Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений
Государственная регистрация недвижимого имущества. Основные виды недвижимого имущества, которое выступает в качестве объекта гражданских правоотношений. Сделки купли-продажи и мены недвижимого имущества. Рента и пожизненное содержание с иждивением.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.11.2014 |
| Размер файла | 102,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Регистратор может не требовать явки известных ему должностных лиц (представителей) юридических лиц, если у него есть образцы подписей этих лиц, полученные при личном обращении, и подлинность их подписей не вызывает сомнения.
3.1 Купля-продажа недвижимого имущества
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально. Он подлежит обязательной государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации сделки; договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает юридических последствий. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации [18, с.125].
Расчеты между сторонами могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации (это обговаривается в самом договоре). Для договора купли-продажи обязательным условием является составление передаточного акта или иного документа о передаче, который подтверждает исполнение сторонами своих обязательств. Обычно он составляется в момент передачи квартиры (ключей, платежных книжек) новому собственнику. Этот документ будет необходим впоследствии, при повторной передаче собственности.
Согласно ст.525 ГК Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из БТИ. Предметом договора может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности [19, с.87].
При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать жилое помещение, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами цена помещения.
Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы сумму вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно, возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.
В договоре также должны быть указаны лица, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют право пользования жильем после его продажи. Речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член вашей семьи, не будучи прописан в вашей квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным местом жительства. В этом случае его выселение также невозможно [23, с. 197].
Наиболее распространенным предметом договоров купли-продажи недвижимости являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, квартиры, их изолированные части, пригодные для проживания людей. Продавцами жилья выступают его собственники либо лица, уполномоченные ими в установленном порядке (Приложение Б).
Продажа квартир гражданам производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Не подлежат продаже:
· жилые помещения в общежитиях;
· служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);
· жилые помещения социального пользования и в специальных домах;
· квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны;
· жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации, отчуждения, первоначального отселения);
· жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения [3, с.74].
Граждане Республики Беларусь, являясь покупателями, вправе приобретать жилые дома (квартиры) в любых населенных пунктах страны. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать по договору купли-продажи квартиры (дома) в любом населенном пункте. Юридические лица имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.
Кроме предмета и цены в качестве существенных условий в договоре необходимо приводить перечень проживающих лиц, которые сохраняют в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его продажи (ст.529 ГК).
Предметом купли-продажи могут выступать садовые домики и дачи. Садовые домики, дачи представляют собой строения со вспомогательными помещениями (сооружениями), предназначенные для отдыха, временного и сезонного проживания граждан. Правовой режим указанных строений заключается в том, что они образуют единое целое с земельными участками, на которых находятся. Дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками [3, с.81].
Дача, садовый домик, предназначенные для продажи, должны быть надлежащим образом оформлены. Их собственники должны иметь технический паспорт и государственный акт на землю. Цена договора определяется по соглашению сторон и зависит от ряда обстоятельств: удаленности от места жительства покупателя, уровня благоустройства строения и земельного участка, его плодородности, транспортного сообщения и многих других обстоятельств. Приобретение указанных строений допускается только при сохранении целевого использования земельного участка [3, с.82].
Права покупателей в части места приобретения дач и садовых домиков законодательством не ограничены.
В отдельных случаях может возникать потребность приобретения жилого дома, дачи, садового домика в собственность лицом, не имеющим права получения в частную собственность земельного участка, на котором размещено такое строение. В подобной ситуации этот участок выкупается у собственника соответствующим сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом по нормативным ценам, действующим на момент выкупа.
3.2 Мена недвижимого имущества
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое (ст.538 ГК). Данный договор имеет общие черты с договором купли-продажи. Как в первом договоре, так и во втором одна сторона передает в собственность другой стороны имущество. Такая передача возможна, если первая сторона владеет имуществом на праве собственности. Разница между этими договорами в том, что при договоре купли-продажи получатель (покупатель) имущества оплачивает его стоимость, а при договоре мены - передает другое имущество, как правило, равноценное получаемому по стоимости. Но гражданское законодательство не устанавливает, что всегда должен обмениваться один вид имущества на такой же вид другого имущества. Например, садовый домик на другой садовый домик. Садовый домик можно обменять на автомобиль либо на другое имущество.
