Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

§1. Понятие и признаки недвижимости

§2. Виды объектов недвижимости

ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА НЕТИПИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ПОДХОДЫ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

§1. Единый имущественный комплекс как объект недвижимого имущества

§2. Объекты недвижимого имущества, альтернативные природным

§3. Заборы, колодцы, буровые скважины как объекты недвижимого имущества

§4. Машино-место и автостоянка как объект недвижимости

§5. Асфальтовые площадка, спортивные площадки, стадионы как объекты недвижимого имущества

§6. Торговые павильоны и иные сборно-разборные конструкции как объекты недвижимого имущества

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Считается, что понятие недвижимости разработано в действующем законодательстве, поэтому легко усваивается как юристами, так и людьми далекими от юриспруденции.

Однако развитие правоотношений, технологий приводят к тому, что в правоприменительной практике правовая концепция недвижимых вещей вызывает много споров.

Действительно, определение и понимание понятие недвижимого имущества, сложность и многообразие таких объектов, все большее появление так называемых нетипичных объектов недвижимости (например, спортивные стадионы, автомобильные дороги и др.), анализ законодательства и судебной практики в данной сфере - все это вызывает необходимость углубленного изучения данной темы.

Актуальность исследования. В настоящее время российское гражданское законодательство находится в стадии реформирования, изменения затронули многие институты гражданского права. Реформа не обошла стороной и ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - норму, определяющую правовую природу недвижимых вещей.

Так, согласно Проекту Федерального закона № 47538-6/3 «О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Проект ФЗ № 47538-6/3), ст.130 планируется дополнить таким видом недвижимости, как единый имущественный комплекс, предлагается исключить предприятие из перечня недвижимых объектовПроект Федерального закона № 47538-6/3 «О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред., подготовленная ГД ФС РФ ко II чтению 21.01.2013) // СПС «Консультант Плюс»..

Кроме того, существует неоднозначная судебно-арбитражная практика, предметом которой выступает исследование правовой природы нетипичных объектов недвижимости (асфальтовые площадки, автостоянки и др.).

Несовпадения подходов в судебной практике вызваны тем, что критерии недвижимого имущества, закрепленные в ст.130 ГК РФ, недостаточны для квалификации таких объектов.

Все это и обосновывает актуальность работы.

Объектом исследования является изучение правового положения нетипичной недвижимости.

Предметом работы выступает гражданско-правовое законодательство, регламентирующее понятие и виды недвижимого имущества, юридическая доктрина поданной тематике, а также судебная практика относительно правовой природы таких объектов.

Главной целью работы автор видит в исследовании вопросов понятия, признаков, недвижимого имущества, а также в изучении правовой природы нетипичной недвижимости.

Поставленная цель будет достигнута путем решения следующих задач:

1) изучить понятие и признаки недвижимого имущества по действующему законодательству;

2) дать представление о видах недвижимого имущества, закрепленных в законодательстве РФ;

3) исследовать правовую природу нетипичных объектов недвижимого имущества;

4) сформулировать выводы и рекомендации по совершенствованию законодательства в данной сфере.

Методологическая основа исследования. В ходе работы использовались методы теоретического анализа и синтеза различных источников, системно-структурный, метод обобщения материалов и другие методы.

Нормативную основу дипломной работы составляют: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон (далее - ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О недрах»,

Постановление Правительства РФ «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» и иные нормативные акты.

Теоретическая основа работы. Природа недвижимых объектов была рассмотрена в трудах Р.С. Бевзенко, А.Е. Захаровой, Д. Базаркина, А.Я. Рыженкова, О.К. Тикк, Д.Е. Потяркина, Д.С. Некрестьянова, С.П. Гришаева и других авторов, которые положены в основу написания настоящей дипломной работы.

Структура дипломной работы обусловлена ее предметом, целями и задачами, обеспечивает логическую последовательность в изложении хода и результатов исследования.

Настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

§1. Понятие и признаки недвижимости

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают.

Однако в последние годы в нашей стране наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Как отмечает С.П. Гришаев, «многие проблемы, возникающие в судебно-арбитражной практике в сфере хозяйственного оборота недвижимости, в конечном счете, восходят к понятию и признакам данного явления»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. ООО "Новая правовая культура". 2007 г. // СПС «Консультант Плюс».. Действительно, понятие недвижимости, содержащееся в ст.130 ГК РФ, сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое, но и практическое значение.

