Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

69

Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Введение

7. Проанализировать государственное регулирование на рынке арендных отношений.

1.Аренда и арендные отношения в сфере недвижимости города Москвы

аренда правовое регулирование недвижимость

1.1 Понятие аренды и арендных отношений и закрепление их права

Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношения регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее -- ГК РФ). В договоре аренды участвуют две стороны:

· арендодатель (наймодатель) -- собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату;

· арендатор (наниматель) -- получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 56.. В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.

Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующим территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.

Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения -- государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника.

Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника.

Учреждение ни при каких обстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закрепленно на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений Захарова М.А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. - Системный анализ. - 2006..

Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. 606 ГК РФ.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются:

· состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точное описание;

· сроки действия договора аренды;

· распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

· права и обязанности арендатора в отношении арендованного имущества;

· размеры и порядок внесения арендной платы;

· возможности и условия выкупа арендованного имущества;

· обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии с договором (инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованность и т. п.);

· возвращение имущества после аренды (могут быть оговорены и другие условия).

В обязательном порядке в договоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественному расчету.

Если условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено другое (диспозитивная норма), то стороны имеют возможность личным договором исключить ее использование или определить условие, которое отличается от предусмотренного в ней. Если такое соглашение отсутствует, то условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона -- арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне -- арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Определение договора аренды устанавливает, что он является:

· возмездным, то есть арендованное имущество может быть передано только за плату;

· реальным, то есть заключением договора считается момент времени, когда имущество, являющегося предметом аренды, передается арендатору;

· срочным, то есть передача имущества арендатору осуществляется во временное (на определенный срок) владение и/или пользование. Надлежит отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия, то есть бессрочные договоры.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако, стороны имеют право установить, что условия договора, который они заключают используются к их отношениям, возникшим до заключения договора. По окончании срока действия договора стороны не освобождаются от ответственности за его нарушение.

В аренду могут передаваться земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства, оборудование и другие вещи, не теряющие своих естественных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).

Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его существенных условий Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 72..

Для заключения договора аренды необходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание, размеры. Аналогичное требование -- для договора аренды зданий и сооружений с указанием размера арендной платы, что предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ. При аренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег, государственный номер регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения, приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствии этих данных в договоре об аренде договор является не согласованным сторонами и не считается заключенным.

Итак, одно из требований к оформлению договора -- обязательная характеристика объектов, передаваемых в аренду.

Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФ определяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Третьим условием правильного оформления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды для государственной регистрации прилагается план (чертеж границ) земельного участка с выделением части, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды для государственной регистрации прилагаются поэтажные планы этого недвижимого имущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.

Еще одно из существенных условий договора аренды -- обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и определение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные в аренду основные средства.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ определено, что в течение срока действия договора аренды арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом либо договором аренды. Если арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытка.

В свою очередь арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, выполнять за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. Если договором аренды затраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счет арендатора, то они включаются в себестоимость его продукции (работ, услуг) по всем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя, в частности о правах, связанных с распоряжением арендованным имуществом:

· сдавать арендованное имущество в субаренду;

· передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

· предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

· отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц.

Срок аренды определяется в договоре. Если же этот срок не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя может быть осуществлено судом если арендатор:

· при использовании имущества нарушает условия договора или назначения имущества;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Наряду с этим в договоре аренды по требованию арендодателя может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора:

· если арендатор однократно не внес арендную плату в установленный договором срок;

· если арендная плата внесена не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В договоре аренды возможно предусмотреть основания отказа арендодателя от выполнения договора и расторжения его во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором условий договора.

