Состояние арендных отношений в России

Он образован в соответствии с постановлением столичного правительства от 5 августа 2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма».

Дома, о которых идет речь, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст. 19 ЖК РФ). В его состав входят жилые помещения, предоставляемые собственником гражданам для проживания в них на условиях возмездного пользования.

Что же такое бездотационный дом? Узнать его можно по следующим признакам. Это:

1. Бездотационный режим содержания (включая амортизацию).

Бездотационный дом - дом, который сам себя окупает. Если собственники и наниматели единственного жилья в Москве оплачивают только часть фактических расходов на содержание и ремонт жилых помещений (остальное дотируется из городского бюджета), то наниматели в бездотационном доме полностью содержат свое жилье на свои средства. В этом случае город не несет никаких дополнительных затрат на его содержание.

2. Бездоходность содержания.

Город, формируя сеть бездотационных домов, не преследует цель создания источника для наполнения городского бюджета, он не зарабатывает на этой категории жилья. Для таких домов устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному режиму использования.

3. Локализация всех жилых и нежилых помещений бездотационного дома в рамках одного жилого здания.

То есть это обязательно отдельный многоквартирный дом (именно дом, целиком, а не какая-то его часть, например, подъезд или квартира).

Все жилые помещения в бездотационных домах, находящихся в собственности города, предоставляются по договорам найма, без права их продажи или приватизации.

Площадь жилого помещения, предоставляемого на условиях найма в бездотационном доме, должна составлять не менее 18кв. метров на каждого из членов семьи, но не более комнаты на человека.

Жилье в бездотационных домах предоставляется тем очередникам, кто не в состоянии или не желает приобретать жилье в собственность, однако не хочет ждать бесплатного получения квартиры в порядке очереди. И в то же время уровень доходов достаточен для оплаты содержания предоставленных помещений по полной стоимости.

На жилье в бездотационном доме могут рассчитывать:

1. Москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1марта 2005 года.

2. Иные граждане, не состоящие на жилищном учете, на основании распорядительных документов правительства Москвы. К «иным» могут относиться, например, студенческие семьи, семьи молодых преподавателей и научных сотрудников, отвечающие требованиям, установленным постановлением правительства Москвы.

Возможны следующие варианты проживания в БДД:

- без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В том и другом варианте жилое помещение в БДД предоставляется гражданину и членам его семьи по договору найма сроком до 5 лет (это максимальный срок для такого договора, установленный Гражданским кодексом РФ). При этом нанимателю предоставляется право неоднократного заключения договора на новый срок при выполнении им и членами его семьи условий договора.

Ему может быть предоставлено иное жилое помещение (с правом его выбора) в одном из домов сети БДД (при условии, если необходимая жилплощадь есть в наличии).

Поселиться в бездотационном доме можно как по месту жительства, так и по месту пребывания.

1. Без снятия с жилищного учета.

В этом случае договор найма будет суммарно заключен на период, необходимый для получения права на предоставление субсидии для приобретения или строительства жилых помещений в размере 70% от нормативной стоимости жилья для семьи данного состава и численности. Продолжительность такого периода установлена Законом города Москвы и составляет 10 лет. Иными словами, если с учета семья не снимается, то договор с ней будет заключаться до тех пор, пока не наступит право на получение максимальной субсидии на покупку или строительство жилья. После чего семья может выбирать: либо оформить субсидию и приобрести жилье на рынке, либо, если ее этот вариант не устраивает, вернуться в очередь на получение жилья по социальному найму, которое будет предоставлено в сроки, учитывающие время найма жилья в бездотационном доме.

Есть альтернатива - заключить новый договор найма в бездотационном доме, но уже-со снятием с жилищной очереди, и жить в этом доме человек может уже постоянно.

2. Снятие с жилищного учета.

В этом случае договор найма с нанимателем будет заключен на 5 лет с правом перезаключения на новый срок на тех же условиях. Причем перезаключаться он может неограниченное число раз, если человек соблюдает все условия проживания. Таким образом, семье, снявшейся с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и выбравшей постоянное проживание в бездотационном доме, как основной способ улучшения своих жилищных условий, будет предоставлено право бессрочного пользования жилплощадью. Город гарантирует, что граждане, строго выполняющие условия договора найма жилого помещения, всегда будут иметь преимущественное право заключения договора на новый срок. Причем семья может по своему желанию заменить занимаемое жилье на другое. Например, если изменился состав семьи, или необходимо поменять адрес в связи с переменой места работы - если у города есть ресурсы, семье могут предоставить другую квартиру: побольше или по другому адресу.

При этом наниматель квартиры в сети БДД и члены его семьи обладают такими же правами и обязанностями, как наниматель иных жилых помещений в городском жилищном фонде. Это:

- регистрация в данной квартире по месту жительства, в том числе - родственников на основании разрешения наймодателя (Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы);

- проведение текущего ремонта и т. п.

Какой из этих вариантов выбрать - обосноваться в бездотационном доме (на всю оставшуюся жизнь или до подхода очереди) - граждане решают сами. Это право остается за ними.

Еще одна категория москвичей, которая тоже вправе участвовать в проекте БДД-студенческие семьи и семьи молодых преподавателей, научных сотрудников московских вузов. Именно для таких семей построен дом в поселке Щербинка (ул. Брусилова, д. 7). Кандидатуры будущих жильцов представляет Совет ректоров вузов Москвы и Московской области.

