Договор купли-продажи недвижимого имущества

4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.[3]

Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т. е. до момента подписания сторонами передаточного акта, в письменной форме. Обязанность такого уведомления лежит на продавце, поскольку именно он должен передать предприятие (в том числе и долги) покупателю.

Кредиторы, которые не изъявили согласия на перевод долга, вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства (и возмещения убытков), либо признания договора недействительным полностью или в соответствующей части. Однако длительность и характер сроков, в течение которых можно осуществить указанные требования, различны. Для кредиторов, извещенных о переводе долга, этот срок равен трем месяцам (с момента получения уведомления) и относится к числу сроков существования гражданских прав. Его истечение погашает право кредитора заявить соответствующие требования продавцу. Для защиты прав кредиторов, не извещенных о переводе, установлен годичный срок исковой давности. Он начинает течь с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия (и соответственно о нарушении его прав).

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 496 ГК)[3].

Основная обязанность покупателя по договору - оплата полученного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.

Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В первом случае продавец сможет требовать от покупателя принятия предприятия путем подписания передаточного акта либо расторжения договора. Во втором - потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд. Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков.

Таким образом, особенностью договора продажи предприятия является порядок передачи имущества покупателю. Если в соответствии с нормами общего характера о купле-продаже правовое значение придается фактической передаче вещи, то в соответствии с п. 3 ст. 497 ГК РК предприятие считается преданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С продавца не слагается обязанность по введению покупателя в фактическое владение предприятием. Как видим, передача имущества по договору продажи предприятия влечет наступление иных последствий, чем по договорам купли - продажи, не связанны с уступкой права собственности на недвижимое имущество. Передача по договору купли - продажи предприятия не опосредует переход права собственности, однако, она обуславливает переход с продавца на покупателя рисков случайной гибели или порчи имущества.

В целях обеспечения надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате стоимости предприятия и в иных целях договором может быть предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты за него или наступления иных обстоятельств, например, получения гарантии банка по оплате за предприятие и др. Покупатель в соответствии со п. 3, ст. 498 ГК РК вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса.

Как следует из смысла приведенной нормы, покупатель должен иметь возможность пользоваться и распоряжаться предприятием таким образом, чтобы его имущественные интересы не страдали, например, чтобы не снижался объем производства и т.д. В российской цивилистике данное право покупателя до перехода права собственности рассматривается как производное (вторичное) вещное право. В казахстанских научных трудах, посвященных изучению проблем вещного права, оно не рассматривается.

Как видим, нормы объективного права предусматривают правомочия, схожие с правомочиями обладателей некоторых иных известных вещных прав. Вместе с тем нельзя не учитывать того, что такое право не имеет собственного экономического содержания, не опосредуется самостоятельной юридической формой распоряжения имуществом, которое одновременно может служить и основанием возникновения того или иного вещного права.

Ярко выраженная специфичность договора купли-продажи может быть усмотрена и в следующем. За редким исключением, предприятие не может продаваться свободных от прав от него третьих лиц, поскольку уступаются долги предприятия. Но это не означает, что правило статьи 413 ГК РК относительно обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, совсем не распространяется на отношения по продажи предприятий.

Во-первых, покупатель, приходя к соглашению с продавцом насчет предмета договора, информируется о наличии долгов, если же это не происходит, то, значит, нет и соглашения о предмете. Такое толкование однако не исключает пограничные ситуации, где вопрос о владении покупателя информацией о наличии долгов вызывает сомнения. В таком случае применяется презумпция того, что покупателю не было известно о долгах, если продавец не докажет, что покупатель знал о догах во время заключения договора или передачи предприятия (п. 3 ст. 499 ГК РК)[3].

Во-вторых, раз речь идет о долгах предприятия, то следует уточнить, что имеются в виду обязательственно права третьих лиц в отношении предприятия. Это могут быть и относительные притязания, непосредственные возникшие из-за нарушения вещных прав тех или иных субъектов. То есть, на обременение предприятия вещными правами третьих лиц целиком и полностью распространяется действие статьи 413 ГК РК[3].

Кредиторы предприятия должны быть письменно уведомлены продавцом о продаже предприятия до его передачи покупателю, если обязательства в отношении их включаются в состав продаваемого предприятия. Гражданское законодательство не предусматривает сроков такого уведомления. Кредитор должен письменно сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга. Если это не было сделано, ему предоставляется трехмесячный срок, который начинает течь со дня получения уведомления о продаже, когда он вправе потребовать прекращения либо досрочного исполнения обязательства. При этом он может также потребовать возмещения продавцом причиненных ему убытков. Кредитор также вправе требовать признание договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. После передачи предприятия покупателю продавец вместе с ним несет солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были перенесены на покупателя без согласия кредитора.

