Договор купли-продажи недвижимого имущества

- Во-первых, не все общие положения параграфа 1 главы 25 ГК РК применимы к договору купли-продажи недвижимого имущества.

- Во-вторых, нормы параграфа 6 главы 25 ГК РК «Продажа предприятия» не могут быть применены по аналогии к договору купли-продажи недвижимого имущества. Предприятие как имущественный комплекс хоть и является видом недвижимости, но имеет существенные особенности, вследствие чего, например, не все нормы ГК о договоре купли-продажи предприятия применимы к договору купли-продажи квартиры.

- В-третьих, специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества обуславливает ряд особенностей, касающихся содержания, субъектного состава, порядка заключения, исполнения, последствий нарушения сторонами договора и т.д.

Недвижимое имущество подразделяется на множество видов, которые чаще, чем иные объекты гражданских прав, находятся в имущественном обороте. В результате выделения отдельного вида договора купли-продажи недвижимого имущества произойдет обособление и систематизация норм, регулирующих данный договор. Данная система норм будет призвана регламентировать отношения по отчуждению всех видов недвижимого имущества, указанных в ст. 117 ГК РК, с учетом норм, предусмотренных в Земельном кодексе РК для земельных участков.

Анализ проведенных исследований показывает, что необходимость выделения договора купли-продажи недвижимого имущества обосновывается экономической и социальной ценностью недвижимого имущества, обуславливающей особый подход законодателя в определении правового режима недвижимости, в том числе совершения сделок с недвижимостью.

Особые правила должны быть установлены для заключения договора, включая государственную регистрацию, для определения конструктивных прав и обязанностей сторон. Важное значение приобретают нормы о правах третьих лиц на предмет договора купли-продажи недвижимого имущества и о защите прав добросовестных приобретателей, приобретших недвижимость от неуправомоченного лица.

Передача по договору купли-продажи недвижимого имущества не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)».

Договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Исследование признаков договора купли-продажи недвижимого имущества позволили выявить самостоятельный вид консенсуальных договоров. Так, в соответствие с п. 1 ст. 155 ГК РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой п. 2 ст. 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами[3].

Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

Правило п. 1 ст. 155 ГК РК имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже предприятия (ст. 494 ГК РК), дарению недвижимости (п. 3 ст. 508 ГК РК), ренте (ст. 518 ГК РК), аренде недвижимости (п. 2 ст. 544, п. 3 ст. 575, п. 3 ст. 582 ГК РК) [3] и др. Исходя из установления, которое содержится в п. 1 ст. 155 ГК РК и в ряде статей Особенной части ГК РК, вышеперечисленные договоры приобретают юридическую силу не с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, а со дня подачи заявления о регистрации права в регистрирующие органы. В этой связи указанные договоры не являются в классическом понимании консенсуальными или реальными. Если момент заключения договора между контрагентами выступает классификационным критерием, то при делении всех гражданско-правовых договоров по этому признаку следует выделить самостоятельный вид консенсуальных договоров. Можно предложить назвать эти договоры «региструмальные». К категории региструмальных договоров относится, в частности, договор купли-продажи недвижимого имущества.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственника на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом[9, с.163].

Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 155 ГК РК, установив в ст.21 объем информации, содержащимся в правовом кадастре, который могут получить третьи лица.

Сведения правового кадастра, кроме сведений, относящихся к государственным секретам, коммерческой тайне или иной охраняемой законодательными актами Республики Казахстан тайне, являются общедоступными и представляются заинтересованным лицам в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с некоторыми особенностями

Определенными особенностями обладают договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые различными категориями субъектов:

- договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые конкурсными, реабилитационными управляющими, судебными исполнителями и другими лицами путем проведения торгов;

договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые участниками общей собственности;

договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые хозяйственными товариществами, акционерными обществами, производственными кооперативами;

договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые некоммерческими организациями;

договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые государственными предприятиями и учреждениями;

договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые представителями продавца недвижимого имущества[17].

По субъектному признаку договор купли-продажи недвижимости подразделяется на договор купли-продажи недвижимости с участием физических лиц и договор купли-продажи недвижимости с участием юридических лиц.

