Имущество, в связи с наличием которого возникают правоотношения, представляет "собой материальные предметы, предназначенные для удовлетворения потребностей людей". Как правило, вещи являются результатом трудовой деятельности людей, а поэтому приобретают материальную (экономическую) ценность и возможность участвовать в гражданском товарообороте [9, с.373].

Отношение лиц к имуществу регулируется нормами права, в частности, определяются основания его приобретения и отчуждения, правила владения, пользования и распоряжения, условия использования его при исполнении тех или иных договоров (соглашений) и многие другие вопросы. Тем самым создается правовой режим имущества (вещей).

Гражданское законодательство устанавливает деление имущества на недвижимое и движимое. Так, часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) устанавливает, что к "недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения" [7].

Земельный участок - часть поверхности земли, "имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации". Земельные участки (земля) являются собственностью Республики Беларусь, от имени которой в земельных отношениях выступают уполномоченные органы на местах. Ценность земли заключается в том, что она в отличие от другого имущества не изнашивается. Более того, участвуя в гражданском обороте, их качество постоянно улучшается. Правовой режим этого недвижимого имущества, в частности, состоит в регулировании права собственности на него, предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение. Они могут быть сданы в аренду, а находящиеся в частной собственности граждан земельные участки - проданы, подарены, обменяны, а также могут быть предметом других сделок в соответствии с земельным законодательством [2, с.30].

Недра - это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Пользователям (юридическим и физическим лицам независимо от форм собственности и подчиненности) недра предоставляются для: геологического изучения, добычи полезных ископаемых, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых природных территорий и объектов, имеющих научную, историческую, культурно-эстетическую, санитарно-оздоровительную или иную ценность и другие цели. Недра Республики Беларусь являются исключительной собственностью государства [13, ст.1].

Недра и право пользования ими не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Государство осуществляет владение, пользование и распоряжение недрами в общегосударственных интересах, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов проживающих на этой территории людей. Недра для пользования выделяются путем предоставления в установленном порядке земельных участков.

К числу водных объектов относятся: болота, дренажные сооружения, реки, ручьи, родники, озера, водохранилища, пруды, внутренние водные пути, другие водоемы и водные объекты. Все воды (водные объекты), находящиеся на территории Беларуси, составляют исключительную собственность Республики Беларусь. В собственности юридических или физических лиц могут находиться искусственные сооружения на внутренних водных путях. Водопользователями могут быть юридические и физические лица, а также лица без гражданства, которым водные объекты предоставлены в пользование (общее, специальное, обособленное и совместное водопользование). Водные объекты (их части) могут быть переданы в аренду для ведения промыслового лова рыбы, добычи водных беспозвоночных, ведения охотничьего хозяйства и других целей при условии учета интересов населения, проживающего рядом с этим водным объектом [3, с.5].

Говоря о лесе, следует иметь в виду, что лес - сложное сочетание множества разнообразных растений и животного мира, т.е. своеобразный живой механизм, большой и очень сложный. Учитывая это, законодательством определяются виды пользования им, в частности:

ь заготовка древесины, живицы;

ь сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья;

ь сенокошение, пастьба скота и другие виды побочного лесопользования;

ь пользование участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, в научно-исследовательских, культурно-оздоровительных, туристических, иных рекреационных и (или) спортивных целях [14].

Вся лесная растительность подразделяется на лесной фонд и леса, не входящие в лесной фонд. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель. Включение земель в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в порядке, установленном лесным и земельным законодательством. Леса в Республике Беларусь - исключительная собственность государства, которая осуществляет владение, пользование и распоряжение лесами через уполномоченные на то государственные органы. Древесина и другая лесная продукция, добытая (заготовленная) лесопользователями, являются их собственностью. Объектами лесных отношений являются лесной фонд, отдельные участки лесного фонда, права пользования ими. Участки лесного фонда могут быть предоставлены в аренду, как правило, по результатам лесных аукционов [3, с.6].

Многолетние насаждения - плодовые, ягодные, древеснокустарниковые, виноградники, сады, полезащитные лесные полосы и другие искусственные посадки, расположенные на земельных участках и сооруженные для достижения определенных (коммерческих, культурных, оздоровительных, научно-исследовательских и других) целей. Они находятся в собственности (хозяйственном ведении) отдельных лиц и с учетом правового положения земельного участка, на котором расположены, участвуют в гражданском обороте [14, ст.1].

Вторую группу недвижимого имущества составляют здания и сооружения, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного общества. Уровень цивилизации, развитие науки, культуры и производства в значительной мере определяются количеством и качеством построенных зданий и сооружений.

Здание - строительное сооружение, состоящее (по мере необходимости) из наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных [3, с.6].

Сооружение - объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и так далее [14, ст.1].

Иногда вместо этих понятий приводится другое - "капитальное строение" - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь [23, с.45].