Такая же солидарная ответственность продавца имеет место в тех случаях, когда оказываются уступленными обязательства, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него специального разрешения (лицензии). Это также отличает договор продажи предприятия от остальных разновидностей купли - продажи, поскольку в отличие от них, в двух указанных случаях, юридическая связь продавца и его бывшего имущества не прекращается. Основные обязанности покупателя - уплата покупной цены и принятие имущества. Уплата цены предприятия происходит в обще установленном порядке. Особые условия могут предусматриваться договором или законодательством. Например, при приватизации государственного имущества (предприятия) покупатель производит расчеты в следующем порядке. Авансовый платеж вносится в размере не менее 50 % от цены, установленной в ходе торгов. В срок не позднее пяти банковских дней со дня подписания договора гарантийный взнос, который при приватизации также производится в обязательном порядке, рассчитывается в счет причитающегося авансового платежа. Оставшаяся сумма должна быть взнесена не позднее тридцати календарных дней со дня подписания договора купли - продажи.

Если покупатель допускает просрочку (независимо от продолжительности) авансового или окончательного платежа, продавец расторгает договор в одностороннем порядке и праве потребовать от покупателя возмещение реальных убытков в части, не покрытой гарантийным взносом, и неустойки, установленной в договоре, только после полной оплаты объекта, на договоре купли - продажи делается отметка об этом. Она служит основанием для проведения государственной регистрации изменения собственника на предприятие. Обязанность покупателя по принятию предприятия исполняется путем подписания им передаточного акта. Продавец имеет право потребовать от него принятия предприятия. Наряду с этим, покупатель, конечно же, должен совершить и фактические действия по вступлению в предприятие, если же он этого не делает, как было указано выше, риск случайной гибели или порчи имущества будет лежать непосредственно на нем[37].

Некоторые проблемы правопреемства в договоре продажи предприятия

Проблемы правопреемства в гражданских правоотношениях являются весьма актуальными для современного гражданского законодательства и правоприменительной практики. Однако казахстанская судебная практика относительно вопросов правопреемства противоречива. В большинстве случаев главной проблемой, которая выступает предметом судебного рассмотрения, является вопрос об определении управомоченного и/или обязанного лица.

Относительно вопросов правопреемства судебная практика двойственна. В одних случаях при схожих фактических обстоятельствах суды признают правопреемство, в других - нет. Отчасти это можно объяснить несовершенством действующего законодательства по данной проблеме. Но только отчасти. Другая, более серьезная причина заключается в неправильном толковании и применении гражданских норм о правопреемстве участниками гражданских правоотношений и судами. Сыграла свою негативную роль и наспех проведенная приватизация. Покупатели бывшего государственного имущества иногда на практике до сих пор расплачиваются за ее результаты[38].

Рассмотрим реальный гражданско-правовой спор, связанный с установлением правопреемства, и судебные решения, вынесенные по этому делу.

В марте 1975 г. с работником С. произошел несчастный случай на производстве. В результате С. был признан инвалидом, а предприятие выплачивало ему пособие до момента приватизации (декабрь 1998 года). При этом с 1975 по 1998 гг. предприятие неоднократно реорганизовывалось, но свои обязательства перед работником исполняло исправно.

В декабре 1998 г. между территориальным комитетом государственного имущества и приватизации и ТОО «Б» был заключен договор купли-продажи указанного предприятия как имущественного комплекса. Два положения данного договора имеют принципиальное значение для целей настоящей статьи. Во-первых, по условиям договора ТОО «Б» взяло на себя всю ответственность за здания, оборудование, финансовые активы и пассивы, а также обязательства и долги объекта. Во-вторых, договором была закреплена обязанность ТОО «Б» обеспечить социальные гарантии работникам приватизированного предприятия, предусмотренные действующим законодательством Республики Казахстан.

Отметим, что с января 1999 г. по декабрь 2002 г. ТОО «Б» также исправно выплачивало С. ежемесячное пособие. После смены руководства ТОО «Б» новый руководитель отказал С. в осуществлении выплат ввиду отсутствия оснований. С. обратился в департамент Министерства труда и социальной защиты населения РК, который выдал соответствующее предписание. Это предписание не было выполнено, что послужило поводом для обращения в суд. Здесь мы подходим к сути конфликта. Суд, изучив представленные сторонами конфликта документы, посчитал, что указанные выше положения договора о приватизации предприятия как имущественного комплекса однозначно свидетельствуют о наличии правопреемства и обязал ТОО «Б» производить С. соответствующие выплаты.