Договор купли-продажи недвижимости с участием физических лиц, наряду с общими признаками, характерными для всех договоров купли-продажи, имеет ряд специфических особенностей, обусловленных правосубъектностью физических лиц, множественностью субъектов на стороне правообладателей, особой процедурой отчуждения недвижимости на торгах и т.п. Целевое назначение жилища как объекта права частной собственности физических лиц также накладывает отпечаток на совершаемые сделки[17].

Рассматривая вопрос о характере правоспособности индивидуальных предпринимателей, можно сделать вывод, что индивидуальные предприниматели обладают общей правоспособностью в соответствии с п. 3 ст. 19 ГК РК и п. 1 ст. 35 ГК РК[3]. Обладание общей правоспособности дает право индивидуальному предпринимателю совершать любые сделки, не запрещенные законодательством, в том числе сделки по отчуждению недвижимого имущества. При специальной правоспособности право совершать определенные сделки, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, может быть ограничено законодательными актами и тем самым препятствовать предпринимателю в свободном занятии своей деятельностью.

Договор купли-продажи недвижимости, стороной которого являются юридические лица, имеет ряд особенностей, обусловленных спецификой их правового положения. В договоре купли-продажи недвижимости могут участвовать как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Участие организаций в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.

Рассматривая нормы законодательства об акционерных обществах, можно определить, что договор купли-продажи недвижимости подпадает под определение «крупной сделки», поскольку роль недвижимости в финансовой устойчивости юридических лиц значительна, а стоимость недвижимости часто превышает установленный в законодательстве порог (25 % от общего размера стоимости активов общества).

Если в качестве продавца государственное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию или учреждению - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п 1.ст. 200, ст. 206) Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п.1 ст. 206) Проданное государственными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), так и из государственной собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключение сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 162 ГК).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.

Исследование отношений по отчуждению недвижимого имущества путем проведения торгов устанавливает значительные особенности, заключающиеся в процедуре проведения торгов, порядке заключения договора купли-продажи, сторонах, условиях договора, правах и обязанностях, ответственности участников и т.д. Одной из проблем договора купли-продажи недвижимости, заключаемого на торгах, является определение стороны договора, поскольку контрагенту необходимо определить ответственного субъекта по договору, кто им является: собственник недвижимого имущества или организатор торгов[18, с.135].

Стороной договора купли-продажи недвижимого имущества, заключаемого на торгах, в случаях, предусмотренных законодательными актами, является не собственник недвижимого имущества, а организатор торгов. Так, обязательства, возникающие на основе торгов, регулируются главой 46 ГК РК «Конкурсные обязательства», положениями которой предусматривается, что продавцом имущества выступает инициатор (организатор) торгов, если иное не предусмотрено законодательными актами.[3]

Одним из наиболее важных вопросов является определение последствий сделки, совершенной юридическим лицом, в противоречии с целями деятельности. В отличие от ГК РФ, ГК РК не дифференцирует нормы при совершении юридическим лицом сделки в противоречии с законодательством или учредительными документами. На наш взгляд, изложение п. 11 ст. 159 ГК РК позволяет распространить ее действие, как на коммерческие, так и некоммерческие организации.

2.2 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества помимо соблюдения письменной формы предусматривается государственная регистрация. На наш взгляд, государственная регистрация носит самостоятельный характер. Если иное не установлено законодательными актами, она является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.[6, с.96]

Ст. 155 ГК РК устанавливает порядок государственной регистрации сделок[3]. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой п. 2 ст. 118 ГК РК, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре.

Регистрация выполняет следующие функции:

а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

б) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества[19, с.47].

Принятие нового Закона Республики Казахстан от 26.07.2007 года №310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] является новым этапом в совершенствовании регистрационной системы в Казахстане.

В Казахстане государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации, осуществляется территориальными органами юстиции (Департаменты и Управление юстиции) по месту их нахождения в пределах регистрационного округа.

