Институт договора купли-продажи недвижимости в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2. ОСНОВНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Понятие и значение договора купли-продажи недвижимого имущества

2.2 Заключение договора изменение и расторжение договора купли - продажи недвижимости

2.3 Права и обязанности сторон

2.4 Существенные условия договора

3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

4.1 Общий порядок государственной регистрации купли-продажи недвижимости

4.2 Порядок заключения договора купли-продажи жилья

4.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью

4.4 Размеры госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность и значимость работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминанагенным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. При регистрации объектов недвижимости и сделок с ними требуется уплата государственной регистрационной пошлины. То есть в случае, скажем, покупки квартиры, пошлину придется оплачивать дважды - первый раз при регистрации договора купли-продажи, и второй раз при регистрации права собственности. Регистрация объектов недвижимости - процесс весьма длительный и занимает от 10 дней до нескольких месяцев. Однако на практике, срок оформления всех документов зачастую затягивается, как минимум на пару месяцев. Причина кроется не столько в медлительности регистрационных служащих, сколько в сложности сбора всего пакета документов (получение одной лишь справки из БТИ может затянуться на несколько недель).

В практике нередко случаются попытки продажи недвижимости, когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в договор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах. Также немало проблем приносят сделки, связанные с недвижимостью, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца. Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Предметом исследования являются отношения, складывающиеся в процессе купли-продажи недвижимости. Объектом исследования является нормативная база, регулирующая куплю-продажу недвижимости.

Цель работы - изучение института договора купли-продажи недвижимости.

Задачи курсовой работы:

а) раскрыть характеристику договора купли - продажи недвижимости;

б) исследовать основные виды договора купли - продажи;

в) раскрыть особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью.

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) говорит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.П. Сергеев отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых» [17. С. 129].

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них [1].

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации. Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

- вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

- эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи [20. С. 109].

2. Основная характеристика договора купли - продажи недвижимости

2.1 Понятие и значение договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи - это соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Если покупателем является государственная организация, то у нее возникает право оперативного управления имуществом. Такое же право возникает у иных организаций, осуществлявших согласно закону или уставу (положению) оперативное управление имуществом [11. С. 120].

Сущностью договора купли-продажи является прекращение права собственности или права оперативного управления на имущество продавца и возникновение на это же имущество права собственности или права оперативного управления покупателя.

Договор купли-продажи представляет собой правовую форму, опосредствующую товарное обращение в экономике.

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспорт доверенного лица.Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на покупщика. Обмен допустим при условии, что каждая сторона предоставит другой возможность полного распоряжения вещами, а это может быть достигнуто только перенесением права собственности.

Договор купли-продажи является:

а) двусторонним;

б) возмездным, так как каждая из сторон получает в замен переданного ею определенный эквивалент (деньги - товар);

в) консенсуальным, т.к. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения, а не с момента передачи денег или товара;

г) взаимным, т.к. у обеих сторон есть права и обязанности [11. С. 63].

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ [1], установив, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

Таким образом, в связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи, который будет описан ниже.

2.2 Заключение договора изменение и расторжение договора купли - продажи недвижимости

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ).

Форма договора регламентируется статьей 434 ГК РФ. В ней говорится, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющий достоверно установить, что документ от стороны по договору [Приложение А. С. 40].

Так же договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии: нотариальное удостоверение; последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом [15. C.532].

В Гражданском кодексе четко зафиксирован момент заключения договора (статья 433 [1]). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). В то же время предусмотрено, что реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества, а договоры, подлежащие государственной регистрации, с момента регистрации договора, если иное не установлено законом.

В числе оснований изменения и расторжения договора следует выделить такие, как существенное нарушение договора одной из сторон. В этом случае другая сторона может требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора. Нарушение договора одной из сторон признается существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ). Предусмотрено также изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то они либо вовсе не заключили договор либо заключили бы его на значительно отличающихся условиях [1].

Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора либо о приведении его в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, то договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии предусмотренных в п.2 и 4 ст. 451 ГК РФ условий.

В Гражданском кодексе Российской Федерации определены порядок и последствия изменения и расторжения договора (статья 452 ГК РФ).

Последствия изменения и расторжения договора описаны в статье 453 ГК РФ. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья [17. C. 100].

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры. Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.

Таким образом, любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальном порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за новым собственником [18. C. 79].

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым.

Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ (бюро технической инвентаризации).

2.3 Права и обязанности сторон

Продавец обязан передать товар, относящиеся к нему документы и передать право собственности на товар в соответствии с требованиями договора. Продавец несет ответственность по договору за любое несоответствие товара, даже если это несоответствие становится очевидным только позднее. Если продавец обязан передать документы, относящиеся к товару, он должен сделать это в срок, в месте и в форме, требуемых по договору [16. C. 125].

В случае если продается только часть, какой либо недвижимости, продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же порядке, как было указано выше. Также продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут относиться, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

При невыполнении покупателем обязанностей, указанных в договоре, продавец вправе расторгнуть договор [19. C. 203].

Покупатель обязан уплатить цену за товар и принять товар в соответствии с требованиями договора. Обязательство покупателя уплатить цену включает принятие таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться, согласно договору или согласно законам и предписаниям, для того, чтобы сделать возможным осуществление платежа.

Покупатель обязан уплатить цену в день, который установлен или может быть определен, согласно договору, без необходимости какого-либо запроса или выполнения каких-либо формальностей со стороны продавца. В случае когда продавец нарушает условия договора, покупатель сохраняет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если таковое было. Таким образом, можно сказать, что все права и обязанности покупателя и продавца указаны в самом договоре, который они заключают.

2.4 Существенные условия договора

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключенным (ст. 554 ГК).

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем [16. C. 561]. После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Наглядным примером служит решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73 -2273/2011-27 от 18.04.2011г. из которого, следует [12]:

ОАО «Хабаровский завод металлоизделий» обратилось с иском в арбитражный суд к ООО «ДВ Верона», ГУ Федеральная регистрационная служба по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области с учётом изменения предмета о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последний недействительности сделки.

Представитель ООО «ДВ Верона» исковые требования не признал, считает, что условие о товаре в договоре согласовано, на момент совершения сделки Тихонова Л.А. не была участником ООО «ДВ-Верона», заявил о пропуске срока исковой давности.

Как следует из материалов дела между ОАО «Хабаровский завод металлоизделий» (продавец) и ООО «ДВ Верона» (покупатель) 01.03.2009г. подписан договор купли-продажи, согласно которому отчуждению подлежит:

- нежилое здание цех №1, литер Ж, Ж1, Ж2, этажность 3, общей площадью 1409,2 кв.м, расположенное по ул. Доватора, 5 г. Хабаровск;

- 9/100 доли в праве собственности на земельный участок, общая площадь земельного участка 41247,00 кв.м, кадастровый номер 27:23:02 18:0032, расположенный по ул. Доватора, 5, г. Хабаровск. Указанная доля представляет собой земельный участок площадью 3279,3 кв.м под указанным выше нежилым зданием.

Цена объекта определена пунктом 2.1 договора, стоимость нежилого здания составляет 1 854 000 руб., стоимость 9/100 доли в праве собственности на земельный участок 347 000 руб.

Переход права собственности зарегистрирован ГУ ФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 04.03.2009г. Соглашением о выделе долей в натуре ( в новой редакции) от 30.06.2010г. стороны определили, что право общей долевой собственности на земельный участок площадью 41247,0 кв.м прекращается, у ООО «ДВ-Верона» возникает право собственности на земельный участок площадью 3279,3 кв.м, в границах плана, прилагаемого к соглашению.

