Договор аренды нежилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Нежилое помещение, как объект договора аренды

1.2 Особенности содержания договора аренды нежилого помещения

1.3 Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

ГЛАВА 2. правовые особенности договора аренды НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

2.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

2.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

2.3 Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена как практическими, так и теоретическими обстоятельствами. Мировой экономический кризис российской экономики актуализировали обращение субъектов хозяйствования к таким правовым инструментам как аренда. Аренда - это возмездное использование чужого имущества с рядом положительных свойств, позволяющих активно использовать ее в различных областях экономики. учитывая нехватку денежных ресурсов, наиболее экономически целесообразным, а зачастую и возможным, становиться получение имущества не в собственность, а в аренду.

Законодательство в сфере арендных отношений в определенной степени "отстает" от фактических потребностей реализации института аренды имущества. Основные нормы об аренде содержится в Гражданоском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, актуальности теме добавляют следующие факторы. Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы № 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено.

Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, рапространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34).

Суть спора заключается в возможности применения правил специального регистрационного режима, установленного в ст. 651 ГК, указывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный в период никак не меньше одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприментельной практики, Высший Арбитражный суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика. в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п.

Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.

На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилиго помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ.

Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.

Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:

- для договоров, заключаемых на срок не больше одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета;

- для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима, вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;

- необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;

- и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять нанесение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.

Среди цивилилистов, занимавшихся исследованием института аренды в дореволюционный период, можно отметить Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.М. Тютрюмова, В.А. умова, Г.Ф. Шершеневича; в советский период были изданы работы в данной области, написанные Э.А. Зинчуком. О.С. Иоффе, О.А, Красавчиковым, А.И. Мальгиновым, И.Б. новицким, И.С. Перетерским, М.Г. Прониной. среди современных ученых вопросами аренды занимаются М.И. Брагинский, В.В. витрянский, Е.Е. Дорогавцева, АГ. Дорошкова, А.В. Ерш, Б.Д, Завидов, Л.В. Ильина, Е.Б. Козлова, О.М. Козырь, Л.Т. Кокоева, В.Н. Литовкин, С.Н. Мызров, Е.А. Суханов и другие.

Из современных работ, можно отметить работы И.А. Буш, Д.В. Елизаров, О.Г. Лазаренковой, С.А. Мангилева8, А. Бычкова, Т.Ю. Комаровой и др.

Теоретическая и практическая значимость указанных исследований без сомнения велика.

Вместе с тем, подавляющее большинство исследований в данной области посвященны отдельным видам договора аренды. Общие проблемы договора аренды, проявляющиеся в его отдельных разновидностях, рассмотрены недостаточно и нуждаются в дальнейшем анализе и разрешении.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с договором аренды нежилого помещения. Предмет исследования - нормы права, регламентирующие договор аренды нежилого помещения, а также практика их применения.

Целью выпускной квалификационной работы является научное исследование договора аренды и его правого регулирования, выявление существующих в данной сфере проблем и возможные пути их разрешения.

Данная цель обуславливает необходимость решения следующих основных задач исследования:

- рассмотреть нежилое помещение как объект договора аренды;

- раскрыть особенности содержания договора аренды нежилого помещения;

- охарактеризовать порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения;

- провести анализ оснований изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения;

- выявить специфику порядка и последствий изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения;

- проанализировать актуальные проблемы ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений.

Методологическую основу работы составляет диалектический метод рознания действительности. а также совокупность общенаучных и часто научных методов познания: анализ, синтез, индукция, дедукция, а также сравнительный, системно-структурны и другие методы.

Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс РФ, Гражданско-процессуальный кодекс РФ, Земельный кодекс, подзаконные нормативные-правовые акты, решения конституционного Суда РФ, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и материалы судебной практики.

При подготовке работы также использовалась опубликованная судебная практика.

