Состояние арендных отношений в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы аренды жилой недвижимости

1.1 Сущность найма и аренды жилого помещения

1.2 Понятие и классификация объектов жилой недвижимости

1.3 Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние

Глава 2. Сравнительный анализ коммерческого и социального найма жилых помещений

2.1 Правовые основы аренды и найма жилых помещений

2.2 Общие черты и отличия коммерческого и социального найма жилого помещения

2.3 Наем жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы

Глава 3. Основные направления совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости

3.1 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

3.2 Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости в Москве

3.3 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве

Заключение

Библиография

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Введение

Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, кредиты банков, а также различные государственные программы.

Актуальность данной темы состоит в том, что развитие арендных отношений позволит снять напряжение в сфере жилой недвижимости. Таким образом, эта система позволяет решить не только острые проблемы, связанные с жильем, когда 76% населения России не представляется возможным приобрести его в собственность из-за отсутствия средств. А также следует отметить и направление по улучшению общеэкономической ситуации в стране. Арендные отношения упрощают передачу во временное владение и пользование жилых помещений, что гарантирует трудовую миграцию в стране, столь необходимую для роста экономики. Более того, в зарубежных странах арендные платежи способствуют накоплению капитала для строительства нового жилья.

Практическая значимость состоит в том, что предложения, представленные в данной дипломной работе, создают новое направление в решении проблем с удовлетворением спроса на жильё. В работе система арендных отношений была рассмотрена в комплексе, проанализированы составляющие элементы, их эволюционное развитие и настоящее состояние, приведены количественные и качественные оценки.

Цель работы - это исследовать экономическое содержание аренды жилых помещений, рассмотреть правовое регулирование арендных отношений, а также специфику арендных отношений в городе Москве и проблему их совершенствования.

Для достижения поставленной цели в дипломной работе решаются следующие задачи:

Определить сущность аренды и найма, разграничить понятия «жилое помещение» и «жилая недвижимость»;

Рассмотреть современную классификацию жилой недвижимости;

Рассмотреть существующие виды найма и описать отрицательные стороны существующей модели арендных отношений в Российской Федерации, в частности в городе Москве;

Определить основные положения гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере жилой недвижимости

Проанализировать специфику арендных отношений в городе Москве и направления их совершенствования.

Объектом исследования является общественные отношения, возникающие в связи с наймом жилого помещения.

Предметом исследования является механизм бессрочного и срочного найма жилых помещений.

В ходе исследования проблемы были использованы следующие методы: аналитический, сравнительный, изучение нормативно-правовой базы, изучение монографических публикаций и статей, конкретно-исторический, метод обобщения.

По данной проблематике были изучены работы зарубежных и отечественных авторов.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографии и приложения. Первая глава посвящена теоретическим аспектам арендных отношений, включая сущность понятий найма и аренды. В первой главе раскрывается классификация объектов жилой недвижимости и приводится эволюция развития арендных отношений и их современное состояние. Вторая глава, главным образом, фокусируется на правовых аспектах найма, приводится сравнительный анализ социального и коммерческого найма, а также рассматривается вопрос найма жилого помещения в бездотационных домах. В третьей главе описывается специфика арендных отношений в г. Москве, приводятся предложения по совершенствованию арендных отношений, основываясь на анализе зарубежного опыта в данной сфере.

Глава 1. Теоретические основы аренды жилой недвижимости

1.1 Сущность найма и аренды жилого помещения.

Договор аренды и договор найма являются договорами имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 Гражданского Кодекса РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса РФ. Выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель.

Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма

При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. Недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку данные договоры регулируются разными нормами гражданского законодательства.

В соответствии с п.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Договор найма составляется в простой письменной форме. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма, вне зависимости от этого по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила Гражданского Кодекса о договоре аренды, в том числе и необходимость государственной регистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет до момента регистрации права.