ОАО «Хабаровский завод металлоизделий» считает, что в договоре купли-продажи 01.03.2009г. не согласовано условие товаре, отсутствуют данные о недвижимом имуществе, не возможно определить подлежит отчуждению доля в праве собственности на земельный участок или земельный участок. Ссылается, что в нарушение ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» не произведена оценка отчуждаемого объекта, а также не соблюдён порядок, установленный ст.83 ФЗ «Об акционерных обществах», так как от имени продавца договор заключен генеральным директором Тихоновой Любовью Антоновной, которая одновременно являлась участником ООО «ДВ «Верона». Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит основания для удовлетворения иска.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий её нарушения.

Статья 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указанные данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимо имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 8 ФЗ от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает обязанность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки. Следовательно, ссылки истца на несоответствие сделки ФЗ «Об оценочной деятельности» являются правомерными. Изучив все материалы дела суд принял решение об удовлетворении иска в полном объеме [12].

3. Виды договоров купли - продажи недвижимого имущества

1) Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания. Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступает нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями, в качестве которых выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выгодно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми [20. C. 462].

2) Договор купли-продажи жилого дома (квартиры). Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Согласно ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество [1].

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

в) договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ЗК РФ [9] земельные участки могут являться объектами права собственности. Земельным законодательством (ст. ст. 15 - 19 ЗК РФ) установлено, что земля может находиться:

а) в частной собственности, то есть принадлежать гражданам или юридическим лицам;

б) в государственной собственности.

Земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и ЗК РФ (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Ограничения установлены только для земельных участков, поименованных в ст. 27 ЗК РФ. В случае если для земельного участка ограничений в обороте не установлено, он может быть объектом сделок, в частности купли-продажи, с учетом особенностей, установленных ст. 37 ЗК РФ.

Этой статьей, в частности, установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования [9. C.3].

Переход права собственности на недвижимость, включая земельные участки, к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Датой государственной регистрации прав считается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним [14. C. 288].

В качестве примера рассмотрим постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 22 августа 2012 года по делу № Ф03-А51/12-1/2442 [14] суть которого заключается в следующем: закрытое акционерное общество "АКО-Холдинг" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Администрации г. Владивостока о признании незаконным бездействия администрации по предоставлению обществу по договору купли-продажи земельного участка площадью 7636 кв. м, расположенного по ул. Светланская, 150 в г. Владивостоке, и обязании администрации направить обществу в двухнедельный срок со дня принятия решения проект договора купли-продажи данного земельного участка. В порядке ст. 130 АПК РФ в одно производство объединены аналогичные дела по следующим земельным участкам: площадью 1397 кв. м по ул. Калинина, 244а в г. Владивостоке (дело № А51-20867/11-1-780), площадью 823 кв. по ул. Лермонтова, 8 (п. Трудовое) в г. Владивостоке (дело N А51-20868/11-1-781), площадью 4375 кв. м по ул. Снеговой, 109 в г. Владивостоке (дело № А51-20871/11-1-783), присвоен номер А51-20869/11-1-782.

Решением от 26.02.2012 бездействие администрации по нерассмотрению в установленный срок соответствующих заявлений общества от 11.11.2011 признано незаконным. Суд обязал Администрацию г. Владивостока в двухнедельный срок со дня принятия решения направить обществу проекты договора купли-продажи по названным земельным участкам. Постановлением апелляционной инстанции от 05.05.2012 решение оставлено без изменения. Указанные объекты недвижимости находятся на вышеназванных земельных участках. Судом установлено, что ранее испрашиваемые земельные участки использовались ОАО «МОКХ» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

С учетом положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ при разрешении спора судом принято во внимание следующее: испрашиваемые собственником объектов недвижимости земельные участки в соответствии с кадастровыми планами относятся к землям поселений и находятся в постоянном (бессрочном) пользовании.

В силу вышеназванной нормы Земельного кодекса РФ, а также п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ЗАО «АКО-Холдинг» имеет право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность. ЗАО «АКО-Холдинг» в Администрацию г. Владивостока направлены соответствующие заявления о приобретении названных земельных участков в собственность, к каждому испрашиваемому земельному участку приложены кадастровые планы. Доказательства того, что земельные участки используются на условиях аренды, в материалах дела не представлены.

