Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы настоящего исследования определяется через ее значимость и важность. Недвижимое имущество как основной объект рыночных отношений выполняет несколько функций: это предмет потребления и средство производства для правообладателей и третьих лиц, соответственно, частый объект сделок. Приоритетность темы на настоящий момент также заключается в недавних изменениях в данной отрасли, которые будут продолжаться. Реформирование хоть и имеет процедурный характер, не отражают более глубокой теоретической проблемы регистрационной системы России, а поэтому требует более детального изучения и освещения. Современная правоприменительная практика, а именно практика недоверия лиц сведениям об объектах недвижимого имущества дает основания полагать, что сомнение в достоверности сведений растет, а, соответственно, роль и надежность существующей регистрационной системы снижается.

Цель исследования - комплексный анализ действующего законодательства и правоприменительной практики в отношении ЕГРН как основного механизма регистрационной системы России, системы учета объектов недвижимого имущества и прав на него.

Задачи исследования:

· разъяснить понятие ЕГРН, предпосылки создания такой системы, а также описать и правовое, и информационное обеспечение реестра недвижимости;

· выявить и проанализировать особенности понятия недвижимого имущества;

· описать проблемы регулирования земельного участка как основного объекта недвижимого имущества;

· описать новые объекты государственной регистрации и постановки на кадастровый учет, выявить проблемы правового регулирования таких объектов;

· проанализировать особенности реформирования регистрационной системы недвижимого имущества с 1 января 2017 г.;

· предложить варианты реформирования законодательства в области регистрации недвижимого имущества.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с учетом и регистрацией прав на объекты недвижимого имущества.

Предметом исследования выступает правовое регулирование единого государственного реестра недвижимости, который используется в качестве единой системы учета объектов недвижимого имущества и прав на них.

Теоретическая база исследования достаточно широка, в частности, мировая практика знает несколько регистрационных систем, которые имеют свои истоки, в том числе в римском праве: французская регистрационная система, немецкая регистрационная система и система Торренса. Такие исследователи как Р.С. Бевзенко, Д.Ю. Ульюкова, М.А. Некрасова, описывая проблемы регистрационные системы, существующие за рубежом, путем сравнения и анализа выделяют проблемные моменты системы российской.

В ходе исследования использованы следующие методы: общенаучные методы, а именно анализ регистрационной системы, синтез элементов регистрационных моделей, традиционный логический метод: дедукция при рассмотрении мировых регистрационных систем и переходу от них к частным проблемам российской системы регистрации и учета недвижимости, абстрагирование от процедурных моментов регистрации и обращение внимание на действительную суть проблемы регистрации, системно-структурный метод. Также использовался сравнительный подход при сопоставлении мировых систем регистрации недвижимости, аналогия при предложении российской регистрационной системе следовать немецкой модели, моделирование при изучении немецкой регистрационной системы, при изучении работы ЕГРН после введения изменений с 1 января 2017 г., сравнительно-типологический метод при сопоставлении существующих регистрационных концепций.

Научная новизна работы заключается в системном описании существующих мировых регистрационных систем, проблем толкования понятия недвижимости и предложении следовать сути немецкой системы регистрационных действий с ее адаптацией для России.

Краткая характеристика структуры ВКР: работа состоит из трех глав, первая глава ориентирована на теоретический анализ правовой базы вопроса, описание, анализ и значение существенных понятий проблемного вопроса.

Вторая глава раскрывает в себе значимость объектов недвижимости, их проблематику и суть, так как именно объекты недвижимости становятся предметом регистрационных действий и кадастрового учета ЕГРН.

В третьей главе описываются изменения в проблемной сфере, их анализ и предложения по существу вопроса.

законодательство право недвижимый имущество

Глава 1. Основные понятия и содержание ЕГРН

1.1 Понятие ЕГРН и предпосылки создания

Повышенное внимание к истокам регистрационных систем недвижимого имущества в первую очередь объясняется большой социальной значимостью. Непосредственная важность таких моделей заключается в повышении уровня публичной достоверности сведений об имуществе, что гарантирует защиту правообладателя от притязаний третьих лиц.

История регистрационных систем изначально идет по двум путям развития: французской концепции (консенсуальная модель регистрации прав на недвижимость или транскрипционно-инскрипционная система) и немецкой (или английской, традиционная англосаксонская система регистрации прав на недвижимость). Принципиальная разница этих двух систем заключается в том, что первая предполагает регистрацию всех сделок с недвижимостью, где моментом, например, перехода права собственности, является непосредственно заключение договора между сторонами, момент подписания такого договора, регистрация же является лишь следствием заключения договора, так называемым обнародованием сделки для третьих лиц, когда немецкая регистрационная система предполагает регистрацию не самой сделки, а перехода права, пока запись о праве не внесена в реестр, такого права не существует.

Французская система регистрации права основывается на принципе упрощения структуризации и контроля над гражданским оборотом, это позволяет участникам оборота самостоятельно определять момент возникновения, изменения или прекращения прав, однако с другой стороны такое положение полностью дискредитирует реестр как достоверный источник сведений о недвижимом имуществе. Французская модель концентрируется на записях об управомоченных лицах, нежели над самими объектами недвижимости, то есть на субъективном признаке, что противоречит немецкой модели.