1.2 Понятие и классификация объектов жилой недвижимости

Понятие жилой недвижимости

Термин "жилая недвижимость" не применяется в Гражданском кодексе РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин "жилые помещения", который, на наш взгляд, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений:

жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК);

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК);

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

Жилым помещением признается (п.5 ст. I Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47):

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении. (Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости 2 критерия. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан» либо «предназначенность для проживания людей». Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектируемой документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно их функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические и конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения - жилое или нежилое.

Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Постановлением РФ от 28 января 2006 года №47. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность «проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья». [43]

Предназначенность помещения для жилищных целей - это «изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан». [34] Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Однако это обстоятельство не влияет на отношения собственности. Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический - оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В. Витрянский и В. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В. Камышанский дает такое определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)».

На наш взгляд, введение термина «жилая недвижимость» поможет избежать этих трудностей.

В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная.

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий цели использования.

Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и в законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение», так как последнее является частью первого. Другие авторы рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть.

Неоднозначно решает данный вопрос и законодатель. В соответствии со строительными нормами помещение определяется как «пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями». С этой точки зрения в качестве частей здания выступают именно строительные конструкции, а не помещения. В ст.1 Федерального закона №122 «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. жилые помещения указаны в качестве самостоятельных объектов недвижимости наряду со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

Полагаем, что правильнее применительно к отношениям собственности и найма применять термин «жилая недвижимость», а не «жилое помещение». Термин «жилая недвижимость» шире понятия «жилое помещение». Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. То есть, применение термина «жилая недвижимость» позволяет рассматривать обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Определение жилой недвижимости можно сформулировать следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Классификация жилых домов по материалам и конструкциям

По материалу и технологии создания несущих конструкций все дома (особенно это касается современных построек) принято разделять на три группы:

- кирпичные,

- монолитные и монолитно-кирпичные,

- сборно-железобетонные (блочные и панельные). [39]

Кирпичные дома

Кирпичные дома встречаются как на вторичном рынке, так и среди новостроек. Этот материал считается наиболее экологически чистым и хорошо сохраняющим тепло. Дома из него традиционно более престижны, чем из ж/б панелей. К тому же возведение стен из таких небольших элементов, как кирпичи, открывает широкие возможности для создания индивидуальных архитектурных решений дома.

Старые кирпичные дома - это дореволюционная застройка, особенно в центре Москвы, а также так называемые «сталинки». Несомненные достоинства домов дореволюционного периода - высокие потолки, просторные квартиры, нестандартная планировка. Иногда это вообще штучные помещения, особенно в исторических зданиях. К недостаткам подобного жилья можно отнести встречающиеся в них деревянные перекрытия, как правило, несколько проведенных реконструкций, а нередко и наличие перегородок от бывших коммунальных квартир. Неприятными сюрпризами для владельца могут стать ветхие перекрытия, прогнившие трубы, нестандартные окна и двери, ликвидированные вентиляционные каналы.

«Сталинские» дома (30-60-е годы XX века) - довольно широкое понятие. К ним относят и небольшие «имперские» здания в центре, и многоквартирные постройки «советского ампира», и 3-9-этажные массовые дома, в которых высокие потолки, но преобладают коммуналки с одной кухней и ванной. В некоторых домах из кирпича сложены только внешние стены, а перекрытия деревянные или из ж/б. Конструктивные особенности зданий также весьма разнообразны. В «элитных» домах, построенных для партработников, обыкновенно просторные квартиры с большими окнами и подсобными помещениями, что является привлекательной чертой. Но отрицательный момент в том, что за 50-60 лет с момента постройки обветшали коммуникации, и заменой труб в одной квартире всех проблем уже не решить. Однако в силу массовости таких домов уже существуют отработанные методы их реставрации и перепланировок.

Кирпичное строительство сегодня - весьма затратный способ по сравнению с панельным или монолитным. Поэтому в Москве многоэтажные кирпичные жилые дома в последние годы не строятся.

Сборно-железобетонные дома (блочные и панельные)

Первым продуктом индустриального домостроения считаются знаменитые пятиэтажки 1960-х годов. По современным меркам это весьма некачественное жилье, малогабаритное и неудобное. К тому же такие дома были рассчитаны всего на 30 лет эксплуатации, но стоят и поныне. Тем не менее, проблему острейшего дефицита жилья они когда-то решили. С развитием отрасли, в конце 1970-х - начале 1980-х гг., московские районы начали массово застраиваться многоэтажными домами, которые, как конструктор, собирались на строительной площадке из готовых заводских элементов.

К блочным относятся такие массовые серии домов, как И(209)А, И(499)А, И(522)А, 11-68-02, 11-68-03. В этих многосекционных домах от 9 до 17 этажей квартиры одно-, двух- и трехкомнатные.

Среди достоинств блочных домов можно назвать быстроту и относительную дешевизну строительства. Сегодня блочная технология считается морально устаревшей и при строительстве многоквартирных домов почти не применяется. Но на вторичном рынке жилья квартиры, расположенные в таких домах, по-прежнему популярны.

Монолитные и монолитно-кирпичные дома

Конструктивные элементы монолитно-каркасного дома рождаются прямо на строительной площадке. Основное преимущество монолитных домов - возможность создавать помещения любой планировки, в том числе обширные жилые пространства без перегородок. К тому же монолитные конструкции практически не имеют швов в стыках, а значит, и щелей на месте неплотно прилегающих плит. В таких домах зимой теплее, а летом прохладнее, чем в панельных. Еще одна важная «мелочь»: по мере естественного оседания грунта в первые годы существования монолитного дома его стены не перекашиваются и не трескаются, как это бывает с панельными зданиями. Есть у монолита и минусы: для возведения стен на месте нужно очень тщательно соблюдать температурные и влажностные требования - от этого зависит время затвердевания бетона и прочность будущей конструкции. Подводные камни в виде пустот в стенах и крошащейся поверхности особенно часто встречаются в монолитных домах, которые возводились зимой, при низких температурах. К тому же монолитные внутренние стены и перегородки делают практически невозможной дальнейшую перепланировку. Именно поэтому наибольшее распространение получили монолитно-кирпичные дома.

Типовые монолитные проекты - это высотки в Жулебине («Главболгарстрой», 1990-е годы постройки), «Юникон». Наиболее известный проект монолитно-кирпичного дома - башня «Колос».

Классификация новостроек

В отличие от рынка офисов, где действует единая классификация объектов, разработанная Московским исследовательским форумом в 2006 г., на рынке жилья единой классификации нет. В настоящее время большинство компаний работает с собственными внутрикорпоративными классификациями. Все попытки создания общерыночной классификации, пока не увенчались успехом: единого перечня критериев классификации и требований по этим критериям разработать так и не удалось. В первую очередь это связано с тем, что жилые объекты имеют очень сложный набор характеристик, степень важности каждой из которых с точки зрения классификации различные участники рынка оценивают по-разному.

Сложность классификации объектов жилой недвижимости связана ещё с таким фактором, как высокая мобильность рынка. В условиях изменения рыночной конъюнктуры, роста требований со стороны покупателей, а также усиления конкуренции среди девелоперов, изменяются и характеристики жилья разных классов, так и оценки важности отдельных параметров жилых объектов. Подобных примеров достаточно много. Это и выход элитных объектов за пределы ранее «ограничивающего» элитный рынок Садового кольца, и значительное увеличение требований по вторичным параметрам домов (инженерная инфраструктура, отделка мест общего пользования и пр.). Все эти изменения связаны с объективными факторами - дефицитом свободных площадок в центре города, который вынуждает девелоперов смещаться к границам ЦАО, ростом стоимости земли, в условиях которого крупные объекты становятся значительно более эффективными, ростом опыта и осведомлённости покупателей. Именно такие объективные факторы провоцируют перестройку рынка жилья. С течением времени участники рынка адаптируются к новым рыночным реалиям и то, что вчера являлось новым и несоответствующим рыночным правилам, по мере адаптации становится нормой. При этом «свод правил», описывающих рынок, и, в первую очередь, классификация объектов, морально устаревает. Именно поэтому задать единые ограничительные рамки и получить универсальную классификацию крайне непросто.