Теоретическая и практическая значимость исследования обусловлена тем, что вопросы правового регулирования аренды рассматриваются, во-первых, сквозь призму современных тенденций развития гражданнского законодательства и, во-вторых, с учетом современной судебной практики. Отдельные положения и выводы, сформулированные в работе, могут применяться в научно-исследовательской деятельности, в законотворческой работе, а также в учебном процессе при предовании учебной дисциплины "Гражданское право".

Структура выпускной квалификационной работы обусловлена поставленными целью и задачами, включает в себя введение, две главы, объединяющие шесть параграфов, заключение и список источников.

Первая глава посвящена общей характеристике договора аренды нежилого помещения.

Во второй главе рассматриваются правовые особенности договора аренды нежилого помещения и правоприменительная практика.



ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Нежилое помещение, как объект договора аренды

Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение.

Определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона № 384- ФЗ:

Здание - это наземное сооружение с помещениями, созданное в результате строительной деятельности в целях проживания людей, осуществления определенных функций, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение - это результат строительной деятельности, представляющий сложною строительную систему, предназначенный для осуществления производственных процессов различного вида, временного пребывания, перемещения людей, хранения продукции.

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение - только нежилое.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение - часть пространства здания или сооружения, предназначенная для жилых и нежилых целей и ограниченная строительными конструкциями.

Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении - только нежилое.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений.

Согласно сложившейся судебной практике к договору аренды этих объектов относятся отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит.

При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна.

Одни суды указываются, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества, и правила п. 2 ст. 652 ГК РФ на отношения по их аренде не распостраняются.

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками). На практике нередко возникают ситуации, когда сторонам необходимо заключить договор аренды в отношении части здания, сооружения или помещения, которая не отделена от всего здания, сооружения, помещения строительными конструкциями (стенами, перегородками, лестницами).

Следует учитывать, что указав на возможность передать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослася на ст. 606 ГК РФ, в соответствии с которой арендуемая вещь переходит в пользование, но не во владение. Поэтому, воспользоваться вещно-правовыми способами защиты арендатор не сможет, согласно ст.305 ГК РФ.

Договор аренды части здания, сооружения, помещения заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии п.2 ст. 651 ГК. Наряду с этим обременение будет установлено на всю недвижимую вещь в целом.

До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, и иных документах на объект, его фактическим характеристикам (состояние, площадь, месторасположение).

В аренду может быть передана и часть помещения. В таком случае в договоре необходимо индивидуализировать часть помещения.

Для надлежащей индивидуализации части помещения, передаваемой в аренду, необходимо:

- описать само помещение, а также здание или сооружение, в котором оно находится;

- определить в договоре площадь, точное местоположение в помещении и границы части помещения, передаваемой в аренду.

Эти данные должны быть указаны в письменной форме в тексте договора. Кроме того, площадь, точное местоположение в помещении и границы части помещения, передаваемой в аренду, должны быть отражены в графическом виде на плане расположения помещений на этаже. В частности, стороны могут отметить границы помещения на копии поэтажного плана, если он имеется в составе документов технического учета, и сделать ее неотъемлемым приложением к договору.

До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объекте, его фактическими характеристиками (адрес, состояние, назначение, площадь, месторасположение).

когда в договоре не согласованы данные, позволяющие конкретно установить объект аренды, договор аренды является недействительным, права и обязанности сторон по такому договору не наступают. стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Вместе с тем в судебной практике сложился подход, закрепленный в п. 15 Постановления пленума ВАС ПФ: договор, к котором передаваемое в аренду имущество не индивидуализировано (т.е. нет единого условия об объекте и предмете договора), не может быть признан недействительным, если он фактически исполнялся сторонами.

Кроме того, допускается заключение договора аренды в отношении здания или сооружения, разрешение на ввод, в эксплуатацию которого отсутствует, а также помещения, расположенного в таком здании или сооружении.

Договор аренды должен содержать данные, с помощью которых можно определить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исходя из совокупного анализ, для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо отменить уникальные характеристики здания, сооружения, помещения.

В зависимости от вида объекта сторонам при заключении договора необходимо индивидуализировать:

- здание, сооружение;

- помещение;

- часть сооружения, помещения.