Особенность же традиционной англосаксонской концепции концентрируется на объекте недвижимости, на сведениях о нем. Традиционная система основывается на трех принципах: принцип зеркала (реестр отражает реальную ситуацию, действительные сведения на момент «сейчас»), принцип занавеса (правообладатель или любое третье лицо может в абсолютной степени доверять сведениям из реестра, как на единственный достоверный источник сведений об имуществе), принцип гарантированного возмещения ущерба (государство гарантирует возмещение ущерба, причиненного в связи с совершением ошибок регистратором).

Также мировая практика знает следующую концепцию, называется титул Торренса (титульная система Торренса, модель Торренса), этот австралийский метод регистрации прав на недвижимое имущество считается наиболее надежным, так как принцип работы в таком случае основывается не просто на занесении информации в реестр недвижимости. Внесение таких сведений предполагает безусловное право собственности на объект недвижимости, а также определенный материальные гарантии (возмещение) государства по некорректному ведению такого реестра. Соответственно, если собственник «пострадал» от ненадежности реестровой записи, то он имеет право на материальное возмещение своих убытков из регистрационного фонда. Основной особенностью такой системы является то, что информация (вещные права) возникающая в отношении недвижимости является действительной с момента ее оглашения (внесения сведений в поземельную книгу). Запись в книге является единственным юридическим фактом, который устанавливает право на объект недвижимости, более того, запись в реестре является неоспоримой (за исключением явных случаев махинаций). При этом система Торренса не обязывает лица регистрировать имущество, оставляя это на усмотрение правообладателей. Также согласно этой модели владельцу недвижимости предоставляются государственные гарантии права собственности (возможность требования компенсации при неправомерных виновных действиях регистратора). В случае неправомерных действий или ошибках в совершении сделки мнимого лица действительный правообладатель лишается права возвратить себе недвижимость обратно, но имеет право на денежное возмещение убытка, а так как государство предоставляет определенные гарантии, лицо имеет право обратиться с иском к номинальному ответчику - регистратору, если предъявить иск к фактическому нарушителю не представляется возможным. То есть главными особенностями такой системы является: 1) предоставление гарантии права собственности; 2) отсутствие обязательной регистрации; 3) запись, вносимая в поземельную книгу, имеет абсолютную силу и по общему правилу является неоспоримой.

Практика США наиболее разнообразна, поскольку каждый штат самостоятельно решает какую модель применять, так, примерно 7 штатов выбрали систему Торренса, 43 штата пользуются французской системой регистрации. И даже в тех государствах, где нет единой регистрационной системы, порядок все равно стремится к тому, чтобы дать защиту участникам оборота, перераспределив риски. В США, там, где нет регистров, процветает услуга проверки титула и услуги страхования титула.

Российская Федерация в выборе между двумя наиболее распространенными системами, французской и немецкой, встала посередине. Согласно букве и истории закона, права на недвижимость регистрировались всегда, а сделки иногда, в российской системе существует и условный приоритет записи в реестре, и пользуются популярностью услуги страхования.

Исследователи и юристы в области изучения вопросов недвижимости склонны полагать, что всё же российская регистрационная система пытается копировать немецкую, так как устройство российского реестра прав на недвижимое имущество есть полное копирование системы поземельных книг, действующей в Германии.

С 2013 г. законодатель также движется по пути структурирования регистрационной системы в соответствии с немецким типом, отменяя Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 Части первой Гражданского кодекса РФ» государственную регистрацию таких сделок с недвижимостью, как купля-продажа, дарение, мена, рента жилой недвижимости. При этом под сделками с недвижимостью здесь понимается исключительно только сами договоры купли-продажи, дарения, мены и проч., однако государственная регистрация прав (перехода права собственности) по таким сделкам остается. В России есть и регистрационная система, и услуга страхования титула. Это говорит о том, что участники оборота не доверяют записям реестра, «подстраховываются», пользуясь подобными услугами.

Нельзя сказать, что с нововведениями, при анализе ст. 8.1 ГК РФ, в РФ реализовалась идея позитивной регистрации, так как в случае позитивной регистрации запись сама по себе уже является правом. В РФ все еще запись дает право только в том случае, если под этой записью есть достаточные основания в виде действительной сделки или акта органа исполнительной власти по распоряжению имуществом, а если же такое правовое основание отсутствует, то факт регистрации не способен защитить вещь правом.

В связи с такой правовой неопределенностью, а может быть - желанием законодателя идти своим собственным, российским путем развития во всем, в российской системе регистрации упущен серьезный пласт догматического знания в области регистрации, по причине чего в этой сфере происходят постоянные изменения, уточнения и недопонимания, как среди практикующих юристов, так и в судебной практике. Догматически Россия со смешенной регистрационной системой не укладывается ни в одну систему регистрации недвижимости.

Создание ЕГРН как единой системы учета недвижимого имущества является следствием продолжительного существования двух независимых друг от друга информационных систем: Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - «ЕГРП») и Государственного кадастра недвижимости (далее - «ГКН»). Существование двух этих регистров изначально доказывает правовую неопределенность в сфере регистрации недвижимости, так как каждый из них в отдельности отражает суть разных систем, сложившихся в мировой практике.

