Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общая характеристика недвижимого имущества

1.1 Эволюция законодательного регулирования недвижимого имущества

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще Римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый после-классический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.

Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli). Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью - superficies solo cedit.

В средние века понятие «недвижимости» получило дальнейшее развитие. Система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии - картины).

Высокая ценность недвижимости обусловливает появление в конце XVIII века в Европе института ипотечной записи (ипотечной книги). Он был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость.

Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

В высказываниях дореволюционных юристов можно было встретить утверждение о том, что законодательное деление вещей на движимые и недвижимые не всегда соответствует физической природе этих вещей. Так, видный российский юрист Д.И. Мейер писал следующее: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И, если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот».

В нормативных актах Временного правительства России сравнительно часто встречается понятие «земли», а не «недвижимости». ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью.

Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов и т.д. В 1958 г. О.С. Иоффе, показал отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос - стройматериалы).

Понятие недвижимости после достаточно длительного формального отсутствия вернулось в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. Впервые этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости вводить само понятие.

Хотя советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» были теми заменителями термина «недвижимость», которыми приходилось оперировать.

Как справедливо отметил А.П. Сергеев: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да и объективно не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе, в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано».

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости в РФ тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно. Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот.

1.2 Признаки и виды недвижимого имущества

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С.Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т.к. предложения Иващенко С.Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом.

Гумаров И.Е. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях». На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Е. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суханов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

При рассмотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое внимание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве. Часто данный признак именуют «естественным».

Юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.

Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место.

Как было указано ранее, наряду с таким признаком недвижимости как прочная связь с землей, особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

Итак, в рамках существующего законодательства в настоящее время под объектами недвижимого имущества понимаются:

- земельные участки - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами;

- здания, сооружения, помещения (жилые и нежилые);

- объекты незавершенного строительства - они были отнесены к объектам недвижимости Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом соответствующие изменения в ст. 130 ГК РФ, дополнившие ее указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, были внесены только в конце 2004 г.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу отнесены особые виды недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации:

- воздушные суда - летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличные от взаимодействия с воздухом, отраженные от поверхности земли или воды;

- морские суда, суда внутреннего плавания;

- космические объекты (любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них, - Конвенция ООН о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14.01.1975);

- участки недр (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

1.3 Особенности правового режима недвижимого имущества в зарубежных странах

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. К недвижимости в первую очередь относятся земля и те вещи, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны (здания, сооружения, растения и т.д.). Как правильно было отмечено, для правовых систем большинства европейских государств понятие «недвижимое имущество» тождественно понятию «земельный участок», все остальные вещи считаются движимыми.

Следует отметить, что, законодательство некоторых стран имеет определенные особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества. Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле. При этом важно подчеркнуть, что речь идет только о вещах, которые собственник поместил на своем участке навсегда и соответственно вещи, помещенные или привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимым имуществом. Кроме того, согласно ст. 520 Гражданского кодекса Франции недвижимостью является урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (после отделения колосьев и плодов они переходят в разряд движимых вещей). Все остальные вещи относят к движимым. Такая недвижимость получила название «недвижимость в силу назначения». Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход всех обременений (аренды, ипотеки и др.).

Законодательство некоторых стран включает в понятие недвижимости также вещные права на нее. По ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии недвижимость включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости. При этом выделяются следующие виды земельных участков: территории, не подлежащие продуктивному использованию (скалы, ледники и т.д.), лесные и водные массивы, территории, предназначенные для строительства и земли сельхозначения. Аналогичные нормы есть в законодательстве Германии (ст. 96 Германского гражданского уложения (ГГУ), Италии (ст. 813 ГК) и некоторых других стран. Как было отмечено С.А. Бабкиным «принципиально все сводится к двум видам недвижимости, которые можно именовать юридическая или бестелесная (права) и фактическая или телесная (земельные участки)».

Для недвижимости в жилищной сфере Германии (cт. 741 ГГУ) характерно наличие особого обязательственного отношения, именуемого общность или сообщество (Gemeindschaft). Эти отношения характеризуются тем, что у участников общей долевой собственности в жилом здании возникают обязательства в силу самого факта наличии в собственности доли в праве. В частности, решения в отношении управления общим имуществом принимаются большинством голосов, а не единогласно. При этом юридического лица для управления общим имуществом не образуется. Эта схема управления очень напоминает схему управления многоквартирным жилым домом, предусмотренную Жилищным кодексом РФ.