Перед обращением в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен направить арендатору предупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом обязательным условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

· переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, и не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

· арендодатель не выполняет являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре -- в разумные сроки;

· имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

Если срок действия договора аренды имущества истек, а арендатор продолжает им пользоваться, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Когда договор аренды прекращается, арендатор должен вернуть имущество арендодателю в таком же состоянии, в котором он его получил, при этом учитывается нормального износ или в состоянии, определенном договором. Если арендатор не вернул арендованное имущество или вернул его несвоевременно, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор, должным образом исполняющий данные им обязанности, по истечении срока договора обладает при прочих аналогичных условиях преимущество перед иными лицами на заключение договора аренды на новый срок Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 61.. Арендатор должен в письменном виде известить арендодателя о желании заключить подобный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан -- то в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок следует учитывать, что:

· договор аренды, заключенный на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), является новым договором аренды;

· при заключении договора аренды на новый срок стороны (арендодатель и арендатор) не связаны условиями ранее существовавшего договора;

· уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

· преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору;

· преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только если арендодатель передал спорного имущества третьему лицу в аренду.

В договоре аренды указываются условия улучшения арендованного имущества. В ст. 623 ГК РФ указывается, что «произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных арендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такого имущества.

Несоблюдение отдельных условий при заключении договора аренды, например, требования о государственной регистрации сделки в соответствии со ст. 165 части первой ГК РФ, влечет за собой его недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а расходы, понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции (работ, услуг).

Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом следует особо отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

1.2 Недвижимостный аспект арендных отношений

Экономическая ситуация, в которой учреждения не в состоянии содержать свою инфраструктуру, заставляет их сдавать в аренду помещения коммерческим структурам, деятельность которых не соответствует профилю и целям учебной деятельности.

При сдаче в аренду помещений возникает ряд вопросов, касающихся правового обеспечения арендных отношений, на которые постарался ответить автор данной статьи Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005..

В соответствии с Постановлением ВС РФ от 27.12.91 г. № 3020-1 имущество, закрепленное на праве оперативного управления за образовательным учреждением, относится к объектам федеральной собственности и его правовое положение должно регулироваться ст.296,п.1, и ст.298, п.1 ГК РФ. Согласно норме ст. 296, п.1, ГК РФ право оперативного управления имуществом включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Указанные в cт.296, п.1, ГК РФ возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, ограничены. Так нормой ст.298,п.1, ГК РФ учреждение вообще лишается права распоряжения имуществом, закрепленным за ним. Однако согласно ст.2, п.3 ГК РФ предусматривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено иными законодательными актами. Отношения между государством и образовательным учреждением основаны на властном подчинении, в связи с чем к имущественным отношениям в области образовательной деятельности должен применяться Закон РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 "Об образовании" в редакции ФЗ РФ № 12-ФЗ от 13.01.96 г.

Кроме того согласно ст. 120, п.3, ГК РФ особенности правового положения отдельных видов государственных учреждений определяются иными законодательными актами. Из этого следует, что особенности правового положения государственных высших учебных заведений предусмотрены Законом РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 "Об образовании" в редакции ФЗ РФ №12-ФЗ от 13.01.96 г. и Законом РФ от 22.08.96 № 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", положения которых и должны применяться к деятельности образовательного учреждения.

Постановлением Верховного Совета РФ от 10.07.92 г. № 3267-1 предусмотрено, что с момента введения в действие Закона РФ "Об образовании", который согласно ст.3 названного закона является федеральным, действующие нормативные акты применяются лишь в части, не противоречащей Закону РФ "Об образовании".

В соответствии со ст.43, п.5, ФЗ "Об образовании" образовательное учреждение вправе с согласия собственника может использовать закрепленные за ним финансовые средства и иные объекты собственности в осуществляемой им деятельности, связанной с получением дохода. Согласно нормам ст.125, ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, от имени собственника имущества могут выступать государственные органы. Как следует из ст. 27, п.6, ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", полномочия собственника по распоряжению государственным имуществом системы высшего и послевузовского профессионального образования закрепляются за федеральным (центральным) органом управления высшим профессиональным образованием (Минобразования РФ). Согласие собственника в части осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в аренду имущества, выражается в утверждении Устава высшего образовательного учреждения Захарова М. А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. - Алмата: Туран, 2006, 117..

