8

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОСССИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОБОРОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
• 1.1 История развития норм о недвижимом имуществе
• 1.2 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта гражданских прав
• ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
• 2.1 Понятие государственной регистрации
• 2.2 Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
• 3.1 Особенности правового статуса земельных участков
• 3.2 Особенности правового статуса жилых помещений
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

· обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

· рассмотрения понятия и признаков недвижимости;

· рассмотрение недвижимости в системе объектов гражданских прав;

· выявления проблем квалификации и регистрации недвижимости, выявления путей решения этих проблем.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о недвижимом имуществе.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

* нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

* практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

* тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОСССИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОБОРОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 История развития норм о недвижимом имуществе

Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве, которого эпоха европейских буржуазных преобразований коснулась не так заметно. Российские правоведы с начала XIX века активно работали над документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800-1825 гг. - Екатеринбург., ИИТЦ "Зерцало-Урал". 2002. - С. 14.. Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешней схожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта о недвижимом имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации. Между тем какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицал руководитель группы разработчиков проекта М.М. Сперанский Кодан С.В., Тараборин Р.С. Указ. соч. - С. 43.. Современные историки права также доказывают, что из Французского кодекса заимствована только конструктивная концепция, основанная на римском праве; сам же проект был основан на действующем российском законодательстве Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. - 1983. - № 1. - С. 68.. Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть аналогичными), а в объективности существования определенных юридических конструкций, законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в конечные, разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательной техники, единые по существу легальные построения - построения, которые подчиняют себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны, "верховны" для всей и всякой национальной правовой системы Цитович П.П. Русское гражданское право: Конспект лекций. - Киев., 1894. - С. 27-29.. Определенным обоснованием сказанного может служить и датированный несколько позднее Свод законов Российской империи, не предложивший в недвижимости ничего принципиально нового, кроме известного перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 4. / Под ред. Виленского Б.В. - М., Юридическая литература. 1991. - С. 78..

Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости: перечень таковых объектов, связь их с землей Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. - М., Статут. 1997. - С. 141; Цитович П.П. Указ. соч. -С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., Спарк. 1995. - С. 96.. Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что "у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя" Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. - М., Статут. 2001. - С. 87.. Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. - М., Статут. 2001. - С. 175.. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об истории поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности территории России "свободных" от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. - Париж., 1951. - С. 269..

В непринятом Проекте гражданского уложения Российской империи (изданном в 1910 году) имущества все также разделяются на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. - Екатеринбург., Изд-во ин-та частного права. 2003. - С. 335.. В данном изложении объекты недвижимого имущества определяются не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные". Изложенные историко-законодательные и научные обстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что "...современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений земледелия, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правит обществом" Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., Юристъ. 1999. - С. 125..

Столь кратчайший экскурс в историю гражданского законодательства и науки гражданского права необходим для подтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепции системы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют в отношениях собственности вне зависимости от государственного устройства общества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающей недвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономического оборота.

Достаточно длительное отсутствие в советском законодательстве самого понятия "недвижимое имущество" и непризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такого объекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единый объект социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потеряло значение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобное публично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистической собственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастание государственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 года отметил: "Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?.." Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 2002. - С. 205..

Спустя непродолжительный срок известные события в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий Декрет ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" // СУ РСФСР. - 1917. - № 10. - Ст. 154., но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, в первую очередь системного центра - земельного участка. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" // СУ РСФСР. - 1918. - № 62. - Ст. 674., однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21) СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904..

Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли в условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком, казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Перед формирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнув недвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав, законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился в экономической неэффективности и, что не менее важно, в правовой бесперспективности "единой, без исключения" государственной собственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определять правовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая веками устоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем, признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, но объектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутого единства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верх одержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества: юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем с потенциально возможным правовым перевесом последнего Декрет СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. "О пересмотре коммунальными отделами списков муниципализированных домов" // СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 409; Декрет ВЦИК СССР от 17 октября 1922 г. "О возврате потребительским кооперативным организациям национализированных и муниципализированных строений" // СУ СССР. - 1922. - № 5. - Ст. 847.. Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" // Ведомости ВС СССР. - 1948. - № 36. - Ст. 134.. Земельные участки оставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичной собственности Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 г. "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям общественного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" / Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. 1. - М., Юрид. лит. 1972. - С. 273.. Указанные правовые постулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве, оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательное воздействие.

