Правовое регулирование залога недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы исследования. «Pacta servanda sunt» - «Договоры нужно соблюдать». Это древнеримское изречение, ставшее важнейшим принципом гражданского оборота, актуально и поныне. Данный «категорический императив цивилистики» в современных жестких условиях рыночной экономики потребовал детального обеспечения и регламентации. Поэтому контрагенты используют все возможные средства обеспечения обязательств, предоставленные в их распоряжение законом и обычаями делового оборота. Наиболее надежным из таких средств является ипотека. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром и залогодержатель таким образом имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения исполнения обязательств не нашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежащего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.

Основной функцией ипотеки в соответствии с современным законодательством России является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. Иными словами, ипотека обеспечивает интересы кредитора-залогодержателя по обязательству, которые состоят в надлежащем исполнении должником-залогодателем лежащих на нем обязанностей. Должник под угрозой наложения взыскания на ипотечное имущество побуждается к надлежащему исполнению своих обязательств.

Следующий важный принцип ипотеки заключается в ее безусловной акцессорности: ипотека носит зависимый от основного обязательства характер, то есть может возникать только тогда, когда существует основное обязательство. Таким образом, являясь дополнительным, ипотечное обязательство вступает в действие только тогда, когда должник нарушает основное обязательство. Субсидиарное обязательство - ипотека полностью зависит от основного обязательства, и недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность ипотеки.

В настоящее время этот способ обеспечения обязательств принимает всё более массовый характер, что говорит о необходимости изучения механизма его применения, усовершенствования законодательства в данной сфере, что подтверждает актуальность данного исследования.

Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Поэтому с учетом развития законодательства, требуется всестороннее исследование данного правового института и практики его применения, что будет способствовать разработке современной научной концепции развития ипотеки в России.

Объект исследования. Объектом исследования выступает правовое регулирование залога недвижимого имущества, а в частности, особенности залога земельных участков и особенности залога жилых домов и квартир.

Предмет исследования. Предметом исследования является сложившийся механизм регулирования ипотеки, взгляды ученых-цивилистов, судебная практика по делам о залоге недвижимого имущества, а также нормативно-правовая база Российской Федерации в указанной сфере.

Цели исследования. Исходя из названия работы и указанной актуальности, целью работы является полное и всесторонне изучение законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества, а также выявление противоречий норм и выработка предложений по их устранению.

Указанные цели достигаются путем решения следующих задач:

1. Полное и всесторонне изучение норм об объекте данного вида обеспечения обязательств;

2. Определение понятия и видов недвижимого имущества, которое может выступать предметом залога;

3. Изучение особенностей залога в силу закон и в силу договора;

4. Характеристика законодательства, регулирующего залог недвижимости;

5. Анализ судебно-арбитражной практики;

6. Выявление особенностей залога конкретных видов недвижимого имущества и обращения взыскания на него.

Методология исследования. Методологическую основу исследования составляет общенаучный диалектический метод. Наряду с ним использовались и частнонаучные методы, в том числе догматический (собственно-юридический) и историко-правовой. Применялись методы правового моделирования и сравнительного правоведения. В работе нашли применение такие логические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и другие.

Положения, выносимые на защиту

1. Все три группы объектов, выделяемых в качестве недвижимых в ГК РФ не имеют общих признаков.

2. Важнейшим отличием ипотеки от других видов залога является характеризующий ее предмет залога.

3. При залоге нескольких объектов недвижимости, обеспечивающем одно обязательство, для защиты прав залогодателя-должника необходимо установить очередность обращения взыскания на указанные объекты в случае неисполнения обязательства.

4. Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса как закон, содержащий нормы гражданского права.

5. Пункт 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Структура работы. Данная работа основывается на научных трудах Савиньи Ф.К., Шершеневича Г.Ф., Толкушина А.В., Скворцова О.Ю. и других ученых-цивилистов. Работа состоит из введения, двух глав пяти параграфов, заключения и списка использованных источников. Всего в работе использовано 40 источников, общий объем работы составляет 43 страницы.

1. Теоретико-правовые основы залога недвижимого имущества

1.1 Понятие и виды недвижимого имущества

Существуют различные способы классификации вещей. Одной из наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этой классификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П.П. Цитович называл такое подразделение «верховным» Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27., а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального достоянияПокровский И.А. Основные проблемы гражданского права С.196.

Генезис этой классификации - в объективной природе самих вещей. Как писал в начале XX в. профессор Г.Ф. Шершеневич, коренное различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям». Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96.

Уже сами термины - «недвижимость» и «движимое имущество» - указывают на характеристики вещи. Если движимая вещь может быть перемещена без ущерба ее целостности и назначению, то недвижимая вещь не может быть перемещена в принципе либо ее невозможно переместить без того, чтобы не причинить ей ущерб. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. С. 238. При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывную связь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещей на движимые и недвижимые выступает их связь с землей, возможность (или невозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для их целостности и назначения.