Для научного анализа судебного решения следует обратиться к теории гражданского права.

Традиционно в цивилистике выделяют две разновидности правопреемства: частное (сингулярное) и общее (универсальное). При частном правопреемстве к правопреемнику переходят только определенные (отдельные) права и (или) обязанности правопредшественника. Частное правопреемство требует конкретного обозначения передаваемых прав и (или) обязанностей (долгов). В отличие от частного универсальное правопреемство означает переход всей совокупности прав и обязанностей лица к правопреемникам. Случаев общего правопреемства немного. Это некоторые виды реорганизации юридических лиц (например, слияние и присоединение[39, с.13]) и, например, наследование имущества физических лиц.

Б. Черепахин делает важное дополнение к понятию общего правопреемства и предлагает его различать не только от перехода отдельных прав и отдельных обязанностей, но также и от перехода отдельных совокупностей прав или обязанностей, выделенных из всей совокупности прав и обязанностей, принадлежащих праводателю[40, с.322]. Подчеркнем, что в указанном случае речь идет только о сингулярном, а не об общем правопреемстве.

Примером перехода отдельной совокупности прав и обязанностей от одного лица к другому как раз и является договор купли-продажи предприятия. Предприятие - это особый объект гражданского права, который в силу своей сложности и неоднородности относится к так называемому имущественному комплексу. Согласно п. 2 ст. 119 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Выделенное положение ГК позволяет определить правопреемство при продаже предприятия как имущественного комплекса в качестве сингулярного, а не универсального. Другими словами, стороны договора купли-продажи в самом тексте договора определяют, какое именно имущество переходит от продавца к покупателю в составе предприятия как имущественного комплекса.

В рассматриваемом случае мы сталкиваемся с аналогичной ситуацией. Договор купли-продажи имущественного комплекса предприятия включал: 1) текст договора, 2) дополнение к договору купли-продажи, 3) акт приема-передачи имущественного комплекса предприятия и прилагаемых к нему перечней № 1 и № 2, являющихся неотъемлемой частью акта приема-передачи.

Вывод суда о передаче ТОО «Б» обязательств по возмещению вреда перед С. этими документами не подтверждается. Так, перечнем № 2 был определен штат работников предприятия по состоянию на 31.12.1998 г., которые впоследствии были приняты в штат ТОО «Б» с 4.01.1999 г. Каких-либо данных о С. этот перечень не содержит, и, следовательно, никаких обязательств перед ним покупатель не несет. Положения договора об обязанности ТОО «Б» по обеспечению социальных гарантий работникам приватизированного объекта, предусмотренные законодательством Республики Казахстан, распространяются только на лиц, принятых в его штат согласно указанному перечню.

Кроме того, в соответствии с п. 1.2 договора ТОО «Б» обязалось оплатить кредиторскую задолженность предприятия в сумме 27 305 000 тенге, определенную по состоянию на 1 октября 1998 года. Согласно отметке продавца оплата стоимости объекта произведена полностью. Это, безусловно, свидетельствует о надлежащем исполнении ТОО «Б» всех обязанностей, предусмотренных указанным договором.

Также суду дополнительно были представлены документы с расшифровкой задолженности, переданной по договору купли-продажи предприятия. В этих документах упоминания об обязательствах ТОО «Б» перед С. отсутствуют.

Кроме указанных документов суду было представлено письмо из департамента юстиции о том, что предприятие, имущественный комплекс которого составлял предмет вышеуказанного договора купли-продажи, на момент рассмотрения спора является действующим и числится в государственном реестре юридических лиц. Таким образом, очевидно, что при отсутствии доказательств перехода долгов предприятия по договору купли-продажи обязанным лицом перед С. остается государственное предприятие.

Этот вывод следует также из теоретических положений гражданского права и из положений действующего законодательства.

Во-первых, продажа предприятия являет собой случай частного (сингулярного) правопреемства, и покупателю переходит только тот комплекс имущественных прав и обязанностей, который поименован в договоре купли-продажи.

Данный тезис находит подтверждение в действовавшем на тот период законодательстве о приватизации. Так, согласно п. 3 ст. 6 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23 декабря 1995 г. за № 2721 «О приватизации» покупатель становится правопреемником гражданских прав и обязанностей приватизированного предприятия, если иное не предусмотрено Указом «О приватизации» и договором купли-продажи. Пункт 2 ст. 17 Указа «О приватизации» содержит указание на обязанности продавца при подготовке объекта к приватизации. В нем, помимо прочего, закреплены обязанности: 1) произвести оценку стоимости объекта приватизации в соответствии с нормативным правовым актом, разработанным продавцом и утвержденным Правительством РК; 2) подготовить и представить по требованию покупателя информацию об обременениях объектов приватизации, а также о сумме кредиторской и дебиторской задолженности, заключенных контрактах и договорах приватизируемого предприятия, если объектом приватизации является предприятие как имущественный комплекс.