Законом о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством существующего права. Следовательно, по общему правилу, без регистрации вещное право на недвижимость не может быть признано существующим. Данным Законом также установлено, что государственная регистрация прав предваряется обязательной процедурой проведения кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. Таким образом, в мировой практике регистрация прав на недвижимое имущество возложена на государственные органы, и техническая инвентаризация с ней тесно взаимосвязана.

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение, обременение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, их правообладатели (пользователи, обладатели сервитутов, залогодержатели, землепользователи и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой[20, с.36].

В целях отражения в правовом кадастре полных и достоверных сведений о собственниках недвижимого имущества на территории Республики Казахстан, который наряду с правоустанавливающим документом является единственным источником информации, подтверждающим зарегистрированные права на недвижимое имущество, а также недопущения совершения мошеннических действий по отношению к собственникам третьими лицами, статьей 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был установлен шестимесячный срок подачи документов на государственную регистрацию с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права) - например, заключения договора купли-продажи, договора дарения, вступления в законную силу решения суда и др.[4]

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок не менее одного года, сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.

Введение института обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в коем случае не ограничивает каких-либо прав участников гражданских правоотношений. Гражданин как приобретал недвижимое имущество, так и будет свободно им распоряжаться. Ему лишь необходимо зарегистрировать надлежащим образом право на объект недвижимости в соответствии с требованиями статьи 118 Гражданского кодекса, определяющей, что право собственности и другие права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Предоставление информационных услуг физическим и юридическим лицам регистрирующими органами является одной из государственных услуг, оказываемой по принципу «одного окна» через Центры обслуживания населения.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК. В частности, в ГК есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

- договор купли-продажи недвижимого имущества

- договор об ипотеке -- залоге недвижимого имущества (ст. 303 ГК);

- договор продажи предприятия (ст. 493 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 506 ГК);

- договор ренты (ст. 517 ГК);

- договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 535 ГК);

- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года) ( ст. 582)

- договор аренды предприятия независимо от срока (ст. 575 ГК) и передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 887 ГК)[3].

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.

В соответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости[20, с.37].

За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами Закона (ст.5, 6)[4].

«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 ЗРК)[4].

В Законе РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусмотрено, что «информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней[4].

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом» (ст.8)[4]. Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.

К сожалению, в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество есть правовые пробелы, связанные с противоречивым нормотворчеством, поэтому сложившееся положение требует создания единой информационной базы о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи в необходимо решать вопрос о реализации действующих нормативно-правовых актов, подготовке и принятии дополнительных, направленных на проведение единой государственной политики в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установление дисциплинарной, административной и материальной ответственности в отношении виновных должностных лиц. Созданные учреждения юстиции призваны реализовать сбалансированную государственную политику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В результате выработанная Министерством юстиции государственная политика должна способствовать защите прав и законных интересов физических и юридических лиц.

Одним из проблематичных вопросов мы признаем соотношение п. 1 ст. 155 ГК РК с п. 2 ст. 155 ГК РК, а также пределы действия правила п. 2 ст. 155 ГК РК. С одной стороны, п. 2 ст. 155 ГК РК не совсем соотносится с п. 1 ст. 155 ГК РК ввиду того, что п. 1 ст. 155 ГК РК определяет круг сделок, которые считаются совершенными после их регистрации, в то же время п. 2 ст. 155 ГК РК предусматривается, что сделки, указанные в п. 1 ст. 155 ГК РК, могут быть совершены и без государственной регистрации. Признание договора заключенным в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующие органы.

На наш взгляд, в связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью необходимость в принудительной регистрации данных сделок не возникает. Так, при удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества в нотариальном порядке заявление на регистрацию прав на основании договора может подать одна из его сторон (п. 1 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если договор купли-продажи недвижимого имущества нотариально не удостоверен, то заявление на регистрацию необходимо подать всем участникам договора. При отсутствии одного из участников, уклоняющегося от заключения договора, в случае подачи заявления на регистрацию остальными участниками, в регистрации будет отказано. В этой связи под уклонением лица от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества путем неявки в регистрирующие органы и отказа от подачи вместе со всеми участниками заявления на регистрацию подразумевается отказ от заключения данного договора. Принудить такое лицо к регистрации согласно п. 2 ст. 155 ГК РК не представляется возможным, так как сделка не считается совершенной, то есть сделки вообще нет.[16, с.11]

Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 494 ГК РК)[3]. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 494 ГК РК не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 494 ГК РК)[3].