Естественно, нежилое помещение названо недвижимостью законом. Однако логично ли считать нежилое помещение в здании без существенного ущерба его назначению?

Очевидно, что ответ на указанные выше вопросы будет отрицательным.

В.В. Чубаров и А.В. Ерш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев в своих работах прямо указывали на неразрывную связь нежилого помещения и земли (опосредованно - через здание). Эти же авторы утверждали, что такое перемещение без ущерба назначению невозможно.

Действительно, позиционируя нежилые помещения, в каком - то здании в виде неразделимо с ним связанных составных частей, на что свидетельствует и судебная практика, крепкая связь с земельным участком очевидна. Поэтому нельзя не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью "по природе".

Следующий признак нежилого помещения - его обособленность (изолированность).

Нормативно-правового регулирования этого требования-признака не существует и это приводит к тому, что к подобным помещениям также относят площади в зданиях, которые не являются отдельными помещениями и не способны быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе аренды, ипотеки.

Неоднозначным является вопрос о возможности аренды объекта незавершенного строительства. Главной проблемой при этом считается, что при передаче в аренду недвижимой вещи, строительство которой не завершено, присутствует определенная рискованность, то, что в случае спора суд сочтет договор аренды недействительным. Таким условиями будут считаться, если:

а) имущество в процессе достройки изменяет свои характеристики и по сути нельзя его определить как объект аренды;

б) объект несданный в эксплуатацию не имеет определенного назначения и определенных целей его использования.

также, предметом множественных судебных споров является несвоевременные сроки завершения строительства и передачи квартир заказчикам.

Заключая договор долевого участия в строительстве, стороны указывают сроки завершения строительства и передачи квартир заказчикам, но некоторые подрядчики, ссылаясь на различные непредвиденные, но объективные обстоятельства, в одностороннем порядке меняют указанные сроки, что в свою очередь становиться предметом многочисленных судебных споров.

Указанные риски необходимо оценивать в каждом конкретном случае с учетом того, что осуществление процесса достройки недвижимой вещи вовсе не означает безоговорочную неопределенность ее характеристик.

Зафиксированные на определенный момент в рамках учетных и регистрационных процедур параметры объекта незавершенного строительства вполне разрешают идентифицировать вещь и согласовать условие об объекте аренды.

Например, с достройкой этажа меняется и характеристика, однако указанное позволяет пользоваться арендуемым первым этажом, характеристики которого прописаны в договоре.

Если в договоре не согласованы условия об объекте аренды, то такой договор считается не действительным, поэтому права и обязанности сторон не наступают. Следовательно, стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § 1 , 4 гл. 34 ГК РФ.

В судебной практике также существуют определенные условия, если имущество передаваемое в аренду не индивидуализировано в договоре ( т.е не согласовано условие об объекте и предмете договора) , не может признан не заключенным, если он действительно исполнялся сторонами.

Данный подход отражен в редакции ст. 432 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г.

Согласно п.3 указанной нормы сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будут противоречить принципу добросовестности.

Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суд заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте аренды, могут быть расценены как недобросовестное поведение ( попытка избежать ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной платы).

Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.

Документом в котором содержаться уникальные характеристики помещения и дополнительные сведения о нем, является его кадастровый паспорт.

Таким образом, применительно к объектам аренды недвижимого имущества проблемным остается вопрос о сущности нежилых помещений.

Нежилое помещение- это объект недвижимости, который служит производственным, административным, общественным и другими целями и пригоден только для этого ( а не для проживания людей) , а также соответствующий техническим и санитарным правилам и нормам, другими условиями законодательства.

В результате рассмотренных материалов можно сделать вывод, что нежилые помещения предназначаются для складских, производственных, коммерческих и других целей, проживания граждан запрещено.

1.2 Особенности содержания договора аренды нежилого помещения

Договор аренды здания и сооружения регулируется правилами ст. 650 ГК РФ. Рассмотрим существенные условия договора аренды нежилого помещения, на которые необходимо обратить внимание ( Приложение Б)19

1. Договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме.