Правовыми нормами ст. 39, п.11, ФЗ "Об образовании" и ст.27, п.4, ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" регламентируется право образовательного учреждения выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления. Сдача в аренду образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа с согласия Ученого совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Согласие Ученого совета образовательного учреждения в части осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в аренду имущества академии, выражается в ежегодно утверждаемом списке арендаторов.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.98 г. № 685 регламентируется порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, кроме случаев, когда федеральными законами или иными нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 26, п.1, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.11.97 г. № 1378 до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его полномочия по соблюдению правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были возложены на органы Мингосимущества РФ.

В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.97 г. № 1278 "О мерах по оздоровлению государственных финансов", Распоряжением Правительства РФ от 29.12.97 г. № 1839-р и письмом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 01-50-95/32-05 ежегодно проводится инвентаризация зданий и помещений, закрепленных и используемых высшими образовательными учреждениями, в том числе сдаваемых в аренду. Данные, полученные в процессе инвентаризации объектов федеральной собственности, в том числе сдаваемых в аренду, направляются в Мингосимущество РФ и Минобразования РФ для последующей регистрации и проверки использования вышеупомянутых объектов федеральной собственности. В соответствии с приказом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 545 введена ежеквартальная отчетность образовательных учреждений об использовании служебных зданий и помещений, закрепленных за образовательным учреждением на праве оперативного управления, а также о поступлении и использовании средств, направляемых на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание соответствующих зданий и помещений.

Суммы, полученные от сдачи в аренду имущества, полностью направляются на возмещение затрат по обеспечению образовательного процесса, его развитие и совершенствование. В частности, данные суммы могут быть израсходованы на проведение ремонтно-строительных работ, оплату коммунальных платежей, приобретение оборудования и расходных материалов для учебного процесса.

На сегодняшний день все поступления от сдачи в аренду имущества учреждения образования реинвестируются на поддержание образовательной деятельности. Анализ использования доходов от данной деятельности показывает, что в нынешних условиях отсутствия бюджетного финансирования на "прочие расходы", заработанные средства в основном направляются на восстановление материально-технической базы высшей школы.

На сегодняшний день в вопросах арендных отношений существуют проблемы, решение которых не может быть найдено на уровне одного взятого учебного заведения Захарова М. А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н. А. Некрасова. - Системный анализ. - 2006.. Так, например, статьей 30 ФЗ РФ от 22.02.99 г. № 36-ФЗ "О федеральном бюджете". регламентируются направления расходования средств, полученных от сдачи в аренду имущества образовательных учреждений. Указанная норма ФЗ РФ от 22.02.99 г. №36-ФЗ противоречит ст.28, п.4 ФЗ РФ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и ст. 42, п.5 ФЗ РФ "Об образовании" устанавливающих самостоятельность в определении направлений и порядке использования средств, полученных учебным заведением за счет бюджета и иных источников, не запрещенных законодательством РФ, в том числе средств, направленных на оплату труда и материальное стимулирование работников.

Налоговые льготы для учебных заведений в настоящее время существуют только в части их бюджетной деятельности, а внебюджетная приравнивается к предпринимательской с вытекающими последствиями. Однако, признаками, позволяющими характеризовать деятельность учебного заведения как непредпринимательскую, являются:

· наличие данного вида деятельности в Уставе;

· реализация только собственных работ и услуг;

· реинвестирование дохода от этой деятельности на нужды образовательного процесса.

Таким образом, в условиях резкого дефицита бюджетного финансирования когда, учебным заведениям приходится самостоятельно содержать свою инфраструктуру, вузы вынуждены сами зарабатывать средства, идущие на обеспечение учебного процесса, при этом по своим результатам это непредпринимательская деятельность, и неправильное толкование нормативных актов приводит к тому, что вузы лишаются самостоятельности в выборе направлений и порядка расходования внебюджетных средств.