В связи с изложенным вывод о том, что в целях устранения противоречий между п. 1 и п. 2 ст. 155 ГК РК, определяющими момент совершения сделки с недвижимостью, необходимо исключить действие п. 2 ст. 155 ГК РК применительно к договору купли-продажи недвижимости, поскольку момент заключения договора купли-продажи недвижимости, а также момент возникновения обязательств, как продавца, так и покупателя предопределены государственной регистрацией.

Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК РК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов. В настоящее время применяются правила о специальной в смысле ст. 155 ГК РК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов определяется Законом Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан[21].

Статья 26. Государственная регистрация гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними.

Гражданские и государственные воздушные суда подлежат обязательной государственной регистрации. Гражданские воздушные суда регистрируются уполномоченным органом в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан. Государственные воздушные суда регистрируются Министерством обороны Республики Казахстан в Реестре государственных воздушных судов Республики Казахстан. Права на гражданские воздушные суда Республики Казахстан и сделки, совершаемые с ними, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным органом в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственном регулировании гражданской авиации.

Порядок ведения Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними определяются Правительством Республики Казахстан.

Порядок государственной регистрации воздушных судов сверхлегкой авиации определяется Правительством Республики Казахстан. Правила ведения реестра государственных воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации определяются Министерством обороны Республики Казахстан.

За государственную регистрацию гражданских воздушных судов взимается сбор в порядке, определяемом Налоговым кодексом Республики Казахстан.

Государственная регистрация гражданских воздушных судов осуществляется после уплаты в бюджет указанного сбора. Экспериментальные воздушные суда состоят на учете в органе государственного управления на транспорте без занесения в Государственный реестр.

Иностранное воздушное судно вносится в соответствующий реестр Республики Казахстан только после исключения его из реестра воздушных судов соответствующего иностранного государства. Не признается занесение воздушного судна Республики Казахстан в реестр воздушных судов любого иностранного государства, если это судно не исключено в установленном порядке из соответствующего реестра Республики Казахстан[21].

Также данный вопрос регламентируется в Законе Республики Казахстан от 17 января 2002 года № 284-II «О торговом мореплавании»[22].

Статья 16. Реестры судов Республики Казахстан.

Право собственности и иные вещные права на судно, а также сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации в соответствующем реестре, в котором зарегистрировано судно.

Подлежащее государственной регистрации, строящееся судно приравнивается к недвижимому имуществу.

Право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключениями эксперта равноценных строительных работ. При государственной регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство. В Государственном судовом реестре морских судов регистрируются морские, пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные суда, плавучие буровые установки, сухогрузы, плавучие краны и суда технического флота (земснаряды и другое), а также самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее чем пятьдесят пять киловатт и несамоходные суда вместимостью не менее чем восемьдесят тонн.

В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан сроком на два года с дальнейшим продлением срока действия бербоут-чартера через каждые два года, но не свыше срока действия бербоут-чартера.

За государственную регистрацию, перерегистрацию и выдачу дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию морских судов взимаются сборы в порядке и размерах, установленных налоговым законодательством Республики Казахстан.

Государственная регистрация судов, находящихся в собственности Республики Казахстан и используемых государственными органами для выполнения возложенных на них функций, за исключением военных кораблей, военно-вспомогательных судов и пограничных кораблей, осуществляется в Государственном судовом реестре морских судов или судовой книге в соответствии с правилами государственной регистрации судов и прав на них[22].

Таким образом, перечисленные в Законе суда подлежат регистрации в одном из реестров судов Республики Казахстан: Государственном судовом реестре морских судов, судовой книге или бербоут-чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности Республики Казахстан и соответственно права плавания под Государственным флагом РК. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной Законом, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

Единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[23].

Статья 26. Государственная регистрация судна и прав на него.