Так, отнесение объекта к категории движимого или недвижимого имущества влечет соответствующие правовые последствия, и на практике данное обстоятельство влияет на разрешение спора.

Рассмотрим пример из судебной практики.

ОАО "Пансионат "Весна" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик; обязании ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку - указанный щитовой домик. Решением от 19.06.07 суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик и обязал ответчика снести самовольно возведенную постройку. Суд исходил из того, что спорный щитовой домик является самовольной постройкой, так как возведен на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; ответчик не получил разрешения на строительство объекта в установленном порядке; проектная документация не оформлялась.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.07 решение от 19.06.07 изменено в части обязания ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку. Суд обязал ответчика демонтировать щитовой домик. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный щитовой домик не является недвижимым имуществом, представляет собой сборно-разборную конструкцию, возведен на принадлежащем истцу земельном участке, земля под щитовым домиком на каком-либо вещном праве ответчику не предоставлена. В кассационной жалобе ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" просит отменить решение и апелляционное постановление, однако ФАС Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, апелляционное постановление от 03.09.07 является законным и обоснованнымПостановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 г. по делу № А32-5939/2007-22/118// СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.

В настоящее время легальное понятие недвижимого имущества закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ, устанавливающем, что к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В соответствии с п.2 ст.130 ГК РФ «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

В настоящей главе обратимся к анализу указанной нормы.

Для начала необходимо отметить, что в законе отождествляются понятия «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество». Но в юридической науке не сложилось единого мнения относительно позиции законодателя.

Так, некоторые авторы соглашаются с синонимичностью данных понятий, указывая на то, что это есть «прием юридической техники, который используется законодателем с целью избежать однообразия в тексте закона»Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. №8. С.148.. Действительно, п.1 ст.131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п.2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, п.3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако, некоторые ученые исходят из различия понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», что представляется более обоснованным.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности, так, профессор Суханов Е.А. указывает, что «объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.11..

Исследуя иную позицию, можно сделать вывод, что понятие «недвижимое имущество» можно отразить формулой - «недвижимые вещи + имущественные права».

Подтверждение этому содержится в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. Отсюда вытекает вывод о том, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ - понятию «недвижимое имущество»Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №1. С.8..

Что касается термина «недвижимость», то предпочтительнее его использовать в качестве некой обобщающей категории, в случае, если речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, к примеру, в нормах об обязательной государственной регистрации. Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу.

Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что «объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму»Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С.32..

По справедливому замечанию П. Виноградова, ст.130 ГК РФ содержит симбиоз подходов к определению понятия недвижимого имущества: закрепление признака прочной связи с землей, что предполагает невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, в то же время данная норма содержит перечень недвижимых вещей, который не является закрытымВиноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. №2. С.21..

Теперь обратимся к признакам недвижимости.

Здесь следует отметить, что в юридической литературе содержатся разнообразные суждения относительно критериев недвижимого имущества.

Так, в настоящее время может вызвать значительные трудности критерий прочной связи с землей. Это объясняется тем, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба, сохраняя при этом свою целостность и назначение («однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Консультант Плюс». 2007.). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде.

Получается, что физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В своей работе Л. Наумова, характеризуя признак прочной связи с землей, выделяет следующие элементы: «наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту и материал, из которого изготовлен объект»Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5..

Такая позиция не представляется безосновательной и подтверждается судебной практикой.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал-шина Н" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Н. Новгорода о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества - одноэтажный ангар арочного типа. Решением от 29.09.2006 в удовлетворении исковых требований отказано на основании статей 130, 222 ГК РФ. Суд исходил из того, что земельный участок под ангаром выделен истцу лишь во временное пользование, спорное строение по своим техническим характеристикам не относится к объектам недвижимости. В апелляционном порядке дело не пересматривалось. Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с нарушением норм материального права.

Однако кассационная жалоба была оставлена судом без удовлетворения, при этом суд обосновал свою позицию следующим образом.

Имущество, обладающее в силу ст.130 ГК РФ таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Представленные в дело данные об объекте указывают, что арочный склад представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций, а потому статусом объекта недвижимости не обладаетПостановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12. 2006 г. по делу N А43-1798/2006-12-24// СПС «Консультант Плюс»..

Так, судьи ВАС РФ пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимостиОпределение ВАС РФ от 5.08.2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780// СПС «Консультант Плюс». .

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость .Захарова А.Е.Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Статут. 2007. С.401.. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью, это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Однако такой критерий высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Так, этому критерию будут отвечать произведения искусства, собрания редких книг и т.п., то есть объекты движимого имущества. Предполагается, что критерий высокой стоимости может использоваться в совокупности с иными основаниями.