Данное правило дополнительно содержится в Положении по оценке стоимости объектов приватизации[41], п. 11 которого предусмотрено, что начальная цена предприятия как имущественного комплекса определяется на основании данных баланса предприятия. Баланс предприятия, заверенный налоговым органом, представляется на дату принятия решения о приватизации государственным органом, уполномоченным распоряжаться государственным имуществом. Начальная цена предприятия (НЦпр) определяется по формуле:

НЦпр = Апр - Опр,

где: Апр - общая стоимость активов предприятия (строка 360 актива баланса предприятия);

Опр - обязательства предприятия.

Обязательства предприятия включают заемные средства и кредиты; расчеты с кредиторами и авансы, полученные от покупателей и заказчиков. Обязательства предприятия определяются на основании данных раздела II пассива баланса «Расчеты и прочие пассивы» путем суммирования данных по строкам 500-620, 635-720 баланса: статья «Долгосрочные кредиты банков» (ст. 92), статья «Долгосрочные займы» (ст. 95), статья «Краткосрочные кредиты банков» (ст. 90), статья «Кредиты банков для работников» (ст. 93), статья «Краткосрочные займы» (ст. 94), статья «Расчеты с кредиторами за товары, работы и услуги за минусом НДС», статья «Расчеты по векселям выданным» (ст. 60), статья «Расчеты по оплате труда» (ст. 70), статья «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» (ст. 69), статья «Расчеты с дочерними предприятиями» (ст. 78), статья «Расчеты с кредиторами по внебюджетным платежам» (ст. 67), статья «Расчеты с бюджетом» (ст. 68), статья «Расчеты с прочими кредиторами», статья «Авансы, полученные от покупателей и заказчиков» (ст. 64) применительно к форме баланса за 1995 год.

Доказательств нарушения указанных нормативных правовых актов, регулирующих процесс приватизации, суду представлено не было. Эти обстоятельства дают основания для утверждения об отсутствии законных оснований для осуществления выплат С., которые были произведены ТОО «Б» в период с 1 января 1999 г. по декабрь 2002 года, что позволяет их квалифицировать в качестве неосновательного обогащения, полученного работником без законных оснований (ст. ст. 853 - 960 ГК).

Примерно аналогичный случай о правопреемстве при продаже предприятия, ставший к тому же хрестоматийным, имел место в практике арбитражных судов Российской Федерации. Для сравнения приведем его максимально точно.

ТОО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие, магазин «Овощи», имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

Отказывая в иске, суд сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1 ст. 559 гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В п. 2 ст. 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях ГК РФ.

В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

Все вышесказанное позволило высшему арбитражному суду сформулировать следующее толкование соответствующих положений ГК о правопреемстве в договоре купли-продажи предприятия: в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства[42].

Таким образом, судебной инстанцией сформулирована презумпция полного перехода прав и обязанностей предприятия как имущественного комплекса в договоре купли-продажи предприятия, т.е. случай универсального правопреемства.

В порядке сравнения двух ситуаций отметим следующие обстоятельства: 1) рассматриваемый нами «казахстанский» случай имел место до принятия и введения в действие ГК РК (Особенная часть) (декабрь 1998), и поэтому аналогичные положения казахстанского законодательства к нему не применимы; 2) в данном случае спор возник из-за несоответствия условий конкурса условиям договора продажи предприятия, предложенного продавцом. По нашему мнению, распространение арбитражным судом правил об универсальном правопреемстве, сформулированных в данном споре, на все случаи продажи предприятия едва ли оправдано; 3) данная позиция арбитражного суда РФ встретила в литературе справедливую критику.

Так, О. Романов в работе, специально посвященной анализу состава предприятия как имущественного комплекса, пишет, что «на подобные случаи практикой должна устанавливаться и утверждаться обратная презумпция, по которой каждый долг в случае сомнения считался бы не относящимся к предприятию и не переходящим на другое лицо… Возложение на это лицо неучтенных в договоре и притом спорных обязанностей противоречило бы принципу справедливости. Поэтому кредитор, ищущий установления по отношению к себе солидарной ответственности бывшего и настоящего владельца предприятия, должен доказать, что требование его относится именно к тому предприятию, которое передано по сделке. Если доказано это не будет, добросовестный приобретатель предприятия отвечать по обязанностям прежнего владельца не должен»[43, с.222].

