Правовое регулирование ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru/

53

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ БЕЛАРУСИ

1.1 Развитие залогового права феодальной Беларуси в период ее нахождения в составе ВКЛ

1.2 Развитие залога недвижимости на белорусских землях в период их нахождения в составе Речи Посполитой

1.3 Правовое регулирование залога недвижимости в период нахождения Беларуси в составе СССР

1.4 Особенности правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) в Республике Беларусь в настоящее время

2. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3. Залог имущества (ипотека) в странах Западной Европы

Литература

1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ БЕЛАРУСИ

1.1 Развитие залогового права феодальной Беларуси в период ее нахождения в составе ВКЛ

В первой половине XIII в. быстро возросли мощь и политическое значение Новгородского княжества, которое в середине того же столетия стало основой нового мощного государственного образования - Великого княжества Литовского (BKJI). Среди основных причин возникновения нового государства было возрастание угрозы со стороны монголо-татар и крестоносцев, необходимость преодоления феодальной раздробленности, возвышение Новгородского княжества. Полным названием новой Державы было «Великое княжество Литовское, Русское и Жемайтийское».

Период с XIV до середины XVII в. характеризовался достаточно успешным и стабильным социально-экономическим и культурным развитием белорусских земель. Первым упорядоченным сбором законов в BKJI стал «Судебник» 1468 г. Великого князя Казимира Ягайловича, в котором были четко зафиксированы нормы тогдашнего криминального, хозяйственного и политического права.

В первой четверти XVI в. в BKJI постепенно исчезала феодальная раздробленность, укреплялись авторитет центрального правительства на местах, политическое единство в государстве. Экономическое развитие страны требовало законодательного урегулирования отдельных вопросов гражданско-правовых отношений. Приобретение и осуществление права собственности на движимое и недвижимое имущество, продажа и покупка имений, отдача их в заставу, наследственные и семейные правоотношения требовали точного юридического определения, оформления и урегулирования. Правовые нормы «Русской правды», «Областных привилеев», судебника Казимира Ягайловича к этому времени устарели. Новые экономические и политические изменения в жизни BKJI являлись предпосылками кодификации феодального права.

По Статуту 1529 г. [1] право владения недвижимостью основывалось на праве наследования, приобретения или земской давности. Причем право подтверждалось «свидетельством достойных людей, шляхтичей, или документов, или других более достойных людей, близких соседей. В случае спора можно обращаться в суд» (р.8 арт. 2) [1, с. 185]. Разрешалась продажа только 1/3 части имения, оставшиеся 2/3 можно только заложить: ¦также мы разрешили третью часть имения продать навечно. Однако если была необходимость, тогда можно заложить и те две части, но только за ту сумму, сколько бы стоили эти две части» (р.1, арт. 16) [1, с. 137].

Залогодержателю предоставлялась возможность повторной сдачи в залог заложенного ему имущества за более высокую цену. Закон гарантировал право добросовестного залогодателя на возврат заложенного имения: «если бы залогодержатель отданную ему в залог вещь заложил за большую сумму у другого, залогодатель для вручения денег, которые он под эту вещь брал, должен вызвать в суд того, у кого заложил свою вещь. А вызвав в суд и положив сумму денег, указанную в долговой записи, вправе взять свою вещь» (р. 10, арт. 4) [1, с. 199].

Право добросовестного залогодателя, своевременно возвращающего долг под залог имения, обеспечивалось следующим образом: «если бы кто-нибудь отдал в залог за деньги кому- нибудь свое имение на определенный срок и хотел бы вернуть залогодержателю долги и получить заклад обратно, а кредитор не хотел бы взять у него своих денег и вернуть ему заклад и не являлся в суд, то истец должен положить перед судом деньги, а суд должен ввести его во владение имением». Если же залогодержатель является в суд своевременно и получает там деньги, данные в залог под это недвижимое имущество, то он «должен возвратить взятое в залог в соответствии с долговой записью или договором, не отговариваясь никакой записью» (р. 10, арт. 5) [1, с. 199-200].

Суд очень строго подходил к рассмотрению дел о залоге: первый срок, назначенный судом для рассмотрения дела о заложенной вещи, должен быть окончательным под угрозой проигрыша в случае неявки.

Права и ответственность залогодателя, права залогодержателя обеспечивались следующим образом:

— если имение, заложенное на определенный срок с его утратой в срок не выкупается, то залогодержатель должен оповестить родственников залогодателя и предложить им выкупить имение. Если родственники владельца имения выкупить его в течение года с момента их оповещения не смогли, то оно переходит к залогодержателю навечно;

— если имение передано в залог по договору с указанием срока выкупа, и в установленный срок залогодатель его не выкупает, то залогодержатель продолжает удерживать имение до истечения следующего такого же срока и может пользоваться залогом в соответствии с договором.

Статут 1566 г. [2] внес некоторые существенные изменения в залоговое право. Феодалы (шляхта, духовенство), имевшие в то время право собственности на землю, стремились получить право полного распоряжения недвижимым имуществом, И если Статут 1529 г. разрешал отчуждение только трети не движимости, то новым Статутом отменялся ранее действующий порядок сделок с имениями. «Разрешается каждому имение свое все, с домом и имуществом, половину или любую часть, отдельно или с землей «отдати, продати и записати заставити» (р.7, арт. 1) [2, с. 119].

К оформлению сделок с недвижимостью предъявлялись следующие требования: собственник имения свое решение о продаже, заставе и т.п. объявлял перед урядом земским (допускалось вынесение соответствующего решения земским судом). После этого новый собственник представлял лист записи о покупке имения и соответствующую запись в уряд земский поветовый, в котором было расположено имение, что являлось основанием для внесения записи в земские книги. После этого собственник мог уже вступить во владение имением.

Последовательность получения удовлетворения из залога при наличии нескольких кредиторов определялась таким образом, что удовлетворение осуществлялось в соответствии с тем, кто из кредиторов имел первую запись. Указывалось, что застава давности земской не имеет: «всякий дедич, уплатив деньги, имеет право вступить во владение своим имением» (р.7, арт. 14)

[2, с. 125]. Ответственность залогодателя и залогодержателя в Статуте 1566 г. по сравнению со Статутом 1529 г. не претерпела изменений.

В 1588 г. был принят очередной Статут Великого княжества Литовского [3], который являлся самым совершенным и передовым высшим законодательным актом во всей тогдашней Европе. В его артикулах залоговое право получило дальнейшее развитие. Многие нормы предыдущего Статута были дополнены или написаны более конкретно. Кроме этого, в Статут были введены некоторые новые правовые нормы. Залогу недвижимого имущества было уделено еще большее внимание.

Подтверждалось право собственника на распоряжение своим недвижимым имуществом: «каждому собственнику свои имения отцовские, материнские, выслуженные, купленные и каким иным способом приобретенные разрешено отдать, продать, подарить, записать, заложить» [3, с. 410]. Уточняется порядок оформления такой сделки: каждый собственник «должен об этом составить запись со своей печатью и собственноручной подписью, кто писать умеет, и с печатями людей добрых, трех или четырех лиц народа шляхетского, достойных доверия, в Великом княжестве Литовском оседлых, лично тем, кто продает, приглашенных» (р.7, арт. 1) [3, с. 410]. Содержание последующих действий по регистрации прав на недвижимость не изменилось.

В Статуте предусматривались строгие гарантии исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой. Так, при невыполнении обязательств залогодержатель в случае, если предмет залога в срок не выкупался, становился его собственником. «Однако если бы тот залогодатель, который заложил имение, перед наступлением срока выкупа умер, тогда впоследствии, хотя бы и назначенный срок миновал, позволено будет его детям или близким родственникам, положив должную сумму денег, тот залог получить» (р. 7, арт. 21) [3, с. 414]. Закон предусматривал и такой случай, когда залогодатель досрочно насильно отбирал заложенное имущество, не заплатив долг. Нарушитель закона за насилие карался криминальным штрафом, а также платил неустойку.

Таким образом, можно сделать вывод, что в статутовом законодательстве залоговое право получило достаточно выразительную и всестороннюю регламентацию. Артикулы статутов закрепили права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок и сроки выкупа заложенного имущества, процедуру оформления залога, причем особое внимание было уделено залогу недвижимого имущества.

Залоговым правом признавалось право на чужую вещь, которая предоставляется кредитору для обеспечения обязательства и возможности продажи заложенных вещей с целью удовлетворения с полученной суммы денег кредитора. Застава, как форма залога, была связана, в первую очередь, с передачей должником своей собственности (чаще всего имения) кредитору с правом последующего выкупа.

Объектом залога могло быть как движимое, так и недвижимое имущество, причем к недвижимым вещам были отнесены земли, замки, имения, а также скот, орудия производства и челядь. Как правило, залогодатель должен был быть собственником вещи и обладать полной дееспособностью. В случае об щей собственности имущество могло быть заложено только с разрешения всех собственников. Быть залогодержателем имели право, как правило, те лица, которые по закону могли иметь имущество во владении. Залогодержатели не имели в собственности закладываемые вещи, так как только ценность чужого имущества могла обеспечить право требования по обязательствам. Поэтому приобретение права собственности на вещь, которая была в залоге, приостанавливала залоговые правоотношения.

Сущность залога проявлялась в переходе права владения и пользования имуществом залогодателя к залогополучателю без полного перехода права собственности на имущество. При залоге право собственности на имущество переходило не в момент заключения договора, а в момент неисполнения обязательства или его просрочки.

В BKЛ был хорошо известен и такой вид залога недвижимости с целью обеспечения возврата полученной ссуды, при котором заложенное имущество оставалось во владении залогодателя. Так называемая ипотека представляла собой особый порядок регистрации имущественных прав на недвижимость через запись в судебных книгах, институт которых получил значительное развитие. Первенство в обеспечении долга принадлежало тому, кто сделал первым запись в этих книгах. Существование ипотечной системы залога, одной из самых передовых в Европе, свидетельствовала об активном развитии в глубинах феодализма капиталистических правоотношений.

Таким образом, залоговое право на белорусских землях в конце XVI в. воплощало основные правовые тенденции того времени: четкие обязанности сторон в залоговом правоотношении, строго регламентированный порядок совершения сделок с недвижимостью и оформления прав на нее, достаточно совершенный механизм ответственности сторон в случае недобросовестного выполнения обязательств. Как и все институты гражданского права, оно основывалось на предыдущем обычном праве древних белорусских государств-княжеств (Полоцкого, Новогрудского, Пинского и др.), но его развитие активизировалось под воздействием общеевропейской тенденции зарождения буржуазных правоотношений.

1.2 Развитие залога недвижимости на белорусских землях в период их нахождения в составе Речи Посполитой

Во второй половине XVI в. противоречия между рядом европейских государств привели к разрушительной Ливонской войне (1558-1583 гг.), в которую оказалось втянутым ВКЛ. Явные неудачи в противостоянии с Российским государством вынудили Великого князя и местную шляхту пойти на военный и государственный союз (унию) с Польшей. С другой стороны, Польша сама желала пойти на подобную унию, так как это позволяло ей более успешно распространять католичество на восточных землях, а польским магнатам и шляхте получить в свое распоряжение новые земли, должности, награды, привилегии и т.д.

В июле 1569 г. в г. Люблине был принят акт унии, в соответствии с которым два ранее существовавшие самостоятельные государства (Польское королевство и Великое княжество Литовское) объединились в одно федеративное государственное образование - Речь Посполитую. Высшим органом власти был объявлен общий Сейм; монарх также был единым. Однако Великое княжество Литовское имело право на свои собственные административный аппарат, титул, печать, армию, законодательство, судебные учреждения. Вместе с этим поляки и другие иностранные подданные получали право на получение в BKЛ административных должностей и земельных владений. В рамках Речи Посполитой Великое княжество Литовское просуществовало более двух столетий, вплоть до конца XVIII в. - до времени разделов Речи Посполитой между Российской империей, Австрией и Пруссией.

Несмотря на определенную самостоятельность ВКЛ в составе Речи Посполитой, польское законодательство на территории всей федерации становилось все более доминирующим. Значительное развитие получило правовое регулирование одного из самых сложных институтов гражданского права - залога недвижимости (ипотеки). На его разработку и развитие оказали значительное влияние нормы права, возникшие непосредственно на польских землях, а также на землях, находившихся определенный период под влиянием Германии, Австро- Венгрии, и, конечно, ВКЛ.

Ипотекой по польскому праву являлось вещное право на недвижимость, которым было обеспечено удовлетворение записанных или привилегированных обязательств [4, с. 221]. Ипотека считалась неделимой, распространялась на весь объект недвижимости или на его части, обеспечивающие обязательство, и находилась всегда в связи с ними, в чьи бы руки недвижимость не переходила. Ипотека устанавливалась только по формам, предписанным законом, и в случаях, законом предусмотренных. Ипотека подразделялась на следующие виды: законная, судебная и договорная, возникающие соответственно из закона, судебных решений, соглашений и внешней формы актов и договоров. Все перечисленные виды ипотеки вносились в ипотечные книги. Старшинство между долговыми претензиями определялось временем внесения статей.

Предметом ипотеки могли быть:

— недвижимое имущество, составляющее частную собственность, и которое можно обременить долгами;

— такого же свойства нрава и капиталы, обеспеченные ипотекой.

В Речи Посполитой право собственности на недвижимость возникало после внесения правооснования ее приобретения в ипотечную книгу, в которой регистрировались все сделки с недвижимостью и обременения, возложенные на нее. Освобождение объекта недвижимости и прав, обеспеченных ее залогом, от лежащих на них обременений осуществлялось посредством исключения статьи из ипотечных книг. Сама «ипотечная книга состояла из трех частей, каковыми являлись:

а) договорная книга, предназначенная для записи ипотечных сделок, предложений и заявлений сторон;

б) ипотечный указатель - это первые страницы договорной книги;

в) собрание документов, предъявляемых при совершении договоров, приобщаемых к договорной книге» [4, с. 212].

Ипотечные книги являлись подлинниками. Выписки из них считались только копиями, доказывающими существование права, продавать, перекупать или обременять их не разрешалось. Каждому собственнику недвижимого имущества или лицу, имеющему какое-либо право, обеспеченное этим недвижимым имуществом, и тем, кто от вышеназванных лиц получили на то разрешение, можно было знакомиться с интересующими записями в ипотечной книге в любое время.

Право собственности на недвижимое имение у приобретателя возникало после проверки ипотечным начальством законности и правильности акта приобретения и внесения в ипотечный указатель статьи, содержащей сущность акта. Если разные лица предъявляли в одно и то же время действительные акты приобретения права собственности на недвижимое имущество, то старшинство принадлежало тому лицу, которое представило свой акт приобретения от признанного в ипотечных книгах собственника. Если все эти лица предъявляли свои акты приобретения от признанного и записанного в ипотечных книгах собственника, то старшинство принадлежало тому приобретателю, чей акт приобретения был внесен в ипотечные книги первым.

Если же акты приобретения ни от одного из приобретателей еще не были внесены, то старшинство принадлежало акту приобретения, старейшему во времени.

