Договор купли-продажи недвижимого имущества

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 155) и Законом о регистрации (п. 1 ст. 3-1) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем -- принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче[29, с.44].

В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК)[3]. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. [30, с.66]

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи. Основу обязанностей по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанность покупателя принять товар (ст. 437) и оплатить его (ст. 438). Наряду с этим закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 436), а также застраховать товар (ст. 443) (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца[3].

В договоре купли-продажи очень важно правильно определить момент перехода права собственности на товар. По общему правилу, право собственности переходит к покупателю в момент передачи товара продавцом. Для договоров, требующих государственной регистрации (купля-продажа недвижимости, автотранспорта), право собственности переходит к покупателю с момента регистрации договора в уполномоченном государственном органе РК. С вопросом перехода права собственности тесно связан вопрос перехода риска случайной гибели. Если договором купли-продажи не предусмотрено иное, риск случайной гибели товара лежит на собственнике. Следовательно, по общему правилу, он переходит на покупателя вместе с правом собственности, т.е. с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в практике нередки случаи, когда момент перехода права собственности не совпадает с моментом перехода риска случайной гибели.

Немаловажное значение имеет проблема ответственности сторон за недостатки товара. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Более того, продавец отвечает за недостатки проданного товара и тогда, когда он не знал о них.

2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества

В целях уменьшения рисков, обеспечения надлежащего исполнения и защиты прав сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо производить оплату переданного недвижимого имущества, за исключением рассрочки и отсрочки в оплате, в момент государственной регистрации договора. В этой связи необходимо связать момент исполнения денежного обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества с моментом государственной регистрации, а именно, - с моментом подачи заявления в регистрирующие органы. Это обусловлено, тем, что не исключаются случаи, когда передача и оплата могли быть произведены до регистрации, а в регистрации отказали (например, наложили арест на имущество продавца). Возврат уплаченной денежной суммы в такой ситуации может быть существенно затруднен по разным причинам (банкротство, смерть, недобросовестность и т.п.). По данному поводу К.М. Ильясова отмечает, что если расчеты производить при подаче документов на регистрацию, то в случае неисполнения денежных обязательств со стороны приобретателя отчуждатель по заявлению мог бы приостановить регистрацию [30,с.67]. В этой связи необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены при заключении договора купли-продажи недвижимости. На наш взгляд, можно включить в договор купли-продажи недвижимости пункт о внесении покупателем денег на хранение в банк или иное подобное учреждение, нотариусу (при удостоверении договора) с условием их выдачи продавцу только по предъявлению доказательств о переходе права собственности на покупателя (копии зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости).

Исследование вопросов расторжения договора купли-продажи недвижимости показало, что ГК РК не содержит специальных правил, регулирующих последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества. В этой связи подлежат применению общие положения, согласно которым стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашениями сторон.

На наш взгляд, указанное общее правило не может быть применено к договору купли-продажи недвижимого имущества. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества по соглашению сторон должно иметь своим последствием возвращение исполненного по договору. Индивидуальная определенность недвижимости диктует необходимость и заинтересованность в возврате недвижимости при расторжении договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон. Например, при расторжении договора купли-продажи, предметом которого являются вещи, определяемые родовыми признаками, или потребляемые вещи, возврат исполненного по договору не представляется возможным, поскольку данные вещи могут быть использованы по назначению. В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, которая относится к индивидуально-определенным вещам, интерес сторон может быть направлен на возврат данного имущества. Это относится также к последствиям расторжения договора купли-продажи недвижимости при существенном нарушении условий договора купли-продажи недвижимости. Однако при этом возврат переданного недвижимого имущества или покупной цены производит сторона, нарушившая договор. Так, при передаче недвижимости продавцом и неисполнении контрагентом своей обязанности договор купли-продажи недвижимости, может быть, расторгнут по требованию продавца, но при этом недвижимость находится у покупателя. В связи с этим интерес продавца при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества может быть направлен на возврат переданной недвижимости, а также на возмещение убытков. В случае нарушения обязанности передать недвижимое имущество продавцом и уплаты денежной суммы контрагентом покупатель вправе требовать расторжения договора. В свою очередь интерес покупателя при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества направлен, прежде всего, на возврат уплаченной денежной суммы и возмещение убытков.