ЕГРП и деятельность, которая до 1 января 2017г. велась благодаря ему, основывалась на Федеральном законе РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - «ФЗ 122-ФЗ»). ЕГРП представлял собой единую для всей Российской Федерации базу данных, информационный ресурс, который содержал сведения о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, сведения обо всех объектах недвижимости, а также сведения о лицах, которые имеют права на такие объекты недвижимости, сведения о наличии обременений на имущество, арестов и прочего на территории РФ.

Значимость такой базы данных в размерах государства огромна. Почти ни одна сделка купли-продажи недвижимости (например, квартиры) не обходилась без пользования услугами реестра, в данном случае - без заказа выписки. С 2016 г. выписка из ЕГРП и вовсе является единственным существенным доказательством и подтверждением наличия у собственника зарегистрированного права на владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости.

Сведения, предоставляемые из ЕГРП, являются открытыми и общедоступными (соответственно не относятся к государственной тайне) на всей территории страны, вне зависимости от места нахождения недвижимости, и предоставляются любому лицу (вне зависимости от наличия гражданства) органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что сведения являются общедоступными, за их «доступность» и получение на бумажном носителе предполагается уплата определенной денежной суммы, а объектом предоставленной информации определяется ФЗ 122-ФЗ.

Предоставляет информацию об объекте недвижимого имущества Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и его территориальные подразделения. Ведение ЕГРП происходит в связи с необходимостью государственной регистрации недвижимости, например, для совершения собственником в дальнейшем сделок. Однако государственная регистрация не является обязательной процедурой, а по своей сути носит заявительный характер. Несмотря на это, в ряде случаев законодатель устанавливает прямую зависимость момента государственной регистрации права на недвижимость и момента возникновения права на такой объект. Например, к таким случаям относится переход права собственности при покупке, либо возникновение триады полномочий у лица в связи с регистрацией права на вновь созданный объект.

Информация, которую можно было до 2017 г. получить в ЕГРП, содержалась в выписке. Выписка является таким документом, который подтверждает наличие права на объект, либо отсутствие такого права, в том числе - наличие или отсутствие обременений на объекты недвижимого имущества.

Целевое назначение такого документа, в первую очередь, обезопасить лиц-участников какой-либо сделки при ее совершении.

Выписка ЕГРП содержала в себе следующие сведения об объектах недвижимого имущества:

1. описание объекта недвижимости;

2. данные о лицах, имеющих права на объект недвижимости;

3. права, зарегистрированные на объект недвижимости;

4. ограничения (обременения) прав на объект недвижимости;

5. информация о притязаниях, имеющихся в отношении такого имущества и заявленные в судебном порядке.

Форма выписки ЕГРП, утвержденная Приказом Минэкономразвития России от 22.03.2013 № 147, утратила силу с 1 января 2017 г. с введением изменений.

Другая составляющая ЕГРН - ГКН. Ведение ГКН осуществлялось в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ. В настоящий момент, несмотря на то, что большинство положений данного федерального закона утратили силу с 1 января 2017 г., часть из них продолжает действовать, в частности, в отношении кадастровой деятельности (кадастрового инженера, его прав и обязанностей, ответственности, саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, комплексных кадастровых работ и проч.). В связи с изменениями применение закона нуждалось в дополнительных разъяснениях, которые дал Минэкономразвития России в Письме от 22.12.2016г.

ГКН в ст.1 указанного закона (в настоящий момент утратила силу) представлял собой «систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границами муниципальных образований, границах населенных пунктов…». Практически ГКН состоял из двух кадастровых систем, одна из которых касалась земли как объекта недвижимости, а другая - иных объектов недвижимости.

ГКН как объект информатизации представлял собой информационный ресурс, чьей основной содержательной частью являлся государственный кадастровый учет недвижимого имущества (действия уполномоченного органа по внесению информации о недвижимом имуществе в реестр). Закон не применялся лишь в отношении таких объектов, как участки недр, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические сооружения.

Сведения, содержащиеся в реестре, законодатель теоретически подразделяет на две группы: основные и дополнительные. Основные: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, дата внесения кадастрового номера, описание местоположения границ объекта, описание местоположения, площадь недвижимости. Дополнительные: ранее присвоенный кадастровый номер, кадастровый номер земельного участка, на котором находится объект, и прочие.

Сам ГКН содержал в себе следующие разделы:

1. Реестр объектов недвижимости;

2. Кадастровые дела;

3. Кадастровые карты.

В ГКН ранее можно было получить:

1.Кадастровый паспорт с данными о характеристиках, индивидуализирующих объект недвижимости;

2.Выписку, содержащую запрашиваемую информацию о недвижимости;

3.План территории.

Таким образом, основные различия между двумя представленными реестрами следующие:

· ГКН содержало сведения кадастрового учета, которое обязательно для всех объектов недвижимости с 2013г.;

· ЕГРП содержало сведения о правах на объекты недвижимого имущества, а с 2013г. информация, содержащаяся в ГКН, дублировалась.

Ведение ЕГРП и ГКН осуществлялось параллельно, а пользователи предоставляемых услуг должны были проводить кадастровый учет и государственную регистрацию путем прохождения двух отдельных самостоятельных процедур. В первую очередь для упрощения процедур, систематизации сведений произошло объединение двух реестров в ЕГРН.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - «ФЗ № 218-ФЗ») с изменениями и дополнениями, вступившими в силу в январе 2017 года, закрепляет понятие ЕГРН. Согласно данной дефиниции, ЕГРН представляет собой такой свод достоверных систематизированных сведений, который включает в себя сведения об учтенном недвижимом имуществе (ранее - в ГКН), о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (ранее - в ЕГРП), основаниях их возникновения, правообладателях и иных сведений.

