Правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве

1.1 Истоки договора купли-продажи недвижимости

1.2 Общие положения о договоре купли-продажи

ГЛАВА 2. Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

2.1 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры

2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия

2.3 Особенности сделок купли-продажи земельных участков

ГЛАВА 3. Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости

3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

3.2 Недействительность сделок с недвижимым имуществом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.

Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости.

Основная цель работы состоит в анализе правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

В ходе исследования поставлены следующие задачи:

1) определить правовую природу договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства;

3) исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, порядка его заключения;

4) определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;

5) сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

6) дать характеристику исполнения и последствий нарушения обязательства купли-продажи недвижимого имущества;

7) выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.

В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Т.Е.Абова, К.Анненков, М.И.Брагинский, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, А.М.Гуляев, Ф.И.Гавзе, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, П.В.Крашенинников, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, В.П.Мозолин, Л.А.Новоселова, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович, М.Г.Розенберг, Р.Саватье, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, О.Ю.Скворцов, Е.Суханов, В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубаров и других. Изучена опубликованная и неопубликованная судебная и судебно-арбитражная практика.

Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости.

На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации, в которых находит отражение новизна исследования.

1) Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения - реальные и консенсуальные - обосновывается выделение региструмальных (от лат - registrum - регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.

2) Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п.З ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.

3) По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.

4) Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).

5) Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребует соответствующих изменений гражданского законодательства.

6) При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежит государственной регистрации, подлежит регистрации само право.

7) До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случае спора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суд должен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право.

8) В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка нормативных актов и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве

1.1 Истоки договора купли-продажи недвижимости

Римскому праву было известно понятие "недвижимые вещи", под которым понимались не только земельные участки (praedia; fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения) [37]. А происхождение договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно - товаром, другое - ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А. Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием "право собственности", заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение [59].

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием "ввод во владение" [64]. Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и предписаниям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющемся общеродовым и охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) - п. 1 ст. 549 § 7 гл. 30 ГК РФ. Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение ("переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" - п. 1 ст. 551 ГК РФ).

С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

1.2 Общие положения о договоре купли-продажи

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации [6] (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Особенность правового регулирования договора купли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.

Исходя из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, состав которого определяется статьей 130 ГК РФ, а также иными федеральными законами.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о договоре купли-продажи.

Сразу же следует отметить, что купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством, т.е. Земельным кодексом Российской Федерации [11] (далее - ЗК РФ).

ЗК РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и совершение сделок с земельными участками, которые уже находятся в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Возможность приобретения прав на земельные участки связана с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник [6]. В силу указанных норм, как разъяснил п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть при продаже строений, находящихся на предоставленном в аренду для эксплуатации этих строений земельном участке, к покупателю переходит и право пользования земельным участком, что оформляется перенаймом земельного участка (в Москве дополнительным соглашением к Договору аренды о смене стороны).

Следует сразу же обратить внимание на то, что при купле-продаже и иных сделках, связанных с отчуждением права собственности (мена, рента), на стороне покупателя могут выступать только лица, обладающие имуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченные собственником путем выдачи доверенности. Никакой купли-продажи "неприватизированной жилплощади" не существует, любые попытки описать "примерные схемы" этой сделки являются профессионально недобросовестными.

Законодатель устанавливает особые правила для купли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них) [35]. Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты.

В обороте жилых и нежилых помещений активно используются предварительные договоры. Последние следует считать не ограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но, напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениями публичного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda, договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет на дальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом.

В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается.

ГЛАВА 2. Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

2.1 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Следует отметить, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не могут являться объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства (недра и леса). Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.

Двухсторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых - продавец, а другая - покупатель.

Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.

Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю) [49].

При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, все сделки с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Законом N 122-ФЗ подлежат государственной регистрации [54].

В договоре купли-продажи должны быть конкретно определены стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости. В вводной части договора должно быть указано наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Одним из существенных условий договора является также указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа [65].

В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате. Однако у указанных лиц фактически не возникает выполнение этой обязанности, так как они не являются собственниками отчуждаемого объекта недвижимости, а следовательно, и сторонами по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данном случае право собственности у покупателя наступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношении приобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязанности по отношению к лицам, пользующимся указанным объектом на законных основаниях.