Договор мены может заключаться как между гражданами, так и между организациями, а также между гражданами и организациями. По этому договору каждая из сторон имеет аналогичные права и обязанности. Обязанность состоит в передаче имущества в собственность другой стороне. Исполнение этого обязательства влечет переход права собственности к другой стороне.
Предметом договора мены могут выступать объекты недвижимого имущества. В этом случае право собственности возникает у сторон после обмена имуществом и государственной регистрации договора мены, перехода прав собственности на это имущество. В территориальный орган государственной регистрации передается такой же перечень документов, что и при купле-продаже недвижимости.
Цена договора - это стоимость обмениваемого имущества. Стоимость каждого имущества, как правило, предполагается равной, если в договоре не указано иное. Если один объект недвижимости признается неравноценным по сравнению со вторым, то в договоре должен быть размер доплаты, порядок и сроки ее внесения.
Следует учитывать, что с 1 августа 2005 г. по 31 декабря 2008 г. в связи широким распространением обменных (бартерых) сделок Указом Президента Республики Беларусь от 15 августа 2005 г. № 373 "О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь" запрещено при осуществлении предпринимательской деятельности заключать договоры мены. Обмен недвижимостью, если он осуществляется не в целях предпринимательства и извлечения прибыли, запрету не подвергается [23, с.245].
Земельное законодательство устанавливает, что граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности.
Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать установленных законодательством размеров земельных участков [23, с.246].
Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, не допускается.
Жилищное законодательство предоставляет возможность сторонам осуществлять обмен (мену) жилых помещений и регулирует его порядок. Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа.
Обмен жилых помещений государственного жилищного фонда допускается с согласия наймодателя. Как и договор найма жилья, договор его обмена подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. Граждане, желающие произвести обмен жилых помещений, одновременно подают в орган по обмену жилых помещений заявления об обмене. К заявлению прилагаются необходимые документы, перечень которых установлен законодательством.
Наряду с государственным жилищным фондом имеется частный (негосударственный) жилищный фонд и у владельцев жилых помещений этого фонда может появиться необходимость их обмена. Поскольку жилищное законодательство устанавливает для нанимателей жилья право его обмена без ограничения такого обмена на жилье одного и того же жилищного фонда, то такая возможность может осуществляться на практике. При этом обмен должен осуществляться с согласия собственника, а если у владельца жилой площади имеются совершеннолетние члены семьи, то необходимо и их согласие.
Если между собственником жилого дома (части дома), квартиры и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то собственник, исходя из предоставленных ему законом прав, может требовать в судебном порядке принудительного обмена принадлежащего ему жилого дома (части дома), квартиры на жилые помещения в разных домах (квартирах).
Обмен жилого помещения не допускается, если:
— к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
— в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;
— дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, подлежит переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
— дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
— обмен носит корыстный или фиктивный характер;
— жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
— в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение (ст.33 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
При нарушении требований законодательства судом договор обмена жилых помещений может быть признан недействительным. В этом случае стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения [3, с.118].
3.3 Рента и пожизненное содержание с иждивением
Договор ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме ренту (ст.554 ГК). Иными словами, рента представляет собой периодические платежи, которые должно выплачивать лицо в обмен на полученное в собственность имущество его прежнему владельцу.
Основная особенность настоящего договора заключается в том, что существенно различаются временные характеристики исполнения сторонами своих обязательств. Так, переход права собственности к плательщику ренты происходит при фактической передаче недвижимости. Плательщик же ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного и длительного времени. Такая организация взаимоотношений требует установления соответствующего порядка, который регулируется правовыми нормами. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, если плательщик ренты отчуждает ее (продает, дарит, меняет и т.п.), то его обязательства по уплате ренты переходят к новому приобретателю этого имущества. Это означает, что новый собственник недвижимости принимает на себя обязанности по уплате ренты на условиях ранее заключенного договора. В случае нарушения указанной обязанности ответственность наряду с новым собственником несет и прежний плательщик ренты [23, с.250].