Судно подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре Республики Казахстан или судовой книге с присвоением ему идентификационного номера.

Судно, которому в соответствии с пунктом 11 статьи 24 настоящего Закона временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан, подлежит государственной регистрации в реестре арендованных иностранных судов.

Под государственной регистрацией судна и прав на него понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

За государственную регистрацию (перерегистрацию) судна и прав на него, а также при получении дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию судна, взимается сбор в порядке и размере, которые установлены налоговым законодательством Республики Казахстан.

Уполномоченный орган осуществляет государственную регистрацию в Государственном судовом реестре судов внутреннего водного плавания и судов плавания "река-море", предназначенных для эксплуатации на внутренних водных путях:

1) пассажирских;

2) непассажирских самоходных судов мощностью главного двигателя 55 киловатт (75 л.с.) и более;

3) самоходных и несамоходных судов вместимостью 80 тонн и более.

Суда, не зарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных Правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях. Порядок регистрации в целом сходен с регистрацией, предусмотренной КТМ.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации судна и прав на него.

1. К заявлению о государственной регистрации судна и прав на него должны быть приложены следующие документы:

1) анкета;

2) документ, подтверждающий право собственности на судно;

3) свидетельство о годности к плаванию;

4) мерительные свидетельства (для судов плавания "река-море");

5) классификационное свидетельство;

6) документ, подтверждающий уплату в бюджет суммы сбора за государственную регистрацию морских, речных и маломерных судов;

7) пассажирское свидетельство (для пассажирского судна).

2. При государственной регистрации судна и прав на него, которому временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан, к заявлению арендатора судна о государственной регистрации судна и прав на него, кроме документов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, дополнительно представляются следующие документы:

1) нотариально засвидетельствованная копия договора аренды судна;

2) письменное разрешение собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или обременения на него на перевод судна под Государственный флаг Республики Казахстан;

3) документ, подтверждающий имя и местожительство либо наименование и местонахождение казахстанского арендатора судна по договору аренды;

4) решение уполномоченного органа о временном предоставлении иностранному судну права плавания под Государственным флагом Республики Казахстан и об определении названия этого судна;

5) документ, выданный компетентными властями иностранного государства, в котором судно зарегистрировано непосредственно до смены флага, и подтверждающий, что право плавания под флагом такого государства приостановлено на срок предоставления судну права плавания под Государственным флагом Республики Казахстан.

Исключение судна из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги

1. Исключению из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги подлежит судно:

1) погибшее или пропавшее без вести;

2) конструктивно погибшее;

3) утратившее качество судна в результате перестройки или других изменений;

4) переставшее соответствовать требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 24 настоящего Закона.

2. Для исключения судна из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги собственник судна обязан подать в уполномоченный орган заявление и документы, подтверждающие обстоятельства, явившиеся основанием для такого исключения. Ответственность за нарушение правил государственной регистрации судна и прав на него. Лицо, уклоняющееся от обязательной государственной регистрации судна и прав на него, а также лицо, зарегистрировавшее судно в Государственном судовом реестре Республики Казахстан с нарушением установленного порядка, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан[23].

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так существует Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство[13]. Согласно этого Президент Республики Казахстан Н. Назарбаев постановляет присоединиться к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, подписанной в Нью-Йорке 14 января 1975 года.

Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (Нью-Йорк, 14 января 1975 г.) которая устанавливает, что государства несут ответственность за свою национальную деятельность в космическом пространстве. Также Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство от 22 апреля 1968 года предусматривает, что власти, осуществившие запуск, должны, по требованию, представить опознавательные данные до возвращения запущенного ими в космическое пространство объекта, который обнаружен за пределами территории властей, осуществивших запуск.[24] Далее Конвенция о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами, от 29 марта 1972 года устанавливает международные нормы и процедуры, касающиеся ответственности запускающих государств за ущерб, причиненный их космическими объектами, договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, предусматривает национальную регистрацию запускающими государствами космических объектов, запускаемых ими в космическое пространство[25].