В целом вопрос классификации объектов жилой недвижимости, на первый взгляд кажущийся достаточно простым, на самом деле является одним из самых сложных вопросов на рынке жилья.

На данный момент на рынке жилья Москвы отсутствуют общепринятые названия классов. В классификациях различных компаний выделяются такие сегменты, как эконом, массовый, средний, бизнес, элит, премиум, luxe и др. Такое обилие выделяемых сегментов с часто перекрещивающимися характеристиками объектов усложняет понимание рынка, особенно с точки зрения покупателей, для которых тонкая грань между этими подгруппами порой просто невидна.

С целью обобщения и структуризации информации по рынку, эксперты выделяют только три базовых класса - это эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс.

Понятно, что сложный рынок Москвы, который включает значительное число объектов с различными характеристиками, может быть описан при помощи трёх категорий с достаточно высокой степенью обобщения. При детальном рассмотрении отдельных жилых объектов, даже с похожими основными характеристиками (местоположение, площади и пр.), можем обнаружить существенную разницу в их отдельных параметрах (паркинг, высота потолков и др.). Для идентификации таких различий, когда речь идёт о конкретных объектах, специалисты принимают систему промежуточных категорий (когда к базовой категории добавляется «+» или «-»: эконом «+» или элит «-»). Тем не менее, для целей анализа рынка и выявления текущих тенденций все объекты группируются по трём базовым категориям.

Причисление объектов к одному из классов производится на основании оценки их параметров. Несмотря на отсутствие среди участников рынка единого подхода к классификации ряд основных характеристик, влияющих на позиционирование объекта на рынке, кардинально не меняется. К основным параметрам классификации относятся, как правило, те факторы, которые являются значимыми в глазах покупателей. Среди этих характеристик: местоположение объекта, архитектурные и строительные параметры дома, инженерное оснащение, планировки квартир, паркинг, благоустройство и пр.

Можно также выделить следующие основные категории, которые будут в дальнейшем делиться на параметры: местоположение, конструктивные особенности, инженерное оснащение, параметры территории, системы безопасности, организация парковки, инфраструктура и сервис.

Технология использования классификации

Если рассматривать вопрос отнесения объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все факторы, определяющие классовый уровень, можно разделить на две категории - неуправляемые и управляемые.

К неуправляемым факторам относятся все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические характеристики местности, видовые характеристики и пр. Эти факторы определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного класса.

Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером на этапе разработки концепции объекта. Вкупе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.

Качество проекта

Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень возможности различных параметров домов с точки зрения классификации разная.

Аналитики при ранжировании объектов разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы - факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.

К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта аналитики относят: материал стен дома, архитектурный облик, площади квартир, высоту потолков, инженерное оснащение.

Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: жилищный объект может быть отнесен к определённому классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.

Дальнейшее ранжирование производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят: количество этажей, количество квартир, технология остекления, качество общественных помещений, организацию безопасности комплекса, вид паркинга, обеспеченность машиноместами, организация территории, уровень сервиса,

Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определённому классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго порядка класс объекта оказывается ниже, то к базисной категории, определённой на первом этапе ранжирования, может быть добавлен знак «-». Тем не менее, если не соблюдается требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общественного пользования, недообесеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.

В случае если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+»

К факторам третьего порядка относятся: количество этажей, количество квартир на этаже, инфраструктура.

Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.

В целом оценка указанных факторов позволяет определить уровень того или иного объекта и при этом выделить наиболее качественные объекты в каждой классовой группе.

