сооружений, будет следующим. Они будут формально являться собственностью учредителя (собственника имущества учреждения), но право распоряжения доходами будет принадлежать учреждению, в соответствии с волеизъявлением собственника.

В плане совершенствования действующего гражданского законодательства нами предлагается распространить на нежилые помещения правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений. Для этого необходимо дополнить п. 2 ст.650 ГК России, изложив его в следующей редакции: «Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий и нежилых помещений, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия».

С целью устранения имеющихся коллизий в нормативном закреплении требования государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в зависимости срока его заключения мы считаем возможным изменить конструкцию п.2 ст.651 ГК России с целью придания соответствия содержащейся в ней норме права предполагаемому законодателем смыслу, а так же имеющимся потребностям правового регулирования имущественных отношений. Диспозиция нормы, по нашему мнению, должна быть изложена следующим образом: «Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, за исключением договора, заключенного на срок менее одного года».

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря. №237.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. №30. Ст. 3012.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 №188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 14.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

7. Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. №1. Ст. 5.

8. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. №31. Ст. 4017.

9. Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»( ред. От 17.07.2009)// Собрание законодательства РФ. 2008. №30 (ч.1). Ст. 3615.

10. Федеральный закон от 26.12.2008 №294-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»// Собрание законодательства РФ. 2008. №52 (ч.1). Ст. 6249.

11. Указ Президента РФ от 14.10. 92 г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента РФ 1992 г. №16. Ст. 1237.

12. Указ Президента РФ от 14.10.92 г. №1231 «Об утверждении Типового положения о Комитете по управлению имуществом края, области...» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1992. №16. Ст. 1238.

13. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2009. №25. Ст. 3052.

14. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ. 1998. №27. Ст. 3200.

15. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. №8. Ст. 963.

16. Постановление Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // СЗ РФ. 1994. №26. Ст. 2795.

17. Постановление Правительства РФ от 15.04.96 г. №475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 22.04.96. №17. Ст. 2004.

18. Информационное письмо ВАС РФ от 05.07.97 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Хозяйство и право, 1997, №9.

19. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, №4.

20. Информационное письмо ВАС РФ от 21.02. 2001 г. №60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О приватизации государственного имущества и основных началах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 2001, №5.

21. Информационное письмо ВАС РФ от 01.07.2001 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ, 2001, №7.

22. Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // эж-ЮРИСТ, 2000, №6 (210).

23. Письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. №04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» // Нормативные акты для бухгалтера. 2004. №9. - С. 23.

Судебная практика

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2006 г. по делу №3673/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - №2.

2. Постановление Президиума ВАС РФ от 3 марта 2006 г. №7839/06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №7.

3. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2006 г. №А08-2847/06-15// Вестник ВАС РФ. - 2006. - №21.

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2005 г. №678/05 //Вестник ВАС РФ. - 2005. - №11.

5. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. №8974/04 по делу №А40-45714/03-91-489 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №2.

6. Постановление Президиума ВАС РФ от 01 июля 2003 г. №11224/02 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №11.

7. Определение ВАС РФ от 14 ноября 2007 г. №14152/07 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №1.

Литература

1. Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения // Юридический мир. - 2008. - №6.

2. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., Центр ЮрИнфоР. 2008.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., Статут. 2005.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., Статут. 2006.

5. Возчиков М. Учреждение-арендодатель // ЭЖ-Юрист. - 2006. - №46.

6. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений // Корпоративный юрист. - 2006. - №11.

7. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. М., Юристъ. 2008.

8. Гражданское право: Учебник. Том II. / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007.

9. Гражданское право Ч.2. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007.

10. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., Норма. 2007.

11. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. М., Юстицинформ. 2007.

12. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины // Бизнес-адвокат. - 2008. - №1.

13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как категории гражданского права // Государство и право. - 2008. - №3.

14. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9.

15. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. - 2007. - №4.

16. Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. М., Волтерс Клувер. 2007.

17. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3. Обязательственное право. СПб., Юридический центр Пресс. 2004.

18. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10.

19. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. // Российская юстиция. - 2006. - №10.

20. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Юридический мир. - 2008. - №3.

21. Катунин Д. Судьба договора аренды // Бизнес-адвокат. - 2005. - №17.

22. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., Юрайт. 2007.

23. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2008. - №1.

24. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 2 (постатейный) / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008.

25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2007.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008.

27. Комментарий судебно-арбитражной практики. / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 8. М., Проспект. 2008.

28. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. - 2007. - №15.

29. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения // Юрист. - 2008. - №4.

30. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - №8.

31. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2008. - №1.

32. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Азбуковник. 2005.

33. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. М., Норма. 2007.

34. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». / Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статут. 2007.

35. Рыбалов А. Природа прав арендатора // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №5.

36. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - №4.

37. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., Дело. 2008. - 436 с.

38. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №11.

39. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №3.

40. Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., Юридическая литература. 2000.

41. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - №1.

42. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., Статут. 2005.

43. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.

Ресурсы сети Интернет

1. Официальный сайт Правительства РФ

2. Официальный сайт Верховного Суда РФ

3. Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ

Размещено на Allbest.ru