Примерно аналогичной позиции придерживается и В. Белов, который считает, что «предметом договора перевода долга может быть юридическая обязанность, входящая в содержание обязательственных правоотношений, причем при делимости предмета обязательства - как полностью (в отношении всего предмета обязательства), так и в части долга. Если предмет договора определен недостаточно четко (не произошло индивидуализации долга), и это стало причиной спора переводителя и принимателя относительно того, кто и в чем обязан кредитору, достоверными должны предполагаться сведения, представленные переводителем (прежним должником). На принимателя же (и кредитора) вполне логично возложить бремя опровержения этой презумпции»[44].

Ю. Басин, анализируя правопреемство при передаче предприятия в качестве имущественного комплекса, пишет, «что вполне применимы условия правопреемства, предусмотренные статьей 46 ГК, то есть переходят лишь долги (равно как и имущественные активы), указанные в передаточном акте… При передаче предприятия в качестве имущественного комплекса возникает еще одна проблема, связанная с тем, сохраняется либо не сохраняется в итоге передачи собственник этого комплекса. При сохранении собственника передается лишь часть предприятия, что не ведет к прекращению юридического лица, передающего комплекс. И это лицо либо собственник его имущества, если речь идет о государственном предприятии, сохраняют за собой все долги, не переданные тому, кто становится новым собственником передаваемого имущественного комплекса»[45].

Во-вторых, переход долгов в составе предприятия при его продаже как имущественного комплекса возможен только при наличии специального соглашения об этом между продавцом и покупателем.

Уже цитируемый выше российский автор В. Белов считает, что «для перевода долга, согласно действующему российскому законодательству, необходимы три акта: а) волеизъявление должника перевести долг (п. 1 ст. 391 ГК РФ); б) волеизъявление кредитора заменить должника (п. 1 ст. 391 ГК РФ); в) волеизъявление «другого лица» принять долг (его необходимость выводится из общих начал гражданского права, не позволяющих вторгаться в чужой правовой статус без согласия данного лица)». Далее автор заключает, что никакие иные институты, не предполагающие наделения особым юридическим значением каждого из трех волеизъявлений (в частности, такие как пассивная делегация и интерцессия), перевода долга не производят[45, с.17].

Соглашаясь с мнением В. Белова, зададим закономерный вопрос: свидетельствует ли условие договора купли-продажи предприятия о том, что ТОО «Б» взяло на себя всю ответственность за здания, оборудование, финансовые активы и пассивы, а также обязательства и долги объекта о наличии соглашения о переводе долга госпредприятия перед С. на покупателя? Мы полагаем, что нет. В подтверждение этого сошлемся на п. 1 ст. 392 ГК, который закрепляет правило о том, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Действительный смысл данного договора должен быть определен из текста самого договора дополнения к договору, акта приема-передачи с прилагаемыми к нему перечнями, документов с расшифровкой задолженности, переданной по договору купли-продажи предприятия. При отсутствии в этих документах указания на соответствующий долг следует вывод, что соглашение о его переводе на покупателя между сторонами достигнуто не было. Обязанным лицом в этом случае остается государственное предприятие или государство, но не покупатель. К тому же, о возможности перевода долга «забыли» спросить кредитора, коим является С., а императивный характер правила п.1 ст. 348 ГК только подтверждает сделанный выше вывод об отсутствии правопреемства.

В-третьих, сама конструкция предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним требует законодательного совершенствования. [46]. Мы полагаем, что предприятие в качестве имущественного комплекса нельзя признать ни в качестве недвижимого имущества, ни в качестве вещи, т.е. объекта права собственности и иных вещных прав. Данное утверждение связано с тем, что структуру предприятия как имущественного комплекса образуют не только вещи, но и другое имущество, которое призвано выступать объектом соответствующих гражданских прав, например, исключительных - право на фирменное наименование, торговый знак и другие. Кроме того, имущественный комплекс предприятия может включать и долги, определенные обязательства, а право собственности на обязанности для правовой системы Казахстана является ничем иным, как юридическим нонсенсом. Далее в самом понятии «предприятие» заключены качества объекта и субъекта гражданского права и, по сути, например, в случае совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса, речь должна идти о нескольких различных юридических ситуациях:

а) передача вещей (движимых и недвижимых),

б) перевод долга,

в) уступка требования,

г) переход исключительных прав и др.