Таким образом, мировая практика знает три основные регистрационные системы: французскую, немецкую, модель Торренса, каждая из который имеет свои особенности и развивается достаточно обособлено от других. При этом российская регистрационная система имеет смешанный характер. До 1 января 2017 г. российская система регистрации недвижимого имущества состояла из двух самостоятельных частей: ЕГРП и ГКН, что значительно усложняло гражданско-правовой оборот.

1.2 Правовое и информационное обеспечение ЕГРН

Понимание необходимости объединения существующих систем стало толчком к разработке и утверждению Правительством РФ так называемой «дорожной карты», определенного плана мероприятий, ориентированных на совершенствование качества государственных услуг в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также в области государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Введение в действие «дорожной карты» призвано сделать более удобными процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость, оптимизировать работу государства в сфере оказания услуг.

Согласно указанному Постановлению, успешность реализации такой «дорожной карты» будет обусловлена вхождением России по показателю «регистрация собственности» в пятерку лучших рейтинга Doing Business (подготавливается ежегодно Всемирным банком). Однако на апрель 2017 г. на сайте Всемирного банка имеется информация, согласно которой Российская Федерация находится все еще только на 9 месте, а пятерку лидеров составили Новая Зеландия, Литва, Грузия, Руанда и Беларусь, впрочем, указанное Постановление говорит, что еще в декабре 2012г. Россия занимала 45 позицию в данном рейтинге. Планировалось, что в 2016г. показатели будут на 8 позиции, в 2017 на 6, а в 2018 на 4 по миру. Возможно, результаты изменятся к началу 2018г. Также ресурс предоставляет сведения об эффективности регистрации собственности внутри страны, среди 30 заявленных городов РФ, лидирующее место занимает Калуга, Нижний Новгород в рейтинге не представлен.

Примечателен и тот факт, что реформирование учетно-регистрационной системы согласно данному Постановлению имеет своей целью создать устойчивый инвестиционный климат в стране, а кроме того - создать предпосылки для реформирования налоговой системы.

Предпосылки формирования ЕГРН появились еще до Постановления 2012г., Приказ Минэкономразвития РФ от 18.12.2009г. №534 (далее - «Концепция») впервые утвердил слияние систем, объединение данных в них содержащихся, а также другие мероприятия по развитию единой федеральной системы в сфере регистрации прав и учета недвижимости. Приказ обращает внимание на тот факт, что новая система должна быть обеспечена информационно-коммуникационными технологиями. Согласно данной Концепции, должно быть осуществлено не только объединение ЕГРП и ГКН, но и создание новой регистрационно-учетной технологии, внедрение системы электронного документооборота, системы внутреннего мониторинга оказываемых государством услуг, введение системы электронного управления очередью и прочего.

Более того, в соответствии с Порядком ведения ЕГРН, который утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, прежде чем внести сведения о недвижимом имуществе в федеральную систему ведения ЕГРН, информация, содержащаяся в ЕГРП и ГКН, проверяется на полное совпадение, если его не возникло по сведениям о характеристиках объекта недвижимости (в частности которые внесены в ГКН позже, чем произошла регистрация права, а в ЕГРП не вносились изменения по требованиям, установленным законом), им присваивается статус «незасвидетельствованные», а это значительно усложняет процесс регистрации и прочие действия впоследствии.

Непосредственно для реализации передачи федеральным учреждениям определенных полномочий (например, передачи функций по ведению ЕГРП и ГКН) Росреестром разработана Методика повышения качества сопоставимости данных ЕГРП и ГКН. В соответствии с данной методикой, в территориальных органах Росреестра создавались рабочие группы для организации сопоставления данных ЕГРП и ГКН, которыми в ходе работы было выявлено большое количество ошибок и несоответствий, дублирование информации, иные разрозненные данные. Например, в Нижегородской области по данным, предоставленным в Приложении к Протоколу селекторного совещания под представительством заместителя руководителя Росреестра Г.Ю. Елизаровой, были выявлены следующие несоответствия:

Таблица 1

Параллельно Управление информационных технологий и эксплуатации систем Росреестра занималось доработкой программного обеспечении территориального информационного ресурса (ТИР), базы данных работающей на территориальном уровне.

Таким образом, была проведена огромная работа вне законодательного урегулирования, подготовки технической перед выступлением с законодательной инициативой.

Указанная Постановлением «дорожная карта» предполагает несколько этапов мероприятий.

1. Совершенствование регистрационной процедуры и процедуры учета объектов недвижимости.

2. Переход к ведению ЕГРП и ГКН в электронном виде.

3. Работа над повышением качества информации об объектах недвижимости в ЕГРП и ГКН.

4. Повышение эффективности управления персоналом.

5. Повышение эффективности кадастровой деятельности.

6. Повышение информированности общества о предоставляемых услугах учетно-регистрационым органом.

