Правовое регулирование недвижимости в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость гражданский право

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Не случайно поэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Введение в современное гражданское законодательство категории "недвижимое имущество" способствовало оживлению имущественного оборота. Через данный институт права законодатель сделал попытку обеспечения имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота, указав, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с положениями ГК РФ.

Подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Целями курсовой работы являются:

- Определения понятия недвижимого имущества;

- рассмотрение вопросов отнесения к недвижимому имуществу отдельных объектов.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач:

- Рассмотрения понятия и признаков недвижимости;

- рассмотрение недвижимости в системе объектов гражданских прав.

ГЛАВА 1. Основные понятия, классификация и характеристика недвижимости

1.1 Понятие и классификация недвижимости

В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Понятие недвижимости дается в п.1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Юридическое определение недвижимости выделяет в качестве основополагающего признака связь объекта с землей. ГК РФ дает более широкое толкование понятия недвижимости в отличие от специальных нормативных актов, которые определяют недвижимость как земельные участки, участки недр, водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их «богатства» и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на содержание и успех хозяйственной деятельности субъекта, на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. Права на недвижимое имущество, их переход, прекращение, ограничение этих прав, а также отдельные сделки подлежат государственной регистрации соответствующими органами в едином государственном реестре. Такая регистрация относится к праву собственности, другим вещным правам, в том числе в области залога (ипотеки), иным правам согласно закону. Отказ от регистрации права на недвижимость и сделок с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. В ГК РФ, а также в указанном выше Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен ряд технико-юридических и процедурных правил, имеющих на практике существенное значение. При характеристике объектов гражданского права в области недвижимости особо должны быть выделены предприятия, которые впервые в ГК РФ рассматриваются не в качестве одних только субъектов, но также и в виде объектов права. С этих позиций предприятие как объект права представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса, образующего единую целостную систему, входят не только право собственности и другие вещные права, но и все другие права (и обязанности), в том числе обязательственные, права в сфере земельных и природоресурсных отношений, деловой репутации, индивидуализации, права интеллектуальной собственности (а также отношения, связанные с персоналом предприятия, его «людским субстратом»). Возникающие здесь сложные вопросы, в особенности при совершении сделок в отношении предприятий, еще не нашли должного решения ни в законодательстве, ни в судебной практике. Вместе с тем в юридической науке уже предприняты основательные разработки о природе и значении имущественных комплексов в гражданском праве, в том числе в области недвижимости.

Статьей 130 ГК РФ определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалитетов, местных органов власти. Права собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нормами.

При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

Как родовое понятие земельный участок включает в себя собственно земельные участки и водные объекты, которые являются разновидностью земельных участков, включенных в водный кадастр и получивших в связи с этим особый статус.

Участки недр - это, условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерации и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ РФ. Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут предоставляться в пользование

2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Лесной кодекс РФ определяет леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии. Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Следующая группа объектов - многолетние насаждения. Характеризуя эти объекты, необходимо отметить, что они могут иметь естественное и искусственное происхождение и возникают без оформления каких бы то ни было разрешений - это леса, сады, парки и т. п.

3) Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона (недвижимость по закону) отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п.1 ст.130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Именно в соответствии с понятием имущества в состав предприятия включаются: а) вещи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция), б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги), в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания).

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность, неподвижность - характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям. Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

1.2 Правовой режим недвижимости

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций». Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Прежде всего, подчеркнем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Еще одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права на земельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ, и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.

Статья 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5).

Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как «единый объект.

Между тем, необходимо подчеркнуть, что согласно общему правилу ГК РФ если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (абз.2 ст.273 ГК РФ). По этому же пути идет и судебная практика: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г.

Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Уяснение понятия недвижимости позволяет ответить на вопрос, какие объекты следует относить к движимому имуществу. Статья 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признает движимым имуществом. Закон в силу бесконечного разнообразия движимых вещей не содержит даже их примерного перечня. Можно лишь сказать, что речь идет о предметах материального мира, способных к самостоятельному перемещению, например домашняя птица, или к перемещению путем постороннего воздействия, например строительные материалы. Правовое значение градации вещей на недвижимые и движимые состоит в том, что возникновение, изменение и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимость происходит в порядке особой процедуры с соблюдением письменной формы и государственной регистрации в едином государственном реестре.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. ГК РФ выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в основополагающих федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Нормы и положения ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей- это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

ГЛАВА 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Введение системы государственной регистрации прав на недвижимость преследует несколько целей:

- придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершение сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить все права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории страны; упорядочить взимание налогов, связанных с объектами недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признание и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Основными функциями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- предоставление владельцам недвижимости гарантии их прав на данную недвижимость;

- возможность покупателю пред покупкой недвижимости получить необходимую информацию о ней в учреждении юстиции;

- создание системы контроля за расходами на покупку недвижимости;

- фискальная функция.