2. Характеристики объекта аренды, которые необходимо указать: назначение, цель использования, наименование, точный адрес места нахождения, метраж, этажность, высотность сдаваемого помещения. Если эти данные в договоре отсутствуют, объект подлежащей передаче в аренду, является не согласованным сторонами, договор считается не заключенным.

3. В обязательном порядке указать срок, порядок и условия внесения арендной платы. Если размер арендной платы не определен, то договор считается не заключенным, при таком условии такой договор считается безвозмездно срочного ( бессрочного ) пользования. Договор аренды относится к числу возмездных.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

4. Арендная плата может пересматриваться один раз в год на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ. Так, арбитражные суды нижестоящих инстанций правомерно частично удовлетворили заявленные требования о взыскании долга по договору аренды лесного участка, руководствуясь ст. 614 ГК РФ и указав при этом, что стороны согласовали размер арендной платы за пользование участком лесного фонда в течение календарного года, в связи с чем арендная плата за спорный период должна исчисляться с учетом, установленного в договоре ежегодного размера платежа и пропорционально периоду нахождения объекта найма у арендатора. В случае расторжения договора произвольное распределение ежемесячных платежей в календарном году никоим образом не влияет на правила встречного исполнения обязательств, которым подчиняются арендные отношения. Иное приведет к внесению арендатором платы за неполученный объем использования лесных ресурсов.

5. Обязанность арендатора своевременно вносить оплату за пользование имуществом. Ответственность за нарушение данной обязанности, так и иных устанавливается в договоре. Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Данный перечень не является исчерпывающим. " Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор ( п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг".

К категории коммунальных услуг не относятся, но учитываются так же, как услуги ЖКХ, радиосвязи, интернет, услуги по охране зданий, сооружений и помещений, услуги телефонной, телевизионной связи.

Так, ст. 421 ГК РФ устанавливает правило о том, что стороны должны заключать договор без какого-либо принуждения. В связи с чем стороны договора аренды могут предусмотреть варианты ответственности сторон по соблюдению Правил пожарной безопасности и ответственности, которые не противоречат законодательству РФ.

Но часто стороны не включают в договор аренды условия, касающиеся определения ответственного за соблюдение Правил пожарной безопасности, либо указанные условия формулируют расплывчато, что создает сложности при возникновении ситуации, связанной с соблюдением Правил пожарной безопасности и несением ответственности, а также при проведении административных проверок надзорными органами.

Необходимо рассмотреть ситуацию ( наиболее часто встречающуюся ) , при которой помещение передано в аренду, договор аренды не конкретизирует, кто из сторон и при каких условиях несет ответственность по рассматриваемому вопросу, но все-таки необходимо при описанной ситуации иметь ориентиры, кто и за что должен отвечать.

Исходя из общих ( основополагающих ) норм права ( ст. 209, 210 ГК РФ), по общему правилу бремя содержания имущества должен нести собственник имущества.

Из чего можно сделать вывод ( который подкрепляется судебной практикой), что за капитальные функции, такие как , в частности , инженерно- технические коммуникации, несущие конструкции, стены, дымоудаление и др., должен нести

Из чего можно сделать вывод (который подкрепляется судебной практикой), что за капитальные функции, такие как, в частности, инженерно-технические коммуникации, несущие конструкции, стены, дымоудаление и др., должен нести ответственность собственник имущества, поскольку, в частности, обязанность (если иное не предусмотрено договором) по проведению капитального ремонта лежит на собственнике имущества.

А за ситуации, связанные с эксплуатацией помещения, в том числе и за несвоевременное проведение текущего ремонта, в связи с чем возникла ситуация, касающаяся пожарной безопасности, должен нести ответственность арендатор (субарендатор).

6. Срок аренды. Это условие включает в себя промежуток времени, в течение которого арендатор уполномочен использовать объект аренды. Арендная плата вносится именно за этот период (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды подразумевает не постоянное, а временное владение и использование объектом аренды, что установлено в ст. 606 ГК РФ.В следствии этого в договоре обязательным условием является определение срока, на который объект переходит в аренду- начало и завершения срока аренды.