Согласно плану мероприятий (п. 2.1.3. 3-й этап) в марте 2017 г. состоялся доклад Росреестра в лице его руководителя Виктории Абрамченко, согласно которому завершено организационно-технологическое внедрение, услуга доступна, в отдельных случаях (не повсеместно) осуществляются учетно-регистрационные действия без участия заявителя. По результатам доклада Росреестром представлен План работы и решения коллегии Росреестра. Согласно предоставленному плану, результат ФГИС ЕГРН единой учетно-регистрационной процедуры и направления его дальнейшего развития будут предоставлены в III квартале рабочей группой Росреестра (А.Б. Приданкин, Г.Ю.Елизарова, К.А.Колтонюк, С.Г. Мирошниченко) В октябре 2017г. планируется доклад Росреестра в Минэкономразвитие России о завершении организационно-технологического внедрения, доступе услуги и подаче документов в новых оптимизированных формах (п.1.4.3, 3-й этап).

Основу законодательного функционирования ЕГРН составляет ФЗ № 218-ФЗ. Именно введение в действие данного закона законодатель видит в качестве основного этапа реформирования регистрационной системы. Вступление в силу отдельных положений данного закона предусмотрело создание реестра, объединяющего сведения кадастра недвижимости и реестра прав. Стоит оговориться, что Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утрачивает силу только 1 января 2020 г. и на момент 2017г. продолжает действовать в части выплаты РФ компенсации за утрату собственности на жилое помещение (ст.31.1 Закона). Аналогичная ситуация с Законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, который продолжает действовать в части регулирования кадастровой деятельности, комплексных кадастровых работ.

По сведениям, размещенным на сайте Росреестра 21.07.2016, как органа, выступающего посредником между населением и введенным реестром, нормативная база для введения ЕГРН сформирована на 92%, когда планировалось, что к январю 2017 г. к нововведениям будут готовы все участники процессов, связанных с регистрационной системой. Для должного функционирования ФЗ № 218-ФЗ Росреестр вместе с Минэкономразвития согласно поручениям Правительства РФ обеспечивали выполнение плана-графика по подготовке правовой базы реестра и технической, то есть создания Федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (ФГИС ЕГРН).

Подготовка ФГИС ЕГРН состояла из нескольких этапов. Первый - эскизное проектирование системы, определение ее архитектуры, апробирование основных технических решений; второй - создание трех подсистем: приема и обработки запросов, кадастрового учета и регистрации прав и миграции; третья - подведение итогов, устранение недочетов. При этом в техническом плане предусматривалось, что для такой информационной системы будет использовано только отечественное или свободно распространяемое программное обеспечение.

Большую правовую базу составляют Приказы отдельных министерств, в частности, Минэкономразвития РФ.

В перспективе завершения реформирования системы, в январе 2018г., предусмотрен совместный доклад Минюста России, Минкомсвязи России и Росреестра в Правительства РФ об окончательном правовом, информационном и практическом формировании новой регистрационной системы.

Таким образом, ЕГРН как единая система учета объектов недвижимого имущества и прав на них имеет большую предысторию создания, как правовую, так и техническую. Реформирование, согласно «дорожной карте», утвержденной Минэкономразвития РФ по Постановлению Правительства РФ, предполагает соответствие российской системы мировым стандартам, вхождение ее в пятерку лучших рейтинга Doing Business по показателю «регистрация собственности». Завершение реформирования планируется к 2020г.

1.3 Понятие недвижимости, казусы признания объекта недвижимостью

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще во времена римского права, когда вещи различались по большей части по своим механическим характеристикам и природным свойствам, такое деление принято во всех правовых системах современных государств.

Недвижимость, как значимый объект гражданского оборота, как основной объект вещного права, имеет свои проблемы и нюансы в вопросах определения самого его понятия, в первую очередь.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимые вещи (а также недвижимое имущество и недвижимость, как понятия, непосредственно коррелирующие с понятием недвижимой вещи, по сути, идентичные дефиниции), к которым «относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», а также, согласно п.2 ч.1 указанной статьи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, тут же законодатель оставляет перечень недвижимых вещей открытым, указывая, что «к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Незакрытым перечнем законодатель воспользовался в 2016г., введя п.3 ч.1 ст.130 ГК Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ, согласно которому перечень дополнился «жилыми и нежилыми помещениями, а также предназначенными для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном … порядке». Законодатель, в целом осознавая несовершенность ч.1 ст.130 ГК РФ, пытается компенсировать недочеты с ней связанные уточнением перечня объектов. Однако решает ли это правовую проблему определения понятия недвижимости, вопрос остается открытым. В то же время движимостью признается все, что не является недвижимостью. Соответственно, в отсутствии уверенности в характеристике недвижимого имущества, отпадает какая-либо убежденность квалификации вещи как объекта движимого имущества.