Таким образом, кассационная инстанция, руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ суд постановил: решение от 26.02.2012, постановление от 05.05.2012 по делу №А51-20869/2011-1-782 Арбитражного суда Приморского края в части признания незаконным бездействия Администрации г. Владивостока отменить и передать дело в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. В остальном решение от 26.02.2012, постановление от 05.05.2012 по настоящему делу оставить без изменения [14].

Рассмотренная статистика по ЕАО свидетельствует о том, что количество дел рассматриваемых Высшим Арбитражным судом из года в год не уменьшается, так в 2011 году было рассмотрено и вынесено решений по 27 делам. В 2012 году судом было рассмотрено 20 дел, а на сегодняшний день уже рассмотрено 26 дел, данная статистика свидетельствует о постоянно возникающих спорах по поводе недвижимого имущества, так как на сегодняшний день недвижимость это неплохое вложение капитала, который не потеряет свою ценность [См. Приложение Б С. 41].

договор недвижимый имущество продажа

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1 Общий порядок государственной регистрации купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества закреплена в ст. 549 ГК РФ - это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ) [1].

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ). Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ). Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации.

Такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ). Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…») [3]. На практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована - является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи.

Важно подчеркнуть, что договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст.38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 604 Кодекса), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (статьи 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве».

4.2 Порядок заключения договора купли-продажи жилья

Покупаете вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, основные этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В обоих случаях последовательность действий вполне очевидна.

Первым делом проверяем документы и подписываем предварительный договор. Затем, подписываем договор отчуждения (при покупке квартиры на вторичном рынке) или акта приема-передачи (для покупки жилья в новостройке) и регистрируем сделку в государственном органе.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, уже во время предварительных договоренностей у продавца должны быть на руках техническая характеристика объекта (так называемая форма №7), сведения о зарегистрированных жильцах (форма №9), правоустанавливающие документы на жилье (договор дарения, договор купли-продажи, договор приватизации).

Проверьте пакет документов продавца, чтобы выяснить, не наложен ли на недвижимость арест, нет ли проблем с наследованием жилья или нарушением прав лиц, проживающих в квартире. После согласования всех вопросов можно вносить аванс. Факт получения денег вместе с условиями предстоящей сделки купли-продажи квартиры зафиксируйте в предварительном договоре.

Покупка квартиры в новостройке может оформляться как инвестиционный вклад, участие в долевом строительстве, вступление в товарищество, переуступка прав требования, паевой взнос... В любом случае, при проведении сделки составляется предварительный договор. Перед этим нужно ознакомиться с документами организации-застройщика.

Обычно пакет необходимой документации включает постановление местных органов власти, свидетельство о государственной регистрации аренды или права собственности на земельный участок, инвестиционный контракт, разрешение на строительство, договор о привлечении финансовых средств, план предварительного распределения квартир.

Если после проверки документов не возникло никаких вопросов, подписывайте предварительный договор и вносите аванс. Его размер зависит от условий соглашения - это может быть и стопроцентная выплата стоимости жилья.

По правилам, действующим сегодня, допускается оформлять жилье в собственность без участия в сделке профессионального нотариуса. Но важно, чтобы вместе с договором у покупателя был акт приема-передачи или договор отчуждения, в зависимости от того, приобрел он квартиру в новостройке или на вторичном рынке. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже зарегистрированный и оплаченный договор.

В договоре отчуждения указывается стоимость квартиры, на основании которой рассчитывается величина налога для продавца. Вообще же основная цель, с которой заключается договор отчуждения, - подтвердить намерения сторон заключить в будущем договор купли-продажи жилья.

При покупке жилья в новостройке составляется акт приема-передачи. Подписывают его уже после завершения строительства и проверки состояния возведенного дома. Участниками процедуры являются покупатель и компания-застройщик, с которой был заключен предварительный договор.