Следует отметить, что критерий "перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно" по отношению к зданиям и сооружениям в настоящее время применим не в полной мере. Известно, что в Москве даже многоэтажные здания передвигались с одного места на другое (улица Горького - ныне улица Тверская). К тому же стало обычным делом, что бревенчатые (деревянные) здания перевозятся в собранном или разобранном виде с одной территории на другую. В связи с этим в литературе справедливо отмечается, что здания и сооружения функционально "могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо земельным участком" [22, с.25].

Отдельным видом недвижимого имущества, упоминаемого в статье 130 ГК, являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. В литературе высказывается мнение, что отнесение этих объектов к недвижимости объясняется их большой двигательной силой, управление ими осуществляется непосредственно с земли и рекомендуется их именовать "движимая недвижимость". Суда могут находиться в государственной собственности (собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц), в частной собственности юридических и (или) физических лиц, в том числе иностранных, а также лиц без гражданства, постоянно проживающих в Республике Беларусь. Суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь. Право собственности на судно (строящееся судно) или на долю в нем возникает с момента регистрации судна в Государственном реестре морских судов Республики Беларусь или судовой книге [3, с.8].

Внутренние водные пути Республики Беларусь достаточно развиты. К тому же Республика Беларусь заключила межправительственные соглашения с Украиной, Литвой и Латвией о транзитном перемещении грузов водным транспортом.

Далее статья 130 ГК Республики Беларусь определяет, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Различные законодательные акты относят к недвижимому имуществу: пристройку, жилой дом, квартиру, передающее устройство.

Встречается такое понятие, как "изолированное помещение". Под этим понятием имеется в виду "внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.)" [14, ст.1].

В отношении каждого объекта недвижимости должна проводиться техническая инвентаризация, включающая сбор, установление и обработку сведений о наличии, местонахождении, составе, площади и других характеристиках, состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов его обследования в натуре (на месте). По результатам инвентаризации выдается технический паспорт.

Среди недвижимого имущества особое место занимает предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования, продукция, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст.132 ГК). Предприятие в целом или его часть могут быть предметом сделок (купли-продажи, аренды и др.), связанных с установлением, изменением и прекращением правоотношений [18, с.97].

В гражданском обороте (купле-продаже, мене, дарении и др.) чаще принимают участие здания и сооружения, их отдельные части, обращающиеся на рынке как самостоятельный товар. Исходя из этих практических целей, их можно классифицировать как:

· квартиры и комнаты;

· помещения и здания под офисы или магазины;

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или других целей (в ближайшей перспективе);

· складские и производственные объекты [6, с.38].

Следует иметь в виду, что приведенные объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественных комплексов предприятий и организаций (в частности, приватизируемых).

Наряду с приведенной выше классификацией здания и сооружения целесообразно различать по следующим признакам:

1. По происхождению:

1.1. Естественные (природные) объекты:

ь свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

ь природные комплекты для эксплуатации (добычи) месторождений.

1.2. Искусственные объекты (постройки):

ь жилье;

ь офисы;

ь объекты торговли и сферы платных услуг;

ь объекты промышленности;

ь другие объекты.

2. По протяженности в расположении:

ь земельные массивы;

ь отдельные земельные участки;

ь комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.);

ь жилой многоэтажный дом;

ь жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

ь секция (подъезд);

ь этаж в секции;

ь квартира;

ь комната;

ь летняя дача.

3. По готовности к использованию:

ь готовый объект;

ь объект, требующий реконструкции или капитального ремонта;

ь незавершенный строительством объект [11, с.140].

Приведенная классификация применяется на практике для более точного и полного выявления характеристики объекта недвижимости и оценки его стоимости.

Имущество, не отнесенное к недвижимому, считается движимым.

Отнесение вещей к движимым или недвижимым влияет на установление в отношении данных вещей соответствующего правового режима. Специфика правового режима недвижимого имущества проявляется в следующем:

1) возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК);

2) если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества (статья 297 ГК);

3) для недвижимого имущества установлены более длительные сроки приобретательной давности;

Согласно статьи 235 ГК, лицо - гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество [7].

4) закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;

В силу статьи 226 ГК бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующего государственного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности [7].

5) имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество (статья 330 ГК).

Исходя из выше изложенного, приходим к выводу, что для определения вещей, которые должны быть отнесены к недвижимости, законодатель использует два признака. Первый - материальный, т.е. степень связи с землей. Этот признак используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей:

1) вещи, постоянно расположенные в одном месте и связанные с землей настолько прочно, что их перемещение в силу специфики физических свойств абсолютно невозможно (участки земли, участки недр, обособленные водные объекты и др.);

2) вещи, которые могут быть отделены от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Такие объекты считаются недвижимостью до тех пор, пока они не отделены от земли. Если же это произошло, то вещи переходят в разряд движимых.

Второй признак, который используется для отнесения вещей к разряду недвижимых - это юридический. Законодатель распространяет правовой режим недвижимого имущества на вещи, которые по своим естественным свойствам являются движимыми, но их роль в гражданском обороте столь важна, что требует установления специфического правового регулирования. Такие объекты приравниваются к недвижимости в силу прямого указания.

Таким образом, недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Глава 2. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним