Ипотека как особый вид залога

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

ипотека как особый вид залога



Содержание

1. Понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки

2. Договор об ипотеке

3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Литература



1. Понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки

Институт ипотеки или залога недвижимого имущества считается одним из важнейших и наиболее трудных вопросов при рассмотрении залогового права. Данный институт является достаточно новым в российском праве, поскольку развитие рынка недвижимости стало происходить лишь в конце XX века. Необходимо отметить, что важнейшим экономико-правовым условием существования института ипотеки является наличие частной собственности на недвижимость, что подразумевает способность владения, распоряжения и пользования недвижимыми вещами и дает возможность заклада такого имущества.

Ипотека позволяет решить ряд определенных задач. Так, например, социальной задачей этого правового института является решение жилищной проблемы граждан и обеспечение их доступным жильем. Эта задача вытекает из того, что относительно малая часть населения государства имеет возможность приобретения жилья без длительного накопления сбережений и привлечения заемных средств. Экономическая задача ипотеки состоит в допустимости использования залога недвижимого имущества как инструмента привлечения финансовых средств в целях развития производства. Также ипотека, помогая населению в получении собственного жилья, способствует развитию строительства и смежных производственных отраслей. «Также с помощью ипотеки возможно создание фиктивного капитала в виде ценных бумаг, что, безусловно, способствует росту промышленного производства, причем не за счет сырьевых отраслей, а за счет обрабатываемой промышленности, и сельского хозяйства, в частности за счет роста производительности фермерских хозяйств» Баркова Е. В. Ипотека - история и современность // Экономический журнал. - 2005. - № 10. - С. 3. .

Еще в древние времена, совершая какие-либо сделки, граждане стремились к обеспечению их исполнения. Появление залога и ипотеки, как одной из его форм, было связано с потребностью обезопасить себя от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентом и с необходимостью создания более доверительных взаимоотношений сторон договора. Одним из факторов заключения договора является воля каждой стороны, однако доверия между ними не всегда достаточно. Поэтому необходимо постоянно побуждать должника своевременно и должным образом выполнять все обязательства по договору, что позволит кредитору не бояться неисполнения должником своих обязанностей, поскольку в таком случае залогодержатель будет иметь возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»» Брагинский М. И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. - 1993. - № 1. - С. 21..

Само понятие «ипотека» появилось еще в VI веке до нашей эры в Древней Греции, благодаря афинскому архонту Солону. В те времена под ипотекой подразумевался столб с надписью, который водружался на заложенном участке. Надпись на столбе означала то, что владелец этого земельного участка взял деньги в долг, а сама земля заложена в обеспечение этого долга.

Появление ипотеки в России зачастую связывают с созданием первых государственных кредитных организаций - Московской и Санкт-Петербургской конторы Государственного банка, которые давали кредиты купцам и дворянам под залог их имений.

Первое упоминание термина «ипотека» появилось в Законе Российской Федерации «О залоге». Однако, несмотря на законодательное закрепление, институт ипотеки не стал широко применяться в нашем государстве. Стоит отметить, что Закон «О залоге» всего лишь установил возможность применения залога недвижимости, при этом, не закрепляя подробного механизма его функционирования. Развитие ипотеки в России тормозило также недостаточное регулирование правового статуса земельных участков.

В 1994 г. в «Российской газете» опубликовали «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке», однако они не имели обязательной силы.

Следующим нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в области залога, а в частности отношения в сфере ипотечного кредитования, стал Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». «В условиях правового вакуума этот Указ существенно расширил базу кредитования предпринимательских структур в частном секторе экономики, предложил удачное решение ряда вопросов, связанных со своевременным возвратом кредитов залогодателями и защитой прав и законных интересов залогодержателей» Хрулева З. В. Указ. соч. - С. 70-71.. Данный Указ не содержал в себе положений, которые имели бы существенное значение, и впоследствии он утратил силу.

Отсутствие специального закона, регулирующего общественные отношения в области ипотеки, обуславливало возникновение различных проблем, касающихся ипотечного кредитования. Несмотря на это ипотечное кредитование все же существовало, хотя и в достаточно непривычных формах. Так, например, для получения кредита собственнику приходилось продать банку свою квартиру, а также заключить договор аренды с правом последующего выкупа. После того, как кредит был погашен, квартира возвращалась собственнику. В такой ситуации также необходимо было выписать всех жильцов из жилья, а собственнику доставалось всего лишь 60-70% от минимальной стоимости квартиры на достаточно небольшой срок (как правило, до года). Такая ситуация сопровождалась огромным риском для владельца недвижимости, т.к. в случае банкротства банка квартира могла стать средством расплаты банка с кредиторами.

Недостаточное правовое регулирование залоговых отношений в области недвижимости также являлось причиной неправомерного применения ипотеки для приватизации государственного имущества. Так, государственные учреждения, которые не подлежали приватизации, могли заложить свою самую ликвидную недвижимость для получения кредита. После того, как такие предприятия не могли отдать кредит, они делались собственностью кредиторов.

ГК РФ в своей первой редакции от 30 ноября 1994 г. в ст. 334 закрепил понятие ипотеки, а также некоторые общие положения, применяемые к залогу недвижимости. Однако ранее действовавший ГК РФ содержал отсылку к закону об ипотеке.

Специальный Федеральный закон «Об ипотеке» вступил в силу 16 июля 1998 г. и действует по настоящее время. В статье 79 данного нормативно-правового акта указывается на то, что нормы ГК РФ, Закона «О залоге», иные федеральные и подзаконные акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону «Об ипотеке».

Федеральный закон «Об ипотеке» состоит из 79 статей, разделенных на 14 глав. Рассматриваемый закон содержит немалое количество отсылок от одной статьи закона к другой, от одного пункта к другому (например, ч. 3 ст. 3, ч. 1, 4 ст. 10, ч. 3 ст. 22, ст. 39, ст. 44 и др.). Этот факт значительно затрудняет правоприменительную деятельность. Помимо отсылок к нормам самого закона, Федеральный закон «Об ипотеке» включает в себя и бланкетные нормы к ГК РФ, Федеральному закону «О государственной регистрации прав», Земельному кодексу РФ и др. (например, ч. 1 ст. 5, ч. 4 ст. 6, ч. 1 ст. 19, ч. 4.1 ст. 20, ч. 4 ст. 62.1 и др.).

Несмотря на некоторые недостатки, принятие Федерального закона «Об ипотеке» сыграло важную роль в развитии рынка недвижимости. «Данный закон будет способствовать оживлению оборота недвижимости в России, ускорению оборачиваемости денежных средств, улучшению кредитования (в том числе и за счет закладной), что, в свою очередь, поможет оживить экономику России, а также облегчит правоотношения между участниками гражданского оборота» Хрулева З. В. Указ. соч. - С. 75-76..

Какого-либо развернутого определения ипотеки в действующем законодательстве не предусмотрено. Однако в теории гражданского права существуют различные подходы к пониманию ипотеки.

Во-первых, под ипотекой принято понимать одну из трех форм залога, согласно которой предмет залога остается у залогодержателя. Во-вторых, ипотеку зачастую связывают с особой системой укрепления прав на недвижимость См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования / под ред. В. С. Ема. - М., 1999. - С. 10..

Доктор экономических наук И. Т. Балабанов под ипотекой понимает залог недвижимого имущества в целях обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю, а также ипотека, по мнению автора, представляет собой кредит, взятый под залог недвижимости См.: Банки и банковское дело / под ред. И. Т. Балабанова. - СПб., 2005. - С. 175..

Следующее понятие ипотеки включает в себя имущественный залог, который необходим для обеспечения исполнения денежного обязательства в целях получения ипотечной ссуды или же ипотечного кредита. В таком случае предмет залога не передается залогодержателю, а остается в руках залогодателя См.: Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. - М., 2001. - С. 18..

Однако все эти определения не являются достаточно полными, поскольку «ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество» Лепехин И. А. Теоретический анализ понятия «ипотека» как правового института // Вестник Южно-Уральского Государственного университета. Серия: Право. - 2009. - № 28. - С. 62..

Доктор юридических наук В. В. Меркулов в юридическое содержание ипотеки включает обременение имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. В правовую основу ипотечного кредитования заложено право залога, включающее в себя отношения между должником и кредитором См.: Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб., 2003. - С. 15..

Стоит отметить, что современное понимание ипотеки основывается на нормах римского права об имущественном залоге и предусматривает следующее:

· предмет залога находился у залогодателя в собственности и во владении;

· кредитор при неудовлетворении своих требований имел возможность продать заложенное имущество и удовлетворить свое требование из полученной суммы;

· должник мог заложить свое имущество несколько раз, что являлось причиной возникновения очередности в удовлетворении требований кредиторов;

· право требования продажи предмета залога было только у первого залогодержателя, остальные же кредиторы получали удовлетворение своих претензий из суммы остатка проданного имущества;

· при недостатке денежных средств, полученных от продажи предмета залога, для удовлетворения требований всех кредиторов предусматривалась возможность предъявления обязательственного иска в общем порядке на другое имущество должника См.: Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. - № 7. - С. 118-119..

Как правило, ипотека обеспечивает обязательства по договору займа либо кредитному договору. Но это не значит, что ипотека не может устанавливаться в обеспечение других договоров (например, договора купли-продажи, подряда, аренды и др.).

В юридической литературе понятие «ипотека» чаще всего употребляется в двух значениях:

1. Ипотека - это правоотношение, включающее в себя отношения между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между залогодержателем и предметом ипотеки.

2. Ипотека - закладная (документ, который удостоверяет право залога предмета ипотеки, а также право получения исполнения требований по денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой, без предъявления иных доказательств существования такого обязательства).

Рассматривая институт ипотеки в гражданском праве РФ необходимо определить, что может быть предметом залога недвижимости. Существуют три основных точки зрения по данному вопросу. Согласно первой точке зрения, предметом ипотеки может быть исключительно недвижимое имущество См.: Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. - М., 2007. - С. 77.. Вторая точка зрения, помимо недвижимого имущества, относит к предмету ипотеки также права на него См.: Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. - 2005. - № 9. - С. 16.. В соответствии с третьей точкой зрения, под предметом ипотеки понимается не только недвижимость и права на нее, но и недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем» Шелков О. В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации заемщиком. - Минск, 2007. - С. 147.. Наиболее часто в юридической литературе встречается первая точка зрения.

Рассмотрев некоторые подходы к пониманию ипотеки, можно выделить ее основные черты:

· предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

· заложенное имущество, на которое устанавливается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя;

· информация об ипотеке обязательно должна быть отражена в специальных документах. Так, залог недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Проанализировав подходы авторов к понятию «ипотека» и выделив ее основные черты, можно сформулировать следующее определение залога недвижимости: ипотека представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств, при котором ее предметом всегда является недвижимое имущество, и дающий кредитору (залогодержателю) право удовлетворения своих требований из стоимости заложенной недвижимости.

ипотека залог недвижимый имущество

2. Договор об ипотеке

Договор является самым распространенным основанием возникновения ипотеки. В теории гражданского права договор об ипотеке относится к числу договоров, имеющих особую правовую природу, в связи со следующими особенностями:

· отнесение ипотеки к вещным способам обеспечения исполнения обязательств, что отличает ее от остальных способов;

· особые признаки договора, такие, как зависимость его от основного обязательства, преимущественное удовлетворение требований залогодержателя, конкретность предмета договора об ипотеке, право следования залогового права за вещью, неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязательств является основанием реализации требований кредитора, доверие вещи, а не лицу;

· объектный состав - предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на такое имущество (ч.5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке»);

· субъектный состав: так, залогодателем в договоре об ипотеке может выступать не только должник по обязательству, но и третье лицо, которое не является участником залогового обязательства.

В части 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дано понятие договора об ипотеке: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) [электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».. Исходя из данного в законе определения, можно заключить, что рассматриваемый договор является двусторонним, консенсуальным.

Стоит отметить, что договор об ипотеке выступает не самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательств по договору займа, кредитному договору или же в обеспечение иному основному обязательству. «Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить» Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. - 2011. - № 1 (14). - С. 247..

Несмотря на то, что в ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» дается исчерпывающий перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, данный вопрос на практике является дискуссионным.

Прежде всего, предмет ипотеки определяется как недвижимое имущество, которое определяется в ст. 130 ГК РФ, в частности земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Часть 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» детализирует недвижимое имущество, которое может стать предметом ипотеки.

Часть 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» содержит положение, согласно которому предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. При этом у залогодателя отсутствует правомочие распоряжения. Однако юрист А. Смолянников считает, что исключение этого права не соответствует классическому пониманию ипотеки, вытекающему из римского права: «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами» Смолянников А. Указ. соч. - С. 115.. Исходя из этого, предлагается п. 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дополнить положением, позволяющим оставлять заложенное имущество у залогодателя не только на праве владения и пользования, но и на праве распоряжения с изъятиями, установленными федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на него. Однако считается, что необходимо расширить перечень прав, которые могут выступать предметом залога недвижимости. Так, одним из самых распространенных видов недвижимости являются земельные участки. Они могут предоставляться не только на праве аренды, но и на других правах (на праве безвозмездного пользования, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения). Поэтому предлагается добавить в закон права, к которым могут применяться правила об ипотеке.

Говоря о субъектах договора об ипотеке, следует отметить, что они аналогичны субъектам залоговых правоотношений. Залогодателем по договору может выступать как сам должник по обязательству, так и третье лицо. Отношения между должником и залогодателем-третьим лицом не относятся к ипотечным отношениям. Такие отношения могут быть регламентированы в отдельном договоре. Залогодателем и залогодержателем по договору об ипотеке вправе быть физическое дееспособное или юридическое лицо. Только собственник имущества может быть залогодателем.

Важным вопросом при рассмотрении любого договора являются его существенные условия. Часть 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» закрепляет условия, которые должны быть включены в договор об ипотеке. Однако детального содержания каждого из существенных условий в законе не содержится, в связи с чем, считается, что «недостаточная индивидуализация чревата серьезными последствиями, вплоть до признания договора ипотеки недействительным, в том числе ничтожным» Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2012. - С. 23.. Поэтому кандидатом юридических наук Д. Б. Раднаевой предложена теория конкретизации существенных условий договора об ипотеке с целью индивидуализации предмета ипотеки. Согласно данной теории, существенные условия договора об ипотеке включают в себя:

· условие о предмете ипотеки - наименование предмета в свидетельстве о государственной регистрации, площадь объекта недвижимости, его местонахождение, описание объекта, необходимое для его идентификации, кадастровый и условный номера;

· оценка предмета ипотеки - соотношение рыночной стоимости и залоговой стоимости с соблюдением специальных стандартов и методик;

· размер, существо, срок исполнения обязательства, место его заключения.

Договор об ипотеке, согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», должен быть заключен в письменной форме, а также он подлежит обязательной государственной регистрации. Условий об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке закон не содержит. Помимо государственной регистрации договора об ипотеке, необходимо также зарегистрировать в ЕГРП и саму ипотеку как обременение права собственности. Часть 1 ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке» закрепляет положение, согласно которому порядок государственной регистрации ипотеки устанавливается Федеральным законом «О государственной регистрации прав». Исключением являются права на воздушные и морские суда, космические объекты, суда внутреннего плавания, которые не подлежат государственной регистрации.

При анализе норм Федерального закона «Об ипотеке» и Федерального закона «О государственной регистрации прав» выявлено, что Федеральный закон «Об ипотеке» является специальным законом по отношению к Федеральному закону «О государственной регистрации прав», поэтому при наличии противоречий в нормах указанных законов по отношению к государственной регистрации ипотеки, приоритет будут иметь положения Федерального закона «Об ипотеке».

Договор об ипотеке, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», признается заключенным, а также вступает в законную силу с момента государственной регистрации. «Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права…» Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 1998. - № 2. - С. 15.. Поэтому право залога на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации, и эта процедура считается единственным доказательством существования залога недвижимости. Но, так как залоговое право относится к акцессорным правам, то и момент появления ипотеки на имущество будет полностью зависеть от возникновения главного обязательства.

Одним из проблемных аспектов является отсутствие на законодательном уровне регулирования процедуры внесения в ЕГРП записи об ипотеке, которая возникает в силу закона. Этот факт предоставляет залогодателю шанс злоупотребить правом, а именно он получает возможность продать предмет ипотеки без согласия залогодержателя третьему лицу, которое не может получить сведения об обременениях объекта из ЕГРП. Исходя из анализа судебной практики, такое третье лицо считается добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества См.: Маковская А. А. Судебная защита прав добросовестного приобретателя // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2009. - № 2-3 (11-12). - С. 18.. Поэтому во избежание таких ситуаций и для доступного предоставления информации о любых обременениях имущества необходимо внести в соответствующие федеральные законы нормы, регламентирующие порядок внесения записей в ЕГРП об ипотеке, возникающей на основании закона.