Основными нормативными актами, регулирующими порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 г. №273 и другие.

Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- сервитут;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- безвозмездное срочное пользование земельными участками. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Зарегистрированный договор - это основание для возникновения взаимных прав и обязанностей сторон. После исполнения договора стороны обращаются в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Подлежат государственной регистрации только те сделки, которые прямо указаны в законе:

- договор купли-продажи жилья;

- договор мены жилья;

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса;

- договор ипотеки (залог недвижимого имущества);

- договор аренды, заключенный на срок более 1 года;

- договор дарения недвижимости;

- рента или договор пожизненного содержания с иждивением. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Единый государственный реестр прав (ЕГРП) предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, Выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим на момент ее совершения.

Статья 17 Закона о регистрации подразумевает под основаниями государственной регистрации не юридические факты, порождающие права, а документы, которые подтверждают такие факты.

Особенностями перечня оснований для государственной регистрации являются, с одной стороны его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов, он включает «иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя», а с другой стороны, включение в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики как соответствие указанных документов действовавших в период их составления законодательству.

Наибольшую сложность представляет собой вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с вышеизложенным, лишь совокупность документов, подтверждающих: 1) участие лица в создании объекта для себя; 2) соблюдение при этом закона и иных правовых актов, может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на этот объект. Однако перечень документов, подтверждающих факт осуществления деятельности по созданию объекта недвижимости весьма широк, что весьма осложняет проведение правовой экспертизы.

При возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации регистратор прав в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации обязан известить об этом заявителя, предложив представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. При этом следует обратить внимание на то, что согласно п. 1 ст. 19 Закона о регистрации предоставление дополнительных доказательств наличия у заявителя оснований для государственной регистрации (в том числе недостающих документов) является правом заявителя. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, например, запросит указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

2.2 Сделки с недвижимостью

Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК). По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Что касается земельных участков, то их правовой режим закреплен земельным законодательством, которое признает право частной собственности на них только за гражданами, ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие. В нем должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). В отличие от других договоров он обязательно должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГК).

Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным.

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК).

Существенным условием этого договора в отличие от других договоров следует считать его форму. Он должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, иначе будет недействительным. Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от ГК РСФСР 1964 года, закреплявшего обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом, ст. 550 нового ГК не предусматривает такой формы для сделок по продаже недвижимости. Это можно объяснить тем, что установленное ст. 131 ГК правило о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней органами юстиции, где должны быть не менее квалифицированные юристы, чем нотариус, делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Необходимо иметь в виду, что несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно ст. 168 ГК считаются ничтожными и сделки, которые вообще не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК).

Существует особенность и в исполнении этого договора: передача продавцом и принятие покупателем предмета договора производится по передаточному акту или иному документу о передаче, которые должны быть подписаны сторонами; обязанность по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю и подписания сторонами соответствующего документа об этом; уклонение одной из сторон от подписания названного выше документа рассматривается как отказ этой стороны от выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если покупатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК).

В качестве одной из сделок с недвижимостью выступает договор дарения. По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК). Из содержания ст. 572 Кодекса вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным.

Даритель обязательно должен быть собственником недвижимости, поскольку передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Если предмет дарения находится в общей совместной собственности, его дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК (п. 2 ст. 576 ГК), а также п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Распоряжение недвижимостью, в том числе путем ее дарения, которая находится в общей долевой собственности, производится по согласию всех ее участников. Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

В Гражданском кодексе РФ впервые закреплено новое правило о возможности заключить договор, в котором может содержаться обязанность передачи другой стороне договора имущества в собственность либо имущественного права, то есть обязанность заключения договора дарения. Вместе с тем обещание дарения может считаться договором дарения и связывать юридически обещавшего только при наличии предусмотренных в законе условий: если обещание сделано в надлежащей письменной форме; содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем дарение; указано конкретное лицо одаряемый; в договоре должен быть точно обозначен конкретный предмет дарения в виде вещи (дом, дача, квартира и другая недвижимость).

Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения ничтожно, не порождает никаких обязанностей у обещавшего и прав у того, кому обещали (п. 2 ст. 572 ГК).

Таким образом, если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого возникает право требовать его исполнения в принудительном порядке через суд.

Ничтожным является договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, имеют право подарить его только с согласия собственника, если законом не установлено иное (п. 1 ст. 576 ГК).

Договор дарения, в том числе недвижимости, можно заключить и по доверенности. Однако закон требует, чтобы в такой доверенности был назван одаряемый и точно указан предмет дарения, иначе она будет ничтожной (п. 5 ст. 576 ГК), а договор дарения недействительным.

ГЛАВА 3. Судебные прецеденты

1. Брянский областной суд рассмотрев в открытом судебном заседании 22 декабря 2014 года гражданское дело по заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 являясь собственником земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 3159 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов и с кадастровым номером № площадью 21588 кв.м.- земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> обратился в суд с заявлением, с учетом уточнения, принятого судом, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 3159 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 818 812 руб. 80 коп. и земельного участка с кадастровым номером № площадью 21588 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 3 810 282 руб., определенной на ДД.ММ.ГГГГ согласно экспертного заключения №, составленного экспертами ООО «РАО ГеоКадастрИнформ» ДД.ММ.ГГГГ.

Р Е Ш И Л

Заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 3159 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 818 812 руб. 80 коп., равной его рыночной стоимости. Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 21588 кв.м.- земли населенных пунктов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 810 282 руб., равной его рыночной стоимости.

2. Советский районный суд г.Ростова-на-Дону УСТАНОВИЛ:

Моисеева Л.В. обратилась в суд с иском к Резван Е.С. о взыскании суммы задатка и неустойки ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, в котором стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно 2/12 долей жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу: <адрес> По данному соглашению истец передала ответчику задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Также истец и ответчик подписали приложение № к данному соглашению, в котором Ответчик указал точный метраж всех комнат в помещении, которое истец у ответчика собиралась приобрести - 58,1 кв.метров в том числе жилой 22,6 кв.метров. ДД.ММ.ГГГГ Истец дополнительно по требованию Ответчика передала последнему 55000 (пятьдесят пять тысяч) рублей за газификацию объекта, т.к. Ответчик в связи с продажей Объекта не хотел производить газификацию за свой счет. Однако когда Ответчик ДД.ММ.ГГГГ впервые показал Истцу помещение, выяснилось, что фактически площадь комнат не соответствует заявленному в приложении метражу, жилая площадь значительно меньше, чем предусмотрено Приложением № к соглашению о задатке. Тем самым, при заключении соглашения о задатке ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета сделки и его существенных характеристик. Истец сообщила ответчику, что комнаты такой площади ее не устраивают, по этой причине истец была вынуждена отказаться от подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, из-за невозможности выполнения Ответчиком ранее предложенных им и согласованных сторонами существенных условий сделки. В связи с чем истец просила возвратить уплаченные ею денежные средства, на что получила отказ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику досудебную претензию, однако ответа не последовало.

РЕШИЛ:

Взыскать с Резван Е.С. в пользу Моисеевой Л.В. сумму неосновательного обогащения 55000 рублей, проценты в порядке ст. 395 ГПК РФ в размере 642 рублей, оплату услуг представителя 3000 рублей, государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1869 рублей.В остальной части иска - отказать.

3. Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Параниной Л.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Б», Обществу с ограниченной ответственностью «С» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец Паранина Л.И. обратилась в суд с иском к ответчикам - ООО «Б», ООО «С» в приведённой выше формулировке, в обоснование своих требований указав, что 08 сентября 2005 года между нею и ЗАО «В» был заключен договор совместного инвестирования проектирования и строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> № (далее - договор) с целью получения в нем однокомнатной квартиры на 9 этаже, временный номер 50, общей площадью 32, 68 кв.м. В соответствии с условиями договора предметом договора являлось совместное участие инвестора и её (субинвестора) в инвестировании проектирования и строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> Строительство велось на основании Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 11 июня 2003 года №1453-ра и Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 10 сентября 2003 года. Согласно п.4 договора объем инвестирования составил 29493, 70 долларов США, исходя из объема инвестирования 1 кв.м. приведенной общей площади квартиры в размере 902, 50 долларов США. По установленному курсу доллара США 30 рублей ею уплачено 884811 рублей 08 сентября 2005 года. Согласно условиям договора плановый срок окончания строительства - 2 квартал 2006 года. Однако обязательства со стороны ЗАО «В» исполнены не были. дата Правительство Санкт-Петербурга Постановлением № утвердило перемену лиц в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях о проектировании и строительстве жилых домов <адрес>. В соответствии с указанным выше Постановлением обязанность по завершению строительства объекта была снята с ЗАО «В» и возложена на ООО «Б». дата между ЗАО «В», ООО «С» и нею было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому ЗАО «В» уступает ООО «С» свои права и обязанности по договору. Таким образом, инвестором по договору стало ООО «С», застройщиком объекта - ООО «Б», а ЗАО «В» было выведено из участия в строительстве. Согласно п.6 соглашения плановый срок окончания строительства - декабрь 2009 года. Однако в течение семи лет квартира ей до сих пор не передана. Просит признать за ней право собственности на незавершённый строительством объект в виде однокомнатной квартиры, временный номер 50, общей площадью 32, 68 кв.м., жилой площадью 14, 12 кв.м., расположенной на 9 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д.3-4).

РЕШИЛ:

Заявленные Параниной Л.И. исковые требования к Обществу с ограниченной ответственностью «Б», Обществу с ограниченной ответственностью «С» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Параниной Л.И., дата рождения, гражданкой Российской Федерации, пол: женский, место рождения: гор. А.., паспорт №, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности в объекте незавершённого строительства многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в виде однокомнатной квартиры со строительным номером 50, общей площадью 32, 68 кв.м., на 9 этаже жилого дома.

4. Советский районный суд г. Томска рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Шарыповой Т.И. к Воронову К.М., Вороновой А.К., Воронову В.К., Воронову М.К. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Шарыпова Т.И., с учетом уточнения исковых требований, обратилась в суд с иском к Воронову К.М. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу:

В обоснование иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: В соответствии с условиями указанного договора купли-продажи Шарыпова Т.И. произвела оплату имущества в размере ... рублей в день заключения договора, о чем на договоре имеется соответствующая запись. ДД.ММ.ГГГГ истцу недвижимое имущество передано по акту приема-передачи. С ... года по настоящее время истец с сыном проживают в указанной квартире и несут расходы на ее содержание, оплачивают коммунальные услуги. На сегодняшний день государственная регистрация перехода права собственности не произведена, т.к. ответчик уклоняется от регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество.

РЕШИЛ:

Исковые требования Шарыповой Т.И. к Воронову К.М., Вороновой А.К., Воронову В.К., Воронову М.К. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме №№ по к Шарыповой Т.И..

Взыскать с Воронова К.М., Вороновой А.К., Воронова В.К., Воронова М.К. в пользу Шарыповой Т.И. расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей по ... рублей с каждого.

Возвратить Шарыповой Т.И. из местного бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере ... рублей ... копеек.

5. Железнодорожный городской суд Московской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Забатурина С. В., Забатуриной Е. Г. на действия (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ

Забатурин С.В., Забатурина Е.Г. обратились в суд с жалобой на действия (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее УФСГРКиК по МО) было отказано в государственной регистрации права собственности заявителей на квартиру по адресу: <адрес> по причине необходимости представления совместного заявления Забатурина С.В., Забатуриной Е.Г. и <данные изъяты>) (как залогодержателя) о погашении регистрационной записи об ипотеке права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЗАО «АМБ Инвест» и заявителями. Заявители считают, что данный отказ не соответствует закону и нарушают их права. ДД.ММ.ГГГГ. между <данные изъяты>) и заявителями был заключен кредитный договор № по которому кредит предоставлялся для строительства квартиры по указанному выше адресу. Согласно условиям кредитного договора до регистрации права собственности на квартиру обеспечением исполнения обязательств является залог (ипотека) прав требования по договору участия в долевом строительстве, а после регистрации права собственности обеспечением исполнения обязательств является ипотека квартиры. Договор участия в долевом строительстве и ипотека прав требования в силу закона зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. квартиры была передана Забатурину С.В. и Забатуриной Е.Г. по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ. представитель заявителей обратилась в УФСГРКиК по МО с заявлением о регистрации права собственность заявителей на квартиру по адресу: <адрес>, на что ДД.ММ.ГГГГ. получили отказ.