Начало срока аренды определяет момент, в котором имущество должно быть предоставлено арендатору во временное и (или) пользование.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Кроме того действие договора может заканчиваться одновременно с окончанием аренды, в случае если в нем отдельно не предусмотрены обязательства и не установлен срок его действия , срок исполнения которых наступает после возврата имущества.

Следует учитывать, что, если срок аренды меньше года, но договор заключен на год и более, необходима его государственная регистрация. Если стороны установили срок аренды продолжительностью год и более, то договор также подлежит государственной регистрации по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Моменты начала и окончания аренды определяются ст. 190-194 ГК РФ, согласно которым моменты начала и окончания аренды могут быть определены:

- календарной датой;

- истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями и часами;

- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Когда в таком договоре срок не определен, договор все равно считается заключенным по причине того, что срок аренды не является существенным условием такого вида договоров.

Кроме того, если срок прямо не указано - он равен сроку действия самого договора. В случае не указания и этого срока - договор также считается заключенным, но уже на неустановленный срок.

То есть, одна из сторон может в любой момент отказаться от договора аренды, осведомив об этом другую сторону за 3 месяца.

7. В соответствии с Гражданским кодексом РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта ложится на арендодателя, текущего ремонта, на арендатора. Так как данные нормы Гражданского кодекса считаются диспозитивными, то стороны арендных правоотношений вправе установить в договоре, кто будет производить ремонт арендованного помещения..

8. При заключении договора аренды нежилого помещения невозможно предугадать как сложатся взаимоотношения между сторонами, поэтому необходимо обязательно прописать порядок, основания расторжения договора, его продление. Любая из сторон имеет право в любой период времени отказаться от договора, уведомив о данном иную сторону за три месяца. Закон либо договор имеет возможность определять другой срок для извещения о расторжении договора аренды, заключенного на неустановленный период времени. В случае, если арендатор продолжает использовать имущество после истечения срока договора, при этом отсутствуют какие-либо противоречия со стороны арендодателя, такой договор возобновляется на тех же условиях на неустановленный срок.

10. Количество экземпляров договора.

11. Наименование, юридический и почтовый адрес, банковские счета, ИНН, КПП,БИК, ОКВЭД и подписи сторон прописываются в полной форме..

Как пишет И.А. Буш, «государственная регистрация здания и сооружения, предприятия как имущественного комплекса служит мерой защиты гражданских прав участников арендных отношений данного вида, сочетающей в себе как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающейся в юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество».

В.В.Семенихин обращает внимание на то, что «при заключении договора аренды здания (сооружения) на неопределенный срок указанный вид договора не подлежит государственной регистрации».

Все остальные условия договора аренды здания или сооружения можно считать добровольными и зависят от взаимной согласованности сторон. К таким условиям относятся:

1. условие не производить перепланировку помещения, отделочные работы без согласия арендодателя и его письменного разрешения.

2. условие не предоставлять помещение посторонним лицам для каких-либо целей, без письменного согласия арендодателя.

3. условие о том, что арендатор, должным образом исполняющий свои обязательства, согласно окончания срока, имеет преимущество перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (если иное не вытекает из условий самого договора).

5. Также может быть условие о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной стоимости. В этом случае по окончании срока аренды заключается договор купли-продажи (ст. 624 ГК РФ).

6. Необходимо также указание на форс-мажор и возникающие из него правовые последствия.

Итак, к существенным условиям договора аренды зданий, сооружений, предприятия относятся:

- форма договора;

- его характеристики;

- размер арендной платы;

- вероятность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год;

- запись об обязанности арендатора своевременно вносить оплату за пользование имуществом;

- указание в договоре, кто будет производить ремонт арендованного помещения;

- запись об обязанности арендатора производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии;

- условия расторжения договора, его изменения, продления и разрешения споров;

- количество экземпляров договора;

- реквизиты сторон.

Другие условия договора аренды зависят от согласованности сторон и не являются существенными.

