Институт договора купли-продажи недвижимости в РФ

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. В судебном заседании не установлено обстоятельств того, что ответчики не добровольно покинули жилое помещение, установлено, что ответчик Носова Т. М. с несовершеннолетними детьми в спорную комнату не въезжала, не проживала в ней, дополнительного соглашения о её проживании не заключалось.

На основании изложенного, суд считает, заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению [13].

Регистрация покупки квартиры таит в себе множество сюрпризов и не только приятных, но и плачевных, которые могут выявиться через некоторое время, может, к примеру, оказаться, что продавец был недееспособным гражданином в момент сделки, в этом случае сделка может быть признана ничтожной, дабы такой ситуации не произошли, обращайтесь к компетентным юристам, которые ответят на все Ваши вопросы, и при желании помогут оформить покупку квартиры, проверят юридическую чистоту квартиру по своим отлаженным каналам, и избавят Вас от лишних нерв так в настоящем, так и в будущем.

Государственная регистрация является единственным доказательством наличия права собственности на квартиру вне зависимости от того, покупаете вы ее в новостройке или на вторичном рынке. Обычно оформление права собственности на квартиру производится в течение 30 дней с момента предоставления необходимого пакета документов. Проверив все бумаги, регистраторы вносят в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) соответствующую запись о том, что право собственности лица на определенную квартиру оформлено.

Перечень документов, которые требуются для правильного оформления покупки квартиры, известен каждому риэлтору. Это заявление о государственной регистрации квартиры, договор купли-продажи, заключенный с застройщиком или продавцом, поэтапный план и экспликация квартиры из БТИ, квитанция об оплате государственной пошлины, копия паспорта заявителя и нотариально заверенная доверенность в том случае, если все документы подает представитель заявителя. К этим документам «Росреестр» предъявляет строгие требования, ведь речь идет о праве собственности.

Заявление составляется в единственном экземпляре (от руки или машинописным способом) и подписывается заявителем. Все документы, которые выражают содержание сделки купли-продажи, предоставляются в не менее чем двух экземплярах-подлинниках. После регистрации один из них возвращается заявителю, а второй остается в «Росреестре». Фамилии, имена и отчества участников сделки, их адреса указываются полностью. Бумаги с исправлениями и помарками не принимаются. А документы, составленные на нескольких листах, пронумеровываются, прошиваются и скрепляются печатью организации, которая их выдала.

Иногда подлинность документов вызывает сомнение, и в этом случае регистратор может обратиться в правоохранительные органы или другие учреждения для уточнения сведений.

Подтверждением наличия права собственности на квартиру является свидетельство. С момента его получения можно полностью распоряжаться жильем. Если заявитель получил отказ в регистрации права собственности на квартиру, то, в соответствии со статьей № 20 «Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество», он может обжаловать его в суде [3].

4.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью

В целях оптимизации структуры федеральных органов исполнительной власти был издан Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», в соответствии с которым Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 было утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, которым определялось сокращенное наименование службы Росреестр.

На Росреестр были возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.08.2009 № 319 «Об утверждении схемы размещения территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» была утверждена схема размещения единых территориальных органов Росреестра. В соответствии с данным приказом место нахождения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области является город Биробиджан проспект 60 Лет СССР д.22.

Приказом Росреестра от 24.08.2009 № 206 «Об утверждении плана-графика формирования единых территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» был утвержден план-график формирования единых территориальных органов Росреестра, в котором были установлены этапы, сроки и способы их формирования.

Управление Росреестра по ЕАО осуществляет функции:

1) по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель;

3) геодезии и картографии, наименований географических объектов, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля;

4) надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций арбитражных управляющих;

5) государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности на территории ЕАО.

4.4 Размеры госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная пошлина -- сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее -- НК), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК РФ, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК РФ. Плательщики уплачивают государственную пошлину до подачи заявлений и (или) документов на совершение таких действий либо до подачи соответствующих документов. Государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой 25.3 НК РФ.