До настоящего времени актуальными остаются вопросы недействительности договоров залога, а также последствия такой недействительности, о чем говорит большое количество споров, рассматриваемых судами. Рассмотрим классификацию недействительности договоров об ипотеке.

1. Договоры с пороком субъектного состава. В данном случае можно выделить ситуации недействительности таких договоров, связанные с недееспособностью физических лиц:

· недействительность (ничтожность) договоров, которые совершены недееспособным лицом;

· недействительность (оспоримость) договоров, которые совершены лицами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей. Такой договор признается недействительным в случае подачи иска пострадавшей стороной либо законным представителем;

· недействительность (оспоримость) договоров, которые заключены ограниченно дееспособным лицом без согласия на то попечителя по его иску.

К недействительности договоров с пороком субъектного состава также можно отнести заключение таких договоров, связанных со специальной правоспособностью или специальным статусом юридического лица:

· недействительность договора, заключенного юридическим лицом при несоответствии целям деятельности, определенным в его учредительных документах. Так, например, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое основано на праве хозяйственного ведения, не может передать в залог недвижимость без согласия собственника такого имущества;

· недействительность (оспоримость) договора, заключенного юридическим лицом, не обладающим лицензией на занятие соответственной деятельностью. В такой ситуации с иском может обратиться само юридическое лицо, его учредители, а также контролирующий орган государственной власти.

Выделяют третью конструкцию недействительности договоров об ипотеке - недействительность договора, представляющего собой крупную сделку или сделку, по отношению к которой есть заинтересованность См.: Раднаева Д. Б. Недействительность договоров ипотеки (залога недвижимости) // Вопросы экономики и права. - 2011. - № 7. - С. 110..

2. Договоры с пороком формы. Так, договор об ипотеке следует признать недействительным в случае, если не произведена государственная регистрация такого договора.

3. Договоры с пороком содержания. В данном случае договор об ипотеке признается недействительным, если стороны договора не заключили соглашение хотя бы касаемо одного из существенных условий, или в тексте договора недостает хотя бы одного существенного условия.

4. Договоры с пороком воли. Традиционно к порокам воли относят сделки, совершенные с введением в заблуждение, с применением обмана, угрозы, насилия. В случаях с залоговыми правоотношениями пороком воли считается отсутствие согласия кредитора по обеспеченному залогом обязательству на распоряжение заложенным имуществом. Поэтому сделка по отчуждению залога без согласия залогодержателя является ничтожной.

Таким образом, договор представляет собой наиболее часто встречающееся основание возникновение ипотеки. Однако самостоятельным обязательством указанный договор не является, и заключается он, как правило, в обеспечение кредитного договора или договора займа. Договор об ипотеке носит акцессорный характер, т.е. его заключение возможно только при наличии основного обязательства, для обеспечения которого он и предназначен. Требования, предъявляемые к содержанию и заключению договора об ипотеке, содержатся в Федеральном законе «Об ипотеке».

3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, является достаточно эффективным механизмом принуждения добросовестного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Такой механизм позволяет кредитору по обеспеченному залогом обязательству удовлетворить свои требования, возникшие в результате неисполнения или же ненадлежащего исполнения обязанностей должником из стоимости заложенной недвижимости должника преимущественно перед остальными кредиторами.

Обращение взыскания возможно не в любом случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств залогодателем. Так, для того чтобы применить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, необходимо установить, что должник нарушил свои обязательства в силу обстоятельств, за которые он несет ответственность, и такое нарушение должно носить значительный характер. В случае незначительного нарушения должником обязательств по договору об ипотеке, т.е. в случае, когда размер требований кредитора несоразмерен стоимости заложенного недвижимого имущества, суд может отказать кредитору по обеспеченному залогом обязательству в обращении взыскания. Степень значительности нарушения обязательств залогодателем определяется судом.

При отсутствии доказательств считается, что нарушение обязательств по договору об ипотеке крайне незначительно, а размер заявленных кредитором требований несоизмерим стоимости недвижимого имущества, заложенного по договору, в случае, если в момент принятия решения судом об обращении взыскания одновременно присутствуют такие условия, как сумма неисполненного обязательства по договору меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества и период неисполнения обязательств меньше трех месяцев.

Исключение составляет случай, когда обязательство по договору об ипотеке представляет собой внесение периодических платежей, «и имеет место систематическое нарушение сроков их внесения, то есть более трех раз в течение года даже при условии, что просрочка незначительная» Тесля Н. В. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество (за исключением земельных участков) // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - № 11 (110). - С. 56..