Анализируемый договор имеет два вида: договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.
Сущность договора постоянной ренты - в бессрочной ее выплате. В договоре не может идти речь о сроках выплат, она бессрочна. Стороны согласовывают только их порядок и сроки. Если стороны не оговорили в договоре периодичность передачи получателю платежей, то закон обязывает плательщика производить выплату ренты по окончании каждого календарного квартала (ст.562 ГК). Постоянный характер ренты по этому договору обеспечивает переход ее от получателя к правопреемникам: наследникам или реорганизуемым юридическим лицам. Права получателя ренты (кредитора по договору) в общем порядке могут передаваться другим лицам путем уступки требования.
Получателями постоянной ренты могут только граждане и некоммерческие организации. Последние вправе стать получателями в том случае, если это не противоречит законодательству и целям их. В отношении плательщиков ренты законодательство ограничений не устанавливает. Ими могут быть любые лица, как граждане, так и юридические лица.
Предметом договора постоянной ренты является наименование и количество передаваемого имущества, а также размер ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях заключенного договора.
Постоянная рента выражается в денежной форме, размер которой отражается в договоре. Представляется, что величина постоянной ренты зависит от стоимости передаваемого имущества. Размер ренты увеличивается пропорционально увеличению установленной законодательством базовой величины, если стороны в договоре не предусмотрели иное.
Договор пожизненной ренты, заключается на период жизни гражданина. Допускается установление пожизненной ренты нескольким гражданам (например, членам семьи, родственникам, друзьям и другим). В этом случае доли граждан в получении ренты считаются равными, но в договоре стороны могут их размер определить самостоятельно, т.е. увеличить или уменьшить размер ренты [3, с.126].
Получателями ренты по настоящему договору могут быть только граждане. Плательщиками ренты вправе выступать как граждане, так и юридические лица.
Пожизненная рента определяется в договоре в виде определенной денежной суммы, которая периодически выплачивается получателю в течение его жизни. Выплата ренты в натуральной форме не допускается. Размер ренты не может быть менее одной базовой величины.
По общему правилу договор прекращается смертью получателя ренты. Но он вправе требовать прекращения договора досрочно и возмещения убытков либо выкупа ренты, если плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства. Если недвижимое имущество было отчуждено бесплатно, то получатель ренты в этом случае вправе потребовать его возврата с зачетом его стоимости в счет выкупаемой ренты.
Договор пожизненной ренты может быть заключен с пожизненным содержанием и иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество плательщику ренты, который обязуется пожизненно содержать этого гражданина с иждивением (ст.572 ГК).
Пожизненное содержание с иждивением может осуществляться в отношении гражданина. Им выступает, как правило, собственник недвижимости: предприятия, жилого дома, дачи, квартиры и других объектов. Но этот собственник вправе указать получателями содержания и других лиц, например членов семьи, родственников и других. Оказывать содержание с иждивением может как гражданин, так и юридическое лицо, которым в собственность передается недвижимость.
Предметом договора является объект недвижимого имущества, который передается плательщику ренты, а также совокупность материальных благ в натуре, которые предоставляются для пожизненного содержания с иждивением бывшему собственнику имущества.
Особенность этого договора в том, что плательщик ренты вправе полученное недвижимое имущество отчуждать, сдавать в залог или иное обременение только с согласия получателя ренты. Но такое согласие не избавляет нового собственника недвижимости от уплаты ранее оговоренной ренты. Освободиться от подобной обязанности можно только при прекращении договора. Кроме того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания использование этого имущества не привело к снижению его стоимости.