Частично прекративший свое действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в ст. 1 содержал следующее понятие недвижимости: «земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы». Также частично прекративший свое действие ФЗ № 221-ФЗ в ч.5 ст.1 предполагал кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости)», а в ст.6 ФЗ № 221-ФЗ уточнено, что положения данного закона «не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов». В законе, вступившем в силу 1 января 2017 г., ФЗ № 218-ФЗ и вовсе какое-либо определение недвижимости отсутствует. С одной стороны, это верно, так как закон носит процедурный характер и должен избегать норм материального права, однако с другой стороны, представители современной цивилистики надеялись на пояснения в отношении недвижимости как таковой в этом законе. Также косвенное определение недвижимости содержит определение государственного кадастрового учета (ч.7 ст.1 ФЗ 218-ФЗ): «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждает прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим ФЗ сведений об объектах недвижимости». Согласно таким определениям, становится понятно, что в первую очередь законодатель стремится отделить понятие недвижимых вещей, являющихся таковыми в силу своей природы и в силу закона. При этом данные категории недвижимости не противопоставляются, так как, по сути, недвижимость по природе также является таковой по причине названия ее законом. Объяснение же необходимости выделения недвижимых вещей в силу закона также непонятно цивилистам, поэтому в большинстве случаев это принимается как данность. Особенно интересно желание законодателя закрепить в качестве недвижимых вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве, то есть воздушные, морские и речные суда. По мнению кандидата юридических наук Р.С. Бевзенко таким образом законодатель желает подчеркнуть «особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна», однако такой потребности тоже нет, так как «режим возникает в силу норм публичного права». Стоит ли говорить, что Россия единственная страна, где корабли объявлены недвижимостью. Однако одновременно с такой позицией, существует мнение правоведа Н.Д. Егорова, который утверждает, что изъятие морских, воздушных суден из среды, в которой они непосредственно действуют, достаточно проблематично и может привести к гибели вещи, а потому такие объекты отечественный законодатель относит к недвижимости.

Далее законодатель среди недвижимости, которая является таковой в силу природы, выделяет, по слова Р.С. Бевзенко, «естественную недвижимость» - земельные участки и участки недр, и «искусственную недвижимость» - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.

Большее количество вопросов в цивилистике в отношении недвижимого имущества вызывает оговорка законодателя по поводу объекта, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно». Однако сейчас существуют здания из пластика, пластиковые павильоны с фундаментом, с коммуникациями, домостроение из бруса, которое разбирается и также быстро собирается, и понять, недвижимость это или нет, порой является проблематичным. Получается, что множество современных «вещей» первого взгляда подходящие под понятие недвижимости, ей на самом деле не являются.

Государственный регистратор и правовед И.В. Пархоменко предлагает в качестве более удачного варианта статьи 130 ГК следующее: «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в случае, если не используется специальные демонтажные и монтажные работы, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Предполагается, что автор решает проблему статьи в части «прочной связи с землей», однако это не находит отражения в правовых ситуациях с наличием морских, воздушных судов, которые по сути создаются посредством монтажа и все же остаются исключениями из любого определения недвижимости в российском законодательстве.

В судебной практике понятие недвижимости трактуют следующим образом:

1. Объект признается недвижимостью на основании данных кадастрового учета. Соответственно, суды руководствуются техническими документами кадастрового учета, которые составляют техники. Однако вопрос что является или нет недвижимостью по факту в компетенцию людей с техническим образованием не входит (которые к тому же оказывают свои услуги за определенную плату и являются обычными представителями экономического оборота), это чисто юридический вопрос. При этом ст. ст. 25, 26 ФЗ № 218-ФЗ не содержат такого основания отказа в регистрации как «объект, регистрация права на который заявлены, не является недвижимостью». Соответственно, Росреестр, как орган, который непосредственно предоставляет услугу учета и регистрации, повлиять прямым образом на регистрацию объекта, который на самом деле не является недвижимостью, не может.

2. Суды ссылаются на то, что если права на вещь зарегистрированы в ЕГРН, то перед нами недвижимость. Опять же, у Росреестра нет фильтра таких ситуаций, орган не может доказать, что вещь не является недвижимостью. Соответственно полагаться на запись реестра как квалифицирующее вещь в качестве недвижимости звено не представляется возможным, поэтому довод, апеллирующий к тому, что такой объект зарегистрирован, несостоятельный.

3. Суды признают спорный объект недвижимым имуществом руководствуясь конкретными обстоятельствами (позиция Президиума ВАС РФ). Данная позиция стоит на том, что судам каждый раз следует оценивать имеет ли объект признаки недвижимости согласно ст.130 ГК РФ или же нет, при чем вне зависимости от наличия у такого объекта кадастрового паспорта или регистрации в ЕГРН (ЕГРП).

Согласно одному подходу, недвижимостью можно считать сооружение, если оно зарегистрировано в таком виде. Но про регистрацию ничего не сказано в ст. 131 ГК РФ. Данная позиция впервые была сформирована по делу № 2061/99 от 12.10.1999 г., также известном как дело общества «Батыр». Спор по поводу установления статуса стационарной холодильной камеры в качестве объекта недвижимости был для суда особенно сложным, так как регистрационной системы в РФ не существовало в принципе. Суд, как и следовало, установил, каким образом такой объект создавался, однако когда эксперту был вынесен вопрос, сможет ли холодильник функционировать, если его разобрать и перенеси в другое место, эксперт ответил отрицательно. В таком случае объект попадал под требования ст.130 ГК (в современном ее понимании) и суд посчитал, что это объект недвижимости.

Однако апелляция отменила судебный акт, сославшись на такую характеристику объекта как «оборудование», что по своей сути значит, что это движимость.

