Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

Для последовательного раскрытия содержания сформулированной задачи следует раскрыть, детализировать трактовку таких понятий, как:

· государственное регулирование и система механизмов регулирования (области воздействия) на рынках недвижимости,

· недвижимость государственного собственника на рынках недвижимости и эффективное управление этой недвижимостью в условиях формирования и развития отечественного рынка.

Поиск решения необходимо начинать с систематизации регулирующих рынок недвижимости механизмов и дифференцирования областей их воздействия.

Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.

О государственном регулировании

· функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа,

· функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),

· функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),

· регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды,

· регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).

Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулирования на рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательства государства. Например в США и Великобритания оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.

Система регулирующих механизмов. Области воздействия

Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае -объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005..

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

(1) участники рыночного обмена - покупатели и продавцы,

(2) собственно товары рыночного обмена,

(3) пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,

(4) рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.

Рассмотрим названные области воздействий (1)-(4) более подробно.

Так, что касается участников рыночного обмена (I): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

· легально появились и были бы в достаточном количестве,

· были бы кредитоспособны,

· не были монополистами,

· не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

Товары рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

· недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;

· был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею,

· были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

· нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,

· достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,

· ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),

· ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.

Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4) Захарова М. А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. - Алмата: Туран, 2006., необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

· введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),

· классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,

· контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.

Организационно-правовые и организационно-экономические механизмы

Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг, 2007, 47..

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

· общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,

· разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

· разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

· регистрация недвижимости и сделок с нею,

· учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

· лицензирование профессиональной деятельности,

· стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

· стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов,

· стандарты этики),

· обязательное страхование профессиональной деятельности,

· контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

· программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,

· порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

· порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,

· методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

· методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,

· финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи,", порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

Механизмы регулирования и три ветви власти

· при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

· при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

· при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

· при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 1. Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

Аренда -- это вид предпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которой собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендатору) за согласованную арендную плату.

Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество, включая здания и сооружения, промышленные и другие комплексы, оборудование, машины, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Например, можно сдать в аренду плодоносящий сад с правом сбора и продажи яблок, но нельзя сдать в аренду только яблоки, можно сдать в аренду разбрасыватели удобрений, но не сами удобрения (см. ст. 607 ГК РФ).

Принципиальное отличие сдачи имущества в аренду от его продажи в кредит состоит в том, что при аренде нет перехода права собственности на имущество, обладателем которого остается арендодатель, а арендатор получает право владеть и использовать это имущество, но не продавать его, не дарить, не менять, т.е. не распоряжаться им по своему усмотрению.

Список используемой литературы

1. Ашихмин И.М., Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров, Рофэр, 2006.

2. Бачурин Д., Аренда квартиры, Астрель-СПб, 2007.

3. Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.

5. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 184.

6. Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг, 2007.

7. Государственная регистрация недвижимости. Вып. 3. Земля и другие природные ресурсы: правовые акты, рекомендации: В 2-х т. Барнаул, 2000. Т. 2. С. 241.

8. Гибало Н.П., Захарова М.А. Арендные отношения в современной экономике России // Проблемы новой политической экономии. - 2004. - №4.

9. Захарова М.А. Аренда в системе экономических отношений // Проблемы новой политической экономии. - 2006. - №3. - С. 129-133 (0,6 п. л.).

10. Захарова М.А. Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий // Проблемы новой политической экономии. - 2005. - №2. - С. 128-132 (0,6 п. л.).

11. Захарова М.А. Лизинг как способ снижения внутренних противоречий аренды // Проблемы новой политической экономии. - 2005. - №4. - С. 102-106 (0,6 п. л.).

12. Захарова М.А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. - Алмата: Туран, 2006.

13. Захарова М.А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. - Системный анализ. - 2006. - №2. - С. 116-120 (0,5 п. л.).

14. Захарова М.А. Крупный бизнес в системе арендных отношений / Россия в экономических системах всемирного хозяйства: XXI век - судьба крупного бизнеса (экономические очерки) / Под редакцией профессора М. А. Терентьева. - Ярославль: ЯГПУ, 2006. - С. 166-175 (0,6 п. л.).

15. Захарова М.А. Природа рисков при финансовой аренде (лизинге) / Инновационное развитие экономики: теория и практика: Материалы VI международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов / Ответственный за выпуск профессор В.Н. Завьялов, доцент Е.В. Сапир. - Часть II. - Ярославль: ЯрГУ, 2005. - С. 129-132 (0,3 п. л.).

16. Консультант Плюс.

17. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2007. Ч. 2. С. 300.

18. Морозова Ж.А., Операции с недвижимостью: учет и налоги, Налог-инфо, 2008.

19. Обзоры законодательства. Новое в Московском законодательстве.

20. О государственном кадастре недвижимости, 2008.

21. Постановление Правительства РФ от 05.01.95 № 14 "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом".

22. Постановление Правительства РФ от 27.11.04 № 691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом".

23. Письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ от 08.12.93 № 143/ЮУ-4-15/194н "О сроках и порядке исчисления в бюджет дивидендов и арендной платы".

24. Приходько И.А., Пацация М.Ш. Сделка перенайма недвижимости подлежит государственной регистрации // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юридическая литература, 2002.

25. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // В кн.: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003.

26. Сметанин А. Правовой механизм использования и распоряжения федеральным недвижимым имуществом, находящимся за рубежом // Право и экономика. 2007. № 1.

27. СЗ РФ. 1998 № 27 Ст. 3200.

28. Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008.

29. Семенихин, Аренда имущества. Правовые аспекты, бухгалтерский учет и налогообложение, ЭКСМО, 2006.

30. http://www.consultant.ru/law/review/144931.html.

Размещено на Allbest