договор аренда нежилой помещение

1.3 Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Важным является вопрос о заключении смешанных договоров аренды. Как пишет А. Бычков, «действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ)».

Смешанный договор может пересекаться, параллельно сочетаться, содержать элементы различных договоров,. Например, для одного из которых обязательна простая письменная форма, а для другого - нотариальная; кроме того, один из таких договоров может подлежать государственной регистрации.

Судебно-арбитражной практикой выработан подход, в соответствии с которым, если один из элементов смешанного договора не содержит существенных условий, установленных законом для данного вида договоров, смешанный договор не может считаться заключенным целиком.

Применительно к аренде будущей недвижимости зачастую используется правовая конструкция предварительного договора. Предварительный договор- это соглашение между сторонами, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор, на условиях предварительного договора.

При строительстве здания нередко меняется планировка, внешний вид поэтому при заключении договора аренды строящейся недвижимости характеристики объекта неизвестны.

Согласно суждению Р.С. Бевзенко, «сейчас в арбитражной практике четко прослеживается один очень важный принцип. Если в рамках рассмотрения спора будет заявлено о том, что, договор не заключен, но при этом суд установит, что когда вещь передавалась, у сторон не возникло спора по поводу предмета исполнения, договор не может быть признан незаключенным».

Следует отметить, что Конвенция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит следующее правило. Если стороны в договоре не вполне точно определили предмет, но исполнение было и было таким, что у принимающей стороны не возникло претензий к предмету, то в дальнейшем ссылка на незаключенность договора невозможна.

С.Н. Александрова отмечает «если у сторон предварительного договора аренды строящейся недвижимости в будущем не возникает спор по поводу объекта договора и они доподлинно уверены, что тот объект, который указан в предварительном договоре и индивидуализирован с помощью данных строительной документации, совпадает с тем объектом, который передается по основному договору, то налицо совпадение их воли и волеизъявления».

Также, существенными условиями договора признаются условия, перечисленные в законе или иных правовых актах для договоров данного вида, условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Перспективной представляется позиция И.А. Буш, согласно которой «для более эффективного обеспечения исполнения обязательства в арендных отношениях целесообразно использовать «товарную неустойку», которая должна обеспечивать только коммерческие обязательства.

В связи с этим субъектами арендных правоотношений, в которых может применяться «товарная неустойка», должны быть только предприниматели или коммерческие юридические лица. На «товарную неустойку» не должны распространяться положения закона о денежной неустойке, за исключением части, не противоречащей существу самих отношений».

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если срок аренды составляет не менее одного года. Ст. 658 ГК РФ регламентирует государственную регистрацию договора аренды предприятия.

Согласно п. 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Это условие определяет, что в случае признания договора незаключенным, в силу он не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. На основании этого можно сделать три вывода: во-первых, стороны не вправе требовать исполнения по договору, признанному незаключенным; во-вторых, стороны не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор; в-третьих, стороны вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ зарегистрировать договор аренды нежилого помещения может как и арендодатель, так и арендатор. В случае устранения, уклонения от государственной регистрации одной из сторон, можно обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Так, принимая решение о регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного между сторонами спора, суд в порядке п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ установил, что государственная регистрация договора аренды, заключенного с истцом по результатам аукциона, могла быть осуществлена последним при наличии у него необходимых документов для его регистрации, в предоставлении которых ответчиком было отказано, следовательно, указанное бездействие ответчика должно быть расценено как уклонение от регистрации договора аренды.

Согласно выше сказанному, если договоры аренды нежилых помещений не зарегистрированы в установленном порядке, они считаются незаключенными.

В случае, если договор не прошел государственную регистрацию он не будет признан заключенным. Это может негативно сказаться и на арендатора , так и для арендодателя.

Поэтому, взыскать какие-либо платежи установленные договором аренды, в случае их добровольной неуплаты, невозможно.

Как пишет А. Сорокин, «юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора».

Другими словами, в случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределенному кругу лиц.