Кассация вновь признает объект движимостью, дело передается на рассмотрение ВАС РФ. ВАС РФ отменил апелляционное и кассационное определение, оставив в силе решение первой инстанции, тем самым поставив во главу угла признак «невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба».

Соответственно, право недвижимости имеет своей особенностью казуальный характер, и в судебных разбирательствах требует назначения судебной экспертизы, о которых настоящая судебная практика забывает.

Таким образом, вопрос понятия недвижимости становится одним из ключевых при рассмотрении ЕГРН как единой системы учета и регистрации прав, так как недвижимость является непосредственным объектом указанных действий. Оказывается, что именно разнородность и неопределенность практики в понимании недвижимости, неоднозначное толкование понятия недвижимости по определению законодателя становится источником проблем регистрационных. Ввиду этого предлагается в случае судебного спора или совершения регистрационных действий оценивать недвижимость как таковую в каждом конкретном случае заново, руководствуясь не только буквальным значением определения законодателя, но и судебной практикой, и доктриной, в которой неоднократно описана проблема определения вещи в качестве недвижимой.

Глава 2. Объекты недвижимого имущества как предметы учета ЕГРН

2.1 Земельный участок как основной объект недвижимости и предмет учета ЕГРН

Значение такого объекта, как земельный участок обуславливается, в первую очередь, экономической значимостью, так как его стоимость обычно не просто сохраняется, а неуклонно растет со временем и в условиях рыночных отношений.

Вслед за гражданским законодательством относимость земельных участков к объектам недвижимости закрепляет Земельный кодекс РФ в ч.3 ст. 6 «земельный участок … является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». Соответственно, земельный участок может стать предметом различного рода сделок. Вне зависимости от формы собственности, разрешенного использования или целевого назначения такие объекты подлежат государственной регистрации и кадастровому учету.

Кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова А.Л. Корнеев в своей работе обобщает имеющиеся доктринальные и законодательные определения земельного участка и определяет этот объект через восемь признаков.

1. земельный участок всегда представляет собой часть поверхности земли;

2. любой земельный участок связан с землей как планетарным явлением;

3. земельный участок обладает и количественным, и качественными характеристиками;

4. земельный участок представляет собой физически сложный, структурированный объект;

5. в составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить его масштабы;

6. подлежит идентификации;

7. обладает свойством делимости;

8. является объектом недвижимости.

Ранее ФЗ № 221-ФЗ, а с 1 января 2017г. ФЗ № 218-ФЗ в ст. 8 установил состав сведений (основных и дополнительных), которые включаются в кадастр об объекте недвижимости. Основные сведения: «характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков…», дополнительные сведения: «которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления...». ЕГРН, а именно кадастр недвижимости, содержит в себе вид объекта, кадастровый номер объекта и дату его присвоения, описание местоположения, площадь, а также несколько дополнительных сведений, например, целевое значение и разрешенное использование земельного участка.

При определении земельного участка как недвижимости законодатель относит такие объекты к недвижимости в силу природы, условно - естественная недвижимость, для создания которой не потребовалось вмешательства рук человека (если не говорить о создании земельных участков искусственным путем).

При наличии основной проблемы, которая вот уже несколько десятилетий стоит перед субъектами государственного и муниципального управления, отсутствие полных актуальных сведений о земельных участках в границах РФ, ЕГРН окончательно решить эту проблему не может, так как, по сути, в ходе изменений произошел перенос сведений из одного кадастра в другой реестр.

Российское законодательство признает земельный участок исходным элементом недвижимости, будучи в большей степени уверенным в ясности такого объекта недвижимости и регулирования с ним связанным. Однако предметом споров становится группа недвижимых вещей, в состав которой входит земельный участок. Несмотря на неоднородность недвижимых объектов, законодатель и правовой институт в целом отличает обязательную юридическую связь земельного участка и объектов, которые на этом земельном участке возведены. Такая взаимосвязь в первую очередь связана с экономической необходимостью, согласно которой становится очевидным новое единое назначение объединенной хозяйственной единицы, неразделенного блага, которое несравнимо с ценностью отдельных его объектов (земли или здания на ней, например). Единство же экономическое порождает единство юридическое - законодательство отражает в себе возможность участия в обороте взаимосвязанных вещей. Соответственно, одной из основных проблем права недвижимости в России является соблюдения принципа единства права на земельный участок и на здание или сооружение, которое на таком участке возведено. Российская практика полна примеров признания договоров недействительными по причине нарушения указанного принципа.

В вопросах «двойного» режима недвижимости ст.130 ГК РФ оказалась как никогда удачной, справедливо законодателем замечено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки (во множественном числе) и то, что неразрывно связано с ними. То есть в единственном числе - недвижимая вещь есть земельный участок и расположенный на нем объект. Употребляя именно соединяющий союз «и» законодатель подчеркивает возможность существования одной недвижимой вещи «земли и здания».