В элитном сегменте выделить объект из всего предложения могут факторы, как клубность (менее 25 квартир в доме), наличии относительно просторной собственной территории, привлечение к созданию проекта известного архитектора. Лучшими в классе «бизнес» считаются дома, характеристики которых максимально приближены к элитному классу (например, наличие огороженной охраняемой территории, высокая обеспеченность машиноместами), а также дома, имеющие собственную развитую инфраструктуру, например, спортивные комплексы с бассейнами, салоны красоты и т.д. В эконом-классе достаточно монолитной конструкции здания, а также парковки, чтобы дом выделялся на фоне других в данном сегменте.

В дальнейшем полученная оценка по качеству жилья сопоставляется с оценкой по местоположению дома. На основании данного сопоставления выносится окончательное мнение о классе определённого комплекса.

Местоположение комплекса

Вопрос учёта местоположения жилья при определении его класса является дискуссионным. Некоторые эксперты склоняются к тому, что местоположение как фактор классификации утрачивает своё значение в связи с развитием рынка.

Однако, другая часть экспертов не поддерживают такую точку зрения. Считается, что местоположение остаётся одним из наиболее важных факторов классификации: именно с этого параметра большинство покупателей начинает процесс выбора квартиры.

Действительно, в последние годы и в связи с ростом дефицита свободных площадок в центре Москвы, и в связи с развитием новых территорий, география строительства качественного жилья в столице значительно расширилась и покупатели стали к этому привыкать. Так, элитный класс вышел за пределы Садового кольца, а бизнес-класс стал появляться не только в западной части Москвы, но и в других комфортных районах города. Тем не менее, сказать, что «границы» между различными частями столицы стерлись, нельзя: среди районов Москвы по-прежнему выделяются престижные и нет.

Оценка престижа района основывается на таких факторах, как исторический статус, транспортная доступность, экологическая ситуация, развитость инфраструктуры района и т.д. Как правило, чем лучше эти показатели, тем престижнее считается район и тем более востребовано в нем жильё. Особое положение у центра города. Несмотря на наличие таких проблем, как низкая степень озеленения, перегруженность дорог, высокая степень экологического загрязнения и пр., ЦАО остаётся наиболее востребованным округом у покупателей высокобюджетного жилья, так как жильё в центре города - показатель высокого социального статуса его владельца.

По уровню престижности районы Москвы условно делят на 5 категорий, каждой из которой так же, как и при оценке качества проекта, присваивается определённый балл. Наиболее высокою оценку получает так называемая «золотая миля» столицы - район ул. Остоженка-Пречистенка. Ко второй категории относят престижные районы ЦАО - Арбат, Якиманка, Хамовники. В третью категорию попадают другие районы центральной части города.

К четвёртой категории причисляются престижные районы за пределами ЦАО. Таких районов достаточно много:

Гагаринский, Академический, Ломоносовский, Обручевский (ЮЗАО)

Сокол, Аэропорт (САО)

Сокольники, Преображенский (ВАО)

Алексеевский, Останкинский (СВАО)

Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Щукино, Строгино (СЗАО)

Дорогомилово, Раменки, Очаковов-Матвеевское, Крылатское, Филёвский парк, Фили-Давыдково, Проспект-Вернадского (ЗАО)

Наименьший балл присваивается районам, традиционно считающимся наименее престижными - в первую очередь районы ЮАО и ЮВАО, а также не самые комфортные районы в других округах Москвы.

Престижность района, а также друге параметры местоположения объекта (окружение, видовые характеристики и пр.) напрямую влияют на класс жилья. Влияние это почти математическое, Являясь слагаемым в формуле «качество проекта + местоположение = класс проекта», местоположение, равно, как и качество объекта, определяет итоговую сумму - оценку класса дома. Однако, в отличие от качественных характеристик, местоположение, как мы помним, - это фактор неуправляемый, оценку которого улучшить нельзя - можно лишь нивелировать какие-то недостатки расположения объекта за счёт концептуальных решений. Именно поэтому фактор местоположения является как бы ограничителем класса.