Таким образом, передача предприятия представляет собой сделку, содержащую несколько юридических понятий и конструкций. Так, например, ни одна попытка произвести государственную регистрацию предприятия в качестве недвижимости по ст. 119 ГК и др. не увенчалась успехом. Регистрирующему органу удалось только зарегистрировать собственно недвижимость в узком значении этого слова (п. 1 ст. 117 ГК)[47].

Поэтому продажу предприятия в качестве имущественного комплекса нельзя в чистом виде отнести к договору купли-продажи, а правильнее его определить в качестве смешанного договора, который включает в себя правила о передаче вещей (движимых и недвижимых), уступки требования и переводе долга, а также переходе некоторых исключительных прав. При этом отсутствие в тексте договора упоминания о передаче (уступке, переводе или переходе) каких-либо объектов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, безусловно, должно означать их сохранение за продавцом.

Заключение

В результате исследования правовой природы договора купли-продажи недвижимого имущества выявлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества приобретает самостоятельность наряду с иными отдельными видами договора купли-продажи, содержащимися в главе 25 ГК РК, по признаку особого объекта отчуждения, то есть недвижимого имущества, и должен быть закреплен в главе 25 ГК РК как отдельный вид договора купли-продажи. В то же время данному договору присущи большинство основных признаков договора купли-продажи, которые отличают его от других типов самостоятельных гражданско-правовых договоров, предусмотренных в особенной части ГК РК.

Передача по договору купли-продажи недвижимого имущества не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)».

Комплексное исследование теоретических и практических проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества показало наличие нерешенных и дискуссионных вопросов в науке и практике правоприменения, отсутствие комплексного подхода в правовом регулировании договора купли-продажи недвижимого имущества и иных вопросов, требующих решения. В этой связи мы приходим к следующим кратким выводам по результатам дипломного исследования.

В целях формирования научной и законодательной концепции правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества, соответствующего интересам общества и правовой системы Республики Казахстан, предлагается:

ввести в законодательство понятие сложной недвижимой вещи для нескольких объектов недвижимости, физически и функционально взаимосвязанных между собой;

в интересах участников гражданского оборота выделить в отдельном параграфе главы 25 ГК РК договор купли-продажи недвижимости;

при правовой характеристике договоров определить региструмальные договора по моменту заключения как самостоятельный вид консенсуальных договоров;

для обеспечения стабильного оборота недвижимости и защиты прав интересов сторон договора купли-продажи недвижимости выделить цену в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости;

В связи с изложенным возникает необходимость в более комплексном подходе к решению вопросов, связанных с правовым регулированием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Договор продажи предприятий является разновидностью договора купли-продажи, его специфическое содержание обусловлено особенностями предмета договора - предприятия как имущественного комплекса. Порядок продажи предприятий определяется ст. ст. 493 - 500 ГК РК, кроме того, к отношениям по продаже предприятий применяется и законодательство о приватизации. Понятие "предприятие" используется в законодательстве Республики Казахстан в двух значениях. Во-первых, предприятие, это юридические лица, основанные на государственной собственности. Во-вторых, предприятие, это объект гражданского права - имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, его режим определяется ст. 119 ГК РК и нормами другого законодательства. Данный объект гражданских прав может существовать независимо от организационно - правовой формы юридических лиц, которыми осуществляется предпринимательская деятельность, более того, предприятием (имущественным комплексом) может быть и имущество, используемое индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности.

В первую очередь обратим внимание на полимерность состава предприятия как объекта гражданских прав. Безусловно, предприятие находится в гражданском обороте как одна сложная вещь. Совершение сделки в ее отношении влечет изменения юридической судьбы всех составляющих имущественного комплекса - предприятия.

Вместе с тем, разнородный состав имущества, объединяемого в таком комплексе, не может не влиять на существование особенности содержания договора продажи предприятия. Заметим, к примеру, порядок продажи вещей, а также имущественных прав не может совпадать, несмотря на то, что в отношении их будет заключен единый договор купли - продажи, локальные права и обязанности сторон в отношении каждого отдельного имущества, входящего в состав предприятия, могут различаться.

Таким образом, и сам договор продажи предприятия также является "полимерным" по содержанию. Кроме того, предприятие приравнивается к недвижимому имуществу. Поэтому, договоры купли - продажи в их отношении, будут совершаться с учетом правового режима недвижимости. Как отмечалось ранее, в гражданском праве республики отсутствуют нормы, непосредственно регулирующие купли - продажи недвижимости, поэтому, конечно, же и при совершении договоров продажи предприятий возникнут определенные, связанные с этим, сложности. Новизна анализируемого правового материала, обусловливает то, что данная черта договора купли - продажи предприятия требует разносторонних исследований его содержания и вообще всех особенностей.