Договор ренты составляется в письменной форме в виде одного документа и подлежит нотариальному удостоверению. При передаче по договору недвижимого имущества он и переход права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации. При государственной регистрации договора ренты в регистрационную книгу заносятся размер ренты или данные о порядке и условиях ее определения, в том числе и оба обременения - рента и залог [18, с.173].
Таким образом, сделки с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, объектами которых являются - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Сделки с недвижимым имуществом могут совершать только собственники или их представители, действующие от их имени по доверенности или на основании закона.
К наиболее распространенным сделкам с недвижимым имуществом относятся:
сделки с отчуждением (влекущие переход права): договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимости, договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты;
сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость): договоры аренды недвижимого имущества, договоры о залоге недвижимости (ипотека).
В настоящее время большинство сделок с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.
Любая недвижимость - имущество дорогостоящее, особенно если речь идет о квартире или жилом доме. Поэтому к совершению сделки надо относиться со всей серьезностью. Ведь всегда есть доля риска, что в будущем сделка может быть признана недействительной.
Заключение
Экономические реформы в Республике Беларусь, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. Гражданский кодекс Республики Беларусь закрепил права и обязанности физических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимым имуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности белорусских производителей.
Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества.
Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Специфика правового режима недвижимого имущества согласно ГК Республики Беларусь проявляется в следующем:
1. возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимость подлежит государственной регистрации;
2. если предметом обязательства является недвижимое имущество, то такое обязательство, по общему правилу, исполняется в месте нахождения имущества;
3. для недвижимого имущества установлены более длительные сроки приобретательной давности;
4. закреплен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи;
5. имеет специфику порядок обращения взыскания на недвижимое имущество.
Таким образом, национальное законодательство в достаточной степени регламентирует большинство вопросов, возникающих в сфере недвижимости.
Вместе с тем многие вопросы относительно совершения сделок в отношении недвижимости, до сих пор остаются вне поля зрения Гражданского кодекса. В частности в настоящее время еще не вопрос относительно разновидностей недвижимого имущество. Так, неоднозначны мнения авторов по вопросу отнесения к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства.
Неразрешенными также остаются некоторые вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, как недвижимости. Особенности правового регулирования регистрации данных объектов отведены специальному законодательству, что порождает не мало проблем в правоприменительной практике. Таким образом, неправильное понимание норм действующего законодательства, регулирующего вопросы недвижимости и сделок с ней может привести к ошибкам в правоприменительной практике и существенно отразится на интересах сторон, реализующих свои права на недвижимость.
В заключение отметим, что законодатель Республики Беларусь при написании Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" пошел по самому простому пути, связав приобретение определенным объектом статуса недвижимости с формальным моментом государственной регистрации его создания. Между тем государственная регистрация природу вещей изменить не в силах, а потому очевидно, что регулирующее соответствующие отношения законодательство нуждается в совершенствовании.
Список использованных источников
1. Бондаренко, Н.Л. Гражданское право. Общая часть: ответы на экзаменац. вопр. / Н.Л. Бондаренко. - Минск: ТетраСистемс, 2011. - 160 с.
2. Бакиновская, О.А. Земельное право: ответы на экзаменационные вопросы / О.А. Бакиновская. - Минск: ТетраСистемс, 2012. - 240 с.
3. Бохан, В.Д. Недвижимое имущество: правовое регулирование / В.Ф. Бохан. - Минск: Дикта, 2008. - 192 с.
4. Витушко, В.А. Гражданское право: учеб. Пособие: в 2 ч. Ч.1/В.А. Витушко. - Минск: Белорусская наука, 2007. - 565 с.
5. Водный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 15 июля 1998 г. № 191-З: принят Палатой представителей 18 июня 1998 г.: одобрен Советом Респ.29 июня 1998 г.: в ред. от 14.07.2011 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.
6. Гавриленко, В.Г. Объекты гражданских прав / В.Г. Гавриленко. - Минск: Право и экономика, 1999. - 69 с.
7. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Респ. Беларусь, 7 декабря 1998 г. №218-З: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Респ. 19 ноября 1998 г.: в ред. от 05.01.2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.