После подписания акта приема-передачи покупатель становится собственником жилья. Но по договоренности передача квартиры может производиться после подписания договора купли-продажи, во время государственной регистрации или после получения свидетельства о праве собственности.

Регистрация покупки квартиры осуществляется в Российской Федерации Федеральной Регистрационной службой, в месячный срок с момента подачи всех документов и сведений. Регистрация покупки квартиры происходит, после того как стороны продавец и покупатель заключат договор купли-продажи квартиры.

Регистрация покупки квартиры, происходит после передачи покупателем оговоренной денежной суммы продавцу. Обычно покупатель дабы подтвердить серьезные намерения при покупке квартиры передает продавцу, задаток-который вносится в счет причитающей оговоренной суммы по сделке. В соответствии с Гражданским кодексом, если покупатель откажется от покупки квартиры - задаток остается у продавца, а если продавец передумал продавать квартиру, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Прежде чем будет проводиться регистрация покупки квартиры, покупателю нужно выяснить имеет ли продавец право отчуждения квартиры, то есть у продавца должен быть договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, если продавец получил данную квартиру в наследство, или в дар то тогда нужно предоставить свидетельство о принятии наследства и договор дарения.

Важным моментом при покупке квартиры является наличие достоверной информации, что она не имеет каких-то обременений (не находится под залогом, под арестом и т.д.), также нужно убедится, что продавец квартиры на момент продажи не состоит в браке. Если брак был зарегистрирован, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры. Также, прежде чем будет проводиться регистрация покупки квартиры, выясните, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, если есть то сделка, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства.

В качестве примера рассмотрим Решение Биробиджанского районного суда по делу № 2-626 от 06.03.2012 г.[13]:

Истец Дружинина Т. Т. обратилась в суд с иском о признании Кадниковой И. В. с несовершеннолетней дочерью и Носовой Т. М. с несовершеннолетними детьми, прекратившими право пользования жилым помещением. Свои требования мотивировала тем, что является собственником комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 21.12.2011. Согласно договору ответчики должны сняться с регистрационного учета до 20.01.2012, однако не сделали этого до настоящего времени. Истец просит прекратить право ответчиков пользования спорным жилым помещением.

Представитель истца Русаков В. А. иск поддержал, суду пояснил, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи. На момент приобретения комнаты в ней были прописаны ответчики с несовершеннолетними детьми, однако они там не проживали, их вещей в комнате не было. Согласно п. 4 Договора ответчики прописаны в комнате и должны сняться с регистрационного учета до 20.01.2012. В настоящее время ответчики зарегистрированы в квартире, однако они не являются членами семьи собственника, в квартире не проживают, коммунальные услуги не оплачивают, их вещей в квартире нет. Просит признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, так как их регистрация ограничивает права собственника по владению и распоряжению имуществом в полном объеме, кроме того, истец несет дополнительные расходы по оплате коммунальных услуг.

Ответчик Кадникова И. В. иск признала, суду пояснила, что её фамилией была Бутовская, ранее она являлась собственником спорной комнаты, затем продала её Л., но её не сняли с регистрационного учета из-за наличия задолженности по коммунальным услугам. В настоящее время она и её несовершеннолетняя дочь проживают в другом месте и на спорную комнату не претендуют. Носовых она не знает, Дружинину не знает.

Выслушав пояснения представителя истца, пояснения ответчика Кадниковой И. В., показания свидетелей: П., У., изучив материалы дела, суд считает, заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

21.12.2011 заключен договор купли-продажи между гражданами Л. (продавец) и Дружининой Т. Т. (покупатель), предметом договора является комната 151 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 Договора на момент его подписания в указанной квартире зарегистрированы: И., Б., Носова Т. М., Р., Н., Р., Е., А., К., В.. Они обязуются сняться с регистрационного учета в срок до 20 января 2012 года.

17 января 2012 года выдано Свидетельство о государственной регистрации права №, согласно которому Дружинина Т.Т. является собственником комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>.