Подводя итоги проведенного исследования, хотим отметить, что задачи, предусмотренные в дипломной работе, решены в полной мере в соответствии с целью исследования, состоящей в комплексном исследовании правового регулирования отношений по продаже недвижимого имущества.

Список использованных источников

1. Указ Президента РК от 15.08.2003 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года»

2. Конституция Республики Казахстан 1995 г. (с изменениями и дополнениями от 02.02.2011 г.)

3. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.07.2010 г.), Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.07.2010

4. Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК от 26 июля 2007 год

5. Римское частное право. под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского М. Гос. юрид. издат. 1948. С. 157.

6. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М.: Издательство БЕК, 2000. 272 с.

7. Содержание понятия «недвижимое имущество» // Экономика и право Казахстана. 2004. № 11. С. 54-58

8. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жар?ы», 2003. С.432

9. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой Гражданское право: учебник. Часть 1. -М.: «ТЕИС», 1999, С.600

10. Закон Республики Казахстан от 24 июня 2010 года № 291-IV «О недрах и недропользовании» (с изменениями и дополнениями от 06.01.2011 г.)

11. Водный кодекс Республики Казахстан от 9 июля 2003 года № 481-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 25.03.2011 г.)

12. Соглашение от 30 декабря 1991 г. О совместной деятельности по исследованию и использованию космического пространства

13. Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство

14. Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 25.03.2011 г.).

15. Дудин А.П. Объект правоотношения: вопросы теории. Саратов: Саратовский Университет, 1980. 180 с.

16. Джакупов Н.Р. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости: автореферат дис. к.ю.н. Алматы 2005 г.

17. Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным http://www.rialight.kz/

18. Гражданское право. Том 1. Учебник для вузов. Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. А., 2000. 358 с.

19. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез». 1998. С. 47

20. Жанабилова А. Регистрация прав на недвижимость. Проблемы и пути их решения.// Юрист. 2003. № 4. С. 36-37.

21. Закон Республики Казахстан от 15 июля 2010 года № 339-IV «Об использовании воздушного пространства Республики Казахстан и деятельности авиации» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.03.2011 г.)

22. Закон Республики Казахстан от 17 января 2002 года № 284-II «О торговом мореплавании» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 25.03.2011 г.)

23. Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 25.03.2011 г.)

24. Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство от 22 апреля 1968 года

25. Конвенция о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами, от 29 марта 1972 года

26. Ильясова К.М. Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. - Алматы, 2005. - 50 с.

27. Вещные права в Республике Казахстан под ред. Сулейменова М.К. Алматы, 1999г.

28. Гражданское право под ред. Диденко А.Г., Басина Ю.Г, Иоффе О.С. Алматы, 1999 г.

29. Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву, Алматы, 2003 г.

30. Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. - Алматы, 2000.

31. Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Правовая реформа в Казахстане. 2006. №8. С. 17.

32. Скала В.И. Альбом типовых договоров: практическое пособие по гражданским правоотношениям в РК.- Алматы: «LEM», 2004.

33. Гражданское право. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций В 1-х кн. Кн. 2. М.: Статут, 2000 - 800 с.

34. Договор купли-продажи предприятия// http://ibrain.kz/mod/book/

35. Гражданское право под ред. Диденко А.Г., Басина Ю.Г, Иоффе О.С. Алматы, 1999 г.

36. Витрянский В.В. Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты. - М. АО «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь», 2006.

37. Тастенова Ш. Зарождение систем регистрации прав на недвижимость в мировой практике // Мир закона, 2000. №5.

38. Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Электронный учебник.2006г.

39. Басин Ю.Г. Защита интересов кредиторов при универсальном правопреемстве юридических лиц в коммерческих отношениях / Гражданское законодательство Республики Казахстан. Выпуск 9. Алматы: ТОО Баспа, 2000. С. 13-21.

40. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. Труды по гражданскому праву. М.: «Статут», 2001. С. 322.

41. Утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 мая 1996 г. № 562, в редакции постановления Правительства РК от 10 марта 1998 года № 192.

42. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» / Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1998 г., № 1.

43. Романов О.Е. Теоретические и практические аспекты состава предприятия как имущественного комплекса. Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Выпуск 6. Под. Ред. О.Ю. Шилохвоста. М.: Издательство Норма, 2003. С. 221-222.

44. Белов В.А. Договор перевода долга в российском гражданском праве. Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 2000, № 9. Работа цитируется по СПС ГАРАНТ.

45. Басин Ю.Г. Защита интересов кредиторов при универсальном правопреемстве юридических лиц в коммерческих отношениях.