8. Гражданское право. Общая часть: учеб. пособие. / Д.А. Колбасин. - Минск: ФУАинформ, 2009. - 592 с.
9. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.1/А.В. Каравай [и др.]; под ред. В.Ф. Чигира. - Минск: Амалфея, 2007. - 612 с.
10. Епифанцева Ю.А. Судебная практика по спорам, связанным с недвижимостью / Ю.А. Епифанцева // Обзор судебной практики. - 2010. - №3. - С.62-65.
11. Каравай, А.В. Признаки и состав объектов гражданских прав / А.В. Каравай // Вестник Конституционного Суда Республики Беларусь. - 2006. - №1. - С.138-144.
12. Кодекс Республики Беларусь о недрах: Кодекс Респ. Беларусь, 14 июля 2008 г. №406-З: принят Палатой представителей 10 июня 2008 г.: одобрен Советом Респ.20 июня 2008 г.: в ред. от 01.01.2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 томах. Том 1/Отв. ред. Чигир В.Ф. - Минск: Амалфея, 2005. - 1040 с.
14. Лесной кодекс Республики Беларусь Кодекс Респ. Беларусь, 14 июля 2000 г. № 420-З: принят Палатой представителей 8 июня 2000 г.: одобрен Советом Респ.30 июня 2000 г.: в ред. от 22.12.2011 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.
15. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., №133-З: с изм. и доп.: текст по состоянию на 21 мая 2014 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.
16. Пунько, Т.Н. Гражданское право: Курс лекций [для студентов вузов] / Т.Н. Пунько, М.Н. Кулак; Акад. упр. При Президенте Респ. Беларусь. - Минск.: Акад. упр. При Президенте Беларуси, 2003. - 359 с.
17. Сенько О.С. Понятие недвижимости: сравнительно-правовой анализ законодательства Беларуси и Германии / О.С. Сенько // Обзор судебной практики. - 2010. - №3. - С.59-62.
18. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. Изд.2-ое переработанное. - М.: Статут, 2007. - 223 с.
19. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. / Л.Б. Шейнин. - М.: Деловой двор, 2011. - 184 с.
20. Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на недвижимость / А.В. Швабауэр // Юридический мир. - 2010. - № 12. - С.54 - 58.
21. Чигир, В.Ф. Сделки в гражданском праве / В.Ф. Чигир. - Минск: Амалфея, 2006. - 172 с.
22. Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости / Е.М. Чикобава // Правовые вопросы недвижимости. - 2011. - № 2. - С.24 - 28.
23. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. - М.: Статут, 2008. - 336 с.
Приложения
Приложение А
Сведения ЕГРНИ об объектах недвижимости по состоянию на 28 марта 2014 года
|
Регион (Регистрационный округ) |
Земельные участки |
Капитальные строения и незавершенные законсервированные капитальные строения |
Изолированные помещения |
Всего объектов недвижимости |
|
|
Брестская обл. |
322 344 |
367 041 |
298 207 |
987 592 |
|
|
Витебская обл. |
248 505 |
299 699 |
301 848 |
850 052 |
|
|
Гомельская обл. |
291 188 |
306 785 |
347 910 |
945 883 |
|
|
Гродненская обл. |
235 433 |
265 244 |
238 214 |
738 891 |
|
|
г. Минск |
38 457 |
45 260 |
771 822 |
855 539 |
|
|
Минская обл. |
620 632 |
523 386 |
307 226 |
1 451 244 |
|
|
Могилёвская обл. |
230 539 |
298 146 |
237 459 |
766 144 |
|
|
Республика Беларусь |
1 987 098 |
2 105 561 |
2 502 686 |
6 595 345 |
Приложение Б
Типовая форма договора купли-продажи квартиры
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
г. Минск 7 мая 2014
Мы, Проектное частное унитарное предприятие "Дамаан", местонахождение юридического лица: Республика Беларусь, город Минск, проспект Победителей, дом 73, корпус 1, комната 5, зарегистрированное решением Минского городского исполнительного комитета 06 июля 2000 года в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за №600394168, в лице директора Жук Тамары Александровны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", и гражданин Республики Беларусь ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 12 августа 1936 года рождения, паспорт МР000000, выдан 08 июля 1999 года Октябрьским РУВД города Минска, личный № 00000000000000, зарегистрирован по адресу: Республика Беларусь, город Минск, улица Иванова, дом 1, корпус 1, квартира 1, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продает, а Покупатель покупает изолированное помещение (инвентарный №600/D-57492) - квартиру №179 (сто семьдесят девять), расположенную в жилом доме №11 (одиннадцать) по ул.Н. Н. Александрова в п. Лесной, Боровлянского сельского Совета, Минского района, Минской области, состоящую из одной жилой комнаты, кухни, коридора, совмещённого санитарного узла, лоджии, общей площадью 34,3 кв. м., общей площадью квартиры по СНБ 37,1 кв. м., жилой площадью 17,1 кв. м. Квартира без выполнения отделочных работ и без установки сантехнического оборудования (кроме ванны и унитаза).
Лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством право пользования отчуждаемой квартирой, нет.
2. Квартира принадлежит Проектному частному унитарному предприятию "ДАМААН" на праве хозяйственного ведения и учредителю гражданину Республики Беларусь Центеру Александру Львовичу на праве собственности на основании свидетельства (удостоверения) №600/172-7686 о государственной регистрации, составленного Республиканским унитарным предприятием "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" 18 февраля 2011 года.
2.1 Решение собственника Центера Александра Львовича о согласии на продажу квартиры засвидетельствовано государственной нотариальной конторой Минского района №3 Минской области 16 февраля 2014 года по реестру №2-173.
3. Квартира продается за 204 050 000 (Двести четыре миллиона пятьдесят тысяч) белорусских рублей.
Покупатель произведет расчет с Продавцом следующим образом:
204 050 000 (Двести четыре миллиона пятьдесят тысяч) белорусских рублей будут перечислены Покупателем на счет Продавца №3012000012484 в ОАО "Белгазпромбанк", г. Минск, ул. Притыцкого, 60/2, код 742, УНП 600394168, ОКПО 28871469 после подписания настоящего договора в срок до 10 мая 2014 года.
4. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будет произведена по передаточному акту, который стороны обязуются подписать до 20 мая 2014 года при условии оплаты полной стоимости квартиры. Содержание статьи 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь сторонам разъяснено.
5. При расторжении договора по инициативе Покупателя, либо по требованию Продавца в случае ненадлежащего исполнения Покупателем обязательств по договору, Покупатель обязуется оплатить все расходы, связанные с расторжением настоящего договора.
6. В случае нарушения сроков оплаты по договору купли-продажи, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,05 процентов от суммы соответствующего платежа за каждый день просрочки.
7. Продавец удостоверяет, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира не продана, не подарена, не обещана в дарении, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.
8. Пользование квартирой осуществляется Покупателем с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного жилищного фонда и в соответствии со ст. ст.51,52 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Перепланировка и переоборудование квартиры и инженерных сетей будет производиться в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
9. В соответствии с действующим законодательством, гарантийный срок на отчуждаемую квартиру исчисляется со дня ввода дома в эксплуатацию и составляет два года. Продавец обязуется устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в квартире в течение гарантийного срока, при условии выполнения Покупателем обязательств, установленных пунктом 8 настоящего договора.
10. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют взаимных претензий.
11. Обязанность по государственной регистрации возлагается на Покупателя. По соглашению сторон право подачи заявления на государственную регистрацию настоящего договора и основанного на нем права в Республиканском унитарном предприятии "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" предоставляется Покупателю.
12. Расходы по удостоверению, составлению и изготовлению настоящего договора оплачивает Покупатель.
13. Все изменения, дополнения и приложения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон, удостоверены и зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
14. Настоящий договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон.
15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в Республиканском унитарном предприятии "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру", второй выдается Покупателю, третий - Продавцу.