Также стоит отметить, что при наличии этих условий нельзя обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Вопросу значительности нарушения должником своих обязательств уделяется большое внимание на практике. Приведем пример из судебной практики. В Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 г., сделан вывод о том, что в случае рассмотрения требования об обращении взыскания на недвижимое имущество исследованию и доказыванию подлежит юридически значимое обстоятельство, касающееся существенности совершенного залогодателем нарушения См.: Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года). URL: http:// http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=8650 (дата обращения: 02.04.2016)..

Так, в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ рассматривалось следующее дело. Между заемщиком и банком был заключен кредитный договор. Для обеспечения исполнения заемщиком обязательств по этому кредитному договору, между ним и банком был также заключен договор об ипотеке, согласно которому заемщик оставил банку в залог квартиру. Права банка как залогодержателя по договору о залоге недвижимого имущества удостоверяются закладной. В течение некоторого срока заемщик не выполнял принятые на себя обязательства по кредитному договору, и у него образовалась задолженность, которая на момент рассмотрения дела судом не была погашена. Суд при решении спора исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно в случае нарушения основного обязательства, т.е. условий кредитного договора. Так как залог обладает стимулирующей функцией (побуждает должника надлежащим образом исполнить все обязательства по договору), то обращение взыскания на заложенную недвижимость возможно лишь в случае значительного нарушения должником своих обязательств. Судебная коллегия по гражданским делам установила, что при вынесении решения по делу судом первой инстанции в предмет доказывания не вошел вопрос, касающийся существенности допущенного залогодателем нарушения. Поэтому необходимо разрешить этот вопрос, поскольку выяснение данного обстоятельства повлияет на правильность разрешения спора между банком и заемщиком об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2011 г. № 5-В11-31 [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «ГАРАНТ»..

Федеральный закон «Об ипотеке» предусматривает судебный и внесудебный порядки обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке.

По общему правилу кредитор обращает взыскание на предмет залога в судебном порядке. Требования залогодателя могут быть удовлетворены исходя из стоимости заложенной по договору недвижимости по решению суда, кроме случаев, установленных законом.

Федеральный закон «Об ипотеке» содержит в себе ряд случаев, когда удовлетворение требований кредитора по обеспеченному залогом обязательству возможно исключительно по решению суда. К таким случаям относятся (ч.5 ст. 55):

1. предметом ипотеки выступает:

· жилое помещение, которое принадлежи физическому лицу на праве собственности;

· земельный участок, являющийся землей сельскохозяйственного назначения, который выделен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, земельный участок для индивидуального жилищного строительства, здания, строения и сооружения на таком земельном участке;

· земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, а также земли, на которые не разграничена государственная собственность, и если на таких участках нет зданий, строений или сооружений;

· земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, действия с которым регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и если на такой земле нет зданий, строений или сооружений;

· имущество в государственной или муниципальной собственности;

· имущество, представляющее особую историческую, художественную либо иную культурную ценность для общества;

2. залогодатель - физическое лицо признан безвестно отсутствующим;

3. заложенное по договору имущество представляет собой предмет предшествующей и последующей ипотеки, в случае с которыми используется разный порядок обращения взыскания либо применяются различные способы реализации заложенного имущества;

4. недвижимое имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;

5. право залогодержателя на предмет залога не зарегистрировано в ЕГРП.

Федеральным законом «Об ипотеке» закреплен перечень вопросов, которые должен установить суд, рассматривая дело об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по договору об ипотеке. Так, принимая решения, подлежат установлению:

1. суммы, которые необходимо возместить кредитору по обеспеченному залогом обязательству из стоимости предмета залога (помимо сумм расходов по охране и реализации имущества, которые формируются по окончании его реализации);

2. наименование, место нахождения, кадастровый номер заложенного имущества либо номер записи о праве в ЕГРП;

3. способ и порядок реализации заложенного имущества;

4. начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества при его реализации;

5. если необходимы меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки до его реализации, то необходимо указать эти меры;

6. если предметом ипотеки выступают земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, либо участки, государственная собственность на которые не разграничена, то указываются особые условия проведения торгов.