Просят признать решение (сообщение) об отказе в государственной регистрации права собственности Забатурина С.В., Забатуриной Е.Г. на квартиру по адресу: <адрес> незаконным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленный законом срок зарегистрировать право собственности заявителей на квартиру и одновременно ипотеку в силу закона в пользу залогодержателя <данные изъяты>.

Р Е Ш И Л

Жалобу Забатурина С. В., Забатуриной Е. Г. на действия (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - оставить без удовлетворения.

6. Анапский городской суд Краснодарского края рассмотрев, в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хациди Н.К. к Администрации МО г-к Анапа о признании права собственности на объект,

УСТАНОВИЛ

Хациди Н.К. обратился в суд с исковыми требованиями, в которых просил признать за ним право собственности на нежилое помещение № 1-4, 1-7, 1-7 общей площадью 186,7 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>. Свои требования мотивирует тем, что истцу на праве аренды, на основании договора от 28.02.2013г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 09.08.2011г. принадлежит 3/28 доли прав по договору аренды в отношении земельного участка площадью 765 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения торгово-развлекательного комплекса, кадастровый номер №, по адресу: г-к Анапа, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.03.2013г. сделана запись регистрации № 23-23-26/005/2013-277. На данном земельном участке расположено здание торгово-развлекательного комплекса, литер А, с расположенным в нем нежилым помещение № 1-4, на 1 этаже здания, общей площадью 66,9 кв.м., принадлежащие ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи здания от 28.02.2013г. и соглашения о прекращении долевой собственности на здание от 19.06.2013г. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2013г. сделана запись регистрации № 23-23-26/2006/2013-1501. В процессе эксплуатации нежилого помещения № 1-4, общей площадью 66,9 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, возникла необходимость в реконструкции данного объекта. После многочисленных обращений в органы местного самоуправления была осуществлена реконструкция объекта помещения № 1-4, общей площадью 66,9 кв.м., в ходе которой проведена надстройка 2-х этажей, реконструировано помещение № 1-4, за счет строительства помещения 1-7 на 2 этаже, помещения 1-7 на 3 этаже, итого по помещениям 186,7 кв.м. Согласно технических паспортов составленных Анапским городским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 03 июня 2014г. Помещение № 1-4 на 1 этаже как отдельное отсутствуют, так как образующие их помещения 1-7 на 2 этаже, 1-7 на 3 этаже в результате реконструкции вошли в состав общей площади 186,7 кв.м. помещений 1-4, 1-7, 1-7 по адресу: г-к Анапа, <адрес>.

На протяжении длительного времени истец вел активные действия, направленные на легализацию реконструированного объекта недвижимости помещений 1-4, 1-7, 1-7, обращался с устными и письменными заявлениями в Администрацию МО г.-к. Анапа, к начальнику УАиГ г-к Анапа о выдаче разрешения на реконструкцию объекта, вводе его в эксплуатацию. Однако на все обращения и заявления получал отказы, все возможные меры для легализации строений приняты, истец подготовил градостроительный план, архитектурное решение, проект организации строительства, получил технические условия необходимые для обслуживания объекта, заказал, технический паспорт на реконструированный объект. Построенное (реконструированное) помещение 1-4, 1-7, 1-7, возведено на земельном участке, предназначенном для размещения торгово-развлекательного комплекса, соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, возведено в соответствии с соблюдением требований градостроительного законодательства, и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

РЕШИЛ:

Признать за Хациди Н.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое помещение № 1-4, 1-7, 1-7 общей площадью, 186,7 кв.м., лит. А, по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для постановки нежилых помещений 1-4. 1-7, 1-7, общей площадью 186,7 кв.м., лит. А, по адресу: Краснодарский края, г-к Анапа, <адрес>, на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности за Хациди Н.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилые помещения 1-4, 1-7, 1-7, общей площадью 186,7 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>, основанием для аннулирования сведений регистрационной записи № сделанной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2013г., погашения свидетельства о государственной регистрации права № выданного 07.08.2013 года.