1.3 Субъекты арендных отношений

Правовой механизм реализации арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы

1.4 Понятие правового механизма арендных отношений

Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Переход России к рыночной форме хозяйствования неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. На сегодняшний день каждое публично-правовое образование: Российская Федерация в целом, субъекты РФ, муниципальные образования - является собственником своего имущества и в этом качестве вправе самостоятельно решать, каким образом будет использовано находящееся в его собственности имущество. При этом спектр объектов государственной и муниципальной (публичной) собственности, несмотря на осуществляемую приватизацию, продолжает оставаться достаточно широким и многообразным и, следовательно, предполагающим самые разнообразные формы и методы его использования.

Арендные отношения - наиболее древние известные человечеству частноправовые отношения. Универсальный механизм договора аренды в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, но и объективно необходимой формой эффективного использования имущества при любом общественном устройстве, особенно в условиях рыночной экономики. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя - государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют ему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. В этой связи вопрос арендной платы является одним из важных вопросов договора аренды публичного имущества, от решения которого во многом зависит эффективность использования публичного имущества.

Пристальное внимание к данной проблеме отчасти объясняется тем, что арендная плата за эксплуатацию недвижимости, значительные объемы которой сосредоточены в собственности государства, способна стать источником существенных поступлений в бюджет. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы арендатора-предпринимателя либо наносит ущерб арендодателю-государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или огромным убыткам других.

Однако как в методологическом плане, так и в части практической реализации задача оптимизации системы арендных платежей представляется весьма непростой. С одной стороны, в условиях дефицита бюджета необходимо максимально адаптировать арендную политику к фактическому состоянию рынка недвижимости, прежде всего, в части ценообразования (размеров арендной платы). С другой стороны, государственные задачи поддержки малого предпринимательства и социально-значимых программ обусловливают определенные ограничения при разработке рыночно ориентированных ставок арендной платы.

Следует заметить, что гражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ), предусматривая положения по арендной плате, устанавливает лишь обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны определяться договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из определения договора аренды в современном гражданском законодательстве (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование), следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных случаях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Современный ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон. Таким образом, приходим к выводу о том, что современное гражданское законодательство предусматривает лишь некоторые положения по арендной плате, в большей степени предоставляя возможность участникам договора аренды решать данный вопрос.

Думается, в условиях свободного рыночного оборота, участниками которого являются равноправные партнеры, это оправдано и необходимо.

Действительно, избрав такую форму использования имущества, как договор аренды, собственник вправе самостоятельно оценить сдаваемое в аренду имущество и соответственно определить необходимый ему размер арендной платы Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 113.. В свою очередь, противоположная сторона - арендатор, заключая договор аренды, руководствуется собственными интересами, самостоятельно определяя приемлемость предполагаемой арендной платы. В итоге достигается обоюдное соглашение, выгодное обоим контрагентам.

Иная ситуация складывается по поводу аренды публичного имущества. Договор аренды публичного имущества, как отмечалось ранее, отличается особенностями, выражающимися как в субъектном составе договора, так и в его объекте. Особый правовой режим объектов договора аренды публичного имущества во многом обусловлен их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. Значение объектов договора аренды публичного имущества для арендодателя (государства) прямо пропорционально степени участия этих объектов в гражданском, хозяйственном обороте. Тем самым объект договора выступает как способ извлечения государственных доходов. При этом для государства очень важен именно договор аренды, т.к. он позволяет не только сохранить соответствующее имущество в собственности, но и, при целевом его использовании, является постоянным источником дохода. В то же время аренда - это воспроизводство и возврат государству капитала собственности (через определенное время). Одновременно арендатор, используя имущество, выплачивая арендную плату, также имеет постоянный источник дохода (плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью). Таким образом, находясь в аренде (т.е. в обороте), объект договора аренды способствует, при сохранении прежнего, появлению нового собственника.

