Договор купли-продажи недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

52

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Республики Казахстан

Костанайский социально технический университет имени академика З. Алдамжар

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Выполнил

студент 3 курса заочно-ускоренного отделения

специальность 050301 - «Юриспруденция»

Бисембаев Т.

Костанай 2011

Содержание

Введение

1. Основные положения законодательства о недвижимом имуществе

1.1 История развития законодательства о недвижимом имуществе

1.2 Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества и его элементы

2.1 Определение договора купли-продажи недвижимого имущества

2.2 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

2.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества

2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества

3. Договор купли-продажи предприятия

3.1 Понятие договора купли-продажи предприятия

3.2 Существенные условия договора купли-продажи предприятия

3.3 Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Актуальность темы исследования. С момента обретения Республикой Казахстан независимости и формирования национальной правовой системы, соответствующей целям и задачам нового государства с рыночными принципами функционирования экономики, происходят коренные социально-экономические преобразования, обуславливающие возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, опосредуемого в первую очередь договором купли-продажи недвижимости.

Одной из долгосрочных приоритетных целей и стратегий развития Казахстана до 2030 года, отмеченной в Указе Президента РК от 15.08.2003 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года» [1], является экономический рост, базирующийся на открытой рыночной экономике и заключающийся в создании рынка недвижимости, завершении процесса приватизации, включая недвижимость, совершенствование системы ипотечного кредитования, ускоренном решении жилищной проблемы.

Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, требуют пристального внимания ввиду сложности и новизны их правового регулирования. Процесс вовлечения все новых и новых объектов недвижимости в сферу гражданского оборота, тенденция к расширению рынка недвижимости, в том числе и рынка земли, требует постоянного научного мониторинга, теоретического осмысления и адекватной правовой регламентации. Сегодня, в период бурного развития научно - технической мысли, нормативно - правовая база регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество, должна не только отражать сегодняшнее состояние этих отношений, но и быть направленной в будущее. Назрела необходимость анализа правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества, оценки эффективности законодательства в рассматриваемой области.

Значимость недвижимого имущества для любого развитого общества сложно переоценить и с политической, и с социальной точки зрения. Для публичного права земля со всеми её приращениями, т. е. недвижимое имущество в своей совокупности, является территорией государства. Для частного права недвижимость -- это жизненное пространство каждого гражданина, способ его индивидуализации и обособления в обществе. Приобретение недвижимости, прав на неё в настоящий период исторического развития общества, характеризующийся реформами в сфере политики, экономики и права, играет важнейшую роль, как для индивида, так и для общества в целом.

Обычно объекты недвижимого имущества имеют высокую стоимость. Их значение для рыночной экономики в современном мире, с одной стороны, отражает исторически сложившуюся, традиционную тенденцию, позиционирующую недвижимость как одно из самых существенных экономических благ, с другой -- обусловливает необходимость профессионального подхода к управлению недвижимостью. Не случайно в литературе отмечается, что становление нормальной рыночной экономики, экономического развития невозможно без формирования отлаженного процесса возникновения прав на недвижимость, «хорошо отлаженной системы регистрации недвижимости».

Особая сложность и новизна правового регулирования отношений, возникающих при купле-продаже недвижимого имущества и предприятия как имущественного комплекса вызывают необходимость тщательного исследования и анализа данных отношений. Договор купли-продажи недвижимого имущества получил широкое распространение в современном имущественном обороте. Законодательством Республики Казахстан с учетом ценности, значения и специфики недвижимого имущества как объекта гражданских прав устанавливаются особые правила его отчуждения.

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества и предприятия претерпело значительные изменения в период формирования законодательства независимого Казахстана. В то же время исследование и правовой анализ отношений по отчуждению недвижимости позволяют отметить, что правоотношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, недостаточно полно регламентируются нормами Гражданского кодекса РК и иными законодательными актами, вследствие чего правовое регулирование договора требует дальнейшего совершенствования, отвечающего потребностям современного имущественного оборота.

В настоящее время рынок недвижимости характеризуется присутствием значительного количества посредников, представителей сторон договора, что является одной из его особенностей, осложняющей возникающие отношения. Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества является одной из основных форм, в рамках которой опосредуется оборот недвижимости, правовое регулирование этих отношений страдает рядом недостатков. Недостаточно полно исследованы последствия нарушения сторонами обязательств по договору, отдельные элементы договора, его существенные условия, остаются нерешенными в законодательстве и дискуссионными в науке вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства, правовой природы и значения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и др.

Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в Республике Казахстан системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Современное законодательство, регулирующее процесс возникновения прав на недвижимость, оборот и государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, находится в начале развития, переживая бурный рост и вызванные этим ростом трансформации. Конституция РК [2], Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК)[3], а также Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 310-III ЗРК от 26 июля 2007 год (Закон о регистрации)[4] в полной мере учитывают специфику недвижимого имущества, дают чёткий, целостный и единообразный подход к правовой регламентации прав на недвижимое имущество, однако существует необходимость совершенствования действующего законодательства, устранения имеющихся пробелов в праве (правотворческий аспект).

Значимость договора купли-продажи недвижимого имущества, недостаточная теоретическая разработка, дискуссионность ряда вопросов, необходимость анализа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и ее актуальность.

Степень научной изученности. В Казахстане существуют работы, посвященные отдельным элементам договора купли-продажи недвижимого имущества. Комплексному исследованию правового режима недвижимого имущества посвящены работы К.М. Ильясовой. Публикации таких казахстанских ученых как И.В. Амирханова, ЮГ. Басина, Е.Б. Жусупова, М.К. Сулейменова и других посвящены исследованию прав на земельные участки, недра земли и жилые помещения. Отдельные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества освещены в работах Г.А. Алихановой, Ю.Г. Басина, Д.Л. Байдельдинова, А.Г. Диденко, И.У. Жанайдарова и др.

В России и других странах СНГ договор купли-продажи недвижимости, его отдельные элементы и правовой режим недвижимого имущества исследуются многими учеными (М.И. Брагинский, Е.А. Бурмистрова, В.В. Витрянский, Д.А. Доботкин, и др.). В работах указанных авторов проводится анализ многих проблем, рассматриваемых в дипломной работе.

Объект и предмет дипломной работы. Объектом дипломной работы является гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества и договора купли-продажи предприятия.

Предметом является комплекс нерешенных вопросов, связанных с гражданско-правовым регулированием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цель и задачи. Основная цель дипломной работы состоит в комплексном исследовании правового регулирования отношений по продаже недвижимого имущества на основе изучения и сравнительного анализа положений гражданского права, гражданского законодательства и судебной практики.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

определить понятие недвижимого имущества, классификацию недвижимого имущества как объекта гражданского права;

определить место договора купли-продажи недвижимого имущества и предприятия в системе гражданско-правовых договоров;

исследовать элементы договора купли-продажи недвижимого имущества и предприятия, порядок их заключения;

определить особенности, относящиеся к форме договора купли-продажи недвижимого имущества, государственной регистрации договора недвижимого имущества;

провести анализ прав и обязанностей сторон договора купли-продажи недвижимого имущества и договора купли-продажи предприятия;

Научная новизна дипломной работы заключается в том, что в рамках настоящего исследования комплексно рассматриваются теоретические и практические вопросы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.

Методологическая и методическая основа. Научно-теоретической основой для написания дипломной работы являются труды казахстанских ученых и ученых ближнего зарубежья, таких как С.С. Алексеев, Ю.Г. Басин, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, С.Н. Братусь, В.А. Белов, А.Т. Жусупов, Н.Б. Мухитдинов, М.К. Сулейменов, О.С. Иоффе и др. а также публикации в периодической печати.

Нормативно-правовой основой исследования явились Конституция Республики Казахстан, Гражданский кодекс Республики Казахстан, законодательные акты и иные нормативно-правовые акты Республики Казахстан.

В процессе исследования использовались методы - формально-юридический, историко-правовой, метод сравнительного правоведения, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи и выявить ряд особенностей в правовом регулировании договора купли-продажи недвижимого имущества.

Структура дипломной работы соответствует требованиям написания дипломных работ, состоит из введения, основной части состоящей из трех разделов, заключения, списка использованных источников и приложения.

1. Основные положения законодательства о недвижимом имуществе

1.1 История развития законодательства о недвижимом имуществе

В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значение. Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те, и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, а также все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями.

Исследование понятия «недвижимое имущество» в римском праве свидетельствует о том, что к недвижимому имуществу относилось имущество в силу природных свойств (земельные участки) и прочной связи с землей. В этой связи в качестве основополагающего принципа был, выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности.