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, не свободно от недостатков.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. [Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). - М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. - 560 С.

Все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

Следует отметить что прием, использованный в ГК для конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы как леса, водоемы, здания к недвижимым вещам.

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр.

Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты.

Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота. Гражданское право: Учебник. 5-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 224

Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования.

Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей.

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2006 г. Также вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей, к которым в соответствии с указанными законодательными актами следует относить:

1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса (там же);

5) многолетние насаждения (там же);

6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Далее Закон о регистрации прав));

7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

8) нежилые помещения, ст. 1 Закона о регистрации прав, в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

9) жилые дома (ст. 558 ГК ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 16 ЖК;

11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК;

12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК; в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);

13) комнаты (ст. 16 ЖК);

14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

18) объекты незавершенного строительства; (ст. 130 ГК в ред. от 10.12.2004 №213-ФЗ, ст. 25 Закона о регистрации прав п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).

При этом законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки, речь о котором пойдет в следующем параграфе.

1.2 Основания возникновения залога недвижимого имущества

2. Залог отдельных видов недвижимого имущества

2.1 Особенности залога земельных участков

Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др. Земельные участки: основания и порядок приобретения (под ред. Тихомирова М.Ю.). - «Изд. М.Ю. Тихомирова», 2006

Поскольку одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 18 июля 2006 г.). - СПС Гарант. Платформа F1. - М. - 2007. то и при осуществлении государственной регистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного из основополагающих принципов Земельного кодекса.

ЗК РФ в пп. 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). - М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. - 60 С. Данный принцип раскрывается в ст. 35 ЗК РФ.

Основная идея данного принципа заключается в том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Но, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данного пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий.Комментарий к Земельному кодексу (из книги «комментарий к земельному законодательству Российской Федерации») (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов). - «Юрайт-Издат», 2005 В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

Такая противоречивость норм затрудняет процесс регистрации ипотеки, и в дальнейшем может привести к возникновению споров по поводу действительности такой ипотеки.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). - СПС Гарант. Платформа F1. - М. - 2007.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами. Комментарий к закону об ипотеке В.А. Зюзин, А.Н. Королев ЗАО Юстицинформ, 2005

Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, правила Закона об ипотеке применяются при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участка должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - "Юрайт-Издат", 2004 г.

Если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются. Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является право аренды земельного участка.

В случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). - СПС Гарант. Платформа F1. - М. - 2007.

Если предметом ипотеки является земельный участок, в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном во внесудебном порядке, стороны не вправе предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных

ипотекой. В этом случае стороны обязаны осуществить реализацию заложенного имущества либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем. Там же

В том случае, когда при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки этот участок приобретается залогодержателем (залогодержатель оставляет земельный участок за собой), а этот земельный участок по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ. Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). - СПС Гарант. Платформа F1. - М. - 2007.

Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, может осуществляться только при соблюдении требований, установленных нормами ст. 69 Закона об ипотеке.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, регламентирована правилами ст. 64 Закона об ипотеке. При этом в п. 1 и 2 указанной статьи устанавливаются условия залога земельного участка без залога зданий и сооружений, находящихся на нем, а в п. 3 - условия залога земельного участка вместе со строениями и сооружениями одному и тому же залогодержателю.

Следует подчеркнуть, что ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Таким образом, законодатель не лишает стороны права установить в договоре об ипотеке условие о том, что на здания или сооружения, возводимые на заложенном земельном участке, ипотека будет распространяться. Более того, стороны вправе заключить такой договор об ипотеке, по условиям которого на одни виды зданий или сооружений такая ипотека распространяться будет, а на другие нет. Например, стороны могут определить, что ипотека будет распространяться на бытовые и хозяйственные сооружения, возводимые без получения обязательного согласия залогодержателя, но ипотека не будет распространяться на жилое здание с определенными параметрами, возводимое залогодателем в определенном месте земельного участка.

Возведение залогодателем зданий и сооружений на заложенном земельном участке регламентировано правилами ст. 65 Закона об ипотеке.

Если договором об ипотеке предусматривается передача в ипотеку и земельного участка, и здания, находящегося на нем, то применяются правила, установленные в п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке: «Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона».

Другими словами, в этом случае залогодатель не сможет воспользоваться правами, предоставляемыми ему нормами п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке.

В части второй ст. 67 Закона об ипотеке установлено дополнительное требование к договору об ипотеке земельного участка, сформулированное следующим образом: «К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству».

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер - номер, присвоенный земельному участку в соответствии с кадастровым делением территории РФ в целях ведения Единого государственного реестра земель. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ред. От 22.08.2004 г.). - СПС КонсультантПлюс. - М. - 2007.