Условия предоставления жилых помещений студенческим семьям:

- оба супруга студенческой семьи должны находиться на 1-3-м году обучения в вузе при 4-летнем обучении, на 1-4-м году обучения при 5-летнем обучении и на 1-5-м году обучения при 6-летнем обучении;

- один из супругов обязательно должен постоянно проживать в Москве и состоять на жилищном учете по месту жительства в столице, а другой может не иметь постоянного места жительства в Москве;

- семьи должны состоять из супругов- граждан Российской Федерации в возрасте до 35 лет. Введение возрастного ценза для участия в проекте корреспондируется с условиями участия в программе «Молодой семье- доступное жилье».

В этом доме также могут проживать молодые преподаватели и научные сотрудники. При этом один из супругов в такой семье должен состоять в трудовых отношениях с государственным вузом, расположенным в Москве.

Особенность студенческого дома - все квартиры в нем меблированы и оборудованы, то есть полностью готовы для проживания. Жилье в таком доме предоставляется по договорам краткосрочного найма сроком на 11 месяцев, но с возможностью его дальнейшей пролонгации. В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальный срок договора - до 1 года (с возможностью его последующей пролонгации).

Срок действия такого договора отвечает особенностям проживания данной категории граждан в период их обучения в соответствующем учебном заведении.

Жилье по программе БДД в первую очередь предоставляется очередникам, которые согласны сняться с жилищного учета. Вторым пунктом идут те, кто готов поселиться, оставаясь в очереди на жилье по социальному найму. У всех очередников учитывается год постановки на жилищный учет, метраж жилплощади, а также - где они проживают (в отдельной квартире, в коммуналке или общежитии). А при прочих равных условиях приоритет отдается тем, кто ранее подал заявление в установленном порядке на проживание в бездотационном доме в управление Департамента в административном округе.

Бездотационный коммерческий жилищный фонд состоит в основном из новостроек. Для их создания также возможно использование так называемых высвобождаемых зданий. Это могут быть:

- бывшие общежития квартирного типа после вывода их из состава специализированного жилищного фонда города

- здания, переведенные из категории нежилых в жилые;

- арендуемые у города юридическими лицами после завершения срока аренды;

- другие освобождаемые дома после их ремонта и реконструкции.

Наниматели жилых помещений в бездотационных домах должны:

- ежемесячно вносить плату за пользование жилплощадью (плата за наем);

- оплачивать техническое обслуживание, ремонт жилых помещений, предоставление коммунальных услуг в полном объеме (по их фактической стоимости).

Ставка найма определяется и утверждается распорядительными актами правительства Москвы. Она установлена такой, чтобы в долгосрочной перспективе покрыть инвестиционные затраты города на строительство или реконструкцию таких домов. То есть лишь компенсирует затраты города на строительство.

Постановление правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год» устанавливает размеры платежей для граждан всех категорий, проживающих в бездотационных домах.

Цена за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений в бездотационных домах устанавливается в диапазоне от 26,90 рублей до 31,58 рублей за 1 кв. м в зависимости от наличия в доме тех или иных видов удобств.

Ставка платы за пользование жилым помещением для граждан по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы, вводимая с 01.01.2011, устанавливается в размере 41,21 рубль за квадратный метр в месяц. Причем применяются понижающие коэффициенты, устанавливаемые для каждой из групп нанимателей. В зависимости от места расположения дома, года его эксплуатации и т. д.

Таким образом, расходы на проживание в таком доме будут примерно в 3 раза выше, чем на условиях социального найма, но в 3-4раза ниже рыночной аренды.

Предоставляются жилые помещения в бездотационном жилом доме гражданам, располагающим доходами, которые позволяют оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги без возникновения права на предоставление им из бюджета города субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. В связи с этим город оставляет за собой право проверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения. Ориентиром служит федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи - не более 22%.

Порядок предоставления жилплощади в бездотационном доме не отличается от порядка предоставления жилых помещений в рамках иных городских жилищных программ.

В случае если есть заинтересованность в возможности найма жилья в БДД по договору, необходимо обратиться в отдел по работе с населением в районе управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе по месту жительства с заявлением о предоставлении права проживания в бездотационном доме.

Заявление рассмотрят, предложат варианты квартир в БДД, которые есть в наличии. Если гражданин согласен, с ним заключают договор найма. Основанием для заключения такого договора является распоряжение префекта административного округа о предоставлении жилплощади на условиях найма по конкретному адресу.

Проект, на котором отрабатывался механизм создания домов коммерческого использования, стал дом, построенный в рамках московской программы «Молодой семье- доступное жилье» в Юго-Восточном округе (ул. Верхние Поля, 38, корп. 1). С 2002 года в нем живут на условиях найма молодые семьи - участники программы. Это жилое здание послужило моделью для создания в Москве системы бездотационных домов.

В настоящее время действует шесть бездотационных домов по следующим адресам:

ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2;

ул. Брусилова, д. 7 - дом для студенческих семей;

ул. Верхние Поля, д. 38, корп. 1 - дом для участников программы «Молодой семье - доступное жилье»;

ул. Маршала Савицкого, д. 28, корп. 1;

ул. Маршала Савицкого, д. 30, корп. 1;

ул. Маршала Савицкого, д. 32, корп. 1.

Все эти дома составляют единую сеть, которая пока формируется, и в дальнейшем ее предполагается расширить.

В ближайшее время планируется расширение сети за счет покупки до 130 тыс. кв. м жилых помещений в Подольском районе Московской области (распоряжение правительства Москвы от 30 декабря 2009 г. № 3378-РП «О мерах по расширению системы долгосрочного найма жилых помещений»).

Глава 3. Основные направления совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости

3.1 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

Исследование рынка жилья в зарубежных странах показывает наличие в них значительной доли арендного жилья.[28]

Арендное жилье в зарубежных странах. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели (таблица 3.1).

Таблица 3.1 - Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду

Страна	Доля жилого фонда
	Используемого собственниками, %	В различных формах аренды, %
Австралия	69,0	31,0
Аргентина	70,7	29,3
Бразилия	76,8	23,2
Великобритания	70,0	30,0
Канада	66,0	34,0
Китай	91,2	8,8
Нидерланды	55,0	45,0
США	67,0	33,0
Украина	87,3	12,7
Чехия	75,0	25,0

Данные характеризуют соотношение в целом по стране, однако необходимо обратить внимание, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Нью-Йорке в 2007 году только 33% горожан проживали в собственном жилье, в Лондоне -58%, в Монреале - 50%.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а, следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше.

То же самое касается и регионов рассмотренных стран, чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах - 16-17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья - от 3,1 до 5,9%.

Основной контингент арендаторов - это студенты, иногородние и иностранные сотрудники организаций, внутренние и внешние мигранты, приезжающие в надежде найти хорошую работу, семьи с доходом, не позволяющим приобрести жилье в собственность. Характерные черты проявляются в таких городах как Нью-Йорк, Прага, Киев, Лондон, Буэнос-Айрес, Монреаль, Перт.

В Бразилии, например, в штате Сан-Паулу, являющемся экономическим, промышленным и финансовым центром, сконцентрировано более 25% жилого фонда страны, в том числе около 30% жилья, сдающегося в аренду.

В целом для всех стран характерно:

доля жилья, сдающегося в аренду выше в городах, чем в сельской местности;

по возрастному и семейному положению большинство арендаторов - это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;

рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движение вверх или вниз с некоторым лагом (по некоторым оценкам 1-2 года).

В зависимости от исторически сложившихся условий владения и перераспределения жилого фонда арендодателями в основном выступают:

государственные структуры (Китай, Украина, Чехия),

региональные образования, штаты и территории (Австралия)

муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания),

кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада),

работодатели (Аргентина),

общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия),

физические лица - собственники жилья и девелоперы (все страны).

Арендное жилье эконом-класса. Наибольшим спросом на рынке аренды жилья в зарубежных странах пользуются квартиры эконом класса, как своеобразная отправная точка, позволяющая получить приемлемый уровень удобства и комфорта отдельного жилья за сравнительно небольшие деньги (по сравнению с жильем бизнес и люкс классов), иногда даже за счет государства, компенсации части расходов (США, Австралия) или государственного регулирования арендной платы (Чехия). Различными являются и требования, предъявляемые арендаторами к характеристикам жилья в зависимости от исторических и культурных особенностей страны.

В силу того, что арендаторы, как правило, стараются экономить на арендной плате, наибольшим спросом пользуются 1-2-х комнатные квартиры в многоквартирных домах. Например, в Канаде количество арендуемых квартир в 4,5 раза превышает количество арендованных отдельных домов.

Социальный и коммерческий найм. В англоязычных странах (Австралия, Великобритания, США, Канада) в силу исторической традиции и стремления сохранить социальную стабильность государство проявляет заботу об обеспечении жильем малоимущих слоев населения, предоставляя социальные квартиры без арендной платы (США), с дотацией на оплату коммунальных услуг (США, Канада) или с пособием на оплату аренды (Великобритания, Австралия). В случае если семья покидает категорию «малоимущих», она лишается дотации, а подчас и самого арендуемого жилья, куда въезжает следующая семья остро нуждающихся. В случае улучшения своего материального положения, бывшие арендаторы социального жилья сами стремятся быстрее перебраться в район или жилой дом, который соответствует их новому социальному статусу.

В Чехии - в силу того, что при переходе к рыночным отношениям Правительство отказалось от бесплатной передачи жилых помещений в собственность - часть городского населения оказалась в роли арендаторов квартир, которые были в свое время получены от государства бесплатно. Граждане, проживающие в домах, принадлежащих государству, составили контингент социального найма, поскольку цена аренды в таких домах устанавливается Правительством. Часть граждан, проживавших в домах, которые были возвращены по реституции бывшим владельцам, попала в категорию коммерческого найма, в котором срок аренды устанавливается по согласованию сторон, а уровень арендной платы сверху ограничен Правительством. В данном случае говорить о каких-либо существенных различиях социальной и коммерческой аренды кроме цены и срока контракта не имеет смысла.

Уровень предложения жилья на рынке и исторически сложившаяся культура взаимоотношений арендатора и арендодателя определяют уровень обустройства наемного жилья. В развитых странах жилье, как правило, сдается полностью меблированное или как минимум оборудованное кухонной мебелью.

Управление арендуемым жильём. Подтверждая общую тенденцию рыночной экономики, что государство является неэффективным собственником и управленцем принадлежащего ему жилого фонда, в большинстве стран прослеживаются две тенденции: во-первых, передача государственного жилья в частные руки (Великобритания); во-вторых, передача управления государственным жильем на уровень региональных и муниципальных властей (Чехия, Канада, Австралия).

Домами, находящимися в собственности муниципалитетов (США), управляют департаменты муниципального жилья через управляющие компании (чаще всего тоже муниципальные), или специальные жилищные ассоциации, находящиеся под контролем муниципалитета. Никаких форм самоуправления жильцов в таких домах не существует.

В Канаде после сокращения государственной программы строительства социального жилья в 80-е годы прошлого столетия, управление социальным фондом жилья было передано на уровень провинций и даже муниципалитетов. В этих условиях для сохранения арендуемого жилищного фонда к управлению жильем были привлечены общественные ассоциации и кооперативы («третий сектор»), которые смогли привлечь государственные и частные инвестиции. Модель государственно-частного партнерства оказалась в данных условиях наиболее работоспособной.

В секторе коммерческого найма в Канаде распространено объединение арендаторов в общины или кооперативы, которые управляют арендуемым жильем, осуществляют расчеты с арендодателем и коммунальными службами, оказывают финансовую поддержку членам общины. Размер арендной платы членов кооператива определяется общим собранием в зависимости от материального положения арендатора. Часть кооперативов получает государственные субсидии на покрытие расходов.

В многоквартирных домах Австралии (коммерческая аренда) существует нечто вроде домоуправления, состоящее обычно из пенсионеров, проживающих в том же доме, которое очень внимательно следит за порядком в доме и во дворе. У каждого домоуправления - свои правила и стандарты, которым должны подчиняться все жильцы, включая и арендаторов. Помимо «домоуправления» за состоянием квартиры следит также агентство, через которое осуществлялась сдача жилья в наем.

В Великобритании в период с 1971 по 2006 год доля арендуемого муниципального жилья в общем объеме жилищного фонда сократилась с 31 до 19%. С конца 70-х британское правительство активно поощряет приватизацию муниципального жилого фонда. Роль муниципалитетов и других форм местной власти в управлении жилым фондом неуклонно снижается. В конце 1980-х правительство развернуло масштабную программу перевода социального жилья от муниципалитетов к жилищным ассоциациям. С 1988 по 2007 год по такой схеме в Англии было переведено более 1,1 млн. единиц жилья. Появился специальный термин "зарегистрированный социальный домовладелец" (Registered Social Landlord, RSL), под которым подразумевается широкий диапазон организаций, предоставляющих субсидируемое жилье - от приютов и домов престарелых до крупных жилищных ассоциаций с тысячами домов в управлении, в том числе переданные от муниципалитетов. Частный (коммерческий) фонд арендного жилья управляется непосредственными домовладельцами.

Аккредитация арендодателей - домовладельцев в Великобритании позволяет самим домовладельцам лучше управлять собственностью, получая информационную и организационную поддержку со стороны местных властей. Аккредитация также стимулирует арендодателей поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии (оцениваются как сами домовладения, так и собственники).

Около 2,3 миллиона сдаваемых в аренду жилищ (примерно 35% всего жилого фонда Нидерландов) находится в ведении корпораций и жилищно-строительных объединений. Эти корпорации являются частными предприятиями, выполняющими общественные функции по управлению арендуемым жильем.

Три основных типа арендуемого жилья по признаку принадлежности (государственное, кооперативное и частное) определили и соответствующих управляющих: органы власти, кооперативы и собственно владельцы жилья. Решения в кооперативах принимаются, как правило, большинством голосов, в том числе вопросы ремонта, заключения договоров с коммунальными службами и приема новых членов.

В Китае, Украине, Бразилии, Аргентине профессиональное управление сдаваемым в аренду жильем практически не развито из-за слабости рынка аренды.

3.2 Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости в Москве

Москва - столица огромного государства, является финансовым, экономическим, культурным центром Российской Федерации. Москва - город практически неограниченных возможностей. И именно по этой причине население Москвы превышает во много раз численность населения крупнейших городов России.

Чем чревато такое исключительное положение Москвы? Здесь всегда вставал вопрос где жить, в Москву приезжают с разных уголков бескрайней России и стараются закрепиться именно здесь, потому что только здесь, по мнению большинства населения РФ, возможно вести достойное существование. Что касается коренных москвичей, то им в силу обстоятельств приходится ютиться в скромных квартирах, где число проживающих может быть довольно большим. Но при этом, нужно учесть, что даже коренные москвичи, при своем уникальном положении, не в состоянии приобрести жилье в собственность, которое бы отвечало их требованиям. Речь идёт и о молодых студенческих семьях, и о людях средних лет, и об инвалидах, вынужденных проживать со своими родственниками, и о других категориях москвичей, которые в попытках добиться хоть какого-то результата пытаются участвовать в программах по улучшению жилищных условий.

С этой точки зрения становится вполне объяснимым тот факт, что люди, не имеющие достаточных средств, пытаются получить у государства поддержку. Столица верна принципам конституции и определяет свою жилищную политику в соответствии с направлениями, определенными Правительством Российской Федерации. Но в тоже время, Москва, как субъект РФ, имеет право принимать свои законы, в которых будут прописаны некие иные нормы. Так происходит с регламентацией социального найма в Москве. Этот вид найма регулируется Гражданским кодексом и непосредственно Жилищным кодексом Российской Федерации, но в столице действует Закон №29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в котором прописаны нормы, действующие для Москвы. Данные нормы перекрывают Жилищный кодекс, но больших расхождений, о которых речь пойдёт ниже, нет.

В силу огромнейшего дефицита свободных жилых площадей в Москве, столице пришлось ввести жёсткие критерии отбора граждан на постановку на учёт в улучшении жилищных условий. К сожалению, на данный момент действует только 2 критерия - норма площади жилого помещения на одного человека, которая в Москве составляет не более 10 квадратных метров, и регистрация в Москве не менее 10 лет. Данные критерии значительным образом сокращают контингент, подлежащий постановке на учёт.

Также необходимо упомянуть и о коммерческом найме в Москве, этот вид найма представляет собой в Москве широкое поле деятельности для частных лиц, которые через агентства или самолично обнародуют свое желание сдать или снять площадь. Безусловно, такое явление не редкость и для других городов России и сельских поселений. Но снять жилье в Москве могут достаточно обеспеченные люди, готовые заплатить не меньше тысячи долларов за месяц проживания в съемной квартире. На данный момент можно снять в Москве и квартиру полностью, так и её часть - комнату. Рынок съемного жилья неподконтролен московским властям, огромная прибыль, которая могла бы быть извлечена из сделок с жилой недвижимостью, остается в руках частных лиц, таким образом, получающий дополнительный доход.

В рамках экспериментального проекта была выработана сеть бездотационных домов, её масштаб на сегодняшний день более чем скромен, но в то же время нельзя отрицать, что некоторые проблемы города этот проект решает. Суть эксперимента - посмотреть, можно ли путём сдачи государственного и муниципального жилья в наем на срок 5 лет и соответствующей оплатой, решить частично проблему очередников. Таким образом, в Москве образуется две возможности и обе мало реализуемые - возможность социального найма (дождаться бесплатной площади в Москве), а также возможность снять у города жилье на срок с возможной пролонгацией. Все эти предложения работают для ограниченного контингента лиц - малоимущих очередников, молодых семей. Но, собственно говоря, данная сеть бездотационных домов поможет лишь ничтожному проценту населения Москвы, что, бесспорно, важно. Но как быть с абсолютным большинством? Их жилищная проблема будет стоять ещё очень долго, ввиду того, что на данный момент свободных площадей у города нет, а квартиры на данном этапе получают люди, вставшие на очередь по общим основаниям в 1989 году, а по льготам в 1991 году. Ситуация остается напряженной, и вопрос крайне сложный.

Возможный выход из данной ситуации состоит лишь в том, чтобы расширять круг потенциальных съемщиков, изыскивать свободные площади. Необходимо разделить людей, способных снять жильё со скидкой - ниже рыночной цены, которая поднята до заоблачных высот частными собственниками, и людей, действительно нуждающихся в получении жилья от государства. Для первой категории лиц восстановить институт доходных домов, предоставляющих жилую площадь для проживания всем категориям лиц, начиная от состоятельных людей, заканчивая студенческими семьями. Для второй категории на первом этапе предоставить возможность проживать в сети бездоходных домов, а затем обеспечить помощью в приобретении квартиры, дома, земельного участка под строительство дома. Совершенно ясен тот факт, что необходимы критерии отбора для каждой категории, таковыми могут быть - доход граждан, состояние здоровья, место работы, уровень образования, возраст. Далее встаёт вопрос - куда расселять? Если учесть, что город будет получать довольно большие средства от предоставления жилых помещений в доходных домах, то средств должно хватать на строительство новых многоквартирных домов. На первом этапе можно воспользоваться замороженными проектами. Более того, большинство новостроек, сданных в эксплуатацию, стоят полупустые, так как у граждан нет средств на покупку квартиры по современным рыночным ценам. Ввиду этого возможно ввести условие, что проект строительства многоквартирного дома будет одобрен, если застройщик отведёт один подъезд под сдачу жилых помещений в наем на срок 15 лет. Если проект не оправдает себя - данные квартиры могут быть распроданы.

Недостатки существующей системы найма жилых помещений

На данный момент наем жилых помещений может быть разделен на три аспекта:

социальный наем;

коммерческий наем;

наем в бездотационных домах.

Очевидно, что данные три направления должны обеспечить одну из самых насущных потребностей населения России (которая закреплена в Конституции РФ ст. 40) - это потребность в жилище. К сожалению, в действительности данные виды найма не справляются с поставленной задачей. С каждым годом ситуация обостряется, ввиду того, что жильё построенное в советское время ветшает:



Рисунок 3.1

А темпы строительства не удовлетворяют запросам современного российского общества.

Экономические центры, с развитой инфраструктурой перенаселены, города-миллионники сталкиваются всё с большим числом проблем, количество жалоб населения на ужасные условия проживания растут и естественным образом могут вылиться во всеобщее недовольство властью и работой государственных служащих.

Казалось бы, три направления найма достаточно для решения данной проблемы, но, к сожалению, это не так, что является результатом огромного числа недостатков данных видов найма.

Прежде всего, рассмотрим социальный наем, нацеленный на предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. И сразу можно отметить, что объём такого фонда ограничен конечным числом жилых помещений, которые можно предоставить в бессрочное пользование. В рамках плановой экономики, которая господствовала на протяжении 70 лет, было абсолютно нормальным предоставлять жильё в бессрочное пользование, более того, такое жильё могло быть построено в объеме, запланированном государством. Государственный план в данном случае играл ведущую роль, строительный бум, обеспечиваемый послевоенными потребностями, дал возможность обрести отдельную квартиру миллионам гражданам Советского Союза. Но развал СССР разрушил все планы государства обеспечить население достойными жилыми помещениями. Сейчас строительство ведётся частными компаниями, цены квартир диктуются рынком, и, очевидно, что большинство российских граждан не могут позволить приобрести квартиру. Ввиду чего, многие стоят на учёте по улучшению жилищных условий, в ожидании наступления долгожданного момента. Образовалась очередь, в которых люди стоят не один десяток лет, вынужденные собирать ежегодно документы, обновлять данные. Хотя нет никаких абсолютно гарантий, что после многих лет, проведенных в этой очереди, они не будут сняты с учёта, вследствие смерти родственников или замужества/женитьбы детей. Всё это происходит по очень банальной причине - условие сохранения возможности на получение бесплатной квартиры это 18 кв. м на человека, если данная величина превышена на одну десятую, лицо подлежит снятию с учёта. Кажется, что совершенно справедливо, но если привести такой пример: «Гражданка РФ проживает в Москве с 1994 года в коммуналке площадью 18 кв.м, в которой прописан её сын. По завещанию её сын получает в собственность квартиру. И по закону его мать имеет право пользоваться данной площадью, соответственно по совокупности площадей, гражданка подлежит снятию с учёта», но, маловероятно, что эта женщина переедет из коммуналки.

То есть первый недостаток социального найма - это создавшаяся очередь на получение бесплатных квартир, в которых люди стоят в течение нескольких десятков лет и маленькая вероятность получения данной квартиры.

Второй недостаток заключается в том, чтобы сократить хоть каким-то образом эту очередь, государство выдвинуло платные программы обеспечения граждан жильём, среди этих программ - ипотека, получение субсидии на покупку квартиры, дома, земельного участка для строительства дома. Также выделяются квартиры в ближайшем Подмосковье для покупки по льготным ценам для молодых семей, совершенно ясно, что люди отказываются переезжать из Москвы, поэтому продолжают стоять в очереди. Субсидии не хватает на покупку соответствующей квартиры в Москве, граждане вынуждены брать кредиты в банке, что усугубляет их положение. Ипотека также является не выгодной программой для населения, неспособного оплачивать высокие проценты.

Обратим внимание теперь на коммерческий наем, который можно подразделить на легальный и нелегальный (или полулегальный). Относительно легального найма стоит отметить, что в Москве действует лишь один единственный доходный дом бизнес класса, таким образом, город ориентирован на удовлетворение интересов ограниченного круга лиц. При острой необходимости, данные лица без особого труда смогут приобрести квартиры в Москве или оплатить достаточно продолжительный срок пребывания в гостинице. Но нет сети доходных домов эконом класса, направленной на удовлетворение потребностей среднего класса, не имеющего возможности приобрести жильё.

Что касается нелегального коммерческого найма, то нужно сказать, что очень развит рынок сдачи в аренду жилых помещений частными лицами, владеющими не одной квартирой, что обеспечивает им дополнительный доход, но в большинстве случаев налоги от данного вида деятельности не поступают в бюджет. Рынок аренды такого жилья является стихийным, и, соответственно, цены образуются также стихийным образом, в основном определяясь арендодателями по ситуации, сложившийся на рынке. Вряд ли в столице можно обнаружить квартиру, которая сдаётся по цене ниже тысячи долларов, не каждый человек со средним заработком может позволить себе снять такую квартиру.

И, наконец, наем в бездотационных домах. Этот вид найма направлен на улучшение ситуации с плановыми очередниками. Но проблема заключается в том, что программа находится в зачаточном состоянии, абсолютно не развита сеть бездотационных домов, количество площадей строго ограничено, категории лиц, имеющие право получить жильё в данной сети, также строго ограничено законами Москвы.

Таблица 3.2 - Недостатки современной системы найма жилых помещений

Социальный наем	Коммерческий наем	Наем в Бездотационных домах
	Легальный	Нелегальный
1. Ограниченный объем государственного и муниципального фонда	1. Один единственный доходный дом бизнес класса	1. Рынок аренды жилья контролируется не государством, а частными лицами	1. направлен прежде всего на решение проблем очередников
2. Очередь	2. Отсутствуют доходные дома эконом класса	2. Бюджет государства не пополняется	2. ограничен круг категорий лиц, которые могли бы воспользоваться программой
3. Велика вероятность быть снятым с учёта			3. не развита сеть бездотационных домов
4. Переселение в ближайшее Подмосковье
5. Несовершенность платных программ по улучшению жилищных условий

Вывод из всего вышесказанного следующий: на данный момент ни в Москве, ни в одном другом субъекте РФ нет системы предоставления жилья, которая могла бы оперативно решить проблему. Гражданам либо приходится ждать неопределенное количество лет (люди стоят в среднем около 20 лет) без всяких гарантий получения бесплатного жилья, либо самим стараться решить эту проблему, через программы, которые строго лимитированы и имеющие огромное число условий, невыполнимых в большинстве своём.

3.3 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве

Согласно Долгосрочной Стратегии развития России до 2020 г., составленной Министерством экономического развития РФ, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м.

Рисунок 3.2 - Прогноз жилищного строительства в РФ до 2020 г., млн.кв.м.

Но на данный момент однозначен тот факт, что темпы прироста жилищного строительства не могут достигнуть уровня, который был до финансового кризиса, что не может не влиять на дисбаланс спроса и предложения. Наибольшая доля объема жилищного строительства по Российской Федерации традиционно приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения. Доля жилищного строительства, приходящаяся на г. Москву и г. Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, составляет более 20% от общего объема ввода жилых домов на территории Российской Федерации, что связано, в том числе с высокой плотностью населения на их территории. В нижеприведенной таблице представлены фактические и прогнозные показатели объемов строительства жилых домов в 2008-2012 годах, составленные Министерством экономического развития РФ:

	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.
	оценка	прогноз
Строительство жилых домов	104,5	89,4	106,3	105,0	106,4
Центральный федеральный округ	95,8	93,1	102,0	101,6	107,6
Северо-Западный федеральный округ	115,0	76,7	122,0	105,3	99,7
Южный федеральный округ	104,4	93,5	107,9	105,5	107,4
Приволжский федеральный округ	110,2	92,4	101,9	104,6	105,5
Уральский федеральный округ	110,2	85,5	110,8	107,9	108,5
Сибирский федеральный округ	102,1	84,2	108,0	112,0	108,6
Дальневосточный федеральный округ	105,5	101,5	109,6	104,9	103,2

жилой недвижимость наем аренда

Что касается построенных квадратных метров, то к ним не применяется политическая воля, поскольку из объема ввода жилья 70% составляет жилая недвижимость элит и бизнес класса.

Соответственно, на долю социально ориентированного жилищного строительства приходится около 20% общего объёма ввода жилья. То есть, если в 2007, пиковом по темпам прироста строительства году (+10,4 млн. кв.м. к объёму 2006г.) за вычетом приписок (10%) было построено жилья экономического и социального классов порядка 13,2 млн. кв.м. или 175,7 тыс. единиц жилья (по 75 кв.м. на единицу) на 90% населения страны.

При среднем размере семьи 3,2 человека, одна единица социального и эконом классов жилья (квартира или дом) строилась в среднем на 227 семей. То есть 0,1 кв. м на одно человека, когда целью правительства был 1 кв. м на человека ежегодно.

Получается, что современная жилищная политика неэффективна и не может обеспечить жильем, для корректировки данного положения необходимо увеличивать продуктивность политики в разы.

Программа «Доступное жильё» не оправдала возложенных на неё надежд. И доступность жилья не перестаёт быть одной из самых актуальных проблем. По данному показателю Российская Федерации на сегодняшний день уступает даже таким странам как Чехия и Украина, не говоря уже о странах с более развитой экономикой. У подавляющего большинства населения нашей страны финансовые возможности для приобретения жилья ограничены. Особенно эта проблема касается молодых семей, работников бюджетной сферы. По оценкам специалистов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя российская семья вынуждена работать около 6 лет. Для сравнения аналогичные показатели по Европе и США соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Показатель обеспеченности жильем сегодня в среднем по России составляет почти 22 кв. м на человека (для сравнения: в Норвегии - 74 кв. м на человека; во Франции - 43 кв. м на человека; в Чехии - 28 кв. м на человека; на Украине - 26 кв. м на человека).

Важно отметить, что поиск новых механизмов жилищного рынка должен открыть новые пути к оптимизации обращения с жилым фондом, и нужно приложить усилия к разработке таких методов, которые бы экономили расходы государственного бюджета.

Несмотря на то, что жилищные условия большинства российских граждан оставляют желать лучшего, трудовая миграция населения остается на низком уровне, более того, она имеет центростремительный характер, по причинам озвученным выше. Помощь государства в покупке жилья для молодых семей закрепощает наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с точки зрения занятости.

Жители европейских государств становятся собственниками в возрасте 35-40 лет, до этого арендуя жильё. Данное обстоятельство определяется и неустойчивой платежеспособностью и активной трудовой миграцией. Институт бессрочного социального найма тормозит развитие страны, оставляя в плачевном положении миллионы россиян. Обязательное условие проживать в данной квартире, мешает молодым людям свободно перемещаться по стране в поисках более высокого заработка и уровня жизни, что естественным образом усугубляет бедность и социальную напряженность. В Российской Федерации отсутствует понятие жилищной мобильности - основного условия для беспрепятственного поиска более комфортных условий жизни.

Ввиду последней причины, в России не развит рынок арендного жилья. Лишь 5-7% жилищного фонда регулярно сдается. Неоправданный ажиотаж вокруг права на частное жильё лишь даёт повод для увеличения цен и создания дефицита.

Для решения проблемы необходимо сменить курс, на данный момент курс жилищной политики состоит в обеспечении бесплатным жильём нуждающихся, но вместе с тем забывается, что помимо тех категорий есть и другие, которые также нуждаются в решении жилищного вопроса. На первый план выходит создание качественного и легального арендного жилья эконом класса.

Развивать этот рынок придётся с нуля, поскольку необходимо создать класс арендаторов или обеспечить соответствующие условия для возникновения у девелоперов к такому роду проектам. Предстоит сформировать специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса.

Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в таких доходных домах, необходимо создать режим наибольшего благоприятствования для домовладельцев.