Продавец Иванов И.И.
Покупатель Проектное частное унитарное предприятие "Дамаан"
07 мая 2014 года. Настоящий договор удостоверен мной, Петровым Петром Петровичем, регистратором недвижимости РУП "Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру".
Настоящий договор удостоверен по заявлению №00/000-10.
Взыскано государственной пошлины 175 000 рублей.
Регистратор недвижимости Петров П. П.
Договор полностью прочитан и подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также правоспособность Проектного частного унитарного предприятия "ДАМААН" и полномочия его представителя проверены.
Документы, подтверждающие государственную регистрацию права хозяйственного ведения на недвижимое имущество Проектного частного унитарного предприятия "ДАМААН", проверены.
В соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь настоящий договор и основанное на нем право подлежат государственной регистрации.
Регистратор недвижимости Петров П.П.
Приложение В
Обзор судебной практики по спорам, связанным с недвижимостью
Хозяйственный суд рассмотрел заявление ОАО "Р" о признании недействительным решения городского исполнительного комитета от 03.11.2009 о сносе самовольно возведенной пристройки. Основанием для принятия такого решения послужил факт неисполнения требований предписания горисполкома от 08.10.2009.
Заявитель указал, что в соответствии со ст.63 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" (далее - Закон № 300-З) местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства:
- возведен на земельном участке, самовольно занятом застройщиком;
- возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ;
- возведен с существенными отступлениями от проектной документации на строительство;
- не соответствует утвержденной градостроительной документации;
- имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не соответствует требованиям экологической безопасности.
В направленном в адрес ОАО "Р" предписании ни одно из указанных нарушений не содержалось. При таких обстоятельствах заявитель полагал, что решение исполкома являлось незаконным и подлежало отмене.
Горисполком с поданными требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование законности принятого решения было указано, что в соответствии со ст.63 Закона № 300-З местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Согласно п.1 ст.223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил является самовольной постройкой (самовольным строительством). ОАО "Р" осуществило строительство пристройки без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Представитель СПМК, привлеченный в качестве третьего лица без самостоятельных требований, пояснил в судебном заседании, что возведенная истцом пристройка фактически закрывала доступ в нежилое помещение (магазин). Данное помещение было сдано в аренду иностранному частному унитарному торговому предприятию "Ф".
Представители предприятия "Ф" пояснили, что использовать помещение магазина они не могли, хотя и платили арендную плату. Пристройка блокировала им доступ в арендованное помещение. Ими был разработан проект реконструкции магазина (обозревался в судебном заседании). По проекту на месте пристройки находился второй вход. По санитарно-гигиеническим нормам, правилам противопожарной безопасности в предприятии общественного питания (магазине) должно иметься два входа (выхода) - один для посетителей, а второй для принятия товара, использования в случае экстренной эвакуации людей.
Оценив и исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя (истца) ввиду следующего.
При наличии названных в п.1 ст.223 ГК и п.1 ст.63 Закона № 300-З нарушений, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на возведенный объект права собственности. Подобный объект не рассматривается в качестве недвижимого имущества и не подлежит государственной регистрации. К такому объекту в силу п.3 ст.220 ГК применяются правила о праве собственности на строительные материалы.
При наличии оснований для признания строительства самовольным орган местного управления и самоуправления вправе в административном порядке принять одно из следующих решений:
о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство;
о сносе лицом, осуществившим постройку, или за его счет самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки или перестройки, состояние. Последнее решение может быть принято, например, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 "Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223" (далее - Положение по самовольным постройкам), установлено, что для получения решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории с предоставлением при необходимости земельного участка гражданин, осуществивший самовольное строительство, обращается в исполком и подает соответствующие документы. Исполком в срок до 3 дней со дня подачи документов назначает комиссию для подготовки проекта соответствующего решения исполкома. Комиссия в срок до 5 дней:
изучает представленные гражданином документы; обследует самовольную постройку;
составляет заключение о необходимости сноса самовольной постройки, либо о возможности продолжения ее строительства, либо о возможности приемки самовольной постройки в эксплуатацию.