Производство ипотечных дел осуществлялось в ипотечной канцелярии, которая действовала в составе земского суда. Канцелярию составляли писарь и регенты, которые совершали правовые акты. Возникавшие споры должны были решаться судебным порядком. Весьма своеобразны требования, предъявляемые к сотрудникам ипотечной канцелярии. Писарь и регенты были обязаны представить обеспечение в виде собственного имущества или наличных денег. Должность их пожизненная. Они избирались воеводскими советами из кандидатов, которые могли представить удостоверение от правительственной комиссии юстиции в том, что они на основании существующих правил способны занимать должности писаря или регента.

В этот период в польском законодательстве существовал правовой механизм привилегий и охранительных отметок, применяемый к залогу недвижимого имущества.

«Привилегиями на недвижимое имущество являлись такие долги, которым, хотя бы они и не записаны в ипотечных книгах, было присвоено старшинство перед всеми внесенными в ипотечные книги долговыми претензиями» [4, с. 219]. Привилегированными долгами, обременяющими имущество, являлись следующие:

1. Всякого рода государственные подати, текущие и недоимочные, которые собственник обязан платить с земли.

2. Денежные сборы, следующие в городские и губернские кассы, в пользу церквей и общественных установлений, когда эти сборы взимались с земли и притом были обязательны для всей местности, в которой находилось имение. Сборы, лежащие только на отдельных имениях, должны быть внесены в ипотечные книги. Привилегия распространялась только на сборы текущие и недоимочные за два года.

3. Взносы страховому от огня обществу, текущие и недоимочные за два года в тех случаях, когда правительственные постановления к этим взносам обязывали, или, когда собственник добровольно обязался их вносить.

4. Причитающееся и не выданное жалованье и содержание.

Охранительные отметки существовали трех родов:

— Был представлен акт, имеющий обязательную силу, или вошедшее в законную силу судебное решение, имеющее следующее содержание: гражданская смерть или временное ограничение в пользовании гражданскими правами, назначения советника, уступка имений в пользу кредиторов.

— Был предъявлен акт, в силу которого ипотечные действия должны быть приостановлены (акт о смерти, акт коммерческого суда о начатом судебном производстве).

— Была представлена повестка о вызове в суд от стороны, желающей доказать судебным порядком какое-либо право на имение или на права, обеспеченные ипотекой.

В первом случае внесение решения или акта в ипотечные книги предотвращало все последующие действия, которые могли привести к устранению последствий решения или акта.

Во втором случае внесение в книги акта о смерти приостанавливало только силу и действие сделок впредь до определения наследственных прав. Внесение охранительной отметки об открывшемся конкурсном производстве предотвращало действия несостоятельного должника, способные причинить убытки кредиторам, а равно действия кредиторов, желающих перед другими получить старшинство.

Когда частное лицо желало внести охранительную отметку для того чтобы в случае благоприятного судебного решения обеспечить себе последствия вещных прав, или право предъявить возражение, то это лицо было обязано в порядке охранительного судопроизводства обратиться в суд и представить доказательства, подкрепляющие его требование. Получив определение, разрешающее внести охранительную отметку в ипотечные книги, частное лицо должно было предъявить его в ипотечную канцелярию. В ипотечном указателе делалась отметка о свойстве права. Если следовало благоприятное решение, то старшинство присужденного права считалось со дня внесения охранительной отметки. Если лицо, по просьбе которого внесена эта отметка, проиграло дело, то статья уничтожалась.

Лицо, которое приобрело посредством уступки право, обеспеченное ипотекой, или приобрело какое-либо обеспечение по этому праву, должно было внести правооснования приобретения в ипотечную книгу. Если оно этого не сделало, то несло личную ответственность за потери, которые могли возникнуть вследствие вторичного распоряжения этим правом и внесения в книгу правооснований позднейшего приобретателя, получающего перед ним старшинство, или вследствие исполнения обязательства и исключения вышеупомянутого права из ипотечных книг.

Об уступке или обременении прав, обеспеченных ипотекой, не было надобности уведомлять собственника имений. Должник-собственник, желающий исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, с полной для себя безопасностью, должен был изучить ипотечную книгу, из которой он узнавал о всяких происшедших переменах. Что же касается текущих и неуплаченных процентов на капиталы, обеспеченные ипотекой, го собственник должен был уплачивать их первоначальному кредитору до тех пор, пока ему не будет вручено уведомление о происшедшей перемене.

Кредитор, записанный позже, которому бы ранее записанный уступил старшинство, должен позаботится о внесении такого акта в ипотечные книги. В противном случае, уступка была бы действительна только по отношению к правоустановителю и его наследникам; а не по отношению к третьим приобретателям ранее записанной суммы, не имевшим сведения о переуступке права.

Должник, желающий сохранить за собой право предъявлять в любое время возражения против каждого приобретателя, обязан был внести в ипотечные книги охранительную отметку. Судебное решение, которым присуждалась личная долговая претензия, и до вступления его в законную силу могло быть внесено в ипотечные книги. Это делалось для получения места в ипотеке на случай, если решение не будет отменено и войдет в законную силу.

Собственнику недвижимого имения, являющегося предметом ипотеки, и впредь предоставлялась свобода распоряжаться доходами от имения, которая могла ограничиваться только судебным решением.

В случае смерти собственника недвижимого имущества или владельца какого-либо права, обеспеченного ипотекой, каждое заинтересованное лицо могло внести в ипотечные книги официальный акт о смерти. С этого времени в ипотечный указатель вносились слова «производится дело о наследстве». Наследник, желающий, чтобы на его имя были переписаны правооснования, принадлежащие наследодателю, должен был обратиться в ипотечное установление и представить доказательства его права на наследство. Если не явятся другие наследники и кредиторы, или если между явившимися последует соглашение, то в ипотечный указатель должны были быть внесены статьи с соответствующими требованиями. Если же соглашения не последует, то также вносились статьи, но с охранительной отметкой о споре. Разрешение спора производилось судебным порядком.

На белорусских землях в период их нахождения в составе Речи Посполитой, как и на всей ее территории, была создана довольно стройная ипотечная система, основывающаяся на западноевропейских принципах (система так называемых вотчинных или ипотечных книг). Следствием длительной практики применения ипотеки, развития и совершенствования правовых механизмов ее регулирования явилось принятие уже в 1818 г. Польского ипотечного устава, закона об укреплении права собственности на недвижимое имущество, в 1825 г. - новой редакции Ипотечного устава, закона о привилегиях и ипотеках, и даже - введение в действие с 1 июня этого же года Гражданского уложения. Польская ипотечная система, порядок регистрации сделок с недвижимостью стали предметом внимательного изучения как ученых, так и практиков. Необходимо отметить, что весь этот положительный опыт попытались в последующем использовать разработчики Гражданского уложения и Вотчинного устава Российской империи (к сожалению, так и не принятых).

1.3 Правовое регулирование залога недвижимости в период нахождения Беларуси в составе СССР

Послеоктябрьский период развития Беларуси характеризуется тем, что неоднократно менялись ее границы и административно-территориальное деление. В феврале - августе 1918 г. часть районов Витебской, Могилевской и Смоленской областей вошли в состав РСФСР, 18 марта 1921 г. по Рижскому договору к Польше отошла Западная Беларусь, а 30 декабря 1922 г. БССР, образованная к концу 1922 г. на оставшихся белорусских землях, вошла в состав СССР. В связи с этим Гражданский кодекс Белорусской ССР (ГК БССР), введенный в действие на всей территории Белоруссии с 1 марта 1923 г. [7], полностью повторяет структуру и содержание Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. [8]. ГК БССР 1923 г. является следующим по хронологии законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения на территории Беларуси.

Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав, в котором кроме залога находятся нормы права собственности и права застройки. Залог имущества определялся как право требования, позволяющее получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества (ст. 87 ГК БССР) [7, с. 17]. Предусматривалось, что залогом обеспечивается лишь действительное требование. Залогодателем мог быть как сам должник, так и третье лицо.

Залогодатель должен был быть собственником заложенного имущества. Предметом залога является всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки.

ГК БССР 1923 г. не разделял залог движимых и недвижимых вещей исходя из факта отмены частной собственности на землю путем ее национализации. Земля в соответствии со ст. 21 ГК являлась достоянием государства и не могла быть предметом частного оборота. Владение землей допускалось только на правах пользования [7, с. 6].

Договор залога должен быть совершен в письменной форме. Залог строений под страхом его недействительности, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствующем коммунальном отделе. Залогодержателю в этом случае выдавался залоговый акт. С 1927 г. для залога жилых и сельскохозяйственных построек, находящихся на землях трудового пользования, был установлен особый упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском (местечковом) Совете, причем нотариальное удостоверение договора не требовалось.

Залог мог возникнуть в силу договора или специального указания закона. В договоре о залоге и в залоговом акте указывались: наименование и местожительство должника и кредитора; описание заложенного имущества; оценка и его местонахождение; существо и размер обеспечиваемого залогом требования; срок исполнения.

Строения и право застройки не передавались залогодержателю, однако залогодатель был обязан страховать заложенное имущество и содержать его в надлежащем виде. В случае гибели заложенного имущества залогодержатель имел право преимущественного удовлетворения из страхового вознаграждения.

Допускался залог имущества нескольким кредиторам, причем залогодержатель обязан был уведомить каждого последующего залогодержателя о предыдущих залоговых обременениях. Перезалог строений и права застройки допускался только в соответствующей форме - письменной нотариальной с регистрацией сделки. При этом каждый последующий залогодержатель получал удовлетворение из заложенного имущества лишь при полном удовлетворении предыдущего (по старшинству).

Статья 102 ГК БССР определяла, что если вырученная путем публичной продажи сумма была недостаточна для покрытия требований, то залогодержатель имел право получить недостающую сумму из прочего имущества должника [7, с. 18]. При этом право залога само по себе не служило основанием к преимущественному перед другими кредиторами удовлетворению, т.е. залогодержатель мог взыскать с должника дополнительно только в общем порядке. Впоследствии, в новой редакции этой статьи предусматривалось, что заложенное имущество, принадлежащее должнику, обращается, преимущественно перед претензией залогодержателя, на удовлетворение нижеследующих категорий взыскания, если прочего имущества должника недостаточно для покрытия этих взысканий: в первую очередь - на покрытие задолженности по зарплате рабочим и служащим, на социальное страхование и по алиментам; во вторую очередь - на покрытие обеспеченных залогом требований кредитных учреждений (с 1926 г.), недоимок по налогам и сборам как общегосударственным и личным; в третью очередь - на покрытие претензий государственных органов, вытекающих из договоров подряда и поставки. Взыскания, входящие в одну и ту же очередь из предусмотренных настоящей статьей, удовлетворялись в случае недостаточности имущества должника для их полного удовлетворения, по соразмерности.