В этой связи обусловлена необходимость в разграничении последствий расторжения договора купли-продажи недвижимости в зависимости от оснований, в соответствии с которыми последствием при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества по соглашению сторон будет являться возврат исполненного по договору, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением сторон. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества при существенном нарушении одной из сторон договора должно иметь своим последствием возврат исполненного по договору другой стороне и возмещение убытков[16, с.13].

Правовой анализ последствий нарушения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества показывает, что непринятие имущества покупателем, предлагаемого в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Вышеуказанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, предусмотренный в законодательных актах и договоре.

Отсутствие в ГК РК норм, устанавливающих специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, обуславливает необходимость применения положений, закрепленных в п. 3 ст. 439 ГК РК. Поскольку глава 25 ГК РК не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате товара, то в данном случае продавец может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, ссылаясь на ст. 401 ГК РК.

На наш взгляд, неуплата по договору купли-продажи недвижимого имущества, скорее всего, свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств. Иногда покупатель вообще может не иметь имущества (кроме переданного), за счет которого возможно удовлетворение требований продавца по оплате вследствие этого при наличии судебного решения реально взыскать с покупателя не только «неустойку», но и основную сумму долга, то есть цену договора, часто бывает невозможно.[16, с.14]

Применение п. 2 ст. 401 ГК РК не всегда обосновано и возможно, так как ущерба, при котором продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, может и не быть. Бремя доказывания в суде существенного характера нарушения договора покупателем лежит на продавце.

Таким образом, существующее положение никак не защищает интересы лица, которое добросовестно исполнило свои обязанности по договору. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимого имущества, всегда существующую возможность его возврата, предлагается в положения главы 25 ГК РК внести новую норму. «Если покупатель не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты неустойки за пользование чужими деньгами (ст. 353 ГК РК) либо расторжения договора и возврата переданного имущества». С внесением в ГК РК данной нормы продавец получит право расторгать договор в случае нарушения покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, и это даст значительные преимущества и гарантии надлежащего исполнения покупателем договора[16, с.15].

Ситуации, когда уже после покупки-продажи недвижимого имущества, например, квартиры продавец желает получить назад проданную квартиру, а покупатель -- деньги, встречаются довольно часто. Причины для этого могут быть разными: изменилась стоимость недвижимости на рынке, и прибыль от продажи оказалась незначительной; покупатель после въезда в квартиру обнаружил, что жилье непригодно для проживания (к примеру, промерзают стены, течет крыша).

Во всех случаях расторжение договора и получение квартиры или денег обратно возможно только по решению суда. И при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо иметь в виду, в каких случаях закон определяет сделку недействительной

Основания для признания судом недействительных сделок и последствия, которые влечет за собой такое решение суда, устанавливают Гражданский кодекс Республики Казахстан.

В Гражданском кодексе РК рассматривается несколько видов недействительных сделок. К ним относятся:

сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 158 п. 1). Это все сделки, связанные с применением подложных документов, фальшивых справок, печатей и подписей, с ложной регистрацией, с наличием подчистки текста и исправлений документов, устанавливающих право собственности на квартиру, незаверенных нотариусом и др.;

сделка, с нарушениями прав несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в проданной квартире (ст. 159 п. 3 и п. 4);

сделка, совершенная гражданами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными (ст. 159 п. 5 и ст. 26);

сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 159 п. 7) или в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (см. ст. 27). По этой статье очень часто признаются недействительными сделки, в которых продавец (покупатель) квартиры входит в сговор с мошенником. Причины неспособности понимать значение своих действий самые разнообразные: от сотрясения мозга до состояния глубокого алкогольного опьянения;

сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 159 п. 8). Например, недействительна сделка купли-продажи квартиры со скрытыми дефектами: квартиру осмотрели и купили летом, а стены купленной квартиры промерзли насквозь и покрылись инеем зимой;

кабальные сделки (ст. 159 п. 9 и п. 10), совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителями одной и другой сторон. Сделка, совершенная одним из ее участников под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;

мнимые сделки, совершенные для вида, без намерения вызвать юридические последствия и притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку (ст. 160). Например, мнимая (фиктивная) сделка: квартиру переоформляют на подставное лицо, чтобы избежать ареста имущества или наложения на него взыскания, а также при оформлении квартиры под залог. В отличие от мнимой притворная сделка направлена на то, чтобы обойти запрет закона;

сделка, совершенная с нарушениями процедуры принятия наследства (ст. 1061-1064)[3].

Мы перечислили основные виды недействительных сделок без описания многочисленных юридических нюансов, возникающих в судебной практике. Однако даже приведенный перечень дает представление о том, где можно «попасться на удочку» мошенников или грабителей, и какие существуют риски расторжения сделок.

В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной возможны следующие решения суда:

продавец получает свою квартиру назад, а покупатель получает всю денежную сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры (двухсторонняя реституция);

при наличии умысла на достижение недействительной сделки у одной из сторон все полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а все полученное или причитающееся виновной стороне подлежит взысканию в доход государства (односторонняя реституция с конфискацией);

при наличии умысла на достижение недействительной сделки у обеих сторон все полученное по сделке изымается в доход государства (конфискация);

запрет дальнейшего исполнения (ст. 157 ГК РК)[3].

Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспариваемых в судебном порядке сделок с квартирами, которые установлены действующим Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений статьей 178 ГК РК установлен в три года.

Но есть специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной -- в отношении сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, вследствие злонамеренного соглашения. В таком случае срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (ст. 162 п. 2 ГК РК)[3].

Чтобы избежать ситуации с признанием сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, необходимо при покупке внимательно изучать документы, подтверждающее право собственности продавца на продаваемую квартиру. Решив продать, например свою квартиру, сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору. Это поможет защитить себя от многих ошибок, время и деньги будут потрачены не зря.

3. Договор купли-продажи предприятия

3.1 Понятие договора купли-продажи предприятия

В качестве особого объекта недвижимого имущества закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права[31, с.17].

В литературе высказывалось мнение, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника -- юридическое лицо. Хотя в таком утверждении есть определенная логика, очевидно, следует придерживаться буквального толкования п.2 ст. 125 ГК. Таким образом, многие из объектов, входящие в понятие предприятия как имущественного комплекса, не могут признаваться в качестве недвижимости.

Наличие недвижимого имущества является одним из признаков предприятия; в составе предприятия обязательно должно быть недвижимое имущество. В научной литературе выделяются следующие признаки предприятия:

1) предприятием как объектом признается только действующий имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности, право требования, долги, неимущественные права, а также иные права не должны включаться в состав предприятия как имущественного комплекса.

2) предприятие является динамичным объектом.

3) предназначение имущественного комплекса предприятия - для удовлетворения определенного вида сароса на товары, работы, услуги[8, с.123].

К недвижимости предприятия относятся - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 119 ГК РК)[3].

Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами Республики Казахстан. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов.

В прошлое время, подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РК допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 59-110 ГК)[3]. К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.510 ГК РК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями» [3]. Для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества.

Таким образом, предприятие является "сложным" объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия. Для предприятия как объекта права характерно единство двух признаков: во-первых, это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя имущественные права и обязанности. Во- вторых, этот комплекс используется и предназначен для предпринимательской деятельности[31, с.17].

Одной из разновидностей договоpa купли-продажи недвижимого имущества является продажа предприятия, специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК РК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами.

Во-первых, предприятие - это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

Во-вторых, предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.

В-третьих, предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь.