Определенные особенности в делении вещей на движимые и недвижимые имеются в общем праве Англии и большинства штатов США. Сам термин «движимое» и «недвижимое» имущество применяется судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемым международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет

В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившаяся в зависимости от различных форм исковой защиты классификация имущества на реальное (real property) и личное (personal property): к реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, который направлен на получение денежной компенсации.

Как было отмечено в научной литературе, законодательство Англии, посвященное земельной недвижимости, архаично и не соответствует реалиям сегодняшнего дня. Так, Закон о собственности 1925 г. определяет, что право собственности на земельный участок включает в себя право на все, что находится под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка, однако на разработку полезных ископаемых, содержащихся в этом участке, необходимо получение дополнительной лицензии, а над воздушным пространством над участком существует право свободного пролета.

Правовой режим недвижимого имущества в США регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов, причем последние могут иметь существенные различия. Однако во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля, которая включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. При этом речь идет об объектах, как созданных природой, так и руками человека и которые находятся как под землей, так и на поверхности. К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals (деревья, кустарник, многолетние травы). Растения, которые выращиваются человеком и каждый год вынимаются им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, выделяют три компонента недвижимого имущества: собственно землю, растительность и принадлежности к земле (fixtures).

Одним из штатов, где понятие недвижимости (совпадающего с понятием земли) разработано достаточно подробно является Калифорния. Согласно § 659 Гражданского кодекса Калифорнии «землей признается твердая часть суши независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся под ней пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства».

Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недвижимости, относя к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: строения, продукты земли, пока они не отделены от земли (растения на корню, высаженные в почву семена). Движимостью же является все то, что не является земельным участком или его составной частью. Таким образом, следует отметить, что Германское гражданское уложение не использует сам термин «недвижимые вещи», а использует такие понятия как «земельные участки» (§ 873, 925, 1113) и «движимые вещи» (§ 923). При этом в законодательстве не содержится само понятие земельного участка, а выводится оно судебной практикой. В частности под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. Таким образом, правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги.

Можно прийти к выводу о том, что для большинства развитых стран характерно совпадение понятия «недвижимости» и понятия «земельного участка», однако есть и исключения. Так, в Японии здания являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от земельных участков, на которых они расположены.

Говоря о правовом режиме недвижимости, нужно кратко остановиться на особенностях регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в зарубежных странах, где регулирование рынка недвижимости имеет давние традиции. Различные формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним присущи всем развитым странам.

Следует отметить, что в настоящее время за рубежом существуют две основные системы государственной регистрации: регистрации прав на недвижимость (титульная система регистрации) и регистрация сделок (актовая система). Подавляющее большинство стран придерживается титульной системы регистрации, когда предметом регистрации является само право, а также ограничения (обременения) этих прав. Таким образом, действует принцип - без регистрации нет права.

Что касается регистрации сделок, то она характерна для стран с англо-саксонской системой права. Здесь действует принцип - без регистрации нет сделки. Вместе с тем у каждой из стран, выбравших ту или иную систему регистрации, есть особенности, присущие только ей. Так, в отдельных странах (Франция, Италия) предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация документов не всегда является обязательной. Для перехода права собственности достаточно заключения договора, в котором будут оговорены предмет сделки и его цена. При этом возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.

Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин как англо-американская система регистрации прав на недвижимость. Титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ.

По законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки. До акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование двух систем регистрации: «обязательной регистрации титула» и регистрации «земельных обременений». Основной целью регистрации является защита прав нового владельца.

2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости

2.1 Земельные участки как объекты недвижимости

В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: «Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель, есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества».

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью.

Конституция Российской Федерации провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Как уже было отмечено, земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений с земельными участками как объектами недвижимости получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей. В законодательстве и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который, собственно, и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналога которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и социальный принцип.

Само понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако она может быть выделена в натуре. В частности, это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

Выделяют такое понятие, как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка.

Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле определяется как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

Важные ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены в п. 3 ст. 129 ГК, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.

В соответствии со ст. 33 ЗК предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Законодатель не пошел по тому пути, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в Земельном кодексе РФ либо в порядке, им определенном. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют свои нижние и верхние пределы размеров земельных участков.