С требованиями, обеспеченными залогом, к новому кредитору переходило и право залога. Передача требования, обеспеченного залогом строений или права застройки, совершалась путем передачи залогового акта с учинением на нем передаточной надписи с записью в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела. Должник и залогодатель должны быть уведомлены о передаче залогового права.

Залог прекращался прекращением обеспеченного залогом требования или продажей имущества с публичных торгов. Если залог прекращался вследствие прекращения обеспеченного залогом требования, то заложенное имущество, находящееся у залогодержателя, должно быть им возвращено залогодателю или передано следующему по старшинству залогодержателю. О прекращении залога и права застройки делалась, по требованию заинтересованного лица, отметка в нотариальной актовой книге и регистре коммунального отдела.

Внесенные в последующем дополнения в залоговые правоотношения, регулируемые ГК БССР, касались лишь порядка удовлетворения претензий из имущества должника. В ст. 103 ГК БССР [7, с. 18), изданного в 1942 г. с соответствующими изменениями и дополнениями на этот период, указывается, что очередность преимущественного права удовлетворения претензий из имущества неисправного должника, если имущества недостаточно, определяется следующим образом. В первую очередь удовлетворяются: претензии рабочих и служащих, основанные на законах о труде, а равно на коллективных и трудовых договорах; претензии по вознаграждениям за увечья и смерть; претензии по алиментам; претензии авторов, изобретателей и их наследников по вознаграждению за использование их произведений (результатов работы); претензии профсоюзов по отчислениям на содержание фабрично-заводских и местных комитетов.

В официальном тексте Гражданского кодекса БССР с изменениями на 1 января 1951 г. [9, с. 191] в залоговом праве изменений нет.

Новый Гражданский кодекс БССР был принят 11 июля 1964 г. и вводился в действие с 1 января 1965 г. [10]. Понятие недвижимой собственности в нем отсутствовало. Залог, помещенный в главу «Обеспечение исполнения обязательств», определяется аналогично ГК 1923 г.: в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 169 ГК) [10, с. 53]. Залогом обеспечивалось лишь действительное требование и возникал он в силу закона или договора. Залогодателем, являющимся должником или третьим лицом, мог быть собственник закладываемого имущества или лицо, имеющее право оперативного управления им.

Предметом залога являлось всякое имущество, за исключением зданий, сооружений, оборудования, технических, транспортных средств и другого имущества, являющегося основными средствами государственных, профсоюзных или общественных организаций, колхозов, других кооперативных организаций и их объединений. При залоге строения предмет залога залогодержателю не передавался.

Как и в ГК 1923 г., предусматривалось, что в договоре о залоге указываются: наименование и местожительство должника и кредитора; опись, оценка и местонахождение заложенного имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор под страхом его недействительности должен был заключаться в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, нотариально удостоверяться (только в городской местности) и регистрироваться в соответствующем исполком*» Советов народных депутатов.

В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, удовлетворение требований кредитор из стоимости заложенного имущества производилось по решению суда. Если сумма денежных средств, вырученных от продажи заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. В случае гибели заложенного имущества, если оно было застраховано, залогодержатель имел право преимущественного удовлетворения из страхового возмещения (ст. 177 ГК) [10, с. 55].

Право залога прекращалось: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае гибели заложенного имущества; в случае приобретения залогодержателем права собственности на заложенное имущество или права оперативного управления им; в случае принудительной продажи заложенного имущества.

О прекращении права залога жилого дома должна быть сделана по требованию заинтересованного лица отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор о залоге этого жилого дома.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество, или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу, залоговое право сохраняло силу.

Однако необходимо отметить, что, несмотря на достаточную разработанность института залога в ГК БССР 1923, 1964 г., залог I в нашей стране имел, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена.

1.4 Особенности правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) в Республике Беларусь в настоящее время

В 1993 г. вступил в действие Закон «О залоге» [11], «который содержал целую систему правил о залоге в условиях рыночной экономики» [12, с. 16], а с 1 июля 1999 г. - Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК) [13]. Принятие этих законодательных актов и последовавшее за этим широкое применение залога во всех сферах финансовой и экономической жизни ознаменовало принципиально новый этап в развитии залогового права на территории Беларуси.