"Одна из серьезных причин крупных и многочисленных противоречий в гражданском законодательстве - намеренно некритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическим устройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства с земельным, водным и лесным", - считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученый полагает, что в "условиях планово-распределительной экономики земля была изъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясно устанавливал, что "купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, - недействительны", но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядке предоставляло земли другим субъектам "в пользование", к которому практически сводилось все участие земель в экономическом обороте" Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 35..

Краткое изложение основных положений становления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях, безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимо акцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологии принятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципы юридического "созревания" законодательных актов и доктринальных положений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой) объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу.

Первым и основным таким положением следует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания и сооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли, находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативных и общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный вид недвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица к другому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишь на условном праве бессрочного пользования.

Второе принципиальное для дальнейшего исследования положение заключается в юридическом "разрыве" земельного участка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов - структурное звено "земельный участок - здание" - расчленен: частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовал с публично-правовым регулированием земельных отношений.

Третье положение носит весьма сущностный и показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер: рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателем недвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятие из состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка) невозможно. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав не допускает подобный "разрыв", вследствие чего вместо земельного участка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенный юридический суррогат - право бессрочного пользования, которое в определенной мере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. - М., Проспект. 1999. - С. 16.. Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, но состоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко и подробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. - М., Статут. 2000. - С. 123. может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе, вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, что в период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованы лишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в то время как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот) Советское гражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917-1960) - М., Госюриздат. 1962. - С. 147.. Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектов гражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамках рассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личной собственности, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьма высокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметных публикаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительно недвижимости, предшествовала редакционная ремарка "значение деления для определения возможных объектов гражданского оборота" Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. - 2007. - № 2. - С. 22..

Более поздние цивилистические исследования, в определенной мере опережающие российское гражданское законодательство, позволяют правоведам сделать в целом обобщающее заключение о том, что естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М., Юрлитиздат. 1948. - С. 407.. Кроме того, отмечено, что с юридической точки зрения эти категории не могли считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. - С. 235; Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. - Л., Изд-во ЛГУ. 1990. - С. 47.. Данное обстоятельство подмечено и современными зарубежными исследователями. Так, Р. Давид утверждал, что "деление имущества на движимое и недвижимое, являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляет никакого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носит вытекающее из марксистской доктрины деление вещей на орудия производства и предметы потребления" Давид Р., Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с франц. Туманова В.А. - М., Международные отношения. 1999. - С. 198.. У. Матеи полагает, что "повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера" Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - С. 129..

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него. Появление данного правила было предрешено отменой привилегий в правовом положении государственной собственности (неограниченная виндикация, бронирование основных фондов от взысканий кредиторов и т.п.) и допуском тем самым в гражданский оборот большого числа недвижимостей, традиционно сосредоточенных в руках государства Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. - 1991. - № 10. - С.41..

В настоящее время помимо некоторых других законов, определяющих понятие «недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстах соответствующих законов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимого имущества») содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

1.2 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических "суррогатов" реальных предметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не призваны к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное "столкновение" в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного и частного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них. "Но чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе - потребность в большей "солидаризации" и "социализации". И никакие подлинные интересы личности не стоят осуществлению этой солидаризации на пути", - полагает И.А. Покровский, заметив, что оснований для опасения за права личности перед государством "публично-правовая регламентация одних прав на недвижимости... не дает: недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальной деятельности" Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - С. 206.. В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, - одна из задач познания системы недвижимостей и выбора безошибочных (слишком тяжки последствия) правил ее участия в обороте.

Участок земной поверхности для государственной власти в известные исторические периоды - не только и не столько самостоятельный объект правового регулирования, сколько часть территории страны. Ограниченный природный ресурс - ресурс, товаром не являющийся, но возведенный (или низложенный?) законодателем в стремлении не только обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранить возможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическую конструкцию вещи. Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является конструкция недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовых порядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. - С. 175.. Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объекта гражданских прав. Надотраслевой характер недвижимого имущества, значимость объектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслей права неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной на цивилистических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Как верно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой "сложный и запутанный узел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сфере регулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимого имущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильного правового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов и взаимоувязанных предложений об их изменении" Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 35..

Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст. 130. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что "никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130 не нуждается в пересмотре" Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 34..

В задачи настоящего исследования не входит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах по определению не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом "отражении" того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот. Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относятся постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом: ст. 130 ГК РФ действует двенадцать лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимости в пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст. 130 ГК РФ Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. -М., Норма. 2004. - С. 232..

К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые - недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи "тесна" для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях - обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 9; Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М., Фонд "Правовая культура". 1999. - С. 28..

В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2001. - № 11. - С. 12; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Абовой Т.Е. - М., Юрайт. 2001. - С. 42; Калачева С.А. Недвижимость. - М., Приор. 1998. - С. 3; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 1998. - № 6. - С. 15.. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформление прав на землю // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 10..

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. - М., Юрайт. 2004. - С. 127. и сводились в основном к следующему:

- вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;

- место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

- установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;

- установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота Иоффе О.С. Советское гражданское право. - Л., Изд-во ЛГУ. 1958. - С. 167; Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательств: Учебное пособие для юридических высших учебных заведений. - Л., Изд-во ЛГУ. 1961. - С.101.. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как "верховных" объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них - вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость - право "высшего порядка", требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.

Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный, определенный исключительно для данных объектов "уровень" правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, - настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).

Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.

Суммативная система представляет собой простейшую, линейного порядка конструкцию, объединяющую все без исключения объекты гражданских прав, отнесенные законодательством к недвижимости. В настоящее время объектами недвижимого имущества признаются:

- участки недр;

- земельные участки;

- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;

- здания;

- сооружения;

- воздушные и морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты;

- предприятия как имущественные комплексы;

- иные имущественные комплексы;

- нежилые и жилые помещения.

В данном перечне не рассматриваются предусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); г) части жилых домов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 15 Жилищного кодекса РФ); д) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ); е) части предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2006. - С. 242..

Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат). Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. - 2006. - № 1. - С. 22..

Объективный, материальный "прообраз" объектов недвижимого имущества - вещь, причем вещь определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается в литературе Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. Крашенинникова П.В. 2-е издание, исправленное и дополненное. - М., Спарк. 2001. - С. 14., устанавливается самим перечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), который предопределяет основные качественные и - в рассматриваемом ракурсе - системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликая экономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичной составляющей, доступность фискальному "сопровождению". Автономность совокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и в особенностях способов формирования единства, своего рода "путей включения" в состав недвижимости тех или иных объектов. Как уже отмечалось, таких путей два. Первый - природного, объективного свойства, выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, "что прочно связано с землей", то есть объектов, "перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно". Второй - в положении ГК РФ о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Других способов изменения существующего описываемого единства объектов недвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничивают свойства потенциальных недвижимостей. Первый - естественными, природными признаками вещей Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 июня 2003 г. № А55-1879/2003 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 9. - С. 24. (прямыми - связь с землей и неперемещаемость, косвенным - значимостью объекта), второй - характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть в меньшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает даже законодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся в совокупности общим рамкам. Именно по этой причине в совокупность недвижимостей не включаются вещные права Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин Ю.А., Мозолин В.П. - М., Юрайт. 2004. - С. 225., хотя иные национальные правовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям, это допускают (Франция, Италия).

Иллюстрацией отторжения линейной системой недвижимых вещей "чуждого" элемента может служить реализация возможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российское гражданское законодательство о залоге и ипотеке предусматривает залог имущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном для залога недвижимости (ипотеки). Провозглашенное правило об ипотеке имущественных прав как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного и правоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственной регистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимому имуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям) недвижимости. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение в указанном Законе такие "нетипичные" объекты, приравненные к недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична и осуществляется в особом порядке.

Таким образом, даже простая, суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно единых, системных образований. И связь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможность законодательного "пополнения" перечня недвижимого имущества естественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей, представляющейся не физическим конгломератом "ценных" объектов, но системным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующим системным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характерным свойством, чем системным признаком.

Изложенное позволяет утверждать о наличии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и, следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описанной суммативной системы.

Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный (связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.

В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, "отторгает" иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.