На договор субаренды также распространяются требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Высший Арбитражный Суд РФ занял в Информационном письме № 53 следующую позицию: «В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ».

Представляется, что позиция Высшего Арбитражного Суда РФ в большей степени отвечает потребностям правоприменительной практики и логике арендных отношений недвижимого имущества. Требование об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды нежилых помещений, в том числе и краткосрочных, стало бы необоснованным усложнением предпринимательских правоотношений.

Таким образом, договор аренды считается заключенным с момента подписания его сторонами. Отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения не освобождает стороны от необходимости его исполнения.

Поскольку ст. 609 ГК РФ не предусматривает, что договор считается заключенным с момента такой регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.



ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Договор аренды - это соглашение, которое используется на практике довольно часто. При заключении такого договора, может возникнуть вероятность его изменения или расторжения, поэтому данное условие необходимо обязательно установить в договоре. По общему правилу договор аренды нежилых помещений может быть расторгнут по соглашению сторон. Это будет являться одним из самых простых способов, при котором стороны добровольно подписывают соглашение о расторжении.

Изменения, которые та или иная сторона предполагает внести в договор, противоположная сторона должна рассмотреть в течение месяца. По истечении указанного срока вносимые изменения фиксируются в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Если согласие не достигнуто - договор остается неизменным.

В договор аренды нежилых помещений можно внести такой пункт, в котором указывается наступление обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажор. Определения этих понятий перекликаются друг с другом и являются обстоятельством одного и того же явления. Форс-мажор - это возникновение стихийные бедствий, наводнений, вооруженных конфликтов, пожаров, эпидемий и т.д. Все эти явления не зависят от воли сторон договора, но препятствуют выполнению обязательств по договору. В российском законодательстве нет присутствует слово форс-мажор, поэтому правильно говорить - обстоятельства непреодолимой силы.

Так, например, в передаче дела о расторжении договора аренды нежилого помещения для пересмотра в порядке надзора было отказано, так как названные истцом обстоятельства - запрет деятельности интернет-кафе правоохранительными органами - не представляют совокупности условий, необходимых для расторжения договора, поскольку изменение обстоятельств не вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени внимательности и осторожности, какая от него требовалась по характеру договора.

Уведомление должно быть произведено любым из доступных для противоположной стороны способом связи с обязательным подтверждением о его получении (телефакс, телеграф, электронная почта и др.). Обычно в данной ситуации «в тексте договора оговаривается, что уведомление должно быть направлено незамедлительно по наступлению подобных обстоятельств. Подтвердить наличие обстоятельств непреодолимой силы, которые препятствуют выполнению условий контракта, может Торгово-промышленная палата города (округа, региона и др.), органы исполнительной власти, либо другие компетентные органы, указанные сторонами в данном пункте договора».

Перечень оснований расторжения договоров аренды нежилого помещения установлен в ст.ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на четыре категории (Приложение В):

1) по сроку договора аренды:

- в связи с истечением срока договора;

- если договор заключен на неопределенный срок, то по инициативе одной из сторон с уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;

2) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:

- пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества;

- существенно ухудшает арендуемое имущество;

- более двух раз подряд не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки;

3) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:

- не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

4) по волеизъявлению любой из сторон, если:

- другая сторона существенно нарушает условия договора (при этом под «существенным» понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

- она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Следует также указать на то, что расторжение договора аренды возможно и в ряде других случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Проанализировав ст.ст. 450 и 619 ГК РФ можно прийти к заключению, что:

1. досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя возможно при любом нарушении договора арендатором, если суд признает это нарушение существенным (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, суд может вынести решение о расторжении договора аренды нежилого помещения, если арендатор производит оплату не в полном объеме;

2. основаниями досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя являются указанные выше нарушения арендатора, предусмотренные п. 1 ст. 619 ГК РФ. Причем независимо от того, указаны ли в договоре эти нарушения как основание расторжения договора аренды нежилого помещения;

3. арендодатель может требовать в судебном порядке расторжении я договора досрочно в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре как основания расторжения договора. Эти основания досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, установленные в договоре, могут и не являться какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Например, в случае возникновения производственной необходимости использования самим арендодателем переданного в аренду нежилого помещения.