Современные отношения по залогу регулируются главой 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь [13, с. 159-171]. Отдельные вопросы залоговых правоотношений регламентируются декретами и указами Президента Республики Беларусь, постановлениями Совета Министров, нормативными актами Национального банка Республики Беларусь, министерств и ведомств.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) в соответствии со ст. 315 ГК регулируется законодательными актами об ипотеке [13, с. 159]. Т.е. предусматривается специальное законодательное регулирование ипотеки, работа над которым ведется в Республике Беларусь в настоящее время. До создания ипотечного законодательства к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе. Что касается участия Республики Беларусь в международных залоговых сделках в государствах-участниках СНГ, то Постановлением Совета Министров от 27 ноября 2001 г. № 1713 [14] такое участие признано целесообразным и регулируется оно подписанной Республикой Беларусь Конвенцией о международных залоговых сделках в государствах-участниках СНГ.

Залогом в соответствии со ст. 315 ГК признается Ьшкэдб обее печения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодержателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами [13, с. 159]. Такое исключение, причем совсем не в пользу залога, предусмотрено Гражданским процессуальным кодексом Республики Беларусь (ГПК) [15]. В соответствии со ст. 534 ГПК обеспеченные залогом требования о взыскании из стоимости заложенного имущества удовлетворяются только в четвертую очередь [15, с. 260]. Это, конечно, не на пользу залогу, как способу обеспечения обязательств и требует корректировки законодательства в его пользу.

В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, предусматриваются следующие виды залога: залог, при котором предмет залога остается у залогодателя; залог товаров в обороте; заклад; залог прав; залог ценных бумаг и ипотека. Ипотека - это в соответствии со ст. 315 ГК залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества [13, с. 159]. Законодательством допускается комбинированный залог, сочетающий в себе разные виды залога.

Залог возникает на основании договора или законодательного акта.

Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договоров займа, купли-продажи, имущественного найма и иных. Залогом может быть обеспечено требование, возникающее в будущем при условии, что стороны договорятся о размере обеспечения залогом такого требования.

Предметом залога может быть любое, не изъятое из гражданского оборота имущество, направление взыскания на которое и залог которого не запрещены законодательством, а также имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены, в том числе право залога.

Предметом залога недвижимого имущества (ипотеки) являются недвижимые вещи, к которым в соответствии со ст. 130 ГК относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс и в соответствии с законодательными актами другое имущество [13, с. 85].

Собственник квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог. Причем, как правило, имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (п.1 ст. 319 ГК) [13, с. 160]. Однако на практике встречаются случаи, когда залогодержатель требует передать ему предмет ипотеки во владение и пользование. Законодатель отвечает на этот вопрос утвердительно и допускает существование договоров ипотеки, в соответствии с которыми предмет ипотеки передается во владение залогодержателя [16, с. 79].

Наиболее широкое распространение получил такой залог недвижимости (ипотека), как залог земельных участков, предприятий или иных имущественных комплексов в целом, или их отдельных зданий и сооружений, а также залог жилых помещений, как строящихся и реконструируемых, так и находящихся в эксплуатации и являющихся собственностью залогодателей.

Как залогодатель, так и залогодержатель являются носителями вытекающих из договора о залоге или акта законодательства прав и обязанностей.

Залогодатель вправе:

1.пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы;

2.с согласия залогодержателя отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование либо иным образом распоряжаться им;

3.проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодержателя;

4.при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по страхованию, по обеспечению сохранности заложенного имущества, по немедленному уведомлению залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, если это создает угрозу утраты или повреждения такого имущества, требовать досрочного прекращения залога;

5.зачесть требование к залогодержателю о возмещении причиненных утратой или повреждением предмета залога убытков в погашение обеспеченного залогом обязательства, если он является должником по обеспеченному залогом обязательству;

6.если предмет залога утрачен или поврежден, в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, но лишь тогда, когда договором не предусмотрено иное;

7.завещать заложенное имущество.

Залогодатель обязан:

1. принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности находящегося у него заложенного имущества, в том числе и меры, обеспечивающие защиту его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

2. немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

3. сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности;

4. нести риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;

5. страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если его полная стоимость превышает размер обеспеченного залогом требования, то на сумму не ниже размера требования.

Залогодатель может обладать и другими правами, а также нести другие обязанности.

Залогодержатель вправе:

- в случаях, предусмотренных договором, пользоваться переданным ему предметом залога;

- проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения находящегося у залогодателя заложенного имущества;

- при грубом нарушении залогодателем обязанностей по j содержанию и сохранности заложенного имущества, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного прекращения залога;

- истребовать находившееся или которое должно было находиться у него заложенное имущество из чужого незаконного владения, в том числе и от залогодателя;

- в случаях, когда по условиям договора ему предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, требовать от других лиц, включая и залогодателя, устранения всех нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения;

- требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: выбытия предмета залога из владения залогодателя, у которого он был оставлен, и притом не в соответствии с условиями договора о залоге; нарушения залогодателем правил о замене предмета залога; утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не восстановил предмет залога или не заменил его в разумный срок другим равноценным имуществом, когда договором такое право ему было предоставлено;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то ш обратить взыскание на заложенное имущество в случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге; невыполнения залогодателем обязанностей по содержанию и сохранности заложенного имущества; нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Обязанности залогодержателя:

а) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения. Если же полная стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, то оно должно быть застраховано на сумму не ниже размера требования;

б) извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя, когда такая обязанность предусмотрена договором;

в) нести ответственность за утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если он не докажет, что может быть освобожден от ответственности по правилам ст. 372 ГК;

г) немедленно возвратить при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогам обязательства либо по требованию залогодателя находившееся у него заложенное имущество.