Классификация вещей на движимые и недвижимые в римском праве основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. Деление вещей на движимые и недвижимые приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижимость: оброчные земли, эмфитевзис, суперфиций, ипотека. Впрочем, уже по законам двенадцати таблиц приобретение земли и недвижимых вещей по давности владения требовало разных сроков: для давностного завладения землей был установлен в связи с системой двухпольного хозяйства более длительный (два года) срок, чем для движимых вещей (один год)[5, с.122].

Впервые термин "недвижимое имущество" был использован в Указе Петра Первого о единонаследии 1714 года который установив этот термин, устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей. Свод законов Российской империи (основной законодательный акт, действовавший до революции 1917 года) общего определения недвижимости не содержал, но перечислял объекты, относящиеся к недвижимости: земли, различные угодья, дома [6, с.9].

Дореволюционное законодательство России и Казахстана относило вещи к недвижимым по природному, естественному свойству. Однако впоследствии при отнесении вещей к недвижимым учитывалось наличие механической или органической связи с земной поверхностью.

По данному пути пошло и современное законодательство Республики Казахстан (ст. 117 ГК РК)[3]. В этой связи природное свойство вещей, а именно связь с землей и физическая неспособность к перемещению, являлось основополагающим принципом отнесения вещей к недвижимым, как в римском праве, так и в дореволюционном праве России.

В отличие от римского права в европейском праве в основу классификации вещей на движимые и недвижимые был положен не столько физический или механический признак, сколько общественная значимость вещей. Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК).

Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ).

Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу. По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо [6, с.10].

Образование советского государства ознаменовалось отменой деления вещей на движимые и недвижимые, искоренением частной собственности на недвижимое имущество и установлением исключительной государственной собственности на землю. Наиболее распространенным из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, являлся договор купли-продажи жилых строений, но в то же время оборотоспособность последних ограничивалась законодательными актами[7, с.54].

ГК РСФСР 1964 года (с некоторыми изменениями действовавший на территории Казахстана вплоть до принятия ГК РК 1994 года) содержал специальное примечание к статье 21, где указывалось "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Поскольку сама земля была объявлена достоянием только государства и исключена из гражданского оборота, то естественно, и понятие недвижимости было упразднено. В ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Так, п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень недвижимого имущества были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 117 ГК РК)[3], но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В настоящее время, в казахстанском законодательстве общее определение недвижимости содержится в п.1 ст. 117 ГК РК. Термины "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" и "недвижимость" применяются как синонимы. И в тоже время, законодатель включает в эти понятия только материальные объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, при буквальном толковании получается, что законодатель на первое место выдвигает все же понятие "недвижимые вещи". К недвижимым вещам законодатель также приравнивает подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда шатания "река-море", космические объекты (п.2ст. 117 ГК РК)[3].

Законодательными актами перечень недвижимых вещей может быть расширен. Понятие "имущество" гораздо шире понятия "вещь", т.к. охватывает и имущественные права, которые не могут быть "недвижимыми" по своей природе. Следовательно, классификация имущества на движимое и недвижимое относится только к такой разновидности имущества как вещи. Поэтому, понятие "недвижимое имущество" можно вообще удалить из ст. 117 ГК РК. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнение к недвижимости такого сложного объекта как предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.119 ГКРК)[3].

В связи с развитием рыночных отношений в Республике Казахстан роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Казахстанский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 2011 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость -- это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих.

1.2 Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения[6, с.15].

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость[7, с.58].

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования -- это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости (англ. real estate) приводится в ст. 117 ГК. В частности, к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[3]. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость[8, с.115].

Следует отметить, что Гражданский Кодекс РК, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Таким образом, мы считаем необходимым внести изменения в понятие многолетнего насаждения как недвижимости. В п. 1 ст. 117 ГК РК слова "многолетние насаждения" целесообразно заменить словами "многолетние растения, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами". Поскольку термин "насаждение" предполагает только растения, посаженные искусственно. Естественно произрастающие растения остаются за чертой рассматриваемого понятия. Кроме того, не все многолетние растения должны признаваться недвижимостью, а лишь предусмотренные нормативными правовыми актами, т.е. те многолетние растения, в отношении которых установлен особый правовой режим ввиду их ценности, значимости.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[3].