В литературе высказывается предложение классифицировать признаки недвижимой вещи на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб), и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), т.е. вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признакамиРыженков А.Я. К вопросу о понятии и содержании недвижимого имущества как объекта гражданских прав [Электронный ресурс] - Электрон. дан. - URL:http://www.new.volsu.ru (дата обращения: 11.04.2013)..

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости следует вывод, что использованные законодателем критерии в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. В литературе высказываются замечания, о единой позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число признаков: от классического - наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта.

На практике это может привести к неправильной квалификации объекта, что породит неблагоприятные последствия для гражданского оборота в целом.

Поэтому необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении вещи в качестве недвижимой.

§2. Виды объектов недвижимости

Изучив понятие и признаки недвижимого имущества, перейдем к рассмотрению его видов. Сразу оговоримся, что настоящая работа посвящена нетипичным объектам недвижимого имущества, подробный анализ которых содержится во второй главе исследования, а в данном параграфе представлен обзорный экскурс традиционных видов недвижимости.

В науке гражданского права наиболее распространенной является классификация объектов недвижимого имущества, основанная на ст.130 ГК РФ:

1. Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр;

2. Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их целостности и назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);

3. Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие).

При обращении к ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» видим, что к недвижимому имуществу отнесены жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексыФедеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594..

Перейдем к рассмотрению каждого объекта недвижимости в отдельности.

Земельный кодекс РФ в ст.11.1 дает определение земельного участка, под которым понимается часть земной поверхности, границы которой определены в установленном порядкеЗемельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147..

В российском праве предусмотрено участие земельных участков в имущественном обороте, но в той мере, в какой их оборот допускается законодательством (ст.129 ГК РФ).

Но, чтобы земельный участок мог участвовать в гражданском обороте, он должен быть индивидуализирован. Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Следующим объектом, относящимся к первой группе, являются недра. Под участками недр, согласно статье 7 Закона «О недрах», понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 30.12.2012) «О недрах» // «Собрание законодательства РФ», 06.03.1995, № 10, ст. 823.. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д.

В литературе встречается точка зрения, что замысел законодателя по отказу от самостоятельного гражданско-правового статуса природных ресурсов следует довести до логического конца. Так, леса и воды утратили свой самостоятельный гражданско-правовой статус, превратившись после принятия Лесного кодекса РФ и Воздушного кодекса РФ в принадлежность земельного участка. Следовательно, в настоящее время в сфере действия гражданского права из всех природных ресурсов остались только земельные участки и недра. И если законодательство не содержит четких правил о необходимости государственной регистрации участков недр, можно предположить, что в будущем нормы законодательства будут приведены в соответствие с существующей реальностью, когда «де-факто недра не являются объектом недвижимости и права на них не регистрируются в установленном порядке, и это положение будет закреплено де-юре»Анисимов А.П., Кодолова А.В. Колодец как объект недвижимости // Современное право. 2010. №2. С.63..

Далее обратимся ко второй группе объектов.

В отношении таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, в науке есть разные точки зрения относительно того, что понимать под данными объектами.

Некоторые авторы разграничивают эти понятия, обосновывая тем, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же предназначены для «выполнения технических задач (мост, туннель, станция, трансформаторы и др.)»Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007.С.75..

Согласно позиции П.В. Крашенинникова: «попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий», и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения»Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) /Под ред. П.В.Крашенинникова. М.: Статут 2011. С.343..

Соответственно, выводит следующее определение: «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) /Под ред. П.В.Крашенинникова. М.: Статут 2011. С.345..

На практике возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Таким образом, в конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Объекты незавершенного строительства. Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова, речь может идти о «завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту, но строительство приостановлено из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения». Как справедливо отмечает М.М.Гасанов: «процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности, а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, - и самого физического бытия»Гасанов М.М. Правовая природа объекта незавершенного строительства // Налоги (газета). 2011. №2.С.14..

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывались мнения, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью Там же.С.15..

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30.12.2004г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещейФедеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 39..

Говоря о правовом положении всех выше указанных видов недвижимого имущества, важным моментом является новшество, предложенное в Проекте обновленного ГК РФ Проект Федерального закона № 47538-6/3 «О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред., подготовленная ГД ФС РФ ко II чтению 21.01.2013) // СПС «Консультант Плюс»..