Как правило, к обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке прибегают стороны, которые находятся в конфликтной ситуации, либо же существуют ограничения внесудебного порядка урегулирования такого конфликта См.: Раев К. В. Обращение взыскания на предмет договора залога // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - № 5. - С. 92.. Несмотря на достаточную эффективность судебного порядка обращения взыскания, такая процедура является достаточно длительной и затратной с экономической точки зрения, а также стороны, находясь в состоянии напряжения, будут подвергаться большой психоэмоциональной нагрузке.

До 2012 года внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предполагал заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем при наличии нотариально удостоверенного согласия должника по обеспеченному залогом обязательству на внесудебный порядок. Такое соглашение могло заключаться отдельным договором или включаться в договор об ипотеке. Согласие залогодателя могло даваться и до заключения договора об ипотеке.

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» исключил соглашение как основание для обращения взыскания во внесудебном порядке.

В настоящее время обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд допускается в случае, если внесудебный порядок разрешен в договоре об ипотеке, либо такой порядок предусмотрен договором, который предусматривает ипотеку в силу закона, либо в случае, когда права кредитора по обеспеченному залогом обязательству удостоверяются закладной.

«В случаях, когда залогодержатель желает иметь возможность обратиться к процедуре принудительного обращения взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса (являющейся исполнительным документом), требуется нотариальное удостоверение договора залога, а при возникновении ипотеки в силу закона - нотариальное удостоверение договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона» Батуева А. Обзор изменений в правилах о залоге (новый закон № 405-ФЗ) // Legal Insight. - 2012. - № 2(8). - С. 5..

В новой редакции Федерального закона «Об ипотеке» отсутствует требование о нотариальном удостоверении согласия залогодателя на внесудебную процедуру обращения взыскания, ранее применявшееся, когда залогодателем выступало физическое лицо, либо внесудебный порядок утверждался применительно к предмету ипотеки. Сейчас надлежащее оформление условия о вероятности обращения взыскания на заложенную недвижимость предполагает всего лишь включение условия о внесудебном порядке в содержание договора, либо же в содержание закладной, которая удостоверяет права кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Процедура внесудебного обращения взыскания на предмет в сравнении с судебным решением данного вопроса является менее затратной и занимает более короткий срок. Поэтому, считается, что такой механизм не менее эффективен, недорог и достаточно быстр в вопросах защиты интересов кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и стимулирования добросовестного выполнения должника своих обязанностей по договору.

Подводя итог, следует отметить, что законодательно термин «ипотека» до сих пор не закреплен. Однако проанализировав мнения различных авторов касаемо природы ипотеки, можно отметить такие ее черты, как предмет (которым всегда является недвижимость), оставление заложенного недвижимого имущества во владении и пользовании залогодателя, ипотека (как и договор об ипотеке) подлежит государственной регистрации.

Наиболее часто на практике ипотека возникает на основании договора, поэтому особое внимание необходимо уделить ему. Данный договор регулируется положениями Федерального закона «Об ипотеке» и подлежит государственной регистрации. Стоит отметить, что договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а всего лишь заключается для обеспечения основного обязательства. Поэтому существование договора об ипотеке без какого-либо основного договора (например, кредитного договора или договора займа) невозможно.

При ненадлежащем исполнении должником своих обязательств по договору об ипотеке, кредитор может потребовать обращения взыскания на заложенное имущество. Данная процедура может быть осуществлена как в судебном, так и во внесудебном порядке. Однако при обращении взыскания по решению суда необходимо установить ряд вопросов, которые закреплены в законе.



Литература

1. Ахметьянова, З. А. Вещные права в гражданском праве России [Текст] / З. А. Ахметьянова. - 2006. - № 1. - С. 28-35.

2. Ахметьянова, З. А. О правовой природе залога [Текст] / З. А. Ахметьянова // Актуальные проблемы экономики и права. - 2010. - № 3. - С. 138-144.

3. Баркова, Е. В. Ипотека - история и современность [Текст] / Е. В. Баркова // Экономический журнал. - 2005. - № 10. - С. 2-20.

4. Батуева, А. Обзор изменений в правилах о залоге [Текст] / А. Батуева // Legal Insight. - 2012. - № 2 (8). - С. 3-11.

5. Богатырев, Ф. О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества [Текст] / Ф. О. Богатырев // Журнал российского права. - 2000. - № 3. - С. 108-120.