При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные.

К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, помимо прочего, относятся вещи и имущественные права. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи. Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.

Нами предлагается на законодательном и теоретическом уровне различать понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием. Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.

Под недвижимостью предлагаем понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.

Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида:

1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра),

2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).

Вовлечение природных ресурсов в гражданский оборот, возможно, только после их индивидуализации. Таким образом, оборотоспособность возникает у индивидуализированного природного ресурса, который именно в таком качестве понимается как недвижимость.

Под недвижимой вещью предлагается понимать вещь, которая создана человеком, и обладает прочной связью с землей, позволяющей говорить о наличии признака капитальности. Здания, сооружения должны признаваться недвижимыми вещами только при наличии признака капитальности. Под капитальностью предлагается понимать наличие несущих конструкций здания, сооружения и их связь с землей через фундамент. Не все здания, сооружения как объекты могут быть признаны недвижимыми вещами.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.

Также предлагаем определять признаки недвижимого имущества как, абсолютный - невозможность перемещения, относительный - значимость, ценность, дается соответствующая аргументация в пользу их закрепления.

Классификация недвижимого имущества

Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 117 ГК РК. К недвижимости п.1 ст.117 ГК РК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Как уже было сказано, перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК РК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[3].

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1) земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) кондоминиумы;

6) предприятия как имущественные комплексы;

7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РК, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК).

Германское гражданское уложение (ГГУ) к недвижимости относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ).

Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы.

Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми[9, с.155].

Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Республики Казахстан, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование[10].

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в частной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности[11].

К недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.119)[3].

ГК РК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.118).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.236) либо перехода права собственности на нее покупателю.

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.242) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.240); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.317).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 303)[8, с.269].

К недвижимости ГК РК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Законодательство не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли) [12]. «С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам»[13] .

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Закона Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РК. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда, суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, установленном ст.23 Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[14].

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.118 ГК РК.

ГК РК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.119, но только на основании прямого указания закона.

Анализируя все вышесказанное, следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации.

Также хотелось бы отметить проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды.

Предлагаемое нами деление недвижимого имущества на составляющие сочетается с поддерживаемой нами концепцией «объекта - вещи», согласно которой объектами гражданских прав являются вещи, нематериальные блага и иное имущество. Права входят в состав имущества, и являются одним из составляющих элементов концепции «объект-вещь».

Объекты недвижимости, по нашему мнению, делятся на 2 вида:

1) объекты природного происхождения, созданные и существующие без приложения человеческого труда,

2) объекты природного происхождения, созданные с приложением человеческого труда, существование которых зависит от человека.

В общей классификации объектов гражданских прав понятие "недвижимость" охватывается понятием "вещь". Однако, принимая во внимание условность деления, следует различать "недвижимость" от "недвижимой вещи". «Любая дефиниция условна и не охватывает всех аспектов определяемых объектов» [15, с. 36].

Указанное деление необходимо для внесения ясности в установленные законодательством различные правовые режимы указанных объектов, для удобства в понимании и применении соответствующего правового режима, для приведения в соответствие теории права с существующей на сегодняшний день законодательной моделью, в части рассматриваемых объектов. Установление и регулирование особенностей правового режима возможно только при условии четкого определения (обозначения) соответствующего объекта.

Одним из не урегулированных в полной мере, остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 123 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное[3]. По классификации вещей недвижимость и недвижимая вещь обладают признаками индивидуальной определенности, непотребляемости, и, в зависимости от каждого определенного объекта, делимости. Некоторые объекты являются ограниченно оборотоспособными, некоторые -- полностью изъятыми из оборота.

Итак, согласно ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах[3].

Объекты недвижимости по происхождению подразделяются на две группы. Первую группу составляют объекты естественного происхождения - земельные участки, участки недр, водные объекты, многолетние насаждения и др. Они не только связаны с землей, но и их происхождение зависит от земли. Во вторую группу входят рукотворные объекты недвижимости, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению - здания, сооружения и т.д.

При классификации по составу следует различать простые объекты недвижимости - земельный участок, участок недр, многолетние насаждения, и сложные объекты недвижимости - предприятие как имущественный комплекс, сложная недвижимая вещь и др.