По каждому из указанных выше оснований досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения требуется предъявление арендодателем в суд иска о расторжении договора.

Причем, «если основанием расторжения договора аренды нежилого помещения является нарушение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения в случае неисполнения обязанности по устранению допущенного нарушения (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Предупреждение об устранении допущенного нарушения и предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения могут быть включены в один документ. При этом необходимо в этом документе установить срок, разумно необходимый для устранения допущенного нарушения, и отдельно срок для рассмотрения арендатором предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения, течение которого начинается после истечения срока на устранение нарушения.

Подача иска до истечения указанных сроков (при отсутствии ответа) будет являться основанием для оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Суть досудебного разбирательства состоит в том, что заинтересованная сторона в обязательном порядке извещает и направляет предложение об изменении или расторжении договора. Другая сторона в установленный срок указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок, должна направить извещение о соглашении, либо извещение со своим вариантом изменения договора. При отказе другой стороны об изменении и расторжении договора или неполучение ответа в срок, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд.

В договоре аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены любые основания отказа арендодателя от исполнения договора, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Направление арендодателем арендатору письменного уведомления об отказе от исполнения договора по основаниям, предусмотренным договором, влечет расторжение договора аренды нежилого помещения.

При этом необходимо обратить внимание, чтобы и в договоре, и в уведомлении был указан именно «отказ от исполнения договора» или «односторонний отказ от исполнения договора» как основание для расторжения договора аренды нежилого помещения. Договор, в котором прописано условие расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, осуществляется по решению суда. Во внесудебном порядке расторжение договора происходит только в случае предусмотренного договором «отказа от исполнения договора».

Причиной для выселения арендатора из занимаемого помещения является расторжение договора аренды нежилого помещения. При этом если основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения послужило существенное нарушение арендатором договора, то арендодатель имеет право требовать полного возмещения убытков, причиненных расторжением договора. В случае отказа от добровольного освобождения помещений, выселение производится в принудительном порядке по решению суда. Отказ от добровольного освобождения помещений в свою очередь является основанием для взыскания убытков.

Так, в ФАС Московского округа было подано исковое требование о выселении из незаконно занимаемого помещения и обязании возвратить его арендодателю. Арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении действия заключенного ранее сторонами договора аренды нежилого помещения. Арендатор не освободил помещение. Требование было судом удовлетворено, поскольку заключенный ранее договор аренды спорных помещений прекратил свое действие в связи с заключением нового договора, который также прекращен вследствие окончания срока его действия и отказа арендодателя от возобновления договора на новый срок, у арендатора отсутствуют законные основания для занятия помещений.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Применительно к общим положениям договора аренды нежилого помещения проблемными являются вопросы: сдачи имущества в аренду непрямыми собственниками; сдачи в аренду государственного и муниципального имущества; о договорах аренды, заключенные ранее принятого ГК РФ. В случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды нежилого помещения.

2.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Порядок расторжения договора аренды зависит от того, какие способы применяются для его изменения и прекращения.

Нормы гражданского законодательства регламентируют последствия изменения и прекращения договора аренды в виде общих и специальных правил. Поэтому данные правила зависят от обстоятельств, которые повлияли на изменение и расторжение договора.

Так, если при передаче в аренду имущества выявлены недостатки, арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты. Согласно ст.612 ГК РФ:

- арендатор имеет право потребовать от арендодателя возмещения всех убытков потраченных на устранение недостатков, соразмерное уменьшение арендной платы либо устранение самих недостатков имущества.

- удержать потраченную сумму на устранение данных недостатков из арендной платы, но заблаговременно оповестив об этом арендодателя;

- требовать расторжения договора досрочно;

- требовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют (полностью или частично) использование такого имущества вне зависимости от того факта, знал арендодатель об этих недостатках или нет(п. 1 ст. 612 ГК РФ).