В случае несогласия лица с решением о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее состояние оно может быть обжаловано в вышестоящий орган и в суд.
Решение о сносе самовольной постройки представляло собой санкцию, применяемую к лицу, осуществившему самовольное строительство, за нарушение соответствующих норм права. На момент подачи заявления заявитель не узаконил свои права на недвижимость, несмотря на тот факт, что пристройка датировалась 1985 годом.
Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь установлены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). Оценочная ведомость домовладения не могла являться правоустанавливающим документом, подтверждавшим возникновение у заявителя права собственности на пристройку. Иных документов, подтверждавших право собственности на пристройку, у заявителя не имелось.
В соответствии со ст.223 ГК самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности в соответствии с п.1 и 2 ст.220 ГК. Оно не вправе пользоваться и распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольное строительство незамедлительно приостанавливается. Решение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство, либо о сносе самовольной постройки или о приведении ее в прежнее, до осуществления пристройки, надстройки или перестройки, состояние принимается соответствующими органами местного управления и самоуправления. Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в определенном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законодательством интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о сносе, либо о продолжении строительства, либо о принятии в эксплуатацию и регистрации одноквартирного, блокированного жилого дома, нежилой постройки на придомовой территории определен Положением по самовольным постройкам.
Не могли быть приняты за основу доводы заявителя о том, что здание ОАО "Р" является исторической ценностью, а значит, горисполком не имел права принимать решение о сносе. Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 578 от 14.05.2007 "О статусе историко-культурных ценностей" в качестве исторической ценности определено здание постройки конца XIX - начала XX в., но ни в коем случае самовольно возведенная пристройка, датированная 1985 годом.
Таким образом, городской исполнительный комитет правомерно принял решение о сносе самовольно возведенной пристройки. В удовлетворении требований ОАО "Р" хозяйственный суд отказал.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Эволюция законодательного регулирования недвижимого имущества. Особенности правового режима недвижимости и земельных участков в зарубежных странах. Предприятие как имущественный комплекс и вид недвижимого имущества. Объекты незавершенного строительства.
курсовая работа [55,1 K], добавлен 06.09.2013Недвижимое имущество как объект гражданских прав. Понятие и виды недвижимого имущества. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Понятие гражданско-правового режима недвижимости.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 26.04.2011Понятие имущества как объекта гражданских правоотношений. Виды имущества в гражданском праве, их классификация и типы, направления исследования и нормативно-законодательная база регулирования. Понятие и признаки недвижимого имущества, его правовой режим.
курсовая работа [60,4 K], добавлен 28.04.2012История развития норм о недвижимом имуществе. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Особенности правового статуса земельных участков и жилых помещений.
дипломная работа [102,3 K], добавлен 16.07.2010Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан. Определение договора купли-продажи недвижимого имущества, его формы и существенные условия. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи предприятия.
дипломная работа [125,4 K], добавлен 20.06.2015Понятие и особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества. Государственная регистрация договора ипотеки. Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
курсовая работа [81,7 K], добавлен 04.12.2011Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема правильной квалификации договоров. Юридическое признание акта недействительным.
курсовая работа [39,6 K], добавлен 12.11.2014Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость, порядок оформления сделок с ней. Органы, производящие регистрацию. Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество.
курсовая работа [26,9 K], добавлен 18.03.2011Судебное решение как основание для регистрации недвижимого имущества через призму судебных споров. Обжалование действия регистрирующего органа. Отсутствие регистрации как основание для признания сделки ничтожной. Принятие заявления к производству.
реферат [16,3 K], добавлен 09.03.2009Рассмотрение понятия и сущности недвижимого имущества. Характеристика основ правового оформления земельных отношений. Изучение особенностей права на недвижимое имущество в Российской Федерации. Современные способы приобретения недвижимого имущества.
курсовая работа [33,2 K], добавлен 08.11.2015