Указанная классификация объектов недвижимости обусловлена, прежде всего, определенными особенностями, присущими тем или иным объектам недвижимости, а также необходима для четкого уяснения различий в правовых режимах, установленных законодательством для объектов недвижимости, которые позволяют выделить указанные объекты в отдельную группу. Так, например, здания и сооружения как рукотворные объекты недвижимости обладают особенностями, позволяющими выделить указанные объекты в отдельную группу. К особенностям данных объектов относится способ их появления в качестве объектов права. Источником их происхождения является строительная деятельность человека, продолжительность процесса создания этих объектов, то есть происходит сложный процесс строительства, в результате которого создается объект недвижимости. Вместе с тем, здания и сооружения в совокупности с земельным участком являются сложными недвижимыми вещами, включающими в себя два и более объекта недвижимости, физически и функционально взаимосвязанных между собой, обладающими единым хозяйственным назначением и представляющими единое целое. Это, в свою очередь, определяет особенности процедуры заключения сделок, предметом которых они являются, а также регистрации прав на данные объекты.

Объекты недвижимости естественного происхождения образуются в силу природных явлений, и их происхождение не зависит от деятельности человека. Данные объекты недвижимости, в том числе и земельный участок, являются самостоятельными объектами недвижимости. Правовой режим данных объектов недвижимости обладает определенными особенностями, закрепленными в законодательстве. На наш взгляд, все объекты недвижимости в совокупности представляют определенную систему объектов недвижимости, центральным звеном которой выступает земельный участок. Классификация объектов недвижимости по составу обусловлена существованием, помимо простых, сложных объектов недвижимости, представляющих совокупность нескольких объектов недвижимости.

Достаточно сложным объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарный знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст. 119 ГК РК).[3] Предприятие как объект права выступает объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, например объектом купли-продажи, аренды, залога. Для предприятия как объекта права характерно единство двух признаков: во-первых, это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя имущественные права и обязанности. Во- вторых, этот комплекс используется и предназначен для предпринимательской деятельности.

Одним из сложных объектов недвижимости является объект кондоминиума. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[8, с.119].

Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

Одним из наиболее значимых вопросов, помимо понятия, признаков и видов недвижимого имущества, является вопрос о компонентах объекта как единицы недвижимости. В настоящее время относительно компонентов единицы недвижимости сложилось четыре концепции.

Поддерживая концепцию сложной вещи, предлагаем в развитие данной концепции введение понятия сложной недвижимой вещи в ГК РК. Если разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использовать его по назначению, определяемому существом соединения, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не установлено иное[16, с.7].

Понятие сложной вещи, используемое в ст. 121 ГК РК, является родовым понятием по отношению, как к движимым, так и к недвижимым вещам. Необходимо выделить признаки, которыми должна обладать сложная недвижимая вещь.

- Во-первых, сложная недвижимая вещь является комплексным объектом гражданских прав.

- Во-вторых, в состав сложной недвижимой вещи входят земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

- В-третьих, объекты недвижимости, входящие в состав сложной недвижимой вещи, обладают общей юридической судьбой, хотя подлежат отдельной инвентаризации и техническому учету.

- В-четвертых, данные объекты взаимосвязаны общим хозяйственным назначением.

- В-пятых, производится государственная регистрация прав не на объекты недвижимости, составляющие сложную недвижимую вещь, а на единую сложную недвижимую вещь.

В этой связи сложную недвижимую вещь следует признать сложным объектом недвижимости, состоящим из земельного участка и расположенных на нем недвижимых вещей, которые взаимосвязаны и обладают общим назначением.

В связи с изложенным необходимо включить в ст. 117 ГК РК отдельный пункт, в котором бы закреплялось понятие сложной недвижимой вещи как сложного объекта недвижимости. Включение в ст. 117 ГК РК такого вида недвижимого имущества упростит процедуру совершения сделок относительно таких объектов недвижимости. Указанное нововведение устранит всевозможные проблемы, которые могут возникнуть при регистрации в отдельности прав на каждый объект, входящий в состав сложной недвижимой вещи, и, соответственно, устранит проблему несовпадения правовой природы прав на объекты, входящие в состав данной недвижимой вещи, поскольку на все указанные объекты будет распространяться единый правовой режим[16, с.8].

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества и его элементы

2.1 Определение договора купли-продажи недвижимого имущества

По-нашему мнению, выделение договора купли-продажи недвижимого имущества обосновывается рядом следующих причин.