Несмотря на такую возможность, практикующие юристы и суды игнорируют данное обстоятельство, а ст.130 ГК РФ по большей части толкуется как «к недвижимым вещам относятся земельные участки, «а также» здания, сооружения и прочее». Казалось бы, конструкция, позволяющая иметь такой составной объект и регистрировать его в таком роде необходима в случае, когда указанные объекты принадлежат одному и тому же лицу, по крайней мере, это упрощает оборот документации, помогает систематизации сведений о таких объектах. Иначе же собственник и здания, и земельного участка не имеет никаких юридических возможностей для признания здания отдельной вещью на его земельном участке, так как опять же действует принцип неразрывной его связи с земельным участком. Соответственно, когда у здания и у земельного участка один собственник, то нет смысла рассматривать возведенную на таком земельном участке постройку как отдельную самостоятельную недвижимую вещь, так как согласно принципу следования такие объекты будут восприниматься как одна недвижимая вещь: земельный участок и здание на нем.

Но ситуация меняется, когда здание принадлежит одному лицу, а земельный участок, на котором такое здание возведено, другому лицу, что вполне возможно на договорных началах, за определенную плату собственнику земельного участка. В таком случае возникает вопрос, какой статус придать лицу, который «владеет» зданием на чужом участке. Такое лицо может приобрести достаточно прочное юридическое снование - право собственности - в случае признания его, например, «собственником здания, возведенного на чужой земле». Но для признания его таковым необходимо было бы признать сам объект - здание - в качестве отдельного объекта, отдельной вещи. Возникает другой вопрос, какой вещью данный объект будет являться. Признание такой вещи недвижимой абсурдно с точки зрения привычного понимания воздвигаемых капитальных строений, правовед Р.С. Бевзенко, например, высказывает идею признавать такие здания самостоятельными недвижимыми вещами, юридически не связанными с земельным участком под ними. Возможно ли это в условиях современной смешенной регистрационной системы России - вопрос остается открытым. При реализации такой идеи возникает ряд других проблем. Однако в случае примыкания российской регистрационной системы к немецкой модели, в том ее виде, в котором она задумывалась, а такая тенденция в российском правотворчестве наблюдается, позволит внедрить известную германскому праву концепцию Grundstuck (единая вещь). В отличие от российского понимания недвижимости, право Германии, по сути, исключает как таковое понятие недвижимости, а под ним, проводя аналогию, понимается существующая в Германии «модель» единого объекта права, согласно которой предполагается, что объекты, находящиеся на поверхности земли, строения, понимаются как составные части земельного участка.

Недвижимым немецкое законодательство видит только земельные участки, а также причисляются к недвижимости объекты, которые образуют составные части и вещи-принадлежности. Возникновение нового здания на земельном участке наделяет такое здание статусом составной части целого. При этом предполагается, что с одной стороны, этот объект связывается с юридической судьбой земельного участка, однако с другой стороны это не значит, что здание наверняка разделит юридическую судьбу земельного участка так же, как если бы такое здание было составной частью простой вещи. Если же здание (или другой объект) имеет свое экономическое и целевое значение, находясь только в качестве составного объекта, то существование отдельных таких объектов не допускается. Соответственно, в основе такого общего порядка и в основе всей германской системы вещного права лежит принцип необоротоспособность существенных составных частей.

В связи с изменениями с 1 января 2017 г. законодатель предоставляет новую возможность для лиц, которые одновременно являются собственниками земли и постройки на ней (а также для других правообладателей, например, для арендаторов публичной земли) инициировать комплексное развитие территории, по сути - эффективное использование территории. При этом правообладателей-участников комплексного развития законодатель стимулирует налоговыми льготами, а также снижением арендной платы. Комплексное развитие территории основывается на договорных началах правообладателей и муниципалитета по принципу разграничения полномочий по застройке и обеспечению коммунальной, социальной, транспортной инфраструктурой соответственно.

Регулирование земельного участка как объекта недвижимости в российском законодательстве описано достаточно, больший пласт проблем составляет практика применений возможностей, которые на сегодняшний день предоставляет законодатель, что нельзя сказать о таком объекте, как участки недр.

Такая отдельная категория как участки недр не была известна праву Древнего Рима, поэтому глубоких предпосылок для введения в оборот такого объекта просто напросто не сложилось. Невозможен также раздельный оборот земельных участков и участков недр в германском праве, в Германии недра являются составной частью земельного участка.

Однако, ст. 130 ГК РФ такой объект включает в общий перечень недвижимых вещей, в то время, как вопрос об оборотоспособности таких участков является спорным. Доктрина расходится в определении участков недр, так, профессор Е.А. Суханов и профессор А.П. Сергеев полагают, что участки недр относятся к вещам, ограниченным в обороте, а, например, профессор С.С. Алексеев видит участки недр в качестве объектов, которые подчинены при обороте специальным правилам. Стоит отметить, что в России правовой режим недр регламентирован специальным законом (далее - «ФЗ № 2395-1-ФЗ»), нормы в ГК РФ же по этому поводу отсутствуют. Специальный закон весьма ограничивает правомочия собственника земельного участка по поводу такого объекта как недры, и разрешает только конкретные виды воздействия и на определенной глубине. Юридическое сообщество расходится в понимании характера прав недропользователя и правовой природы лицензируемого пользования недрами. Например, юрист Р.С. Бевзенко отмечает, что лицензия отражает совершенно определенные субъективные права - право осуществлять пользование участком недр в определенных объемах и временных рамках. При этом существующая в российском праве лицензионная система пользования недрами так и не разъясняет как земельный участок соотносится с участком недр как объекты гражданского права, перечисленные под грифом «недвижимости» в ст.130 ГК РФ.