46. Скрябин С.В. Недвижимое имущество по законодательству Казахстана: понятие, структура и правовой режим / / Юрист, № 7, 2004.

47. Ильясова К.М. К проблеме регистрации прав на предприятия как имущественные комплексы. Объекты гражданских прав: Материалы международной научно-практической конференции (в рамках ежегодных цивилистических чтений). Алматы, 25-26 сентября 2003 г. Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы: КазГЮУ, 2004. С.

Приложение

ДОГОВОР

купли-продажи предприятия

г.__________	N_____	"_____"__________200___г.

<Наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано> именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор> действующего на основании <устава, положения, доверенности N_____ от "___"__________200___г.> и <наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано или ф.и.о. физического лица, гражданство, резидентство, номер и дата документа, удостоверяющего личность> именуемое (ая, ый) в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя предприятие ____________________, в дальнейшем именуемое "Предприятие", в целом как имущественный комплекс, а Покупатель обязуется принять Предприятие и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре.

1.2. Состав и стоимость продаваемого Предприятия определяются в приложениях к настоящему договору, которые указаны в п. 6.1 настоящего договора и являются его неотъемлемой частью.

1.3. Имущество, права и обязанности, перечисленные в документах, указанных в п. 6.1 настоящего договора, подлежат передаче Продавцом Покупателю.

1.4. Предприятие пригодно к использованию для следующих целей:

1.4.1. ________________________________________;

1.4.2. ________________________________________;

2. Обязанности сторон

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. Передать Предприятие Покупателю "___"__________200___г. по передаточному акту, в котором указываются:

2.1.1.1. Данные о составе Предприятия;

2.1.1.2. Данные об уведомлении кредиторов о продаже Предприятия;

2.1.1.3. Сведения о выявленных недостатках переданного имущества;

2.1.1.4. Перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены Продавцом ввиду его утраты.

2.1.2. Предприятие считается переданным Покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

2.1.3. Письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого Предприятия, не позднее _____ дней до передачи Предприятия в соответствии с п. 2.1.1 настоящего договора.

2.1.4. Уведомить Покупателя о согласии (несогласии) кредиторов по долгам, включенным в состав предприятия, на перевод долга на Покупателя не позднее "___"__________200___г.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Осуществить приемку Предприятия "___"__________200___г.

2.2.2. Уплатить за Предприятие его цену в соответствии с п. 3 настоящего договора.

3. Цена Предприятия и порядок расчетов

3.1. Цена Предприятия составляет ____________________ тенге.

3.2. Покупатель обязан оплатить указанную сумму в течение _____ дней с момента подписания передаточного акта.

3.3. Расчеты по договору производятся путем ____________________.

4. Ответственность сторон

4.1. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __________ от суммы договора и пеню из расчета __________ от суммы договора за каждый день просрочки.

4.2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории Республики Казахстан.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в <указать наименование и местонахождение третейского, арбитражного или народного суда, выбранного сторонами для разрешения споров>.

6. Заключительные положения

6.1. Приложениями к настоящему договору являются:

6.1.1. Акт инвентаризации, составленный на "___"__________200___г. (приложение 1).

6.1.2. Бухгалтерский баланс, составленный на "___"__________200___г. (приложение 2).

6.1.3. Заключение аудиторской фирмы (аудитора) "__________" о составе и стоимости предприятия, составленное на "___"__________200___г. (приложение 3).

6.1.4. Перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, составленный на "___"__________200___г. (приложение 4).

6.2. Покупатель и Продавец, подписав настоящий договор, подтверждают факт предварительного рассмотрения документов, указанных в п. 5.1 настоящего договора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого Предприятия, должны быть до его передачи Покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи Предприятия.

6.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

6.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

Юридические адреса сторон и банковские реквизиты

ПРОДАВЕЦ		ПОКУПАТЕЛЬ
<наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора>		<наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора>
<страна местонахождения>		<страна местонахождения>
<город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона>		<город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона>
<номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа>		<номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа>
<должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК>		<должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК>

ДОГОВОР

купли-продажи части предприятия

г.__________	N_____	"_____"__________200___г.

<Наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано> именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор> действующего на основании <устава, положения, доверенности N_____ от "___"__________200___г.> и <наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано или ф.и.о. физического лица, гражданство, резидентство, номер и дата документа, удостоверяющего личность> именуемое (ая, ый) в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность самостоятельно функционирующую часть акционерного общества - участок по оказанию услуг пейджинговой связи (УПС).

1.2. Участок продается в целом как самостоятельно функционирующая часть, в состав которой входят: