Состояние арендных отношений в России

В мировой практике договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей, который рассматривается как двусторонний, возмездный, консенсуальный. На таких же принципах должен строиться договор найма в доходном доме.

Договор найма жилого помещения в доходном доме должен быть разработан на основе существующих договоров социального, коммерческого найма, а также на основе договора найма в бездотационном доме.

Предмет и срок договора: наймодатель передаёт нанимателю в срочное возмездное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, государственной и муниципальной собственности, частной собственности. В договоре должны быть указаны характеристики жилого помещения (адрес, номер квартиры, количество комнат, общая и жилая площадь жилого помещения). Также следует указать лиц, постоянно проживающих с нанимателем. Договор найма в доходных домах - срочный договор. Сроки договора могут варьироваться: 5, 10, 15 лет в зависимости от финансового положения нанимателя и его перспектив в покупке собственного жилья. Также это позволит упростить механизм перезаключения договора, при изменении существенных условий (изменение состава семьи) необходимо будет только заключить дополнительное соглашение. В любом случае договор должен гарантировать пролонгацию при условии соблюдения оснований для дальнейшего проживания. В предоставленном жилом помещении может быть проведена регистрация по месту жительства или по месту пребывания в течение срока действия данного договора найма в доходном доме.

Наниматель не будет иметь права выкупа данного жилого помещения, права приватизации этого помещения и права передачи в поднаем также должно быть исключено.

Договор найма жилого помещения в доходных домах должен отразить права и обязанности нанимателя и наймодателя, руководствуясь Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а также практикой работы по составлению подобных договоров.

Размер платы за пользование жилым помещением должен быть установлен фиксировано, и наймодатель имеет право изменять данную величину ежегодно не чаще одного раза (руководствуясь практикой составления договоров коммерческого найма, где арендная плата зафиксирована в договоре и является существенным условием договора, но имеет смысл увеличить срок возможных изменений ввиду того, что снимают помещения граждане со средним доходом). Плата за пользование жилым помещением подлежит перечислению в бюджет города Москвы. Оплата жилищно-коммунальных услуг производиться должна нанимателем в размере их фактической стоимости, в соответствии с договором, заключенным, к примеру, с Центром арендного жилья г. Москвы.

Договор может быть расторгнут при согласии обоих сторон, либо по инициативе нанимателя или наймодателя. Существенным условием расторжения договора по инициативе наймодателя - это невнесение платы за пользование жилым помещением более двух сроков, систематическое неоплата жилищно-коммунальных услуг. Наниматель может с согласия лиц, постоянно проживающих с ним, досрочно расторгнуть договор найма предварительно уведомив в письменном виде наймодателя.

В качестве примера возьмём следующий вариант: это 17-этажный одноподъездный (односекционный) дом, построенный по технологии монолитного бетона. Многолетняя практика показывает, что строительство домов с использованием технологии монолитного бетона является самым дешевым (в Москве, в частности). Но при этом эта технология позволяет обеспечить качество строительства и возможность свободной планировки квартир.

Доходный дом должен быть ориентирован на средний класс, следовательно, в таком доме преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

На первом этаже следует отвести помещения под магазины шаговой доступности/офисные помещения.

Распределение количества и метража квартир

	Квартиры	ИТОГО
	Однокомнатные	Двухкомнатные	Трёхкомнатные	Кол-во	кв.м
Всего на этаже	3	131,1	2	131,8	1	97,8	6	360,7
Всего в доме	48	2097,6	32	2108,8	16	1564,8	96	5771.2
Общая площадь здания (приблизительно)	6131,9

При средней московской стоимости строительства из монолитного бетона равной 19 200 рублей за квадратный метр общей площади (при условии предоставления земли в оперативное управление (бесплатно), можем рассчитать себестоимость строительства такого дома:

Себестоимость = 6131,919200= 117732480 рублей.

В квартирах должны быть проведена отделка, установлена сантехника и оборудована кухонная мебель.

Если управление доходным домом возложить на ГУП «Московский Центр арендного жилья» можно предположить, что будет проведён конкурс среди управляющих компаний на оказание услуг по управлению доходным домом. Что же касается самого Центра арендного жилья, в его обязанности будет входить контроль за качеством предоставляемых услуг, заключать/перезаключать договоры с такими управляющими компаниями.

Коммунальные платежи, связанные с проживанием в доме, наниматели должны платить самостоятельно. Для правильного учёта потребления коммунальных услуг все квартиры оборудованы счетчиками электричества, тепла и воды.

Источником дохода от эксплуатации такого дома является сдача в наем квартир. Социальная направленность проекта доходного дома подразумевает низкие цены найма квартиры. Для расчёта взяты следующие ориентировочные арендные ставки:

Квартиры	однокомнатные	двухкомнатные	Трёхкомнатные
Рублей в первый год	10 000	12 000	15 000

Увеличивая арендную плату на 5% ежегодно, но не чаще одного раза, мы получим доход равный величине, представленной в Таблице 3 «Движение денежных потоков» в Приложении.

Для инвестора является важным показатель период окупаемости, то есть ожидаемое число лет необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

Схема расчёта срока окупаемости включает в себя следующие этапы:

Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов. Для этого возьмём ставку дисконта равную 9%.

Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:

где i - ставка дисконта, а t - количество лет (месяцев), через которые выплачивается доход.

Дисконтированный денежный поток вычислим таким образом: ДДП=ДПk, где ДП - денежный поток, то есть ежегодный доход от сдачи в наем жилых помещений. Данные отражены в Таблице 3 «Движение денежных потоков».

Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту. (Данные отражены в таблице «Движение денежных средств»).

Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины.

Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Вычислим период окупаемости:

Период (срок) окупаемости информирует инвестора о временном периоде, необходимом для возмещения вложенных средств, однако данный показатель не учитывает доходы, которые могут быть получены по окончании срока окупаемости. С учётом вышеприведённых условий, данный проект окупится за 12 лет.

В европейских государствах и США срок окупаемости в 10 лет для проекта, связанного со строительством и эксплуатацией недвижимости, нормален. Поэтому, рассматривая тенденцию снижения ставки рефинансирования ЦБ и удешевления кредита, можно предположить, что уже сегодня можно привлекать инвесторов для таких проектов, так как участие городских властей в данной программе позволит снизить издержки, а следовательно повысить доход от данного проекта, что немало важно для городских бюджетов и бюджета федерального и субъектов федерации.

В свою очередь, ЧИСТАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДОХОДОВ отражает реальный прирост капитала инвестора. Он, по сути, является целевым показателем инвестиций. Для того, чтобы рассчитать необходимо:

Рассчитать текущую стоимость каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов.

Суммировать приведенные доходы по проекту

Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту, то есть:

Где ДДП - суммарные приведенные доходы, а ЗП - приведенные затраты по проекты. Таким образом, Суммарный приведённый поток доходов = 132761,108 тысяч рублей.

Тогда:

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастёт стоимость капитала инвестора от реализации данного проекта.

СТАВКА ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТА показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

)

ПР - величина инвестиций.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта в величине инвестиций (затрат), при которой ЧТСД=0.

Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Расчёт происходит таким образом:

Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.

Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

Подбор ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.

Рассчитываем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.

Положительную величину ЧТСД мы получили при ставке равной 9%, теперь рассчитаем дисконтированный денежный поток при ставке равной 14%. Суммарный приведенный поток доходов при ставке дисконтирования равной 14% = 104269,22,

А

Максимальные суммарные приведенные доходы ДДПmax=132761,108	Ставка дисконтирования для ДДПmax =9%
Затраты по проекту ЗП=117732,48	ВСДП=Х
Минимальные суммарные приведенные доходы ДДПmin=104269,22	Ставка дисконтирования для ДДПmin =14%

Составим пропорцию и решим уравнение:

Таким образом, мы получаем, что максимальная величина ставки дисконтирования равна 11,637%, при такой ставке проект данного доходного дома будет безубыточным. Подробные вычисления представлены в Приложении.

При проведении аналогичного расчёта, но с учётом цен на землю, при условии сохранения тех же арендных ставок и соответствующих доходов, как и в расчёте по доходному дому, при предоставлении земли бесплатно, получаем следующее: учитывая, что себестоимость строительства дома увеличится, так как полная себестоимость 1 кв. м жилья массового спроса в среднем по стране составляет 35 255,7 р., таким образом, себестоимость дома составит 216 184,426 тыс. р. Доходный дом при данных условиях будет безубыточен только при ставке дисконтирования, не превышающей 3,358%.

По оценке экспертов, лет через 7 - 8 строительство доходных домов будет привлекать значительное количество частных капиталов. Сейчас же реализация подобных проектов возможна лишь при поддержке государства и городских властей.

В какой форме эта поддержка может быть оказана.

1. Строительство жилья за бюджетные средства.

В конце ноября 2006 г. на заседании Правительства Москвы Ю. М. Лужков заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры в наем будут сдаваться по умеренным ценам. Какой-либо конкретикой это заявление подкреплено не было.

* Организация «ОПОРА России» при поддержке Минрегионразвития РФ в рамках проекта «Доступное жилье» разработала концепцию пилотного проекта строительства жилья эконом класса на бюджетные средства для сдачи гражданам в коммерческую аренду. Координация проекта должна быть возложена на государственную структуру, созданную по аналогу Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве РФ. Через него будут идти все финансовые потоки. Общая стоимость проекта, который планируется реализовать в 2008 - 2014 гг., составляет 108 млрд. рублей. Предполагается, что из них 70,2 млрд. рублей должен будет выделить федеральный бюджет, а остальное будет покрыто из местных бюджетов. Должно быть возведено около 3 млн. кв. м доходных домов в 5 - 6 регионах. Планируемый срок окупаемости от 12 до 20 лет, в зависимости от региона. За основу взята средняя по стране себестоимость 1 кв. м 36 тыс. рублей (с учетом прокладки инженерных коммуникаций и инфляции). Проект активно обсуждается в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске. Так, планируется строительство трех муниципальных доходных домов в Зеленограде, общей площадью около 90 тыс. кв. м (порядка 1500 квартир). Запланированная ставка арендной платы - около 300 долл. США.

2. Налоговые льготы.

Часть экспертов считает, что для того, чтобы доходные дома стали действительно доходными, необходимы налоговые льготы. Например, в странах Западной Европы и США налог на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жилье, построенной для приобретения в собственность.

Если применить такую льготу к российским «доходным домам», то можно существенно повысить эффективность инвестирования в такого рода проекты. Это сделает возможным привлечение частных инвесторов.

Частные инвесторы будут участвовать в проектах строительства доходных домов только при условии возвратности вложенных средств, что может быть обеспечено при достаточной эффективности вложенных средств.

Заключение

Арендные отношения в сфере жилой недвижимости должны стать неотъемлемой частью в решении комплекса проблем, связанных с передачей во владение и пользование жилого помещения для проживания в нём, и цель найма - упростить механизм получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, в то же время жилые помещения - это объекты очень дорогостоящих покупок, которые не может себе позволить среднестатистический гражданин Российской Федерации.

В результате проведенного исследования были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.

Во-первых, в гражданско-правовых отношениях аренда и наем чётко разграничиваются, имея собственного объекта и субъекта, так аренда жилого помещения - это передача жилого помещения во временное пользование юридическому лицу, а найм жилого помещения, в свою очередь, - это передача жилого помещения во владение и пользование физическому лицу. Однако такой чёткости касательно самого понятия «жилого помещения» в гражданском праве нет, что не только осложняет применение арендных отношений к объектам, но и тормозит развитие данных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались сформулировать исчерпывающее понятие «жилой недвижимости», которая в себя включает понятие «жилого помещения». И жилая недвижимость определяется, как строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Во-вторых, жилая недвижимость неоднородна и в экономической литературе отсутствует на данный момент единая её классификация, после обобщения и структуризации информации в работе приведены две классификации жилой недвижимости. Первая классификация выделяет- элит, бизнес и эконом класс жилья, а также если рассматривать конструкции и материал, из которых был построен объект жилой недвижимости - то выделяются группы: кирпичные, монолитные и монолитно-кирпичные, сборно-железобетонные. Российский рынок жилой недвижимости перенасыщен жилыми помещениями элитного и бизнес класса, что же касается жилья эконом класса, то здесь существует острый дефицит, и непрекращающийся рост спроса над предложением подстёгивает рост цен на жилую недвижимость.

В-третьих, современным российским законодательством предусматривается три основных вида передачи жилого помещения во владение и пользование - это социальный, коммерческий наем, наем в бездотационных домах. На основе проведенного анализа в работе, было установлено, что данные виды найма не эффективны в современных российских условиях для обеспечения населения самым необходимым - жильём. Социальный наем, служивший в советское время для удовлетворения потребностей всех граждан, в российское время трансформируется в способ решения жилищных проблем малоимущих граждан. Но так как жильё для таких категорий граждан предоставляется из государственного и муниципального жилого фонда, объем которого очень ограничен, это повлекло за собой образование очереди и неэффективности в решении жилищной проблемы. Был также создан механизм найма в бездотационных домах, который представляет собой вторичный способ решения проблем очередников, но из-за неразвитости сети бездотационных домов, свою задачу данный вид найма не выполняет. Коммерческий наем также обладает массой недостатков, среди которых - стихийный рынок аренды, сложившийся благодаря частным лицам. Отсюда - высокие цены и способность удовлетворить потребности лишь достаточно обеспеченного класса жителей города, с другой стороны - отсутствие политической воли в данном вопросе, в связи с этим существует единственный пример легализации и успешного функционирования доходного дома, нацеленного на людей с высокими доходами.

В-четвёртых, регулирование гражданско-правовых отношений в области аренды жилых помещений происходит на основе Гражданского кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов РФ и субъектов РФ. Арендные отношения в сфере жилой недвижимости регулируются 35 Главой Гражданского кодекса РФ, в данной главе 18 статей, из них 17 статей посвящены коммерческому найму, и лишь одна статья регулирует наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования. Ввиду недостаточного регулирования социального найма, Гражданский кодекс РФ ссылается на Жилищный кодекс РФ в вопросе подробного регулирования отношений социального найма. На основе анализа нормативно-правовой базы было установлено, что ни гражданским, ни жилищным законодательством не установлено понятие коммерческого найма, что затрудняет использование данного механизма и создает путаницу. Но в работе был проведен сравнительный анализ социального и коммерческого найма, доказана их потребительская направленность, а ввиду этого возможность применять нормы жилищного кодекса, регулирующие социальный наем, к коммерческому найму, для обеспечения больших гарантий для граждан РФ.

В-пятых, институт аренды жилых помещений существует довольно давно, в дореволюционной России, он был достаточно популярен, а доходные дома являли собой способ решения жилищных проблем, так как в них были помещения различных классов для разных слоёв населения. Доходные дома были экономически выгодны, но в связи с образованием СССР институт доходных домов был уничтожен и забыт. На смену пришли коммуналки и масштабное плановое строительство жилья, квартиры раздавались гражданам на основании бессрочного пользования, так и возник социальный наем. После развала Советского союза, в 1990-е годы доходные дома не появились вновь. Рынок аренды в России складывался стихийно в частном секторе, из-за чего огромное количество доходов шло и продолжает идти мимо государственного бюджета и бюджета субъектов РФ. Совершенствование арендных отношений можно найти в восстановлении института доходных домов, наем жилого помещения в котором будет доступен более широкому кругу лиц (тем гражданам, которые в силу нехватки средств не могут приобрести в собственность жильё, но и по критериям не попадают под категорию граждан малоимущих, для которых разработаны программы по улучшению жилищных условий). Для запуска этой программы необходима на первом этапе государственная поддержка, как и в выделении бюджетных средств, так и предоставлении налоговых льгот для инвесторов.

Основной вывод, который можно сделать по результатам исследования, заключается в том, что в России имеются все необходимые предпосылки для дальнейшего успешного развития арендных отношений в сфере жилой недвижимости.

Библиография

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Жилищный Кодекс РФ.

4. Федеральный Закон РФ от 5 апреля 2003 г. №44-ФЗ «О порядке учёта доходов и расчёта среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной и социальной помощи».

5. Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

6. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 №378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

7. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении правил пользования жилым помещениями».

8. Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

9. Постановление Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. №239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «Доходного дома».

10. Постановление Правительства Москвы от 7 августа 2007 г. №662-ПП «Об утверждении регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы».

11. Постановление Правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. №1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год».

12. Постановление правительства Москвы от 8.04.2008 №278-ПП «О проведении эксперимента по коммерческому использованию жилого дома по адресу: пос. Щербинка, мкр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещений в нем студенческим семьям, семьям молодых преподавателей и научных сотрудников государственных гражданских вузов, расположенных в городе Москве».

13. Постановление правительства Москвы от 5 августа 2008 г. №708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма».

14. Письмо Комитета г. Москвы по государственной экспертизе проектов и ценообразования в строительстве от 17 апреля 2006 г. №МКЭ-3/664.

15. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 16 апреля 2009 г. №785 «Порядок предоставления жилищных помещений в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы».

16. Афонина А.В., Жилищное Право. учебное пособие, Издательство: Дашков иКо, 2008 г. с. 376.

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство "Статут", 2010. с. 205.

18. Вейнберг А.Ю. Аренда: учет, налоги, право: Справочник. - М.: Налог-Инфо, Статус-Кво 97, 2009 - с. 335.

19. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е издание, перераб. И доп. -М.: Изд.торговая корпорация «Дашков и Ко», 2010. - с. 836

20. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости, учебное пособие., М.:КНОРУС, 2010 - 344 с.

21. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 2008. С. 248.

22. Киселев С.А., Логунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет. - М.: Издательство «АиН», 2010.- с. 64.

23. Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения. Основные средства. Амортизация / Приложение к журналу «Имущественные отношения в РФ». Серия «В помощь специалисту-практику». - Выпуск 1. - М., 2004. - с. 86.

24. Ремидовский Р.А. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования: Монография 2007.

25. Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: монография, Д.И. Рыбин - М., 2006.

26. Симонов С.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. П.В. Крашенинникова;- М., 2009.

27. Ткаченко В.В. Сделки с недвижимостью / В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2010. - с. 325.

28. Арендное жилье. Историческая основа и опыт зарубежных стран// Экспо-2010 - www.urban-practice.com.

29. Аренда жилья «по букве закона» в России пока не популярна// ИА «Интерфакс»., - 2007.

30. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве// Хозяйство и право. - 2009.-№3.- с. 32-35.

31. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений// «Журнал российского права» (Москва)№2, 2010, С. 128-135.

32. Кириченко, О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения / О.В. Кириченко // Юрист. - 2010. - №4. - С. 4-6.

33. Корнилова, Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения / Н.В. Корнилова // Жилищное право. - 2010. - №9.

34. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 40.

35. Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения Жилищного кодекса России // Жилищное право. 2009. №2.

36. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Хозяйство и право. 2010. №2.

37. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2010. №6.

38. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2010. №6.

39. Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типизация жилья Москвы по качеству// www.realtymarket.org.

40. Ноздрина Н.Н., Тореев В.Б., И.М. Шнейдерман// «Экономика мегаполисов и регионов», 2008, №1.

41. Писарчук Г. Как снять жилье не у частника, а у города // Квадратный ряд., 2010 г.

42. Право на жилище: Научно практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск №2. Саратов, 2010.

43. Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. 2010. N 8. с. 21.

44. Садиков О.М., Жилищный наем // ПС. Юр. Центр., 2011.

45. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2009. №6.

46. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2010. №1.

Приложение 1

Типы классов многоквартирных домов

Характерные признаки	Класс жилых домов
	эконом-класс	бизнес-класс	премиум-класс	клубного типа
Местоположение	окраинные районы города	престижные направления городской застройки	центральные районы городской застройки	исторический центр города
Количество квартир в доме	до 400	до 80, индивидуальные планировки	до 50, индивидуальные планировки	до 30, индивидуальные планировки
Средняя площадь квартир, кв. м	50-70	80-100	120-180	180-250
Инженерное оснащение	стандартное, используемое оборудование - преимущественно российское	стандартное, используемое оборудование - преимущественно российское	стандартное, используемое оборудование - преимущественно зарубежное (высокоскоростные лифты)	стандартное, используемое оборудование - преимущественно зарубежное (высокоскоростные лифты), система "умный дом"
Материал конструктивных элементов	панель, монолит	монолит, монолит-кирпич	монолит, кирпич, стекло, натуральный камень	уникальный архитектурный облик, монолит, кирпич, стекло, натуральный камень, дорогая внутренняя отделка помещений общего пользования
Уровень безопасности	-	ведомственная охрана, ограждение	ведомственная охрана, кпп, ограждение	ведомственная охрана, кпп, ограждение
Наличие встроенной инфраструктуры	-	салоны красоты, магазины на 1-х этажах	ФОК, магазины, рестораны, детские сады и проч.	ФОК, магазины, рестораны, детские сады, вертолетная площадка, теннисный корт и проч.
Наличие подземного паркинга	-	+	+	+

Классификация новостроек г. Москвы

№п/п	Характеристики дома	Эконом-класс	Бизнес-класс	Элитный класс
I	Местоположение	Любое	Престижные районы ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО или комфортные районы в других округах	Центральные районы Москвы
II	Качество проекта
1.	Конструктивные особенности
1.1	Вид строительства	Новое строительство	Новое строительство/ реконструкция домов	Новое строительство/ реконструкция старинных домов
1.2	Архитектурный облик здания	Преимущественно типовые проекты	Индивидуальный архитектурный проект	Уникальный архитектурный проект, либо сохраненный исторический фасад здания
1.3	Материал стен	Сборный ж/б, монолит	Монолит, монолит-кирпич	Монолит-кирпич
1.4	Количество этажей	Не ограничено	Не ограничено	До 20
1.5	Количество квартир	Не ограничено	Не ограничено	До 300
1.6	Количество квартир на этаже	Не имеет значения	Не имеет значения	Не более 4-х
1.7	Площади квартир	От 30 м	От 40 м	От 60 м
1.8	Высота потолков	От 2,8м	От 2,8м	От 3,0 м
1.9	Окна	Деревянные или пластиковые профили (двухслойные стеклопакеты)	Качественные пластиковые или деревянные профили (двух-трёхслойные стеклопакеты)	Деревянные из твёрдых пород дерева или дерево-алюминиевые (двух-трёхслойные стеклопакеты)
1.10	Качество отделки общественных помещений	Стандартная	Высококачественная	Отделка с применением дорогих высококачественных материалов
2	Инженерное оснащение	Минимальный набор, предусмотренный СНиП	Желательно наличие центрального кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, системы очистки воды и воздуха, индивидуального теплового пункта, высококачественных лифтов	Наличие автономного теплового пункта, высококачественных лифтов ведущих производителей (KONE, Otis, Shindler), современных фильтров очистки воды, центрального кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции
3	территория
3.1	Собственная территория дома	Наличие придомовой территории, ограждение не обязательно	Желательно наличие огороженной, охраняемой территории	Собственная огороженная, охраняемая территория с возможностью доступа только для жильцов
3.2	Благоустройство территории	Стандартное благоустройство придомовой территории	Благоустроенная придомовая территория дома	Благоустроенная внутренняя территория дома, ландшафтный дизайн
4	Безопасность
4.1	Охрана	Домофон, возможно видеонаблюдение и консьерж	Системы видеонаблюдения и контроля доступа, круглосуточная охрана	Круглосуточная многоуровневая система охраны, контроль доступа, видеонаблюдение, ресепшн
4.2	Социальная среда	Не имеет значения	Социально-экономическая однородность состава жильцов	Благоприятное социальное окружение, избранность, высокий общественный и материальный статус жильцов
5	Парковка
5.1	Подземная парковка	Не имеет значения	Подземный гараж из расчёта не менее 1 м/м на квартиру	Подземный гараж из расчёта не менее 2 м/м на квартиру. Возможен механизированный паркинг
5.2	Наземная парковка для гостей	Согласно СНиП	Желательно	Желательно
6	Инфраструктура и сервис
6.1	Управление зданием	Обязательно ТСЖ, ЖК и т.д.	Обязательно ТСЖ, ЖК и т.д., желательно наличие дополнительного сервиса	Собственная профессиональная служба эксплуатации, желательно room-service
6.2	Инфраструктура района	Желательно наличие развитой инфраструктуры в ближайшем окружении	Желательно наличие развитой инфраструктуры в ближайшем окружении	Желательно наличие развитой инфраструктуры в ближайшем окружении
6.3	Офисные и другие помещения общественного пользования	Возможно их размещение на первом этаже здания	Возможно их размещение на первом этаже здания при наличии отдельного входа, желательно без пересечения внутренней территории дома	Возможно их размещение на первом этаже здания при наличии отдельного входа с улицы (без пересечения внутренней территории дома)

Приложение 2

Проект

Договор №___

найма жилого помещения в доходном доме

г. Москва« » _________ 20____

Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» юридический адрес: 129110, г. Москва, переулок Больничный, д. 7, ОГРН 1037739246467, в лице ________, действующего на основании доверенности от _______г. №______, выданной руководителем ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» Якушенко Э.С., удостоверенной отариусом города Москвы _________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель» с одной стороны, и гражданин (-ка) _________________________(ФИО полностью), проживающий (-ая) по адресу: _______________, паспорт: серия____, №____, выдан ________, дата выдачи_______, именуемый (-ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, на основании___________________________ заключили настоящий договор о следующем:

1. Предмет и срок договора

1. 1. Наймодатель передает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы и расположенное по адресу: ___________________________, квартира № _____, состоящее из _____________ комнат, в отдельной квартире, площадью жилого помещения _____ кв. м, общей площадью (без летних) __ кв. м., жилой площадью _____ кв. м.

1.2. Вместе с Нанимателем в указанном жилом помещении в п. 1.1. будут проживать:

__________________________(ФИО) __________________________(ФИО)

1.3. Настоящий договор найма жилого помещения заключается сроком на 5, 10, 15 лет (нужное подчеркнуть) со дня заключения настоящего договора с гарантированной пролонгацией договора на новый срок при условии соблюдения оснований для дальнейшего проживания, а также обязательств по настоящему договору.

1.4. В предоставленном жилом помещении (п.1.1 данного договора) при наличии соответствующего заявления от Нанимателя может быть произведена регистрация по месту жительства или месту пребывания его и граждан, указанных в п.1.2 Договора, в течение срока действия данного договора найма жилого помещения в бездотационном доме.

2. Права и обязанности Нанимателя

2.1Наниматель имеет право:

2.1.1. На использование жилого помещения для проживания в течение срока, указанного в п. 1.3. настоящего Договора.

Наниматель, а также граждане, указанные в п.1.2 Договора, не имеют права на выкуп данного жилого помещения (п. 1.1. Договора), его приватизацию, передачу жилого помещения в поднаем, а также совершать иные сделки в отношении жилого помещения.

2.1.2. На расторжение в любое время настоящего Договора.

2.2.Наниматель обязан:

2.2.1. Использовать жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, в соответствии с его назначением.

2.2.2. Поддерживать жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами.

2.2.3.Соблюдать правила пользования жилым помещением.

2.2.4. Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.

2.2.5. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения (п.1.1.Договора).

2.2.6. Обеспечивать управляющей организации и работникам организаций, осуществляющих содержание и ремонт многоквартирного дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния, а также инженерного оборудования, находящегося в нем.

2.2.7. В сроки, установленные настоящим Договором вносить плату за пользование (платы за наем), содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги по ценам, установленным в городе Москве для бездотационных домов.

2.2.8. В случае невнесения Нанимателем следующих платежей: платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за коммунальные услуги, платы за содержание и ремонт жилого помещения более двух сроков оплаты подряд либо недоплаты одного из этих платежей, повлекшей задолженность, превышающую размер платы по данным платежам за два срока оплаты письменно уведомить Наймодателя в течение трех календарных дней о сроках погашения возникших задолженностей.

2.2.9.При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и, в случае необходимости, сообщать о них в управляющую организацию.

2.2.10. При досрочном расторжении настоящего Договора по инициативе Нанимателя он обязан не менее чем за 3 недели письменно уведомить об этом Наймодателя и управляющую организацию, подписать соглашение о расторжении договора.

2.2.11. При расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение в течение 5 дней и сдать его Наймодателю или уполномоченному им лицу по Акту передачи. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель подлежит выселению в установленном порядке.

2.2.12.Не вселять в предоставляемое жилое помещение без согласия Наймодателя иных лиц, не указанных в настоящем договоре, кроме случаев:

- вселения несовершеннолетних детей;

вселения супруга при вступлении в брак.

Наниматель вправе подать заявление:

о включении несовершеннолетнего ребенка (детей) в Договор;

о включении супруга в Договор в случае заключения брака. При этом необходимым условием включения супруга в Договор является согласие на его вселение Наймодателя и всех граждан, указанных в п. 1.2. настоящего договора, а также соблюдение требований законодательства о норме площади жилого помещения на одного человека.

В этих случаях подлежит заключению дополнительное соглашение об изменении п.1.2. в части увеличения числа граждан, совместно проживающих с Нанимателем. Соглашение является неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.2.13. Информировать в письменном виде Наймодателя в случае уменьшения состава семьи (в целях последующего внесения изменений в п.1.2. настоящего Договора).

2.2.14. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательством.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель имеет право:

3.1.1. Требовать своевременного исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.1.2.Требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем законодательства и условий настоящего Договора.

3.1.3.Требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего Договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем. Требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное время сотрудников управляющей компании или уполномоченных компанией лиц для выполнения ими необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

3.1.4. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством.

3.2. Наймодатель обязан:

3.2.1.В течение 15 рабочих дней после подписания Договора предоставить в установленном порядке жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, Нанимателю в надлежащем состоянии пригодном для проживания.

3.2.2. Не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего Договора предложить заключить Нанимателю договор на новый срок при соблюдении Нанимателем всех обязательств по данному договору. В случае отсутствия необходимых оснований для заключения договора на новый срок за 3 месяца до окончания срока действия договора обеспечить уведомление Нанимателя о необходимости освобождения жилого помещения в установленном порядке.

3.2.3.При производстве капитального ремонта жилого дома с отселением жильцов, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством, предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

3.2.4.Нести в установленном порядке иные обязанности, предусмотренные законодательством.

4. Плата за пользование жилым помещением (плата за наем)

4.1.Плата за наем жилого помещения в месяц составляет _____________.

4.2. Плата за наем жилого помещения производится: ежемесячно не позднее ___ числа текущего месяца за месяц вперед.

4.3.Установленная плата за наем жилого помещения может быть изменена ежегодно не чаще одного раза.

4.4.Плата за пользование (плата за наем) жилым помещением подлежит перечислению в бюджет города Москвы.

4.5. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится Нанимателем в размере их фактической стоимости.

5. Условия расторжения и заключения договора на новый срок

5.1. По истечении срока действия при согласии Нанимателя Договор заключается на новый срок при соблюдении условий ранее заключенного договора найма жилого помещения в бездотационном доме жилищного фонда города Москвы и наличии оснований, установленных норматино-правовыми актами Правительства Москвы.

5.1.2. Настоящий Договор подлежит расторжению по инициативе Наймодателя в случаях:

5.1.3.Невнесения Нанимателем платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (п. 4.1 Договора) за шесть месяцев, платы за коммунальные услуги, а также платы за содержание и ремонт в соответствии с договором, заключенным с управляющей организацией.

5.1.4. Разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или совместно с ним проживающими гражданами.

5.1.5. Незаконного вселения в жилое помещение (п.1.1 Договора) иных лиц, не указанных в настоящем Договоре.

5.2.Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения в бездотационном доме жилищного фонда города Москвы с письменным предупреждением Наймодателя за три недели.

6. Ответственность

6.1. При неуплате Нанимателем в установленные договором сроки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (п.4.1 настоящего Договора) начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Начисление пени, установленной настоящим Договором, и ее уплата Нанимателем не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

6.2. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем в течение срока действия настоящего Договора за свои действия и действия граждан, совместно с ним проживающих, которые нарушают условия настоящего договора найма жилого помещения и требования законодательства РФ и города Москвы.

7.Иные условия

7.1. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются судебными органами либо другими уполномоченными на то органами в соответствии с их компетенцией.

7.2. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Наймодателя. Копия договора - у организации, осуществляющей управление жилищным фондом. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8. Юридические адреса сторон

Приложение 3

Движение денежных потоков

Период, лет Показатель	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
Денежный поток , тыс. рублей	117732,480	13248,000	13910,4	14605,92	15336,216	16103,028	16908,176	17753,583	18641,385	19573,457	20552,131	21579,734	22658,724	23791,655	24981,237	26230,583
Дисконтированный денежный поток (ставка 9%), тыс. рублей	-117732,480	12148,416	11712,557	11275,770	10858,041	10466,968	10077,273	9711,210	9357,975	9003,790	8672,999	8351,357	8043,847	7756,080	7469,390	7213,410
Накопленный дисконтированный денежный поток тыс. рублей	-117732,480	-105584,064	-93871,507	-82595,737	-71737,696	-61270,728	-51193,455	-41482,245	-32124,27	-23120,48	-14447,481	-6096,124	1947,723
Суммарный приведённый поток доходов, тыс. рублей	132761,108
ЧТСД тыс. рублей	15028,628
Вычисления для расчёта ВДСП
Дисконтированный денежный поток ставка 14% тыс. рублей (для расчёта ВДСП)	117732,480	11618,496	10697,098	9858,996	9079,040	8373,575	7710,128	7083,680	6543,126	6028,625	544,965	5114,397	4667,697	4330,081	3947,035	3672,281
Суммарный приведенный поток доходов, тыс. рублей	104269,22
ЧТСД тыс. рублей	-13463,26

Расчёт по доходному дому при условии предоставления земли в оперативное управление (бесплатно).

Для расчёта взяты следующие ориентировочные арендные ставки:

Квартиры	однокомнатные	двухкомнатные	Трёхкомнатные
1 год	10 000	12 000	15 000
2	10 500	12 600	15 750
3	11 025	13 230	16 537,5
4	11 576,25	13 891,5	17 634,38
5	12 155,06	14 586,08	18 232,60
6	12 762,81	15 315,38	19 144,23
7	13 400,95	16 081,15	20 101,44
8	14 071,00	16 885,52	21 106,51
9	14 774,55	17 729,80	22 161,84
10	15 513,28	18 616,29	23 269,93
11	16 288,94	19 547,10	24 433,43
12	17 103,39	20 524,46	25 655,10
13	17 958,55	21 550,68	26 937,86
14	18 856,48	22 628,21	28 284,75
15	19 799,30	23 579,62	29 698,98

Соответственно, при сдаче в наем всех квартир доход в год будет порядка:

Доход.1 = (1000048+1200032+1500016)12=13248000 рублей в год.

Доход.2 = (1050048+1260032+1575016)12=13910400 рублей в год.

Доход.3 = (11025 48+1323032+16537,516)12=14605920 рублей в год.

Доход.4 = (11576,2548+13891,532+17364,3816)12=15336216 рублей в год.

Доход.5 = (12155,0648+14586,0832+18232,6016)12=16103028,48 рублей в год.

Доход.6 = (12762,81 48+15315,3832+19144,2316)12=16908176,64 рублей в год.

Доход.7 = (13400,9548+16081,1532+20101,4416)12=17753585,28 рублей в год.

Доход.8 = (1407148+16885,5232+21106,5116)12=18641385,6 рублей в год.

Доход.9 = (14774,55 48+17729,832+22161,8416)12=19573457,28 рублей в год.

Доход.10 = (15513,2848+18616,2932+23269,9316)12=20552131,2 рублей в год.

Доход.11 = (16288,9448+19547,1032+24433,4316)12=21579734,4 рублей в год.

Доход.12 = (17103,39 48+20524,4632+25655,1016)12=22658724,48 рублей в год.

Доход.13 = (17958,5548+21550,6832+26937,8616)12=23791655,04 рублей в год.

Доход.14 = (18856,4848+22628,2132+28284,7516)12=24981237,12 рублей в год.

Доход.15 = (19799,80 48+23759,6232+29698,9816)12=26230583,04 рублей в год.

Вычисление дисконтированного денежного потока при ставке равной 9%:



Вычисления для ВДСП, ставка 14%:

Амортизационный фонд:

Стоимость изношенной части образует амортизационный фонд.

Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по отдельным региона РФ на начало 2011 г.

№ п/п	Наименование	Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством)	Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса	Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий
1	г. Москва	60646,8	119554,6	128737,4
2	г. Санкт-Петербург	49710,5	69499,5	82890,9
3	Московская область	50903,5	56713,7	65078,4
4	Екатеринбург	39768,4	49562,7	53661,0
5	Новосибирск	36650,2	43439,9	49640,0
6	Самара	32597,0	46247,5	49103,7
7	Ростов на Дону	32071,3	38716,0	48305,3
8	Нижний Новгород	31947,6	43040,0	45411,0
9	Иркутск	36629,4	37206,8	44491,0
10	Краснодар	34762,6	38830,0	44240,0
11	Хабаровск	39142,1	39781,5	44000,1
12	Уфа	35255,7	40375,5	43531,1
13	Пермь	32363,6	37301,0	41613,0
14	Красноярск	34222,7	35961,3	39766,0
15	Казань	28132,7	34144,3	38950,0
16	Воронеж	30127,6	32090,0	35079,0
17	Челябинск	30062,0	31100,0	34570,0
18	Омск	27820,9	28740,0	33740,0
19	Ивановская область	23784,9	28201,9	30201,3
20	Курск	25492,5	27139,5	29104,1
Российская Федерация, в среднем	35255,7	36749,5	40997,7

Размещено на Allbest.ru