Помимо перечисленных залогодержатель может обладать и другими правами, а также нести и иные обязанности.

Статья 320 ГК определяет содержание договора о залоге. В нем должны быть указаны: предмет залога и его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество [13, с. 161].

Договор о залоге должен заключаться в письменной форме. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. С этого момента возникает право залога. Запись о регистрации договора о залоге должна содержать сведения, предусмотренные договором о залоге, и вноситься в специальный реестр заложенного имущества. Несоблюдение требований к форме договора влечет его недействительность и последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Республики Беларусь. В случае, если это предусмотрено договором о залоге, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора возлагает запрет на отчуждение предмета залога.

Договор об ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом, а также о залоге (ипотеке) иного имущества регистрируется в органе, осуществляющем соответственно регистрацию юридического лица, владельца имущества, или самого имущества. Так, применительно к недвижимости, залог зданий, сооружений, иных помещений, жилых домов, квартир регистрируется службами регистрации и технической инвентаризации; залог предприятий или иных имущественных комплексов в целом, иного недвижимого имущества, не вошедшего в регистры других органов регистрации, - облисполкомами и Минским горисполкомом (или уполномоченными ими органами); залог земельных участков, находящихся в частной собственности или собственности юридических лиц, - местными исполнительными и распорядительными органами.

Регистрация договора о залоге (ипотеке) производится на основании заявления залогодателя и залогодержателя либо залогодателя, если это предусмотрено законодательством, нотариально засвидетельствованной копии указанного договора и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за регистрацию. При отсутствии таких документов заявление не рассматривается. Требование других документов для регистрации договора о залоге запрещается. Орган, в компетенцию которого входит регистрация договора залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю документ о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Запись о регистрации договора должна содержать: дату и место регистрации; номер, под которым она произведена; наименование; местонахождение (местожительство) сторон; вид залога; существо обеспеченного залогом требования, его размер; сроки выполнения обязательств; состав и стоимость заложенного имущества. Договор о залоге (ипотеке) должен быть зарегистрирован в 3-дневный срок со дня представления необходимых документов. Орган, осуществивший регистрацию договора о залоге (ипотеке), в установленном порядке направляет копию записи о регистрации для внесения данных в Единый государственный реестр имущества, права на которое ограничены залоговыми обязательствами.

Залогодержатель по требованию залогодателя обязан выдать ему документы, подтверждающие частичное или полное выполнение обязательства, обеспеченного залогом, для последующего внесения соответствующих изменений в реестр заложенного имущества и в Единый государственный реестр имущества, права на которое ограничены залоговыми обязательствами. При получении указанных документов орган, осуществивший регистрацию договора о залоге (ипотеке), должен немедленно сделать запись об этом в реестре заложенного имущества, по требованию залогодателя или залогодержателя сразу направить ему выписку из Единого государственного реестра имущества, права на которое ограничены залоговыми обязательствами. Выписка фиксирует это изменение.

Если условие о залоге недвижимости включено в договор, из которого следует обеспеченное ипотекой обязательство, то такой договор должен быть осуществлен в письменной нотариальной форме и зарегистрирован.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 329 ПС) [13, с. 165].

Судебная практика в Республике Беларусь такова, что при рассмотрении исков о возмещении банкам убытков за счет заложенного имущества суды должны устанавливать наличие письменного договора залога между банком и заемщиком, который должен иметь форму самостоятельного договора залога либо входить составной частью в кредитный договор сторон. В последнем случае залоговое обязательство в составе кредитного договора должно содержать необходимые правовые условия залога, установленные ГК. Такое залоговое обязательство, включенное в состав кредитного договора, подлежит регистрации в том же порядке, что и договор залога соответствующего имущества. Предметом залога, обеспечивающего кредитное обязательство, не может быть имущество, находящееся в оперативном управлении заемщика.

Обращая взыскание на имущество, закрепленное за лицом на праве полного хозяйственного ведения, суды должны проверять, соблюдены ли залогодателем требования действующего законодательства (Постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1994 г. № 35) [17] в части согласования залога отдельных видов имущества с собственником или органом, им уполномоченным. Несоблюдение сторонами этих и иных требований законодательства, предъявляемых к договору залога, влечет признание его недействительным и исключает возможность обращения взыскания на залог в возмещение убытков по кредитному договору.

Хозяйственные суды при обращении взыскания на заложенное имущество исходят из того, что такое обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено хозяйственным судом только в рамках тех видов обязательств, выполнение которых обеспечено залогом в соответствии с договором. Вместе с тем при удовлетворении требований кредитора о возмещении убытков, вытекающих из кредитного правоотношения, с обращением взыскания на предмет залога, возмещение судебных расходов осуществляется в общем порядке, в том числе путем обращения взыскания на заложенное имущество (Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 25 ноября 1994 г. № 21 «О практике рассмотрения споров с участием банков и страховых организаций» с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлениями Пленумов Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 апреля 1997 г. № 20 и от 24 сентября 1997 г. № 33) [18].