Наконец, предприятие - это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям. Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.[8, с.124]

Договор продажи предприятий является разновидностью договора купли-продажи, его специфическое содержание обусловлено особенностями предмета договора - предприятия как имущественного комплекса. Порядок продажи предприятий определяется ст. ст. 493 - 500 ГК РК, кроме того, к отношениям по продаже предприятий применяется и законодательство о приватизации. Понятие "предприятие" используется в законодательстве Республики Казахстан в двух значениях. Во-первых, предприятие, это юридические лица, основанные на государственной собственности. Во-вторых, предприятие, это объект гражданского права - имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, его режим определяется ст. 119 ГК РК и нормами другого законодательства. Данный объект гражданских прав может существовать независимо от организационно - правовой формы юридических лиц, которыми осуществляется предпринимательская деятельность, более того, предприятием (имущественным комплексом) может быть и имущество, используемое индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности.

То, что юридическое лицо, которое обладало имуществом, не являлось коммерческим, не является определяющим при оценке имущества в качестве предприятия. Определяющей является возможность его использования как имущественного комплекса в предпринимательских целях. Подтверждение сказанному мы можем найти, обратившись к положениям Правил организации и проведения аукционов по продаже объектов приватизации. В п.п. 1, п. 1 Правил определяется: " объект приватизации" - государственное предприятие и учреждение как имущественный комплекс".

В первую очередь обратим внимание на полимерность состава предприятия как объекта гражданских прав. Безусловно, предприятие находится в гражданском обороте как одна сложная вещь. Совершение сделки в ее отношении влечет изменения юридической судьбы всех составляющих имущественного комплекса - предприятия.

Вместе с тем, разнородный состав имущества, объединяемого в таком комплексе, не может не влиять на существование особенности содержания договора продажи предприятия. Не усложняя вопрос, заметим, к примеру, порядок продажи вещей, а также имущественных прав не может совпадать, несмотря на то, что в отношении их будет заключен единый договор купли - продажи, локальные права и обязанности сторон в отношении каждого отдельного имущества, входящего в состав предприятия, могут различаться.

Таким образом, и сам договор продажи предприятия также является "полимерным" по содержанию. Кроме того, предприятие приравнивается к недвижимому имуществу. Поэтому, договоры купли - продажи в их отношении, будут совершатся с учетом правового режима недвижимости. Как отмечалось ранее, в гражданском праве республики отсутствуют нормы, непосредственно регулирующие купли - продажи недвижимости, поэтому, конечно, же и при совершении договоров продажи предприятий возникнут определенные, связанные с этим, сложности. Новизна анализируемого правового материала, обусловливает то, что данная черта договора купли - продажи предприятия требует разносторонних исследований его содержания и вообще всех особенностей[32, с.74].

От договора продажи предприятия следует отличать те договоры, с помощью которых устанавливаются другие права на него.

Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ - покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.

Так, приобретение лицом 100% акций АО у его акционеров порождает право собственности не на имущество АО, а лишь на акции, что, в свою очередь, дает право контроля за обществом. Право собственности на имущество АО, равно как и все обязательственные и исключительные права (т. е. предприятие), принадлежат самому акционерному обществу как особому субъекту права. Поэтому при продаже акций не происходит смены собственники предприятия: им остается АО, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (акционер).

В случае продажи предприятия происходит его переход из собственности одного предпринимателя (АО) в собственность другого (покупателя) При этом продавец (АО) может продолжать ведение предпринимательской деятельности, поскольку в его распоряжении оказывается денежная сумма, уплаченная в качестве покупной цены. Покупатель предприятия не получает акций, ранее эмитированных продавцом, поскольку акции удостоверяют обязательственные права акционеров к АО, тогда как покупатель приобретает право собственности на купленную вещь.

Лицо, купившее предприятие, может использовать его в своей предпринимательской деятельности непосредственно, без создания нового юридического лица (в этом случае покупатель будет выступать в качестве индивидуального предпринимателя). Возможен и другой вариант, когда покупатель вносит купленное предприятие в качестве вклада в уставный (складочный) капитал нового юридического лица, получая взамен акции или права участия в этой организации[33, с.16].