Предоставляется, что государству - арендодателю гораздо выгоднее передавать имущество в аренду, нежели, к примеру, продавать его. В этой связи вопрос о цене объекта аренды, на наш взгляд, один из самых важных. В то же время очевидно, что в вопросе определения арендной платы государство оказывается в двояком положении: с одной стороны, оно выступает равноправным субъектом договора аренды публичного имущества и в этом качестве правомочно решать вопросы арендной платы с противоположным контрагентом, а с другой - государство представляет публичную собственность и уже в этой роли обязано обеспечить эффективное ее использование, обеспечивая тем самым публичный интерес.

При рассмотрении вопроса регулирования договора аренды публичного имущества в правовом контексте выявляется специфика договора, обусловленная как его объектами, так и субъектами. И если в отношении объектов договора закон вносит определенную ясность (имеется возможность их определить), то в вопросе субъекта существует множество проблем. В свою очередь, данная специфика позволяет говорить об особенностях в регулировании вопроса арендной платы.

Речь в данном случае идет об отсутствии единого субъекта, представляющего государство в договоре аренды публичного имущества. Так, участвовать в договоре аренды публичного имущества в качестве арендодателя государство может как посредством государственных предприятий и учреждений, так и через систему своих органов, наделяемых общей или специальной компетенцией. В соответствии с гражданским законодательством органы государственной власти, выступающие от имени государства в имущественном обороте, действуют от его имени в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ). Тем самым органы государственной власти самостоятельно определяют «сами для себя» свою компетенцию, необходимую для выступления в обороте. Кроме того, специфика правового положения государства в российском гражданском праве проявляется и в том, что государство, будучи организацией, не признается, тем не менее, юридическим лицом (классификация субъектов гражданского права, как известно, выделяет государство как особое лицо).

Несовершенство указанных форм позволяет говорить об отсутствии единого равноправного участника договора аренды публичного имущества. Так, к примеру, сдача в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося за рубежом, закрепленного на балансе государственных предприятий и учреждений, за исключением отдельно стоящих зданий, сооружений, неиспользуемых земельных участков на срок свыше 1 года, осуществлялось только по согласованию с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), а на срок свыше 5 лет - по решению Правительства РФ Постановление Правительства РФ от 05.01.95 № 14 "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом.. Кроме того, в целях эффективного использования федерального недвижимого имущества, расположенного за рубежом, действует Предприятие по управлению собственностью за рубежом Управления делами Президента РФ (ФГУП «Госзагрансобственность»). Одной из уставных задач данного предприятия является предоставление в аренду, в том числе в пользование, объектов федеральной собственности за рубежом жилищно-коммунального и социально-культурного назначения Сметанин А. Правовой механизм использования и распоряжения федеральным недвижимым имуществом, находящимся за рубежом // Право и экономика. 2007. № 1..

Интерес вызывает и анализ некоторых статей Положения о Федеральном Агентстве по управлению федеральным имуществом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 27. 11.04 № 691). Так, ст. 5.31 предусматривает полномочия Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по заключению договоров аренды земельных участков по результатам торгов. Далее, ст. 5.28 предусматривает, что Федеральное Агентство принимает также меры для обеспечения поступления в федеральный бюджет наряду с дивидендами по находящимся в федеральной собственности акциям акционерных обществ, средств от приватизации, также и доходов от использования иного федерального имущества. Можно предположить, что под доходами от использования иного федерального имущества понимаются и доходы от сдачи федерального имущества в аренду Постановление Правительства РФ от 27.11.04 № 691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом..

В этой связи возникают вопросы:

1) кто в данном случае, выступая от имени арендодателя, правомочен обсуждать вопрос арендной платы в договоре;

2) кому должна перечисляться в таком случае арендная плата?

Прежде всего, хотелось бы отметить, что оба эти вопроса взаимосвязаны. Так, отсутствие единого субъекта, представляющего арендодателя, позволяет манипулировать с вопросом о порядке учета арендной платы. Гражданское законодательство в решении данного вопроса полностью полагается на волю сторон договора аренды публичного имущества. В свою очередь, отсутствие единого порядка в законодательстве позволяет по-разному регулировать данные отношения.