В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

В случае, если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 НК РФ освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с настоящей главой.

При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой.

Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается либо квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, в который производилась оплата.

Согласно подпунктам 21-33 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

1) за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс -- 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей;

2) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 23 -- 26, 28 -- 31 и 61 пункта 1 статьи 333.33 НК: для физических лиц -- 1 000 рублей; для организаций -- 15 000 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

- законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

- обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

- определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ в редакции от 01.07.2012.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ в ред. от 30.03.2012.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 29.06.2012.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 06.12.2011.

5. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в редакции от 07.12.2011.

6. Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» в редакции от 21.11.2011.

7. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в редакции от 21.05.2012.

8. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в редакции от 28.05.2011.

9. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.08.2009 № 319 «Об утверждении схемы размещения территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

10. Гомолова, А. И. Гражданское право / А. И. Гомолова. - М.: Мастерство, 2009. - 800 с.

11. Дорожинская, Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Е.А. Дорожинская. - Москва, 2011. - 456 с.

12. Решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73 -2273/2011-27 от 18.04.2011г.

13. Решение Биробиджанского районного суда по делу № 2-626 от 06.03.2012.

14. Решение Арбитражного суда Дальневосточного округа РФ от 22 августа 2012 года по делу № Ф03-А51/12-1/2442

15. Садиков, О. Н. Комментарий к ГК РФ ч.2 (постатейный). / О. Н. Садиков, М., ИНФРА - М: Юнити, 2010. - 1246 с.

16. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / О.Н. Садиков. - М.: БЕК, 2009. - 1268 с.

17. Сергеев, А. П. Гражданское право. Т.2. / А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой.- М.: Проспект, 2011. - 700 с.

18. Суханов, Е. А. Гражданское право Т.1./ Е. А. Суханов. - Консультант ПЛЮС 2010. - 640 с.

19. Суханов, Е. А. Гражданское право Т.2/ Е. А. Суханов. - Консультант ПЛЮС, 2010. - 600 с.

20. Шершеневич, Г. Ф. Учебник по гражданскому праву. Т. 1./Г. Ф. Шершеневич. - Консультант ПЛЮС, 2009. - 340 с.

21. Шершеневич, Г. Ф. Учебник по гражданскому праву. Т. 2./Г. Ф. Шершеневич. - Консультант ПЛЮС 2009. - 320 с.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение А

ДОГОВОР № … купли-продажи квартиры г. Биробиджан 09.03.2011 г.

Мы гр. Попов Петр Алексеевич, Паспорт 91 00 021238 выдан Облученским РОВД 27.12.2002г. проживающий по адресу: пос. Бира 40 лет Победы дом 31, кв.13, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Опанасенко Лидия Константиновна, 08.07.1935г. рождения, с.н. Бузули Свободненского района, Амурской области, паспорт 99 02 024611, выданный Облученским РОВД ЕАО 07.02 2001г., проживающая по адресу: пос. Бира, ул. Чапаева 5а именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Квартира»): Квартира, общей площадью 55.5 кв. м, состоящая из 3 комнат жилой площадью - 38.7 кв. м., 2 этаж, расположенная по адресу: пос. Бира 40 лет Победы дом 11, кв.9.

1.2.Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации прав, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО от 29.12.2009г..

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

Право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Продавец.

1.5.Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1.Указанную квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену в размере 700 200(семьсот тысяч двести) рублей.

2.2. Оплата производится в течении трех дней с момента государственной регистрации данного договора.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю после передачи всей суммы по настоящему договору.

3.2. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

4.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2.При не достижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1.Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

6. ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец:__________ Попов П.А. Покупатель:_______ Опанасенко Л.К.

Приложение Б

Таблица - Б. 1 Количество вынесенных решений за 2011 - 2013 г.г. Высшим Арбитражным судом ЕАО по спорам с недвижимым имуществом.

Рисунок Б. 1 - Количество вынесенных решений Высшим Арбитражным судом ЕАО за 2011 - 2013 г.г.

Размещено на Allbest.ru