Так, согласно новой редакции ст. 130 ГК РФ, земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Следовательно, земельный участок, который относится к первой группе недвижимых вещей, и все, что прочно связано с ним, относящееся ко второй группе, при условии нахождении этих объектов в собственности одного лица будут рассматриваться как единый объект недвижимого имущества.

Представляется, что принцип единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов будет положительно влиять на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.

Предприятие. Слово «предприятие» многозначно (завод, фабрика и т.д.). В гражданском праве о предприятии говорится, во-первых, как о субъекте (участнике) отношений, регулируемых этой отраслью права (унитарное предприятие (ст. ст. 113 - 115 ГК), и, во-вторых, как об объекте прав. Именно как объект прав предприятие интересует нас в данном исследовании.

Согласно ст.132 ГК РФ, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

Из данного определения вытекают два признака.

Во-первых, предприятие это имущественный комплекс. Понятие «комплекс» не имеет четкого правового содержания. Представляется, что о комплексе в данном случае говорится как о совокупности. Далее, указание на то, что это комплекс имущественный. Под имуществом здесь понимается совокупность вещей, прав и обязанностей.

Во-вторых, предприятие есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Понятие предпринимательской деятельности дается в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядкеГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Однако в свете проводимой реформы по обновлению ГК РФ предлагается исключить норму, признающую предприятие таковым. Обосновывается это тем, что входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает вопросы - какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // «Вестник ВАС РФ», № 11, ноябрь, 2009..

По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости.

Жилые и нежилые помещения. В Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) дается легальное определение жилого помещения. Так, согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ, жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. .

К жилым помещениям в соответствии со ст.16 ЖК РФ относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Таким образом, как объект гражданских прав, жилое помещение относится к недвижимому имуществу; должно быть изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве; предназначено для постоянного проживания граждан, соответственно, помещение юридически признанно жилым уполномоченным органом при условии его соответствия требованиям законодательства.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения.

Однако в нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. Так, ЖК РФ содержит главу 3 о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот; упоминается нежилое помещение и в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьей 1 жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества, исходя из анализа п. 6 ст. 12 данного закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона.

Так, О.А. Городов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооруженияКомментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. О.А. Городова М.: «Изд-во Проспект».2007.с.37-38. .

Однако существуют сторонники и противоположного мнения. По мнению Е.А. Суханова, «признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором помещение расположено» Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.15..

Таким образом, чтобы поставить точку в дискуссии о том, является ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости либо это техническая часть здания, необходимо на законодательном уровне дать определение нежилому помещению, а также в ст.130 ГК РФ при перечислении объектов недвижимого имущества, дополнить жилыми и нежилыми помещениями, что предложено в Проекте ФЗ № 47538-6/3.

Согласно Пояснительной записке к данному законопроекту, важным признаком помещения как самостоятельного объекта гражданских прав является то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.

Наконец, в третью группу входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу специального указания в законе. Это космические объекты, водные и воздушные суда, которые, по сути, являются движимым имуществом.

Некоторые авторы отмечают, что признание данных объектов недвижимостью «обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота»Майорова Л.А.Понятие и правовой режим недвижимости по закону, ее место в системе объектов недвижимости // Нотариус. 2007. №6. С.31..

Признание судов и космических объектов недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

Если проанализировать новую редакцию ст. 130 Проекта ГК РФ Проект Федерального закона № 47538-6/3 «О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред., подготовленная ГД ФС РФ ко II чтению 21.01.2013) // СПС «Консультант Плюс»., то можно увидеть, что теперь законодатель прямо не называет их в качестве объектов недвижимого имущества, а лишь указывает на применение к такого рода объектам правил о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Это приводит к выводу о том, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты приобретут статус, по мнению Д. Базаркина, «квазинедвижимости» .Базаркин Д. Правовая концепция недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. №15.С.19..

Обозначив перечень так называемых типичных объектов недвижимости, стоит заключить следующее.

На сегодня существует только один объект недвижимого имущества, который всеми, без исключения, признается таковым - это земельный участок.

В отношении всех остальных объектов, в литературе, в судебной практике нет единой позиции, признавать их недвижимым имуществом или нет.

Думается, что выход из сложившейся ситуации сводится все к тем же признакам недвижимости, проанализированным в параграфе первом настоящей главы.

Действительно, определение недвижимости нужно совершенствовать путем детальной регламентации признаков недвижимой вещи, что позволит снизить возникновение практических ошибок в данной сфере.