С другой стороны, выгодное местоположение объекта может повысить его класс либо нивелировать значение отдельных недостатков объекта. Так, домам на Остоженке «прощается» частое отсутствие собственной территории, недообеспеченность машиноместами, плотная застройка с видами «окна в окна» из отдельных квартир: эти дома находятся в районе «золотой мили» Москвы и поэтому они относятся к самому высокому классу, несмотря на наличие этих недостатков. В районах с менее высокими оценками по уровню престижности наличие таких качественных изъянов отрицательным образом сказывается на оценке класса проекта.

В представленной ниже таблице показано, какие классовые уровни могут получиться на стыке выделенных ранее категорий качества и местоположения проекта.

Таблица 1.1 - Матрица определения классового уровня

	Местоположение (баллы)
Качественные Характеристики (баллы)		5	4	3	2	1
	5	Элит +	Элит, элит+	Элит, бизнес+	Бизнес+	нецелесообразно
	4	элит	Бизнес+	Бизнес+	Бизнес	Бизнес, бизнес-
	3	Бизнес+	Бизнес, бизнес+	Бизнес	Бизнес, бизнес-	Эконом+
	2	нецелесообразно	нецелесообразно	Бизнес-	Эконом	Эконом
	1	нецелесообразно	нецелесообразно	Эконом+	эконом	Эконом

Представленная матрица может использоваться в качестве базы для выбора девелопером правильной стратегии позиционирования объекта. Основной принцип оптимального позиционирования - нахождения баланса между местоположением объекта и качественными характеристиками, т.е. создания продукта, который будет максимально востребованным в конкретной локации. Именно такой продукт принесёт девелоперу максимальные финансовые и имиджевые дивиденды.

Элитный класс

Первая классификация элитного жилья Москвы появилась в 1996 году. Основными требованиями, которые предъявляли к элитному жилью, были: расположение в районе от Тверской улицы до Пречистенской набережной, количество квартир, не более 40 и однородный состав жильцов, кроме того, объект должен был быть новостройкой. Однако с 1996г. рынок элитного жилья в Москве стал активно развиваться, и критерии элитности начали изменяться.

К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причём это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако, основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы ЦАО); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды, лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв.м.); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2м/м на квартиру).

Особое внимание при отнесении дома к элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счёт целого ряда критериев. Во-первых, за счёт собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.

Что касается инфраструктуры и сервиса, то когда рынок элитного жилья только начал активно развиваться, одним из первых пунктов в списке требований покупателей было наличие внутренней инфраструктуры в доме. В связи с этим застройщики по мере возможности пытались предоставить жильцам как можно больше услуг: кафе, бар, салон красоты, химчистка, тренажёрные залы, бассейны, фитнес-центры, сигарные комнаты, холодильники для хранения шуб, автомойка и т.д. В настоящее время наличие и состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции дома, но общей тенденцией последних лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые ложатся на жильцов. Наличие собственной инфраструктуры в доме в настоящее время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов такси с ресепшн).

Бизнес-класс

Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жильё: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.

В целом бизнес-класс - это жильё повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, всё-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важным из которых являются:

Расположение в престижных районах Москвы

Высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе)

Наличие подземного паркинга (не менее 1м/м на квартиру)

Квартиры с удачными планировками площадью от 40 кв. м.

К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако, конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.

Как и в элитном классе, наличие инфраструктуры является необязательным критерием, но зачастую крупные комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.

Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, но это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит заметить, что в сегменте бизнес класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединённые единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.

Эконом-класс

Наименьшее количество требований предъявляется к жилью эконом-класса.

По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно в основном возводится в отдельных районах столицы.

По материалу конструкций к этому классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома серий П44Т, КОПЭ, И-155, КОПЭ-М-Парус и др.

В домах эконом-класса допускается наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.

Требования к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса - желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.

Ещё одной отличительной чертой этого класса является то, что наличие паркинга также не является обязательным требованием.

Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что жилая недвижимость в России по признаку потребительских качеств наиболее полно представлена в крупных городах. И приведенная в Приложении Таблица 1 отражает типы классов и их характеристику, присущую многоквартирным домам.

1.3 Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние

При словах "доходный дом" в памяти возникают нарядные высокие дома, построенные на рубеже 19-20 веков.