Таким образом, в соответствие со ст. 493 ГК РК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам[3].

Права и обязанности по отношению к работникам предприятия переходят от продавца к покупателю предприятия в порядке, предусмотренном законодательными актами о труде.

Права на использование фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания и других средств индивидуализации продавца и его продукции, выполняемых им работ или услуг, а также принадлежащие продавцу на основе лицензии права использования средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права, полученные на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него специального разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Особенности продажи предприятия в порядке приватизации определяются законодательными актами о приватизации.

Договор продажи предприятия является консенсуалъным, возмездным, взаимным. [33, с.17]

Сторонами договора купли - продажи предприятия, продавцом и покупателем могут являться любые субъекты гражданско-правовых отношений - физическое и юридическое лицо. То, что предприятие имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, должно оказывать определенное влияние и на состав участников этого правоотношения. Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. К примеру, покупателем предприятия по общему правилу не должно являться некоммерческое юридическое лицо. Однако в законодательстве нет прямого запрета (на нецелевое использование предприятия). Такого рода запрет может содержаться в условиях тендера по приватизации объектов государственной собственности.

При продаже государственных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают Республика Казахстан в лице соответствующих органов или учреждений. Государство может выступить в роли покупателя предприятия, в тех случаях, когда производится национализация предприятия. Гражданские права и обязанности в таком случае будет возникать из сложного юридического состава. Теоретически не исключено, что государственное предприятие может выкупить интересующие его производственные мощности у частного предпринимателя. Точно также уполномоченный орган - представитель государства может вступить в равноправные, эквивалентные отношения такого рода в целях организации государственного предпринимательства в определенной сфере[34].

3.2 Существенные условия договора купли-продажи предприятия

Как и во всех договорах купли-продажи предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Существуют некоторые отличия в правилах, на основе которых происходит определение предмета. Поскольку предприятие является по существу сложной вещью, то к нему применим порядок определения состава сложной вещи, предусмотренный ст. 121 ГК РК[3]. Стороны договора вправе сами определить, какое имущество будет входить в состав предприятия. Однако, в конечном счете, за исключением отдельных вещей (оборудования, зданий и т.д.), имущество не должно переставать быть комплексом. Предприятие представляет собой какое-то действующее производство или производство, которое может быть запущено после небольшой наладочной работы, комплектации и т.д. Если же совокупность вещей в результате выборки, произведенной сторонами, представляет собой разрозненное имущество, то к нему будут применены общие нормы о купле-продаже.

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. В связи с этим законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации.

Вслед за германской цивилистикой российская и казахстанская доктрина традиционно выделяет в составе предприятия материальные и нематериальные элементы.

К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, т. е. торговое заведение, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горючесмазочные материалы), а также наличные денежные средства, т. е. касса.

Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую (задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т. д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Все указанные элементы входят в состав предприятия и, по общему правилу, переходят по договору к покупателю[35, с.105].

По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии). Строго говоря, эти правомочия являются не субъективными гражданскими правами, а элементами правосубъектности продавца. Если же продавец все-таки передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п. 4 ст. 493 ГК).[3]

Предметом договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя, но и часть этого предприятия (например, имущество, закрепленное за филиалом, цехом). В то же время продажа отдельных элементов, входящих в состав предприятия (здание, станок, имущественное право и т.д.), осуществляется на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости. Как же разграничить предметы этих договоров? Ответ следует искать в самом понятии предприятия. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т.е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами § 6 главы 25 ГК. Все другие сочетания (комплекты) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют.

Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия - это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом -- кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому ст. 493 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон. Однако п. 2 ст. 495 ГК говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определенно цены. Означает ли это, что стороны при установлении цены связаны содержанием этих документов? Думается, нет. Во-первых, договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. Поэтому ничто не препятствует стороне договора продать или купить предприятие себе в убыток. Кроме того, на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Наконец, продажа предприятия может обусловливаться личными мотивами сторон, не имеющими ничего общего с экономикой и финансами. Таким образом, документы, предусмотренные ст. 495 ГК, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения[36, с.96].