Иногда на практике риэлторские организации (организации, оказывающие платные услуги по сделкам с недвижимостью) и непосредственно лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, сталкиваются с ситуацией, когда некоторые из проживающих в продаваемой (покупаемой) квартире лиц не соглашаются сняться с регистрационного учета из занимаемой квартиры [77]. Также иногда возникают ситуации, когда факт регистрации в квартире лиц становится явным уже после совершения сделки купли-продажи квартиры. Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор купли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что на момент подписания сторонами договора в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. В случае, если в договоре присутствует такая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все-таки проживает лицо, зарегистрированное в данной квартире, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата ему (покупателю) уплаченной суммы в полном объеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом и т.д.). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка,

Перечисленные условия являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Кроме существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости в договоре могут (должны быть) указаны иные важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны (сторон) по договору.

Так, в договоре может быть указано: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В случае несоблюдения простой письменной формы договора купли-продажи стороны не имеют права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания [81].

Пример. Г. и К. заключили 15 мая 1997 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 28 декабря 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2000 г. и президиумом Московского городского суда от 24 мая 2001 г.) иск был удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 августа 2001 г. протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права оставила без удовлетворения.

Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.

Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.

Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.

При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.

Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.

Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.

Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановление президиума Московского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.

В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что "условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку" [50]. Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ. Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие).

Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, для большинства юридических лиц при проведении сделок по купле-продаже недвижимости следует обратить внимание на соблюдение правил об одобрении крупных сделок, установленных ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. от 18 декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. от 27 июля 2006 г.).

Другим важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу N А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было сказано, что "согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему порядок гражданско-правовых отношений, цена на недвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определении цены на жилье должны учитываться индивидуальные признаки".

Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и в этом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора и до момента государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Статья 553 ГК РФ регламентирует права на недвижимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.

Статья предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на основании которого продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (т.н. сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а фактическое поступление во владение покупателя производится позже, например, после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Момент исполнения договора купли-продажи недвижимости следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно пункту 2 статьи 223 и статье 551 ГК РФ момент перехода права собственности наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции.

Согласно статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку рассматриваемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, т.е. до или после государственной регистрации.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (статья 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности:

Продавец вправе:

- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества;

3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи;

4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков недвижимости;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки;

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;

в) недостатки, выявляемые неоднократно;

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;

3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Практика показывает, что многие граждане покупают жилье не только в доме-новостройке, строительство которого уже завершено, но и заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. Покупка квартиры в строящемся доме - эта тема в настоящее время стала предметом многочисленных споров, сообщений средств массовой информации. Злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей, несовершенством действующего законодательства, регулирующего продажу квартир в строящихся домах, - эти и многие другие факторы породили большое количество прецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенные денежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемые обманутые дольщики).

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) [14].

В настоящее время Закон претерпел уже несколько редакций (в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ). Отдельные статьи последней редакции вступили в силу с 1 января 2007 года.

Рассмотрим некоторые наиболее важные положения Закона, плюсы и минусы Закона об участии в долевом строительстве как для застройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия в долевом строительстве.

1. Привлекать средства граждан и юридических лиц допускается только на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

По мнению автора, это означает, что теперь застройщики не могут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия), предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве. В частности, застройщики не могут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, не секрет, что для застройщиков существует возможность для разработки механизма, позволяющего обойти заключение договора долевого участия. Но, во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых, гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, но заключенные не в форме договора долевого участия, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого Закона.

2. Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов компания-застройщик может только после соблюдения следующих условий:

- получения разрешения на строительство;

- опубликования проектной декларации;

- государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ.

Данные положения Закона создают проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика, по существу, аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Кроме того, многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставления любому заинтересованному лицу полной информации о себе, в том числе опубликованием проектной декларации. Теперь по Закону компания-застройщик обязана предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе - свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. По мнению многих компаний-застройщиков, такие требования являются чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы их конкурентами. Противоречия с Федеральным законом "О коммерческой тайне" нет, т.к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только информация, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый Закон такие основания вводит. Оправданно ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну - вопрос уже скорее экономический.

Рассматривая вышесказанное, следует отметить, что в целом рынок новостроек после введения данной нормы стал более прозрачным - любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту строительства, причем информацию подробную.

2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия

Значительные особенности установлены в ГК РФ для продажи предприятия как вида недвижимости. Этот договор является новым для российского гражданского законодательства. Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи.

Продажу предприятия условно можно разделить на несколько основных этапов [15] :

а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия;

б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация;

в) уведомление кредитора о продаже предприятия;

г) передача предприятия;

д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.