А, между тем, первые доходные дома появились в Москве на сто лет раньше. В 1785-1790 гг. на Ильинке по проекту М.Ф. Казакова было построено красивое трехэтажное здание. Дом был построен по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина и предназначался для сдачи внаем под лавки, квартиры и учреждения.

Вторым известным архитектором, строившем в Москве в то давнее время доходные дома, был Осип Бове. Так прозвали дворянские особняки, построенные по типовым проектам Бове после 1812 г. Однако в 1816 г. Осип Бове построил на Никольской улице большой трехэтажный дом. Заказчиком был известный книготорговец И.П. Глазунов и предназначал он дом для получения доходов. Об этом говорит сохранившаяся планировка дома. Нижний этаж отводился под лавки с отдельными входами. В верхних этажах были небольшие квартиры, причем со стороны двора были устроены галереи, так что каждая квартира имела отдельный вход.

В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение. Но должны были пройти еще двадцать лет, чтобы в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Начавшийся строительный бум продолжался до начала войны 1914 г.

Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения. Не удержались от участия в этом процессе даже монастыри и церкви.

Волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:

требовалось жилье для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли купить жилье, но могли его снимать;

появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;

московские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на все это окупались дальнейшей арендой земли. Была заинтересованность властей и в строительстве собственно доходного дома. Во-первых, удовлетворялся спрос населения в жилье. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счет налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.

Таким образом, определение дома, как доходного, вполне себя оправдывало.

Обычно доходные дома для состоятельных людей называют элитными. Подразумевается, что сам дом - явление исключительное, и живут в нем избранные. Это определение удобно в силу краткости, но отдаляет нас и от дома, и от его жителей.

Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры.

Общая площадь квартиры составляла 200-400 метров. Высота потолков - под 4,6 м. Квартиры состояли из 5-7 комнат.

В доме были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Появились лифты, причём с большими зеркалами и кожаными диванами. Вот чего в тех доходных домах не было, так это надежной системы безопасности. Безопасность обеспечивалась швейцаром и дворником.

Месячная оплата квартиры в домах такого уровня изменялась от 100 до 500 рублей. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Были ли эти цены доступными? Да. Дома не пустовали. В 1902 г. Максим Горький арендовал 10-комнатную квартиру, занимавшую целый этаж "всего" за 1 000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 метров.

До революции строили доходные дома и для малоимущих граждан. Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.

Появились они в середине 1890-х гг. - тогда их было около десятка. Но уже, к началу 1900-х их было под тысячу. За 6 лет количество доходных домов для малоимущих увеличилось более чем в 100 раз. Некоторое количество общедоступных домов строил город, различные ведомства обеспечивали дешевыми квартирами своих работников, много домов строилось на частные пожертвования.

Эти дома были условно доходными: плата за аренду была символической. О доступности жилья говорит тот факт, что спрос превышал предложение.

При советской власти доходные дома упразднили. Сначала дома изменили свое содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: 3-4-х этажные дома надстроили несколькими этажами.

Не пощадили советские власти и многоэтажные доходные дома. Вся декорация была ликвидирована.

В настоящий момент идея возрождения строительства доходных домов, которые были широко распространены в дореволюционной России, возникла в Департаменте инвестиционных программ строительства в 1999 г.

В 2000 г. был разработан бизнес-план строительства доходных домов в Москве. Начата юридическая проработка вопроса о функционировании доходных домов в системе городского хозяйства.

В 2001 г. из инвестиционной программы Департамента был отобран участок для проведения эксперимента по адресу: Большой Николоворобинский пер., 10.

Департамент инвестиционных программ строительства вышел с предложениями в Государственную Думу, Московскую городскую Думу, правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство, регулирующее основы жилищной политики и приватизации жилищного фонда. До этого времени по действующему законодательству жилье, сдаваемое в аренду, подлежало приватизации на общих основаниях.