Действующее законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В тех случаях, когда земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности, то в соответствии со ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения принятие решений о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимается общим собранием участников.

2.2 Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества

Термин «комплекс» (лат. «complexus») означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве относят, прежде всего, комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.

В настоящее время понятие имущественного комплекса используется в законодательстве применительно к предприятиям (ст. 132 ГК), а также к паевым инвестиционным фондам. Так, согласно ст. 10 Закона об инвестиционных фондах паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Такой имущественный комплекс не включает в себя ни недвижимого имущества, ни оборудования и т.п. имущества. Под имуществом, переданным в доверительное управление, понимаются в данном случае только денежные средства.

Кроме того, к имущественным комплексам по ранее действовавшему законодательству также относились кондоминиумы, однако в настоящее время этот термин более не применяется в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ, который упразднил это понятие, заменив его на понятие «комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме».

Наиболее распространенной разновидностью имущественных комплексов является предприятие. В данном случае этот термин применяется для обозначения определенного объекта права. Именно в этом значении речь идет о предприятии в ст. 132 ГК. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которой установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права (ст. 132 ГК).

Законом или договором может предусматриваться как расширение, так и сужение предусмотренного ст. 132 ГК состава предприятия. Так, согласно п. 2 ст. 340 ГК в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, а ст. ст. 559 и 656 ГК предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца или арендодателя, полученные им на основании лицензии (то есть разрешения на занятие определенной деятельностью), не подлежат передаче покупателю или арендатору.

Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.). При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает свою производственную или иную предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс «на ходу».

Соответственно, при совершении сделок с предприятием предметом сделки являются все вышеперечисленные виды имущества. При этом, как уже отмечалось, возможны сделки в отношении отдельных составных частей предприятия (например, отдельных объектов недвижимого имущества или оборудования). Однако, как правильно было отмечено, «исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности».

В литературе высказано мнение, что предприятие признано недвижимостью условно, поскольку «законодатель относится к нему как к особому объекту прав, что проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся».

Таким образом, предприятие действительно является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, а на основании определения его законом в качестве такового.

При совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом юридического лица последнее не прекращает своей деятельности в качестве субъекта гражданского права. Если же юридическое лицо прекращает свою деятельность (ликвидируется), то предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. В этом случае в него не входят долги юридического лица.

Предприятие как имущественный комплекс может и не быть тесно связанным с землей. Отсюда следует, что переход прав на часть комплекса не подлежит государственной регистрации, если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например, здания или сооружения), которые подлежат государственной регистрации сами по себе. При этом следует учитывать то обстоятельство, что в отдельных случаях в состав предприятия входят несколько объектов недвижимости (различные здания, сооружения и т.д.). По общему правилу то недвижимое имущество, которое входит в состав предприятия как имущественного комплекса, регистрируется в органах государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделок с ним проводится в органах государственной регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя.

Таким образом, спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально (например, при создании предприятия как имущественного комплекса) государственная регистрация вещных прав (в первую очередь права собственности) на него не осуществляется. Таким образом, на предприятие не распространяются положения п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Таким образом, как правильно было отмечено, закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие, таким правом обладает. Таким образом, очевидно, что в указанную статью Закона о государственной регистрации необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.

2.3 Объекты незавершенного строительства

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует прийти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства.

Отнесение не завершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А в п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.98, недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства, и т.д.

Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. В соответствии с п. 17 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор), является его собственником, представляет определенные сложности.

У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало». Таким образом, после того, как объект строительства передан заказчику (инвестору), последний становится собственником указанного комплекса.

2.4 Помещения как объекты гражданского права

Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.

Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова.

В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был решен окончательно с момента признания права собственности на квартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Формальный признак жилого помещения - включение помещения в соответствующий жилищный фонд. С требованием к жилому помещению по пригодности его для постоянного проживания связаны практические вопросы перевода в категорию жилых помещений - строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, потребительские свойства которых подчас намного выше, чем среднее жилище.

В настоящее время перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое установлены только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения техническим и санитарным требованиям, а также иным требованиям законодательств. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами других лиц (например, вытекающими из договоров ипотеки, аренды и т.д.).