6. Брагинский, М. И. Закон о залоге [Текст] / М. И. Брагинский // Хозяйство и право. - 1993. - № 1. - С. 17-26.

7. Буркова, Ю. А. Залог в силу закона [Текст] / Ю. А. Буркова // Бизнес в законе. - 2009. - № 1. - С. 269-271.

8. Лепехин, И. А. Основания возникновения ипотеки [Текст] / И. А. Лепехин // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: Юриспруденция. - 2011. - № 5 (14). - С. 247-250.

9. Лепехин, И. А. Теоретический анализ понятия «ипотека» как правового института [Текст] / И. А. Лепехин // Вестник Южно-Уральского Государственного университета. Серия: Право. - 2009. - № 28. - С. 62-64.

10. Маковская, А. А. Право залога [Текст] / А. А. Маковская // Хозяйство и право. - 2009. - № 4. - С. 3 - 27.

11. Маковская, А. А. Судебная защита прав добросовестного приобретателя [Текст] / А. А. Маковская // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2009. - № 2-3(11-12). - С. 15-25.

12. Новикова, А. А. Залог товаров в обороте: вопросы правоприменения [Текст] / А. А. Новикова // Законы России. - 2012. - № 5. - С. 38-42.

13. Раднаева, Д. Б. Недействительность договоров ипотеки (залога недвижимости) [Текст] / Д. Б. Раднаева // Вопросы экономики и права. - 2011. - № 7. - С 108-113.

14. Раев, К. В. Обращение взыскания на предмет договора залога [Текст] / К. В. Раев // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - № 5. - С. 89-94.

15. Свит, Ю. П. Особенности залога жилого помещения [Текст] / Ю. П. Свит // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 5. - С. 50-58.

16. Смолянников, А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества [Текст] / А. Смолянников // Вопросы экономики. - 1997. - № 7. - С. 112-119.

17. Степанов, А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России [Текст] / А. Г. Степанов // Жилищное право. - 2005. - № 9. - С. 16-20.

18. Тесля, Н. В. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество (за исключением земельных участков) [Текст] / Н. В. Тесля // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - № 11 (110). - С. 54-56.

19. Харин, Н. А. Некоторые проблемы залога ценных бумаг [Текст] / Н. А. Харин // Юрист. - 2014. - № 9. - С. 13-15.

20. Харсеева, В. Л. Новое в залоговых правоотношениях [Текст] / В. Л. Харсеева // Теория и практика общественного развития. - 2014. - № 18. - С. 118-121.

21. Цыбуленко, З. Залог жилых квартир и домов [Текст] / З. Цыбуленко // Гражданское право. - 2006. - № 4. - С. 23-29.

22. Цыбуленко, З. Сделки с недвижимостью и их регистрация [Текст] / З. Цыбуленко // Хозяйство и право. - 1998. - № 2. - С. 52-62.

23. Цахариас, А. С. Особенности залога вещей в ломбарде [Текст] / А. С. Цахариас // Право: современные тенденции: материалы междунар. науч. Конф. - Уфа, 2012. - С. 32-41.

24. Банки и банковское дело [Текст]: учебник / под ред. И. Т. Балабанова. - СПб.: Питер, 2015. - 256 с.

25. Васьковский, Е. В. Учебник гражданского права [Текст]: учебник / Е. В. Васьковский. - М.: Статут, 2003. - 382 с.

26. Вишневский, А. А. Залоговое право [Текст]: учебное и практическое пособие / А. А. Вишневский. - М.: Бек, 1995. - 178 с.

27. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики [Текст]: учебник / под ред. В. А. Белова. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 1008 с.

28. Гражданское право [Текст]: учебник в 3 т. / под. ред. А. П. Сергеева. - М.: ТК Велби. - Т.1. - 2009. - 765 с.

29. Гражданское право [Текст]: учебник в 3 ч. / под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - СПб.: ТЕИС. - Ч. 1. - 2005. - 784 с.

30. Победоносцев, К. П. Курс гражданского права [Текст]: учебник / К. П. Победоносцев. - М.: Статут, 2012. - 800 с.

31. Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: учебник / Г. Ф. Шершеневич. - М.: Статут, 2005. - 461 с.

32. Щенникова, Л. В. Вещное право [Текст]: учебное пособие / Л. В. Щенникова. - М.:Юристъ, 2006. - 240 с.

Размещено на Allbest.ru