15 мая 2001 г. президентом РФ Путиным В. В. был подписан закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В 2002 г. правительством Москвы был направлен на согласование проект постановления «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве муниципального доходного дома».

2 апреля 2002 г. вышло постановление правительства Москвы № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома», которое закрепляет правовой статус доходного дома как объекта муниципального жилищного фонда, где все жилые и нежилые помещения сдаются во временное пользование юридическим и физическим лицам. Проект финансирует Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. Все доходы от аренды помещения поступают в бюджет города. Управляющей компанией назначено ГУП «Мосжилкомплекс» - подведомственное Департаменту государственное унитарное предприятие.

С апреля 2002 г. по октябрь 2003 г. шли разработка и утверждение проекта по отделке внутренних помещений, прорабатывалась юридическая база для заключения договоров аренды и коммерческого найма, осуществлялась закупка техники и оборудования квартир, согласовывался режим эксплуатации доходного дома в системе городского хозяйства.

В октябре 2003 г. первый доходный дом был принят в эксплуатацию.

В апреле 2004 г. доходный дом распахнул двери перед первыми арендаторами.

По данным экспертов, этот пример остается единственным реализованным проектом доходного дома в российской столице.

Все 47 квартир были переданы на баланс ГУП "Мосжилкомплекс", которое фактически выступило в роли управляющей компании. Изначально дом позиционировался как объект элитной недвижимости. Все квартиры предлагались в аренду с качественной отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой, придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцам дома был предоставлен набор дополнительных услуг - от химчистки до организации фуршетов. На позиционирование дома в верхнем ценовом сегменте указывает и его планировка: в здании нет однокомнатных квартир, зато есть апартаменты, состоящие из семи комнат. Поэтому неудивительно, что городские власти установили высокую арендную плату за квартиру в своем доходном доме: от $2500 до $10 000 в месяц. В первый год эксплуатации доходного дома было сдано в аренду более 90% квартир. Апартаменты в этом доме снимают иностранцы, которые по служебным обязанностям вынуждены жить в России достаточно продолжительное время. В общем числе арендаторов их доля составляет около 60%. Остальные 40% - это жители регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Высокий спрос на квартиры объясняется тем, что собственник предоставляет арендаторам полную гарантию соблюдения прав: никто не попросит жильцов неожиданно покинуть квартиру и не потребует резкого повышения арендной платы.

Несмотря на то, что доходный дом в Большом Николоворобинском переулке оказался востребован, эксперимент не получил продолжения. По мнению экспертов, управление таким объектом - слишком трудоемкий и затратный бизнес. Кроме того, чиновникам-арендодателям приходится конкурировать с частным сектором.

Для частных девелоперских компаний строительство доходных домов - невыгодный бизнес. Развитию этого рынка в Москве мешает высокая себестоимость строительства. Чтобы построить такой дом и затем его правильно эксплуатировать, необходимы первоначальные большие средства. В первую очередь затраты объясняются высокой стоимостью земельных участков и долгими сроками окупаемости подобных проектов. Потому для большинства девелоперов более интересно продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду. К примеру, если девелопер намерен сдавать в аренду квартиру стоимостью $150 000 по ежемесячной арендной ставке $900, то он сможет оправдать свои инвестиции не раньше чем через 14 лет. Более того, сдача жилья в аренду сопряжена с рядом расходов на налоги, ремонт, поддержание квартиры в привлекательном или хотя бы приемлемом состоянии. Все это снижает рентабельность такого бизнеса и соответственно увеличивает срок окупаемости. Сложнее всего окупить затраты на строительство доходного дома в сегменте эконом-класса, где арендные ставки не могут быть высокими. В любом случае в плату будут включены эксплуатационные расходы, которые несет девелопер. Только в сегменте дорогой аренды этот фактор решающего значения иметь не будет. Срок окупаемости проектов элитного и бизнес-класса меньше прежде всего из-за высоких ставок аренды. По данным участников рынка, при разработке правильной концепции вернуть свои инвестиции девелопер-арендодатель сможет через 7 - 10 лет.