Например, в Германии, на муниципальном уровне распространён следующий механизм: муниципалитет предоставляет застройщику (домовладельцу) землю в бесплатное пользование и разрешение на строительство специального доходного дома без права продажи в течение 15 лет; домовладельцу на период строительства предоставляется налоговый кредит; муниципалитет также может субсидировать ставки по кредитам на строительство; по завершении строительства специальная комиссия согласовывает с домовладельцем приемлемый уровень рентабельности, который, в случае неблагоприятной конъюнктуры субсидируется домовладельцу. Такая деятельность рентабельна. Цена аренды доступна для большинства потенциальных арендаторов. А расходы муниципалитета несопоставимы с затратами на строительство и эксплуатацию муниципального жилья.

В этот класс жилья целесообразно перевести молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и на коммерческом рынке (в т.ч. среди индивидуальных арендодателей).

Запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социальный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма.

Для запуска коммерческого (свободного) рынка арендного жилья необходимо сформировать целый ряд гражданских институтов: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).

Наконец, арендный рынок не заработает и не станет развиваться без стимулов к легализации (специальных режимов регистрации и налогообложения) и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов и т.п.).

Предложения

Проанализировав зарубежный опыт, необходимо оттолкнуться от следующих положений:

Развивать рынок аренды жилой недвижимости необходимо, прежде всего, в крупнейших городах России: Москва, Санкт-Петербург, другие города-милионники, научные центры, центры промышленного производства, курортные города, города-порты.

Для обеспечения положительного результата следует начинать проект в экономически развивающихся регионах.

Ориентироваться нужно на следующий контингент нанимателей: студентов, иногородних и иностранных сотрудников организаций, молодые семьи и семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

Что касается возраста, то стоит обратить внимание на людей моложе 40 лет, по семейному положению, являющимися одинокими, либо это молодые семьи без детей.

Наибольшим спросом пользуется арендное жильё эконом класса, соответственно это могут быть одно -, двухкомнатные квартиры.

Арендодателями могут быть: государственные структуры, муниципалитеты, кооперативы, работодатели, общественные фонды и жилищные ассоциации, девелоперы, физические лица (собственники жилья).

На мой взгляд, в рамках совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости нужно восстановить институт доходных домов для решения жилищной проблемы граждан РФ. Согласно официальному определению, доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма. Сети доходных домов должны располагаться в крупных городах, экономических центрах. Круг лиц, которые могли бы воспользоваться возможностью снять жильё в доходном доме довольно широкий. Он может включать в себя:

молодые семьи без детей и с детьми дошкольного/школьного возраста,

студенческие семьи,

студентов,

аспирантов,

молодых научных работников,

семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность,

людей, не состоящих в браке и также с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

Доходные дома могут быть разного класса (ориентируясь на классификацию современной жилой недвижимости, приведенной в Главе 1.), но развивать следует в основном сегмент эконом класса.

Для создания разветвлённой сети доходных домов можно воспользоваться следующими схемами строительства доходных домов:

1. Государство или муниципалитет на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке (то, что и собираются делать московские власти). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.

2. Доходное жилье строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных «длинных» финансовых средств, которые есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках (в частности под гарантии муниципалитета или региона), то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

3. Государственно-частное партнёрство в области жилищного строительства. ГЧП представляет собой институциональный и организационный альянс государственной власти и частного бизнеса с целью реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности - от развития стратегически важных отраслей экономики до предоставления общественных услуг в масштабах всей страны или отдельных территорий.

Особое значение проекты ГЧП имеют для реализации проектов жилищного строительства.

В основе государственно-частного партнерства лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей-девелоперов, позволяющая решать широкий спектр задач:

Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной нормой прибыли.

Муниципалитет и регион получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.

Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал.

Другой целью государственно-частного партнерства является снижение рисков крупных инвестиций. Государственно-частное партнерство позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексного освоения или развития территорий.

Механизмы государственно-частного партнерства в комплексном девелопменте сегодня находятся в стадии своего становления. В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера.

Совершенно очевидно, что сетью доходных домов эконом класса следует управлять централизовано на первом этапе, для того чтобы наладить схему работы. На данный момент существует Государственное унитарное предприятие «Московский городской Центр арендного жилья», цель которого проводить единую жилищную политику в городе, и этот центр является подведомственной структурой Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. «Центр Арендного жилья» уполномочен заниматься договорами аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, договорами найма в бездотационных домах. Также в ведении центра находятся:

Координация городского рынка найма, имущественного найма, поднайма, обмена и мены жилых помещений, расселения коммунальных квартир;

Учётная регистрация документов, являющихся основанием для проживания в жилых помещениях на территории города Москвы;

Оперативная работа с сетью бездотационных домов и домов малоэтажной застройки для многодетных семей;

Управление, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда, заселенного участниками городских жилищных программ.

Таким образом, городским властям Москвы нет необходимости создавать новую структуру для управления сетью доходных домов, возможно правовыми актами Правительства Москвы возложить на ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» дополнительную функцию - обязанности оператора сети доходных домов. В настоящее время под управлением Центра находятся 29 многоквартирных домов, обслуживание этих домов осуществляется в рамках существующих в г. Москве тарифов на жилищно-коммунальные услуги, без использования дотаций из городского бюджета.

Что же касается других городов-миллионников и экономических, промышленных центров, то на основе опыта Москвы можно создать подобные организации.