Цена предприятия определяется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, безусловно, преобладающим и в этой сфере договорных правоотношений будет принцип свободы договора. При продаже предприятий не исключены отступления от эквивалентности встречных удовлетворений получаемых каждой из сторон. Особый порядок определения цены может предусматриваться для случаев продажи предприятий через торги, организуемые уполномоченным государственным органом в порядке приватизации. Например, в соответствии с п. п. 34, 35 Правил организации и проведения аукционов по продаже объектов приватизации, цена продаваемого объекта может устанавливаться путем проведения торгов по английскому или голландскому методам. Конечно, методы проведения торгов можно расценить как особый порядок оферты, но вместе с тем, нельзя не признать того, что они оказывают безусловное влияние и на установление цены продаваемого предприятия.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 494 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 495 ГК).

Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 2 ст. 494 ГК)[36, с.97].

3.3 Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, согласно ст. 497 ГК РК[3]. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого невозможны ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором [3]. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного в составе предприятия.

В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты.

Особое значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности).

Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Обязанность по фактической передаче вещи покупателю - едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи.

Разумеется, логика законодателя понятна: предприятие - сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов. Осуществить их фактическую передачу (например, путем вручения) покупателю не всегда возможно, тем более одновременно. Поэтому закон и устанавливает специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической передачи вещи. Однако и игнорировать обязанность продавца фактически ввести покупателя во владение вещью нельзя. Таким образом, предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что продавец к этому времени обеспечил фактическую возможность покупателю беспрепятственно принять предприятие («в натуре»).[30, с.21]

Обязанность перенести на покупателя право собственности прямо вытекает из легального определения договора продажи предприятия. В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 497 ГК РК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором[3]. Здесь, в отличие от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т. е. передача предприятия), регистрация права собственности.

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. Статья 498 ГК РК. Переход права собственности на предприятие

1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

2. Государственная регистрация права собственности покупателя на предприятие осуществляется непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 497 настоящего Кодекса).

3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса.[3]

Дело в том, что покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. Покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено. Это право покупателя весьма схоже с правом собственности, хотя и является вторичным вещным правом. Выбирая между собственником и носителем вещного права (достаточно широкого по объему), законодатель возлагает риск случайной гибели на последнего, вероятно, потому что он в состоянии реально влиять на сохранность имущества.

Статья 499 ГК РК устанавливает последствия передачи и принятия предприятия с недостатками:

1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 413 - 415, 419, 422, 428, 432 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 настоящей статьи.

2. В случаях, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и утраченном имуществе (пункт 1 статьи 497 настоящего Кодекса), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором.

3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

4. Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества, подлежащих передаче, должен без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

5. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные в соответствии с настоящим Кодексом, законодательными актами или договором, либо устранение недостатков невозможно.[3]

В силу прямого указания п. 1 ст. 499 ГК РК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако в п. 2 той же статьи содержится норма, резко сужающая права покупателя, получившего имущество ненадлежащего качества либо в меньшем количестве (некомплектное): он вправе требовать только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Как же следует понимать правило п. 2 ст. 499 ГК? Вероятно, право требовать уменьшения покупной цены является единственным способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (т. е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.[36, с.96]

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора. Однако это право возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний тем не менее не устранит после этого недостатки предприятия.

При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст. 500 ГК РК[3].

Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.

Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает обязательства перед третьими лицами. Значит, говорить о полной свободе предприятия от юридических обременений не приходится. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Поэтому трудно объяснить правило п. 3 ст. 499 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь, если долги не упомянуты в передаточном акте, они просто не могли перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст.499 ГК[3].

Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 496 ГК). Права кредиторов при продаже предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть письменно уведомлены продавцом о продаже предприятия до его передачи покупателю.

2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.