Так, к примеру, ранее действовавшее письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ Письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ от 08.12.93 № 143/ЮУ-4-15/194н "О сроках и порядке исчисления в бюджет дивидендов и арендной платы. устанавливало порядок уплаты арендной платы при сдаче в аренду объектов недвижимости и других основных средств комитетам по управлению имуществом на основании заключенных ими договоров аренды с арендаторами в соответствии с Указом Президента РФ от 14.10.92 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду».

Установленный указанным письмом порядок предусматривал ежемесячное перечисление арендной платы в соответствующий бюджет, в отличие от практики зачисления такой платы на расчетные счета комитетов по управлению имуществом с последующим перечислением ее в соответствующий бюджет.

Более того, арендная плата поступает на счет балансодержателя в случае, когда на имущество находится на балансе у балансодержателя и последний несет определенные расходы по содержанию этого имущества. В частности, движимое имущество, которое предприятие, организация и учреждение имеет право сдавать в аренду. В этом случае при сдаче имущества в субаренду получаемая арендная плата должна включаться у балансодержателя в состав нереализованных доходов и распределяться в установленном порядке в составе валовой прибыли.

В свою очередь, Федеральный закон «О железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153 устанавливает особый порядок распоряжения имуществом предприятий железнодорожного транспорта, перечисления и использования средств, полученных от операций с этим имуществом, согласно которому средства, полученные от сдачи в аренду недвижимого имущества, подвижного состава и контейнеров, находящихся в федеральной собственности, зачисляются в общую сумму доходов предприятий железнодорожного транспорта и могут направляться только на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производительных мощностей и строительство объектов социальной сферы указанных предприятий, на балансе которых находится это имущество.

В то же время Федеральный закон «О науке и государственной научно-технической политике» от 12.07.96 в ст. 6 предусматривает порядок, согласно которому доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и используются указанными организациями в качестве источника дополнительного бюджетного финансирования содержания и развития их материально-технической базы.

Постановление Правительства Москвы от 19.06.07 № 486-ПП «О порядке учета доходов от сдачи в аренду государственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы» устанавливает свой порядок учета доходов бюджета г. Москвы, получаемых от сдачи в аренду государственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы, согласно которому, в частности:

· платежи арендаторов в полном объеме зачисляются в состав доходов бюджета г. Москвы и учитываются в качестве доходов от использования имущества в соответствии с бюджетной классификацией;

· арендодателями обеспечивается контроль над перечислением арендаторами государственного имущества арендной платы в бюджет г. Москвы… http://www.consultant.ru/law/review/144931.html. Обзоры законодательства. Новое в Московском законодательстве.

Таким образом, можно заключить, что в современном российском законодательстве отсутствует единый механизм поступления, учета и расходования средств, поступающих от аренды публичной собственности. Однако и существующие различные порядки предусматриваются вне зависимости от какого-либо определенного, общепринятого критерия, способного как обеспечить максимально эффективное использование публичного имущества, так и исключить возможные злоупотребления.

В этой связи актуальным является и вопрос о фигуре балансодержателя. Не являясь, согласно нормам гражданского законодательства, субъектом договора аренды публичного имущества, балансодержатель, тем не менее, присутствует в договоре на стороне арендодателя, приобретая право участвовать в решении вопроса арендной платы. Так, только после принятия постановления Правительства РФ от 30.07.98 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» СЗ РФ. 1998 № 27 Ст. 3200. был установлен новый порядок внесения арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом, согласно которому арендная плата должна была перечисляться не балансодержателю, а на лицевой счет соответствующего территориального органа Минимущества (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), т.е. полноценному субъекту договора аренды публичного имущества. Установление такого порядка должно было способствовать исключению злоупотреблений со стороны балансодержателей по расходованию государственных денежных средств. Как было отмечено выше, одной из задач Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом на сегодняшний день является принятие мер, обеспечивающих поступление в федеральный бюджет наряду с другими доходов от использования федерального имущества. Думается, в данном случае речь может идти и о доходах от сдачи федерального имущества в аренду.