В продолжение конвенции космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к Республике Казахстан. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к Республике Казахстан и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к Республике Казахстан означает, что Республика Казахстан сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции Республики Казахстан.

2.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества

недвижимый имущество договор продажа

Исследование предмета договора купли-продажи недвижимого имущества как существенного условия показывает, что предметом договора купли-продажи недвижимого имущества могут быть объекты недвижимости, указанные в ст.ст. 117, 119 ГК РК, а также сложные недвижимые вещи, жилые и нежилые помещения и их части при допустимости их переоборудования в отдельное изолированное помещение и иное имущество, соответствующее квалифицирующим признакам недвижимости[3]. Каждый из перечисленных объектов обладает как общими свойствами, присущими всем недвижимым вещам, так и определенными особенностями, которые необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствие с п. 1 ст. 117. к недвижимым вещам отнесены земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Наиболее дисскусионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Можно ли рассматривать в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности.[26, с.20]

Практика отвечает на поставленные вопросы положительно. Эта позиция обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 236 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации.

Статья 236. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

1. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

2. Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

3. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

4. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается[3].

Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, предъявляются особые требования к степени детализации предмета договора. В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного уполномоченного органа по охране и использованию историко-культурного наследия, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране[27, с.52].

При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так ст. 193 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК РК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов[28, с.151].

Другим не менее важным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является цена. В настоящее время, согласно ГК РК, цена договора купли-продажи недвижимости, по общему правилу, не является его существенным условием.

В ходе исследования мы пришли к выводу о том, что в целях обеспечения стабильного оборота недвижимости и защиты интересов сторон по договору купли-продажи недвижимости необходимо отнести цену, наряду с предметом, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Это обусловлено несколькими причинами.

Во-первых, недвижимость является индивидуально-определенной вещью, обладает определенной спецификой и рядом особенностей. Именно в силу того, что каждый объект недвижимости индивидуален, и не может существовать двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, определение такого условия договора купли-продажи недвижимости, как цена, имеет большое значение для сторон. В этой связи стороны договора придают особое значение цене путем согласования условия о цене и определения его как существенного условия.

Во-вторых, цена каждого объекта недвижимости зависит от многих факторов, так как каждый объект недвижимости обладает рядом особенностей, определяющих его индивидуальность.

В-третьих, цена конкретного объекта недвижимости в большинстве случаев зависит не только от определенных факторов, но и от волеизъявления продавца. Поэтому в одних случаях цена нескольких объектов недвижимости, расположенных в одном и том же районе, или квартир, находящихся в одном и том же доме, и т.д. может быть различной. В этой связи, на наш взгляд, не представляется возможным, если цена не указана в договоре купли-продажи недвижимости, применить положения ст. 385 ГК РК, поскольку даже при возможности существования двух аналогичных объектов недвижимости цены у них не будут совпадать[27, с.55].

Ст. 385 ГК РК Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законодательными актами случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законодательными актами либо в установленном законодательными актами порядке.

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги.[3]

В связи с этим можно установить, прежде всего, то, что волеизъявление одного продавца недвижимости по поводу цены никогда не будет схожим с волеизъявлением другого в силу различных обстоятельств, как субъективных, так и объективных. Закрепление цены как существенного условия обеспечит определенность в правах и обязанностях сторон договора купли-продажи недвижимости. Это, в свою очередь, исключит споры по поводу цены, сроков оплаты, порядка оплаты и т.д.

В настоящее время необходимость закрепления цены в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости вызвана нестабильностью рыночных отношений и непрекращающимся ростом цен на недвижимость, что в значительной мере усугубляет положение сторон договора.

Все изложенное свидетельствует о том, что цена договора купли-продажи недвижимости выступает в качестве существенного условия договора. При признании цены как существенного условия договора купли-продажи недвижимости будут в полной мере защищены права и законные интересы сторон договора, и это внесет определенность в права и обязанности сторон договора. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК РК, следует признать неприменимыми к договору купли-продажи недвижимости.[27, с.56]

Одним из важнейших элементов, требующих дополнительного исследования являются права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости.

Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 239 ГК)[3].

Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).